Byla Ik-270-422/2011
Dėl sprendimų panaikinimo, įpareigojimo atlikti veiksmus, tretieji suinteresuoti asmenys byloje –UAB „Serfas“, UAB „SSPC Technika“, AB SEB bankas

1Kauno apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Janinos Vitunskienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos), Rimanto Giedraičio ir Kęstučio Gudyno, sekretoriaujant Anželikai Kuicaitei, dalyvaujant pareiškėjos UAB „Gerdukas“ atstovui advokatui Dainiui Čičeliui, atsakovo VĮ Registrų centro Kauno filialo atstovei Rasai Stasiulaitienei, atsakovo VĮ Registrų centro atstovei Jurgitai Apanskienei, trečiojo suinteresuoto asmens „SSPC Technika“ atstovei advokatei Vidai Kisielienei, viešame teismo posėdyje išnagrinėjo administracinę bylą pagal pareiškėjo UAB „Gerdukas“ skundą atsakovams VĮ Registrų centro Kauno filialui, VĮ Registrų centrui dėl sprendimų panaikinimo, įpareigojimo atlikti veiksmus, tretieji suinteresuoti asmenys byloje –UAB „Serfas“, UAB „SSPC Technika“, AB SEB bankas

Nustatė

2Pareiškėja skundu kreipėsi į Kauno apygardos administracinį teismą, prašydama panaikinti VĮ Registrų centro Kauno filialo 2010 m. rugsėjo 14 d. sprendimą Nr. 1-1511 bei VĮ Registrų centras Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos 2010 m. spalio 20 d. sprendimą Nr. 246 ir įpareigoti VĮ Registrų centro Kauno filialą įregistruoti 2010 m. gegužės 19d. Geležinkelio atšakos dalies nuomos sutartį Nr. GER-GEL/2010-05-19 Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registre.

3Pareiškėja skunde ir jos atstovas teismo posėdžio metu nurodė, jog 2010-09-14 VĮ Registrų centro Kauno filialas (toliau- Filialas) priėmė sprendimą Nr. 1-1511, kuriuo atsisakė įregistruoti nuomą adresu Taikos g.7c, Kaune, pagal pareiškėjo pateiktą Geležinkelio atšakos dalies nuomos sutartį Nr. GER-GEL/2010-05-19. Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisija 2010 m. spalio 20 d. sprendimu Nr. 246 paliko galioti 2010-09-14 Filialo sprendimą. Filialo bei Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos sprendimai yra neteisėti ir nepagrįsti. 2010 m. gegužės 19 d. pareiškėjas sudarė Geležinkelio atšakos dalies nuomos sutartį Nr. GER-GEL/2010-05-19 d. su uždarąja akcine bendrove „Serfas" (toliau -Nuomos sutartis). 2010 m. gegužės 27 d. pareiškėjas kreipėsi į Filialą su prašymu įregistruoti nuomą LR Nekilnojamojo turto registre pagal aukščiau nurodytą Nuomos sutartį. Filialas 2010 m. gegužės 28 d. priėmė sprendimąNr. 1-1254, kuriuo nusprendė pareiškėjo prašymą dėl nuomos įregistravimo atidėti, nes esą reikalinga pateikti hipotekinio kreditoriaus sutikimą tokio veiksmo atlikimui. Hipotekinio kreditoriaus (AB SEB banko) sutikimas dėl nuomos įregistravimo buvo gautas 2010 m. liepos 8 dieną. Gavus šį sutikimą (sutikimas buvo patikslintas 2010 m. rugpjūčio 26 d., nustačius jame rašymo apsirikimo klaidą), pareiškėjas 2010 m. liepos 15 d. Filialui dar kartą pateikė nuomai įregistruoti reikalingus dokumentus, tačiau paaiškėjo, jog Filialas be jokio pagrindo išregistravo nuomotojo (UAB „Serfas") nuosavybės teisę į išnuomotą daiktą, todėl 2010 m. liepos 21 d. Filialas atsisakė įregistruoti nuomą pagal Nuomos sutartį, nurodydamas, jog daiktinės teisės, juridiniai faktai, daikto suvaržymai gali būti registruojami tik tokiu atveju, jei nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas pats daiktas, nesant įregistruoto paties daikto, negali būti registruojamos jokios teisės bei su juo susiję faktai. 2010 m. rugpjūčio 20 d. VĮ „Registrų centras" Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisija priėmė sprendimą, kuriuo panaikino Filialo 2010 m. birželio 21 d. sprendimą, remiantis kuriuo iš Nekilnojamojo turto registro buvo išregistruota UAB „Serfas" nuosavybė.

42010 m. spalio 20 d. Komisijos sprendime atsisakant įregistruoti nuomą, remiamasi LR Turto arešto aktų įstatymo 2 str. 4d. Pareiškėjo nuomone, ši teisės norma negali būti taikoma retrospektyviai. Jei sutartis dėl daikto suvaržymo, nuomos ar kt. buvo sudaryta iki disponavimo daiktu ribojimo pradžios dienos, toks ribojimas neturi ir negali turėti jokių teisinių pasekmių šalių tarpusavio santykiams, kilusiems iš anksčiau sudarytų sutarčių. Nuomos sutartis, kaip nurodyta jos 5.1. punkte, įsigaliojo nuo jos pasirašymo dienos, o ne nuo tos dienos, kai ji bus įregistruota LR Nekilnojamojo turto registre. Filialas, kaip nekilnojamojo turto registro tvarkytojas, turėjo tik funkciją įregistruoti jau įvykusį juridinį faktą, taip išviešinant tarp sutarties šalių sudarytą Nuomos sutartį, o ne imtis spręsti, galiojanti tokia sutartis ar ne, kurti, ar keisti jau įvykusį juridinį faktą. Pareiškėja sutinka, jog atsakovai turėtų teisę atsisakyti registruoti nuomos sutartį kaip juridinį faktą, jei tokia nuomos sutartis būtų buvusi sudaryta po to, kai turtui buvo nustatyti disponavimo juo ribojimai. Tačiau ginčo atveju Nuomos sutartis buvo sudaryta dar iki nustatant disponavimo apribojimus Nuomos sutarties dalykui, todėl Nuomos sutartis, kol ji nėra nuginčyta įstatymų nustatyta tvarka, yra galiojanti, nepaisant vėliau atsiradusių apribojimų daiktui. Turto arešto aktų įstatymas nurodo, jog apribojus disponavimo teises nekilnojamuoju daiktu, draudžiama tokio turto atžvilgiu sudaryti įvairius sandorius, apsunkinti turtą, keisti jo teisinę padėtį (t.y., atlikti tam tikrus aktyvius teisinius veiksmus daikto atžvilgiu), tačiau minėta įstatymo nuostata nereiškia, jog yra draudžiama apie anksčiau sudarytą sandorį pranešti viešai, registruojant šį faktą nekilnojamojo turto registre. Pareiškėjo nuomone, atsakovai nepagrįstai plečiamai išaiškino Turto arešto aktų įstatymo 2 str. 4 d. nuostatą. Be to, Komisija savo spendime nenurodė nė vieno argumento, kuo remiantis ji laiko, kad nekilnojamojo daikto areštas (disponavimo teisės ribojimas) trukdo juridinio fakto apie anksčiau sudarytą nuomos sutartį įregistravimui. Nuomos sutartis įsigaliojo jos pasirašymo dieną ir šiuo metu yra galiojanti, šis juridinis faktas jau yra įvykęs, todėl atsisakymas įregistruoti nuomą kaip daiktinę teisę viešajame registre yra neteisėtas, pažeidžia pareiškėjo teises. Pareiškėjo teigimu, jis ne dėl savo kaltės, o dėl filialo neteisėtų veiksmų daugiau kaip du mėnesius neturėjo galimybės pasinaudoti jam garantuotomis teisėmis ir įregistruoti nuomą. Nepagrįstai atsisakius įregistruoti Nuomos sutartį registre, naudojimasis Geležinkelio atšaka tampa apsunkintas, nuomininkas lieka neapsaugotas nuo trečiųjų asmenų pretenzijų bei reikalavimų, tai pažeidžia protingumo, teisingumo principus, gali pareiškėjui sukelti nepatogumus ar finansinius nuostolius.

5Atsakovai atsiliepimuose į skundą ir jų atstovės teismo posėdžio metu prašė skundą atmesti. Nurodė, jog minėti sprendimai yra pagrįsti ir teisėti, todėl juos naikinti nėra pagrindo. Nekilnojamojo turto Centrinio duomenų banko duomenimis, areštas nekilnojamajam daiktui - geležinkelio privažiavimo keliui (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) įregistruotas 2010-09-03. Pareiškėjas visus dokumentus, reikalingus juridiniam faktui apie sudarytą nuomos sutartį įregistruoti, pateikė 2010-09-07, t.y., po arešto įregistravimo. Turto arešto aktų įstatymo 2 straipsnio 4 dalis numato, kad disponavimo teisės apribojimas - teisės pakeisti turto teisinę padėtį, teisinį jo likimą - teisės turtą atlygintinai ar neatlygintinai perleisti, įkeisti, išnuomoti, perduoti naudoti kitiems asmenims, nustatyti servitutus ar kitaip šį turtą sutartimi apsunkinti -priverstinis laikinas apribojimas, todėl atsakovai pagrįstai Nekilnojamojo turto registro įstatymo 29 str. 7d. pagrindu atsisakė įregistruoti juridinį faktą apie sudarytą nuomos sutartį.

6Tretysis suinteresuotas asmuo „SSPC Technika“ atsiliepimu ir jo atstovė teismo prašė skundą atmesti, remdamasi iš esmės analogiškais argumentais kaip atsakovai.

7Tretieji suinteresuoti asmenys UAB „Serfas“, AB SEB bankas atsiliepimuose į skundą nurodė, jog su skundu sutinka.

8Skundas netenkintinas.

9Nustatyta, jog 2010-09-07 UAB „Gerdukas“ kreipėsi į VĮ Registrų centro Kauno filialą su prašymu įregistruoti Geležinkelio atšakos dalies nuomos sutartį Nr. GER-GEL, sudarytą 2010-05-19 su UAB „Serfas" (toliau -Nuomos sutartis) ( b.l. 13-25, 70).

10Nekilnojamojo turto registro įstatymas numato nuomos sutarties kaip daiktinės teisės ir kaip juridinio fakto, susijusio su nekilnojamuoju daiktu, daiktinėmis teisėmis į jį ir šių teisių suvaržymais, registravimą Nekilnojamojo turto registre ( Įstatymo 11 str., 15 str.).

112010-09-14 VĮ Registrų centro Kauno filialas (toliau- Filialas) priėmė sprendimą Nr. 1-1511, kuriuo atsisakė įregistruoti nuomos sutartį (b.l.36). Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisija 2010 m. spalio 20 d. sprendimu Nr. 246 paliko galioti 2010-09-14 Filialo sprendimą (b.l.52). Atsisakymo įregistruoti šią daiktinę teisę teisinis pagrindas Nekilnojamojo turto registro įstatymo 29 str. 2d. bei Turto arešto aktų registro įstatymo 2 straipsnio 4 dalis.

12Nekilnojamojo turto registro įstatymo 29 str. 2d. numato nekilnojamojo turto registro tvarkytojo teisę atsisakyti įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą, šių teisių suvaržymus, juridinius faktus, jeigu prašymo nagrinėjimo metu nustatoma aplinkybė, kad įstatymai nenumato galimybės įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą, šių teisių suvaržymus, juridinius faktus registruoti nekilnojamojo turto registre.

13Administracinės bylos duomenimis nustatyta, jog dar prieš pateikiant 2010-09-07 pareiškėjui prašymą įregistruoti nuomos sutartį, 2010-09-01 Kauno miesto apylinkės teismo nutarties, priimtos civilinėje byloje Nr. 2-447-530/2010, pagrindu ( b.l. 111-112), uždėjus areštą, 2010-09-02 įregistravus turto arešto aktą Turto arešto aktų registre nuo 2010-09-03 įsigaliojo įrašas Nekilnojamojo turto registre dėl disponavimo teisės apribojimo UAB „Serfas“ nuosavybės teise priklausantiems inžineriniams statiniams - Geležinkelio privažiavimo keliui ( unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), tai patvirtina VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas ( b.l. 47). Byloje nėra ginčo, jog Geležinkelio privažiavimo kelias (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) yra 2010-05-27 tarp UAB „Serfas“ ir UAB „Gerdukas“ sudarytos Geležinkelio atšakos dalies nuomos sutarties Nr. GER-GEl objektas, dėl kurios atsisakymo įregistruoti vyksta teisminis ginčas.

14Turto arešto aktų įstatymo 2 straipsnio 4 dalis numato, jog disponavimo teisės apribojimas – tai teisės pakeisti turto teisinę padėtį, teisinį jo likimą - teisės turtą atlygintinai ar neatlygintinai perleisti, įkeisti, išnuomoti, perduoti naudoti kitiems asmenims, nustatyti servitutus ar kitaip šį turtą sutartimi apsunkinti -priverstinis laikinas apribojimas. Minėto įstatymo pagrindu nuo disponavimo teisės apribojimo yra draudžiama pakeisti turto teisinę padėtį, tame tarpe, jį išnuomoti. Turto arešto aktų registro 4 str. nurodyta, jog Turto areštas sukelia teisines pasekmes asmeniui, kurio turtas areštuotas, nuo turto arešto akto paskelbimo jam momento, o nesant galimybės paskelbti – nuo turto arešto akto įregistravimo turto arešto aktų registre momento, jei kiti įstatymai nenustato kitaip. Tretiesiems asmenims turto areštas sukelia teisines pasekmes nuo turto arešto akto įregistravimo turto arešto aktų registre.Visi turto arešto duomenys, įrašyti į turto arešto aktų registrą, laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. Ši nuostata įtvirtinta ir Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 str.

15Pareiškėjas, prieštaraudamas atsisakymui įregistruoti nuomos sutartį viešajame registre, nurodo, jog nuomos sutartis buvo sudaryta dar prieš ginčo turto disponavimo apribojimą, t.y. 2010-05-27, ji yra galiojanti, todėl turi būti įregistruota.

16Byloje nėra duomenų, jog minėta sutartis būtų negaliojanti. Jos kaip sandorio teisėtumas nėra ginčijamas. Ginčas yra kilęs dėl jos neįregistravimo viešame registre. Sutarties neįregistravimas viešajame registre nedaro jos negaliojančia. CK 1.75 str., nustatantis sandorio teisinės registracijos pasekmes, numato, jog šalims sandoris galioja, nors ir nėra privalomai įregistruotas, tačiau neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis.

17Iš skundo matyti, jog pareiškėja siekia įregistruoti daiktinę nuomos teisę, siekiant apsisaugoti nuo trečiųjų asmenų pretenzijų.

18CK 1.75 str. 1d. numato, jog įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. CK 6.478 str., reglamentuojantis nuomos sutarties formą, nustato, jog nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre ( 2d.).

192010-05-27 tarp UAB „Serfas“ ir UAB „Gerdukas“ sudarytos Geležinkelio atšakos dalies nuomos sutarties Nr. GER-GEl 5.1p. patvirtina, jog sutartis sudaryta 10 metų terminui ( b.l. 20).

20Taigi, minėta sutartis, kad galėtų būti panaudota prieš trečiuosius asmenis, turi būti įregistruota. Jos neįregistravus viešame registre, areštas, uždėtas Kauno apylinkės teismo nutartimi ir įsigaliojęs nuo 2010-09-03 įrašas, draudžiantis disponuoti ginčo turtu, galiojęs pareiškėjo prašymo pateikimo metu užkirto kelią, nepanaikinus arešto, viešojo registro tvarkytojui registruoti šią daiktinę teisę viešame registre, nes tokiu būdu būtų pažeidžiamos trečiųjų asmenų teisės ( tai patvirtina ir UAB „SSPC-Technika“ pozicija), Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 str., 29 str. 2d. , Turto arešto aktų registro 2 str. 4d., 4str. nuostatos.

21Įvertinus nustatytas aplinkybes teisės aktų, reglamentuojančių šiuos teisinius santykius, pagrindu, darytina išvada, jog ginčijami sprendimai yra teisėti ir pagrįsti, todėl nėra pagrindo jų panaikinimui. Procedūriniai pažeidimai, kurie įtakotų jų neteisėtumą, taip pat nenustatyti. Skundas atmestinas kaip nepagrįstas.

22Pareiškėjos skundo argumentai dėl ankstesnių atsakovo veiksmų (sprendimų) nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas, jie neginčijami, todėl dėl jų nepasisakytina. Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 85-87 straipsniais, 88 straipsnio 1 punktu, teisėjų kolegija

Nutarė

23Pareiškėjos UAB „Gerdukas“ skundą atmesti kaip nepagrįstą.

24Sprendimas per 14 dienų nuo jo paskelbimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui.

Proceso dalyviai
1. Kauno apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš... 2. Pareiškėja skundu kreipėsi į Kauno apygardos administracinį teismą,... 3. Pareiškėja skunde ir jos atstovas teismo posėdžio metu nurodė, jog... 4. 2010 m. spalio 20 d. Komisijos sprendime atsisakant įregistruoti nuomą,... 5. Atsakovai atsiliepimuose į skundą ir jų atstovės teismo posėdžio metu... 6. Tretysis suinteresuotas asmuo „SSPC Technika“ atsiliepimu ir jo atstovė... 7. Tretieji suinteresuoti asmenys UAB „Serfas“, AB SEB bankas atsiliepimuose... 8. Skundas netenkintinas.... 9. Nustatyta, jog 2010-09-07 UAB „Gerdukas“ kreipėsi į VĮ Registrų centro... 10. Nekilnojamojo turto registro įstatymas numato nuomos sutarties kaip daiktinės... 11. 2010-09-14 VĮ Registrų centro Kauno filialas (toliau- Filialas) priėmė... 12. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 29 str. 2d. numato nekilnojamojo turto... 13. Administracinės bylos duomenimis nustatyta, jog dar prieš pateikiant... 14. Turto arešto aktų įstatymo 2 straipsnio 4 dalis numato, jog disponavimo... 15. Pareiškėjas, prieštaraudamas atsisakymui įregistruoti nuomos sutartį... 16. Byloje nėra duomenų, jog minėta sutartis būtų negaliojanti. Jos kaip... 17. Iš skundo matyti, jog pareiškėja siekia įregistruoti daiktinę nuomos... 18. CK 1.75 str. 1d. numato, jog įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų... 19. 2010-05-27 tarp UAB „Serfas“ ir UAB „Gerdukas“ sudarytos Geležinkelio... 20. Taigi, minėta sutartis, kad galėtų būti panaudota prieš trečiuosius... 21. Įvertinus nustatytas aplinkybes teisės aktų, reglamentuojančių šiuos... 22. Pareiškėjos skundo argumentai dėl ankstesnių atsakovo veiksmų (sprendimų)... 23. Pareiškėjos UAB „Gerdukas“ skundą atmesti kaip nepagrįstą.... 24. Sprendimas per 14 dienų nuo jo paskelbimo dienos apeliaciniu skundu gali būti...