Byla 2A-1940-345/2011
Dėl sumokėto avanso ir netesybų priteisimo, tretysis asmuo BUAB „Mažoji statyba“

1Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininko ir pranešėjo Henricho Jaglinskio, kolegijos teisėjų Loretos Lipnickienės, Jadvygos Mardosevič,

2teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovo UAB „Fabijoniškių ložė“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2011 m. vasario 3 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės K. M. ieškinį atsakovui UAB „Fabijoniškių ložė“ dėl sumokėto avanso ir netesybų priteisimo, tretysis asmuo BUAB „Mažoji statyba“.

3Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

Nustatė

4

  1. Ginčo esmė

5Ieškovė K. M. ieškiniu prašė priteisti iš atsakovo UAB „Fabijoniškių ložė“ 25 202 Lt sumokėto avanso už butą, 12 601 Lt sutartinių netesybų, procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, jog ieškovė ir atsakovas 2007 m. gruodžio 18 d. sudarė Preliminariąją nepastatyto buto/turto pirkimo – pardavimo sutartį, kurios atsakovas dėl savo kaltės neįvykdė, kadangi nustatytu terminu nepastatė gyvenamojo namo ir nepardavė ieškovei Preliminarioje sutartyje numatyto vieno kambario buto iki 2009 m. rugsėjo 30 d. Faktinės aplinkybės – gyvenamojo namo nepastatymas, atsakovo generaliniam rangovui UAB „Mažoji statyba“ 2008 m. gruodžio 15 d. iškelta bankroto byla – rodo, kad nėra pagrindo tikėtis, jo atsakovas artimiausiu metu namą ir ieškovei partuotiną butą pastatys. Kadangi Preliminarios sutarties 7.1.1 p. numatė, kad jeigu dėl vienos iš šalių kaltės šioje sutartyje numatytais terminais nepasirašoma Pagrindinė sutartis, kaltoji šalis moka kitai šaliai 5 procentų dydžio baudą nuo preliminarios sutarties 2.2 p. nurodytos sumos, t.y. nuo 252 020 Lt sumos. Be to, pripažinus, kad atsakovas yra kaltas dėl pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties nesudarymo, iš atsakovo priteistinos 12 601 Lt sutartinės netesybos.

6Atsakovas UAB „Fabijoniškių ložė“ atsiliepime su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Nurodė, kad šalys sudarė ne paprastą preliminarią sutartį, o būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį, reglamentuojamą CK 6.401 str., pagal kurį pardavėjas įsipareigoja pastatyti gyvenamąjį namą ir po to sudaryti su pirkėju buto pirkimo sutartį. Vadinasi, pareiga sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį atsiras, tik pardavėjui pastačius butą. Sutarties 2.6 p. išvardytos sąlygos nėra įvykusios ir butas nėra pastatytas ne dėl atsakovo kaltės, o dėl objektyvių priežasčių, kurių atsakovas negalėjo numatyti ir kontroliuot: dėl to, kad rangovui, kuris vykdė statybos darbus ir kuriam priklausė žemės sklypas, ant kurio statomas butas, buvo iškelta bankroto byla, žemės sklypas buvo areštuotas, perduotas administratoriui, ir ant jo nebebuvo galima vykdyti statybos darbų, įregistruoti pastatyto nekilnojamojo turto objekto ir perleisti žemės nuosavybės teisių atsakovui, kadangi tai pažeistų imperatyvias ĮBĮ 11 str. 3 d. 3 p. ir 14 str. 1 d. l p. nuostatas. Kai tik išnyks aplinkybės, kliudančios pastatyti butą, sutartis bus vykdoma ir toliau, pasibaigs tik abiems šalims visiškai įvykdžius įsipareigojimus. Ieškovė neturi reikalavimo teisės ir į jos reikalaujamas netesybas pagal Preliminarios sutarties 7.1.1 p., kadangi nėra jokio atsakovo prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo, kadangi prievolė dar nėra atsiradusi, o atsakovas nėra kaltas už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. Įvertinant tai, kad atsakovas savo įsipareigojimus vykdė ir įsipareigojimų vykdymas sustojo ne dėl atsakovo kaltės, o dėl žemės sklypo savininko ir rangovo bankroto, todėl net ir pripažinus, kad atsakovas turi sumokėti Ieškovei netesybas, visos Prelimanarios sutarties 7.1.1 p. nustatytos netesybų sumos, sudarančios 12 601 Lt, reikalavimas iš Atsakovo pastarojo atžvilgiu yra neteisingas.

7II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

8Vilniaus miesto 1 apylinkės teismas 2011 m. vasario 3 d. sprendimu ieškinį tenkino. Priteisė iš atsakovo UAB ,,Fabijoniškių ložė,, ieškovės K. M. naudai 25 202 Lt sumokėto avanso, 12 601 Lt sutartinių netesybų, procesines palūkanas, 1134,09 Lt žyminio mokesčio bei 750 Lt už advokato paslaugas. Teismas nurodė, kad sutinka su ieškovės nuomone, kad kompleksiškai vertinant Preliminarios sutarties nuostatas pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta ne vėliau kaip per 30 dienų nuo 2009 trečiojo ketvirčio pabaigos, t.y. ne vėliau kaip 2009 m. spalio 30 d., iki namo pridavimo valstybinei komisijai. Atsakovas pagrindinės nesudarė, jos sudarymo terminai pasibaigė. Pažymėjo, kad pridedamos fotonuotraukos teismui leidžia daryti neabejotiną išvadą, kad sutartis nebus sudaryta, nes ginčo korpuso darbai nepradėti, net statybinės technikos nėra, genrangovui UAB ,,Mažoji statyba,, 2008 m. gruodžio 15 d. iškelta bankroto byla, kito genrangovo nėra. Teismas pabrėžė, kad Preliminariai sutarčiai šiuo konkrečiu atveju turi būti taikoma ne tik bendrosios sutarčių aiškinimo taisyklės (CK 6.193 - 6.195 str.) bet ir CK 6.193 str. 4 d. bei 6.188 str. 6 d. įtvirtinta palankiausio vartotojo atžvilgiu sutarties aiškinimo taisyklė. Teismas pripažino, kad atsakovas privalėjo pagrindinę sutartį sudaryti per vienerius metus nuo preliminarios sutarties pasirašymo dienos, o toks terminas yra pasibaigęs. Teismas nurodė, kad atsakovui pareiga sudaryti pagrindinę sutartį negali egzistuoti amžinai, kadangi tai prieštarautų šalių laisvės principui ir verslo interesams. Teismas pažymėjo, jog šioje situacijoje ieškovė kaip pirkėja yra silpnesnė sandorio šalis, todėl atsakovas negali remtis aplinkybe, jog parduoti butą buvo susitarta tik tada, kai atsakovas jį savo nuožiūra pastatys. Atsakovas, pasirašydamas preliminarią sutartį žinojo, kad žemės sklypas jam nepriklausė, todėl prisiėmė sutarties neįvykdymo riziką. Teismas sutiko su ieškovės atstovo nuomone ir argumentais, kad nėra pagrindo mažinti netesybas.

9III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

10Atsakovas UAB „Fabijoniškių ložė“ pateikė apeliacinį skundą, prašo Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2011 m. vasario 3 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti bei priteisti iš ieškovės atsakovo naudai visas jo turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad pats teismas nustatė, jog neatsirado Preliminarios sutarties 2.6 p. numatytų sąlygų visuma pagrindinės buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo termino pradžiai. Šiuo atveju Preliminarios sutarties 4.2 p. netaikytinas, kadangi jame nustatyti tik statybos rangos darbų terminai. Teismas neįvertino, jog tarp šalių sudaryta sutartis yra ne paprasta preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis, kurią reglamentuoja CK 6.165 str., bet preliminarioji būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartis, reglamentuojama CK 6.401 str. Preliminarioji būsimo buto sutartis turi rangos sutarties ir pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo požymius, tačiau, pirmiausia, tai yra rangos sutartis, kurios neįgyvendinus neatsiranda galimybės realizuoti pirkimo – pardavimo. Preliminarios sutarties 4.2 p, reglamentuojantis statybos rangos darbų terminas, į sutartį buvo įtrauktas, nes to reikalauja imperatyvi įstatymo noma (CK 6.401 str. 2 d. 4 p.), todėl būtent buto statybos rangos terminas, o ne pagrindinės sutarties sudarymo terminas, yra esminė būsimo buto pirkimo – pardavimo sutarties sąlyga. Be to, Preliminarios sutarties 4.2 p numatyti darbų atlikimo terminai yra preliminarūs, o ne imperatyvūs. Kadangi statybos yra sudėtingas ir kompleksinis procesas, negalima tiksliai nustatyti jo pabaigą, todėl ir Preliminarios sutarties 2.6 p. pagrindinės sutarties sudarymo terminas siejamas su jame išvardytų statybos sąlygų įvykdymu, o ne konkrečia data. Pabrėžia, jog Preliminarios sutarties 7 p. atskiriama šalių atsakomybė už statybos rangos terminų nesilaikymą ir atsakomybę už pagrindinės sutarties sudarymą, o toks išskyrimas patvirtina, jog šalys atskyrė rangos sutartį nuo preliminarios sutarties. Kadangi Preliminarios sutarties 2.6 ir 4.2 p. yra aiškūs nėra pagrindo taikyti CK 6.193 str. 4 d. ir 6.188 str. 6 d. Teismas nepagrįstai konstatavo, jog pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta per vienerius metus nuo preliminarios sutarties pasirašymo dienos, kadangi išeitų, jog atsakovas pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį privalėjo sudaryti dar net nepastačius buto, dėl to teismas netinkamai taikė CK 6.165 str. Teigia, jog įgyvendinus Preliminarios sutarties nuostatas dėl buto pastatymo, t.y. atsiradus atidedamajam terminui (CK 6.33 str.), atsiranda prievolė pagrindinę sutartį sudaryti per Preliminarios sutarties 2.6 p. nustatytą terminą. Teismas teigdamas, jog atsakovo pareiga sudaryti pagrindinę sutartį gali egzistuoti amžinai, nepagrįstai sutapatina darbų atlikimą su pagrindinė sutarties sudarymu. Nėra jokio pagrindo ieškovei priteisti jos atsakovui sumokėtą avansą, nes tarp šalių sudaryta Preliminarioji sutartis vis dar galioja ir nėra nutraukta. Mano, jog ieškovė neturi reikalavimo teisės į Preliminarios sutarties 7.1.1 p. numatytas netesybas, nes sutarties 2.6 p. numatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti dar nėra pasibaigęs. Kadangi nekilnojamojo turto kainos šiuo metu, palygint su piko metu buvusiomis, Vilniaus mieste krito apie 40 proc. (CPK 182 str. 1 p.), tai ieškovė dabar tokį butą įsigytų už 40 proc. mažesnę kainą, t.y. už 151 212 Lt. Taigi neįsigijusi sutartyje numatyto buto, ieškovė sutaupo 100 808 Lt. Kadangi netesybos yra minimalių patirtų nuostolių kompensuojamoji funkcija, tai nepatyrus nuostolių, nėra ir ką kompensuoti.

11Ieškovė K. M. atsiliepime į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti, skundžiamą teismo sprendimą palikti nepakeistą bei priteisti iš atsakovo ieškovei jos patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad kompleksiškai vertinant Preliminarios sutarties 2.6 ir 4.2 p. (CK 6.193 str.) pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta ne vėliau kaip 2009 m. spalio 30 d. Remiantis atsakovo pateiktu Preliminarios sutarties aiškinimu būtų sudaryta galimybė pardavėjui neterminuotai atidėlioti savo pareigų įvykdymą, tuo būtų pažeidžiamas šalių lygybės principas, iškreipiama šalių interesų pusiausvyra, būtų pažeisti teisėti pirkėjo lūkesčiai konkrečiu laiku įsigyti pageidaujamą turtą. Pažymi, kad sutartyje vartojama sąvoka „numatoma darbų pabaiga“, „numatomas namo pridavimas“ priešingai atsakovo tvirtinimams, nesuteikia teisės atsakovui neribotai atidėlioti darbų atlikimo, o yra orientacinis sutarties įvykdymo terminas. Atsakovo pateiktas Preliminarios sutarties 2.6 p. prieštarauja CK 6.165 str. 3 d. prasmei, nes pareiga sudaryti pagrindinę sutartį negali egzistuoti amžinai, nes tai varžytų sutarties šalių laisvę ir prieštarautų verslo interesams. Pažymi, jog Preliminarios sutarties 2.6 ir 4.2 p. kaip tik nėra aiškūs, todėl šios sutarties nuostatos yra pagrįstai aiškinamos remiantis palankiausia vartotojo atžvilgiu sutarties aiškinimo taisykle. Pasirašydama preliminarią sutartį su atsakovu ieškovė siekė ne samdyti atsakovą, kaip rangovą buto pastatymui, o siekė įsigyti konkretų butą už šalių sutartą kainą bei sutartu laiku. Kadangi ieškovė laikytina silpnesne sutarties šalimi, tai CK 6.401 str. lyginant su CK 6.165 str. įtvirtina didesnę ieškovės, kaip silpnesniosios teisinių santykių šalies, teisių apsaugą, o ne galimybę atsakovui parduoti butą tik tada, kai jis jį savo nuožiūra pastatys. Pažymi, jog pagrindinės sutarties sudarymo terminai yra pasibaigę, o sutartis nesudaryta dėl atsakovo kaltės, todėl pagal Preliminarios sutarties 7.1.1 p. iš atsakovo buvo pagrįstai priteistos netesybos. Nurodo, jog aplinkybė, kad dėl nuo atsakovo nepriklausančių priežasčių pasikeitė nekilnojamojo turto rinkos kainos, nėra priežastis atsakovui išvengti civilinės atsakomybės.

12IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, jo teisiniai argumentai ir išvados

13Apeliacinis skundas atmestinas.

14Pagal CPK 320 straipsnio 1 dalį bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei patikrinimas, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų teisėjų kolegija nagrinėjamoje byloje nenustatė.

15Teismo sprendimas turi būti teisėtas ir pagrįstas, t. y. priimtas byloje surinktais ir įvertintais įrodymais tiksliai nustačius faktines aplinkybes, ir turi atitikti materialiosios bei proceso teisės normų reikalavimus (CPK 263 str.).

16Nagrinėjamojoje byloje nustatyta, kad šalys 2007 12 18 pasirašė preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. S-1/5 (b.l. 5-14), pagal kurią atsakovas įsipareigojo pastatyti ir parduoti, o pirkėjas nupirkti sudarant su pardavėju pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį 1 kambario Nr. 20 (nurodytas komplekso Nr. 05-10/02P projektinėje dokumentacijoje) ( - ) A korpuse 5 aukšte , preliminarus plotas 35.93 kv. m., balkono 3.37 kv.m. butą už 252020 Lt. Buto kaina atsakovui turėjo būti sumokėta 5000 Lt iki 2007 12 19, 20202 Lt per 30 dienų nuo preliminarios sutarties pasirašymo dienos, likusi 226818 Lt suma per 30 dienų nuo pardavėjo pranešimo apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal sutarties 3.1.1-3.1.2 p. ieškovė atsakovui sumokėjo 25202 Lt buto kainos dalį (b.l. 19,20,21). Preliminarios sutarties 2.6 p. ir 4.2 p. numato, kad pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį šalys turi sudaryti ne vėliau kaip per 30 dienų po to, kai butui bus suteiktas unikalus kadastrinis numeris, butas bus perduotas pirkėjui ir bus atlikti buto kadastriniai matavimai, nustatantys tikslų buto plotą ir baigtumo lygį, o numatoma namo su daline buto apdaila statybos darbų pabaiga korpusui ,,A,, 2009 metų 3 ketvirtis, namo pridavimo komisijai terminas 2010 m. 1 ketvirtis.

17Preliminarioji sutartis – tai šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje jame aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Šalys neginčija, kad 2007-12-18 sutartis yra preliminarioji sutartis, tačiau nesutaria dėl to, ar tai būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartis, reglamentuojama CK 6.401 straipsnyje, ar preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis, šalių sudaryta pagal CK 6.165 straipsnį.

18Teisėjų kolegija pažymi, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo-pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis civilinėje byloje S. A. v. UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006). Vienas esminių nepastatyto būsto pirkimo-pardavimo sutarties, reglamentuojamos CK 6.401 straipsnyje, požymių, skiriantis ją nuo kitų preliminariųjų sutarčių, sudarytų pagal CK 6.165 straipsnį, yra būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutarties subjektinė sudėtis: viena šios sutarties šalis – pirkėjas – visada yra fizinis asmuo, o kita – pardavėjas – juridinis asmuo ir kartu profesionalus nekilnojamojo turto statytojas (CK 6.401 straipsnio 1 dalis). Pirkėjas (fizinis asmuo), sudaręs statomo gyvenamojo namo ar buto įsigijimo sutartį su profesionaliu šio nekilnojamojo turto statytoju (verslininku), laikomas silpnesne sandorio šalimi, kuri, nukentėjusi nuo nesąžiningų pardavėjo veiksmų, kada jis, suėjus preliminariojoje sutartyje šalių sutartam pagrindinės sutarties sudarymo terminui, pasiūlo pirkėjui arba sumokėti papildomai, nes padidėjo turto rinkos kaina, arba nutraukti sutartį, pagal susiklosčiusią teismų praktiką (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. M. v. UAB „Progresyvios investicijos“; 2007 m. vasario 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. J. v. UAB „Ginta ir partneriai“, bylos Nr. 3K-3-72/2007;) gali tikėtis šį jo statusą atitinkančios teisinės apsaugos.

19Ginčo sutartis savo požymiais (ginčo sutartyje kalbama apie buto pastatymą, pardavimą, turto priėmimą-perdavimą) panaši į būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.401 str.). Tačiau ginčo sutarties sąlygų visetas ir nagrinėjamoje byloje nustatytos faktinės aplinkybės leidžia kvalifikuoti šalių sudarytą sutartį kaip preliminarią sutartį dėl pagrindinės buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo (CK 6.165 str.). Nors ginčo sutartyje kalbama apie pardavėjo pareigą pastatyti ginčo butą, tačiau ginčo sutarties 2.6 punktas, numatantis, jog pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį šalys sudaryti ne vėliau kaip per 30 dienų po to, kai turtui bus suteiktas unikalus kadastrinis numeris, butas su daline apdaila bus perduotas pirkėjui ir kai bus atlikti turto kadastriniai matavimai, ir sutarties 4.2 punktas, kuriame konstatuota, kad numatomo namo su daline buto/turto apdaila statybos darbų pabaiga „A“ korpuso – 2009 m. III ketvirtis, namo pridavimo LR Statybos įstatymo ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka sudarytai komisijai numatomas terminas – 2010 metų pirmas ketvirtis, o taip pat ieškovės ir atsakovo paaiškinimai įrodo, kad atsakovas iki šiol sutartyje numatyto turto statybos darbų net nėra pradėjęs, statybos nevyksta, atsakovui genrangovui UAB „Mažoji statyba“ 2008-12-15 iškelta bankroto byla, kito rangovo atsakovo neturi, o sutartyje numatyti statybos darbų terminai yra suėję, jokių papildomų susitarimų dėl ginčo buto statybos darbų terminų pakeitimų nėra. Pirmosios instancijos teismas teisingai įvertino faktines bylos aplinkybes ir teisingai kvalifikavo ginčo sutartį.

20CK 6.165 straipsnio 3 dalis reikalauja, kad preliminarioje sutartyje būtų nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jei tokio termino nėra, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminarios sutarties sudarymo. Nepagrįstas apelianto teiginys, kad ginčo sutartyje nebuvo nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Teisėjų kolegija pripažįsta, kad ginčo sutartyje toks terminas nėra aiškiai išskirtas, tačiau jį galimą nustatyti. Pirmosios instancijos teismas padarė teisingą išvadą, kad pagal ginčo sutarties nuostatas pagrindinė sutartis turėjo būti pasirašyta vėliausiai 2009 m. spalio 30 d. (per 30 darbo dienų). Tai, kad ginčo sutartyje buvo sutarta dėl terminų pagrindinei sutarčiai sudaryti, nurodyta ginčo sutarties 4 ir 5 skyriuose, kuriuose įtvirtinti šalių įsipareigojimai: pardavėjo – pastatyti namą, atlikti dalinės buto apdailos darbus, pranešti apie jų pabaigą pirkėjui, parengti buto priėmimo-perdavimo aktą, sudaryti sąlygas pirkėjui apžiūrėti butą, bei pasirašyti turto perdavimo-priėmimo aktą, informuoti pirkėją apie galimybę keisti buto projektinį išplanavimą, pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi numatyti privalomą pirkėjui įpareigojimą nustatyta tvarka pasirašyti dokumentus bei sutartis, kylančias iš sutarties su eksploatuojančia įmone ir kt., tuo tarpu pirkėjo - apžiūrėti turtą, pasirašyti buto perdavimo-priėmimo aktą, per 30 dienų nuo tokio akto pasirašymo pasirašyti pagrindinę pirkimo pirkimo-pardavimo sutartį pardavėjo nurodytame notarų biure, perimti ir pardavėjo sutarties pagrindu pareigą mokėti jam tenkančius mokesčius ir kt. (b.l. 9,10). Taigi apie jau minėtą pagrindinės sutarties sudarymo terminą sprendžiama iš ginčo sutarties. Jos 2.6 punkte nustatyta šalių pareiga sudaryti pagrindinę sutartį per 30 dienų po to, kai butui bus suteiktas unikalus kadastrinis numeris, butas bus perduotas pirkėjui ir bus atlikti buto kadastriniai matavimai, nustatantys tikslų buto plotą ir baigtumo lygį. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad dėl atsakovo kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, kadangi ginčo korpuso statybos darbai realiai nėra pradėti, statybinės technikos nėra, atsakovo genrangovui UAB „Mažoji statyba“ 2008-12-15 nutartimi iškelta bankroto byla, kito genrangovo atsakovas nenurodė. Atsižvelgiant į tai, kad, kaip jau minėta, viena sandorio šalis yra fizinis asmuo, ketinęs įsigyti būtą savo, o kita šalis – nekilnojamojo turto statytojas – verslininkas, yra pagrindas pripažinti ginčo Sutartį ir vartojimo sutartimi. Vartotojų teisių apsaugos instituto paskirtis – silpnesnės sutarties šalies (vartotojo-fizinio asmens) apsauga. Prievolėms, kylančioms iš vartojimo teisinių santykių, keliami didesni sąžiningumo ir teisingumo reikalavimai, o tam tikros abejonės aiškinamos ekonomiškai silpnesnės šalies naudai (CK 6.188 str., 6.193 str. 4 d.). Tokia pozicija pateikta ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismo Civilinių bylų skyriaus 2006 m. rugsėjo 26 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006, 2007 m. vasario 26 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2007 ir 2008 m. spalio 6 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2008. Todėl teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog nagrinėjamojoje byloje pirkėja laikytina silpnesniąja sandorio šalimi, kuriai taikoma didesnė kaip silpnesniosios teisinių santykių šalies apsauga, o ne atsakovo teisę ar galimybę parduoti ieškovei sutartyje numatytą butą savo nuožiūra nustatytu laiku. Be to, atsakovas, būdamas profesionalas savo srityje, pasirašydamas preliminarią sutartį žinojo, jog žemės sklypas jam nuosavybės teise nepriklauso, taip pat turėjo numatyti statybos darbų įvykdymo galimybes ir terminus, dėl ko laikytina, jog jis prisiėmė sutarties neįvykdymo riziką.

21Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių arba netesybų atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (CK 6.165 str. 4 d.). Aiškindamas ir taikydamas netesybas reglamentuojančias materialiosios teisės normas, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad šalių susitarimu nustatytų netesybų tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia tai, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie pripažįstami minimaliais nuostoliais. Taigi sutartinės netesybos apibrėžia šalių atsakomybės ribas už prievolės neįvykdymą sutarties sudarymo momentu ir suteikia teisę į jas, konstatavus prievolės neįvykdymo faktą (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-223/2011, 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007). Sutartinių nuostolių dydis įrodomas sutartimi, kuria susitariama dėl netesybų, nes netesybos yra ir civilinės atsakomybės forma. Iš ginčo šalių sudarytos preliminariosios sutarties turinio matyti, kad šalys buvo sutarusios dėl jų civilinės atsakomybės pažeidus šios sutarties sąlygas. Sutarties 7.1 punkte nustatyta, kad jeigu dėl vienos iš šalių kaltės sutartyje nurodytais terminais yra nepasirašoma pagrindinė sutartis, kaltoji šalis moka kitai šaliai 5 procentų dydžio baudą nuo sutarties 2.2 punkte nurodytos sumos. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčo šalių susitarimas dėl sankcijų už preliminariosios sutarties neįvykdymą ar netinkamą vykdymą atitiko šalių valią, abi šalys prisiėmė konkrečius įsipareigojimus ir jų siekė savo noru, suvokdamos prievolių ir paties susitarimo neįvykdymo teisines pasekmes. Apeliacinės instancijos teismui šia nutartimi konstatavus tik vienos iš sutarties šalių – atsakovo UAB „Fabijoniškių ložė“ kaltę dėl nepagrįsto preliminariosios sutarties nevykdymo ir pagrindinės sutarties nesudarymo, taikytina 2007-12-18 sutarties 7.1 punkto nuostata. Kadangi toks ginčo šalių susitarimas neprieštarauja įstatymams, teisėjų kolegija pripažįsta, jog byloje esanti medžiaga tvirtina, kad ieškovė, siekdama įsigyti minėtoje sutartyje numatytą turtą, iš banko paėmė kreditą, mokėjo palūkanas už paimtą kreditą (b.l. 28-37), todėl iš atsakovo pagrįstai priteista 12601 Lt sutartinių netesybų.

22Kiti atsakovo apeliacinio skundo argumentai nėra teisiškai reikšmingi ir neįtakoja skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo bei pagrįstumo. Pažymėtina, jog teismai, taikydami teisę, atsižvelgia į Teismų įstatymo nustatyta tvarka paskelbtose kasacine tvarka priimtose nutartyse esančius teisės taikymo išaiškinimus (CPK 4 str.). Nagrinėjamu atveju nėra pagrindo teigti, kad teismas, tenkindamas ieškinį, nuo šios praktikos nukrypo.

23Remdamasi tuo, kas išdėstyta, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad aplinkybių, kurios būtų pagrindu panaikinti skundžiamą iš esmės pagrįstą ir teisingą sprendimą, apeliantas nenurodė ir apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija nenustatė, todėl skundžiamas teismo sprendimas paliekamas galioti nepakeistas.

24Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija

Nutarė

25Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2010 m. vasario 3 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovo... 3. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,... 4.
  1. Ginčo esmė
...
5. Ieškovė K. M. ieškiniu prašė priteisti iš atsakovo UAB „Fabijoniškių... 6. Atsakovas UAB „Fabijoniškių ložė“ atsiliepime su ieškiniu nesutiko,... 7. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė... 8. Vilniaus miesto 1 apylinkės teismas 2011 m. vasario 3 d. sprendimu ieškinį... 9. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai... 10. Atsakovas UAB „Fabijoniškių ložė“ pateikė apeliacinį skundą, prašo... 11. Ieškovė K. M. atsiliepime į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą... 12. IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, jo teisiniai... 13. Apeliacinis skundas atmestinas.... 14. Pagal CPK 320 straipsnio 1 dalį bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas... 15. Teismo sprendimas turi būti teisėtas ir pagrįstas, t. y. priimtas byloje... 16. Nagrinėjamojoje byloje nustatyta, kad šalys 2007 12 18 pasirašė... 17. Preliminarioji sutartis – tai šalių susitarimas dėl kitos sutarties... 18. Teisėjų kolegija pažymi, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama... 19. Ginčo sutartis savo požymiais (ginčo sutartyje kalbama apie buto pastatymą,... 20. CK 6.165 straipsnio 3 dalis reikalauja, kad preliminarioje sutartyje būtų... 21. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės... 22. Kiti atsakovo apeliacinio skundo argumentai nėra teisiškai reikšmingi ir... 23. Remdamasi tuo, kas išdėstyta, apeliacinės instancijos teismo teisėjų... 24. Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1... 25. Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2010 m. vasario 3 d. sprendimą palikti...