Byla e2A-1283-567/2019
Dėl žalos atlyginimo

1Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Jadvygos Mardosevič, Jūros Marijos Strumskienės, Neringos Švedienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

2apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės V. B. apeliacinį skundą dėl Vilniaus regiono apylinkės teismo 2018 m. lapkričio 13 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-6847-1040/2018 pagal ieškovės V. B. ieškinį atsakovams V. J. ir A. V. J. dėl žalos atlyginimo.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I. Ginčo esmė

51.

6Ieškovė V. B. pateikė ieškinį, prašydama: 1) priteisti solidariai iš atsakovų V. J. ir A. V. J. 9 000 Eur sumokėtą avansą pagal 2016 m. birželio 30 d. preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį bei 2016 m. gruodžio 30 d. priedą Nr. 1; 2) priteisti 1 452 Eur patirtus nuostolius už UAB „Pastatų diagnostika ir statyba“ atliktą „Gyvenamųjų ir ūkinių pastatų ( - ), statinių išorinių konstrukcijų technines būklės ir jų konstrukcijų tyrimo aktas ir bendrosios išvados“ ekspertinę išvadą; 3) priteisti 330 Eur patirtus nuostolius už antstolio A. Š. 2017 m. lapkričio 6 d. atliktą faktinių aplinkybių konstatavimą; 4) 330 Eur patirtus nuostolius už antstolio A. Š. 2017 m. gruodžio 29 d. atliktą faktinių aplinkybių konstatavimą; 5) priteisti 1 180,92 Eur patirtus nuostolius dėl turto pagerinimui skirtų išlaidų; 6) priteisti 200 Eur patirtus nuostolius už parengtą 2017 m. lapkričio 15 d. pretenziją, 150 Eur – už 2017 m. gruodžio 27 d. pretenziją, 150 Eur – už 2018 m. vasario 22 d. pretenziją ir visas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2016 m. birželio 30 d. šalys sudarė preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, kuria ieškovė įsipareigojo pirkti, o atsakovai parduoti 73 000 Eur vertės gyvenamąjį namą su ūkiniais pastatais ir žemės sklypu ( - ). Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2017 m. gruodžio 31 d. 2016 m. birželio 30 d. ieškovė sumokėjo atsakovams 4 000 Eur avansą, o likusią sumą ieškovė turėjo sumokėti atsakovams iki 2017 m. vasario 28 d. 2016 m. gruodžio 30 d. šalys pasirašė priedą Nr. 1 prie sutarties, pagal kurį ieškovė sumokėjo atsakovams 5 000 Eur avanso. Ieškovei ir jos šeimai nuo 2016 m. rugpjūčio mėn. persikėlus gyventi į perkamą turtą paaiškėjo, kad turtas turi esminių užslėptų trūkumų: neveikė namo šildymo sistema (kieto kuro katilas praleisdavo vandenį į katilinės/rūsio patalpas), pažeista ūkinio pastato vietinio šildymo sistema, bloga pastatų stogų būklė, pastatų sienų skilinėjimas. Bendra lokalinių sąmatų atstatymo darbų suma siekia 22 205,89 Eur. Atsakovai atsisakė pašalinti nustatytus turto trūkumus. 2017 m. gruodžio 27 d. ieškovė nutarė nutraukti preliminarią turto pirkimo–pardavimo sutartį. Atsakovai pažeidė esmines sutarties sąlygas, todėl privalo grąžinti ieškovei sumokėtą avansą ir turto pagerinimo išlaidas (CK 6.165 str., 6.327 str., 6.333 str.).

72.

8Atsakovai V. J. ir A. V. J. prašė ieškinį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad gyvenamojo namo statybos pabaigos metai yra 1986 m., o rekonstrukcijos pabaigos ir kitų statinių statybos – 2004 m. Ši informacija buvo žinoma ieškovei prieš sudarant sutartį, kai ši buvo supažindinta su faktine perkamo nekilnojamojo turto būkle tiek žodžiu, tiek šias aplinkybes nustatant kartu su atsakovais nekilnojamojo turto buvimo vietoje. Ieškovė taip pat buvo supažindinta su nekilnojamojo turto išrašais ir žemės sklypų kadastro bylomis. Ieškovė nuo 2016 m. birželio 30 d. valdė statinius ir buvo atsakinga už statinių priežiūrą ir būklę, pretenzijų nereiškė, o po 6 mėnesių naudojimosi turtu papildomai savo noru sumokėjo dar 5 000 Eur avansą. Papildomas susitarimas sudarytas šaltojo sezono metu, todėl akivaizdu, kad ieškovei buvo žinoma apie perkamų statinių būklę. Nekilnojamojo turto trūkumai yra vizualiai matomi trūkumai ir juos būtų pastebėjęs bet kuris atidus ir rūpestingas asmuo, įprastai apžiūrėdamas nekilnojamąjį turtą prieš jį įsigydamas. Ieškovė pretenzijas pradėjo reikšti tik po 1,5 metų naudojimosi turtu. Ieškovei atsisakius laiku iki 2017 m. gruodžio 31 d. sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį ir sumokėti likusią pinigų sumos dalį atsakovams, sutartis buvo nutraukta dėl ieškovės kaltės. Ieškovės sumokėtas avansas pagal sutartį laikytinas bauda, kurios dydis atitinka iš anksto šalių įvertintus minimalius nuostolius dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Kadangi pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, ieškovė nuo 2016 m. birželio 30 d. iki 2017 m. gruodžio 29 d. liko skolinga atsakovams iš viso 3 600 Eur (200 Eur bauda už kiekvieną mėnesį pagrindinės sutarties nesudarymo atveju). Ieškovės pateikti įrodymai nepagrindžia, kad turtas buvo iš tikrųjų pagerintas (CPK 178 str.).

9II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

103.

11Vilniaus regiono apylinkės teismas 2018 m. lapkričio 13 d. sprendimu nusprendė ieškinį atmesti ir priteisti iš ieškovės V. B. atsakovui A. V. J. 665,50 Eur nuostolių dėl ikiteisminio ginčo sprendimo ir 1 331 Eur bylinėjimosi išlaidų.

124.

13Teismas nustatė, kad šalys 2016 m. birželio 30 d. sudarė preliminarią nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį, kuria V. B. sumokėjo 4 000 Eur avansą ir įsipareigojo nupirkti, o V. J. ir A. V. J. įsipareigojo parduoti nekilnojamąjį turtą ( - ) už 73 000 Eur. Ketinamu įsigyti turtu ieškovė pradėjo naudotis nuo 2016 m. rugpjūčio mėn. ir jame gyveno iki 2017 m. gruodžio 29 d. 2016 m. gruodžio 30 d. ieškovė papildomai sumokėjo 5 000 Eur avansą. Ieškovė pirmą pretenziją atsakovams pateikė 2017 m. lapkričio 15 d. 2017 m. gruodžio 27 d., t. y. likus kelioms dienoms iki pagrindinės sutarties sudarymo, ieškovė išsiuntė atsakovams raštą dėl 2016 m. birželio 30 d. preliminarios sutarties ir susitarimo Nr. 1 vienašališko nutraukimo, dėl įmokėto avanso ir piniginių lėšų, skirtų turto pagerinimui, sugrąžinimo.

145.

15Teismas iš antstolio A. Š. 2017 m. lapkričio 6 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo ir prie jo pridėtų 48 fotonuotraukų nustatė, kad jose užfiksuoti vidaus ir lauko pastatų trūkumai: stogo danga nelygi, netvarkingai pritvirtinta, prie lango palangės iš lauko pusės matoma įtrūkusi siena ir sudrėkusi, viduje fiksuotas nubyrėjęs tinkas, nusilupę dažai, sudrėkusios lubos, elektros lizdas su apdegusiais laidais, dažyti radiatoriai nusilupę. Teismas nurodė, kad antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuota pastatų būklė, esantys jų trūkumai, kuriuos gali pastebėti bet kuris atidus ir rūpestingas asmuo įprastai apžiūrėdamas nekilnojamąjį turtą prieš jį įsigyjant, yra matomi vizualiai, nereikalaujantys specialių žinių juos identifikuoti, todėl negali būti laikomi užslėptais.

166.

17Teismas iš UAB „Pastatų diagnostika ir statyba“ 2017 m. gruodžio 20 d. ginčo statinių išorinių konstrukcijų techninės būklės ir jų konstrukcijų tyrimo akto ir bendrųjų išvadų nustatė, kad gyvenamųjų namų stogo dangos būklė yra bloga, t. y. stogo danga nesandari, įrengta nesilaikant keliamų reikalavimų, nėra hidroizoliacijos sluoksnio, neįrengtos įlajos, todėl yra pažeistos drėgmės medinės konstrukcijos; gyvenamųjų namų fasado būklė yra patenkinama, t. y. statinių sienose užfiksuoti įtrūkimai, apdailiniai tinko sluoksniai pažeisti pelėsinio grybelio; bendra statinių būklė patenkinama; esminių statinio konstrukcijų pažeidimų, galinčių įtakoti statinio griūtį – neužfiksuota. Teismas pažymėjo, kad ginčo statinių fasado, stogo dangos ir jų konstrukcijų techninės būklės bendrasis įvertinimas atliktas pagal 2017 m. galiojančius teisės aktų reikalavimus, nors gyvenamojo namo statyba buvo užbaigta 1986 m., rekonstrukcija – 2004 m., ūkinių pastatų statyba užbaigta 2004 m., t. y. preliminarios sutarties pasirašymo metu namas buvo pastatytas prieš 30 metų, o rekonstrukcija atlikta prieš 12 metų, ūkiniai pastatai statyti prieš 12 metų. Teismas pažymėjo, kad nurodytų statinių statyba ir rekonstrukcija buvo įregistruotos nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje, todėl tai patvirtina, kad namo statyba ir rekonstrukcija buvo atlikta teisėtai pagal tuo metu galiojusios statybos techninius reglamentus, gavus atitinkamų institucijų leidimus, vadovaujantis tuo metu galiojančiais teisės aktais.

187.

19Teismas iš šalių paaiškinimų nustatė, kad vandens nubėgimo namo vidaus sienomis žymės buvo matomos pirminio turto apžiūros metu, ieškovei buvo paaiškinta, kad susidūrimo kampuose skarda atsilaupė ir reikės patvarkyti, kad vandens užliejimas įvyko dėl vandens nubėgimo latako nepriežiūros, kuris buvo užsikimšęs lapais, celofaniniu maišeliu. Teismo vertinimu, tokie vandens užliejimai dėl vandens latakų nepraeinamumo galimi ir visiškai naujuose neprižiūrimuose pastatuose. Teismas iš atsakovo A. V. J. paaiškinimų nustatė, kad namo ir ūkinių pastatų statyba vyko ūkio būdu, nes pastatus statė pats atsakovas savo šeimai prieš daugiau nei trisdešimt metų ir šiame turte gyveno pats, po to - jo vaikai didesnę šio laiko dalį. Teismas nurodė, kad laikyti ieškovės nurodomus stogo dangos trūkumus, kaip tyčia paslėptus statybos techninius trūkumus, atsiradusius garantiniu laikotarpiu, nėra teisinio pagrindo, juolab, teismui nebuvo pateikti duomenys apie 2004 m. vykdytą stogo rekonstrukciją.

208.

21Teismas pažymėjo, kad šalys sutarė ne tik dėl gyvenamojo namo įsigijimo, tačiau ir dėl ūkinių pastatų, kurių vienas pritaikytas gyvenimui, inžinerinių tinklų, žemės sklypo, t. y. realiai ieškovė ketino įsigyti du žemės sklypus su jame esančiais statiniais, o esminiai daiktų trūkumai įrodinėjami išimtinai tik dėl gyvenamojo namo ir ūkinio pastato, kuris pritaikytas gyvenimui. Teismas nurodė, kad 2016 m. gruodžio 30 d. šalių pasirašytas susitarimo priedas Nr. 1 prie 2016 m. birželio 30 d. sutarties, kurį parengė ieškovė, patvirtina, kad ieškovė aiškiai žinojo kokį turtą ruošiasi pirkti ir šį savo apsisprendimą patvirtino papildomo susitarimo sudarymo metu, sumokėdama antrąją būsimo nekilnojamo turto pirkimo ir pardavimo sandorio avansinę 5 000 Eur įmoką.

229.

23Teismas pažymėjo, kad ieškovė atsakovų turte gyveno nuo 2016 m. rugpjūčio mėn. iki 2017 m. gruodžio 29 d., t. y. beveik pusantrų metų. Nurodytu laikotarpiu ieškovė pradėjo turtą remontuoti, tvarkė žemės sklypo aplinką, genėjo medelius, atliko kitokius darbus, o tai patvirtina ieškovės apsisprendimą įsigyti atsakovų turtą, nepaisant visų jos matytų perkamo daikto trūkumų, kuriuos ieškovė matė nuo turto apžiūros momento ir stebėjo pusantrų metų, gyvendama atsakovų turte.

2410.

25Teismas nurodė, kad ieškovei išgyvenus ilgą laiko tarpą atsakovams priklausančiame turte ir tik likus kelioms dienoms iki preliminarios sutarties pabaigos atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, sudaro pagrindą abejoti, ar iš tiesų ieškovei reikėjo tokio ilgo laiko pastebėti deklaruojamus vizualiai matomus ketinamo įsigyti ne naujo nekilnojamojo turto, kuriuo buvo naudojamasi apie 30 metų, trūkumus. Ieškovės nurodyti daikto trūkumai nepasižymi neįprastomis savybėmis, kurių negali turėti kitas tokio amžiaus nekilnojamasis turtas.

2611.

27Teismas sprendė, kad ieškovė neįrodė, jog atsakovų parduodamas turtas turi paslėptų trūkumų, kurie ieškovei nebuvo ir negalėjo būti žinomi, todėl ieškovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Teismo vertinimu, ieškovė pakeitė savo nuomonę dėl ketinamo įsigyti atsakovų ne naujo nekilnojamojo turto, sužinojusi reikiamų investicijų turto pagerinimui dydį, todėl atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovės kaltės, todėl teismas sprendė, kad ieškovės sumokėtas avansas lieka atsakovams kaip bauda, kurios dydis atitinka iš anksto šalių įvertintus minimalius atsakovų nuostolius dėl to, kad nebuvo sudaryta nekilnojamojo turto pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis.

2812.

29Teismas nustatė, kad atsakovai dėl šalių tarpusavio ginčo patyrė 2 480,50 Eur išlaidų advokato pagalbai, iš jų 665,50 Eur ikiteisminės išlaidos už konsultacijas, atsakymo į pretenziją rengimą, derybas ir 1 815 Eur teisminio proceso išlaidos už atsiliepimo į ieškinį rengimą, dalyvavimą teismo posėdžiuose, įskaitant 484 Eur už priešieškinį, kurį teismas atsisakė priimti. Teismas nurodė, kad atsakovai dėl ieškovės pareikštų pretenzijų turėjo kreiptis teisinės pagalbos iki teisminio proceso, todėl tarp patirtų 665,50 nuostolių ir ieškovės veiksmų yra priežastinis ryšys, nes jeigu ieškovė nebūtų pakeitusi nuomonės dėl ketinamo įsigyti turto ir reiškusi ikiteisminių pretenzijų, ieškovams nebūtų reikėję kreiptis dėl teisinės pagalbos. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, teismas nutarė priteisti atsakovui A. V. J., kuris apmokėjo atsakovų patirtas išlaidas, iš ieškovės 665,50 Eur ikiteisminio išieškojimo išlaidų. Teismas nurodė, kad priešieškinis nebuvo priimtas, o likusių prašomų priteisti išlaidų už advokato teisinę pagalbą teismo proceso metu dydis neviršija maksimalių rekomenduojamų dydžių, todėl priteisė iš ieškovės atsakovui A. V. J., kuris apmokėjo bendras atsakovų turėtas išlaidas, 1 331 Eur bylinėjimosi išlaidų (CK 6.165 str., 6.249 str., 6.327 str., 6.333 str., 6.698 str.; CPK 93 str., 98 str.).

30III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

3113.

32Ieškovė V. B. apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus regiono apylinkės teismo 2018 m. lapkričio 13 d. sprendimą ir priimti naują – ieškinį tenkinti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

3313.1.

34Antstolio A. Š. 2017 m. lapkričio 6 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuotų tokių ginčo pastatų vidaus ir lauko trūkumų, kaip įtrūkusi ir sudrėkusi siena, koridoriuje prie lubų nubyrėję dažai ir tinkas, kambaryje sudrėkusios lubos ir siena, atšokęs tinkas ir dažai, lizdas su apdegusiais laidais, prie įėjimo į virtuvę įtrūkimas nuo lubų iki grindų, pažeista radiatorių dešinė pusė, ieškovei apžiūrint pastatus, prieš pasirašant 2016 m. birželio 30 d. preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį, nebuvo. Ieškovei įsikeliant, nebuvo sudarytas turto priėmimo–perdavimo aktas ir neužfiksuota faktinė turto būklė, todėl ieškovė turėjo galimybę nekilnojamąjį turtą apžiūrėti tik vizualiai, atsakovai jokių turto dokumentų nepateikė.

3513.2.

36Ieškovei gyvenant name ir naudojantis kitu atsakovų jai perduotu nekilnojamuoju turtu, atsirado ir paaiškėjo anksčiau ieškovei nežinomi gyvenamojo namo ūkinio pastato trūkumai (trūkinėjančios sienos ir per jas bėgantis vanduo). Ieškovės iniciatyva UAB „Pastatų diagnostika ir statyba“ 2017 m. gruodžio 20 d. atlikto gyvenamųjų ir ūkinių pastatų statinių išorinių konstrukcijų techninės būklės ir jų konstrukcijų tyrimo metu ekspertai padarė prielaidas, kad ant vidaus patalpų sienų užfiksuoti vertikalūs ir horizontalūs įtrūkimai atsirado dėl nestabilių statinių pamatų arba statinių pamatai yra įrengti ant nekokybiškai paruoštų pagrindų ir nesilaikant pamatų įrengimui keliamų reikalavimų. Gyvenamojo namo šiaurės–rytų kampu užfiksuotas pamatų apdailinio tinko sluoksnio įtrūkimas (gylis 35 mm, plotis 5 mm).

3713.3.

38Ekspertai taip pat nustatė, kad gyvenamųjų namų stogo danga nesandari, įrengta nesilaikant keliamų reikalavimų, nėra hidroizoliacinio (difuzinės stogo plėvelės) sluoksnio, neįrengtos įlajos, todėl medinės stogo konstrukcijos yra pažeistos drėgmės ir puvinio. Nepašalinus esamų defektų, dėl pažeistos medienos, veikiant stogo konstrukcijas skirtingoms apkrovoms (sniegas), galimos stogo konstrukcijų įgriūvos. Neįrengti stogo dangų hidroizoliaciniai sluoksniai (difuzinė stogo plėvelė) ir ventiliuojamas intarpas gali būti priskiriami prie garantinio laikotarpio periodu atsiradusių defektų. Stogo dangų įrengimo defektai laikytini, kaip tyčia paslėpti defektai, kuriems garantinis laikotarpis skaičiuojant nuo statybos užbaigimo, galioja 20 metų. Ekspertai taip pat nustatė, kad pastatų elektros instaliacijos montavimo darbai neatitinka keliamų reikalavimų, naudoti skirtingi kabeliai (aliuminio ir variniai), o tai yra draudžiama (gali kilti gaisras) arba tokio tipo sujungimams turi būti naudojami specialūs laidų sujungimo gnybtai. Akivaizdu, kad nekilnojamojo turto stogo dangų įrengimo defektų, statinių pamatų defektų ir elektros instaliacijos montavimo pažeidimų ieškovė neturėjo galimybės nustatyti turtą apžiūrint vizualiai, todėl pirmosios instancijos teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad stogo dangos trūkumai negali būti laikomi tyčia paslėptais statybos techniniais trūkumais.

3913.4.

40Ieškovė nebuvo supažindinta su visais nurodytais defektais, todėl nekilnojamojo turto trūkumai laikytini paslėptais pastatų trūkumais. Nurodyti trūkumai, prieš sudarant preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį, buvo kosmetiškai paslėpti, uždažant sienas ir radiatorius. Atsakovai ieškovei nurodė, kad pastatų trūkumai yra tik 17 metų senumo katilas, kurį reikėtų pakeisti, durys ir tualetas. Ieškovė atsisakė pirkti nekilnojamąjį turtą ne dėl pirmosios instancijos teismo nurodytų priežasčių, o paaiškėjus užlėptiems trūkumams, kai pradėjo per sienas bėgti vanduo ir sienose pradėjo plėstis įtrūkimai. Dėl nurodytų priežasčių ieškovė turėjo teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo, todėl teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės (CK 6.327 str., 6.333 str., 6.698 str.).

4114.

42Atsakovai V. J. ir A. V. J. pateikė atsiliepimą į ieškovės V. B. apeliacinį skundą, prašydami jį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

4314.1.

44Apeliantės argumentai yra nepagrįsti, kadangi ji buvo supažindinta su nekilnojamojo turto būkle tiek žodžiu, tiek apžiūrint turtą. Apeliantė taip pat buvo supažindinta su nekilnojamojo turto išrašais, žemės sklypų kadastrų bylomis. Preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį ruošė ieškovė, todėl jai buvo žinoma visa informaciją apie perkamą turtą.

4514.2.

46Ieškovės iniciatyva UAB ,,Pastatų diagnostika ir statyba“ 2017 m. gruodžio 20 d. atliktoje statinių išorinių konstrukcijų techninės būklės ir jų konstrukcijų tyrimo fiksuota turto būklė (fasado ir jo sluoksnių įtrūkimai, stogo dangos pažeidimai, vidaus sienų, lubų, grindų sluoksnių pažeidimai) buvo žinoma ieškovei prieš preliminarios turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą. Antstolio A. Š. 2017 m. lapkričio 6 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuoti turto trūkumai taip pat yra matomi vizualiai, nereikalaujantys specialių žinių juos identifikuoti. Ieškovė nuo 2016 m. birželio 30 d. valdė statinius ir buvo atsakinga už statinių priežiūrą ir būklę. 2016 m. gruodžio mėn. 30 d. buvo sudarytas papildomas susitarimas, pagal kurį ieškovė papildomai sumokėjo 5 000 Eur avansą. Nurodytu laikotarpiu ieškovė pretenzijų nereiškė, jokių ekspertizių neatliko, todėl laikytina, kad turto būklė ją tenkino. 2016 m. lapkričio mėn.–2017 m. vasario mėn. lauke buvo minusinė temperatūra, tačiau ir tada apeliantė nereiškė pretenzijų, todėl akivaizdu, kad apeliantės argumentai apie netvarkingą namo šildymo sistemą yra nepagrįsti.

4714.3.

48Apeliantės nurodyti nekilnojamojo turto trūkumai yra vizualiai matomi trūkumai ir juos būtų pastebėjęs bet kuris atidus ir rūpestingas asmuo, įprastai apžiūrėdamas nekilnojamąjį turtą prieš jį įsigydamas. Abejojant dėl nekilnojamojo turto būklės, ieškovė galėjo pasinaudoti specialistų paslaugomis dėl nekilnojamojo turto būklės įvertinimo, tačiau ieškovė nekilnojamojo turto būkle suabejojo tik prieš pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą. Akivaizdu, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovės kaltės (CPK 178 str.).

49Teisėjų kolegija

konstatuoja:

50IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

5115.

52Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas pagal pareigas patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Šioje byloje Vilniaus apygardos teismo teisėjų kolegija nei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nei pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė, todėl byla nagrinėjama, neperžengiant apeliacinio skundo ribų.

5316.

54Nagrinėjamoje byloje tarp nekilnojamojo turto pirkėjos ir pardavėjų kilo ginčas dėl pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo.

5517.

56Pagal CK 6.165 str. 1 d. preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.). Pagal to paties straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.

5718.

58CK 1.64 str. 1 d. nurodyta, kad sandorį sudarančio asmens laisva valia gali būti išreikšta žodžiu, raštu, veiksmu ar kitokia valios išreiškimo forma. CK 1.73 str. 2 d. nustatyta, kad rašytinės formos sandoriai sudaromi surašant vieną dokumentą, pasirašomą visų sandorio šalių, arba šalims apsikeičiant atskirais dokumentais. CK 1.76 str. 1 d. numatyta, kad rašytinės formos sandorius turi pasirašyti juos sudarę asmenys. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 str. 1 d.) ir sutarties šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 str. 1 d.).

5919.

60Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pagrindiniai preliminariosios sutarties bruožai yra: 1) aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; 2) šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; 3) terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; 4) šio susitarimo įforminimas rašytine forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).

6120.

62Įstatyme nenustatyta pareigos perduoti pinigus kitai šaliai pagal preliminariąją sutartį, tačiau sutarties laisvės principas leidžia šalims susitarti ir dėl kitų sąlygų (pvz., pinigų perdavimo kitai šaliai), kurios neprieštarautų imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Pagal preliminariąją sutartį perduodami pinigai gali būti šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kaip, pvz., bauda už atsisakymą ar vengimą sudaryti pagrindinę sutartį arba kaip šalių sutartas prievolės įgyvendinimo būdas, kuriuo užtikrinamas iš anksto šalių aptartų nuostolių atlyginimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-302-969/2015).

6321.

64Pagal CK 6.305 str. 1 d. pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (CK 6.327 str. 1 d.).

6522.

66Perduodamo daikto kokybės reikalavimai reglamentuojami CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Reikalavimai dėl daikto kokybės apima ir jo tinkamumą naudoti pagal tikslinę paskirtį: jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami, tačiau jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pirkėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, jog jie tiktų tam konkrečiam tikslui (CK 6.333 str. 1 d., 4 d., 6 d.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010).

6723.

68Parduodamų daiktų trūkumų faktą, t. y. kad daiktai neatitinka sutartyje numatytų kokybės, kiekio ir kitų kriterijų, o jei sutartyje nurodymų nėra, – įprastų reikalavimų (CK 6.327 str. 1 d.), turi įrodyti pirkėjas. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 str. 2 d., 6.333 str. 2 d.). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi normaliomis aplinkybėmis, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017).

6924.

70Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad šalys 2016 m. birželio 30 d. sudarė preliminarią nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį, kuria V. B. įsipareigojo nupirkti, o V. J. ir A. V. J. įsipareigojo parduoti nekilnojamąjį turtą ( - ) už 73 000 Eur. Pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį šalys sutarė pasirašyti iki 2017 m. gruodžio 31 d. (sutarties 6.1 p.). Preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dieną pirkėja V. B. sumokėjo pardavėjams 4 000 Eur avansą, kuris turėjo būti įskaitytas į perkamo turto kainą. Pirkėja V. B. patvirtino, kad likusią 69 000 Eur sumą sumokės iki 2017 m. vasario 28 d., jeigu bus įvykęs jai nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo pardavimo sandoris, o jeigu ne – kuomet žemės sklypas bus parduotas (sutarties 4.1.2 p.). Šalys susitarė, kad jeigu pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nustatytais terminais ir sąlygomis nesudaroma dėl to, kad pardavėjai neįvykdė ar netinkamai vykdė sutartyje įtvirtintus įsipareigojimus, taip pat tais atvejais, kai pardavėjai vengia arba atsisako sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, pardavėjai įsipareigoja pagal pirmąjį pirkėjo pareikalavimą grąžinti pirkėjui gautą avansą bei nuostolius (sutarties 5.1 p.). Šalys sutarė, kad jeigu pirkimo ir pardavimo sutartis nustatytais terminais ir sąlygomis nesudaroma dėl to, kad pirkėjas nepagrįstai vengia arba atsisako sudaryti pirkimo ir pardavimo sutartį, pirkėjo sumokėtas avansas lieka pardavėjams kaip bauda, kurios dydis atitinka iš anksto šalių įvertintus minimalius pardavėjų nuostolius dėl to, kad nebuvo sudaryta pirkimo ir pardavimo sutartis. Pirkėjas taip pat privalo atlyginti visus kitus nuostolius, kurių nepadengia bauda (sutarties 5.2 p.). Ieškovė nuo 2016 m. rugpjūčio mėn. pradėjo naudotis ketinamu įsigyti turtu, t. y. ieškovė pasinaudojo preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties 4.1.4 punktu, kuris suteikė ieškovei teisę iki pagrindinės sutarties sudarymo momento naudotis turtu, t. y. gyventi jame, savo lėšomis tvarkyti ir remontuoti turtą bei atlikti kitus sutartyje numatytus veiksmus. 2016 m. gruodžio 30 d. šalys pasirašė priedą Nr. 1 prie 2016 m. birželio 30 d. preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties, pagal kurį pirkėja V. B. pardavėjams V. J. ir A. V. J. papildomai sumokėjo 5 000 Eur avansą, kaip savo įsipareigojimų, numatytų preliminarioje sutartyje užtikrinimą. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties priedo 4 p. šalys sutarė, kad jei pagrindinė sutartis nebus sudaryta dėl to, kad pardavėjai neįvykdė ar netinkamai vykdė preliminarioje sutartyje ir jos priede numatytus įsipareigojimus, taip, kai pardavėjai nepagrįstai vengs arba atsisakys sudaryti pagrindinę sutartį, tai pirkėjos sumokėta 9 000 Eur avanso suma bus jai grąžinta ir pardavėjai atlygins visas turto pagerinimo ir remonto išlaidas. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties priedo 7 p. šalys patvirtino, kad kitos 2016 m. birželio 30 d. preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos, nepaminėtos susitarime, lieka nepakeistos ir šalys patvirtina iš jų kylančias savo prievoles. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties priede V. B. įsipareigojo, kad už kiekvieną pragyventą mėnesį nuo 2016 m. birželio 30 d. sumokės po 200 Eur baudą, jeigu sandoris nebus sudarytas. Pirkėja V. B. 2017 m. lapkričio 15 d. išsiuntė pardavėjams V. J. ir A. V. J. reikalavimą dėl nekilnojamojo daikto trūkumų pašalinimo ir prie reikalavimo pridėjo antstolio A. Š. 2017 m. lapkričio 6 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą, kuriame užfiksuoti pastatų vidaus ir lauko trūkumai: įtrūkusi ir sudrėkusi siena, koridoriuje prie lubų nubyrėję dažai ir tinkas, kambaryje sudrėkusios lubos ir siena, atšokęs tinkas ir dažai, lizdas su apdegusiais laidais, prie įėjimo į virtuvę įtrūkimas nuo lubų iki grindų, pažeista radiatorių dešinė pusė. Ieškovės iniciatyva UAB „Pastatų diagnostika ir statyba“ 2017 m. gruodžio 20 d. surašė gyvenamųjų ir ūkinių pastatų ( - ) statinių išorinių konstrukcijų techninės būklės ir jų konstrukcijų tyrimo aktą ir bendrąsias išvadas, kuriose nurodyta, kad: gyvenamųjų namų stogo dangos būklė yra bloga; gyvenamųjų namų fasado būklė yra patenkinama; bendra statinių būklė patenkinama; esminių statinio konstrukcijų pažeidimų, galinčių įtakoti statinio griūtį – neužfiksuota; neįrengti stogo dangų hidroizoliaciniai sluoksniai (difuzinė stogo plėvelė) ir ventiliuojamas intarpas, kurie gali būti priskiriami prie garantinio laikotarpio periodu atsiradusių defektų. Lokalinėje sąmatoje nurodyta, kad norint pašalinti esminius pastatų trūkumus, atstatymo darbų suma siekia 22 205,89 Eur. V. B. 2017 m. gruodžio 27 d. išsiuntė V. J. ir A. V. J. raštą dėl 2016 m. birželio 30 d. preliminarios sutarties ir susitarimo Nr. 1 vienašališko nutraukimo, dėl įmokėto avanso ir piniginių lėšų, skirtų turto pagerinimui, sugrąžinimo. 2017 m. gruodžio 29 d. V. B. perdavė visų pastatų raktus ir elektros mokėjimo knygeles atsakovams.

7125.

72Pagal CPK 185 str. 1 d., 2 d. teismas įvertina byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais. Jokie įrodymai teismui neturi iš anksto nustatytos galios, išskyrus įstatyme numatytas išimtis. Įrodinėti turinčias reikšmės civilinėje byloje aplinkybes (įrodinėjimo dalyką) yra šalių ir kitų dalyvaujančių byloje asmenų ir teisė, ir pareiga. Šias teises ir pareigas minėti asmenys įgyvendina, nurodydami teisiškai reikšmingas aplinkybes, rinkdami ir pateikdami teismui įrodymus bei dalyvaudami juos tiriant ir vertinant. Neįvykdžius įrodinėjimo pareigų arba netinkamai jas įvykdžius, įrodinėjimo subjektui (dažniausiai proceso šaliai) gali atsirasti neigiamų padarinių – teismas gali atitinkamas įrodinėtinas aplinkybes pripažinti neįrodytomis (neegzistavusiomis) ir, tuo remdamasis, priimti procesinį sprendimą išspręsti ginčą iš esmės. Pagal kasacinio teismo formuojamą teismų praktiką CPK 178 str. nustatyta bendroji įrodinėjimo pareiga, kuri tenka tam asmeniui, kuris teigia, o ne tam, kuris neigia, t. y. ieškovas privalo įrodyti jo teisę sukuriančius faktus, tačiau neturi įrodinėti tą teisę paneigiančių faktų – tokius faktus, atsikirsdamas į ieškinį, turi įrodyti atsakovas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608-701/2015).

7326.

74Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad teismai, vertindami šalių pateiktus įrodymus, remiasi įrodymų pakankamumo taisykle, o išvada dėl konkrečios faktinės aplinkybės egzistavimo daroma pagal vidinį teismo įsitikinimą, grindžiamą visapusišku ir objektyviu visų reikšmingų bylos aplinkybių išnagrinėjimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. liepos 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-313-690/2017). Teismas, nagrinėdamas bylą, įvertina įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daro išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-159-690/2015). Išvados dėl įrodinėjimo dalyko įrodytinumo turi būti logiškai pagrįstos byloje surinktais duomenimis. Teismas gali konstatuoti tam tikros aplinkybės buvimą ar nebuvimą, kai tokiai išvadai padaryti pakanka byloje esančių įrodymų. Įrodymų pakankamumas byloje reiškia, kad jie tarpusavyje neprieštarauja vieni kitiems ir jų visuma leidžia padaryti pagrįstą išvadą apie įrodinėjamų faktinių aplinkybių buvimą. Vertinant keletą įrodymų, reikšmės turi ne tik kiekvieno iš įrodymų patikimumas, bet ir įrodomųjų duomenų tarpusavio santykis – ar nėra prieštaravimų tarp jų, ar šalutiniai duomenys patvirtina pagrindinius, ar pakankami yra tiesioginiai duomenys, ar nuoseklūs yra šalutiniai įrodomieji faktai. Kai iš skirtingų byloje pateiktų įrodinėjimo priemonių gaunama prieštaringa informacija, teismas turi šį prieštaravimą pašalinti, t. y. nustatyti, kuria informacija vadovautis, o kurią atmesti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-53-378/2018).

7527.

76Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs nustatytas aplinkybes, sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas padarė teisingą išvadą, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės. Pagal 2016 m. birželio 30 d. šalių sudarytos preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties nuostatas pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti pasirašyta, t. y. ir notariškai patvirtinta, iki 2017 m. gruodžio 31 d. Šalys sutarė, kad jeigu iki 2017 m. gruodžio mėn. 31 d. pirkimo–pardavimo sutartis nebus sudaryta, tai sutartis bus laikoma pasibaigusia. Preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dieną ieškovė V. B. sumokėjo atsakovams 4 000 Eur avansą, kuris turėjo būti įskaitytas į perkamo turto kainą. Pagal sutartį ieškovė patvirtino, kad likusią 69 000 Eur sumą sumokės iki 2017 m. vasario 28 d., jeigu bus įvykęs jai nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo pardavimo sandoris, o jeigu ne – kuomet žemės sklypas bus parduotas. Preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties 2.2 p. šalys pareiškė ir garantavo viena kitai, jog šalys atliko visus veiksmus, būtinus sutarties teisėtam sudarymui, jos galiojimui ir sutarties sąlygų. Preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties 2.7 p. šalys patvirtino, kad sutartis yra sudaryta laisva abiejų šalių valia, nenaudojant apgaulės ar spaudimo, dėl kurio šalys būtų priverstos sudaryti šį sandorį. Šalys buvo geranoriškos ir sąžiningos viena kitos atžvilgiu, rengdamos ir pasirašydamos šią sutartį, šalys atskleidė viena kitai visą joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės šios sutarties sudarymui ir sutarties sąlygų vykdymui, ir sąmoningai nepateikė viena kitai jokios klaidinančios informacijos. Sutartis sudaryta vadovaujantis sąžiningumo, teisingumo, protingumo ir šalių lygiateisiškumo principais, visos sutarties sudarymo aplinkybės šalims žinomos. Visos sutarties sąlygos buvo individualiai šalių aptartos ir kiekviena šalis galėjo daryti įtaką jas nustatant. Byloje nekilo ginčo, kad preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, kurioje nurodyti nekilnojamojo turto duomenys (unikalūs numeriai, pastatų paskirtis, žymėjimas, sklypų plotai) projektą parengė ieškovė. Vadinasi, ieškovė buvo supažindinta su nekilnojamojo turto registro išrašais ir jai turėjo būti žinoma, kad gyvenamojo namo statyba buvo užbaigta 1986 m., rekonstrukcija – 2004 m., ūkinių pastatų statyba užbaigta 2004 m. Ginčo nekilnojamojo turto registro išrašai patvirtina, kad informacija apie preliminarioje pirkimo–pardavimo sutartyje nurodytų pastatų (gyvenamojo namo, ūkinių pastatų) statybą ir rekonstrukciją yra įregistruota Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje, todėl pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, kad gyvenamojo namo statyba ir rekonstrukcija bei ūkinių pastatų statyba buvo atlikta teisėtai, pagal tuo metu galiojusius statybos techninius reglamentus ir kitus teisės aktus, gavus atitinkamų institucijų leidimus.

7728.

78Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad byloje nekilo ginčo, jog ieškovė nuo 2016 m. rugpjūčio mėn. pradėjo naudotis ketinamu įsigyti turtu, t. y. ieškovė pasinaudojo preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties 4.1.4 punktu, kuris suteikė ieškovei teisę iki pagrindinės sutarties sudarymo momento naudotis turtu, t. y. gyventi jame, savo lėšomis tvarkyti ir remontuoti turtą bei atlikti kitus sutartyje numatytus veiksmus. 2016 m. gruodžio 30 d., t. y. šaltuoju metų laiku, šalys pasirašė priedą Nr. 1 prie 2016 m. birželio 30 d. preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties, pagal kurį ieškovė atsakovams papildomai sumokėjo 5 000 Eur avansą, kaip savo įsipareigojimų, numatytų preliminarioje sutartyje užtikrinimą. Antstolio A. Š. 2017 m. lapkričio 6 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, kuriame užfiksuoti pastatų vidaus ir lauko trūkumai (įtrūkusi ir sudrėkusi siena, koridoriuje prie lubų nubyrėję dažai ir tinkas, kambaryje sudrėkusios lubos ir siena, atšokęs tinkas ir dažai, lizdas su apdegusiais laidais, prie įėjimo į virtuvę įtrūkimas nuo lubų iki grindų, pažeista radiatorių dešinė pusė) ir ieškovės 2017 m. lapkričio 15 d. pranešimas atsakovams dėl nekilnojamojo daikto trūkumų pašalinimo patvirtina, kad ieškovė pretenzijas atsakovams dėl nekilnojamojo turto trūkumų pradėjo reikšti praėjus beveik vieneriems su puse metų nuo preliminarios sutarties sudarymo ir prasidėjus antram šaltajam sezonui nuo ieškovės gyvenimo ir naudojimosi ketinamu įsigyti turtu pradžios. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad antstolio užfiksuoti nekilnojamojo turto trūkumai apeliantei turėjo būti žinomi ir vizualiai matomi jau pirmojo šildymo sezono metu, t. y. 2016 m. gruodžio 30 d. sudarant papildomą susitarimą prie preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties, pagal kurį ieškovė papildomai sumokėjo atsakovams 5 000 Eur avansą už ketinamą pirkti turtą. Akivaizdu, kad būtent papildomo susitarimo sudarymo metu apeliantė galėjo ir turėjo reikšti pretenzijas dėl nekilnojamo turto trūkumų ištaisymo ar preliminarios sutarties nutraukimo, ar imtis kitų veiksmų, siekiant įvertinti nekilnojamojo turto būklę, tačiau apeliantė pretenzijas pradėjo reikšti tik 2017 m. lapkričio mėn., o UAB „Pastatų diagnostika ir statyba“ atlikti statinių išorinių konstrukcijų techninės būklės ir jų konstrukcijų tyrimą pasamdė tik 2017 m. gruodžio 18 d., t. y. likus beveik dviem savaitėms iki šalių preliminarioje pirkimo–pardavimo sutartyje sulygto pagrindinės sutarties sudarymo termino pabaigos.

7929.

802017 m. gruodžio 20 d. UAB „Pastatų diagnostika ir statyba“ ginčo statinių išorinių konstrukcijų techninės būklės ir jų konstrukcijų tyrimo akto išvadoje nurodyta, kad bendra statinių ir fasado būklė yra patenkinama, gyvenamųjų namų stogų būklė – bloga. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad byloje neįrodyta, jog rekonstrukcijos metu (2004 m.) buvo remontuojamas prieš 30 metų (1986 m.) pastatyto namo stogas, todėl nėra pagrindo laikyti gyvenamojo namo stogo trūkumus, kaip tyčia paslėptus. Apeliantei buvo žinomas ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto statybos ir rekonstrukcijos metai, todėl apeliantė turėjo suvokti, kad ketinamo įsigyti nenaujo nekilnojamojo turto kokybė gali turėti tam tikrų trūkumų. Nurodytame akte užfiksuoti fasado ir jo sluoksnių įtrūkimai, stogo dangos pažeidimai, vidaus sienų, lubų, grindų sluoksnių pažeidimai, t. y. kaip ir antstolio A. Š. 2017 m. lapkričio 6 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuoti statinių trūkumai, ieškovei, valdžiusiai turtą pakankamai ilgą laiką, turėjo būti matomi ir žinomi papildomo susitarimo sudarymo metu. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad apeliantės nurodyti įrodymai, kuriais grindžiami turto trūkumai, nepatvirtina, kad dėl šių trūkumų turto nebuvo galima naudoti pagal paskirtį ar turto pagrindinės naudojimo funkcijos ženkliai pablogėjo (pvz., namas yra netinkamas gyventi ir pan.).

8130.

82Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nurodytos aplinkybės patvirtina, kad apeliantei ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto būklė buvo žinoma ir tokia turto būklė atitiko jos lūkesčius, kadangi akivaizdu, jog priešingu atveju apeliantė nebūtų mokėjusi papildomo avanso, kuris pagal preliminarios sutarties ir jo priedo nuostatas būtų įskaitomas į turto kainą, o pagrindinės sutarties nesudarymo dėl apeliantės kaltės atveju – atitektų atsakovams, kaip bauda. Neskaitant apeliantės sumokėto avanso, apeliantė papildomu susitarimu įsipareigojo sumokėti nuo 2016 m. birželio 30 d. po 200 Eur už kiekvieną mėnesį, kuriuo valdė atsakovų turtą, t. y. ne mažiau nei 3 600 Eur sumą, skaičiuojant iki šalių sulygto pagrindinės sutarties sudarymo 2017 m. gruodžio 31 d. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, apeliantės veiksmai, savo noru prisiimant pakankamai didelę prievolės sumokėti turto kainą neįvykdymo riziką, patvirtina apeliantės siekį įsigyti nekilnojamąjį turtą iš atsakovų, nepaisant turto būklės ir trūkumų, kurių apeliantė per pusantrų metų valdymą, įskaitant šaltąjį metų laikotarpį, negalėjo nepastebėti. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad apeliantė ginčo nekilnojamąjį turtą valdė beveik pusantrų metų, todėl apeliantės argumentai, kad ji atsakovų nebuvo supažindinta su nekilnojamojo turto būkle ir nematė trūkumų, konstatuotų antstolio A. Š. 2017 m. lapkričio 6 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole ir 2017 m. gruodžio 20 d. UAB „Pastatų diagnostika ir statyba“ ginčo statinių išorinių konstrukcijų techninės būklės ir jų konstrukcijų tyrimo akto išvadoje, laikytini deklaratyviais, todėl atmestini (CPK 178 str., 185 str.).

8331.

84Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad aplinkybės, dėl kokios kokybės nekilnojamojo turto pirkimo yra susitariama, gali būti nustatomos ne tik tiesiogiai iš preliminarios sutarties sąlygų, bet ir išsiaiškinus tokios sutarties sudarymo aplinkybes, vėlesnį šalių elgesį iki pagrindinės sutarties sudarymo, jei tai leidžia nustatyti šalių suderintą valią dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamo turto kokybės. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad apeliantei buvo išviešinta ir atskleista informacija apie parduodamą nekilnojamąjį turtą ir iki pagrindinės sutarties sudarymo leista jį valdyti ilgą laiką, įskaitant šaltuoju metų laiku. Vadinasi, apeliantei buvo sudarytos visos galimybės apžiūrėti parduodamą turtą, įvertinti jo būklę ir apsispręsti dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Akivaizdu, kad apeliantė galėjo įvertinti atsakovų parduodamo turto atitikimą deklaruotiems duomenims apie turto būklę, o taip pat, disponuodama išviešinta informacija apie turto tinkamumą naudoti pagal paskirtį ir galėdama valdyti ginčo turtą, įvertinti turto trūkumų apimtį. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, apeliantės nurodyti ginčo turto trūkumai buvo akivaizdūs ir apeliantei turėjo būti žinomi vėliausiai papildomo susitarimo 2016 m. gruodžio 30 d. sudarymo metu, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovės kaltės.

8532.

86Netesybos (bauda, delspinigiai) – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (CK 6.71 str. 1 d.). Netesybos yra prievolių užtikrinimo būdas, skatinantis skolininką įvykdyti prievolę (CK 6.70 str., 6.71 str.), taip pat sutartinės civilinės atsakomybės forma (CK 6.256 str. 2 d., 6.258 str. 1 d.). Kreditorius už sutartinės prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą gali reikalauti taikyti skolininkui dviejų formų sutartinę civilinę atsakomybę: netesybų išieškojimą ir (ar) nuostolių atlyginimą (CK 6.256 str. 2 d., 6.258 str.).

8733.

88Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pagal bendrąją taisyklę netesybos (bauda, delspinigiai) yra minimalūs kreditoriaus nuostoliai, dėl kurių šalys susitaria, sudarydamos sutartį, ir kurių dydžio ar realumo kreditoriui pareiškus reikalavimą nereikia įrodinėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-267-916/2015). Netesybos yra nukreiptos į minimalių kreditoriaus nuostolių atlyginimą ir negali būti kreditoriaus pasipelnymo šaltinis bei negali leisti nukentėjusiai šaliai piktnaudžiauti savo teise ir nepagrįstai praturtėti kitos šalies sąskaita (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-235-690/2016).

8934.

90Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad apeliantei prieš pat pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą nepagrįstai atsisakius sutartį sudaryti, atsakovai pagal preliminarios sutarties ir papildomo susitarimo nuostatas įgijo teisę pasilikti apeliantės sumokėtą avansą, kaip baudą, kurios dydis atitiko iš anksto šalių įvertintus minimalius atsakovų nuostolius dėl to, kad dėl apeliantės kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis. Šalių sudarytoje sutartyje ir papildomame susitarime sulygta bauda laikytina jų suderinta valia nustatyta sutarties sąlyga, kuri saisto šalis tuo atveju, jeigu sutartis neįvykdoma ar netinkamai įvykdoma, ir įpareigoja sutartį pažeidusią šalį sumokėti kitai šaliai sutartą baudą, o šiai nereikia įrodinėti patirtų nuostolių dydžio. Sulygtas baudos dydis, atsižvelgiant į sutarties kainą (73 000 Eur), ieškovės kaltę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, nelaikytinas neprotingu ar akivaizdžiai per dideliu. Vadinasi, apeliantės reikalavimas priteisti iš atsakovų jiems sumokėtą avansą buvo pagrįstai atmestas, kaip nepagrįstas.

9135.

92Apibendrinus tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė visas reikšmingas šiai bylai faktines aplinkybes, teisingai aiškino ir taikė ginčo santykį reglamentuojančias teisės normas, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Aptartais apeliacinio skundo argumentais naikinti ar keisti pirmosios instancijos teismo sprendimą pagrindo nenustatyta, todėl jis paliktinas nepakeistas. Kiti apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai neturi teisinės reikšmės dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo, todėl teisėjų kolegija jų nevertina (CK 1.64 str., 1.73 str., 6.38 str., CK 6.165 str., 6.183 str., 6.185 str., CK 6.189 str., 6.200 str., 6.305 str., 6.327 str., 6.333 str.; CPK 178 str., 185 str.).

9336.

94Pagal CPK 93 str. 1 d., 98 str. nuostatas išlaidos advokato pagalbai apmokėti atlyginamos šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas.

9537.

96CPK 98 str. 1 d. nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio.

9738.

98Atsakovas A. V. J. advokatei už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą sumokėjo 726 Eur sumą. Prašoma priteisti 726 Eur suma neviršija Teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo 8.11 p. nurodytų dydžių, todėl, atsižvelgdamas į bylos sudėtingumą ir apimtį, teismas nemažina priteistinų išlaidų už advokato pagalbą dydžio. Ieškovės apeliacinį skundą atmetus, atsakovo patirta bylinėjimosi išlaidų suma priteistina iš ieškovės, nes šių išlaidų dydis neviršija nustatytų maksimalių dydžių (CPK 3 str. 7 d., 88 str., 98 str. 2 d.; CK 1.5 str.).

9939.

100Atmetus apeliacinį skundą, ieškovės bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme, nepriteistinos.

101Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

Nutarė

102Palikti Vilniaus regiono apylinkės teismo 2018 m. lapkričio 13 d. sprendimą nepakeistą.

103Priteisti iš ieškovės V. B. atsakovo A. V. J. naudai 726 Eur apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

Ryšiai
1. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės V. B. apeliacinį... 3. Teisėjų kolegija... 4. I. Ginčo esmė... 5. 1.... 6. Ieškovė V. B. pateikė ieškinį, prašydama: 1) priteisti solidariai iš... 7. 2.... 8. Atsakovai V. J. ir A. V. J. prašė ieškinį atmesti ir priteisti... 9. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė... 10. 3.... 11. Vilniaus regiono apylinkės teismas 2018 m. lapkričio 13 d. sprendimu... 12. 4.... 13. Teismas nustatė, kad šalys 2016 m. birželio 30 d. sudarė preliminarią... 14. 5.... 15. Teismas iš antstolio A. Š. 2017 m. lapkričio 6 d. faktinių aplinkybių... 16. 6.... 17. Teismas iš UAB „Pastatų diagnostika ir statyba“ 2017 m. gruodžio 20 d.... 18. 7.... 19. Teismas iš šalių paaiškinimų nustatė, kad vandens nubėgimo namo vidaus... 20. 8.... 21. Teismas pažymėjo, kad šalys sutarė ne tik dėl gyvenamojo namo įsigijimo,... 22. 9.... 23. Teismas pažymėjo, kad ieškovė atsakovų turte gyveno nuo 2016 m.... 24. 10.... 25. Teismas nurodė, kad ieškovei išgyvenus ilgą laiko tarpą atsakovams... 26. 11.... 27. Teismas sprendė, kad ieškovė neįrodė, jog atsakovų parduodamas turtas... 28. 12.... 29. Teismas nustatė, kad atsakovai dėl šalių tarpusavio ginčo patyrė 2 480,50... 30. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai... 31. 13.... 32. Ieškovė V. B. apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus regiono... 33. 13.1.... 34. Antstolio A. Š. 2017 m. lapkričio 6 d. faktinių aplinkybių konstatavimo... 35. 13.2.... 36. Ieškovei gyvenant name ir naudojantis kitu atsakovų jai perduotu... 37. 13.3.... 38. Ekspertai taip pat nustatė, kad gyvenamųjų namų stogo danga nesandari,... 39. 13.4.... 40. Ieškovė nebuvo supažindinta su visais nurodytais defektais, todėl... 41. 14.... 42. Atsakovai V. J. ir A. V. J. pateikė atsiliepimą į ieškovės V. B.... 43. 14.1.... 44. Apeliantės argumentai yra nepagrįsti, kadangi ji buvo supažindinta su... 45. 14.2.... 46. Ieškovės iniciatyva UAB ,,Pastatų diagnostika ir statyba“ 2017 m.... 47. 14.3.... 48. Apeliantės nurodyti nekilnojamojo turto trūkumai yra vizualiai matomi... 49. Teisėjų kolegija... 50. IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai... 51. 15.... 52. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis... 53. 16.... 54. Nagrinėjamoje byloje tarp nekilnojamojo turto pirkėjos ir pardavėjų kilo... 55. 17.... 56. Pagal CK 6.165 str. 1 d. preliminariąja sutartimi laikomas šalių... 57. 18.... 58. CK 1.64 str. 1 d. nurodyta, kad sandorį sudarančio asmens laisva valia gali... 59. 19.... 60. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pagrindiniai preliminariosios... 61. 20.... 62. Įstatyme nenustatyta pareigos perduoti pinigus kitai šaliai pagal... 63. 21.... 64. Pagal CK 6.305 str. 1 d. pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis... 65. 22.... 66. Perduodamo daikto kokybės reikalavimai reglamentuojami CK 6.333 straipsnyje.... 67. 23.... 68. Parduodamų daiktų trūkumų faktą, t. y. kad daiktai neatitinka sutartyje... 69. 24.... 70. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad šalys 2016 m. birželio 30 d. sudarė... 71. 25.... 72. Pagal CPK 185 str. 1 d., 2 d. teismas įvertina byloje esančius įrodymus... 73. 26.... 74. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad teismai, vertindami šalių pateiktus... 75. 27.... 76. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs nustatytas aplinkybes,... 77. 28.... 78. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad byloje nekilo ginčo, jog... 79. 29.... 80. 2017 m. gruodžio 20 d. UAB „Pastatų diagnostika ir statyba“ ginčo... 81. 30.... 82. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nurodytos aplinkybės patvirtina,... 83. 31.... 84. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad aplinkybės, dėl kokios kokybės... 85. 32.... 86. Netesybos (bauda, delspinigiai) – tai įstatymų, sutarties ar teismo... 87. 33.... 88. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pagal bendrąją taisyklę netesybos... 89. 34.... 90. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad apeliantei prieš pat... 91. 35.... 92. Apibendrinus tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad pirmosios instancijos... 93. 36.... 94. Pagal CPK 93 str. 1 d., 98 str. nuostatas išlaidos advokato pagalbai apmokėti... 95. 37.... 96. CPK 98 str. 1 d. nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar... 97. 38.... 98. Atsakovas A. V. J. advokatei už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą... 99. 39.... 100. Atmetus apeliacinį skundą, ieškovės bylinėjimosi išlaidos, patirtos... 101. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 102. Palikti Vilniaus regiono apylinkės teismo 2018 m. lapkričio 13 d. sprendimą... 103. Priteisti iš ieškovės V. B. atsakovo A. V. J. naudai 726 Eur apeliacinės...