Byla 2A-782-479/2008
Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo ir nuompinigių priteisimo bei atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Palink“ apeliacinį skundą dėl Kretingos rajono apylinkės teismo 2008-05-27 sprendimo

1Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininko teisėjo Žydrūno Bertašiaus, kolegijos teisėjų Danguolės Martinavičienės, Erikos Misiūnienės, sekretoriaujant Daliai Rimgailienei, dalyvaujant ieškovų atstovei advokatei Gražinai Mauručaitienei ir atsakovės atstovui advokatui Vidui Vilkui, viešame kolegijos posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų E. P. ir R. P. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Palink“ bei trečiajam asmeniui Kretingos rajono savivaldybės administracijai dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo ir nuompinigių priteisimo bei atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Palink“ apeliacinį skundą dėl Kretingos rajono apylinkės teismo 2008-05-27 sprendimo.

2Kolegija, išnagrinėjusi bylą,

Nustatė

3ieškovai E. P. ir R. P. patikslintu ieškiniu prašė teismo nutraukti tarp jų ir atsakovės UAB „Palink“ 2005-10-06 sudarytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 56/25477/05-7, kuria ieškovai išnuomojo atsakovei 389,75 kv. m negyvenamąsias patalpas, esančias ( - ), taip pat priteisti ieškovams iš atsakovės 71 909,68 Lt nesumokėto nuomos mokesčio, 7 524 Lt delspinigių, šešių procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki visiško teismo sprendimo įvykdymo, 19 950 Lt baudą už sutarties sąlygų pažeidimą, nuomos mokestį po 6 650 Lt kas mėnesį, delspinigius po 0,05 procento nuo nesumokėtos sumos, šešių procentų metines palūkanas iki teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos bei visas bylinėjimosi išlaidas. Ieškovai nurodė, jog atsakovė šias patalpas išsinuomojo didmeninei ir mažmeninei prekybai, prekių sandėliavimui, maisto produktų gamybai ir kitai ūkinei-komercinei veiklai. Nuomos sutartis terminuota, sudaryta 10 metų laikotarpiui, skaičiuojant nuo patalpų priėmimo–perdavimo akto pasirašymo dienos, kuris pasirašytas 2005-10-06. Atsakovė įsipareigojo mokėti ieškovams 6 650 Lt nuomos mokestį bei gyventojų pajamų mokestį už visą patalpų plotą per mėnesį. Atsakovė ieškovams 2005-12-20 pervedė 67 830 Lt avansą už vienerius metus, tačiau 2007 metų sausį ši sustabdė nuomos mokesčio mokėjimą. Atsakovė nuo 2007 metų sausio mėnesio nemokėjo nuomos mokesčio, todėl raštu 2007-07-02 buvo įspėta, kad susimokėtų, arba nuomos sutartis bus nutraukta. Atsakovei į įspėjimus nereaguojant ieškovai kreipėsi į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo, nuomos mokesčio bei netesybų priteisimo.

4Bylos nagrinėjimo metu atsakovės atstovas pateikė teismui 70 440,92 Lt ir 12 430,75 Lt mokėjimo pavedimus, pagal kuriuos ieškovams sumokėtas nuomos mokestis bei gyventojų pajamų mokestis, todėl 2008-05-13 pareiškimu ieškovai atsisakė patikslinto ieškinio dalies dėl 71 909,68 Lt nesumokėto nuomos mokesčio, 7 524 Lt delspinigių ir šešių procentų dydžio metinių palūkanų priteisimo.

5Kretingos rajono apylinkės teismas 2008-05-27 sprendimu ieškinį tenkino – nutraukė prieš terminą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 56/25477/05-07, 2005-10-06 sudarytą tarp ieškovų E. P., R. P. ir atsakovės UAB „Palink“; priteisė ieškovams iš atsakovės UAB „Palink“ 19 950 Lt už sutarties sąlygų pažeidimą, 6 650 Lt nuomos mokestį už paskutinį mėnesį, delspinigius po 0,05 procento nuo nesumokėtos sumos, šešių procentų metines palūkanas iki teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, 1 126 Lt sumokėto žyminio mokesčio ir 4 720 Lt advokato atstovavimo išlaidų; įpareigojo Valstybinę mokesčių inspekciją grąžinti ieškovams 1 864,50 Lt valstybei sumokėto žyminio mokesčio.

6Atsakovės UAB „Palink“ atstovas adv. V. Vilkas pateikė apeliacinį skundą, kuriuo nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu, prašo jį panaikinti ir ieškinį atmesti, taip pat priteisti iš ieškovų bylinėjimosi išlaidas. Apeliantės atstovas nurodo, kad teismas neteisingai taikė ir aiškino materialinės teisės normas, reglamentuojančias nuomos sutarties nutraukimą esant esminiam sutarties pažeidimui, todėl priėmė nepagrįstą sprendimą. Teismas nutraukė šalių sudarytą sutartį dėl nuomininkės kaltės (nesumokėto nuomos mokesčio), tačiau neatsižvelgta į tą aplinkybę, kad šalys buvo sutarusios, jog nuomos mokesčio mokėjimas priklausys nuo parduotuvės atidarymo momento. Tai, kad parduotuvė nebuvo atidaryta laiku, turėjo įtakos ir nuomotojų elgesys, tačiau teismas nevertino nuomininko pareigos mokėti nuomos mokestį šiame kontekste. Taip pat atkreiptinas dėmesys, jog sutarties nutraukimas yra kraštutinė priemonė ir net esant esminiam sutarties pažeidimui turėtų būti dedamos visos pastangos išsaugoti sutartį. Iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos nuomos mokestis bei delspinigiai buvo sumokėti, todėl nutraukti sutartį nebebuvo pagrindo.

7Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovai E. P. ir R. P. su apeliaciniu skundu nesutinka ir prašo jį atmesti, pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą ir priteisti iš apeliantės bylinėjimosi išlaidas.

8Apeliacinis skundas tenkintinas.

9Pirmosios instancijos teismas sprendime konstatavo, kad ieškovai tinkamai įspėjo atsakovę dėl nuomos mokesčio skolos sumokėjimo bei nuomos sutarties nutraukimo, o atsakovė be svarbios priežasties neįvykdė teisėtų ieškovų reikalavimų. Su šia teismo nuostata atsakovė pagrįstai nesutinka. Akivaizdu tai, kad 2007-01-12 atsakovė įspėjo ieškovus, kad atsakovei neišduodamas statybos leidimas, atsakovė negali vykdyti komercinės veiklos išsinuomotose patalpose ir dėl patiriamų nuostolių atsakovė sustabdo nuomos mokesčio mokėjimą (b. l. 18, t. 1). Atsakovė teismui taip pat patvirtino, kad būtent dėl šios priežasties atsakovė neįvykdė ieškovų reikalavimo sumokėti nuomos mokesčio skolą per ieškovų nurodytą 15 dienų terminą (b. l. 40, t. 1). Taigi ieškovai įspėjo atsakovę dėl nuomos sutarties nutraukimo tuo metu, kai ieškovams buvo gerai žinomos sutarties nevykdymo priežastys – atsakovei neišduodamas leidimas atlikti statybos darbus, atsakovė negali vykdyti veiklos ir pasiekti tikslų, dėl kurių ji sudarė nuomos sutartį. Byloje yra pateikti įrodymai, jog statybos leidimo išdavimą lėmė aplinkybės, kurių nuomos sutarties šalys nenumatė nuomos sutarties sudarymo metu: Kretingos rajono savivaldybė reikalavo prisidėti prie aplinkos sutvarkymo darbų atlikimo (b. l. 18, t. 1), Kretingos rajono savivaldybės statybos komisija, nenurodydama motyvų, 2006-11-29 atsisakė išduoti statybos leidimą (b. l. 67, t. 1), pastabas dėl Rotušės a. 7 detaliojo plano parengimo bei kelio dangos sutvirtinimo pareiškė UAB „Kretingos šilumos tinklai“ (b. l. 72), dėl pažeistų teisių į savivaldybę kreipėsi AB „Teo LT“ (b. l. 73, t. 1), atitinkamus reikalavimus dėl parduotuvės įrengimo pareiškė ir gretimo namo gyventojai (b. l. 74–81, t. 1). Akivaizdu, kad abi nuomos sutarties šalys tikėjosi, jog parduotuvė bus atidaryta iki 2006-03-15 (b. l. 16, t. 1), tačiau dėl trečiųjų asmenų veiklos parduotuvė nebuvo atidaryta sutartyje nurodytu terminu. Atsakovė, dėl nuomos sutarties sudarymo patirdama tik nuostolius, 2007-01-12 pagrįstai pranešė ieškovams, jog ji negali didinti nuostolių, ir atsisakė vykdyti nuomos sutartį. Galima padaryti išvadą, kad parduotuvė nebuvo atidaryta dėl sudėtingos statybos leidimo išdavimo procedūros, nenumatytų kliūčių atsiradimą lėmė trečiųjų asmenų veiksmai, todėl atsakovė turėjo teisę sustabdyti nuomos sutarties vykdymą (LR CK 6.62 str. 1 d.), o ieškovai, žinodami apie svarbias sutarties nevykdymo priežastis, nepagrįstai kreipėsi į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo.

10Pirmosios instancijos teismas sprendime konstatavo ir tai, kad atsakovė vykdydama nuomos sutartį, elgėsi nesąžiningai ir tuo pažeidė ieškovų turtines teises. Su šia teismo nuostata atsakovė pagrįstai nesutinka. Akivaizdu yra tai, kad 2005-10-06 nuomos sutartimi šalys susitarė dėl bendradarbiavimo ir visų teisėtų priemonių taikymo, kad sutartyje nurodytu terminu išnuomotose patalpose būtų atidaryta maisto produktų parduotuvė (b. l. 8–18, t. 1). Nuomos sutarties sąlygos įrodo, jog nuomos sutarties šalims sudarant sutartį buvo žinoma, jog parduotuvės atidarymas yra sudėtingas procesas, būtina atlikti patalpų rekonstrukciją, gauti leidimus, licencijas. Kretingos rajono savivaldybės statybos komisijos, UAB „Kretingos šilumos tinklai“, AB„Teo LT“ raštai, gyventojų susirinkimų protokolai įrodo, kad atsakovė rūpinosi tuo, jog parduotuvė būtų atidaryta ir nuomos sutartis būtų tinkamai vykdoma. Taigi nėra įrodyta, kad atsakovė elgėsi neapdairiai, ir atsakovės nesąžiningumas nėra įrodytas (LR CPK 178 str.).

11Pirmosios instancijos teismas, nutraukdamas nuomos sutartį, nurodė, kad griežtas sutarties sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę ieškovams, ieškovų asmeniniai interesai buvo iš esmės suvaržyti (LR CK 6.217 str. 2 d.). Atsižvelgtina į tai, kad tarp šalių nėra ginčo, jog nuomos sutarties šalys yra verslininkai, negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra sudaryta komercinėmis sąlygomis. Byloje nepateikta įrodymų, kad nuomos mokesčio mokėjimo sustabdymas sukėlė itin neigiamas pasekmes ieškovams. Teismas privalėjo įvertinti tai, jog bylos nagrinėjimo metu atsakovė įvykdė sutartinius įsipareigojimus, ir nėra pateikta įrodymų, kad atsakovė savo įsipareigojimų nevykdys ateityje. Taigi nėra įrodyta, kad atsakovė iš esmės pažeidė atsakovų turtines teises. Be to, nuomos sutartyje numatytas nuomos mokesčio atidėjimas iki parduotuvės atidarymo dienos taip pat įrodo, kad nuomos mokestis yra neabejotinai svarbus abiem sutarties šalims, tačiau tai nėra ieškovų veiklą nulemiantis veiksnys (LR CPK 178 str.).

12Teismas sprendime konstatavo, kad atsakovė tyčia nemokėjo nuomos mokesčio. Su šia teismo nuostata atsakovė pagrįstai nesutinka. Teismas sprendime pagrįstai konstatavo, kad atsakovė sutarties pažeidimą pašalino, kai atsakovei buvo išduotas leidimas statybai. Tai įrodo, kad atsakovės veiksmus vykdant nuomos sutartį lėmė ne laisva atsakovės valia, bet trečiojo asmens veiksmai – Kretingos rajono savivaldybės sprendimas išduoti statybos leidimą. Jeigu atsakovės veiksmai buvo nulemti objektyvių aplinkybių, negalima padaryti išvados, kad atsakovės veiksmai sustabdyti nuomos mokesčio mokėjimą buvo tyčiniai (LR CPK 178 str.).

13Pirmosios instancijos teismas sprendime konstatavo, kad byloje yra pateikti įrodymai, jog nuomos sutarties tikslai nebus įvykdyti ir ateityje, sutarties tolimesnis galiojimas sukels ieškovams nenaudingų pasekmių. Atsižvelgtina į tai, kad atsakovė nevykdė sutarties dėl abiem sutarties šalims nenumatytos kliūties – atsakovė negalėjo pradėti vykdyti komercinės veiklos. Nors atsakovė iki šiol neatidarė ginčo patalpose parduotuvės, tačiau atsakovei išduotas statybos leidimas, pašalinta pagrindinė kliūtis pradėti vykdyti komercinę veiklą ir atsakovė nedelsdama sumokėjo ieškovams nuomos mokesčio skolą. Byloje nėra pateikta duomenų, kad atsakovė nevykdys komercinės veiklos išsinuomotose patalpose, atsakovės mokumas šalims nekelia abejonių, todėl nėra pagrindo išvadai, jog tarp šalių sudaryta nuomos sutartis negalės būti tinkamai vykdoma ateityje (LR CPK 178 str.).

14Atsakovė apeliaciniame skunde teisėtai nurodo, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atmetė atsakovės atsikirtimus, jog sutarties nutraukimas lems didelius atsakovės nuostolius (LR CK 6. 217 str. 5 p.). Atsižvelgtina į tai, kad bylos dokumentai įrodo, jog atsakovė, nors ir nevykdo veiklos išsinuomotose patalpose, tačiau nuomos mokestį nuo 2006-03-15 iki teismo sprendimo priėmimo dienos yra sumokėjusi. Atsakovė yra įsipareigojusi atlikti aplinkos sutvarkymo darbus (b. l. 69, t. 1), atsakovė pakeitė langus išsinuomotose patalpose ir sumokėjo 17 302 Lt (b. l. 84–88). Statybos leidimo išdavimas taip pat pareikalavo iš atsakovės daug laiko, veiksmų derinimo. Tai įrodo, kad nuomos sutarties nutraukimas atsakovei yra itin nuostolingas veiksnys, būtent nuomos sutarties tolimesnis vykdymas įgalintų atsakovę padengti nuostolius bei garantuoti atsakovei pajamas, būtinas nuomos mokesčiui sumokėti. Taigi teismo išvada nutraukti nuomos sutartį nėra pagrįsta.

15Atsakovė apeliaciniame skunde pagrįstai nurodo, kad statybos leidimo išdavimą sąlygojo ir ieškovų veiksmai. Pirmosios instancijos teismas neįvertino 2005-10-06 nuomos sutarties 8 skyriaus nuostatų, numatančių, kad abi šalys atliks visus būtinus veiksmus, bendradarbiaus įgyvendinant nuomos sutartį. Nuomos sutartimi ieškovai įsipareigojo ne vėliau kaip per 20 dienų nuo priėmimo–perdavimo akto pasirašymo gauti AB „Lietuvos telekomas“ sutikimą atlikti rekonstrukcijos darbus (sutarties 7.1.2 p.). Patalpų priėmimo–perdavimo aktas pasirašytas 2005-10-06 (b. l. 17). Akivaizdu tai, kad 2006-11-29, sprendžiant klausimą dėl leidimo atlikti rekonstrukciją išdavimo, AB „TEO LT“ sutikimas nebuvo gautas (b. l. 68, t. 1). 2007-07-05 AB „TEO LT“ rašte Kretingos rajono savivaldybei nurodyta apie šios įmonės teisių pažeidimą dėl ieškovų E. P. ir R. P. veiksmų – nepranešimo apie kitą bendro žemės sklypo bendraturtį AB „TEO LT“ (b. l. 73). Kretingos rajono savivaldybė apie būtinumą suderinti planus su AB „TEO LT“ nurodė ir 2007-11-28 (b. l. 89). Tik 2007-02-20, kai buvo suderintas su AB „TEO LT“ detalusis planas (b. l. 141), su šia įmone suderintas ir patalpų rekonstrukcijos leidimo išdavimas (b. l. 139, t. 1). Tai įrodo, kad nuomos sutarties neįvykdymą lėmė ir ieškovų veiksmai.

16Teismas sprendime konstatavo, kad statybos leidimas atsakovei nebuvo laiku išduotas, nes atsakovė neišnaudojo visų teisėtų pažeistų teisių gynybos priemonių. Su šia teismo išvada atsakovė pagrįstai nesutinka. Akivaizdu tai, kad Kretingos rajono savivaldybė statybos leidimo išdavimą susiejo su žemės sklypo detaliojo plano patvirtinimu (b. l. 182, t. 1). Savivaldybė neatsisakė išduoti statybos leidimą, tačiau nurodė pašalinti kliūtis tokio leidimo išdavimui (b. l. 89, t. 1). Taigi atsakovė elgėsi rūpestingai, stengdamasi įvykdyti savivaldybės reikalavimus, ir pagrįstai nesikreipė į teismą dėl neteisėtų savivaldybės veiksmų. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su atsakovės nuostata, kad atsakovė, neturėdama statybos leidimo, pagrįstai nepradėjo statybos darbų.

17Pirmosios instancijos teismas priteisė iš atsakovės nuomos mokestį už 2008 metų balandžio mėnesį, tačiau sprendimo priėmimo metu nebuvo pasibaigęs prievolės įvykdymo terminas, nes atsakovė nuomos mokestį privalėjo sumokėti iki 2008-05-15 (sutarties 6.2 p.). Taigi 6 650 Lt teismas ieškovams priteisė nepagrįstai (LR CPK 178 str.).

18Šios aplinkybės įrodo, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė nuomos sutarties nutraukimą reglamentuojančias teisės normas, nepagrįstai tenkino ieškinį. Panaikinus teismo sprendimą dėl nuomos sutarties nutraukimo, iki 205 Lt mažinamas ieškovams priteistas žyminis mokestis, ½ dalimi iki 2 360 Lt sumažinamos ieškovų atstovavimo išlaidos. Patenkinus apeliacinį skundą, iš ieškovų atsakovei priteisiama 921 Lt už apeliacinio skundo padavimą bei

193 000 Lt atsakovės atstovo pagalbai apmokėti (LR CPK 98 str.).

20Vadovaudamasi Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio pirmos dalies 2 punktu, teisėjų kolegija

Nutarė

21panaikinti 2008-05-27 Kretingos rajono apylinkės teismo sprendimą, kuriuo nutraukta 2005-10-06 nuomos sutartis, sudaryta tarp E. P., R. P. bei UAB „Palink“, ieškovams priteista

2219 950 Lt bauda, 6 650 Lt nuomos mokesčio, delspinigiai, palūkanos, ir ieškovų ieškinį atmesti.

23Kretingos rajono apylinkės teismo 2008-05-27 sprendimu iš atsakovės UAB „Palink“ ieškovams priteistą žyminį mokestį nuo 1 126 Lt sumažinti iki 205 Lt, ieškovų atstovavimo išlaidas nuo 4 720 Lt sumažinti iki 2 360 Lt.

24Priteisti iš ieškovų E. P., R. P. atsakovei UAB „Palink“ 921 Lt už apeliacinio skundo padavimą bei 3 000 Lt atsakovės atstovavimo išlaidoms atlyginti.

25Palikti nepakeistą 2008-05-27 Kretingos rajono apylinkės teismo sprendimo dalį, kuria LR Valstybinė mokesčių inspekcija įpareigota ieškovams E. P. bei R. P. grąžinti 1 864,5 Lt žyminio mokesčio.

Proceso dalyviai
1. Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. Kolegija, išnagrinėjusi bylą,... 3. ieškovai E. P. ir R. P. patikslintu ieškiniu prašė teismo nutraukti tarp... 4. Bylos nagrinėjimo metu atsakovės atstovas pateikė teismui 70 440,92 Lt ir 12... 5. Kretingos rajono apylinkės teismas 2008-05-27 sprendimu ieškinį tenkino –... 6. Atsakovės UAB „Palink“ atstovas adv. V. Vilkas pateikė apeliacinį... 7. Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovai E. P. ir R. P. su apeliaciniu... 8. Apeliacinis skundas tenkintinas.... 9. Pirmosios instancijos teismas sprendime konstatavo, kad ieškovai tinkamai... 10. Pirmosios instancijos teismas sprendime konstatavo ir tai, kad atsakovė... 11. Pirmosios instancijos teismas, nutraukdamas nuomos sutartį, nurodė, kad... 12. Teismas sprendime konstatavo, kad atsakovė tyčia nemokėjo nuomos mokesčio.... 13. Pirmosios instancijos teismas sprendime konstatavo, kad byloje yra pateikti... 14. Atsakovė apeliaciniame skunde teisėtai nurodo, kad pirmosios instancijos... 15. Atsakovė apeliaciniame skunde pagrįstai nurodo, kad statybos leidimo... 16. Teismas sprendime konstatavo, kad statybos leidimas atsakovei nebuvo laiku... 17. Pirmosios instancijos teismas priteisė iš atsakovės nuomos mokestį už 2008... 18. Šios aplinkybės įrodo, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė... 19. 3 000 Lt atsakovės atstovo pagalbai apmokėti (LR CPK 98 str.).... 20. Vadovaudamasi Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio pirmos dalies 2 punktu,... 21. panaikinti 2008-05-27 Kretingos rajono apylinkės teismo sprendimą, kuriuo... 22. 19 950 Lt bauda, 6 650 Lt nuomos mokesčio, delspinigiai, palūkanos, ir... 23. Kretingos rajono apylinkės teismo 2008-05-27 sprendimu iš atsakovės UAB... 24. Priteisti iš ieškovų E. P., R. P. atsakovei UAB „Palink“ 921 Lt už... 25. Palikti nepakeistą 2008-05-27 Kretingos rajono apylinkės teismo sprendimo...