Byla e2-20542-1012/2016
Dėl nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti sutartį pripažinimo

1Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Asta Jakutytė-Sungailienė, sekretoriaujant Romai Railianienei, dalyvaujant ieškovo UAB „Puikis Lt“ atstovei advokatei Evelinai Davidavičiūtei, atsakovo UAB „Skomė“ atstovei advokatei Jūratei Matonienei, liudytojui R. K.,

2viešame teismo posėdyje išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Puikis Lt“ ieškinį atsakovui UAB „Skomė“ dėl nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti sutartį pripažinimo,

Nustatė

3ieškovas UAB „Puikis Lt“ 2016 m. balandžio 21 d. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas pripažinti ieškovo teisę atnaujinti 2015 m. rugpjūčio 31 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. SK-PK-1 dėl patalpų, esančių Konstitucijos pr. 12, kurių unikalus Nr. 1097-5014-1016:0006, įpareigojant atsakovą UAB „Skomė“ pratęsti esamą 2015 m. rugpjūčio 31 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. SK-PK-1, ar sudaryti naują negyvenamųjų patalpų, esančių Konstitucijos pr. 12, kurių unikalus Nr. 1097-5014-1016:0006, nuomos sutartį ne trumpesniam nei aštuonių mėnesių terminui.

4Ieškovas nurodė, kad 2015 m. rugpjūčio 31 d. su atsakovu sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. SK-PK-1 (toliau - Nuomos sutartis), kurios pagrindu atsakovas išnuomojo ieškovui patalpas, esančias Konstitucijos pr. 12, Vilniuje, kurių unikalus Nr. 1097-5014-1016:0006 (toliau – ginčo patalpos), ir kurias ieškovas naudojo savo vykdomai ūkinei veiklai, t. y. drabužių bei audinių valymo paslaugoms teikti. Nurodo, kad Nuomos sutarties 5 punkte nustatytas nuomos terminas nuo 2015 m. rugsėjo 1 d. iki 2016 m. balandžio 30 d. Pažymi, kad Nuomos sutarties 6 punkte įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti Nuomos sutartį ar sudaryti naują sutartį palyginus su kitais asmenimis, jei patalpos toliau bus nuomojamos, ir nuomininko pareiga apie pageidavimą sudaryti naują nuomos sutartį nuomotojui pranešti likus ne mažiau kaip 3 mėnesiams iki Nuomos sutartyje nustatyto termino pabaigos.

5Ieškovas paaiškina, kad likus 3 mėnesiams iki Nuomos sutarties termino pabaigos šalys žodžiu aptarė Nuomos sutarties termino pratęsimo galimybę, ieškovas net atliko patalpos apdailos darbus, tikėdamasis, kad Nuomos sutartis bus pratęsta, tačiau artėjant nuomos termino pabaigai atsakovas nustojo bendrauti su ieškovu, o ieškovas sužinojo, kad atsakovas yra susitaręs sudaryti šių ginčo patalpų nuomos sutartį su kita įmone, vykdančia tokią pačią veiklą kaip ieškovas. Nurodo, kad ieškovas 2016 m. balandžio 8 d. raštu pranešė atsakovui apie ketinimą pratęsti Nuomos sutartį, tačiau atsakymo iš atsakovo negavo. Ieškovas pažymi, kad iš veiklos, vykdomos šiose patalpose, uždirba apie 40 proc. savo pajamų, todėl Nuomos sutarties nepratęsimas keltų labai didelę grėsmę ieškovo tolimesnei veiklai, neigiamai paveiktų įmonės veiklos tęstinumą, sukeltų nuostolių.

6Atsakovas UAB „Skomė“ pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir priteisti iš ieškovo atsakovo patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad atsakovas Nuomos sutarties pagrindu ieškovui iki 2016 m. balandžio 30 d. išnuomojo 60 kv. m. ploto ginčo patalpos dalį pirmame aukšte, o visa atsakovo valdoma ginčo patalpa užima daugiau kaip 200 kv. m. Paaiškina, kad nuomojamoje patalpoje ieškovas organizavo tik drabužių/audinių priėmimą iš klientų, kadangi patalpos jau anksčiau buvo pritaikytos drabužių priėmimui/išdavimui, nes iki 2015 m. rudens analogišką veiklą šiose patalpose vykdė BUAB „Albaresa“. Atsakovas nurodo, kad vadovaujantis Nuomos sutarties 6 ir 12.5 punktais nebuvo tinkamai ieškovo informuotas apie ketinimą pratęsti Nuomos sutartį, kita vertus, net ir esant tinkamam ieškovo informavimui Nuomos sutartis nebūtų buvusi pratęsta, kadangi ieškovo nuomotos ginčo patalpos šiuo metu nėra nuomojamos. Atsakovas paaiškina, kad šiuo metu yra atliekamas visos 200 kv. m. dydžio patalpos kapitalinis remontas, kuris pradėtas dar 2015 m. rudenį, t. y. ardomos lubos, keičiami vamzdynai, atliekami kiti patalpų renovavimo darbai, dėl kurių ginčo patalpos negali būi naudojamos jokiai ūkinei veiklai, toks pat remontas bus atliekamas ir ieškovo nuomojamoje 60 kv. m. ploto ginčo patalpos dalyje. Atsakovas pažymi, kad pabaigus remonto darbus bendras suremontuotos patalpos plotas sieks 200-220 kv. m., sudarys vieną patalpą ir atsakovas neketina nuomoti šios patalpos dalimis. Taip pat pažymi, kad šiuo metu atsakovas nėra sudaręs kitos nuomos sutarties dėl atsakovo nuomojamos 60 kv. m. ploto ginčo patalpos dalies. Atsakovas nurodo, kad Nuomos sutarties sąlygų nepažeidė, todėl nėra priežasčių teismui Nuomos sutarties sąlygas pakeisti, t. y. prailginti nuomos terminą ir įpareigoti atsakovą sudaryti naują sutartį.

7Pateiktame dublike ieškovas palaiko ieškinio reikalavimus ir prašo ieškinį tenkinti pilna apimtimi. Paaiškina, kad nors ieškovas apie ketinimą pratęsti Nuomos sutartį atsakovą raštu informavo tik 2016 m. balandžio 8 d., žodžiu savo valią atsakovui buvo išreiškęs ne kartą ir anksčiau, o atsakovas nė karto nebuvo užsiminęs, kad neplanuoja toliau nuomoti patalpų. Be to, tarp šalių buvo įprasta bendravimo žodžiu praktika. Ieškovo nuomone, sudarant Nuomos sutartį atsakovas neturėjo ketinimų artimiausiu metu remontuoti ieškovo nuomojamą 60 kv. m. ploto patalpos dalį. Pažymi, kad atsakovo valdomos 140 kv. m. ir 60 kv. m. patalpos yra visiškai atskirtos, todėl atsakovas turi galimybę vykdyti kapitalinį remontą 140 kv. m. patalpos dalyje, o likusią 60 kv. m. patalpos dalį ir toliau nuomoti ieškovui. Ieškovo nuomone, nėra objektyvių įrodymų, kad atsakovas remontuos ir ieškovo nuomojamą 60 kv. m. patalpos dalį.

8Triplike atsakovas laikosi savo pozicijos, prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Pažymi, kad Nuomos sutarties pagrindu atnaujinti nuomos terminą nėra nei pagrindo, nei galimybės, kadangi nuomojamos patalpos toliau nėra nuomojamos, o bus remontuojamos. Pažymi, kad atsakovas ieškovo nuomojamą 60 kv. m. patalpos dalį, pasibaigus Nuomos sutarčiai, ne išnuomojo kitiems asmenims, bet paruošė suplanuotiems remonto darbams.

9Teismo posėdžio metu liudytojas R. K., buvęs ieškovo bendrovės vadovas, parodė, kad pasirašant Nuomos sutartį buvo numatytas nuomos terminas iki 2016 m. balandžio 30 d., kadangi atsakovas planavo ginčo patalpose vykdyti remonto darbus. Paaiškino, kad su atsakovu žodžiu nuolat buvo derinama galimybė, kol vyks remonto darbai, ieškovui įsikurti vienoje ar kitoje atsakovui priklausančių patalpų dalyje. Suėjus Nuomos sutarties terminui liudytojas buvo informuotas, kad Nuomos sutartis nebus pratęsta, o ginčo patalpos bus išnuomotos kitam subjektui.

10Teismo posėdžio metu ieškovo UAB „Puikis Lt“ atstovė palaikė ieškinį jame nurodytais motyvais, ieškinį prašė tenkinti. Atsakovo UAB „Skomė“ atstovė teismo posėdžio metu nurodė, kad su ieškinio reikalavimais nesutinka, laiko juos nepagrįstais, prašė ieškinį atmesti.

11Ieškinys atmestinas.

12Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas UAB „Puikis Lt“ 2015 m. rugpjūčio 31 d. su atsakovu UAB „Skomė“ sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. SK-PK-1 (T. 1, e. b. l. 6-9), kurios pagrindu atsakovas išnuomojo ieškovui 60 kv. m patalpas, esančias pirmame aukšte Konstitucijos pr. 12, Vilniuje, kurių unikalus Nr. 1097-5014-1016:0006, ir kurias ieškovas naudojo savo vykdomai ūkinei veiklai, t. y. drabužių bei audinių valymo paslaugoms teikti. Ieškovo išsimuomota 60 kv. m patalpa nėra savarankiškas turtinis vienetas, bet yra didesnės (200 kv. m) patalpos dalis (T. 1, e. b. l. 41, 59). Ginčo patalpos jau anksčiau buvo pritaikytos drabužių priėmimui/išdavimui, nes iki 2015 m. rudens analogišką veiklą šiose patalpose vykdė BUAB „Albaresa“, kurios įranga buvo likusi ir saugoma dalyje (140 kv. m) ieškovui išnuomotos patalpos, kurios unikalus Nr. 1097-5014-1016:0006 (T. 1, e. b. l. 42-50, 52-57). Bylos nagrinėjimo teisme metu šalys patvirtino, kad pasibaigus Nuomos sutarties terminui ieškovas atlaisvimo ginčo patalpas.

13Nagrinėjamoje byloje šalių teisiniai santykiai susiklostė remiantis terminuota negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi. CK 6.496 straipsnyje įtvirtinta nuostata, kad terminuota nuomos sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jeigu šalys sutarties neatnaujina sudarydamos naują susitarimą arba šio kodekso 6.481 straipsnio nustatyta tvarka. Pagal CK 6.481 straipsnį laikoma, kad sutartis tampa neterminuota, jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja. CK 6.482 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui, turi pirmenybės prieš kitus asmenis teisę atnaujinti sutartį. Sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos (CK 6.482 straipsnio 3 dalis). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), todėl iš šios sutarties atsiradusios prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai ir laiku (CK 6.38 straipsnio 1 dalis).

14Šiuo atveju tarp ginčo šalių sudarytos Nuomos sutarties 5 punkte nustatytas nuomos terminas nuo 2015 m. rugsėjo 1 d. iki 2016 m. balandžio 30 d. Nuomos sutarties 6 punkte nustatyta, kad nuomininkas turi pirmenybės teisę atnaujinti sutartį papildomam terminui ar sudaryti kitą sutartį dėl ginčo patalpų nuomos, jei patalpos toliau nuomojamos ir jei nuomininkas tinkamai vykdė savo įsipareigojimus. Nuomininkas įsipareigoja likus ne mažiau kaip 3 mėnesiams iki Nuomos sutarties termino pabaigos pranešti nuomotojui apie jo pageidavimą sudaryti naują sutartį.

15Taigi tarp ginčo šalių sudarytos Nuomos sutarties 6 punkte šalys aiškiai susitarė dėl Nuomos sutarties termino pratęsimo ar analogiškos sutarties sudarymo sąlygų: (i) nuomininkas turi būti tinkamai vykdęs Nuomos sutarties sąlygas; (ii) nuomininkas prieš 3 mėnensius iki Nuomos sutarties termino pabaigos turi raštu informuoti nuomotoją apie pageidavimą pratęsti sutartį; (iii) patalpos nuomotojo turi būti nuomojamos. Ieškovas laiku mokėjo nuompinigius pagal Nuomos sutartį (T. 1, e. b. l. 10-18), dėl šios aplinkybės ginčo tarp šalių nėra. Ieškovas 2016 m. balandžio 8 d. išsiuntė atsakovo vadovui J. M. pranešimą „Dėl patalpų nuomos sutarties pratęsimo (Nr. SK-PK-1)“ (T. 1, e. b. l. 25-26), kurį adresatas gavo 2016 m. gegužės 3 d. (T. 1, e. b. l. 175-176). Kadangi Nuomos sutarties termino pabaiga buvo 2016 m. balandžio 30 d., ieškovas turėjo teisinę pareigą raštu informuoti atsakovą apie savo ketinimą toliau nuomotis ginčo patalpas prieš 3 mėnesius, t. y. iki 2016 m. sausio 30 d. Byloje surinkti rašytiniai įrodymai patvirtina, kad ieškovas 2016 m. balandžio 8 d. išsiuntė atsakovo vadovui J. M. pranešimą „Dėl patalpų nuomos sutarties pratęsimo (Nr. SK-PK-1)“ (T. 1, e. b. l. 25-26), t. y. mažiau nei prieš 1 mėnesį iki nuomos termino pabaigos. Atsižvelgiant į tai, konstatuotina, kad ieškovas nesilaikė Nuomos sutarties 6 punkte nustatytos informavimo apie pageidavimą pasinaudoti savo primenybės teise atnaujinti sutartį tvarkos.

16Šioje byloje tarp šalių kilo ginčas dėl to, ar ginčo patalpos po Nuomos sutarties termino pabaigos atsakovo toliau nuomojamos, t. y. ar tenkinama trečioji sąlyga pagal Nuomos sutarties 6 punktą. Atsakovas teigia, kad dar prieš sudarant Nuomos sutartį planavo ginčo patalpose atlikti kapitalinį remontą, perplanuoti ginčo patalpas ir pritaikyti jas administracinei paskirčiai. Ieškovo teigimu, atsakovas ginčo patalpų nepradėjo remontuoti iki Nuomos sutarties termino pabaigos, be to, tai yra tik formalus pagrindas nepratęsti Nuomos sutarties, nors patalpos yra išnuomotos ieškovo konkurentui.

17Bylos duomenys patvirtina, kad atsakovas patalpas, esančias pirmame aukšte Konstitucijos pr. 12, Vilniuje, kurių unikalus Nr. 1097-5014-1016:0006, pradėjo remontuoti dar 2015 m. rugsėjo mėn., kai buvo užsakyti vitrininiai langai (T. 1, e. b. l. 188-189). Tai, kad ginčo patalpos planuojamos remontuoti žinojo ir ieškovas, sudarydamas Nuomos sutartį, ką patvirtino Nuomos sutarties sudarymo metu buvęs ieškovo direktorius, apklaustas liudytoju, R. K. (2016-09-28 teismo posėdžio garso įrašas nuo 34.00 min. iki 47.13 min.). BUAB „Albaresa“ atlaisvinus dalį ginčo patalpų (140 kv. m) bei ieškovui atlaisvinus kitą dalį patalpų (60 kv. m), atsakovas toliau vykdė remonto darbus (T. 1, e. b. l. 58, 88-89, 119, 134-146). Į bylą pateikti rašytiniai įrodymai (T. 1, e. b. l. 149-185, 187-190; 186) patvirtina, kad atsakovas dalį remonto darbų vykdė ūkio būdu (savo darbuotojų jėgomis), kitai daliai darbų – samdė rangovus. Po remonto atsakovui priklausančios patalpos, esančios pirmame aukšte Konstitucijos pr. 12, Vilniuje, kurių unikalus Nr. 1097-5014-1016:0006 (kurių dalis ir buvo nuomojama ieškovui), kurių bendras plotas buvo 200 kv. m, yra perplanuota (T. 1, e. b. l. 147) suformuojant keletą atskirų patalpų (plane pažymėtos 1-125, 1-126, 1-127 patalpos), iš kurių nė viena nėra 60 kv. m ploto. Atsakovas 2016 m. rugpjūčio 22 d. pranešimu Nr. SK-S-16/8-22 pasiūlė ieškovui sudaryti naują nuomos sutartį dėl po remonto naujai suformuotos 137,57 kv. m ir/arba 37 kv. m patalpos (EPP priedas, b. l. 4). Šios aplinkybės patvirtina, kad atsakovas faktiškai nuo 2015 m. rugsėjo mėn. pradėjo ginčo patalpų remonto darbus, todėl 2016 m. balandžio 30 d. pasibaigus Nuomos sutarties terminui objektyviai neturėjo galimybės toliau nuomoti ieškovui ginčo patalpų. Ieškovo į bylą pateiktas 2016-05-26 faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas Nr. 177-16-47 (T. 1, e. b. l. 100-105) patvirtina, kad bendrovė „Švara“, užsiimanti drabužių valymo veikla, vykdo veiklą tame pačiame pastate Konstitucijos pr. 12, Vilniuje, tačiau kitose patalpose nei buvo išnuomotos ieškovui Nuomos sutartimi. Dėl to teismas ieškovo teiginius, kad ginčo patalpos yra išnuomotos ieškovo konkurentui, laiko neįrodytais (CPK 178 straipsnis). Atsižvelgiant į tai, teismas sprendžia, kad nėra tenkinama trečioji sąlyga pagal Nuomos sutarties 6 punktą, t. y. ginčo patalpos Nuomos sutarties termino pabaigos metu nebuvo toliau nuomojamos, todėl ieškovo ieškinys yra atmestinas.

18Dėl bylinėjimosi išlaidų

19CPK 98 straipsnyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu. Atmetus ieškovo ieškinį atsakovo patirtos bylinėjimosi išlaidos priteistinos iš ieškovo.

20Atsakovas pateikė bylinėjimosi išlaidas pagrindžiančius įrodymus: už atsiliepimo į prašymą taikyti laikinąsias apsaugos priemones parengimą prašo priteisti 150,00 Eur; už atsiliepimo į ieškinį parengimą – 100,00 Eur; už atsiliepimo į atskirąjį skundą parengimą – 75,00 Eur; už tripliko parengimą – 75,00 Eur; už atstovavimą bylos nagrinėjime – 100,00 Eur; iš viso 500,00 Eur (T. 1, e. b. l. 121-124). Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio. Atsakovo prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos yra protingo dydžio ir neviršija anksčiau minėtų rekomendacinių dydžių, todėl iš ieškovo atsakovo naudai priteistina 500,00 Eur bylinėjimosi išlaidų.

21Byloje iš viso patirta 0,58 EUR išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu. Atsižvelgiant į tai, kad šioje byloje procesinių dokumentų siuntimo išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011-11-07 įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 nustatytos minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos – procesinių dokumentų siuntimo išlaidos iš šalių nepriteistinos, o yra dengiamos iš valstybės biudžeto (CPK 92 straipsnis).

22Vadovaujantis CPK 270 straipsniu, teismas

Nutarė

23ieškovo ieškinį atmesti.

24Priteisti iš ieškovo UAB „Puikis Lt“, j. a. k. 302302185, atsakovo UAB ,,Skomė“, j. a. k. 122574319, naudai 500,00 Eur (penkis šimtus eurų ir 00 ct.) bylinėjimosi išlaidų, turėtų pirmosios instancijos teisme.

25Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Proceso dalyviai
1. Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Asta Jakutytė-Sungailienė,... 2. viešame teismo posėdyje išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo UAB... 3. ieškovas UAB „Puikis Lt“ 2016 m. balandžio 21 d. kreipėsi į teismą su... 4. Ieškovas nurodė, kad 2015 m. rugpjūčio 31 d. su atsakovu sudarė... 5. Ieškovas paaiškina, kad likus 3 mėnesiams iki Nuomos sutarties termino... 6. Atsakovas UAB „Skomė“ pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo prašo... 7. Pateiktame dublike ieškovas palaiko ieškinio reikalavimus ir prašo ieškinį... 8. Triplike atsakovas laikosi savo pozicijos, prašo ieškinį atmesti kaip... 9. Teismo posėdžio metu liudytojas R. K., buvęs ieškovo bendrovės vadovas,... 10. Teismo posėdžio metu ieškovo UAB „Puikis Lt“ atstovė palaikė ieškinį... 11. Ieškinys atmestinas.... 12. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas UAB „Puikis Lt“ 2015 m.... 13. Nagrinėjamoje byloje šalių teisiniai santykiai susiklostė remiantis... 14. Šiuo atveju tarp ginčo šalių sudarytos Nuomos sutarties 5 punkte nustatytas... 15. Taigi tarp ginčo šalių sudarytos Nuomos sutarties 6 punkte šalys aiškiai... 16. Šioje byloje tarp šalių kilo ginčas dėl to, ar ginčo patalpos po Nuomos... 17. Bylos duomenys patvirtina, kad atsakovas patalpas, esančias pirmame aukšte... 18. Dėl bylinėjimosi išlaidų ... 19. CPK 98 straipsnyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas,... 20. Atsakovas pateikė bylinėjimosi išlaidas pagrindžiančius įrodymus: už... 21. Byloje iš viso patirta 0,58 EUR išlaidų, susijusių su procesinių... 22. Vadovaujantis CPK 270 straipsniu, teismas... 23. ieškovo ieškinį atmesti.... 24. Priteisti iš ieškovo UAB „Puikis Lt“, j. a. k. 302302185, atsakovo UAB... 25. Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas...