Byla e3K-3-7-378/2020
Dėl pradinės įmokos (avanso) ir baudos priteisimo

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gražinos Davidonienės (pranešėja), Virgilijaus Grabinsko (kolegijos pirmininkas) ir Algio Norkūno,

2teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Harimanas“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 18 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Agrokoncernas“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Harimanas“ dėl pradinės įmokos (avanso) ir baudos priteisimo.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I. Ginčo esmė

51.

6Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių sumokėto avanso pagal preliminariąją sutartį grąžinimą, kai sutarties šalys įsipareigojo sudaryti, bet nesudarė pagrindinės sutarties dėl nekilnojamojo turto objekto pirkimo ir pardavimo, aiškinimo ir taikymo.

72.

8Ieškovė prašė priteisti iš atsakovės 200 000 Eur pradinę įmoką (avansą), 100 000 Eur baudą, 6 proc. procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

93.

10Ieškovė nurodė, kad 2017 m. balandžio 11 d. pasirašė su atsakove preliminariąją negyvenamųjų patalpų (keturių žvaigždučių viešbučio komplekso) su žemės sklypu pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir preliminarioji sutartis), kuria susitarė iki 2017 m. birželio 7 d. sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį; sutarties pasirašymo dieną sumokėjo atsakovei 200 000 Eur pradinę įmoką, kuri pagal preliminariosios sutarties sąlygas pripažįstama dalies turto kainos sumokėjimu (avansu). Pasirašius preliminariąją sutartį, ieškovei įgyvendinant preliminariosios sutarties 1.4 papunktyje nustatytą teisę atlikti turto patikrinimą, paaiškėjo, kad viešbučio komplekso dalį sudarantys poilsio nameliai valstybei priklausančiame žemės sklype stovi neteisėtai, šį faktą patvirtino ir Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos. Paaiškėjus šiai informacijai ieškovė 2017 m. birželio 5 d. raštu pranešė atsakovei nutraukianti preliminariąją sutartį, atsisakanti sudaryti pagrindinę sutartį dėl atsakovės kaltės ir pareikalavo grąžinti 200 000 Eur pradinę įmoką (avansą). Ieškovės įsitikinimu, atsakovė tiek iki preliminariosios sutarties pasirašymo, tiek po to elgėsi nesąžiningai: šalys tarėsi dėl viso viešbučio kompleksą sudarančio turto, taip pat ir poilsio namelių, pardavimo, tačiau į preliminariąją sutartį, kurios projektą rengė atsakovės atstovas, poilsio nameliai nebuvo įrašyti; atsakovė tikėjosi sudaryti pagrindinę sutartį ieškovei nesužinojus apie problemas dėl poilsio namelių teisinio statuso, pažeidė preliminariosios sutarties 1.5 papunkčio nuostatas, t. y. pateikė neteisingą patvirtinimą, esą nėra gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminariosios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos vykdymui; neatskleidė visos jai žinomos informacijos, turinčios esminę reikšmę sutarties sudarymui ir jos vykdymui.

11II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

124.

13Kauno apygardos teismas 2018 m. kovo 19 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies: priteisė ieškovei iš atsakovės 90 000 Eur nuostolių atlyginimo ir 6 proc. procesinių palūkanų.

145.

15Teismas nustatė, kad:

165.1.

17šalys 2017 m. balandžio 11 d. pasirašė preliminariąją sutartį, kuria pardavėjas (atsakovė) įsipareigojo parduoti pirkėjui (ieškovei) sau nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį ir kilnojamąjį turtą (išskyrus nuomos sutarties pagrindu valdomą valstybės žemės sklypą), sudarant atskirą pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2017 m. birželio 7 d.;

185.2.

19ieškovė įsipareigojo nupirkti turtą už preliminariosios sutarties 2 punkte nurodytą kainą (1 750 000 Eur – už nekilnojamąjį turtą ir 300 000 Eur – už kilnojamąjį turtą);

205.3.

21sutarties 2.3 punktu šalys susitarė, kad jos pasirašymo dieną ieškovė sumoka atsakovei 200 000 Eur pradinę įmoką, kuri pripažįstama dalies kainos sumokėjimu (avansu) už visą turtą ir kuri bus įskaičiuota į sumą, mokėtiną už turtą pagrindinėje sutartyje; avanso sumokėjimą patvirtina mokėjimo dokumentas;

225.4.

23sutarties 1.4 punktu šalys susitarė, kad parduodamo turto patikrinimo metu, kuris abiem šalims priimtinu laiku įvyks iki pagrindinės sutarties sudarymo, išaiškėjus kitam kilnojamajam turtui, įeinančiam į nekilnojamojo turto sudėtį, toks papildomai išaiškėjęs turtas bus perleistas ieškovės nuosavybėn už tą pačią šia sutartimi aptartą bendrą turto kainą;

245.5.

25sutarties 1.5 punktu atsakovė patvirtino, kad turtas neareštuotas, nėra iškeltų ir (ar) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, kurie gali turėti įtakos šios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos vykdymui; šalys atskleidė viena kitai visą joms žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę šios sutarties sudarymui ir jos vykdymui, ir sąmoningai nepateikė viena kitai jokios klaidinančios informacijos;

265.6.

27sutarties 5.1 punkte šalys nustatė, kad jeigu ieškovė nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, jos sumokėta avansinė įmoka jai negrąžinama ir laikoma kaip sumokėta bauda atsakovei už prievolės sudaryti pagrindinę sutartį pažeidimą;

285.7.

29jeigu atsakovė nepagrįstai vengia ar atsisako parduoti turtą ieškovei arba nepateikia visų reikalingų pagrindinei sutarčiai sudaryti dokumentų, arba neįvykdo kitų savo įsipareigojimų pagal šią sutartį ir dėl to pagrindinė sutartis sutartu laiku nesudaroma, ieškovė turi teisę vienašališkai nutraukti preliminariąją sutartį, atsakovė privalo grąžinti avansą ir sumokėti 100 000 Eur baudą (netesybas) (sutarties 5.2 punktas);

305.8.

31šalių derybų procesas dėl preliminariosios sutarties sudarymo prasidėjo 2017 m. kovo 27 d., abi šalys aktyviai dalyvavo sudarydamos sutartį (tai patvirtina šalių susirašinėjimas ir sutarties projekto derinimo stadija);

325.9.

33sutarties turinys patvirtina, kad ieškovė aktyviai dalyvavo aprašant, inventorizuojant ir įtraukiant į sutartį nekilnojamąjį turtą.

346.

35Teismo vertinimu, į sutarties 1.2 punktą įtraukti parduodamo nekilnojamojo turto registro ir kadastro duomenys patvirtina, kad ieškovei buvo žinoma (turėjo būti žinoma), jog į minėtą turtą nėra įtraukti laikini statiniai – 6 poilsio nameliai. Sutarties 1.4 punkto nuostatos leidžia teigti, kad ieškovei taip pat buvo žinomas ir šių namelių teisinis statusas. Taigi, ieškovė iki sutarties pasirašymo turėjo visas galimybes įvertinti tiek fizinę, tiek ir teisinę norimo pirkti objekto būklę, tačiau tokių veiksmų nesiėmė (tikrinti objekto statybos teisėtumą ėmėsi tik 2017 m. gegužės 3 d., t. y. po ikisutartinių susitarimų dėl visų aktualių sutarties sąlygų įvertinimo, pakartotinai atliko veiksmus, kurių rezultatas turėjo būti žinomas dar iki sutarties sudarymo). Ieškovės, kaip nuostolius patiriančio asmens, veiksmus teismas vertino kaip nepakankamai atidžius ir rūpestingus siekiant įgyvendinti sutarties 1.1 punkto nuostatą – aiškaus susitarimo sudaryti pagrindinę sutartį pažeidimą.

367.

37Tačiau teismas nesutiko ir su atsakovės argumentais, kad pagrindinės sutarties nesudarymo priežastis lėmė tik ieškovės nesąžiningi veiksmai (išankstinis nenoras sudaryti sutartį). Tokius atsakovės argumentus teismas pripažino prieštaringais ir neatitinkančiais faktinių bylos aplinkybių, iš kurių matyti, kad sudarydamos sutartį aktyviai dalyvavo abi šalys, ieškovė pagrindinei sutarčiai užtikrinti sumokėjo atsakovei 200 000 Eur avansą, kurį gavusi (šios aplinkybės neginčija ir pati atsakovė) atsakovė galėjo įgyvendinti šalių preliminarų susitarimą dėl ginčo objekto pardavimo. Atsakovės argumentai, kad ieškovė sutarties sudarymu siekė kuo greičiau turtą perparduoti tretiesiems asmenims, grindžiami tik asmenine nuomone ir neparemti jokiomis kitomis leistinomis įrodinėjimo priemonėmis. Atsakovė nepateikė į bylą įrodymų, kad ieškovė iki sutarties sudarymo buvo informuota apie laikinų statinių (namelių) statybos galiojimo pabaigą (2010 m. sausio 8 d.), nors tokia padėtis atsakovei buvo žinoma, nepriklausomai nuo to, kad šiuo metu yra pasikeitęs atsakovės nurodomas teisinis reglamentavimas, suteikiantis laikino statinio savininkui (valdytojui) teisę kreiptis į statinio laikino naudojimo terminą nustačiusį subjektą su prašymu pratęsti laikino statinio naudojimo terminą konkrečiam terminui. Taigi, teismas iš dalies sutiko su ieškovės argumentais, kad minėtos aplinkybės neatskleidimas gali būti vertinamas kaip preliminariosios sutarties 1.5 punkto pažeidimas. Kadangi atsakovė elgėsi nevisiškai sąžiningai, yra pagrindas daryti išvadą, kad ji savo veiksmais prisidėjo prie ieškovės nuostolių atsiradimo, todėl privalo prisiimti dalį atsakomybės dėl savo patirtų nuostolių, kuriuos tektų atlyginti pagal sutartį (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.259 straipsnis).

388.

39Teismas sprendė, kad dėl pagrindinės sutarties nesudarymo yra 70 proc. ieškovės ir 30 proc. atsakovės kaltės (CK 1.5 straipsnis), todėl ieškovės reikalavimą tenkino iš dalies, priteisdamas jai iš atsakovės 60 000 Eur pradinės įmokos (avanso) ir 30 000 Eur netesybų, iš viso 90 000 Eur nuostolių atlyginimo.

409.

41Lietuvos apeliacinis teismas, išnagrinėjęs bylą pagal ieškovės apeliacinį skundą, 2019 m. balandžio 18 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą pakeitė – padidino ieškovei iš atsakovės priteistą sumą iki 200 000 Eur.

4210.

43Apeliacinės instancijos teismas pritarė pirmosios instancijos teismo išvadai, kad ieškovė neatliko veiksmų, kurie galėtų būti teismo vertinami kaip neatitinkantys sąžiningumo kriterijų, tuo tarpu nepakankamas ikisutartinių santykių šalies rūpestingumas, net jei toks būtų nustatytas, savaime negali būti prilygintas šalies nesąžiningumui, kuris įprastai reiškia į kitą šalį nukreiptus tyčinius veiksmus. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, pirmosios instancijos teismas, taikydamas ieškovei civilinę atsakomybę, tinkamai neįvertino, ar šiuo atveju pavėluotas (pirmosios instancijos teismo vertinimu) ieškovės sužinojimas apie ginčo namelių teisinį statusą savaime lemia ir jos atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstumą, kuris taip pat yra būtina sąlyga atsakomybei už preliminariosios sutarties pažeidimą kilti, t. y. nevertino, ar pagal pavėluotai paaiškėjusios informacijos pobūdį iš ieškovės konkrečiu atveju galėjo būti pagrįstai reikalaujama sudaryti pagrindinę sutartį.

4411.

45Pirkėjas turi teisę patikrinti perkamus daiktus (CK 6.328 straipsnis), o pardavėjas – ne teisę, o pareigą patvirtinti ir garantuoti parduodamo daikto kokybę, taip pat informuoti pirkėją apie visus, o ne selektyviai atrinktus, parduodamo daikto trūkumus. Byloje nustatyta, kad poilsio namelių, dėl kurių kilo ginčas, naudojimo terminas preliminariosios sutarties sudarymo metu buvo pasibaigęs, nameliai nebuvo įteisinti įstatymų nustatyta tvarka. Neteisėtas statinys negali būti civilinės apyvartos objektas, taigi, ginčo nameliai, nepaisant vėlesnio jų įteisinimo galimybės, sudarant preliminariąją sutartį iš esmės negalėjo būti parduodami. Tokia aplinkybė, kolegijos vertinimu, negali būti laikoma įprasta parduodamo daikto (turto komplekso) savybe, apie kurią turto pardavėjas neturėtų pareigos aiškiai informuoti pirkėjo. Ta aplinkybė, kad ieškovė turėjo galimybes pati išsiaiškinti ginčo namelių teisinį statusą dar iki preliminariosios sutarties sudarymo (t. y. jai nebuvo kliudoma to padaryti), neatleidžia atsakovės nuo aptartos jos, kaip turto pardavėjos, pareigos. Taigi, būtent atsakovė turėjo pareigą aiškiai ir tinkamai informuoti ieškovę apie ginčo namelių teisinį statusą (konkrečiai – apie tai, kad šie nameliai turėjo būti nugriauti dar iki preliminariosios sutarties sudarymo, nes jų eksploatavimo terminas yra pasibaigęs) kaip apie aplinkybę, galinčią turėti esminę reikšmę turto komplekso, kurio sudėtine dalimi buvo nurodyti ginčo nameliai, pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui ir jos vykdymui, o to nepadariusi, kaip pagrįstai nurodė ir pirmosios instancijos teismas, pažeidė preliminariosios sutarties 1.5 punkto nuostatas.

4612.

47Teisėjų kolegija pripažino nepagrįstais atsakovės atsiliepime į apeliacinį skundą nurodytus argumentus, kad ieškovei ginčo nameliai, kaip pirkimo objektas, nebuvo reikšmingi ir ji apskritai neketino jų įgyti, nes toks tvirtinimas nepagrįstas byloje esančiais įrodymais. Iš byloje esančio UAB „Ober-Haus“ pasiūlymo įsigyti viešbučio kompleksą matyti, kad ginčo nameliai buvo įvardyti kaip parduodamo turto komplekso dalis ir privalumas, šie nameliai užima nemažą dalį nuomojamo valstybei priklausančio žemės sklypo. Taigi, turto kompleksą buvo siūloma pirkti kartu su jo dalimi esančiais poilsio nameliais. Byloje nėra įrodymų, leidžiančių pagrįstai teigti, kad ieškovė vėlesnių šalių derybų metu būtų atsisakiusi įsigyti ginčo namelius kaip perkamo turto komplekso dalį. Nors preliminariosios sutarties projekte (kurį, neginčijama, rengė atsakovės atstovas) ginčo nameliai tiesiogiai nėra paminėti, šios sutarties dalimi esančiuose planuose ginčo nameliai pažymėti. Atsakovė neneigia, kad buvo ieškovei nurodžiusi, jog Nekilnojamojo turto registre ginčo nameliai neregistruoti, tuo tarpu pagrindine sutartimi perleistinas nekilnojamasis turtas preliminariojoje sutartyje apibūdintas pridedamais Nekilnojamojo turto registro išrašais. Taigi, nėra pagrindo vienareikšmiškai teigti, kad preliminariosios sutarties turinys patvirtina, jog ieškovė neketino pirkti ginčo namelių. Iš šalių susirašinėjimo po preliminariosios sutarties sudarymo taip pat galima spręsti, kad šalys derėjosi dėl viso turto komplekso, įkaitant poilsio namelius, pardavimo. UAB „Ober-Haus“ pasiūlyme nurodyta parduodamo turto komplekso (su nameliais) kaina daug nesiskiria nuo preliminariąja sutartimi šalių sulygtos turto kainos, todėl, kolegijos vertinimu, yra menkai tikėtina, kad ieškovė būtų sutikusi mokėti tokią kainą už turto kompleksą, į kurį ginčo nameliai nėra įtraukti.

4813.

49Kadangi byloje nenustatyta, kad ieškovė būtų atsisakiusi įsigyti ginčo namelius kaip perkamo turto komplekso dalį, nėra pagrindo pripažinti pagrįstais ir atsakovės teiginių, kad į Statybos inspekciją dėl šių namelių ieškovės atstovas kreipėsi be jokio pagrindo, melagingai nurodydamas apie ketinimą įsigyti šį turtą.

5014.

51Byloje nėra jokių įrodymų, pagrindžiančių ieškovės informavimą apie namelių teisinį statusą iki preliminariosios sutarties sudarymo. Rašytiniai įrodymai patvirtina, kad ieškovė apie namelių teisinį statusą sužinojo tik po preliminariosios sutarties sudarymo, todėl nėra pagrindo pripažinti pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvadą, jog ieškovei jau preliminariosios sutarties sudarymo metu buvo žinoma apie tai, kad ginčo namelių eksploatavimo terminas yra pasibaigęs. Kadangi dalies perkamo turto objektų statybos neteisėtumas neabejotinai yra aplinkybė, turinti įtakos perkamo turto vertei ir galimybėms juo naudotis, šiai aplinkybei paaiškėjus po preliminariosios sutarties sudarymo ieškovė turėjo pakankamą pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį ir negali būti laikoma pažeidusia preliminariosios sutarties nuostatas net ir tuo atveju, jei ji būtų pripažinta nepakankamai rūpestinga nesiekdama išsiaiškinti parduodamo turto teisinio statuso dar iki preliminariosios sutarties sudarymo.

5215.

53Nenustačius, kad ieškovė būtų nepagrįstai atsisakiusi sudaryti pagrindinę sutartį, nėra pagrindo taikyti jai civilinę atsakomybę, todėl ieškovės pagal preliminariąją sutartį sumokėta avanso suma turi būti jai grąžinta (CK 6.237 straipsnis).

5416.

55Nors, kaip nustatyta, tinkamai neatskleisdama informacijos ieškovei preliminariosios sutarties sudarymo metu atsakovė pažeidė preliminariosios sutarties nuostatas ir veikė neteisėtai, ieškovei laikantis nuoseklios pozicijos, kad poilsio namelių teisinis statusas buvo esminė aplinkybė, lėmusi jos atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, akivaizdu, kad šie neteisėti atsakovės veiksmai (neveikimas) nelėmė pagrindinės sutarties nesudarymo, t. y. atsakovei laiku pateikus ieškovei su ginčo poilsio namelių teisiniu statusu susijusią informaciją pagrindinė sutartis vis tiek nebūtų buvusi sudaryta. Nenustačius priežastinio ryšio tarp neteisėtų atsakovės veiksmų (neveikimo) ir pagrindinės sutarties nesudarymo kaip vienos iš būtinųjų atsakovės civilinės atsakomybės pagal preliminariosios sutarties 5.2 punktą sąlygų, atsakomybė netesybų (baudos) forma atsakovei negali būti taikoma.

56III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

5717.

58Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 18 d. nutartį, išskyrus jos dalį, kuria buvo atmestas ieškovės reikalavimas priteisti 100 000 Eur netesybų (baudą) pagal preliminariosios sutarties 5.2. papunktį, ir palikti galioti Kauno apygardos teismo 2018 m. kovo 19 d. sprendimą; pakeisti bylinėjimosi išlaidų paskirstymą; priteisti bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

5917.1.

60Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė CK 6.193 straipsnio 1, 2, 5 dalyse nustatytus reikalavimus, pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles ir neatsižvelgė į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos praktikos nuostatas dėl sutarčių aiškinimo taisyklių, preliminariųjų sutarčių nutraukimo pagrįstumo vertinimo. Apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į preliminariosios sutarties objekto sudėtį, nevertino aplinkybių, ar jis buvo lingvistiškai apibrėžtas, neanalizavo preliminariosios sutarties šalių ketinimų ir tikslų, neatsižvelgė į jų, ypač ieškovės, elgesį po preliminariosios sutarties sudarymo, preliminariosios sutarties vykdymo bei kitas reikšmingas šalių tarpusavio praktikos aplinkybes, sutarties sąlygų neišaiškino taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo atsakovės atžvilgiu. Padaryti sutarčių aiškinimo taisyklių pažeidimai nepagrįstai išplėtė preliminariosios sutarties objekto turinį, nepagrįstai konstatavus, kad poilsio nameliai kaip pardavimo objektas pagal preliminariąją sutartį buvo su trūkumais, leido konstatuoti atsakovę padarius esminį preliminariosios sutarties pažeidimą. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai ignoravo pažodinį sutarties aiškinimą ir preliminariosios sutarties tekstą bei jos pakeitimus, raštu atliktus sutarties šalių. Šalių veiksmai prieš sudarant preliminariąją sutartį, derinant ir keičiant sutarties tekstą neprieštaravo jų ketinimams ir laikini poilsio nameliai nebuvo įtraukti į parduodamo turto sąrašą. Nutartyje vartojamos sudėtingos sutarties aiškinimo formuluotės iškreipia ir ignoruoja preliminariosios sutarties tekstą, kuriam neprieštaravo šalių faktinis elgesys. Atsakovė 2017 m. balandžio 19 d. nuvyko pas notarą sudaryti pagrindinės sutarties – apeliacinės instancijos teismas šio poderybinio atsakovės veiksmo kaip dėsningo savo įsipareigojimų pagal anksčiau sudarytą preliminariąją sutartį tolesnio vykdymo apskritai nevertino.

6117.2.

62Apeliacinės instancijos teismas vienašališkai ieškovės naudai vertino byloje esančius įrodymus, nepagrįstai ir nesąžiningai pripažino ieškovės ketinimą pirkti laikinus poilsio namelius įrodytu, nors šios aplinkybės nepagrindžia byloje surinkti įrodymai. Apeliacinės instancijos teismas nekritikavo ir nevertino pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvų, kad preliminariosios sutarties turinys parodė, jog ieškovė aktyviai dalyvavo aprašant, inventorizuojant ir įtraukiant į preliminariąją sutartį nekilnojamąjį turtą, kad į preliminariosios sutarties 1.2 punktą įtraukti parduodamo nekilnojamojo turto registro ir kadastro duomenys patvirtina, jog ieškovei buvo (ar turėjo būti) žinoma, kad į minėtą turtą nėra įtraukti 6 laikini poilsio nameliai. Apeliacinės instancijos teismas nevertino pirmosios instancijos teismo pabrėžtos preliminariosios sutarties 1.4 punkto nuostatos dėl ieškovės teisės išaiškėjus kitam kilnojamajam turtui, įeinančiam į nekilnojamojo turto sudėtį, gauti jį savo nuosavybėn už tą pačią preliminariąja sutartimi aptartą bendrą turto kainą. Apeliacinės instancijos teismas iki galo neišnagrinėjo atsakovės atstovo UAB Ober-Haus“ skelbimo dėl viešbučio komplekso pardavimo, nevertino visų jo dalių, jų reikšmės, neišsiaiškino, ko siekė atsakovė. Teisėjų kolegija pažeidė Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 177 straipsnio 1 dalį ir padarė įrodymais nepagrįstą išvadą, kad skelbime poilsio nameliai buvo įvardyti kaip privalumas, tačiau nesiaiškino, ar atsakovės atstovas siūlė pirkti 1,5 ha žemės. Apeliacinės instancijos teismo išvados, kad poilsio namelių įtraukimas į parduodamo viešbučio komplekso pastatų dalį akivaizdus ir pagrindžia šių namelių pardavimą, įvertinus tikruosius sutarties dalyvių ketinimus prieš šalims susitinkant ir prieš derybas išsiaiškinus, ko siekė atsakovė prieš sudarant preliminariąją sutartį, dar nepatvirtina aplinkybės, jog iš tikrųjų šalys susitarė dėl to preliminariojoje sutartyje.

6317.3.

64Nepaisant to, kad preliminariosios sutarties objektas yra kitos – pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymas ateityje (CK 6.165 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011, 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017), būsimosios pagrindinės sutarties objektas apibrėžiamas preliminariojoje sutartyje ir joje nustatyta tvarka gali būti tikslinamas šalių iniciatyva atsižvelgiant į jų turtinius interesus preliminariojoje sutartyje nustatyta tvarka. Apeliacinės instancijos teismo išvada, kad preliminariosios sutarties dalimi esančiuose planuose ginčo nameliai buvo pažymėti, nepagrįsta byloje esančiais įrodymais. Apeliacinės instancijos teismas nesivadovavo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006 suformuota praktika, nes nepagrįstai laikė į preliminariąją sutartį įtrauktą planą, kuriame ginčo poilsio nameliai pažymėti kartu su kitų sklypų statiniais ir su kitais sklypais, kaip leidžiantį pakankamai konkrečiai įvardyti ir apibrėžti preliminariojoje sutartyje būsimos sutarties objektą – laikinus poilsio namelius.

6517.4.

66Kadangi ieškovė neketino pirkti laikinų poilsio namelių, nebuvo šių pastatų pirkėja, ji neturėjo CK 6.328 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos pirkėjo teisės į šiuos daiktus, t. y. neturėjo teisės jų tikrinti bei reikšti CK 6.237, 6.333 straipsniuose nustatytus reikalavimus. Todėl ir į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos ištirti šių laikinų poilsio namelių pastatymo ir eksploatavimo teisėtumo ieškovė kreipėsi kaip paprastas pareiškėjas. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai pritaikė ieškovės naudai CK 6.327, 6.328, 6.333 straipsniuose nustatytas pirkėjo teises ir reikalavimus parduodamiems daiktams bei nepagrįstai rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-226-695/2017 dėl paslėptų daiktų trūkumų.

6717.5.

68Pirmosios instancijos teismas iš esmės teisingai paskirstė šalių kaltę dėl preliminariosios sutarties nutraukimo, laikydamas ieškovę kaltesne šalimi, nepagrįstai pažeidusia preliminariosios sutarties 1.1.1 punktą ir atsisakiusia sudaryti pagrindinę sutartį.

6917.6.

70Nėra Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos dėl laikinų statinių teisinio statuso ir su tuo susijusių ypatumų aiškinimo ir taikymo praktikos sudarant preliminariąsias sutartis (CPK 346 straipsnio 2 dalies 3 punktas). Laikinų statinių, kurie neregistruojami ir apie kuriuos nerenkami duomenys Nekilnojamojo turto registre, teisinis statusas sudaro teisinių sunkumų preliminariąsias sutartis sudarančioms šalims. Neaišku, kaip reikia įrašyti šiuos daiktus ne tik į sudaromas preliminariąsias sutartis, bet ir kokios formos sandoriais jie gali būti perleidžiami, ypač tais atvejais, kai pasibaigęs šių statinių eksploatacijos (naudojimo) terminas.

7118.

72Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovė prašo jį atmesti, palikti apeliacinės instancijos teismo nutartį nepakeistą, priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimą. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:

7318.1.

74Sutarties turinio ir jos sąlygų aiškinimas, sutartimi sulygtų šalių pareigų bei teisių nustatymas, įrodymų turinio vertinimas yra fakto klausimai, kurių, vadovaujantis CPK 353 straipsnio 1 dalimi, kasacinis teismas nenagrinėja, tačiau atsižvelgdamas į kasacinio skundo argumentus patikrina, kaip žemesnės instancijos teismas laikėsi sutarčių aiškinimo, įrodymų vertinimo taisyklių. Kasacinio skundo argumentais siekiama, kad nagrinėjant bylą iš naujo būtų vertinamos faktinės aplinkybės, byloje esantys įrodymai bei jų turinys ir būtų padarytos kitokios išvados.

7518.2.

76Kasacinio skundo teiginiai yra visiškai neteisingi ir prieštarauja teismų procesiniuose sprendimuose nurodytoms aplinkybėms bei byloje surinktiems įrodymams. Apeliacinės instancijos teismas vertino visus byloje surinktus įrodymus, tačiau nekvestionavo pirmosios instancijos teismo sprendime išdėstytų faktinių aplinkybių. Teisinis ginčas apeliacinės instancijos teisme vyko tik sprendžiant, ar ieškovei gali būti taikoma civilinė atsakomybė (grąžinant tik dalį sumokėtos pradinės įmokos) dėl to, kad atsakovei nesąžiningais veiksmais ir neteisingais pareiškimais preliminariojoje sutartyje pavyko apgauti ieškovę ir faktą, kad dalis planuojamo įsigyti turto (nameliai) yra neteisėta, pastaroji sužinojo po preliminariosios sutarties pasirašymo. Svarbu pažymėti, kad atsakovė pirmosios instancijos teismo sprendimo apeliacine tvarka neskundė, t. y. sutiko su preliminariosios sutarties nuostatų ir sutartį pasirašiusių šalių elgesio vertinimu; kasaciniame skunde ieškovė taip pat nurodo, kad sprendimas yra nuoseklus ir motyvuotas. Bylą nagrinėję teismai preliminariosios sutarties nuostatas ir šalių ketinimus dėl pagrindinės sutarties sudarymo vertino lygiai taip pat, t. y. laikė, kad atsakovė planavo parduoti, o ieškovė – pirkti visą atsakovės viešai siūlytą viešbučio kompleksą, įskaitant namelius. Ieškovė visuose procesiniuose dokumentuose ir nagrinėjant bylą nuosekliai laikėsi pozicijos, kad, atsižvelgdama į viešą atsakovės pasiūlymą, ketino įsigyti visą parduodamą viešbučio kompleksą, įskaitant namelius. Bylą nagrinėję teismai teisingai ir motyvuotai nustatė abiejų šalių ketinimus dėl namelių, tačiau nuolatinis atsakovės pozicijos dėl namelių keitimas, galiausiai kasaciniame skunde įrodinėjant, esą į parduodamo turto sudėtį nameliai nebuvo įtraukti, laikytinas itin nesąžiningu ir teisei bei geros moralės normoms prieštaraujančiu elgesiu.

7718.3.

78Apeliacinės instancijos teismas nepažeidė įrodymų vertinimo taisyklių, visapusiškai ir objektyviai išsiaiškino bylos aplinkybes ir įvertino visus byloje pateiktus įrodymus. Lingvistinė UAB „Ober-Haus“ pasiūlymo analizė aiškiai ir nedviprasmiškai rodo, kad nameliai sudarė viešbučio komplekso dalį, t. y. buvo siūlomi pirkti. Pasiūlyme aiškiai įvardyta, kad parduodamas keturių žvaigždučių viešbučio kompleksas, kurį sudaro 2 pagrindiniai pastatai, 6 poilsio nameliai ir keletas smulkių pastatų. Atsakovės samprotavimai dėl viešbučio kainodaros, esą pardavimo kaina buvo skaičiuojama tik nustatant registruotų nekilnojamųjų daiktų kainą, yra visiškai nereikšmingi. Skelbime buvo nurodyta viso viešbučio komplekso kaina. Skundo teiginiai, esą nameliai neįėjo į parduodamo turto sudėtį, yra nesąžiningi ir nelogiški ir dėl to, kad jie stovi valstybei priklausančiame 0,9314 ha žemės sklype, kurio nuomos teisė pagal preliminariąją sutartį turėjo būti perleista ieškovei. Skunde atsakovė pripažįsta kaltę, t. y. kad nuslėpė nuo ieškovės reikšmingą informaciją.

7918.4.

80Kasaciniame skunde paminėtos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys, kurioms neva prieštarauja apeliacinės instancijos teismo nutartis, tačiau nenagrinėjama nė viena konkreti byla ir nenurodoma, kokius konkrečius kasacinio teismo išaiškinimus ir taisykles neva pažeidė apeliacinės instancijos teismas. Skunde kaip analogiškos pateikiamos kasacinio teismo bylos, kuriose nustatytos aplinkybės visiškai nepanašios į nustatytas šioje civilinėje byloje. Ieškovės įsitikinimu, bylą nagrinėję teismai įvertino šalių ikisutartinius santykius ir preliminariosios sutarties turinį, t. y. nustatė, kad ieškovė ketino nusipirkti viešbučio kompleksą, į kurio sudėtį buvo įtraukti ir nameliai, o atsakovė tą turtą ketino parduoti, būtent vadovaudamiesi kasacinio teismo išaiškinimais. Kasacinio skundo teiginiai, esą apeliacinės instancijos teismas turėjo taikyti analogiją vadovaudamasis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. spalio 23 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-556/2006, yra nepagrįsti ir prieštaringi. Preliminariąja sutartimi galima susitarti tiksliai identifikuoti perkamą ir parduodamą turtą ateityje, sudarant pagrindinę sutartį. Dėl to susitarimas, apibrėžiantis tik visą viešbučio kompleksą, į kurį įėjo ir nameliai, nustatant, kad bus parduodamas visas išaiškėjęs turtas, ir tokį turtą, taip pat ir preliminariosios sutarties sudarymo metu neaiškaus teisinio statuso namelius apibrėžus ir tiksliai įvardijus pagrindinėje sutartyje, nepažeidė jokių teisės aktų, ir susitarimo šalių veiksmai atitiko ir būtų atitikę atsakovės nurodytą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką.

8118.5.

82Nors atsakovė teigia, kad problema dėl laikinų statinių statuso sudarant sandorius yra pagrindas peržiūrėti šią civilinę bylą pagal CPK 346 straipsnio 2 dalies 3 punktą (kasacinio teismo praktikai ginčijamu teisės klausimu esant nevienodai), toliau skunde apie šį neva egzistuojantį kasacijos pagrindą iš viso nepasisakoma. Ieškovės nuomone, šioje byloje neturi teisinės reikšmės tai, kaip nuosavybės teisė į tokius statinius turi būti perduodama pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, nes pagrindinės sutarties sąlygų šalys nepradėjo derinti tarpusavyje ir tokios sutarties nesudarė.

83Teisėjų kolegija

konstatuoja:

84IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

85Dėl teisės normų, reglamentuojančių sumokėto avanso pagal preliminariąją sutartį grąžinimą, kai sutarties šalys įsipareigojo sudaryti, bet nesudarė pagrindinės sutarties dėl nekilnojamojo turto objekto pirkimo ir pardavimo, aiškinimo ir taikymo

8619.

87Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas).

8820.

89Preliminariajai sutarčiai netaikytinos bendrosios sutarčių nutraukimą dėl esminio sutarties pažeidimo reglamentuojančios teisės normos, įtvirtintos CK 6.217 straipsnyje. Ši teisės norma taikytina tais atvejais, kai yra sudaryta pagrindinė sutartis. Kadangi preliminariosios sutarties objektas yra kitos – pagrindinės – sutarties sudarymas, tai preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie preliminariosios sutarties nutraukimą laikytinas atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 23–24 punktus).

9021.

91Sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams.

9222.

93Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pvz., kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, nes ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 26 punktas).

9423.

95Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

9624.

97Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad pagal šalių sudarytos preliminariosios sutarties nuostatas ieškovės sumokėtas avansas atlieka ne tik mokėjimo ir atsiskaitymo, bet ir netesybų funkciją. Taip pat neginčijama, kad apie preliminariosios sutarties nutraukimą, t. y. atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, pareiškė būtent ieškovė. Esminis nesutarimas tarp bylos šalių kilęs dėl kitos šalies elgesio ikisutartinių santykių metu ir kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo: atsakovės vertinimu, ieškovė pagrindinę sutartį atsisakė sudaryti nepagrįstai, o ieškovės įsitikinimu, jos atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo teisėtas, dėl pagrindinės sutarties nesudarymo yra kalta atsakovė, nuslėpusi nuo ieškovės informaciją, turinčią esminę reikšmę pagrindinės sutarties sudarymui, ir pateikusi melagingus patvirtinimus preliminariojoje sutartyje. Byloje taip pat nustatyta, kad, ieškovei įgyvendinant preliminariojoje sutartyje nustatytą teisę atlikti turto patikrinimą, paaiškėjo, jog viešbučio komplekso dalį sudarantys poilsio nameliai valstybei priklausančiame žemės sklype stovi neteisėtai. Ieškovės įsitikinimu, atsakovė tiek iki preliminariosios sutarties pasirašymo, tiek po to elgėsi nesąžiningai: šalys tarėsi dėl viso viešbučio kompleksą sudarančio turto, taip pat ir poilsio namelių, pardavimo, tačiau į preliminariąją sutartį, kurios projektą rengė atsakovės atstovas, poilsio nameliai nebuvo įrašyti; atsakovė tikėjosi sudaryti pagrindinę sutartį ieškovei nesužinojus apie problemas dėl poilsio namelių teisinio statuso. Atsakovė teigė, kad ieškovei ginčo nameliai, kaip pirkimo objektas, nebuvo reikšmingi ir ji apskritai neketino jų įgyti, šie nameliai į preliminariąją sutartį nebuvo įtraukti.

9825.

99Vykdydamas kasacijos funkciją, kasacinis teismas bylos faktų nenustato, o yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Bylą nagrinėję teismai, įvertinę įrodymų visumą, nenustatė, kad ieškovė neketino pirkti namelių. Apeliacinės instancijos teismas, be kita ko, konstatavo, kad iš byloje esančio UAB „Ober-Haus“ pasiūlymo įsigyti viešbučio kompleksą matyti, jog ginčo nameliai buvo įvardyti kaip parduodamo turto komplekso dalis ir privalumas, šie nameliai užima nemažą dalį nuomojamo valstybei priklausančio žemės sklypo, todėl sprendė, kad turto kompleksą buvo siūloma pirkti kartu su jo dalimi esančiais poilsio nameliais; byloje nėra įrodymų, leidžiančių pagrįstai teigti, kad ieškovė vėlesnių šalių derybų metu būtų atsisakiusi įsigyti ginčo namelius kaip perkamo turto komplekso dalį, o atsakovė neįrodė, kad preliminariosios sutarties sudarymo metu ji atskleidė ieškovei visą informaciją apie ginčo namelių teisinį statusą. Taigi, faktinė aplinkybė, kad ginčo nameliai, nors tiesiogiai preliminariojoje sutartyje ir nepaminėti, pateko į būsimo pirkimo objektą, byloje nustatyta. Byloje nėra ginčo dėl to, kad šių namelių, kaip laikinų statinių, naudojimo terminas yra pasibaigęs, jie turi būti nugriauti. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad šios teismų nustatytos aplinkybės yra reikšmingos vertinant ieškovės atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį priežastis pagrįstumo ir sąžiningumo aspektu.

10026.

101Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės netesybų arba nuostolių forma, reikia nustatyti, ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.). Įstatyme nedetalizuojama, kas sudaro pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių. Pvz., kasacinio teismo praktikoje yra pažymėta, kad preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-226-695/2017, 23 punktas).

10227.

103Apibendrindama nurodytą kasacinio teismo praktiką, teisėjų kolegija konstatuoja, kad preliminariosios sutarties organizacinis pobūdis leidžia daryti išvadą, jog pirkėjas iki pagrindinės sutarties sudarymo turi teisę tikrinti parduodamo daikto kokybę, jo būklę, kad įsitikintų, ar nėra paslėptų daikto trūkumų ar kitų neatitikimų, apie kuriuos pardavėjas jo neinformavo ir kuriems esant jis tokiomis sąlygomis preliminariosios sutarties nebūtų sudaręs. Tais atvejais, kai po preliminariosios sutarties sudarymo paaiškėja aplinkybės, jog tam tikra dalis būsimos pirkimo–pardavimo sutarties objekto yra neteisėti statiniai, kurie dėl savo neteisėtumo negali būti civilinės apyvartos objektas, tokios aplinkybės, jeigu jos nebuvo tinkamai atskleistos preliminariosios sutarties sudarymo metu, gali būti pripažįstamos pakankamu pagrindu atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį.

10428.

105Byloje esantys procesiniai dokumentai patvirtina, kad atsakovė buvo pareiškusi ieškinį, kuriuo prašė panaikinti Birštono savivaldybės administracijos reikalavimą ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos nurodymą nugriauti ginčo namelius, nurodydama, jog šie aktai pažeidė jos turtinius ir neturtinius interesus. Tai, kad atsakovė kreipėsi į teismą dėl ginčo namelių įteisinimo, suponuoja išvadą, jog pačiai atsakovei šie nameliai irgi buvo reikšmingi kaip parduodamo viešbučio komplekso sudėtinė dalis, be to, byloje nustatyta, kad apie pasibaigusį šių namelių leidimo naudoti terminą buvo žinoma preliminariosios sutarties su ieškove sudarymo metu.

10629.

107Sutarties 5.1 punkte šalys nustatė, kad jeigu ieškovė nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, jos sumokėta avansinė įmoka jai negrąžinama ir laikoma kaip sumokėta bauda atsakovei už prievolės sudaryti pagrindinę sutartį pažeidimą. Kaip jau konstatuota šios nutarties 25 punkte, ieškovės sumokėtas avansas atlieka ne tik mokėjimo ir atsiskaitymo, bet ir netesybų funkciją. Netesybos yra civilinės atsakomybės forma (CK 6.245 straipsnio 1 dalis). Civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje nustatytos pareigos (neteisėtas neveikimas) arba atlikus veiksmus, kuriuos įstatymai ar sutartis draudžia atlikti (neteisėtas veikimas), arba pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai (CK 6.246 straipsnio 1 dalis). Tačiau netesybos negali būti nustatytos už teisėtų veiksmų atlikimą. Kaip jau minėta, nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovės atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį grindžiamas tuo, jog, atsakovei neatskleidus visų aplinkybių apie pardavimo objektą, vėliau paaiškėjo, kad dalis viešbučio kompleksą sudarančių statinių yra neteisėti. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismo išvada, jog dalies perkamo turto objektų statybos neteisėtumas yra aplinkybė, turinti įtakos perkamo turto vertei ir galimybėms juo naudotis, todėl, šiai aplinkybei paaiškėjus po preliminariosios sutarties sudarymo, ieškovė turėjo pakankamą pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, yra pagrįsta ir neprieštarauja kasacinio teismo praktikai.

10830.

109Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad ieškinys dėl avanso grąžinimo galėtų būti atmestas tik atsakovui įrodžius, jog ieškovas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tai tokios sutartinės nuostatos yra pagrindas asmeniui taikyti netesybas, nebent jis įrodytų sutartinę civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 40, 42 punktai). Kadangi byloje nustatyta, kad ieškovė turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, taip pat nėra konstatuoti jos nesąžiningi veiksmai, apeliacinės instancijos teismas pagrįstai sprendė, jog ieškovei nekyla civilinė atsakomybė, ir tenkino ieškinį dėl avanso grąžinimo.

11031.

111Dėl kitų kasacinio skundo argumentų, susijusių su sutarties aiškinimu ir faktinių aplinkybių vertinimu, teisėjų kolegija nepasisako. Kasacinis teismas nagrinėja teisės taikymo klausimus ir yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų faktinių aplinkybių, t. y. jų iš naujo nenustato (CPK 351 straipsnio 1 dalis). Kasacinio skundo faktiniai argumentai nesudaro kasacinio nagrinėjimo dalyko.

11232.

113Teisėjų kolegija, apibendrindama tai, kas išdėstyta, konstatuoja, kad kasacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo naikinti apeliacinės instancijos teismo procesinį sprendimą (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

114Dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo

11533.

116Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Netenkinus kasacinio skundo, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos atsiliepimą į kasacinį skundą pateikusiai šaliai. Ieškovė prašo priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą, pateikė įrodymus, kad už advokato pagalbą parengiant atsiliepimą į kasacinį skundą sumokėjo 2178 Eur. Ši suma neviršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. IR-85 (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.), 7 ir 8.14 punktuose nurodyto rekomenduojamo priteisti užmokesčio dydžio, todėl, netenkinus kasacinio skundo, iš atsakovės ieškovei priteistina 2178 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

11734.

118Kasacinis teismas patyrė 2,42 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 3 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Ši suma yra mažesnė nei minimali valstybei priteistina bylinėjimosi išlaidų suma (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymas Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“, kurio pakeitimas įsigaliojo 2015 m. sausio 1 d.). Atsižvelgiant į tai, procesinių dokumentų įteikimo išlaidų dalies atlyginimas valstybės naudai iš šalių nepriteistinas (CPK 96 straipsnio 6 dalis).

119Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

Nutarė

120Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 18 d. nutartį palikti nepakeistą.

121Priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Agrokoncernas“ (j. a. k. 133849777) iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Harimanas“ (j. a. k. 157046541) 2178 (du tūkstančius vieną šimtą septyniasdešimt aštuonis) Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimo.

122Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę... 3. Teisėjų kolegija... 4. I. Ginčo esmė... 5. 1.... 6. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių... 7. 2.... 8. Ieškovė prašė priteisti iš atsakovės 200 000 Eur pradinę įmoką... 9. 3.... 10. Ieškovė nurodė, kad 2017 m. balandžio 11 d. pasirašė su atsakove... 11. II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė... 12. 4.... 13. Kauno apygardos teismas 2018 m. kovo 19 d. sprendimu ieškinį tenkino iš... 14. 5.... 15. Teismas nustatė, kad:... 16. 5.1.... 17. šalys 2017 m. balandžio 11 d. pasirašė preliminariąją sutartį, kuria... 18. 5.2.... 19. ieškovė įsipareigojo nupirkti turtą už preliminariosios sutarties 2 punkte... 20. 5.3.... 21. sutarties 2.3 punktu šalys susitarė, kad jos pasirašymo dieną ieškovė... 22. 5.4.... 23. sutarties 1.4 punktu šalys susitarė, kad parduodamo turto patikrinimo metu,... 24. 5.5.... 25. sutarties 1.5 punktu atsakovė patvirtino, kad turtas neareštuotas, nėra... 26. 5.6.... 27. sutarties 5.1 punkte šalys nustatė, kad jeigu ieškovė nepagrįstai vengia... 28. 5.7.... 29. jeigu atsakovė nepagrįstai vengia ar atsisako parduoti turtą ieškovei arba... 30. 5.8.... 31. šalių derybų procesas dėl preliminariosios sutarties sudarymo prasidėjo... 32. 5.9.... 33. sutarties turinys patvirtina, kad ieškovė aktyviai dalyvavo aprašant,... 34. 6.... 35. Teismo vertinimu, į sutarties 1.2 punktą įtraukti parduodamo nekilnojamojo... 36. 7.... 37. Tačiau teismas nesutiko ir su atsakovės argumentais, kad pagrindinės... 38. 8.... 39. Teismas sprendė, kad dėl pagrindinės sutarties nesudarymo yra 70 proc.... 40. 9.... 41. Lietuvos apeliacinis teismas, išnagrinėjęs bylą pagal ieškovės... 42. 10.... 43. Apeliacinės instancijos teismas pritarė pirmosios instancijos teismo... 44. 11.... 45. Pirkėjas turi teisę patikrinti perkamus daiktus (CK 6.328 straipsnis), o... 46. 12.... 47. Teisėjų kolegija pripažino nepagrįstais atsakovės atsiliepime į... 48. 13.... 49. Kadangi byloje nenustatyta, kad ieškovė būtų atsisakiusi įsigyti ginčo... 50. 14.... 51. Byloje nėra jokių įrodymų, pagrindžiančių ieškovės informavimą apie... 52. 15.... 53. Nenustačius, kad ieškovė būtų nepagrįstai atsisakiusi sudaryti... 54. 16.... 55. Nors, kaip nustatyta, tinkamai neatskleisdama informacijos ieškovei... 56. III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai... 57. 17.... 58. Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo 2019... 59. 17.1.... 60. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė CK 6.193 straipsnio 1, 2, 5... 61. 17.2.... 62. Apeliacinės instancijos teismas vienašališkai ieškovės naudai vertino... 63. 17.3.... 64. Nepaisant to, kad preliminariosios sutarties objektas yra kitos –... 65. 17.4.... 66. Kadangi ieškovė neketino pirkti laikinų poilsio namelių, nebuvo šių... 67. 17.5.... 68. Pirmosios instancijos teismas iš esmės teisingai paskirstė šalių kaltę... 69. 17.6.... 70. Nėra Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos dėl laikinų statinių... 71. 18.... 72. Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovė prašo jį atmesti, palikti... 73. 18.1.... 74. Sutarties turinio ir jos sąlygų aiškinimas, sutartimi sulygtų šalių... 75. 18.2.... 76. Kasacinio skundo teiginiai yra visiškai neteisingi ir prieštarauja teismų... 77. 18.3.... 78. Apeliacinės instancijos teismas nepažeidė įrodymų vertinimo taisyklių,... 79. 18.4.... 80. Kasaciniame skunde paminėtos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys, kurioms... 81. 18.5.... 82. Nors atsakovė teigia, kad problema dėl laikinų statinių statuso sudarant... 83. Teisėjų kolegija... 84. IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai... 85. Dėl teisės normų, reglamentuojančių sumokėto avanso pagal... 86. 19.... 87. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame... 88. 20.... 89. Preliminariajai sutarčiai netaikytinos bendrosios sutarčių nutraukimą dėl... 90. 21.... 91. Sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti... 92. 22.... 93. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant... 94. 23.... 95. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą... 96. 24.... 97. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad pagal šalių sudarytos preliminariosios... 98. 25.... 99. Vykdydamas kasacijos funkciją, kasacinis teismas bylos faktų nenustato, o yra... 100. 26.... 101. Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo)... 102. 27.... 103. Apibendrindama nurodytą kasacinio teismo praktiką, teisėjų kolegija... 104. 28.... 105. Byloje esantys procesiniai dokumentai patvirtina, kad atsakovė buvo... 106. 29.... 107. Sutarties 5.1 punkte šalys nustatė, kad jeigu ieškovė nepagrįstai vengia... 108. 30.... 109. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad ieškinys dėl avanso grąžinimo... 110. 31.... 111. Dėl kitų kasacinio skundo argumentų, susijusių su sutarties aiškinimu ir... 112. 32.... 113. Teisėjų kolegija, apibendrindama tai, kas išdėstyta, konstatuoja, kad... 114. Dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo... 115. 33.... 116. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos... 117. 34.... 118. Kasacinis teismas patyrė 2,42 Eur išlaidų, susijusių su procesinių... 119. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 120. Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 18 d. nutartį palikti... 121. Priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Agrokoncernas“ (j. a. k.... 122. Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir...