Byla 2S-2139-656/2011
Dėl turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui akto patvirtinimo

1Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininko Andriaus Ignoto (pranešėjo), kolegijos teisėjų Astos Radzevičienės ir Vilijos Mikuckienės,

2kolegijos posėdyje rašytinio proceso apeliacine tvarka išnagrinėjo suinteresuoto asmens D. M. atskirąjį skundą dėl Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo 2011 m. rugpjūčio 12 d. nutarties civilinėje byloje pagal antstolio R. V. pareiškimą dėl turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui akto patvirtinimo,

3Kolegija

Nustatė

4Antstolis R. V. kreipėsi į pirmosios instancijos teismą su pareiškimu, kuriame prašė patvirtinti turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą, kuriuo antstolis R. V. pardavė skolininko J. B. pasiūlytam pirkėjui D. M. nekilnojamąjį turtą – žemės sklypą, turintį 0,0973 ha žemės ploto, unikalus Nr.( - ), kurio tikslinė naudojimo paskirtis – žemės ūkio (sodų), esantį ( - ), kartu su ant šio žemės sklypo esančiais statiniais bei jų priklausiniais (CK 4.14 str., 4.40 str. 1 d.), t.y. nebaigtą statyti tvorą, kitais laikinais statiniais, tame tarpe nebaigtu statyti pastatu (NTR neįregistruotais) už 32 000 Lt.

5Vilniaus miesto 3 apylinkės teismas 2011 m. rugpjūčio 12 d. nutartimi netenkino antstolio R. V. pareiškimo, netvirtino turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui akto Nr. 0128/09/00907. Teismas nurodė, jog antstolio sudarytas turto pardavimo sandoris prilyginamas nekilnojamojo turto perleidimo sandoriui. Pagal LR CK 6.396 str. nekilnojamojo daikto pirkimo-padavimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą, kurį pardavėjas pagal sutartį privalo perduoti pirkėjui, taip pat nurodyta to daikto vieta atitinkamame žemės sklype. Jeigu sutartyje minėtų duomenų nėra, tai sutartis negali būti tvirtinama, o patvirtinta – negalioja. Antstolis akte nurodė, jog parduoda ne tik areštuotą žemės sklypą, bet ir kitus statinius ir jų priklausinius, todėl, teismo vertinimu, antstolis privalėjo tiksliai nurodyti parduodamo turto duomenis. Kadangi akte įvardinti laikini statiniai bei nebaigtas statyti pastatas nėra nei inventorizuoti, nei suformuoti kaip nekilnojamojo turto objektai, nėra aiški tiksli jų vieta atitinkamame žemės sklype, todėl nėra galimybės aiškiai nustatyti sutarties dalyko, išsiaiškinti kokiai konkrečiai statinių kategorijai priskirtini parduodami daiktai, ar jų statyba buvo teisėta ir ar jie, kaip nekilnojamasis turtas, gali būti civilinės apyvartos objektais. Teismas antstolio teiginį, jog nebaigtas statyti namas yra nesudėtingas statinys ir jam nereikalingas statybos leidimas, laikė nepagrįstu. Minėtus pažeidimus teismas pripažino esminiais, todėl antstolio pateikto akto netvirtino.

6Suinteresuotas asmuo D. M. atskiruoju skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo 2011 m. rugpjūčio 12 d. nutartį ir išspręsti klausimą iš esmės – patvirtinti turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą.

7Atskirojo skundo argumentai:

  1. nepagrįsta teismo išvada, jog nėra įvardintas sutarties dalykas. Nagrinėjamu atveju sutarties dalykas – žemės sklypas, kartu su ant jo esančiais statiniais bei jų priklausiniais, t.y. nebaigta statyti tvora, kitais laikinais statiniais, tame tarpe nebaigtu statyti ir neįregistruotu pastatu;
  2. areštuoto sklypo vertei nustatyti antstolis paskyrė ekspertizę, kurią atliko UAB „Liturta“ bei nustatė sklypo vertę 32 000 Lt. Ataskaitoje nurodyta, kad statiniai, esantys sklype, nevertinami, tačiau žemės sklypo rinkos vertė pagal nekilnojamojo turto registro duomenis 2011-01-01 sudarė 9 800 Lt, todėl, suinteresuoto asmens manymu, žemės sklypo vertė nustatyta atsižvelgiant į sklypo pagerinimus (nebaigtą statyti tvorą, kitus laikinus statinius, tame tarpe nebaigtą statyti ir neįregistruotą pastatą);
  3. šalių valia dėl sandorio yra suderinta, tretieji asmenys prieštaravimų dėl sandorio nereiškia, suinteresuotas asmuo 32 000 Lt įmokėjo į antstolio depozitinę sąskaitą, todėl teismas nepagrįstai akto nepatvirtino.

8Suinteresuotas asmuo AB Šiaulių bankas atsiliepime į atskirąjį skundą sutiko su suinteresuoto asmens D. M. atskiruoju skundu dėl Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo 2011 m. rugpjūčio 12 d. nutarties ir neprieštaravo minėtos teismo nutarties panaikinimui bei akto patvirtinimui.

9Atskirasis skundas atmestinas.

10Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Atskiriesiems skundams nagrinėti taikomos taisyklės, reglamentuojančios procesą apeliacinės instancijos teisme (CPK 338 str.).

11Realizuojant areštuotą skolininko turtą iš varžytynių, įstatyme skolininkui suteikta tam tikra lengvatinė galimybė, t. y. teisė iki varžytynių pradžios pačiam arba per atstovą surasti iš varžytynių parduodamo turto pirkėją. Teismų praktikoje laikomasi pozicijos, kad skolininko turto pardavimas jo pasiūlytam pirkėjui neprieštarauja bendrosioms varžytynių organizavimo ir vykdymo taisyklėms ir turi būti taikomas, nes atitinka tiek išieškotojo (pirkėjo sumokama suma padengia įsiskolinimą ir vykdymo išlaidas, išieškojimas vyksta operatyviau), tiek ir skolininko interesus (šis turi galimybę aktyviau dalyvauti turto pardavimo procese, siekti, kad turtas būtų parduotas už kainą, atitinkančią skolininko interesus). Be to, skolininko turto pardavimas jo nurodytam pirkėjui turi prioritetą prieš turto pardavimą iš varžytynių, nes taip realizuojant turtą sumažinamos galimos vykdymo išlaidos bei greičiau patenkinami kreditorių interesai. Tačiau aplinkybė, kad skolininkas pats pasiūlo pirkėją, nepaneigia fakto, jog turtas yra realizuojamas priverstine tvarka ir tikslas kuo greičiau ir realiai įvykdyti teismo sprendimą savaime nepateisina įstatymų reikalavimų bei vykdymo proceso dalyvių teisių ir teisėtų interesų pažeidimo. Teisėjas, nustatęs esminius pažeidimus, padarytus parduodant turtą, turi teisę atsisakyti tvirtinti turto pardavimo aktą (CPK 725 str. 4 d.). Esminiu pažeidimu laikytinos tokios aplinkybės, kurios sudarytų pagrindą nekilnojamojo turto pardavimo aktą pripažinti negaliojančiu (CPK 602 str.).

12Pirmosios instancijos teismas esminiu pažeidimu pripažino aplinkybę, jog aktu parduodamas ne tik areštuotas žemės sklypas, bet ir kiti statiniai, jų priklausiniai, tačiau kito parduodamo turto (tame tarpe ir nebaigto statyti ir neįregistruoto pastato) duomenys prašomame patvirtinti akte nėra nurodyti, todėl nėra galimybės nustatyti sutarties dalyko, išsiaiškinti kokiai konkrečiai statinių kategorijai parduodami daiktai priskirtini, ar jų statyba buvo teisėta ir ar jie, kaip nekilnojamasis turtas, gali būti civilinės apyvartos objektais.

13Bylos medžiaga nustatyta, kad antstolis R. V. vykdo vykdomąjį dokumentą – 2009-03-04 išduotą Vilniaus m. 3 apylinkės teismo įsakymą dėl 15 621,20 Lt skolos, 405,78 Lt palūkanų, 26,58 Lt delspinigių, 11 proc. metinių palūkanų už negrąžintą sumą ir 5 proc. metinių palūkanų už priteistą sumą pritesimo iš skolininko J. B. išieškotojo AB Šiaulių bankas naudai. Vykdant išieškojimą iš skolininko turto, antstolis 2009-04-22 areštavo J. B. nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą (unikalus Nr. ( - ), kurio tikslinė naudojimo paskirtis – žemės ūkio (sodų)), esantį ( - ). Areštuoto žemės sklypo vertei nustatyti antstolis paskyrė ekspertizę. UAB „Liturta“ nustatė 32 000 Lt žemės sklypo rinkos vertę su pastaba, kad sklype statomas namas, kuris registrų centre nėra įregistruotas, įrašų apie išduotą statybos leidimą nėra.

14Pažymėtina tai, jog skolininko surastam pirkėjui sumokėjus į antstolio depozitinę sąskaitą pinigų sumą, nustatytą CPK 704 straipsnio 2 dalyje, turto pardavimas iš varžytynių nutraukiamas. Areštuotas turtas parduodamas skolininko pasiūlytam pirkėjui surašant Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos aktą, o aktą tvirtina teisėjas rezoliucija (CPK 704 str. ir 725 str.). Patvirtintas turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktas pripažįstamas nuosavybės teisę patvirtinančiu dokumentu (CPK 725 str. 8 d.). Todėl kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, jog antstolio sudarytas turto pardavimo sandoris prilyginamas nekilnojamojo turto perleidimo sandoriui, todėl jame turi būti nurodyti konkretūs duomenys (nekilnojamojo daikto buvimo žemės sklype vieta, kadastrinių matavimų duomenys) apie žemės sklype statomą pastatą bei kitus statinius (LR CK 6.396 str.). Atkreiptinas dėmesys ir į tai, jog teismo posėdžio metu apylinkės teisme antstolis žemės sklype statomą pastatą įvardino kaip statinį, atitinkantį nesudėtingų statinių statusą (b.l. 68). Tvirtinamame turto pardavimo skolininkui akte naudojama formuluotė „su nebaigta statyti tvora, kitais laikinais statiniais, tame tarpe ir nebaigtu statyti pastatu“. Nebaigtas statyti pastatas suprantamas kaip laikinas statinys (b.l. 2). LR statybos įstatyme nesudėtingo ir laikino pastato sąvokos skiriasi. Nesudėtingas statinys – paprastų konstrukcijų pastatas, kurio didžiausias aukštis 8,5 m, kurio visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma yra ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto; paprastų konstrukcijų inžinerinis statinys (2 str. 6 p.). Be to, pagal Statybos techninį reglamentą STR 1.01.07:2010 „Nesudėtingi statiniai“ nesudėtingam statiniui statyti turi būti rengiamas statinio projektas (15 p.). Tuo tarpu laikinas statinys apibrėžtas kaip statinys, kurį leista pastatyti ir naudoti ribotą terminą (2 str. 4 p.). “ Tačiau skelbime apie varžytines nurodoma, kad parduodamame sklype yra nebaigtas statyti namas. Kolegija sprendžia, kad pagal vykdomosios bylos duomenis parduodame sklype faktiškai yra ne laikinas statinys, bet nebaigtas namas, kuris akivaizdžiai neatitinka laikino statinio sąvokos. Tvirtinamame akte nurodyti ne tik nepakankami, bet ir klaidingi duomenys apie sklype esančius statinius.

15Kolegijos vertinimu, akte nurodyti sklypo statiniai nėra nei inventorizuoti, nei suformuoti kaip nekilnojamojo turto objektai, nėra aiški tiksli jų vieta atitinkamame žemės sklype, nėra galimybės nustatyti kokiai konkrečiai statinių kategorijai priskirtini parduodami. Proceso dalyviai turi galimybę atlikti sklype esančių statinių kadastrinius matavimus. Vadovaujantis vykdymo proceso principais ir tikslais bei saugant viešąjį interesą, nekilnojamojo turto priverstinio realizavimo metu parduodamo turto sandoriams taikomi griežtesni sandorio formos (parduodamų nekilnojamųjų daiktų duomenų atskleidimo) reikalavimai. Be to, nesant duomenų apie sklypo statinius, nėra galimybės įvertinti ir realią sklypo su statiniais rinkos vertę.

16Nurodytos aplinkybės pripažintinos esminiu pažeidimu, dėl kurio turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktas negalėjo būti tvirtinamas teismo. Atskirojo skundo argumentai (jog atliekant žemės sklypo ekspertizę bei nustatant žemės sklypo rinkos vertę atsižvelgta ir į sklypo pagerinimus (nebaigtą statyti tvorą, kitus laikinus statinius, tame tarpe nebaigtą statyti ir neįregistruotą pastatą) bei, kad šalių valia dėl sandorio yra suderinta, tretieji asmenys prieštaravimų dėl sandorio nereiškia, suinteresuotas asmuo įmokėjo į antstolio depozitinę sąskaitą 32 000 Lt) šiuo atveju nėra teisiškai reikšmingi, nes vykdymo proceso dalyviai savo bendru sutarimu negali ignoruoti viešojo intereso užtikrinti tinkamą nekilnojamojo turto perleidimo sandorių formą.

17Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 336 straipsniu, 337 straipsnio 1 punktu, teisėjų kolegija

Nutarė

18Vilniaus miesto 3 apylinkės teismas 2011 m. rugpjūčio 12 d. nutartį palikti nepakeistą.

Proceso dalyviai