Byla 2A-496-656/2017

1Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, kurią sudaro pranešėjas Andrius Ignotas, teisėjos Alma Urbanavičienė ir Asta Pikelienė, rašytinio proceso apeliacine tvarka išnagrinėjusi ieškovo Ž. B. (apelianto) apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. birželio 15 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo Ž. B. ieškinį atsakovėms bankrutuojančiai UAB „Inresa“, atstovaujamai bankroto administratoriaus UAB „Nemokumo sprendimai“, ir UAB „Terra magna“ , trečiajam asmeniui VĮ Turto bankas dėl buto rezervavimo sutarties pripažinimo galiojančia buto pirkimo - pardavimo sutartimi, dėl trišalio sandorio dalies pripažinimo negaliojančia ir pasekmių,

Nustatė

2I.Ginčo esmė

  1. Ieškovas Ž. B. patikslintu ieškiniu pareiškė teismui du alternatyvius reikalavimus:
1. Priteisti solidariai iš atsakovių bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Inresa“ ir uždarosios akcinės bendrovės „Terra Magna“ ieškovo naudai 27 224,57 Eur žalos arba 2.1. Pripažinti negaliojančia 2014 m. balandžio 2 d. pasirašytą trišalę sutartį tarp UAB „Inresa“, UAB „Terra magna“ ir VĮ Valstybės turto fondas dalyje (sutarties 2.1.8 ir 2.9 punktus) dėl buto, kurio unikalus numeris ( - ), pirkimo - pardavimo ir šioje dalyje pirkimo - pardavimo sutartį panaikinti; 2.2. taikyti restituciją ir priteisti iš atsakovų UAB „Inresa“ ir UAB „Terra magna“ ieškovui butą natūra; 2.3. ieškovo ir UAB „Inresa“ 2013 m. birželio 27 d. sudarytą buto rezervavimo sutartį Nr.2013/06/27/1-2-6 dėl buto Nr. ( - ), pripažinti galiojančia buto pirkimo - pardavimo sutartimi, pagal kurią ieškovas už butą yra sumokėjęs 94 001,57 Lt, o iš ieškovo Ž. B. priteisti atsakovei UAB „Terra magna“ 10 426,03 Eur (35 999,00 Lt) sumą, kuri nebuvo sumokėta už įsigijamą butą (likusi nesumokėta už perkamą butą suma).
  1. Ieškovas nurodė, kad remiasi 1.78, 1.81, 1.93, 1.138, 4.47, 6.227, 6.162, 6.163, 6.189, 6.193, 6.309 str. nuostatomis ir paaiškino, kad sudarė buto rezervavimo sutartį su UAB „Inresa“ tikėdamasis įsigyti butą, esantį ( - ). Turtas ieškovui turėjo būti parduotas už 130 000,00 Lt. UAB „Inresa“ reikalavimu buvo sumokėta 94 001,00 Lt avanso, kas atitinka 27 224,57 Eur, tai yra didžioji dalis mokėtinos už butą sumos. Tai buvo padaryta atsakovės UAB „Inresa“ reikalvimu. Tačiau su ieškovu nebuvo pasirašyta nei buto preliminari pirkimo - pardavimo sutartis, nei notarinė šio pirkimo - pardavimo sutartis, tačiau ieškovo rezervuotas butas pagal trišalę 2014 m. balandžio 2 d. pasirašytą pirkimo - pardavimo sutartį buvo parduotas UAB „Terra magna“ ir nebuvo grąžinti ieškovo sumokėti pinigai.
  2. Atsakovų veiksmai neteisėti, kadangi ieškovas buvo apgautas. Pasirašyta sutartis yra niekinė, prieštaraujanti viešajai tvarkai ir gerai moralei, kadangi ieškovas sumokėjo didžiąją dalį sumos už atsakovui UAB „Terra magna“ perleistą butą, o vėliau butas buvo parduotas kitam pirkėjui. Yra visi įstatymo nustatyti pagrindai pripažinti, jog ieškovas ir UAB „Inresa“ yra sudarę buto pirkimo - pardavimo sutartį ir butą priteisti natūra ieškovui Ž. B., priteisiant iš ieškovo atsakovei UAB „Terra magna“ likusią nesumokėtą už butą sumą - 10 426,03 Eur.
  3. Atsakovų atstovai rėmėsi atsiliepimuose nurodytais motyvais ir prašė netenkinti ieškinio reikalavimų. Paaiškino, jog nėra įstatymo nustatytų pagrindų solidariajai atsakomybei, buto rezervavimo sutartis negali būti pripažinta pirkimo - pardavimo sutartimi, nes neatitinka CK 6.401 str. nustatytų būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties požymių. UAB „Terra magna“ negalėjo žinoti ir nežinojo apie UAB „Inresa“ įsipareigojimus ieškovui, todėl įgydama ginčo butą neteisėtų veiksmų neatliko. Ieškovo Ž. B. sumokėta už butą suma yra įtraukta į bankrutuojančios UAB „Inresa“ kreditorinių įsipareigojimų sąrašą bankroto byloje, todėl reikalauti priteisti tą pačią sumą, kuri jau yra tenkinama bankroto byloje, nėra pagrindo, o patenkinus šiuos reikalavimus, būtų pažeisti kreditorių interesai.
  4. Tretysis asmuo VĮ Turto bankas, kuris perėmė reorganizuotos valstybės įmonės Valstybės turto fondas teises ir pareigas bei patikėjimo teise valdytą turtą, įskaitant teisės ir pareigas dėl ginčo pastato. Nurodė, kad Valstybės turto fondui nebuvo žinoma apie trečiųjų asmenų pretenzijas į turtą, todėl ji yra sąžininga 2014 m. balandžio 2 d. pasirašytos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties šalimi. Sutartis buvo pasirašyta siekiant atgauti nesumokėtą valstybinės žemės sklypo kainą ir šiais veiksmais ieškovo intersai nebuvo pažeisti.
II.Teismo sprendimo esmė
  1. Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė visiškai ir nurodė, kad pagal turto rezervavimo sutarties sąlygas preliminari pirkimo - pardavimo sutartis privalėjo būti sudaryta ne vėliau 2013 m. lapkričio 1 d. Tačiau tarp šalių nebuvo sudaryta nei preliminari, nei pagrindinė buto pirkimo - pardavimo sutartis. Ieškovui nebuvo grąžinta pagal buto rezervavimo sutartį sumokėta suma. Atsakovei UAB „Inresa“ iškėlus bankroto bylą, ieškovo Ž. B. kreditorinis reikalavimas - 26 066,09 Eur patvirtintas bankrutuojančios UAB „Inresa“ bankroto byloje antros eilės kreditorių sąraše, todėl antrą kartą negali būti tenkinamas.
  2. Šalių pasirašyta turto rezervavimo sutartis pagal savo turinį ir prasmę neatitinka įstatymo nustatytų būtinųjų pirkimo - pardavimo sutarties sąlygų (CK 6.165, 6.401 str. nuostatos). Pagrindinė ar preliminari buto pirkimo - pardavimo sutartis nebuvo sudaryta nei iki rezervavimo sutartyje nurodyto termino, nei vėliau. Yra rašytinis šalių susitarimas (ketinimas) ateityje sudaryti preliminarią buto pirkimo - pardavimo sutartį, o pagal rezervavimo sutarties 4.4 punkto sąlygas, turto rezervavimo sutartis (šalių ikisutartiniai santykiai) pasibaigia iki nurodyto termino nesudarius preliminariosios būsimo buto pirkimo - pardavimo sutarties ir pirkėjui grąžinamas rezervavimo mokestis. Teismo vertinimu, šalis siejo ne sutartinai pirkimo - pardavimo santykiai, tačiau ikisutartinai santykiai, tai yra įsipareigojimas ateityje sudaryti preliminarią buto pirkimo - pardavimo sutartį.
  3. Nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartimi, kurią 2014 m. balandžio 2 d. pasirašė UAB „Inresa“, UAB „Terra magna“ ir VĮ Valstybės turto fondas, UAB „Inresa“ pardavė, o UAB „Terra magna“ nupirko butą, kurio unikalus numeris ( - ). Buto savininkas pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo metu buvo UAB „Inresa“. Turto rezervavimo sutartis jau buvo pasibaigusi, šalims nesudarius iki nurodyto termino - 2013 m. lapkričio 1 d. preliminariosios buto pirkimo - pardavimo sutarties.
  4. Ieškovas neįrodė ir bylos nagrinėjimo metu nenustatyta, jog pasirašyta turto pirkimo - pardavimo sutartis dalyje dėl vieno buto pirkimo - pardavimo būtų neteisėta, kad ją būtų galima pripažinti negaliojančia dėl prieštaravimo viešajai tvarkai ir gerai moralei. Ieškovo ginčijama pirkimo -pardavimo sutartis buvo įvykdyta, tai yra sumokėta visa sutartyje nurodyta turto kaina, buvo atsiskaityta už įsigytą valstybinės žemės sklypą. Nenustatyta, jog šalys nesiekė sutartimi sukurti teisių ir pareigų. Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės įregistruotos būtent šios sutarties pagrindu, atsakovams įvykdžius įsipareigojimus, dėl kurių buvo sustarta.
  5. Netenkinus reikalavimo pripažinti pirkimo - pardavimo sutartį dalyje, netenkinami ir kiti su šiuo reikalavimu susiję reikalavimai - dėl restitucijos taikymo ir buto grąžinimo ieškovui
  6. Ieškovas reikalauja grąžinti, tai yra priteisti iš atsakovų BUAB „Inresa“ ir UAB „Terra magna“ solidariai ieškovo sumokėtą UAB „Inresa“, vykdant turto rezervavimo sutartį sumą - 27 224,57 Eur. Visa suma pagal rezervavimo sutartį buvo sumokėta atsakovei UAB „Inresa“ ir ieškovo reikalavimas yra pripažintas ir patvirtintas bankroto byloje. Todėl teismas neturi pagrindo tą patį reikalavimą (tapatų) tenkinti, priteisiant nurodytą sumą solidariai iš atsakovių BUAB „Inresa“ ir UAB „Terra magna“.
  7. Kadangi netenkinamas ieškovo reikalavimas dėl turto rezervavimo sutarties pripažinimo galiojančia buto pirkimo - pardavimo sutartimi, nėra pagrindo priteisti iš ieškovo uždarajai akcinei bendrovei „Terra magna“ 10 426,03 Eur likusią nesumokėtą už butą sumą.

3III.Apeliacinio skundo ir atsiliepimų argumentai

  1. Ieškova pateikė apeliacnį skundą, kuriuo prašė panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą ieškinį patenkinti. Tarp ieškovo ir atsakovo susiklostę faktiniai santykiai dėl nurodyto buto pirkimo-pardavimo iš esmės atitinka ikisutartinius būsimo buto pirkimo-pardavimo teisinius santykius, reglamentuojamus CK 6.401 straipsnyje, tai teismas turėjo taikyti ieškovo, kuris yra vartotojas, silpnesnioji šių santykių šalis, pasirinktą jo pažeistų teisių ir teisėtų interesų gynimo būdą.
  2. Sudarydamos sutartį šalys susitarė, kad atsakovas rekonstruos buvusį vaikų darželį, jame įrengs daugiabutį ir vieną butą su daline apdaila parduos ieškovui, t. y. šalys susitarė dėl būsimo gyvenamojo būsto (buto) statybos ir jo nuosavybės teisės perleidimo ieškovui. Sutartyje aptarti pagrindiniai preliminarūs statomo buto duomenys (plotas, buvimo vieta), kartu pažymėta, kad vykdant statybos darbus ir registruojant butą Nekilnojamojo turto registre, šie duomenys gali keistis. Sutartyje aptarta statomo buto kaina, jos nustatymo ir tikslinimo tvarka, prie sutarties pridėtas statomo buto planas ir buto dalinės apdailos darbų aprašymas, pagal sutartį ieškovas sumokėjo atsakovui daugiau nei 75 proc. buto kainos, šios lėšos buvo panaudotos darželio rekonstrukcijai įrengiant jame daugiabutį ir jame butą ieškovui. Sutartyje aptartas konkretus terminas, kada turi būti sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis ir kada turi būti sumokama visa buto kaina. Po sutarties sudarymo, vykdant darželio rekonstrukciją, buvo keičiamas ieškovo pasirinkto buto išplanavimas, susitikimų metu šalys aptardavo su buto statyba ir įrengimu susijusius klausimus. Susitikimuose su ieškovu bei atsakovais UAB „Inresa“ ir UAB „Terra Magna“ dalyvavę asmenys, kurie, kaip tuo metu teigė, taip pat buvo rezervavę butus rekonstruojamame darželio pastate, vienas kitą jau vadino kaimynais.
  3. Neaišku, kokiu tikslu Turto rezervavimo sutartyje buvo numatyta sąlyga ateityje sudaryti preliminarią būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį, nors tokio poreikio nebuvo (tokia sutarties nuostata yra perteklinė ir nesąžininga ieškovo atžvilgiu, tikėtina atsakovo įtraukta į jo paruoštą Turto rezervavimo sutartį sąmoningai, iš anksto ruošiantis ieškovą apgauti ir pasipelnyti jo sąskaitą, ką patvirtina žemiau nurodytos aplinkybės apie atsakovo atžvilgiu tebevykstantį ikiteisminį tyrimą ir atsakovo bankroto pripažinimą tyčiniu). Aplinkybės leido preliminarią sutartį sudaryti iš karto, kas ir buvo padaryta, nes, kaip minėta, Turto rezervavimo sutartis pagal savo požymius visiškai atitinka būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį.
  4. Turto rezervavimo sutartis, vertinant tik jos turinį, yra pakankamai neaiški bei nesuteikianti ieškovui jokių garantijų ar apsaugos sutartinių įsipareigojimų nevykdymo atveju. Taip yra todėl, kad būtent atsakovas rengė šią sutartį, nustatydamas nesąžiningas, išimtinai tik jam naudingas sutarties sąlygas. Dar iki 2014-04-02 Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. 1738 sudarymo atsakovas UAB „Terra Magna“ ir jo atstovas I. Ž.-Z. gavo fizinių asmenų, rezervavusių butus šiame name sąrašą, kuriame buvo nurodytas ir ieškovas, jo rezervuotas butas bei jo sumokėta suma už šį butą, taigi, žinojo, kad atsakovas UAB „Inresa“ butus turi perleisti šiems fiziniams asmenims ir negali jų parduoti atsakovui UAB „Terra Magna“.
  5. Vilniaus apygardos teismo 2016-05-11 nutartimi civilinėje byloje Nr. B2-3059-450/2016 atsakovo UAB „Inresa“ bankrotas buvo pripažintas tyčiniu, konstatuojant tokias šiai bylai reikšmingas aplinkybes BUAB „Inresa“ vadovas, prisiėmęs įsipareigojimus pagal Sutartis, ne tik per sutartyse numatytą laiko tarpą nevykdė prisiimtų įsipareigojimų tam, kad būtų galima pasirašyti preliminarias pirkimo pardavimo sutartis, bei nevykdė pareigos sąžiningai informuoti kreditorius (kitą šalį pagal Turto rezervavimo sutartis) apie negalimumą įvykdyti savo įsipareigojimų, ar pasikeitusį turto savininką ir/ar įkeistą turtą. Kaip matyti iš bylos duomenų, nepaisant pasikeitusio turto savininko ir/ar patalpų įkeitimo, UAB „Inresa“ vadovas ir toliau pratęsinėjo Turto rezervavimo sutartis, ir/ar sudarinėjo preliminarias pirkimo-pardavimo sutartis, pvz. UAB „Inresa“ sudarė su R. K. preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį dėl buto ( - ) pirkimo, kurioje buvo numatytas terminas iki 2014 m. liepos 30 d. pagrindinei buto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti, nors toks turtas jau buvo parduotas kitam juridiniam asmeniui. Net sudarius Turto rezervavimo ir/ar preliminarias pirkimo-pardavimo sutartis ir gavus avansus, turtas dėl kurio buvo susitariama ateityje (konkrečia data) sudaryti preliminarias pirkimo-pardavimo sutartis ar pagrindines pirkimo-pardavimo sutartis, buvo perleistas kitam juridiniam asmeniui, ir/ar įkeistas, ne tik nesiekiant vykdyti prisiimtų įsipareigojimų pagal šias sutartis, bet ir negrąžinant gautų avansinių mokėjimų, bei nemokant baudinių sankcijų, numatytų sutartyse. Tokiu būdu buvo didinami įmonės finansiniai įsipareigojimai kreditoriams.
  6. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo suformuotoje praktikoje yra išaiškinęs, kad atsižvelgiant į tai, jog įstatyme įtvirtintas tam tikras būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties reglamentavimo išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių, kuriuo iš esmės siekiama visapusiškiau užtikrinti pirkėjo - fizinio asmens ir kartu vartotojo - interesus, taip pat į aptariamos preliminariosios sutarties paskirtį bei sudarymo specifiką, pirkėjo dalyvavimą finansuojant gyvenamojo namo ar buto statybą, darytina išvada, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta apimtimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).
  7. Šioje byloje ieškovo reikalavimas atsakovams dėl nuostolių atlyginimo grindžiamas civiline deliktine atsakomybe, t. y. visai kitu pagrindu nei atsakovo UAB „Inresa“ bankroto byloje. CK 6.263 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kiekvienas asmuo turi pareigą laikytis tokio elgesio taisyklių, kad savo veiksmais (veikimu, neveikimu) nepadarytų kitam asmeniui žalos. Kaip aukščiau nurodyta, atsakovai šios pareigos nesilaikė ir padarė ieškovui žalą, kuri taps reali, jeigu nebus pripažinta ieškovo nuosavybės teisė į faktiškai nupirktą nurodytą butą arba nebus patenkintas ieškovo kreditorinis reikalavimas atsakovo UAB „Inresa“ bankroto byloje. Dėl to ieškovas turėjo teisę šioje byloje reikšti atsakovams reikalavimą dėl jam padarytos žalos (nuostolių) atlyginimo (CK 6.263 straipsnio 2 dalis), o pirmosios instancijos teismas turėjo vertinti, ar yra visos civilinės deliktinės atsakomybės sąlygos tenkinti šį reikalavimą atsakovų atžvilgiu - neteisėti veiksmai, žala, priežastinis ryšis tarp neteisėtų veiksmų ir žalos bei kaltė (CK 6.246-6.249 straipsniai).
  8. Atsakovas BUAB „Inresa“ prašė apeliacinį skundą atmesti, nes buto rezervavimo sutartis neturi pagrindinai pirkimo-pardavimo sutarčiai būdingų sąlygų – tai buvo tik susitarimas dėl būsimosios preliminariosios sutarties sudarymo ateityje iki 2013-1-01. Pagal sutarties 4.4. punktą, nesudarius pastarosios sutarties, atsiranda vienintelė pasekmė atsakovui – turot rezervavimo mokestis grąžimamas ieškovui. Pagrindinės sutarties sąlygos nebuvo aptartos, įskaitant atsakovo teises į žemėsw sklypą, todėl ši sutartis negali bū pripažinta pagal CK 6.394 str. nuostatas.
  9. Apeliantas neįrodė, kad šalys sudarydamos 2014-04-12 trišalę sutartį siekė tikslų, prieštaraujančių viešajai tvarkai ir gerai moralei. Sandorio tikslas buvo Atsakovas UAB „Inresa“ atsiskaityti su valstybe pagal 2013-04-10 žemės pirkimo-pardavimo sutartį.
  10. Ieškovas nepagrįstai prašo solidariai priteisti iš abiejų atsakovų ieškvo sumokėtą 27224,57 eur sumą, nes teismas ieškovo kreditorinį reikalavimą iš nagrinėjo ir patvirtino UAB „Inresa“ bankroto byloje. Apeliantas reiškia tapačius reikalavimus.
  11. Atsakovas UAB „Terra magna“ atsiliepime prašė apeliacinį skundą atmesti, nes buto rezervavimo sutartis neatitinka preliminariosios sutarties požymių: nėra susitarimo sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, nėra pagrindinės sutarties nuostatų (CK 6.317-6.318 str.) nenumatytas daikto perdavimo į nusavybę momentas ir konkreti daikto kainos apmokėjimo tvarka. CK 6.401 str. gali būti taikomas tik, kai šalys susitaria dėl statomo būsto, o nagrinėjamu atveju būstas jau buvo pastatytas. Butas ieškovui nebuvo perduotas, todėl nėra pagrindo sutarties kvalifikuoti kaip pagrindinės.
  12. Neįrodytas UAB „Terra magna“ nesąžiningumas sudarant 2013-08-29 hipotekos sutartį ir 2014-04-02 pirkimo-pardavimo sutartį.
  13. Kadangi neįrodytas UAB „Terra magna“ nesąžiningumas, tai reikalavimas atlyginti 27224,57 eur nuostolius nepagrįstas.
  14. Atsakovas UAB „Terra magna“ prie atsiliepimo pateikė bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme patvirtinančius dokumentus ir prašė priteisti šias išlaidas.

4IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir išvados

  1. Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis CPK 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, tai yra, tiriant byloje surinktus įrodymus, patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar teisingai nustatytoms faktinėms aplinkybėms taikė materialinės teisės normas. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.

5Dėl buto rezervavimo sutarties pripažinimo pagrindine sutartimi

  1. Byloje nustatyta, kad ieškovas ir atsakovas UAB „Inresa" 2013-06-27 sudarė buto rezervavimo sutartį, kuria susitarė dėl to, kad ateityje tarp šių ginčo šalių bus ne vėliau kaip iki 2013-11-11 sudaryta preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis. Pagal bylos duomenis, ieškovas sumokėjo dalį atitinkamoje sutartyje numatytos buto kainos (2013-06-27 sutartyje nurodoma daikto kaina buvo 120 000 Lt (34754,40 EUR), apeliantas atsakovui UAB „Inresa" sumokėjo 94001 Lt (27224,57 EUR); visa buto kaina sumokėta nebuvo, o butas ieškovui neperduotas.
  2. Sprendžiant, ar buto rezervavimo sutartis atitinka būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties požymius (CK 6.401 str.), turi būti įvertinta, ar sutartis atitinka preliminariosios sutarties požymius, numatytus CK 6.165 str.
  3. Teisėjų kolegijos vertinimu ginčo sutartis atitinkamų požymių neatitinka, nes 2013-06-27 apeliantas ir atsakovas UAB „Inresa" tik susitarė ateityje sudaryti preliminariąją buto pirkimo-pardavimo sutartį, t. y. ateityje sudaryti organizacinio pobūdžio sutartį, kuria būtų apspręsti pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo klausimai. Atitinkama nuostata tiesiogiai įtvirtinta buto rezervavimo sutarties 1.1, 1.3, 1.7 p. Todėl atsakovų argumentas, kad neegzistuoja esminis preliminariosios sutarties požymis (susitarimas sudaryti pagrindinę sutartį), pagrįstas.
  4. Ginčo sutartyje nėra pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų: nenumatytas nuosavybės teisės į daiktą perdavimo momentas (CK 6.317-6.318 str.), nėra sąlygų, kurios nustatytų pagrindinės sutarties sudarymo datą, pranešimo apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį pateikimo tvarką; nenustatyta konkreti daikto kainos apmokėjimo tvarka, patvirtinimo apie visišką atsiskaitymą pagal sudarytą pagrindinę sutartį pateikimo terminai; daikto perdavimo pirkėjo (t. y. ieškovo) nuosavybėn sąlygos. Sutartimi nėra nustatytos ir preliminariosios sutarties sąlygos, nes jas buto rezervavimo sutarties šalys susitarė aptarti ateityje (2013-06-27 sutarties 3.3 p.).
  5. Atsakovai teigia, kad CK 6.401 str. gali būti taikomas tik tuo atveju, kai šalys sudaro statomo, t. y. neegzistuojančio daikto, sukuriamo statinio statybos proceso metu, preliminariąją sutartį. Šiuo atveju pats ieškovas pripažįsta, kad buto rezervavimo sutarties sudarymo metu butas jau buvo pastatytas (buvo statomas ne naujas statinys, o atliekamas buto remontas, ką ieškinyje pripažįsta ir pats ieškovas). Atsakovas remiasi ir paties ieškovo į bylą pateiktu Nekilnojamojo turto registro išrašu apie butą kuriame nurodoma, kad jo statyba baigta dar 1977 metais. Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis naujas nekilnojamasis daiktas – butas - suformuotas pagal 2013-07-01 sudarytą nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą (t.1 b.l. 32), todėl akivaizdu, kad 2013-06-27 sudarant buto rezervavimo sutartį butas jau buvo pastatytas, todėl šalys galėjo sudaryti ir pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
  6. Reikalauti įvykdyti prievolę natūra, ar kitaip ginti savo teises CK 6.401 str. pagrindu (t. y. prašyti pripažinti buto rezervavimo sutartį pagrindine daikto pirkimo-pardavimo sutartimi), ieškovas turi teisę tik tuo atveju, jeigu 1) į preliminariąją sutartį yra įtraukta papildoma sąlyga, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas; ir 2) pirkėjas yra sumokėjęs visą daikto kainą. Byloje neįrodyta nei viena iš šių aplinkybių. Kasacinis teismas yra aiškiai konstatavęs, kad visos daikto kainos sumokėjimas yra būtinas tam, kad asmuo taptų NTR registre registruoto nekilnojamojo daikto savininku (2016-06-17 Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartį civ. byloje Nr. 3K-3-317-611/2016).
  7. Apibendrinant, buto rezervavimo sutartyje nėra ir CK 6.401 str. 2 d. 1-4, 6, 7 p. įtvirtintų esminių preliminariosios būsimojo buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų, kas patvirtina, kad tarp šalių nebuvo sudaryta jokia preliminarioji būsimojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis.
  8. Ginčo butas ieškovui nebuvo perduotas. Todėl neegzistuoja ir CK 6.309 str. 1 d. numatytos prielaidos, kad 2013-06-27 sutartis būtų pripažinta pagrindine. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartyje civ. b. Nr. 3K-3-81- 219/2015, pažymėta, jog „[...] Nustatęs, kad šalis siejo ikisutartiniai santykiai, nekilnojamasis daiktas neperduotas pirkėjui, teismas neturėjo pagrindo sutarties kvalifikuoti kaip pagrindinės nekilnojamojo turto pardavimo sutarties, nes ji neatitiko nekilnojamojo daikto sutarties formai ir turiniui keliamų reikalavimų (CK 6.305, 6.393, 6.396 ir kiti straipsniai).“
  9. Atsakovas taip pat pagrįstai remiasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 9 d. nutartimi civilinėje byloje Nr.3K-3-489/2009 kurioje suformuluota taisyklė, kad „asmens įsipareigojimo savanoriškai sudaryti sutartį, kuris prisiimtas ikisutartiniuose santykiuose preliminariąja sutartimi, ypatumas yra tas, kad įstatymas neužtikrina šio įsipareigojimo įvykdymo, jeigu per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinė sutartis nesudaroma - pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį termino pagrindinei sutarčiai sudaryti suėjimas yra pagrindas pasibaigti prievolei sudaryti pagrindinę sutartį". Kadangi terminas sudaryti preliminariąją sutartį pasibaigė 2013 m. lapkričio 1 d., o šalys Sutartyje aiškiai susitarė dėl pasekmių pasibaigus atitinkamam terminui pardavėjas (UAB „Inresa") turi vienintelę pareigą - grąžinti pirkėjui (ieškovui) jo sumokėtą turto rezervavimo mokestį (sutarties 4.4 p. nuostata). Todėl ieškovo reikalavimas prieštarauja CK 6.165 str. 5 d. nuostatai „Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia“.

6Dėl atsakovų nesąžiningumo ir 2014-04-02 nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutarties dalies panaikinimo

  1. Atsakovai remiasi argumentu, kad 2013-06-27 sutartis nebuvo registruota nekilnojamojo turto registre, jos sudarymo faktas negalėjo būti žinomas atsakovui, todėl šios sutarties nuostatų, remiantis CK 1.75 str. nuostatomis, prieš atsakovą UAB „Terra magna" iš viso negalima naudoti.
  2. Perleidžiant ginčo butą atsakovui UAB „Terra magna" atsakovo UAB“Inresa“ buvo patvirtinta, kad jokie asmenys neturi teisių į ginčo turtą: atitinkami patvirtintinimai buvo teikiami 2013-08-29 sutarties Nr. 130829-1 5.3.1 punkte („sudarydama sutartį bei vykdydama įsipareigojimus pagal ją, Šalis nepažeis ją saistančių teisės aktų, sutarčių, susitarimų, kitų dokumentų, o taip pat kreditorių interesų").
  3. 2013-08-29 hipotekos sutarties 7.1, 7.3, 7.5 p. UAB „Inresa" patvirtino, kad yra vienintelis įkeičiamo daikto (taip ir buto, esančio Brolių g. 16-3 Vilniuje, unikalus Nr. 4400-2719- 7202:7030) savininkas, tretiesiems asmenims nėra suteikta jokių teisių į įkeičiamą daiktą ir nėra jokio pagrindo tokioms teisėms atsirasti ateityje, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl įkeičiamo daikto perleidimo, nėra jokių draudimų, ribojančių nuosavybės teisę, įkeičiamas daiktas nėra apsunkintas, tretieji asmenys neturi jokių pretenzijų į įkeičiamą daiktą atsakovas UAB „Inresa" nėra sudaręs jokių preliminariųjų ar kitų sutarčių, atlikęs kitų veiksmų, kurie suteikia, ar galėtų, suteikti tretiesiems asmenims naudoti, valdyti ar disponuoti įkeičiamu daiktu (hipotekos sutarties 7.1 p.); į įkeičiamą daiktą tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų, atsakovas UAB „Inresa" nėra prisiėmęs jokių su įkeičiamu daiktu susijusių įsipareigojimų [...], nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų ir jokių kitų aplinkybių (hipotekos sutarties 7.3 p.); sutarties sudarymas nepažeidžia jokios sutarties ir jokių trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų (hipotekos sutarties 7.5 p.).
  4. 2014-04-02 buvo sudaryta trišalė pirkimo-pardavimo sutartis tarp UAB „Inresa" (pardavėjo), atsakovo UAB „Terra magna" (pirkėjo) ir VĮ „Turto banko" (kreditoriaus), kuria atsakovas UAB „Inresa" pardavė atsakovui nekilnojamąjį turtą (įskaitant butą esantį Brolių g. 16-3 Vilniuje, unikalus Nr. 4400-2719-7202:7030) už bendrą 1230044,50 Lt (256245,51 eurų) kainą, kuri iš notaro depozitinės sąskaitos buvo išmokėta kreditoriui VĮ Valstybės turto fondas. Atitinkamoje sutartyje atsakovas UAB „Inresa" pakartotinai patvirtino, kad nėra jokių teisinių suvaržymų į parduodamą turtą, įskaitant ir bet kokius sutartinius suvaržymus, sutartimi nepažeidžiami atsakovo UAB „Inresa" prisiimami įsipareigojimai (sutarties 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3, 7.2.7 p.).
  5. Vilniaus apygardos teisme nagrinėta civilinė byla Nr. 2-1514- 258/2014, kuri iškelta pagal ieškovo VĮ Valstybės turto fondas ieškinį. Nustatyta, kad atsakovas UAB „Inresa" nebuvo atsiskaitęs su VĮ Valstybės turto fondas pagal turto privatizavimo sutartį, kurios pagrindu atsakovas UAB „Inresa" įgijo nuosavybės teisę į visą pastatą, esantį adresu Brolių g. 16 Vilniuje. Patenkinus VĮ Valstybės turto fondas (kurio teisių ir pareigų perėmėju yra Valstybės įmonė „Turto bankas") ieškinį, atsakovas UAB „Terra magna" būtų netekęs nuosavybės teisės į jam (atsakovui) jau parduotus butus (pagal 2013 m. rugpjūčio 29 d. notarinę turto pirkimo- pardavimo sutartį), taip pat būtų panaikinta 2013 m. rugpjūčio 29 d. hipotekos sutartis ir atsakovas būtų netekęs įsipareigojimų pagal 2013 m. rugpjūčio 29 d. sutartį Nr. 130829-1 numatytas sutarties įvykdymo užtikrinimo priemones. Susiklosčius atitinkamai padėčiai, atsakovas UAB „Inresa" iš viso nebeturėtų nuosavybės teisės į butus (įskaitant ir butą, dėl kurio teikiamai reikalavimai šioje byloje), o atsakovas (taikant restituciją) būtų įgijęs reikalavimą į atsakovą UAB „Inresa" grąžinti 2013 m. liepos 3 d., 2013 m. rugpjūčio 29 d. pirkimo-pardavimo sutartimi, 2013 m. rugpjūčio 29 d. sutartimi Nr. 130829-1 sumokėtas sumas, t. y. 1 000 000 Lt (kas atitinka 289 620,02 eurų). Ieškovas nusprendė papildomai investuoti į nekilnojamąjį turtą 1230044,50 Lt (356245,51 eurai), siekdamas išsaugoti nuosavybę į jam jau perleistą turtą bei galimybę gauti iš atsakovo UAB „Inresa" 2013 m. rugpjūčio 29 d. sutartimi Nr. 130829-1 aptartus darbus.
  6. Apeliantas teigia, kad Vilniaus apygardos teismo 2016-05-11 nutartimi civilinėje byloje Nr. B2-3059-450/2016 atsakovo UAB „Inresa“ bankrotas buvo pripažintas tyčiniu. Ieškovo dėstomos aplinkybės dėl to, kad atsakovas UAB „Terra magna" pripažintinas nesąžiningu todėl, kad BUAB „Inresa" bankrotas pripažintas tyčiniu yra teisiškai nereikšmingos, kadangi atitinkamoje byloje nebuvo konstatuoti neteisėti ir nesąžiningi UAB „Terra magna" ar jos atstovų veiksmai. Be to, teismo nutartimi dėl bankroto pripažinimo tyčiniu prejudiciniai faktai dėl šalių nesąžiningumo nenustatinėjami.
  7. Bet kokie išankstiniai atsakovų susitarimai dėl bendrų veiksmų, kurie būtų nesąžiningi ieškovo atžvilgiu šioje byloje yra neįrodyti. Atsakovas UAB „Terra magna" apie butus rezervavusius asmenis sužinojo po turto įkeitimo atsakovo naudai, ir po 2014-04-02 sutarties sudarymo, atsakovui UAB „Inresa" per trečiuosius asmenis pasinaudojant teise atpirkti patalpas, numatyta 2014-04-01 sutartyje Nr. 140401-1. Teiginiai apie tai, kad buvo pateikti butus rezervavusių asmenų sąrašai, tėra pagrįsti tiek ieškovą, tiek atsakovą UAB „Terra magna" apgaudinėjusio asmens V. K. paaiškinimais, kuris tiesiog minėjo kažkokius sąrašus, nepateikdamas jokios informacijos, nei kas tuose sąrašuose yra, nei juo labiau, kad buvo pateikta informacija apie tai, kad butus/patalpas rezervavę asmenys sumokėjo dalį butų/patalpų kainos. Ieškovo teiginiai, kad V. V. vadino atsakovo UAB „Terra magna" atstovą kaimynu, matėsi su juo gal penkis kartus, taip pat neatitinka liudytojo liudijimo turinio - šis liudytojas parodė, kad su I. K. ir I. Ž. Z. bendravo tik viena karta, prisistatydamas kaip „būsimas kaimynas". Liudytojas taip pat minėjo, kad atitinkamas pokalbis nutrūko vos jam prasidėjus, t.y. joks išsamus pokalbis tarp jo ir atsakovo atstovų neįvyko. Be to, atitinkami liudytojo paaiškinimai jokiu būdu negali būti įrodymu apie tai, atsakovui UAB „Terra magna" tapo žinomu 2013-06-27 ieškovo ir atsakovo BU AB „Inresa" sudarytos sutarties sudarymo faktas.
  8. Liudytojas V. V. yra tiesiogiai suinteresuotas bylos baigtimi. Liudytojas T. D. patvirtino, kad apie BUAB „Inresa" sudarytas sutartis su kitais potencialiais butų pirkėjais sužinojo tik po 2014 m. balandžio 2 d. sutarties sudarymo, kai atsakovas BUAB „Inresa" pasinaudodamas 2014-04-01 sutartyje nustatyta atpirkimo teise, pristatydavo savo klientus notaro biure. Liudytojas I. K. patvirtino, kad, skirtingai nei teigia ieškovas, objekte epizodiškai lankydavosi jis pats, o atsakovo atstovas I. Ž. Z. pastate iki 2014 m. rudens pasirodė vos porą kartų. Liudytojas taip pat patvirtino, kad su ieškovu bendravo tik 2014 m. rudenį; iki to laiko (2013 metais) su ieškovu jokio bendravimo nebuvo.

7Dėl reikalavimo priteisti pinigines lėšas iš atsakovų

  1. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl kreditoriaus galimybės keisti savo pažeistų teisių gynimo būdą, yra nurodęs, kad, sprendžiant dėl kreditoriaus kitokio pobūdžio reikalavimo pagrįstumo, atsižvelgtina į šalių materialiųjų teisinių santykių pobūdį, šalių teisinį statusą ir kitas teisiškai reikšmingas aplinkybes. Jei kreditorius, kuris kartu yra vartotojas, grindžiantis savo reikalavimą CK 6.401 straipsnio 5 dalimi, prašo apginti jo teisę ir kitais būdais (pvz., pripažinti jam nuosavybės teisę į būstą po to, kai patvirtintas jo į būsto statybą įdėtų lėšų dydžio kreditoriaus reikalavimas), tai konstatavus teisių pažeidimą tokia teisė turėtų būti ginama. Aplinkybė, jog kreditorius pareiškia ieškinį dėl nuosavybės pripažinimo ne bankroto, bet atskiroje byloje, neturi teisinės reikšmės kreditoriaus pažeistų teisių gynybai; toks reikalavimas negali būti atmetamas vien tuo pagrindu, kad bankroto byloje yra patvirtintas finansinis reikalavimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartį Nr. 3K-3-460/2014 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).
  2. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodyta, kad sąžiningu gali būti laikomas tas įgijėjas, kuris jam prieinamomis priemonėmis pasidomėjo, ar sandorį ketinantis sudaryti asmuo neturi kreditorių ir ar sudarant sandorį nebus pažeisti jų interesai. Tai daroma iš dalies jo paties interesais, todėl iš turto įgijėjo pagal sandorį gali būti reikalaujama domėtis kita sandorio šalimi ir jos turtine padėtimi, kiek normaliai reikia sudaryti sandoriui, nepažeidžiant įstatymų. Toks elgesys pripažintinas įgijėjo pareiga (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. balandžio 19 d. nutartis Nr. 3K-3-168/2007; 2009 m. rugsėjo 21 d. nutartis Nr. 3K-3-361/2009).
  3. Teisėjų kolegija susipažinusi su liudytoju R. V. (kito buto pirkėjas), I. Ž. Z. (UAB „Terra magna“ vadovas) ir R. K. (asmuo, kuris turėjo rūpintis UAB „Terra magna“ įgytų butų realizavimu) konstatuoja, kad aplinkybė jog 2013 metais UAB „Terra magna“ žinojo apie ieškovo ir atsakovo UAB „Inresa" tarpusavio įsipareigojimus, neįrodyta. Buto rezervavimo sutartis nebuvo viešinama viešuosiuose registruose.
  4. Neįrodžius UAB „Terra magna“ atstovų nesąžiningumo, nėra pagrindo konstatuoti, kad atsakovo UAB „Terra magna“ veiksmai neteisėti ir ieškovas buvo apgautas, o pasirašyta sutartis yra niekinė, prieštaraujanti viešajai tvarkai ir gerai moralei. Be to, neįrodyta, kad atsakovas UAB „Terra magna“ nesilaikė pareigos laikytis tokio elgesio taisyklių, kad savo veiksmais (veikimu, neveikimu) nepadarytų kitam asmeniui žalos (CK 6.263 str. 1 d.). Dėl šios priežasties nėra būtinų sąlygų žalai atsirasti – neteisėtų veiksmų ir kaltės.

8Dėl bylinėjimosi išlaidų

  1. Ieškovo ir atsakovo UAB „Inresa“ 2013 m. birželio 27 d. sudaryta buto rezervavimo sutartis pripažįstama vartojimo sutartimi, nes ieškovas siekė būstą įsigyti šeimos gyvenimui. Vartotojai bylose dėl vartojimo sutarčių nesąžiningų sąlygų taikymo atleidžiami nuo žyminio mokesčio (CPK 83 str. 1 d. 1 p.).
  2. Iš esmės vertinant ieškovo argumentus, daroma išvada, kad ieškovas ginčijamas sutartis vertina kaip nesąžiningas, todėl ieškovas neprivalėjo mokėti 817 eurų žyminio mokesčio už paduotą ieškinį ir sumokėtas žyminis mokestis turi būti grąžintas (CPK 87 str. 1 d. 1 p.).
  3. UAB „Terra magna“ prie atsiliepimo į apeliacinį skundą pridėjo 2589,14 EUR bylinėjimosi pirmosios instancijos teisme išlaidas pagrindžiančius dokumentus ir atsiliepime į apeliacinį skundą prašė šias išlaidas priteisti iš ieškovo.
  4. Teisėjų kolegijos vertinimu, nėra būtinos CPK 98 str. 1 d. numatytos sąlygos bylinėjimosi išlaidų priteisimui – trečiasis asmuo nepateikė bylinėjimosi išlaidas patvirtinančių dokumentų iki bylos nagrinėjimo iš esmės pabaigos. Be to, bylos nagrinėjimas vyko žodinio proceso tvarka ir teismo posėdžiuose dalyvavo trečiojo asmens atstovas, todėl nėra objektyvių priežasčių nepateikti bylinėjimosi išlaidas patvirtinančių dokumentų. Atsakovas UAB „Terra magna“ neteikė apeliacinio skundo dėl bylinėjimosi išlaidų. UAB „Terra magna“ prašymas priteisti pirmosios instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas nenagrinėjamas.

9Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 326 str. 1 d. 1 p.

Nutarė

10Ieškovo Ž. B. apeliacinį skundą atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. birželio 15 d. sprendimą palikti nepakeistą. Įpareigoti Valstybinę mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos grąžintiu ieškovui Ž. B. (asmens kodas ( - ) 817 (aštuotinis šimtus septynioliką) eurų žyminio mokesčio.

Proceso dalyviai
Ryšiai