Byla e2-242-630/2019
Dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, įpareigojimo vykdyti sutartį ir nuomos sutarties pakeitimo nustatant nuomos kainą, atsakovams R. M. ir A. M

1Marijampolės apylinkės teismo Šakių rūmų teisėja Lina Antanaitienė, sekretoriaujant Jurgitai Leškevičienei, dalyvaujant ieškovės G. B. įmonės savininkui G. B., jos atstovei advokato padėjėjai Karolinai Rainytei, atsakovui A. M., atsakovų atstovui advokato padėjėjui Justui Kacvinskiui,

2viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės G. B. įmonės ieškinį dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, įpareigojimo vykdyti sutartį ir nuomos sutarties pakeitimo nustatant nuomos kainą, atsakovams R. M. ir A. M..

3Teismas

Nustatė

4ieškovė G. B. įmonė patikslintu ieškiniu prašo pripažinti vienašališką atsakovų R. M. ir A. M. 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu, įpareigoti atsakovus vykdyti 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutartį (toliau – Nuomos sutartis) dėl žemės sklypo, unikalus Nr. ( - ) (toliau – žemės sklypas), nuomos ieškovei G. B. įmonei, pakeisti 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutartį nustatant ne didesnę kaip 150 Eur už vieną hektarą nuomos kainą per metus ir priteisti ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.

5Ieškovės atstovai ieškinyje, dublike, patikslintame ieškinyje ir teismo posėdžio metu nurodė, kad ieškovė G. B. įmonė su S. K. 2014 m. gruodžio 18 d. sudarė Nuomos sutartis dėl 8,13 ha žemės sklypo nuomos iki 2039 m. gruodžio 31 d., kurią įregistravo nekilnojamojo turto registre. Ieškovė su S. K. 1999 m. rugsėjo 29 d. buvo sudariusi nuomos sutartį dėl to paties žemės sklypo iki 2006 m. rugsėjo 29 d., pagal kurią ieškovė už nuomą buvo įsipareigojusi mokėti po 100 kg javų už kiekvieną hektarą. Pasibaigus nuomos sutarties terminui, ieškovė ir toliau naudojosi žemės sklypu, sutartyje šalys padarė prierašą, kad ji pratęsiama neterminuotam laikotarpiui. Kadangi ši nuomos sutartis buvo išregistruota nekilnojamojo turto registre, šalys sudarė naują nuomos sutartį ir ją įregistravo viešame registre. Atsižvelgdamos į susiklosčiusią praktiką ir gerus santykius, sudarydamos Nuomos sutartį šalys susitarė dėl mišraus apmokėjimo už nuomą, t. y. ieškovė su tuometiniu žemės sklypo savininku S. K. atsiskaitydavo žemės ūkio produkcija, daiktais, o nuomotojui paprašius – ir pinigais. Po S. K. mirties, nuosavybės teisė į žemės sklypą perėjo A. K., kuri 2017 m. balandžio 21 d. pirkimo–pardavimo sutartimi nuosavybės teisę į žemės sklypą perleido atsakovams.

6Atsakovai, įgiję nuosavybės teisę į žemės sklypą, neginčijo teisių ir pareigų pagal Nuomos sutartį perėjimo jiems fakto, tačiau nesutiko su anksčiau susiformavusia atsiskaitymo už žemės sklypo nuomą tvarka. Atsakovai, siekdami pakeisti Nuomos sutarties sąlygas, kreipėsi į ieškovę su 2017 m. gegužės 3 d. Pasiūlymu dėl 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutarties sąlygų nustatymo/pakeitimo (toliau – Pasiūlymas) pasirašyti papildomą susitarimą, numatantį, kad ieškovė įsipareigoja mokėti nuomos mokestį po 380 Eur už kiekvieną hektarą per metus, mokestį iki einamųjų metų sausio 31 d. pervedant į atsakovės banko sąskaitą, ieškovei apmokant visus su žemės sklypu susijusius mokesčius, atsakovams numatant teisę kiekvienais metais ne vėliau kaip iki lapkričio 1 d. teikti ieškovei pasiūlymą dėl nuomos mokesčio dydžio pakeitimo kitiems metams, o ieškovei per 14 dienų nuo pasiūlymo gavimo dienos nepateikus atsakymo arba nesutikus su siūlomu mokesčiu kitiems metams Nuomos sutartį nutraukti vienašaliu atsakovų reikalavimu, raštu apie tai pranešus ne vėliau kaip prieš mėnesį. Pasiūlyme buvo siūloma Nuomos sutarties terminą nustatyti iki 2020 m. gruodžio 31 d. Ieškovė su tokiomis sąlygomis nesutiko ir 2017 m. birželio 5 d. atsakyme į Pasiūlymą nurodė, kad 2017 m. spalio gale atveš 791 kg grūdų. 2017 m. birželio 6 d. atsakovai pateikė Pakartotinį pasiūlymą dėl 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutarties sąlygų nustatymo/pakeitimo (toliau – Pakartotinis pasiūlymas), kuriame siūlė tas pačias sąlygas kaip ir ankstesniame pasiūlyme, papildomai nurodydami, kad ieškovei nesutikus su sąlygomis siūlo abipusiu sutarimu nutraukti Nuomos sutartį, o nesulaukus atsakymo per 7 dienas atsakovai informuos ieškovę apie vienašalį sutarties nutraukimą.

7Pasiūlyme ir Pakartotiniame pasiūlyme buvo pasiūlytos analogiškos sąlygos, todėl ieškovė laiko, kad buvo pateiktas vienas pasiūlymas. Atsakovų pasiūlytos sąlygos ieškovės netenkino, jos buvo akivaizdžiai nenaudingos ieškovei. Atsakovų siūlytas nuomos mokesčio dydis neatitiko rinkos kainų, sutarties galiojimo terminas sutrumpėjo 19 metų, be to buvo numatyta galimybė kiekvienais metais keisti mokesčio dydį, o ieškovei nesutikus, atsakovams numatyta galimybė vienašališkai nutraukti sutartį. Atsakovų pasiūlymuose naudotos formuluotės nereikalavo ar neprašė ieškovės pasiūlyti ją tenkinančias sąlygas, todėl ieškovė jokių sąlygų nesiūlė. Ieškovės atstovo nuomone, atsakovams teikiant pasiūlymus, jų pagrindinis tikslas buvo Nuomos sutarties nutraukimas, o ne pakeitimas.

8Atsakovai 2017 m. birželio 19 d. pranešimu apie 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą (toliau – Pranešimas) informavo ieškovę apie vienašališką sutarties nutraukimą praėjus 3 mėnesiams nuo pranešimo įteikimo ieškovei dienos, nurodant, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 3 dalimi ieškovei leidžiama nusiimti derlių. Pranešimas ieškovei įteiktas 2017 m. birželio 22 d. Ieškovė su Nuomos sutarties nutraukimu nesutiko ir 2017 m. liepos 18 d. atsakė į pranešimą nurodydama, jog Nuomos sutartis yra galiojanti, apie ją prieš įsigydami sklypą atsakovai buvo informuoti, todėl privalo ją vykdyti, o 2017 m. spalio 27 d. už žemės sklypo nuomą atsakovams perdavė 1030 kg grūdų. Atsakovai Nuomos sutarties nevykdė, į teismą dėl nuomos kainos nustatymo ar Nuomos sutarties pakeitimo nesikreipė, tačiau Nuomos sutartį išregistravo iš nekilnojamojo turto registro ir sudarė naują minėto žemės sklypo nuomos sutartį. Ieškovė nesutiko su atsakovų išdėstyta pozicija, kad ieškovės atsiskaitymas grūdais negali būti tinkamu Nuomos sutarties vykdymu, kad toks atsiskaitymo būdas nebuvo raštu įtvirtintas Nuomos sutartyje, atsakovų neakceptuotas, kadangi tokiu vertinimu, ieškovė niekaip nebūtų galėjusi tinkamai vykdyti sutarties nesant Nuomos sutartyje įrašytai nuomos kainai. Ieškovė taip pat nurodė, kad Nuomos sutarties nutraukimas galimas tik esant CK 6.564 straipsnyje nurodytiems pagrindams, tačiau atsakovams vienašališkai nutraukiant Nuomos sutartį tokių pagrindų nebuvo. Siekiant vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį, jei pačioje sutartyje nesusitarta kitaip, reikia nustatyti, jog sutartis buvo pažeista ir tas pažeidimas yra esminis. Ieškovė sutartį vykdė pagal joje sutartas sąlygas, nėra jokių duomenų, kad ji buvo nevykdoma, o atsakovai vienašališkai nutraukdami Nuomos sutartį nenurodė jokio ieškovės kaip nuomininkės sutarties pažeidimo, juo labiau esminio. Atsakovai, kaip pagrindą vienašališkai nutraukti sutartį, laikė tai, kad šalims nepavyko susitarti dėl nuomos mokesčio ir jo mokėjimo tvarkos, tačiau nuomos kainos ir jos mokėjimo tvarkos sąlygų nebuvimas Nuomos sutartyje nelaikytinas netinkamu sutarties vykdymu ir pagrindu nutraukti sutartį. Šalims nesutarus dėl nuomos mokesčio dydžio nustatymo, atsakovai, CK 6.487 straipsnio 2 dalies pagrindu, turėjo kreiptis į teismą dėl žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo. Ieškovės vertinimu analogiškų žemės sklypų nuomos rinkos kaina yra maždaug 150 Eur už 1 ha per metus, todėl sutiktų, kad teismas nustatytų ne didesnę kaip 150 Eur už 1 ha nuomos kainą per metus.

9Atsakovai ir jų atstovas atsiliepimu, tripliku ir teismo posėdžio metu prašė ieškovės ieškinį atmesti, iš ieškovės priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas ir nurodė, kad atsakovams, 2017 m. balandžio 21 d. įsigijus žemės sklypą, atsakovai perėmė iš buvusio savininko Nuomos sutartyje numatytas nuomotojo teises ir pareigas ieškovės atžvilgiu. Atsižvelgiant į tai, kad Nuomos sutarties 8 punkte nebuvo numatyta žemės sklypo nuomos kaina ir jos mokėjimo tvarka, 9 punkte nebuvo nustatyta, kuri sutarties šalis moka visus mokesčius, atsakovai išsiuntė ieškovei Pasiūlymą, kuriuo pasiūlė ieškovei pasirašyti papildomą susitarimą prie Nuomos sutarties, apibrėžiantį nuomos kainą ir jos mokėjimo tvarką. Siūlomos ieškovei sąlygos nepažeidė jokių teisės aktų reikalavimų ir jomis buvo siekiama abi šalis tenkinančių Nuomos sutarties sąlygų. Teikdami pasiūlymą ieškovei, atsakovai turėjo tris pasiūlymus dėl žemės nuomos sutarties sudarymo, kuriais buvo pasiūlyta ne mažesnė kaip 380 Eur kaina už 1 ha per metus. Kadangi Nuomos sutartis buvo sudaryta itin ilgam laikotarpiui – iki 2039 m. gruodžio 31 d., vadovaudamiesi CK 6.487 straipsnio 5 dalimi, atsakovai pasiūlė ieškovei įtvirtinti Nuomos sutartyje sąlygą, leisiančią atsakovams teikti pasiūlymą dėl nuomos kainos keitimo, atsižvelgiant į rinkos kainas. Be to, atsakovai taip pat yra ūkininkai, todėl buvo suinteresuoti Nuomos sutarties termino sutrumpinimu. Jei ieškovė būtų sutikusi su Nuomos sutarties termino sutrumpinimu, jie arba patys būtų dirbę žemę, arba, nesant poreikio, ją išnuomoję. Atsakovų nuomone jų Pasiūlyme išdėstytos sąlygos buvo protingos ir teisėtos, nepaneigė ieškovės teisės naudotis sklypu ir leido įtvirtinti abiejų šalių interesų pusiausvyrą, kuri, vadovaujantis Nuomos sutarties turiniu, buvo iškreipta.

10Ieškovė 2017 m. birželio 5 d. atsakyme į Pasiūlymą pritarė, kad Nuomos sutartyje nėra numatyta nuomos kaina, ir nurodė, kad už 2017 m. ir visus sekančius metus, kai dirbs atsakovams priklausantį žemės sklypą, paskutinį spalio penktadienį atveš atsakovams 791 kg grūdų. Kadangi ieškovė apskritai nepasisakė dėl Pasiūlyme išdėstytų Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, atsakovai išsiuntė ieškovei Pakartotinį pasiūlymą, nurodydami, kad ieškovės siūlomas atsiskaitymas grūdais jiems nepriimtinas ir prašė ieškovės pateikti savo rašytinį atsakymą dėl visų Pasiūlyme išdėstytų Nuomos sutarties sąlygų nustatymo/pakeitimo. Ieškovė 2017 m. birželio 12 d. atsakyme į Pakartotinį pasiūlymą nepasisakė dėl Pasiūlyme ir Pakartotiniame pasiūlyme išdėstytų Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo.

11Atsakovai tiek Pasiūlyme, tiek Pakartotiniame pasiūlyme buvo nurodę ieškovei, kad pateikus atsakymą tik į dalį pasiūlytų sąlygų arba nepateikus jokio atsakymo per nurodomą terminą, atsakovai atskiru rašytiniu pranešimu informuos ieškovę apie vienašalį Nuomos sutarties nutraukimą. Ieškovė, teikdama du rašytinius atsakymus atsakovams, nepateikė savo nuomonės dėl atsakovų siūlomų Nuomos sutarties sąlygų pakeitimų, tokiu būdu iš esmės piktybiškai ignoravo atsakovų siekį geranoriškai sureguliuoti tarpusavio Nuomos santykius, nors niekas neribojo jos teisės derėtis su atsakovais ir nepateikė jokių alternatyvių pasiūlymų, leidžiančių išspręsti susidariusią situaciją. Atsakovai tiek Pasiūlyme, tiek Pakartotiniame pasiūlyme prašė ieškovės pateikti rašytinį atsakymą ir, suderinus pozicijas, įsipareigojo parengti sutarties pakeitimus.

12Atsakovai Pranešimu informavo ieškovę, kad vadovaujantis CK 6.564 straipsnio 3 dalimi, Nuomos sutartį laiko nutraukta praėjus trims mėnesiams nuo Pranešimo ieškovei įteikimo dienos, tačiau leidžia nusiimti derlių. Pranešimas ieškovei įteiktas 2017 m. birželio 22 d. Atsižvelgiant į tai, Nuomos sutartis buvo laikoma nutraukta praėjus trims mėnesiams nuo įteikimo dienos – 2017 m. rugsėjo 23 d. 2017 m. rugsėjo 13 d. raštu dėl žemės sklypo, esančio ( - ), naudojimo atsakovai informavo ieškovę, jog Nuomos sutartis bus laikoma nutraukta praėjus trims mėnesiams nuo Pranešimo įteikimo ieškovei dienos bei, kad atsakovai nustatė, jog ieškovė yra nuėmusi žemės sklypą užaugintą derlių ir rašto rengimo dieną žemės sklypas nėra užsėtas. Atsakovai taip pat nurodė, kad ieškovė nebeturės teisės naudotis žemės sklypu 2018 m. ir vėlesniais metais.

13Atsakovai 2017 m. spalio 23 d. gavo ieškovės pranešimą, kuriuo ieškovė nurodė, kad už žemės sklypo nuomą 2017 m. su atsakovais bus atsiskaityta 2017 m. spalio 27 d. grūdais, todėl atsakovai nurodytą dieną kviečiami atvykti į žemės sklypą. Atsižvelgiant į tai kad atsakovai Pasiūlyme ir Pakartotiniame pasiūlyme nurodė, kad jiems nepriimtinas atsiskaitymas grūdais, ieškovė atsakovų siūlymus dėl nuomos kainos nustatymo ignoravo, atsakovai atsisakė priimti ieškovės siūlomą atsiskaitymą grūdais ir 2017 m. spalio 27 d. į žemės sklypą nenuvyko. Ieškovė be atsakovų sutikimo savavališkai išpylė grūdus atsakovams priklausančiame žemės sklype ir juos ten paliko. 2017 m. lapkričio 3 d. raštu atsakovai informavo ieškovę, kad žemės sklype išpilti grūdai nelaikomi tinkamu atsiskaitymu su atsakovais, grūdų nepriima ir nurodė, kad išpilti grūdai nepagrįstai varžo atsakovų teisę savo nuožiūra naudotis žemės sklypu.

14Nutraukus nuomos sutartį, atsakovai 2017 m. spalio 31 d. išnuomojo žemės sklypą ūkininkui V. U. už 380 Eur kainą už 1 ha per metus, kuris tinkamai atsiskaitė su atsakovais ir sumokėjo mokesčius valstybei. Kadangi nuomos sutartis nuo 2017 m. rugsėjo 23 d. buvo nutraukta teisėtai, atsakovų prašymu 2018 m. sausio 15 d. nekilnojamojo turto registre buvo išregistruotas juridinis faktas apie nuomos sutartį.

152018 m. kovo 8 d. atsakovai gavo ieškovės atstovo 2018 m. kovo 6 d. Pretenziją Nr. 20-S-2018 „Dėl neteisėto nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą“ (toliau – Pretenzija), kurioje buvo teigiama, kad ieškovė laiko, jog žemės sklypo Nuomos sutartis nutraukta neteisėtai, reikalavo pripažinti, kad Nuomos sutartis vienašališkai prieš terminą nutraukta neteisėtai ir nutraukti žemės sklypo 2017 m. spalio 31 d. nuomos sutartį su V. U., šį juridinį faktą išregistruojant iš nekilnojamojo turto registro. Ieškovės atstovas taip pat informavo, kad ieškovė užsėjo žemės sklypą.

16Atsakovai nurodė, kad ieškovė nepagrįstai sutapatina savo paties vienašališkai primestą atsakovams atsiskaitymo tvarką su šalių suderintu ir raštiškai įtvirtintu šalių susitarimu dėl atsiskaitymo tvarkos. Sutartyje įtvirtinama abiejų šalių suderinta valia, o šiuo atveju, atsakovai neišreiškė valios, kad ieškovė atsiskaitytų su jais grūdais, priešingai, tam prieštaravo. Nepaisant to, kad nuomos kaina yra neesminė Nuomos sutarties sąlyga, atsiskaitymo grūdais tvarka atsakovų nebuvo akceptuota, dėl ko ieškovė negali būti laikoma tinkamai įvykdžiusi neegzistuojantį susitarimą su atsakovais dėl atsiskaitymo grūdais.

17Kadangi CK 6.564 straipsnis yra specialioji norma lyginant su CK 6.218 straipsniu, ir skirta terminuotų žemės nuomos sutarčių nutraukimui, vienareikšmiškai ir išsamiai reglamentuojanti žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą galimybę nuomotojui nesikreipiant į teismą, atsakovai turėjo teisę nesikreipdami į teismą, nutraukti nuomos sutartį bet kuriuo iš CK 6.564 straipsnyje numatytų pagrindų, o būtent CK 6.564 straipsnio 3 punkto pagrindu – kitais įstatymų nustatytais atvejais. Kiti atvejai, kai sutartis gali būti nutraukiama, sureguliuoti CK 6.219 ir 6.220 straipsniuose.

18Ieškovė vengė raštu susitarti dėl nuomos mokesčio ir jo apmokėjimo tvarkos, taip apribodama atsakovų teisę gauti teisingą atlyginimą, nepanoro raštu susitarti dėl nuomos mokesčio mokėjimo piniginėmis lėšomis ir savavališkai išpylė žemės sklype grūdus. Ieškovė pažeidė Nuomos sutarties 8 punktą, nes ieškovė nesitarė dėl žemės nuomos kainos nustatymo ir neatsiskaitė su atsakovais. Tokiu būdu ieškovė šiurkščiai pažeidė CK 6.200 straipsnyje numatytas pareigas tinkamai ir sąžiningai vykdyti Nuomos sutartį, bendradarbiauti ir kooperuotis su atsakovais, vengė pasirašyti abi šalis tenkinantį susitarimą, vienašališkai nusprendė, kaip ir kada atsiskaitys su atsakovais, savavaldžiavo – prieš atsakovų valią žemės sklype išpylė ir paliko grūdus kaip atlyginimą už žemės nuomą. Ieškovės atsiskaitymas grūdais nelaikytinas tinkamu, nes jis įvyko jau po Nuomos sutarties nutraukimo. Įvertinę tokius ieškovės veiksmus, atsakovai padarė išvadą, kad ieškovė iš esmės pažeidė atsakovų, kaip nuomotojų interesus ir ateityje nepavyks susitarti dėl nuomos kainos, kas sąlygos naujus esminius Nuomos sutarties pažeidimus, įskaitant ir tai, kad ieškovė apskritai nemokės nuomos mokesčio, nes vengia šią savo pareigą įtvirtinti rašytiniame susitarime.

19Atsakovai į teismą dėl nuomos mokesčio dydžio nustatymo nesikreipė, nes iš ieškovės vengimo bendradarbiauti šiuo klausimu buvo akivaizdu, kad ieškovė nesuinteresuota raštu sureguliuoti šias Nuomos sutarties sąlygas. Ieškovė nepateikė jokio pasiūlymo dėl Nuomos mokesčio dydžio pakeitimo, tuo leisdama suprasti, kad derybos šiuo klausimu jos nedomina. Be to CK 6.487 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta teisė, bet ne pareiga kreiptis į teismą dėl nuomos kainos nustatymo, todėl atsakovai neprivalėjo kreiptis į teismą dėl žemės nuomos kainos nustatymo, ypač turėdami omenyje ieškovės piktybišką elgesį. Pati ieškovė taip pat galėjo kreiptis į teismą dėl žemės nuomos kainos nustatymo, bet to nepadarė.

20Teismas konstatuoja:

21Ieškinys tenkintinas iš dalies.

22Iš patikslintame ieškinyje, dublike, atsiliepime, triplike išdėstytų aplinkybių, šalių ir jų atstovų paaiškinimų teismo posėdžio metu, liudytojų parodymų, byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad ieškovė G. B. įmonė su S. K. 1999 m. rugsėjo 29 d. buvo sudariusi Privačios žemės nuomos sutartį dėl 8,13 ha žemės sklypo, esančio ( - ), nuomos iki 2006 m. rugsėjo 29 d., pagal kurią ieškovė už nuomą buvo įsipareigojusi mokėti po 100 kg javų už kiekvieną hektarą. Sutartyje padarytas prierašas, kad ji pratęsiama neterminuotam laikotarpiui (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 14–15). Ieškovė su S. K. 2014 m. gruodžio 18 d. sudarė Privačios žemės nuomos sutartį dėl to paties žemės sklypo nuomos iki 2039 m. gruodžio 31 d., kurią įregistravo nekilnojamojo turto registre (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 11–12). Nuomos sutartyje nebuvo nurodytas nuomos mokestis ir jo mokėjimo tvarka. S. K. mirus, nuosavybės teisė į žemės sklypą ( - ) paveldėjimo teisės pagal testamentą liudijimo pagrindu perėjo A. K., kuri 2017 m. balandžio 21 d. pirkimo–pardavimo sutartimi, nuosavybės teisę į žemės sklypą perleido atsakovams R. M. ir A. M. (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 28–29). 2017 m. gegužės 3 d. Pasiūlymu atsakovai kreipėsi į ieškovę siūlydami pasirašyti papildomą susitarimą, nustatantį nuomos mokesčio dydį, mokėjimo tvarką ir kainos peržiūrėjimo tvarką bei Nuomos sutarties galiojimo trukmę, tai yra atsakovai siūlė nustatyti nuomos mokestį po 380 Eur už kiekvieną hektarą per metus, mokestį iki einamųjų metų sausio 31 d. pervedant į atsakovės banko sąskaitą, ieškovei apmokant visus su žemės sklypu susijusius mokesčius, atsakovams numatyti teisę kiekvienais metais ne vėliau kaip iki lapkričio 1 d. teikti ieškovei pasiūlymą dėl nuomos mokesčio dydžio pakeitimo kitiems metams, o ieškovei per 14 dienų nuo pasiūlymo gavimo dienos nepateikus atsakymo arba nesutikus su siūlomu mokesčiu kitiems metams Nuomos sutartį nutraukti vienašaliu atsakovų reikalavimu, raštu apie tai pranešus ne vėliau kaip prieš mėnesį, taip pat buvo siūloma Nuomos sutarties terminą nustatyti iki 2020 m. gruodžio 31 d. (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 18–19). 2017 m. birželio 5 d. atsakymu į Pasiūlymą ieškovė nurodė, kad už 2016 m. yra pilnai atsiskaičiusi su S. K., o už 2017 m. spalio gale atveš atsakovams 791 kg grūdų, dėl kitų siūlomų pakeisti Nuomos sutarties sąlygų ieškovė nepasisakė, tačiau nurodė, jog šalims susitarus galimi ir kiti atsiskaitymo už žemės nuomą būdai (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 58). 2017 m. birželio 6 d. atsakovai pateikė Pakartotinį pasiūlymą, kuriame siūlė tas pačias sąlygas kaip ir ankstesniame pasiūlyme, papildomai nurodydami, kad ieškovei nesutikus su sąlygomis, siūlo abipusiu sutarimu nutraukti Nuomos sutartį, o nesulaukus atsakymo per 7 dienas atsakovai informuos ieškovę apie vienašalį Nuomos sutarties nutraukimą (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 11–12). Ieškovė 2017 m. birželio 12 d. atsakyme į Pakartotinį pasiūlymą nepasisakė dėl Pasiūlyme ir Pakartotiniame pasiūlyme išdėstytų Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 66), todėl atsakovai, 2017 m. birželio 19 d. Pranešimu informavo ieškovę apie vienašališką Nuomos sutarties nutraukimą praėjus 3 mėnesiams nuo pranešimo įteikimo ieškovei dienos, nurodant, kad vadovaujantis CK 6.564 straipsnio 3 dalimi ieškovės atstovui leidžiama nusiimti derlių (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 70). Pranešimas ieškovei įteiktas 2017 m. birželio 22 d. Ieškovė 2017 m. liepos 18 d. atsakė į pranešimą nurodydama, jog Nuomos sutartis yra galiojanti, apie ją prieš įsigydami sklypą atsakovai buvo informuoti, todėl privalo ją vykdyti (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 69). 2017 m. rugsėjo 13 d. raštu dėl žemės sklypo, ( - ), naudojimo atsakovai informavo ieškovę, jog Nuomos sutartis bus laikoma nutraukta praėjus 3 mėnesiams nuo Pranešimo įteikimo ieškovei dienos – 2017 m. rugsėjo 23 d. (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 92). Atsakovai 2017 m. spalio 23 d. gavo ieškovės pranešimą, kuriuo ieškovė nurodė, kad už žemės sklypo nuomą 2017 m. su atsakovais bus atsiskaityta 2017 m. spalio 27 d. grūdais ir nurodytą dieną ieškovė žemės sklype išpylė 1030 kg grūdų (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 102). Atsakovai 2017 m. spalio 31 d. išnuomojo žemės sklypą ūkininkui V. U. už 380 Eur kainą už 1 ha per metus (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 128-129). 2017 m. lapkričio 3 d. raštu atsakovai informavo ieškovę, kad žemės sklype išpilti grūdai nelaikomi tinkamu atsiskaitymu su atsakovais ir grūdų nepriima (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 103). 2018 m. sausio 15 d. nekilnojamojo turto registre buvo išregistruotas juridinis faktas apie Nuomos sutartį (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 30–32). Ieškovės atstovas 2018 m. kovo 6 d. Pretenzija reikalavo pripažinti, kad Nuomos sutartis vienašališkai prieš terminą nutraukta neteisėtai ir nutraukti žemės sklypo 2017 m. spalio 31 d. nuomos sutartį su V. U. (el. bylos apyrašas t. 1, b. l. 128–129), šį juridinį faktą išregistruojant iš nekilnojamojo turto registro. Ieškovės atstovas taip pat informavo, kad ieškovė užsėjo žemės sklypą.

23Dėl sutarties nutraukimo

24Kai dėl žemės savininko mirties ar kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, taip pat kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų tvarka įregistruota viešame registre (CK 6.559 straipsnis). Tokiu atveju sutarties šalių teisių ir pareigų apimtis nesikeičia, o pirmesnįjį savininką bei nuomotoją pakeitęs naujasis savininkas sutarties tęstinumo pagrindu perima visas pirmesniajam savininkui priklausiusias tiek pareigas, tiek ir teises. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad žemės nuomos sutarties galiojimo tęstinumas pasikeitus nuomotojui reiškia ir tai, kad ji toliau galioja tomis pačiomis sąlygomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. balandžio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-225/2012). Taigi, šioje normoje reglamentuotas sutarties galiojimo tęstinumas visa apimtimi naujiesiems savininkams kartu su nuo sutarties sudarymo ir įsigaliojimo momento atsiradusiomis bei sutarties viso galiojimo laikotarpiu kilusiomis pasekmėmis.

25S. K. mirus ginčo žemės sklypą ( - ) paveldėjo A. K., kuri vėliau jį pardavė atsakovams R. M. ir A. M.. Atsakovai, pirkdami žemės sklypą, žinojo apie tai, kad jų perkamas žemės sklypas yra išnuomotas iki 2039 m. gruodžio 31 d., žemės nuomos kaina ir jos mokėjimo tvarka Nuomos sutartyje nenustatyta, Nuomos sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre, todėl darytina išvada, kad pagal CK 6.559 straipsnį Nuomos sutartis galiojo ir naujiesiems žemės savininkams – atsakovams R. M. ir A. M., kurie perėmė iš Nuomos sutarties kylančias teises ir pareigas. Šių aplinkybių teismo posėdžio metu atsakovai neginčijo ir su jomis sutiko. Tarp šalių kilo ginčas dėl terminuotos žemės Nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą atsakovų iniciatyva teisėtumo ir pagrįstumo.

26Kai sutartis yra pažeista, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius ir ją nutraukti. Vienašališkai sutartį galima nutraukti tik įstatyme ar šalių susitarime nustatytais atvejais. Žemės nuomos sutartiniams santykiams taikytinos specialiosios CK 6.545–6.566 straipsnių nuostatos, atspindinčios šių santykių specifiką ir jos nulemtą sutarties šalių interesų pusiausvyrą. Pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalį žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta šiais atvejais: 1) jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Kasacinio teismo pažymėta, kad siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis ir CK 6.217 straipsniu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010).

27Kasacinio teismo praktikoje dėl vienašališko sutarties nutraukimo kaip esminio sutarties pažeidimo pasisakyta, kad, nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus, kurie yra priemonė įvertinti kiekvieno konkretaus sutarties pažeidimo aplinkybes, nes kuo didesnis atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė tikimybė, kad sutarties nevykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu. Kiekvienu ginčo atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti – nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagristai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų, ar ir dėl kitų priežasčių, taip pat susiklosčiusią tarp šalių sutarties vykdymo praktiką, sutartį pažeidusios šalies vaidmenį. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų padarinių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 29 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-346).

28Šiuo atveju atsakovai savo sprendimą vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį, sudarytą tarp buvusio savininko S. K. ir ieškovės, grindžia tuo, kad ieškovė iš esmės pažeidė sutartį (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktas – kitais įstatymų nustatytais atvejais, o tokie atvejai numatyti CK 6.219 ir 6.220 straipsniuose, Nuomos sutarties 8 punktas), kadangi vengė raštu susitarti dėl nuomos mokesčio ir jo apmokėjimo tvarkos pakeitimo, nors tokia sąlyga įtvirtinta Nuomos sutarties 8 punkte, iš ieškovės elgesio suprato, kad ji nuomos mokesčio nesumokės, o toks elgesys sąlygos naujus esminius Nuomos sutarties pažeidimus. Atsakovų teigimu, Nuomos sutartį sudarius iki 2039 m. gruodžio 31 d., nenustačius nuomos kainos ir jos mokėjimo tvarkos bei valstybei mokamų mokesčių apmokėjimo tvarkos, pažeidžiami atsakovų interesai, atsakovai už žemės sklypo nuomą negauna nuomos rinkos kainos, mokėjimas grūdais atsakovų netenkina. Atsakovai nurodė, kad išsiuntus ieškovei Pasiūlymą ir Pakartotinį pasiūlymą pakeisti Nuomos sutartį, ieškovė į pateiktus pasiūlymus neatsakė, alternatyvių pasiūlymų nepateikė ir žemės sklype savavališkai išpylė grūdus, kaip užmokestį už žemės nuomą, kurio atsakovai neakceptavo. Atsakovai nurodo, kad jiems nepavyko susitarti su ieškove, t. y. ieškovė ne tik nepanoro sudaryti abipusį interesą atitinkantį susitarimą, tačiau nurodė, kad už 2017 m. ir visus sekančius metus kol dirbs žemę paskutinį spalio penktadienį atveš Nuomos sutartyje numatytą kiekį grūdų – 7,91 ha x 100 kg, kas sudaro 791 kg grūdų, bet ir pradėjo savavaldžiauti – žemės sklype išpylė grūdus, kaip užmokestį už žemės sklypo nuomą. Atsakovai nurodo, kad dėl tokių ieškovės veiksmų buvo apribota jų teisė gauti teisingą ir jų poreikius atitinkantį atlyginimą už naudojimąsi jiems priklausančiu žemės sklypu, ieškovė savo veiksmais šiurkščiai pažeidė CK 6.200 straipsnyje numatytą pareigą tinkamai ir sąžiningai vykdyti sutartį, bendradarbiauti ir kooperuotis su atsakovais, vengė pasirašyti abi šalis tenkinantį susitarimą, vienašališkai nusprendė, kaip ir kada atsiskaitys su atsakovais už ginčo žemės sklypo nuomą, todėl tokia situacija esmingai pažeidė atsakovų interesus. Kadangi ieškovė ne tik nepanoro sudaryti abipusį interesą atitinkantį susitarimą, bet ir pradėjo savavaldžiauti, atsakovai padarė išvadą, kad ieškovė jau iš esmės pažeidė atsakovų, kaip nuomotojų, interesus, ir ateityje nepavyks susitarti su ieškove dėl nuomos kainos, kas sąlygos naujus esminius Nuomos sutarties pažeidimus, be kita ko, ieškovė apskritai nemokės nuomos mokesčio, nes vengia šią pareigą įtvirtinti rašytiniame susitarime su atsakovais (CK 6.219 straipsnis, 6.220 straipsnis). Atsakovai taip pat teigia, kad ieškovė pažeidė Nuomos sutarties 8 punktą, kadangi pasiūlius pakeisti Nuomos sutartį ir įtvirtinti konkretų nuomos mokesčio dydį, ieškovės atstovas į tokį siūlymą neatsakė. Atsižvelgiant į tai, kad Nuomos sutarties 8 punkte nebuvo nustatyta žemės nuomos kaina, šalims susitarti dėl konkretaus nuomos mokesčio dydžio nepavyko, be to atsakovai suprato, kad ieškovė nemokės nuomos mokesčio, atsakovai įgijo teisę vienašališkai nutraukti sutartį. Atsakovai taip pat nurodė, kad Nuomos sutartį nutraukė dar ir dėl to, kad ieškovė su jais neatsiskaitė jokiu būdu, t. y. ieškovės atstovo nurodomas atsiskaitymas už žemės nuomą grūdais įvyko jau po Nuomos sutarties nutraukimo.

29Ieškovė byloje laikosi priešingos pozicijos ir nurodo, kad atsakovams įsigijus žemės sklypą Nuomos sutartis galiojo, buvo įregistruota viešame registre, todėl atsakovams buvo žinoma apie Nuomos sutarties sąlygas, nors nuomos kaina Nuomos sutartyje nustatyta nebuvo, tačiau ieškovė atsiskaitydavo su buvusiu savininku mišriu būdu – grūdais, o jam paprašius ir pinigais, todėl analogiškas atsiskaitymo būdas (grūdais) su atsakovais laikytinas tinkamu. Nuomos sutartyje nuomos kaina nustatyta nebuvo dėl to, kad ieškovė ir ankstesnis žemės sklypo savininkas S. K. šią Nuomos sutartį laikė ( - ), kurios 3.3 punkte buvo nustatyta nuomos kaina – 100 kg už 1 ha ir atsiskaitymo tvarka, tęsiniu, tarp šalių susiklostę nuomos santykiai niekada nebuvo nutrūkę. Ieškovė naudojo žemę pagal sutartyje nustatytas sąlygas, pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, nuomos mokestį mokėjo laiku, jokių kitų pažeidimų, juo labiau esminių, nepadarė. Ieškovė taip pat nurodė, kad atsakovų pateiktų pasiūlymų keisti Nuomos sutartį formuluotė nereikalavo jo pateikti atsakymą į siūlomas sąlygas, todėl jokių alternatyvių pasiūlymų nepateikė, siūlomos Nuomos sutarties sąlygos esmingai pažeidė jo interesus, kadangi pasiūlyta nuomos kaina žymiai viršijo rinkos kainą, o nuomos terminą buvo siūloma sutrumpinti beveik 20 m., be to suprato, kad pagrindinis atsakovų tikslas yra Nuomos sutarties nutraukimas, o ne jos sąlygų pakeitimas. Atsakovai, norėdami pakeisti Nuomos sutarties sąlygas, turėjo kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo.

30Ginčijamos nuomos sutarties 8 punkte įtvirtinta, kad žemės sklypo nuomos mokestis nustatytas tarpusavio susitarimu, Nuomos sutarties 10 punkte įtvirtinta, kad sutartis gali būti nutraukta nevykdant sutarties sąlygų ir kitais įstatyme nustatytais atvejais, o 14 punkte įtvirtinta, kad šalys įsipareigoja visus ginčus kilusius dėl šios sutarties spręsti derybų keliu. Nepavykus išspręsti ginčų derybų keliu, ginčai sprendžiami Lietuvos Respublikos įstatymų numatyta tvarka. Byloje nustatyta, kad Nuomos sutartis buvo sudaryta tarp S. K. ir ieškovės atstovo 2014 m. gruodžio 18 d., Nuomos sutartis įregistruota viešame registre, atsakovai žemės sklypą įsigijo 2017 m. balandžio 21 d. Šiuo atveju akivaizdu, kad atsakovai nedalyvavo sudarant Nuomos sutartį ir negalėjo įtakoti Nuomos sutarties sąlygų turinio, Nuomos sutarties sąlygos taip pat nepriklausė nuo atsakovų valios, nors tarp ankstesnių sutarties šalių jau buvo susiklosčiusi sutarties vykdymo praktika. Įvertinus išdėstytas aplinkybes sutiktina, kad atsakovai turėjo teisę siūlyti ieškovei pakeisti Nuomos sutarties sąlygas ir jie šia teise pasinaudojo, t. y. bandė ginčą išspręsti Nuomos sutarties 14 punkte įtvirtintu derybų būdu, tačiau nepavykus susitarti į teismą dėl Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo nesikreipė ir sutartį vienašališkai nutraukė.

31Byloje nustatyta, kad Nuomos sutartyje nuomos kaina, jos mokėjimo tvarka ir terminai nenustatyti. Atsiskaitymas pagal Nuomos sutartį vyko pagal tarp buvusio savininko S. K. ir ieškovės nusistovėjusią praktiką ir ankstesnius žemės nuomos santykius pagal 1999 m. sudarytą Nuomos sutartį. Pasikeitus žemės sklypo savininkui ir tinkamai bendradarbiaujant šalims, neaiškios Nuomos sutarties sąlygos būtų nustatytos (pakeistos) ir ši pareiga tenka abiem sutarties šalims. Šiuo atveju pripažintina, kad ieškovė ir atsakovai tinkamai nebendradarbiavo ir nesikooperavo (CK 6.200 straipsnis).

32Iš ieškovo paaiškinimų ir liudytojų V. U. ir A. K. parodymų nustatyta, kad ieškovės atstovas su S. K. už žemės nuomą atsiskaitydavo mišriu būdu – grūdais, malkomis ir pinigais, kitais daiktais (pirko trimerį, benzopjūklą) ar paslaugomis (vežė pas gydytojus, padėjo tvarkytis buityje). Bylos šalys sutarė ir ginčo dėl to nekilo, kad nors nuomos kaina Nuomos sutartyje nenurodyta, tačiau nustatyta šalių elgesiu ir ieškovės atstovas su S. K. atsiskaitydavo, t. y. tam tikrą nuomos kainą ieškovės atstovas S. K. sumokėdavo mišriu būdu, tą patvirtina ir byloje pateiktas rašytinis įrodymas, jog G. B. 2015 m. lapkričio 9 d. S. K. pervedė 600 Eur. Iš ieškovės atstovo G. B. paaiškinimų nustatyta, jog jis pilnai atsiskaitė su S. K. už 2016 m., tai yra vežė jam malkas, grūdus, patį nuomotoją vežė pas gydytojus, nei S. K., nei jo sutuoktinė jam neturėjo pretenzijų dėl atsiskaitymo iki 2017 m., kai žemės sklypas buvo perleistas atsakovams (2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdžio garso įrašas: 8 min. – 52 min.). Nors tikslaus nuomos mokesčio dydžio ir atsiskaitymo tvarkos nežinojo, tačiau aplinkybę, kad ieškovės atstovas už žemės sklypo nuomą atsiskaitydavo su S. K., patvirtino ir liudytoja A. K. (2019 m. birželio 4 d. teismo posėdžio garso įrašas: 9 min. 18 sek. – 30 min. 15 sek.). Liudytojas V. U. teismo posėdyje taip pat patvirtino, kad kažkokio dydžio nuomos mokestį ieškovės atstovas S. K. tikrai mokėjo (2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdžio garso įrašas: 1 val. 29 min. 1 sek. – 1 val. 47 min. 20 sek.). Nors liudytoja A. K. nurodė, kad ieškovės atstovas nuomos mokesčio jai nesumokėjo, tačiau teismo posėdžio metu paaiškino, kad ieškovės atstovas už šį laikotarpį galimai atsiskaitė su S. K., be to jai žemės sklypas nuosavybės teise priklausė tik keletą mėnesių (nuo 2016 m. rugpjūčio mėnesio iki 2017 m. balandžio mėnesio), todėl nuomos mokesčio iš ieškovės atstovo ji nereikalavo (2019 m. birželio 4 d. teismo posėdžio garso įrašas: 9 min. 18 sek. – 30 min. 15 sek.). Liudytoja A. K. parodė, jog ji norėjo žemės sklypą parduoti, o ne nuomoti, todėl jį nedelsiant pardavė. Nors atsakovai po liudytojos A. K. apklausos ir jos išvykimo pateikė teismui liudytojos ieškovei galimai siųstą prašymą sumokėti nuomos mokestį, tačiau prieš tai apklausta liudytoja A. K. nurodė, kad nuomos mokesčio sumokėti nereikalavo, o ieškovės atstovas nurodė, kad tokio pranešimo iš A. K. nėra gavęs, todėl nesant duomenų apie šio dokumento atsiradimo aplinkybes, liudytojai A. K. pakartotinai neatvykus į 2019 m. rugpjūčio 12 d. teismo posėdį dėl sveikatos būklės, teismas juo nesiremia (2019 m. rugpjūčio 12 d. teismo posėdžio garso įrašas: 3 min. 15 sek. – 3 min. 30 sek.). Teismo posėdžio metu atsakovai sutiko, kad tam tikro dydžio nuomos mokestį ieškovės atstovas S. K. mokėjo. Jokių duomenų, kad ieškovės atstovas nebūtų mokėjęs S. K. žemės nuomos mokesčio ar nebūtų su juo atsiskaitęs ar kitaip pažeidęs Nuomos sutarties sąlygas iki ( - ), kada atsakovai įsigijo šį žemės sklypą, atsakovai teismui nepateikė. Esant nurodytoms aplinkybėms, laikytina nustatyta, jog ieškovė tinkamai vykdė Nuomos sutartį iki atsakovai tapo žemės sklypo savininkais.

33Byloje nustatyta, kad atsakovai žemės sklypą įsigijo 2017 m. balandžio 21 d., Pasiūlymą ieškovei išsiuntė 2017 m. gegužės 3 d., Pakartotinį pasiūlymą – 2017 m. birželio 6 d., Pranešimą apie Nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą išsiuntė 2017 m. birželio 19 d., kuriuo įspėjo, kad Nuomos sutartis bus nutraukta praėjus trims mėnesiams nuo Pranešimo įteikimo, Nuomos sutartis nutraukta 2019 m. rugsėjo 23 d. Darytina išvada, kad atsakovai, įsigiję žemės sklypą, nesiaiškindami aplinkybių dėl tarp šalių nusistovėjusių ankstesnių nuomos santykių, nedelsdami, tai yra po 12 dienų nuo žemės sklypo įsigijimo kreipėsi į ieškovę dėl Nuomos sutarties pakeitimo, o nepavykus su ieškovės atstovu susitarti, po 2 mėnesių nuo žemės sklypo įsigijimo išsiuntė Pranešimą apie vienašališką sutarties nutraukimą prieš terminą. Atsakovai nurodė, kad iš ieškovės atstovo elgesio suprato, jog jis žemės nuomos mokesčio nemokės ir neketina keisti Nuomos sutarties, nes nenori mokėti didesnės nuomos kainos. Atsakovai taip pat nurodė, kad jie nuomojo ieškovei kitą žemės sklypą, tačiau ieškovė su atsakovais neatsiskaitė, todėl buvo priversti kreiptis į teismą dėl žemės nuomos sumokėjimo. Ieškovė kito žemės sklypo nuomos mokestį sumokėjo tik įsiteisėjus teismo sprendimui. Atsakovai žinojo, kad ieškovės atstovas nuomojasi daugiau žemės sklypų, daliai nuomotojų atsiskaito paslaugomis, grūdais, bet ne pinigais, todėl nutarė nutraukti Nuomos sutartį prieš terminą vienašališkai. Teismas sprendžia, kad vien ta aplinkybė, jog ieškovė (nuomininkė) galimai neatsiskaitė su atsakovais (nuomotojais) už kito žemės sklypo nuomą, dėl ko atsakovai buvo priversti kreiptis į teismą, nesudaro pagrindo spręsti, kad ieškovė neatsiskaitys ir už ginčo žemės sklypo nuomą, be to tokių ieškovės elgesį patvirtinančių duomenų atsakovai į bylą nepateikė. Aplinkybė, kad atsakovų netenkino atsiskaitymas grūdais, taip pat nelaikytina pakankama priežastimi vienašališkai nutraukti sutartį, nes atsakovams žemės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu buvo žinomos Nuomos sutarties sąlygos ir jos faktinis vykdymas, taigi jie, vadovaudamiesi sutarties laisvės principu, privalėjo įvertinti, ar tikslinga įsigyti žemės sklypą, kuris išnuomotas pakankamai ilgam laikui kitam asmeniui, Nuomos sutartyje nenustatyta nuomos kaina, o pagal nusistovėjusią praktiką, kuri atsakovams buvo žinoma, ieškovė atsiskaitydavo su buvusiu savininku ne tik pinigais, bet grūdais ir paslaugomis.

34Pažymėtina ir tai, kad ieškovė neatsisakė tartis dėl nuomos sutarties pakeitimo, 2017 m. birželio 5 d. atsakyme į pasiūlymą nurodė gerbianti atsakovų nuosavybę ir, „reikalui esant, galimi ir kiti atsiskaitymo variantai už dirbamą žemę“. Vien tik nuomos kainos nenustatymas nesudaro pagrindo vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį prieš terminą, kadangi, kaip ne kartą pažymėjo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl žemės nuomos kainos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje 3K-3-74/2014). Byloje ginčo nekilo, kad ieškovės atstovas įvairiais būdais atsiskaitydavo su buvusiu žemės sklypo savininku S. K.. Jokių duomenų, kad ieškovės atstovas būtų praleidęs atsiskaitymo terminą ar apskritai būtų neatsiskaitęs su S. K., ar kad buvęs savininkas S. K. būtų reiškęs ieškovei pretenzijas dėl nuomos kainos ar atsiskaitymo tvarkos, atsakovai teismui taip pat nepateikė. Nors nuomos mokesčio mokėjimo terminas sutartyje nebuvo aiškiai įtvirtintas, tačiau konstatuotina, kad vienašalio Nuomos sutarties nutraukimo metu (2017 m. rugsėjo mėnesį) nuomos mokesčio mokėjimo terminas nebuvo pasibaigęs, kadangi pagal nusistovėjusią tarp šalių praktiką mokestis buvo paprastai sumokamas iki einamųjų metų gruodžio 31 d., o ankstesni mokėjimai buvusiam savininkui buvo įvykdyti. Papildomai pastebėtina, kad jokių duomenų, kad ieškovė ginčo žemės sklypą būtų naudojusi ne pagal pagrindinę paskirtį, byloje taip pat nėra. Tokių aplinkybių atsakovai teisme taip pat nenurodė. Atsakovų argumentą, jog jie turėjo teisę vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį prieš terminą, kadangi ieškovė pradėjo savavaldžiauti – atsakovų sklype išpylė grūdus, teismas atmeta kaip nepagrįstą, kadangi grūdai atsakovų sklype buvo išpilti 2017 m. spalio pabaigoje, ieškovė taip suprato tinkamą sutarties vykdymą, be to tai jau įvyko po vienašalio Nuomos sutarties nutraukimo.

35Teismas vertina, kad atsakovai, perėmę nuomotojo teises iš A. K., o pastaroji iš S. K., iš Nuomos sutarties negalėdami suprasti, kokio dydžio nuomos mokestį ir kokias terminais jiems turi mokėti ieškovė, iš karto naudojosi teise nutraukti šią Nuomos sutartį vienašališkai, nepagrįstai teigdami, kad savo pareigas pagal šią Nuomos sutartį mokėti nuomos mokestį pažeidė ieškovė, kadangi neatsakė į atsakovų siūlymą pakeisti Nuomos sutartį ir šalims nepavyko susitarti dėl Nuomos sutarties 8 punkto pakeitimo. Atsakovai, perėmę nuomotojo teises ir pareigas, nesuprasdami Nuomos sutartyje sulygto nuomos mokesčio, jo dydžio, mokėjimo tvarkos ir termino, o vėliau ir nepavykus susitarti su ieškove dėl Nuomos sutarties sąlygų, nustatančių nuomos mokesčio dydį, atsiskaitymo tvarką ir terminus, pakeitimo, turėjo teisę inicijuoti tokio nuomos mokesčio nustatymą teismine tvarka (CK 6.487 straipsnio 2 dalis, 6.195 straipsnis). Teismo vertinimu, žemės Nuomos sutartį galima nutraukti prieš terminą tik esant sulygtam aiškiam nuomos mokesčio dydžiui ir mokėjimo periodiškumui, todėl nenustačius šių sąlygų abipusiu šalių susitarimu, Nuomos sutarties nutraukti, motyvuojant tuo, kad ieškovė nesumokėjo nuomos mokesčio ir jo nesumokės, atsakovai neturėjo teisinio pagrindo. Atsižvelgiant į tai, teismas laiko nepagrįstu atsakovų teiginį, kad ieškovė pažeidė Nuomos sutarties 8 punktą ir dėl to atsakovams atsirado teisė vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį.

36Sutiktina su ieškovės atstovo argumentu, kad galimai pagrindinis atsakovų tikslas buvo ne Nuomos sutarties pakeitimas, o jos nutraukimas. Liudytojas V. U. teismo posėdžio metu parodė, kad iš pradžių patys atsakovai pasiūlė jam išsinuomoti žemės sklypą už 380 Eur kainą ir tik jiems susitarus, liudytojas V. U. pateikė atsakovams analogišką rašytinį pasiūlymą, be to jis būtų sutikęs mokėti ir didesnio dydžio nuomos mokestį vien dėl to, kad ieškovė neturėtų galimybės nuomoti ginčo žemės sklypo (2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdžio garso įrašas: 1 val. 29 min. 1 sek. – 1 val. 47 min. 20 sek.). Pažymėtina ir tai, kad tokio dydžio nuomos mokestį liudytojas V. U. mokėjo tik vienus metus, šiuo metu žemės sklypu naudojasi atsakovai. Atsakovų ir liudytojo V. U. argumentus, kad žemės sklypo nuomos kaina buvo nustatyta didesnė negu rinkos vien dėl to, kad atsakovai sklype turėjo atlikti tam tikrus darbus – išlyginti sodybos teritoriją, išvežti atliekas, teismas atmeta kaip nepagrįstą, kadangi šiuos darbus atsakovai atliko jau pasibaigus nuomos sutarties su V. U. galiojimui. Vadovaujantis liudytojo V. U. parodymais, laikytina nustatyta aplinkybė, jog atsakovai nesąžiningai elgėsi teikdami Pasiūlymus ieškovei pakeisti Nuomos sutartį, jų siūloma kaina nebuvo padiktuota rinkos, atsakovų pagrindinis tikslas buvo nutraukti Nuomos sutartį ir patiems naudotis žemės sklypu.

37Atsiliepime ir triplike atsakovai taip pat nurodė, kad Nuomos sutartį nutraukė CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punkto pagrindu – kitais įstatymų nustatytais atvejais, o tokiais atvejais įvardino CK 6.219 straipsnyje numatytą teisę nutraukti sutartį, jeigu iki sutarties įvykdymo termino pabaigos iš konkrečių aplinkybių ji gali numatyti, kad kita šalis pažeis sutartį iš esmės bei CK 6.220 straipsnio nuostatas, jog šalis, kuri atsižvelgdama į aplinkybes tikisi, kad kita šalis gali iš esmės pažeisti sutartį, turi teisę iš pastarosios šalies pareikalauti patvirtinti, kad ši sutartį įvykdys tinkamai, o nurodyto patvirtinimo negavus per protingą terminą, sutartį nutraukti.

38Įvertinus byloje surinktus įrodymus konstatuotina, kad atsakovai neturėjo teisės vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį CK 6.219 straipsnyje įtvirtintu pagrindu, kadangi nenustatyta jokių konkrečių ieškovės veiksmų, dėl kurių atsakovai galėjo numatyti, kad ieškovė pažeis sutartį iš esmės. Kasacinio teismo praktikoje nurodytos tokios CK 6.219 straipsnio taikymo sąlygos: sutartinė prievolė turi būti galiojanti; neturi būti suėjęs prievolės įvykdymo terminas; būsimas pažeidimas turi būti akivaizdus; akivaizdumas kvalifikuojant numatomą sutarties pažeidimą turi būti toks, kad būtų pakankamai didelė tikimybė, jog numatomas sutarties pažeidimas bus, tačiau absoliutaus įsitikinimo nereikalaujama; gresiantis pažeidimas turi būti esminis; numatomo sutarties pažeidimo požymiai neturi būti išnykę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012). Šiuo atveju pažymėtina, kad vienašalio Nuomos sutarties nutraukimo metu sutartinė prievolė buvo galiojanti, prievolės įvykdymo terminas suėjęs nebuvo, tačiau nenustatyta jokio akivaizdaus būsimo pažeidimo, konkrečių aplinkybių, iš kurių būtų galima spręsti, jog bus padarytas esminis sutarties pažeidimas ar neišnykusių sutarties pažeidimo požymių. Šiuo atveju ieškovė neatsakė į atsakovų Pasiūlymą bei Pakartotinį pasiūlymą keisti Nuomos sutartį, ji tik paaiškino, kad nurodytą dieną į konkrečią vietą, pagal tarp ieškovės ir buvusio žemės sklypo savininko S. K., nusistovėjusią praktiką, atveš atsakovams grūdus kaip užmokestį už žemės sklypo nuomą, be to pirmame atsakyme į atsakovų Pasiūlymą ieškovė nurodė jog šalims susitarus galimi ir kiti atsiskaitymo už žemės nuomą būdai. Teismas nenustatė jokių kitų Nuomos sutartį pažeidžiančių ieškovės veiksmų, kurie leistų atsakovams nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje. Vertinant atsakovų veiksmus, kaip suteikiančius pagrindą vienašališkai nutraukti sutartį, būtina atkreipti dėmesį, kad tarp ieškovės ir atsakovų susiklosčiusios ginčo žemės sklypo Nuomos sutarties vykdymo praktikos nebuvo. Atsakovai žinojo apie sudarytą Nuomos sutartį bei jos sąlygas, suprato, kad įsigijus žemės sklypą jiems pereina Nuomos sutarties galiojimo tęstinumas visa apimtimi, kartu su nuo Nuomos sutarties sudarymo ir įsigaliojimo momento atsiradusiomis bei Nuomos sutarties viso galiojimo laikotarpiu kilusiomis pasekmėmis, todėl teigti, kad atsakovai negavo to, ko tikėjosi pagal Nuomos sutartį ar kad buvo iš esmės suvaržyti atsakovų teisėti interesai, teigti negalima. Tvirtinti, kad pagrįsti atsakovų lūkesčiai dėl Nuomos sutarties vykdymo rezultatų liko neįgyvendinti vien dėl ieškovės veiksmų neatsakant į atsakovų siūlymą keisti Nuomos sutartį taip pat negalima, kadangi ieškovei nesutikus keisti Nuomos sutartį, atsakovai turėjo teisę kreiptis į teismą dėl Nuomos sutarties pakeitimo. Teismas vertina, kad aplinkybė, jog atsakovų netenkino tarp ieškovės ir buvusio žemės sklypo savininko S. K. nusistovėjusi praktika atsiskaityti už žemės nuomą grūdais ar kitu jiems priimtinu būdu, taip pat netenkino Nuomos sutarties terminas, ieškovė neatsakė į atsakovų siūlymą keisti sutartį ir nustatyti atsakovų siūlomą žemės nuomos mokesčio dydį, nelaikytina priežastimi vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį, o tik pagrindu kreiptis į teismą dėl Nuomos sutarties pakeitimo. Pažymėtina, kad ieškovė (nuomininkė) gavo Pasiūlymą ir Pakartotinį pasiūlymą pakeisti Nuomos sutarties sąlygas, t. y. nustatyti nuomos kainą, atsiskaitymo tvarką, sutarties galiojimo trukmę, atsakovai neprašė jos sumokėti nuomos mokestį, nenurodė, kad būtų susidariusi skola ar būtų pasibaigęs nuomos mokėjimo terminas, dėl nesumokėto nuomos mokesčio priteisimo į teismą nesikreipė. Pasiūlyme ir Pakartotiniame pasiūlyme savo teisę vienašališkai nutraukti sutartį atsakovai iš esmė grindė ieškovės nesutikimu su atsakovų siūlomomis sąlygomis. Teismas vertina, kad šios aplinkybės nesuteikia pagrindo spręsti, kad ieškovės atsisakymas keisti Nuomos sutarties sąlygas atitinka esminio Nuomos sutarties pažeidimo požymius.

39Be to atmestinas kaip nepagrįstas atsakovų argumentas, kad jie galėjo vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį ir CK 6.220 straipsnyje numatytu pagrindu, kadangi atsakovai nereikalavo ieškovės patvirtinti, jog ieškovė Nuomos sutartį įvykdys tinkamai. Pažymėtina, kad atsakovų ieškovei pateiktas Pasiūlymas bei Pakartotinis pasiūlymas nelaikytini reikalavimu patvirtinti, jog ieškovė Nuomos sutartį įvykdys tinkamai, kadangi atsakovai tiek Pasiūlymu, tiek Pakartotiniu pasiūlymu iš esmės siūlė keisti Nuomos sutarties sąlygas. Esant nurodytoms aplinkybėms ieškovo reikalavimas pripažinti vienašališką atsakovų R. M. ir A. M. 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu, įpareigoti atsakovus vykdyti 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutartį dėl žemės sklypo, unikalus Nr. ( - ), nuomos ieškovei G. B. įmonei, tenkintinas visiškai.

40Dėl nuomos kainos nustatymo

41Pagal CK 6.545 straipsnio 1 dalį žemės nuomos sutartis yra atlygintinė sutartis, t. y. už perduotą nuomininkui naudotis žemės sklypą šis turi mokėti užmokestį žemės savininkui. CK 6.552 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl mokesčio. Šalims nepavykus susitarti dėl žemės nuomos mokesčio dydžio, tai nelaikytina sutarties nutraukimu ar naujo nuomos sutarties termino nustatymu, tokiu būdu nuomotojas tik išreiškia valią pakeisti nuomos sutarties sąlygą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje 3K-3-74/2014). Pagal CK 6.223 straipsnio 1 dalį sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu, o pagal minėtos normos 2 dalies 2 punktą vienos šalies reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu sutarties ar įstatymo numatytais atvejais. Tačiau yra būtina ikiteisminė procedūra, t. y. asmuo turi teisę kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo tik po to, jeigu jam pasiūlius kita šalis atsisako pakeisti sutartį (CK 6.223 straipsnio 3 dalis). Suinteresuota pakeisti sutartį šalis pirmiausia su siūlymu keisti sutartį turi kreiptis į kitą šalį. Tik šiai atsisakius keisti sutartį ar neatsakius į tokį siūlymą, suinteresuota šalis įgyja teisę kreiptis į teismą ir pateikti ieškinį dėl sutarties pakeitimo (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2006 m. balandžio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-296/2006). CK 6.487 straipsnio 2 dalyje nurodyta galimybė teismui nustatyti žemės nuomos mokestį, t. y. jeigu sutartyje nenustatytas konkretus mokesčio dydis ar jo apskaičiavimo metodika, tai abi sutarties šalys turi teisę kreiptis į teismą su prašymu paskirti nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti.

42Aukščiau aptarta teismų praktika ir teisės normos leidžia daryti išvadą, kad žemės nuomos sutarties šalių nesutarimai dėl žemės nuomos mokesčio, taip pat Nuomos sutarties neapibrėžtumas dėl nuomos mokesčio dydžio, nėra pagrindas vienai iš šalių vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį, jei nėra nustatyta kitų CK 6.564 straipsnyje ir 6.217 straipsnyje numatytų pagrindų. Visi nesutarimai tarp šalių dėl nuomos mokesčio turi būti sprendžiami aukščiau nurodytais būdais, t. y. ieškinį dėl Nuomos sutarties pakeitimo (ieškovo atveju – nustatant ne didesnę kaip 150 Eur už 1 ha nuomos kainą per metus) galima pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti Nuomos sutartį ar per trisdešimt dienų iš jos negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti Nuomos sutartį. Nuomos sutarties pakeitimas teismine tvarka yra priverstinis įsikišimas į šalių sutartinius santykius ir vieno esminio sutarčių teisės principų pacta sunt servanda (sutarčių privaloma laikytis) išimtis, todėl Nuomos sutartis teismine tvarka gali būti keičiama tik esant įstatyme nustatytoms sąlygoms ir tik ieškovei pasinaudojus ikiteismine ginčų dėl Nuomos sutarties pakeitimo nagrinėjimo tvarka.

43Šioje byloje nustatyta, kad atsakovai, įsigiję nuosavybės teisę į žemės sklypą, išsiuntė ieškovei Pasiūlymą ir Pakartotinį pasiūlymą dėl nuomos mokesčio dydžio ir mokėjimo tvarkos nustatymo, sutarties termino ir kitų sąlygų pakeitimo, tai yra atsakovai siūlė nustatyti nuomos mokestį po 380 Eur už kiekvieną hektarą per metus, mokestį iki einamųjų metų sausio 31 d. pervedant į atsakovės banko sąskaitą, ieškovei apmokant visus su žemės sklypu susijusius mokesčius, atsakovams numatyti teisę kiekvienais metais ne vėliau kaip iki lapkričio 1 d. teikti ieškovei pasiūlymą dėl nuomos mokesčio dydžio pakeitimo kitiems metams, o ieškovei per 14 dienų nuo pasiūlymo gavimo dienos nepateikus atsakymo arba nesutikus su siūlomu mokesčiu kitiems metams Nuomos sutartį nutraukti vienašaliu atsakovų reikalavimu, raštu apie tai pranešus ne vėliau kaip prieš mėnesį, taip pat buvo siūloma Nuomos sutarties terminą nustatyti iki 2020 m. gruodžio 31 d., tačiau ieškovė atsakymo dėl siūlomų pakeisti Nuomos sutarties sąlygų ar alternatyvaus pasiūlymo nepateikė, tik nurodė, kad nustatytą dieną atveš atsakovams grūdus kaip užmokestį už 2017 m. žemės nuomą, tokiu pačiu būdu atsiskaitys ir vėlesniais metais, kol dirbs žemę. Negavus ieškovės atsakymo dėl Nuomos sutarties pakeitimo, atsakovai į teismą dėl žemės sklypo Nuomos sutarties pakeitimo ar nuomos kainos nustatymo taip pat nesikreipė. Ieškovė į teismą su ieškiniu kreipėsi praėjus daugiau nei metams nuo vienašalio atsakovų Nuomos sutarties nutraukimo, tačiau jokių duomenų, kad ieškovė būtų siūliusi atsakovams keisti Nuomos sutarties sąlygas ar nustatyti nuomos kainą, teismui nepateikė, tokių aplinkybių nenurodė ir teismo posėdžio metu. Priešingai, atsakovams pasiūlius keisti Nuomos sutarties sąlygas, ieškovė nuomonės dėl siūlomų Nuomos sutarties sąlygų nepateikė ir nurodė, kad nuomą už 2017 m. ir vėlesnius metus sumokės grūdais. Ieškovės atstovas taip pat nurodė, kad atsakovų pateiktų pasiūlymų formuluotė nereikalavo jo pateikti atsakymą į siūlomas sąlygas, todėl jokių alternatyvių pasiūlymų nepateikė, siūlomos Nuomos sutarties sąlygos esminiai pažeidė jo interesus, kadangi pasiūlyta nuomos kaina žymiai viršijo rinkos kainą, o nuomos terminą buvo siūloma sutrumpinti beveik 20 m., be to suprato, kad pagrindinis atsakovų tikslas yra Nuomos sutarties nutraukimas. Iš byloje nustatytų aplinkybių darytina išvada, kad ieškovės atstovas suprato, jog atsakovai siekia pakeisti Nuomos sutarties sąlygas, nes jų netenkina tarp ieškovės atstovo ir buvusio savininko nusistovėjęs apmokėjimo būdas grūdais, žinojo, kad atsakovai yra ūkininkai ir galimai patys nori dirbti įsigytą žemės sklypą, tačiau neatsakė į atsakovų pateiktus pasiūlymus keisti Nuomos sutartį ir pats jokių alternatyvių pasiūlymų nepateikė, t. y. tinkamai nebendradarbiavo ir nesikooperavo. Ieškovės atstovas tik 2018 m. kovo mėnesį pareiškė atsakovams pretenziją dėl neteisėto Nuomos sutarties nutraukimo ir informavo, jog apsėjo atsakovams priklausantį žemės sklypą. Išdėstytos aplinkybės patvirtina, kad savo ketinimą keisti Nuomos sutartį ir nustatyti žemės nuomos kainą konkrečia pinigų suma – 150 Eur per metus už 1 ha, ieškovės atstovas išreiškė tik 2019 m. gegužės 21 d. pateikdamas patikslintą ieškinį teismui (DOK – 19195). Kadangi pasirengimas bylos nagrinėjimui buvo baigtas, teisėjo rezoliucija atsakovams buvo nustatytas 14 dienų terminas pasirengti bylos nagrinėjimui (CPK 141 straipsnio 2 dalis), tačiau atsakovai nepateikė jokių atsikirtimų į šį ieškovo reikalavimą, iš esmės viso bylos nagrinėjimo metu atsakovai gynėsi tik nuo vieno ieškinio reikalavimo – pripažinimo Nuomos sutarties nutraukimo neteisėtu, todėl teismui nėra žinoma atsakovų pozicija į ieškovo pasiūlytą žemės nuomos kainą. Teismas sprendžia, kad tarp šalių nutrūkus nuomos santykiams 2017 m. rugsėjo 23 d., įsiteisėjusiu teismo sprendimu pripažinus Nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu ir įpareigojus šalis vykdyti Nuomos sutartį, šalys gali pasinaudoti ikiteismine tvarka siekiant pakeisti Nuomos sutarties sąlygas ir nustatyti konkrečią abi šalis tenkinančią žemės sklypo nuomos kainą. Byloje nenustatyta, kad ieškovės atstovas iki teismo yra kreipęsis į atsakovus dėl Nuomos sutarties pakeitimo – kainos nustatymo, t. y. jis nepasinaudojo ikiteismine Nuomos sutarties pakeitimo procedūra ir šalis atstačius į nuomos teisinius santykius, jis gali pasinaudoti šia tvarka, todėl ieškovės reikalavimas dėl Nuomos sutarties pakeitimo, nustatant ne didesnę kaip 150 Eur už 1 ha nuomos kainą per metus, paliktinas nenagrinėtu CPK 296 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu. Atsižvelgiant į tai, teismas nepasisako dėl vieno hektaro žemės sklypo nuomos kainos dydžio pagrįstumo ir nevertina ieškovės pozicijos dėl analogiškų žemės sklypų nuomos vidutinės rinkos vertės. Be to atkreiptinas šalių dėmesys, jog pagal CK 6.487 straipsnio 2 dalies nuostatas, jeigu sutartyje nenustatytas konkretus mokesčio dydis ar jo apskaičiavimo metodika, tai abi sutarties šalys turi teisę kreiptis į teismą su prašymu paskirtini nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti.

44Dėl bylinėjimosi išlaidų

45Bylinėjimosi išlaidos kyla dėl civilinės bylos nagrinėjimo teisme ir yra neatsiejamai susijusios su nagrinėjama byla. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Analogiška norma įtvirtina ir CPK 98 straipsnio 1 dalyje, kurioje paskirstyta tarp šalių išlaidų advokato ar advokato padėjėjo apmokėti atlyginimo prievolė. Toks teisinis reglamentavimas reiškia, jog bylinėjimosi išlaidos atlyginamos tam asmeniui, kuris materialiuoju teisiniu požiūriu laikomas laimėjusiu bylą. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

46Atsižvelgiant į tai, kad ieškovės ieškinys tenkintinas iš dalies – 50 procentų (reikalavimas pripažinti vienašališką sutarties nutraukimą neteisėtu su juo susijęs išvestinis reikalavimas įpareigoti vykdyti sutartį patenkintas, reikalavimas pakeisti žemės nuomos sutartį ir nustatyti nuomos kainą paliktas nenagrinėtu), ieškovei iš atsakovų priteistina 1530,10 Eur patirtų išlaidų advokato pagalbai apmokėti (3060,20 Eur x 50 proc.) ir 75 Eur žyminio mokesčio (150 Eur x 50 proc.), o atsakovams iš ieškovės priteistina 1249,05 Eur patirtų išlaidų advokato pagalbai apmokėti (2498,09 Eur x 50 proc.). Esant nurodytoms aplinkybėms, darytinas priešpriešinių reikalavimų įskaitymas ir ieškovei iš atsakovų priteistina 356,05 Eur patirtų bylinėjimosi išlaidų (1605,10 Eur – 1249,05 Eur).

47Išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, dydį bei apmokėjimo tvarką nustato teisingumo ministras ir finansų ministras (CPK 92 straipsnis). Pagal Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011-11-07 įsakymą Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ (naujos redakcijos nuo 2015-01-01 Nr. 2014-12793), minimali valstybei priteistina bylinėjimosi išlaidų suma yra 3 Eur. Šiuo nagrinėjamu atveju, procesinių dokumentų išlaidos neviršija 3 Eur, todėl vadovaujantis tuo, valstybės naudai iš šalių nepriteistinos procesinių dokumentų įteikimo išlaidos.

48Teismas, įvertindamas tai, kas išdėstyta ir vadovaudamasis CPK 259 straipsniu, 260 straipsniu, 263-268 straipsniais, 270 straipsniu, teismas

Nutarė

49Ieškinį tenkinti iš dalies.

50Pripažinti vienašališką atsakovų R. M., asmens kodas ( - ) ir A. M., asmens kodas ( - ) 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu ir įpareigoti atsakovus R. M., asmens kodas ( - ) ir A. M., asmens kodas ( - ) vykdyti 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutartį dėl žemės sklypo, unikalus Nr. ( - ) nuomos ieškovei G. B. įmonei, juridinio asmens kodas 174375343.

51Ieškinį dalyje dėl 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutarties pakeitimo palikti nenagrinėtu.

52Priteisti iš atsakovų R. M., asmens kodas ( - ) ir A. M., asmens kodas ( - ) 356,05 Eur (tris šimtus penkiasdešimt šešis eurus penkis centus) bylinėjimosi išlaidų, lygiomis dalimis, tai yra po 178,02 Eur (vieną šimtą septyniasdešimt aštuonis eurus du centus) iš kiekvieno ieškovės G. B. įmonės, juridinio asmens kodas ( - ), naudai.

53Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui, paduodant skundą per Marijampolės apylinkės teismo Šakių rūmus.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Marijampolės apylinkės teismo Šakių rūmų teisėja Lina... 2. viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą... 3. Teismas... 4. ieškovė G. B. įmonė patikslintu ieškiniu prašo pripažinti... 5. Ieškovės atstovai ieškinyje, dublike, patikslintame ieškinyje ir teismo... 6. Atsakovai, įgiję nuosavybės teisę į žemės sklypą, neginčijo teisių ir... 7. Pasiūlyme ir Pakartotiniame pasiūlyme buvo pasiūlytos analogiškos sąlygos,... 8. Atsakovai 2017 m. birželio 19 d. pranešimu apie 2014 m. gruodžio 18 d.... 9. Atsakovai ir jų atstovas atsiliepimu, tripliku ir teismo posėdžio metu... 10. Ieškovė 2017 m. birželio 5 d. atsakyme į Pasiūlymą pritarė, kad Nuomos... 11. Atsakovai tiek Pasiūlyme, tiek Pakartotiniame pasiūlyme buvo nurodę... 12. Atsakovai Pranešimu informavo ieškovę, kad vadovaujantis CK 6.564 straipsnio... 13. Atsakovai 2017 m. spalio 23 d. gavo ieškovės pranešimą, kuriuo ieškovė... 14. Nutraukus nuomos sutartį, atsakovai 2017 m. spalio 31 d. išnuomojo žemės... 15. 2018 m. kovo 8 d. atsakovai gavo ieškovės atstovo 2018 m. kovo 6 d.... 16. Atsakovai nurodė, kad ieškovė nepagrįstai sutapatina savo paties... 17. Kadangi CK 6.564 straipsnis yra specialioji norma lyginant su CK 6.218... 18. Ieškovė vengė raštu susitarti dėl nuomos mokesčio ir jo apmokėjimo... 19. Atsakovai į teismą dėl nuomos mokesčio dydžio nustatymo nesikreipė, nes... 20. Teismas konstatuoja:... 21. Ieškinys tenkintinas iš dalies.... 22. Iš patikslintame ieškinyje, dublike, atsiliepime, triplike išdėstytų... 23. Dėl sutarties nutraukimo... 24. Kai dėl žemės savininko mirties ar kitu teisiniu pagrindu žemės... 25. S. K. mirus ginčo žemės sklypą ( - ) paveldėjo A. K., kuri vėliau jį... 26. Kai sutartis yra pažeista, kita šalis gali prarasti interesą tęsti... 27. Kasacinio teismo praktikoje dėl vienašališko sutarties nutraukimo kaip... 28. Šiuo atveju atsakovai savo sprendimą vienašališkai nutraukti Nuomos... 29. Ieškovė byloje laikosi priešingos pozicijos ir nurodo, kad atsakovams... 30. Ginčijamos nuomos sutarties 8 punkte įtvirtinta, kad žemės sklypo nuomos... 31. Byloje nustatyta, kad Nuomos sutartyje nuomos kaina, jos mokėjimo tvarka ir... 32. Iš ieškovo paaiškinimų ir liudytojų V. U. ir A. K. parodymų nustatyta,... 33. Byloje nustatyta, kad atsakovai žemės sklypą įsigijo 2017 m. balandžio 21... 34. Pažymėtina ir tai, kad ieškovė neatsisakė tartis dėl nuomos sutarties... 35. Teismas vertina, kad atsakovai, perėmę nuomotojo teises iš A. K., o... 36. Sutiktina su ieškovės atstovo argumentu, kad galimai pagrindinis atsakovų... 37. Atsiliepime ir triplike atsakovai taip pat nurodė, kad Nuomos sutartį... 38. Įvertinus byloje surinktus įrodymus konstatuotina, kad atsakovai neturėjo... 39. Be to atmestinas kaip nepagrįstas atsakovų argumentas, kad jie galėjo... 40. Dėl nuomos kainos nustatymo... 41. Pagal CK 6.545 straipsnio 1 dalį žemės nuomos sutartis yra atlygintinė... 42. Aukščiau aptarta teismų praktika ir teisės normos leidžia daryti išvadą,... 43. Šioje byloje nustatyta, kad atsakovai, įsigiję nuosavybės teisę į žemės... 44. Dėl bylinėjimosi išlaidų ... 45. Bylinėjimosi išlaidos kyla dėl civilinės bylos nagrinėjimo teisme ir yra... 46. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovės ieškinys tenkintinas iš dalies – 50... 47. Išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, dydį bei... 48. Teismas, įvertindamas tai, kas išdėstyta ir vadovaudamasis CPK 259... 49. Ieškinį tenkinti iš dalies.... 50. Pripažinti vienašališką atsakovų R. M., asmens kodas ( - ) ir A. M.,... 51. Ieškinį dalyje dėl 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos... 52. Priteisti iš atsakovų R. M., asmens kodas ( - ) ir A. M., asmens kodas ( - )... 53. Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo gali būti skundžiamas Kauno...