Byla 2A-16-538/2008

1Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininko A. Padvelskio, kolegijos teisėjų E. Misiūnienės, A. Saulėno, sekretoriaujant J. Mickevičienei, dalyvaujant ieškovui V. K., ieškovų atstovei advokatei A. Kostiuk, viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo ieškovų V. K. ir J. K. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2006-07-10 sprendimo civilinėje byloje, iškeltoje pagal V. K. (V. K.) ir J. K. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Pamario namas“ dėl pirkimo-pardavimo sutarties pakeitimo, tretieji asmenys uždaroji akcinė bendrovė „IBB“, Valstybės įmonės Registrų centro Klaipėdos filialas, Klaipėdos miesto 12-ojo notarų biuro notarė Danutė Kuzminienė.

2Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą apeliacine tvarka,

Nustatė

3ieškovai kreipėsi į teismą prašydami pakeisti 2005-11-14 šalių sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties 1.1.1. ir 4.1. punktus, susijusius su parduodamo buto plotu ir kaina, ir nustatyti, jog sutarties objektu esančio buto bendras plotas yra 71,50 kv. m, o kaina – 227 346 Lt, bei priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad atsakovė ieškovams pardavė mažesnės kvadratūros butą negu nurodyta nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byloje. Ieškovams kreipusis į VĮ Registrų centro Klaipėdos filialą dėl kadastrinių matavimų atlikimo buvo nustatyta, kad bendras buto plotas – 70,52 kv. m, t. y. 2,16 kv. m mažesnis nei nurodyta pirkimo-pardavimo sutartyje. Nustatę faktinės ir kadastrinių matavimų byloje nurodytos kvadratūros neatitikimus, ieškovai kreipėsi į atsakovę, bandydami derybų būdu susitarti dėl kadastrinių duomenų patikslinimo, tačiau to padaryti nepavykus, yra priversti dėl pažeistų teisių gynybos kreiptis į teismą.

4Klaipėdos miesto apylinkės teismas 2006-07-10 sprendimu ieškinį atmetė ir priteisė atsakovei UAB „Pamario namas“ iš ieškovų V. K. ir J. K. po 923 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti. Teismas nurodė, kad ieškovai leistinais įrodymais neįrodė viešojo registro duomenų neteisingumo bei nenuginčijo trečiojo asmens UAB „IBB“ užfiksuotų kadastro duomenų. Dėl nurodytų priežasčių pirmosios instancijos teismas nusprendė, kad nėra teisinio pagrindo pirkimo-pardavimo sutarčiai keisti. Teismas nurodė, jog ginčo buto plotas galėjo sumažėti dėl patalpoje, plane pažymėtoje indeksu 40-3, pastatytos pertvaros.

5Apeliaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2006-07-10 sprendimą ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Apeliantai teigia, kad pirmosios instancijos teismas neatskleidė bylos esmės, neišsiaiškino bylai reikšmingų faktinių aplinkybių, netinkamai įvertino byloje surinktus įrodymus, tinkamai nemotyvavo sprendimo, todėl padarė tikrovės neatitinkančias išvadas. Apeliantai teigia, kad teismas neatsižvelgė į tai, kad trečiasis asmuo UAB „IBB“ nepagrįstai įtraukė į parduodamo buto plotą palangės plotą. Taip pat nurodė, kad visus buto remonto darbus atliko atsakovė, kuri pastatė papildomą pertvarą, jie jokių remonto darbų neatliko ir dėl to buto plotas negalėjo sumažėti. Nagrinėdamas bylą teismas nepasisakė dėl skirtingų metodikų, nustatant ginčo buto plotą, taikymo, o būtent dėl trečiojo asmens UAB „IBB“ neteisingų matavimų buvo nepagrįstai padidintas buto plotas.

6Atsakovės UAB „Pamario namas“ ir trečiojo asmens UAB „IBB“ pateiktuose atsiliepimuose į apeliacinį skundą prašoma ieškovų apeliacinį skundą kaip nepagrįstą atmesti. Teigia, kad pirmosios instancijos teismas visapusiškai ištyrė bylos aplinkybes, tinkamai taikė ir aiškino teisės normas, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, kurio apeliacinio skundo motyvais naikinti ar keisti nėra teisinio pagrindo.

7Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.

8Byloje nustatyta, kad 2001 m. sausio 17 d. ieškovas V. K. ir atsakovė UAB „Pamario namas“ sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurią atsakovė įsipareigojo pastatyti butą, turintį 71,50 kv. m bendro ploto, adresu ( - ). Šios sutarties 1.2 punkte šalys susitarė, kad, atlikus namo techninį inventorizavimą, parduodamo daikto kaina bus koreguojama pagal faktinę buto kvadratūrą. 2005 m. birželio 28 d. trečiasis asmuo UAB „IBB“ suformavo nekilnojamojo turto, esančio ( - ), kadastro ir registro bylą. Kadastrinių matavimų metu buvo užfiksuota, kad bendras buto plotas yra 72,68 kv. m. 2005 m. birželio 28 d. šie kadastro duomenys buvo įrašyti į Nekilnojamojo turto registrą. 2005 m. lapkričio 14 d. Klaipėdos miesto 12-ajame notarų biure šalys sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovai nupirko iš atsakovės nebaigtą statyti butą, esantį ( - ), ir 1/8 dalį automobilių parkavimo patalpos (parkavimo vietą Nr. 3). Sutarties 1.1.1. punkte bendras plotas nurodytas 72,68 kv. m. Notarė, tvirtindama šią sutartį, rėmėsi UAB „IBB“ 2005 m. birželio 28 d. užfiksuotais kadastro duomenimis. Įregistravus pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovas V. K. kreipėsi į VĮ Registrų centro Klaipėdos filialą, prašydamas atlikti kadastrinius buto matavimus. Matavimų metu buvo nustatyta, kad bendras buto plotas yra 70,52 kv. m, t. y. 2,16 kv. m mažesnis nei nurodyta pirkimo-pardavimo sutartyje. 2005 m. lapkričio 23 d. patikslinti buto kadastro duomenys buvo užfiksuoti Nekilnojamojo turto registre. Ieškovai, remdamiesi CK 6.223 str., 2005 m. gruodžio 8 d. išsiuntė atsakovei pasiūlymą pakeisti pirkimo-pardavimo sutarties dalį dėl buto bendro ploto ir kainos (b. t. 1, b. l. 32-33). Šis pasiūlymas buvo įteiktas atsakovės direktoriui (b. t. 1, b. l. 35), tačiau ieškovai per įstatymo nustatytą terminą atsakymo iš atsakovės negavo (CK 6.233 str. 3 d.). Taigi ieškovai pasinaudojo privaloma ikiteismine ginčo dėl sutarties pakeitimo nagrinėjimo tvarka, ir, atsakovei nesutikus su jų pasiūlymais, kreipėsi į teismą dėl sutarties pakeitimo.

9Šioje byloje Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2007 m. liepos 2 d. nutartyje nurodė, kad sutarčių laisvės principas leidžia šalims ne tik sudaryti sutartį, bet ir pakeisti jau sudarytas sutarties sąlygas, kad jos atitiktų tikrąją sutarties šalių valią, neprieštarautų imperatyvioms įstatymų normoms, gerai moralei, šalių lygiateisiškumo ir bendriesiems teisės principams, taip pat sudarytos sutarties esmei ir tikslui. Šalims nesusitarus dėl sutarties pakeitimo, sutartis gali būti pakeista teismo tvarka nustačius įstatyme ar sutartyje numatytus pagrindus ir sąlygas (CK 6.204 str., 6.225 str., 6.228 str.).

10Kaip jau buvo nurodyta, byloje nustatyta, kad šiuo metu Nekilnojamojo turto registre ginčo buto plotas nurodytas 70,52 kv. m. Šie duomenys įstatymo nustatyta tvarka nenuginčyti, todėl laikytini išsamiais ir teisingais (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 3 str. 4 d., Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 str.). Tačiau šalių sudarytoje pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta, kad ginčo buto plotas yra 72,68 kv. m, t. y. 2,16 kv. m didesnis negu šiuo metu užfiksuotas Nekilnojamojo turto registre. Esant tokiems neatitikimams tarp parduoto ir faktiško buto plotų skirtumo būtina nustatyti tokio skirtumo atsiradimo priežastis ir tik tada būtų galima spręsti, ar ieškovų reikalavimas pakeisti sutartį yra pagrįstas.

11Atsakovė nurodė, kad toks skirtumas galėjo atsirasti dėl ieškovų padaryto buto pertvarkymo ir remonto, tačiau ieškovai tvirtina, kad jokių remonto darbų neatliko ir siūlė atsakovei tuo įsitikinti pačiai, tačiau atsakovė atsisakė bendradarbiauti su ieškovais. Kadangi atsakovė teigia, kad ieškovai galėjo atlikti tam tikrus pertvarkymus, ji turėjo pateikti šią aplinkybę patvirtinančius įrodymus, tačiau tokių įrodymų ji į bylą nepateikė (CPK 178 str.). Be to, iš bylos medžiagos matyti, kad buto pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaryta bei buto priėmimas-perdavimas įformintas ir įvyko 2005 m. lapkričio 14 d. (b. t. 1, b. l. 5-10, 11), o jau 2005 m. lapkričio 23 d. Nekilnojamojo turto registrų centras užfiksavo kadastro duomenis, pagal kuriuos ginčo buto plotas yra 70,52 kv. m (b. t. 1, b. l. 18-23). Atsižvelgiant į tokį trumpą laikotarpį nuo buto perdavimo ieškovams iki kadastro duomenų fiksavimo, netikėtina, kad ieškovai galėjo atlikti tokius buto pertvarkymus, kurie sumažintų buto plotą 2,16 kv. m. Visos šios aplinkybės duoda pagrindą daryti išvadą, kad Nekilnojamojo turto registrų centras užfiksavo tokią padėtį, kuri buvo buto perdavimo ieškovams metu, ir nesant kitokių įrodymų, priešingą išvadą daryti nėra pagrindo (CPK 178 str., 179 str. 1 d., 185 str.).

12Iš bylos medžiagos, byloje dalyvaujančių asmenų paaiškinimų, Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylų akivaizdu, kad parduoto ir faktiško ginčo buto plotų skirtumas susidarė dėl to, kad atliekant kadastrinius matavimus buvo naudojamos skirtingos ploto skaičiavimo metodikos. Tačiau šiai bylai neturi teisinės reikšmės, kuri iš metodikų turėtų būti naudojama nustatant ginčo buto plotą, ir tai galėtų būti kitos bylos ginčo dalykas. Šiuo atveju esminę reikšmę turi duomenys, kurie yra fiksuoti šiuo metu Nekilnojamojo turto registre, ir šie duomenys įstatymo nustatyta tvarka nėra nuginčyti ir pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 3 str. 4 d. bei Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 str. laikytini išsamiais ir teisingais, todėl teismas vadovaujasi šiais duomenimis, nustatančiais, kad ginčo buto plotas tiek jo pardavimo ir perdavimo metu buvo, tiek šiuo metu yra 70,52 kv. m. Nustačius tokią aplinkybę, konstatuotina, kad ieškovams buvo parduotas mažesnio ploto butas, negu nurodyta 2005 m. lapkričio 14 d. pirkimo-pardavimo sutartyje. Toks neatitikimas pats savaime neturėtų reikšmės, tačiau iš šalių paaiškinimų, preliminariosios buto pirkimo-pardavimo sutarties 1.2 p. 2 d. matyti, kad šalys susitarė, jog buto kaina bus nustatoma pagal faktinę buto kvadratūrą, atlikus namo techninį inventorizavimą (b. t. 1, b. l. 15-17), todėl nuo faktiško buto ploto priklauso nekilnojamojo daikto (buto) kaina, kurios nustatymas yra esminė sąlyga sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.397 str. 1 d.). Taigi konstatavus parduoto ir faktiško ginčo buto plotų skirtumą, ieškovams atsirado teisė reikalauti pakeisti atitinkamas sutarties sąlygas (CK 6.233 str. 2 d. 2 p.).

13Iš byloje esančios buto pirkimo-pardavimo sutarties matyti, kad šalys numatė galimybę tarpusavio susitarimu pakeisti sutartį (b. t. 1, b. l. 5-10, Sutarties 9.1 p.), o nesusitarus, ginčas perduodamas spręsti teismui (Sutarties 9.2 p.). Iš byloje esančios pretenzijos matyti, kad ieškovams prieš sudarant buto pirkimo-pardavimo sutartį kilo abejonių dėl faktiško buto ploto (b. t. 1, b. l. 31), tačiau atsižvelgdamas į šalių paaiškinimus bei į tai, kad atsakovė – verslininkė, teismas daro išvadą, jog ieškovai negalėjo derėtis dėl atitinkamų sąlygų pakeitimo iki sudarant pirkimo-pardavimo sutartį. Be to, iki jiems nebuvo perduotas ginčo butas, jie negalėjo nustatyti faktinio buto ploto, nes tam reikia specialių žinių, o atsakovė tuo pasinaudojo. Taigi nustačius parduoto ir faktiško ginčo buto plotų skirtumus, nuo kurių priklauso ir kainos dydis, atsisakymas keisti atitinkamas sutarties sąlygas prieštarautų šalių lygiateisiškumo, teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams (CK 1.5 str.) bei būtų pažeisti ieškovų teisėti interesai. Be to, LR CK 6.397 str. 3 d. numato, kad tuo atveju, jeigu nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta tik daikto ploto ar kitokio jo dydžio vieneto kaina, tai viso daikto kaina nustatoma pagal faktišką pirkėjui perduodamo nekilnojamojo daikto dydį. Nors pačioje buto pirkimo-pardavimo sutartyje šalys nenumatė ginčo buto kvadratinio metro kainos, tačiau neginčija, kad buto kaina buvo siejama su buto kvadratūra ir nustatoma atsižvelgiant į buto vieno kvadratinio metro kainą bei faktinę buto kvadratūrą, raštu šią sąlygą iš esmės aptariant ginčo preliminariojoje buto pirkimo-pardavimo sutartyje (b. t. 1, b. l. 15-17, Sutarties 1 d., 2 d.). Atsižvelgdamas į tai, teismas daro išvadą, kad šiuo atveju taikytina LR CK 6.397 str. 3 d. nuostata ir pakeitus ginčo buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą dėl buto ploto, keistinos sutarties sąlygos dėl ginčo buto kainos ir tai atitiktų sąžiningumo ir protingus sąžiningos verslo praktikos reikalavimus (CK 6.228 str. 2 d.).

14Esant tokioms aplinkybėms, pripažintina, kad ieškovų reikalavimas pagrįstas, todėl tenkintinas ir nustatytina, kad buto, esančio ( - ), bendras plotas yra 70,52 kv. m, bei atitinkamai keistina sutartyje nurodyta buto kaina. Bylos medžiaga patvirtina, kad šalys susitarė, jog buto kaina nustatoma pagal buto vieno kvadratinio metro kainą, t. y. 3 300 Lt, ir bendra buto kaina sudarytų 232 716 Lt. Tačiau ieškovai nurodė, kad pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu šalys susitarė iš bendros buto kainos minusuoti 5 370 Lt atsakovės nepanaudotų apdailos medžiagų ir neatliktų darbų kainos, todėl išminusavus šią sumą nustatytina buto kaina sudarytų 227 346 Lt. Atsižvelgiant į tokias nustatytas aplinkybes, ieškinys tenkintinas ir pirkimo-pardavimo sutartis keistina pagal ieškovių reikalavimą. Patenkinus ieškinį iš atsakovės priteistinos ieškovams jų turėtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 str. 1 d., 4 d.).

15Pirmosios instancijos teismo sprendimas naikintinas dėl netinkamo materialinės teisės normų taikymo (CPK 330 str.) ir priimtinas naujas sprendimas (CPK 326 str. 1 d. 2 p.).

16Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 325-331 str., teismas

Nutarė

17Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2006 m. liepos 10 d. sprendimą panaikinti.

18Ieškinį patenkinti visiškai.

19Pakeisti UAB „Pamario namas“ ir V. K. bei J. K. 2005 m. lapkričio 14 d. sudarytos buto, esančio ( - ), pirkimo-pardavimo sutarties 1.1.1 p., nurodant, kad šio buto bendras plotas yra 70,52 kv. m, bei pakeisti pirkimo-pardavimo sutarties 4.1. p., nurodant, kad butas parduodamas už 227 346 Lt ir bendra buto ir automobilio parkavimo patalpos kaina – 242 346 Lt.

20Priteisti iš UAB „Pamario namas“ 413,84 Lt turėtų žyminio mokesčio išlaidų ir

212 700 Lt turėtų advokato pagalbos išlaidų V. K..

Proceso dalyviai
1. Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą apeliacine tvarka,... 3. ieškovai kreipėsi į teismą prašydami pakeisti 2005-11-14 šalių sudarytos... 4. Klaipėdos miesto apylinkės teismas 2006-07-10 sprendimu ieškinį atmetė ir... 5. Apeliaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti Klaipėdos miesto apylinkės... 6. Atsakovės UAB „Pamario namas“ ir trečiojo asmens UAB „IBB“... 7. Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.... 8. Byloje nustatyta, kad 2001 m. sausio 17 d. ieškovas V. K. ir atsakovė UAB... 9. Šioje byloje Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2007 m. liepos 2 d. nutartyje... 10. Kaip jau buvo nurodyta, byloje nustatyta, kad šiuo metu Nekilnojamojo turto... 11. Atsakovė nurodė, kad toks skirtumas galėjo atsirasti dėl ieškovų padaryto... 12. Iš bylos medžiagos, byloje dalyvaujančių asmenų paaiškinimų,... 13. Iš byloje esančios buto pirkimo-pardavimo sutarties matyti, kad šalys... 14. Esant tokioms aplinkybėms, pripažintina, kad ieškovų reikalavimas... 15. Pirmosios instancijos teismo sprendimas naikintinas dėl netinkamo... 16. Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 325-331 str., teismas... 17. Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2006 m. liepos 10 d. sprendimą panaikinti.... 18. Ieškinį patenkinti visiškai.... 19. Pakeisti UAB „Pamario namas“ ir V. K. bei J. K. 2005 m. lapkričio 14 d.... 20. Priteisti iš UAB „Pamario namas“ 413,84 Lt turėtų žyminio mokesčio... 21. 2 700 Lt turėtų advokato pagalbos išlaidų V. K.....