Byla 2A-521/2012

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Audronės Jarackaitės, Marytės Mitkuvienės ir Nijolės Piškinaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2011 m. balandžio 1 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-1510-259/2011 pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Kauno kranai“ ieškinį atsakovui Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos, dalyvaujant tretiesiems asmenims: G. J. , V. J. , R. K. , M. J. , W. J. , O. T. , R. L. , A. G. , R. G. , G. Z. , G. P. , R. R. , V. V. , V. R. , Z. M. , A. M. , A. V. , G. K. , D. K. , V. K. , S. K. , G. N. , A. D. , A. N. , J. D. , D. Z. ir Z. K. , dėl Kauno apskrities viršininko 2009 m. rugsėjo 7 d. įsakymo Nr. 02-01-8738 vienašališkai nutraukti žemės nuomos sutartį panaikinimo ir

Nustatė

2

  1. Ginčo esmė

3Ieškovas UAB ,,Kauno kranai“ prašė panaikinti Kauno apskrities viršininko 2009 m. rugsėjo 7 d. įsakymą Nr. 02-01-8738 „Dėl valstybinės žemės sklypo Taikos pr. 177A nuomos sutarties su Akcine bendrove „Kauno kranai“ nutraukimo (Kauno m.)“ ir priteisti ieškovui iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas.

4Ieškovas paaiškino, kad 1996 m. vasario 28 d. Kauno apskrities valdytojo administracija ir AB „Kauno kranai“ (nuo 2008 m. rugsėjo 30 d. UAB „Kauno kranai“) sudarė Valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį Nr. N19/96-0650 (toliau – Sutartis), kurios pagrindu ieškovui buvo išnuomotas 19 978 kv. m žemės sklypas, esantis Taikos pr. 177A, Kaune, iki 2095 m. vasario 22 d. Sudarant sutartį buvo ir šiuo metu yra žemės sklype ieškovui nuosavybės teise priklausantys statiniai: gamybinės paskirties pastatas ir tvora bei kiemo aikštelė. Teigia, kad jis (ieškovas) nuo pat žemės sklypo nuomos pradžios tinkamai vykdė visus sutartinius įsipareigojimus: mokėjo žemės nuomos mokestį; naudojo sklypą pagal sutarties nuostatas, pagrindinę tikslinę žemės sklypo naudojimo paskirtį; atliko veiksmus, kad būtų pakeistas žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis bei jame būtų galima statyti naujus statinius ir kt., tačiau 2009 m. gegužės 21 d. Žemės naudojimo vietoje patikrinimo akte Nr. 2Ž-11-(13.7.) atsakovas užfiksavo, kad <...> žemės sklypas yra nenaudojamas, nevykdoma veikla, nėra statomi ūkiniai ar komerciniai pastatai“. Tokia išvada, ieškovo nuomone, neatitiko tikrovės, todėl jis (ieškovas, pateikė atsakovui raštišką atsikirtimą, tačiau 2009 m. birželio 3 d. buvo gautas atsakovo 2009 m. birželio 2 d. raštas Nr. 4-992 „Dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo“, pranešant, jog po dviejų mėnesių žemės nuomos sutartis bus nutraukta dėl to, kad žemės sklype stovi apleistas, nenaudojamas pastatas bei sklype nevykdoma veikla, nėra statomi ūkiniai ar komerciniai pastatai, taigi nevykdoma 1996 m. vasario 28 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartyje Nr. N19/96-0650 numatyta veikla ir tuo pažeidžiamos Sutarties sąlygos, Žemės įstatymo 21 straipsnyje numatytos žemės savininkų ir kitų naudotojų pareigos“. 2009 m. rugsėjo 14 d. gautu atsakovo 2009 m. rugsėjo 11 d. raštu Nr. S2-1767(1.7) ieškovas buvo informuotas apie įsakymo vienašališkai nutraukti Sutartį priėmimą.

5Ieškovas teigė, kad Sutarties 8.1 punkte buvo nustatyta, jog žemės nuomininkas įsipareigoja sklypą naudoti ūkinių bei komercinių pastatų bei inžinerinių įrenginių statybai, o šiam tikslui įgyvendinti buvo būtina gauti projektavimo sąlygų sąvadą, statybos leidimą, kitus būtinus dokumentus naujų pastatų bei inžinerinių įrenginių statybai, prieš tai parengiant žemės sklypo detalųjį planą (Teritorijų planavimo įstatymo 2 str. 3 d., 19 str. 2 d. 2 ir 3 p., 22 str. 1 d. 2 ir 4 p.). 2006 m. spalio 19 d. atsakovas išdavė sutikimą Nr. 24-588-(10.25.) „Dėl detaliojo plano rengimo“. Žemės sklypo detalusis planas buvo rengimas ilgiau nei du metus dėl užsitęsusių administracinių procedūrų, nepriklausiusių nuo ieškovo valios. 2008 m. gegužės 16 d. buvo surašytas Teritorijų planavimo dokumento patikrinimo aktas Nr. TP-232 su teigiama išvada ir pasiūlymu patvirtinti žemės sklypo detalųjį planą. 2008 m. liepos 15 d. įsakymu Nr. A-2602 „Dėl žemės sklypo Taikos pr. 177A detaliojo plano tvirtinimo“ Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius šį planą patvirtino. Šiuo detaliuoju planu buvo pakeistas žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis (pakeitus naudojimo būdą, teritorija turėjo būti naudojama pramonės ir sandėliavimo objektams, o pakeitus pobūdį - pramonės ir sandėliavimo įmonėms statyti). Ieškovas įsitikinęs, kad atsakovas savo veiksmais žemės sklypo detaliojo plano rengimo procese aiškiai ir vienareikšmiškai sutiko su tuo, kad ieškovas parengtų žemės sklypo detalųjį planą ir taip būtų sudarytos sąlygos žemės sklypą naudoti pagal Sutarties 8.1 punkto nuostatas. Nedelsiant, 2008 m. rugsėjo 1 d., atsakovui buvo pateiktas prašymas dėl sutikimo statyti gamybinį - sandėliavimo pastatą su administracinėmis patalpomis ir modulinę transformatorinę. 2008 m. rugsėjo 18 d. sutikimu Nr. 19-432-( 16.20.) atsakovas sutiko, kad, nustatyta tvarka parengus projektinę dokumentaciją ir gavus statybos leidimą, žemės sklype būtų statomi/rekonstruojami esami statiniai, vadovaujantis žemės sklypo detaliojo plano sprendiniais. Ieškovas teigia, kad jis sistemingai kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administracijos miesto plėtros departamento Urbanistikos skyrių su prašymu išduoti projektavimo sąlygų sąvadą tam, kad jo pagrindu būtų gauti kiti būtini statybos leidimai/sutikimai statyti gamybinį - sandėliavimo pastatą su administracinėmis patalpomis, modulinę transformatorinę ir inžinerinius tinklus (paskutinį kartą ieškovas kreipėsi 2008 m. gruodžio 11 d.), tačiau tik 2009 m. gegužės 14 d. ( po daugiau nei 5 mėnesių) buvo patiektas atsakymas Nr. 40-2-726 „Dėl projektavimo sąlygų sąvado išdavimo“ - atsisakymas išduoti projektavimo sąlygų sąvadą vien tik dėl to, jog nebuvo pateiktas žemės sklypo VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas su nuoroda, kad žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis pakeisti detaliuoju planu, tačiau tokiam įrašui buvo būtina pakeisti Sutartį. Ieškovas nurodo, kad jis sistemingai kreipėsi į atsakovą su prašymu pakeisti Sutartį, atsižvelgiant į žemės sklypo detaliuoju planu padarytus pakeitimus. Atsakovas į tai nereagavo ir pakeisti Sutartį atsisakė. Nors atsakovas nei ginčijame ginčijamame įsakyme, nei įspėjime tiksliai nenurodė, kokiu pagrindu nutraukiama Sutartis, tačiau iš dokumentų turinio galima spręsti, kad atsakovas Sutartį nutraukė remiantis CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu, t. y. dėl to, kad žemės sklypas naudojamas ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas įtvirtina du savarankiškus žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindus: žemės naudojimą ne pagal sutartį ir žemės naudojimą ne pagal pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį. Iš įspėjimo turinio ieškovas sprendžia, kad atsakovas savo poziciją grindžia tik žemės sklypo naudojimu ne pagal Suties nuostatas, o ne tuo, kad ieškovas žemės sklypą naudoja ne pagal pagrindinę tikslinę žemės sklypo naudojimo paskirtį.

6Sutarties 8.1 punkte numatyta ieškovo pareiga žemės sklypą naudoti ūkinių bei komercinių pastatų bei inžinerinių įrenginių statybai, tačiau tai negali būti įgyvendinama savavališkai ir nesilaikant teisės aktų reikalavimų. Faktinės aplinkybės, ieškovo nuomone, įrodo, jis (ieškovas) aktyviais ir nuosekliais veiksmais siekė ir siekia to, kad žemės sklype būtų pradėti vykdyti statybos darbai. Be to, teigia ieškovas, atsižvelgiant į Sutarties 99 metų galiojimo terminą, akivaizdu, jog paruošiamųjų veiksmų statyboms pradėti atlikimo terminas, atsižvelgiant į tai, kad leidimų, sutikimų gavimas ar kitų būtinų veiksmų atlikimas visiškai nepriklausė nuo ieškovo valios, nėra pernelyg ilgas ar neproporcingas visam Sutarties terminui. Atsakovas, davęs sutikimą rengti detalųjį planą, atlikti statybos/rekonstrukcijos darbus ir kt., aiškiai išreiškė valią, kad ieškovas atliktų veiksmus, būtinus statybos darbams pradėti. Ieškovas įsitikinęs, kad jis nepadarė jokio esminio Sutarties pažeidimo, dėl kurio atsakovas įgytų teisę vienašališkai nutraukti Sutartį. Ieškovas pažymėjo, kad atsakovas gavo viską, ko buvo galima tikėtis iš Sutarties, o jo (ieškovo) teisėtus interesus bei lūkesčius, teisinio apibrėžtumo principą, atsakovas pažeidė, neleisdamas ieškovui tinkamai vykdyti Sutartį.

7Ieškovas, pabrėždamas atsakovo pareigą pakeisti Sutartį, vadovaujasi Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 38.13 punktu, kurias nustato, kad tuo atveju, jei valstybinės žemės nuomotojas sutinka su tuo, kad nuomininkas pakeistų nuomojamo žemės sklypo naudojimo būdą ir pobūdį, tai tokiu atveju nuomotojas turi teisinę pareigą tikslinti išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis Nekilnojamojo turto kadastre ir atitinkamai pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį. Ieškovas mano, kad atsakovui išdavus 2006 m. spalio 19 d. sutikimą Nr. 24-588-(10.25.) „Dėl detaliojo plano, rengimo“, kuriame numatytas žemės sklypo naudojimo būdo ir pobūdžio pakeitimas, atsakovas privalėjo pakeisti Sutartį.

8Ieškovas nurodė, kad jis visą Sutarties galiojimo laiką prižiūrėjo ir tvarkė žemės sklypą: rinko šiukšles, pjovė žolę bei krūmai; jį (žemės sklypą naudojo): jame saugojo betono perdangas bei auto kranų sudedamąsias dalis. Tai įrodinėja antstolio M. P. 2009 m. liepos 22 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu Nr. 123-09-74.

  1. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

9Kauno apygardos teismas 2011 m. balandžio 1 d. sprendimu ieškinį patenkino: panaikino Kauno apskrities viršininko 2009 m. rugsėjo 7 d. įsakymą Nr. 02-01-8738 „Dėl valstybinės žemės sklypo Taikos pr. 177A nuomos sutarties su Akcine bendrove „Kauno kranai“ nutraukimo (Kauno m.)“, priteisė UAB „Kauno kranai“ iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 7 644 Lt bylinėjimosi išlaidų, taip pat priteisė valstybei iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 338,87 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.

10Teismas sprendė, kad atsakovas nutraukė Sutartį CK 6.564 straipsnio pagrindu dėl to, kad ieškovas žemės sklypo nenaudojo pagal jo tiesioginę paskirtį, tuo pažeidęs Sutarties 8.1 punktą. Be to, žemės nuomos sutartis buvo nutraukta atsižvelgiant ir į tai, kad ginčo žemės sklypas yra praktiškai neužstatytas statiniais, žemės sklypas nenaudojamas statinių eksploatacijai bei, kad šis žemės sklypas patenka į kelių savininkų iki nacionalizacijos valdytas žemėvaldas, su kurių pretendentais atkurti nuosavybės teises nėra atsiskaityta.

11Teismas, išnagrinėjęs bylą, priėjo prie išvados, kad atsakovo nurodomas Sutarties 8.1 punkto pažeidimas bei teiginys, kad išnuomotas žemės sklypas nėra naudojamas, neįrodyti, aplinkybė, jog šis žemės sklypas patenka į kelių savininkų iki nacionalizacijos valdytas žemėvaldas, su kurių pretendentais atkurti nuosavybės teises nėra atsiskaityta, nėra pagrindas nutraukti Sutartį.

12Teismas sprendė, kad šalys dėl terminų per kuriuos turėjo būti pastatyti ar pradėti statyti ūkiniai-komerciniai pastatai Sutartyje neaptarė, jų nenustatė, todėl ši sąlyga buvo numatyta visiems 99 metams, o ieškovas Sutarties galiojimo terminu ėmėsi visų nuo jo priklausančių veiksmų, kad žemės sklype būtų galima pradėti naujų pastatų ir inžinerinių įrenginių statybos darbus. Prie tokios išvados teismas priėjo įvertinęs parengtą žemės sklypo detalųjį planą, juo pakeičiant žemės naudojimo būdą ir pobūdį, kreipimąsi į atsakovą dėl sutikimo vykdyti naujos statybos/rekonstrukcijos darbus, kreipimąsi dėl projektavimo sąlygų sąvado išdavimo ir kt. Teismo nuomone, ieškovas nuosekliai ir kryptingai siekė, kad išnuomotame žemės sklype būtų pradėti vykdyti statybos darbai ir statybos darbų nepradėjo vykdyti dėl objektyvių priežasčių. Teismas atkreipė dėmesį į tą aplinkybę, jog pagal Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1-3 punktus, teisė statyti gali būti įgyvendinama tik tada, kai statytojas žemės sklypą valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; statytojas turi nustatyta tvarka parengtą ir patvirtintą statinio projektą ar kultūros paveldo statinio tvarkomųjų statybos darbų projektą; statytojas turi nustatyta tvarka išduotą statybos leidimą. Teismas pažymėjo, kad pats atsakovas, nuo kurio valios didžiąja dalimi ir priklausė ieškovo galimybė žemės sklype pradėti statybos darbus, savo veiksmais (sutikimu rengti detalųjį planą, sutikimu atlikti statybos/rekonstrukcijos darbus ir kt.) aiškiai išreiškė valią, kad ieškovas atliktų veiksmus būtinus statybos darbams pradėti. Atsakovas visą laiką iki įspėjimo pateikimo dienos neturėjo jokių pretenzijų ieškovui, atliko eilę administracinių ir priėmė kai kuriuos poįstatyminius aktus, leidžiančius ieškovui vykdyti parengiamuosius statybos darbus išsinuomotame žemės sklype. Atsižvelgiant į tokias faktines aplinkybes, teismas sprendė, kad ieškovas teisės aktų nustatyta tvarka nuosekliai įgyvendino savo teisę būti statytoju ir tokiu būdu tinkamai vykdė Sutarties 8.1 punkte nustatytą teisę ir pareigą naudoti žemės sklypą statinių statybai, o atsakovo surašytas žemės sklypo naudojimo patikrinimo aktas nesudaro pagrindo nutraukti šią Sutartį.

13Pasisakydamas dėl žemės sklypo naudojimo, teismas pažymėjo, kad sudarius Sutartį, ieškovas nepertraukiamai naudojosi žemės sklypu, nes šiame žemės sklype yra ieškovui priklausantys statiniai, žemės sklype sandėliuojamos statybinės medžiagos. Žemės sklypas ieškovo visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį buvo ir yra periodiškai prižiūrimas ir tvarkomas (jame renkamos šiukšlės, pjaunama žolė bei krūmai, o nupjauti krūmai bei žolės yra dedami į krūvas. Pagal teismų praktiką, nuomotojas turi teisę CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą tik tuo atveju, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir jei tokie veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį, t. y. būtina žemės nuomos sutarties nutraukimo sąlyga yra dėl esminio sutarties pažeidimo atsiradusios neigiamos pasekmės (žala) nuomotojui. Nagrinėjamu atveju teismas darė išvadą, kad ieškovas neatliko jokių veiksmų, kurie atsakovui sukeltų neigiamas pasekmes (žalą), o atsakovas nepateikė jokių leistinų įrodymų, kad yra patyręs dėl ieškovo veiksmų nuomojant žemės sklypą žalą.

14Teismo įsitikinimu, nėra svarbu, jog ieškovas ketino perleisti nuomojame žemės sklype jam priklausančius statinius kitam juridiniam asmeniui. Šalių teisė derėtis ir sudaryti susitarimus yra įtvirtinta įstatyme. Nėra svarbu ir tai, jog išnuomotame žemės sklype stovi ieškovui priklausantis pastatas, kuris yra nenaudojamas, nebaigtas statyti, nes žemės sklype esančių statinių būklė, prievolė jį statyti ar palaikyti 1996 metais sudarytoje nuomos sutartyje nebuvo aptarta. Teismas konstatavo, jog CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas nesuteikia teisės atsakovui nutraukti Sutartį tuo pagrindu, jog išnuomotas žemės sklypas yra suformuotas iki nacionalizacijos buvusių savininkų žemėvaldose ir iki šios dienos su tam tikrais pretendentais nėra atsiskaityta. Teismas įvertino ir tą aplinkybę, kad atsakovas nei ieškovui surašytame įspėjime dėl būsimo žemės nuomos sutarties nutraukimo, nei įsakyme dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo nenurodė ir nesivadovavo tokiu nuomos sutarties nutraukimo pagrindu. Vadovaujantis Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo nuostatomis, ginčo žemės sklypo grąžinimo natūra galimybė buvusiems jo savininkams nėra spręstina šioje byloje. Iš byloje surinktų įrodymų matyti, kad žemės sklypo nuomos sutartis negali būti kvestionuojama nagrinėjamoje byloje šiuo faktiniu ir teisiniu pagrindu. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008 faktinė situacija iš esmės skiriasi nuo šios bylos situacijos, nes byloje Nr. 3K-3-54/2008 ieškovas (t. y. valstybei nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo nuomininkas) absoliučiai nenaudojo žemės sklypo ir neatliko jokių veiksmų, nukreiptų į tai, kad žemės sklypas būtų pradėtas naudoti pagal jo tiesioginę paskirtį ateityje. Paminėtina, kad ir minėtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008 konstatuota, kad esant objektyvioms priežastims, neleidusioms žemės sklypą naudoti pagal tiesioginę jo paskirtį, CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas negali būti taikomas.

  1. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

15Atsakovas Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos apeliaciniu skundu prašo panaikinti teismo sprendimą ir priimt naują sprendimą - ieškinį atmesti.

16Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

  1. Teismas neįvertino Kauno apskrities viršininko administracijos žemės tvarkymo departamento 2008 m. lapkričio 6 d. Žemės naudojimo vietoje patikrinimo aktu Nr. 2ž-51 -(13.7), Kauno apskrities viršininko administracijos žemės tvarkymo departamento 2009 m. gegužės 21 d. Žemės naudojimo vietoje patikrinimo aktu Nr. 2ž-ll-(13.7) nustatytų faktinių aplinkybių, įrodančių, kad sklypas nebuvo naudojamas, tuo pažeidžiant Sutarties sąlygas.
  2. Teismas neįvertino, kad ieškovas buvo sudaręs preliminarią sutartį su UAB „Albonita“ dėl pastatų perleidimo, kuri (sutartis) yra įregistruota nekilnojamojo turto registre ir įrodo, kad ieškovas pats niekada neketino sklypo naudoti pagal paskirtį, kaip nustatyta Sutarties 8.1 punkte;
  3. Teismas neįvertino ir nepasisakė dėl faktinės aplinkybės, kad ieškovas 2008 m. lapkričio 13 d. kreipėsi į Kauno apskrities viršininką su prašymu „Dėl žemės sklypo nuomos teisės perleidimo prie perleidžiamo pastato, žymėjimas plane lGlp, unikalus Nr. 1999-4018-7019, o tai įrodo, kad pats ieškovas neketino žemės sklypo naudoti pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Teismas neįvertino, kad ieškovas nepateikė jokių įrodymų, paneigiančių konstatuotas faktines aplinkybes žemės naudojimo vietoje patikrinimo aktuose, kad žemės sklypas buvo nenaudojamas, tuo ieškovui pažeidžiant nuomos sutarties nuostatas. Ieškovas nepateikė jokių įrodymų, kad visą nuomos laikotarpį naudojo sklypą pagal paskirtį ir atsižvelgiant į nuomos sutarties nuostatas, jų nepažeisdamas. Teismas nevertino, kokie veiksmai laikytini tinkamais, kad nebūtų pažeistos Sutarties sąlygos.
  4. Teismas neįvertino, kad dėl detalaus plano ieškovas kreipėsi tik 2006 metais, t. y. praėjus daugiau 10 metų po Sutarties sudarymo, o prašymą atsakovui išduoti sutikimą statyti naujus/ rekonstruoti esamus pastatus ieškovas pateikė tik 2008 m. rugsėjo 1 d. Teismas neįvertino to, kad dėl projektavimo sąlygų sąvado išdavimo ieškovas kreipėsi tik 2008 m. gruodžio 11 d., t. y. beveik po 5 (penkių) mėnesių nuo detaliojo plano patvirtinimo, t.y. po 12 metų yra tik nuo ieškovo priklausančios priežastys, kurios negali būti pripažintos objektyviomis nuo ieškovo valios nepriklausančiomis priežastimis.
  5. Teismas nepagrįstai sprendė, kad ieškovas gavo teisę ir galimybę išsinuomotame žemės sklype 99 metus statyti pastatus ir inžinerinius įrengimus. Sutarties 8.1 punkto sąlyga imperatyviai nustato, kad žemės sklypą privalu nuomininkui (ieškovui) naudoti visą nuomos laikotarpį taip kaip nustatyta Sutartyje ir pagal tikslinę žemės sklypo naudojimo paskirtį. Tokia sąlyga negali reikšti, kad nuomininkas gali savo sutartines pareigas įgyvendinti bet kada per 99 metus. Sklypo nenaudojimas pagal Sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį yra pagrindas nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą neteismine tvarka (CK 6.564 str. l d. l p.).
  6. Atsakovas sutikimą dėl statybos darbų nuomojamame žemės sklype išdavė teisės aktuose numatytais terminais, jų nepažeisdamas, t. y. sutikimas išduotas 2008 m. rugsėjo 19 d., atsižvelgiant į 2008 m. rugsėjo 1 d. prašymą. Taigi atsakovas jokiais savo veiksmais nesudarė kliūčių žemės sklypą naudoti pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
  7. Teismas nepagrįstai teigia, kad atsakovas savo veiksmais (sutikimu rengti detalųjį planą, sutikimu atlikti statybos/rekonstrukcijos darbus ir kt.) aiškiai išreiškė valią, kad ieškovas atliktų veiksmus būtinus statybos darbams pradėti. Atsakovas atliko veiksmus, kuriuos reglamentuoja teisės aktai, taip pat vykdė Sutarties sąlygas, iš jos (Sutarties) kylančias atsakovo teises ir pareigas visą Sutarties galiojimo laiką.
  8. Teismas neįvertino 2008 m. lapkričio 12 d. Kauno apskrities viršininko administracijos Žemės tvarkymo departamento Kauno miesto žemėtvarkos skyriaus pastabos, derinant žemės sklypo, esančio Taikos pr. 177A, planą, taip pat byloje esančio šio žemės sklypo plano, kuriame yra įrašyta, kad suderinta su pastaba. Pastaboje buvo įrašyta, kad „Parengtas žemės sklypo planas AB „Kauno kranai“ suderintas su pastaba: valstybinės žemės nuomos sutartis sudaryta 1996 m. vasario 28 d. Nr. 19/96-0650 1,9978 ha. Nuomos terminas iki 2095 m. vasario 22 d., tačiau iki šiol nenaudotas pagal paskirtį. Pastatas nenaudojamas, apgriuvęs. Dalis sklypo aptverta tvora. Sklype auga medžiai. Nevykdoma jokia statyba. Su pretendentais i žemę, buvusia iki 1940 m. savininku, neatsiskaityta.“ Ieškovui nepateikus jokių įrodymų, kad jis ketino, iškart gavęs reikiamus teisės aktuose numatytus dokumentus, vykdyti statybos darbus, teismas nepagrįstai sprendė, kad žemės sklypas naudojamas pagal Sutartį.
  9. Neaiškus teismo konstatavimas, kad „atsakovo surašytas žemės sklypo naudojimo patikrinimo aktas pagrindo nuomos sutarties 8.1 punkto pagrindu nutraukti Nuomos sutartį“. Tuo atveju, jei teismas šiuo teiginiu norėjo konstatuoti, kad atsakovas negalėjo patikrinęs žemės sklypo naudojimą ir surašęs aktus, taip kaip reikalauja teisės aktai, ir esant šiems aktams nenuginčytiems, nutraukti Sutartį, nėra pagrindo sutikti su tokia teismo išvada, nes ji yra nepagrįsta teisiniais argumentais nei byloje esančiais įrodymais ir aplinkybėmis.
  10. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad po Sutarties sudarymo ieškovas nepertraukiamai naudojosi žemės sklypu, neįvertinęs, kad pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis nėra statybinių medžiagų sandėliavimas žemės sklype ar ieškovui priklausančių statinių buvimas. Be to, byloje esantys įrodymai patvirtina, kad ieškovas visą Sutarties galiojimo laiką šio pastato neprižiūrėjo, jo nerekonstravo, nestatė naujų statinių, t. y. naudojo žemę ne pagal Sutartį ar pagrindinę tikslinę jos paskirtį. Teismas, remdamasis vien faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu, nevertino, kad faktinės aplinkybės buvo konstatuotos jau po žemės sklypo naudojimo patikrinimo ir aktų surašymo apie kuriuos ieškovas žinojo ir kad toks faktinių aplinkybių konstatavimas buvo atliktas, vykdant UAB „Kauno kranai“ pavedimą (įrašas pačiame protokole), kuriam ieškovas galėjo pasiruošti. Be to, antstolis konstatavo, kad sklypo vakarinėje dalyje yra betono blokų, plytų pastatas, dalis pastato stogo yra nuardyta (nuotraukos Nr. 3-4), už pastato tvoros sudėti betono blokai (nuotraukos Nr. 8,10), sklypo šiaurės vakarų kampe yra sudėti betoninės, metalinės kranų atsvaros (svoriai) <...>betono blokai, plytų mūro statinys“.
  11. Visiškai nesuprantama teismo išvada, kad ieškovas neįrodė, jog atsakovas nenaudojo žemės sklypo. Atsakovas ir neturėjo pareigos naudoti žemės sklypą pagal Sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, nes tai buvo ieškovo pareiga, kurios jis nevykdė.
  12. Teismas nepagrįstai netaikė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008 suformuotos teisminės praktikos.

17Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovas UAB ,,Kauno kranai“ prašo jo netenkinti, o skundžiamą teismo sprendimą palikti nepakeistą. Taip pat prašo priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo tokius nesutikimo su apeliaciniu skundu argumentus:

  1. Valstybinės žemės nuomos sutartis laikytina administracine sutartimi, kurios nuostatų aiškinimui taikytina tiek privatinė, tiek ir viešoji teisė. Viešojoje teisėje egzistuoja principas, kad valstybės institucijos ir įstaigos turi teisę reikalauti iš subjektų tik tai to, kas tiesiogiai yra įtvirtinta teisės aktuose, privatinėje teisėje sutartis laikoma įstatymo galią šalims turinčiu dokumentu, todėl reikalaujama teisinius santykius įgyvendinti pagal sutarties nuostatas. Ginčo atveju, nei nuomos sutartyje, nei bet kuriame kitame teisės akte nėra numatytas konkretus terminas, per kurį valstybinės žemės sklypo nuomininkas turi pastatyti/pradėti statyti statinius. Atsižvelgiant į tai, teismas pagrįstai konstatavo, kad ieškovas gavo teisę ir galimybę išsinuomotame žemės sklype 99 metus statyti pastatus ir inžinerinius įrengimus.
  2. Kauno miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento Urbanistikos skyrius tik 2009 m. gegužės 14 d. (t. y. praėjus daugiau nei 5 mėnesiams) pateikė atsakymą Nr. 40-2-726 „Dėl projektavimo sąlygų sąvado išdavimo“, kuriuo atsisakė išduoti projektavimo sąlygų sąvadą vien tik dėl to, jog nebuvo pateiktas žemės sklypo VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, kuriame būtų nurodytas detaliuoju planu pakeistas žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis. Tam, kad būtų padaryti žemės sklypo naudojimo būdo ir pobūdžio atitinkami pakeitimai VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registre, buvo būtina pakeisti sudarytą nuomos sutartį atsižvelgiant į žemės sklypo detaliuoju planu pakeistą žemė sklypo naudojimo būdą ir pobūdį. Dėl to ieškovas sistemingai kreipėsi į Kauno apskrities viršininko administraciją prašydamas pakeisti Sutartį, atsižvelgiant į žemės sklypo detaliuoju planu padarytus pakeitimus, tačiau į tokius ieškovo prašymus Kauno apskrities viršininko administracija visiškai nereagavo ir atsisakydavo padaryti objektyviai būtinus Sutarties pakeitimus.
  3. Teisiškai nereikšminga aplinkybė yra tai, kad ieškovas UAB „Kauno kranai“ sudarė preliminariąją sutartį su UAB „Albonita“ dėl pastatų perleidimo. Tokios sutarties sudarymas jokiu būdu negali reikšti, kad žemės sklypas iki preliminarios sutarties sudarymo ar po jos sudarymo nebuvo naudojamas pagal paskirtį.
  4. Apeliantas ignoruoja teisės aktų reikalavimus, numatančius prieš statinių statybos ar rekonstrukcijos darbus turėti parengtą ir patvirtintą žemės sklypo detalųjį planą bei išduotą statybos leidimą. Apelianto teiginiai, kad vien tokių veiksmų ėmimasis nėra žemės sklypo naudojimas pagal nuomos sutartį aiškintini kaip neteisėtas valstybės institucijos reikalavimas vykdyti statybas nuomojamame valstybinės žemės sklype be teisės aktų nustatyta tvarka parengto ir patvirtinto detaliojo plano ir statybos leidimo.
  5. Apeliantas nenurodo, kuris būtent Sutarties straipsnis ar teisės aktas įpareigoja pradėti vykdyti statybos darbus nuo pat nuomos sutarties sudarymo dienos. Nuo pat Sutarties sudarymo 1996 m. vasario 28 d. iki pat jos nutraukimo 2009 m. rugsėjo 7 d., žemės sklypo nuomotojas ieškovui neturėjo jokių pretenzijų, neatliko jokių žemės sklypo patikrinimų, nesiuntė jokių raštų ar pretenzijų. Priešingai, visi veiksmas žemės sklypo detaliojo plano rengimo procese įrodo, kad atsakovas aiškiai sutiko su tuo, kad ieškovas parengtų žemės sklypo detalųjį planą ir tokiu būdu sudarytų sąlygas šį sklypą naudoti pagal Sutarties 8.1 punkto nuostatas.
  6. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008 konstatuota, kad esant objektyvioms priežastims, neleidusioms žemės sklypą naudoti pagal tiesioginę jo paskirtį, CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas negali būti taikomas. Būtent, šiuo atveju ieškovo teisinių procedūrų, susijusių su teise būti statytoju įgyvendinimu, atlikimas laikytinas objektyvia priežastimi, neleidusia ieškovui žemės sklype vykdyti statybos darbus iškart po nuomos sutarties sudarymo.
  1. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, jo teisiniai argumentai ir išvados

18Apeliacinis skundas tenkintinas.

19Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas 1995 m. gruodžio 11 d. Kauno apygardos teismo nutarties pagrindu įsigijo nuosavybės teise ginčo žemės sklype esančią gamybinę bazę (2 t., 76-78 b. l.), priklausiusią AB ,,Statyba“. Teismo nutartyje įvardinta bazė neapibrėžta, tačiau iš VĮ Registrų centro pažymėjimo (2 t., 80 b. l.) matyti, kad bazę sudaro nebaigtas statyti (77 proc. baigtumas) 230,84 kv. m bendro ploto gamybos, pramonės paskirties pastatas, plane pažymėtas indeksu 1GP (2 t., 86 b. l.) ir priklausiniai: inžineriniai statiniai (tvora ir kiemo aikštele). Kauno apskrities valdytojas 1996 m. vasario 20 d. įsakymu Nr. 01-610 (2 t., 74-75 b. l.) suteikė ieškovui nuomai 19 978 kv. m žemės sklypą, esantį Taikos per. 177a, Kaune, ne konkurso tvarka prie turimo pastato, statinių ir įrenginių, vadovaudamasis Tvarkos 8.1.2 punktu 99 metams (1 p.) ir nurodė „laikytis specialiųjų naudojimo sąlygų, statant pastatus, inžinierinius bei komunikacijas nuomojamame sklype pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1992 m. gegužės 12 d. nutarimą Nr. 343“ (3 p.). 1999 m. vasario 28 d. žemės nuomos sutartimi, kurią pasirašė Kauno apskrities valdytojo administracijos atstovas ir ieškovo UAB ,,Kauno kranai“ atstovas (2 t., 79 b. l.), žemės sklypas išnuomotas naudoti ūkinių bei komercinių pastatų bei inžinierinių įrenginių statybai.

20Nagrinėjamų žemės nuomos teisinio santykių atsiradimo metu galiojo ir turėjo būti taikomi Žemės reformos įstatymo (toliau - ŽRĮ), Žemės įstatymo (toliau - ŽĮ) bei Žemės nuomos įstatymo (toliau –ŽNĮ) (redakcijos, galiojusio ginčijamos sutarties sudarymo ir jos vykdymo metu) nuostatos. Tam, kad Lietuvos piliečiai įgytų nuosavybės teisę į žemę bei teisę naudotis žeme, ji (žemė) grąžinama (nusavinta), parduodama ar išnuomojama įstatymų nustatyta tvarka ir sąlygomis (ŽRĮ 2 str.). Žemės teisinių santykių pagrindinės nuostatos aptartos ŽĮ (13-16, 21-23str.), žemės nuomos, nuomotojų ir nuomininkų teisiniai santykiai buvo taip pat reglamentuoti specialiame ŽNĮ (galiojo iki 2001 m. liepos 1 d. – naujos redakcijos CK įsigaliojimo), o šiems įstatymams įgyvendinti 1995 m. liepos 17 d. buvo priimtas Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas Nr. 987 „Dėl valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos“, patvirtinęs Valstybinės žemės ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos tvarką (toliau – Tvarka) bei Valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos ne aukciono tvarka taisykles.

21Atsakovas neginčijo Kauno AV įsakymo išnuomoti žemę ieškovui bei žemės nuomos sutarties kaip sudarytus pažeidžiant imperatyvias įstatymų nuostatas. Niekinio sandorio faktą ir jo teisinius padarinius teismas gali konstatuoti savo iniciatyva (ex officio) tik tuo atveju, jei tokio sandorio (niekinio) požymiai yra akivaizdūs, t. y. jei jų nereikia įrodinėti, kad pripažinti sandorį negaliojančiu. Nors apeliacinio teismo teisėjų kolegijai kyla abejonių dėl ginčo sandorių sudarymo teisėtumo, suteikiant ieškovui nustatyto dydžio (19 978 kv. m) ginčo sklypą naudotis nuomos pagrindais, bei jo (sklypo) naudojimo tikslo, tačiau paneigiant tai ar patvirtinant, būtinas faktinių aplinkybių tyrimas. Dėl minėtų priežasčių, nesant atsakovo reikalavimo, teisėjų kolegija sandorių sudarymo teisėtumo nerevizuoja ir preziumuoja, kad įsakymas ir sutartis yra teisėti. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią ir įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 str.).

22Lyginant Kauno AV įsakymo išnuomoti žemę ir nuomos sutarties turinį, teisėjų kolegija įžvelgia juose prieštaravimus: sutartyje nėra įtraukta minėto įsakymo nuostata apie žemės sklypo išnuomojimą turimo pastato eksploatavimui. Čia apsiribojama vienu sklypo naudojimo tikslu – naujų ūkinių bei komercinių pastatų bei inžinierinių įrenginių statyba. Ieškovas ieškinyje akcentavo būtent šią sutarties nuostatą, teigdamas, kad žemės sklypas išnuomotas naujiems statiniams statyti, ir tai jis (ieškovas) aktyviais veiksmais siekė įgyvendinti, tačiau atsakovas šiuos tikslus įgyvendinti sukliudė ir sutartį nepagrįstai nutraukė. Su tokia ieškovo pozicija sutikti nėra pagrindo.

23Ginčui išspręsti turi reikšmės sutarties turinio, tikrosios šalių valios aiškinimas (CK 6.193 str.), kuris neatsiejamas nuo teisės aktų, reglamentavusių valstybinės žemės nuomą, aiškinimo ir taikymo. Ginčo sandorio metu galiojusio ŽNĮ 6 straipsnis nustatė kokio pobūdžio valstybinė žemė išnuomojama aukciono tvarka: tokia žemė neturi būti užstatyta būsimam nuomininkui priklausančiais statiniais arba neužstatyta kitiems asmenims priklausančiais statiniais, kurie neišnuomojami kartu su šia žeme, ir nenumatyta šią žemę priskirti pagal teritorinio planavimo dokumentus formuojamai būsimojo nuomininko žemėnaudai. Iš šios nuostatos akivaizdu, kad žemė, užstatyta būsimo nuomininko pastatais, gali būti išnuomota ne aukciono tvarka. Tai įtvirtinta Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarime Nr. 987 „Dėl valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos“ bei jo 8.1.2 punkte, galiojusiame minėto įsakymo ir nuomos sutarties sudarymo metu. Ši Tvarka leido išnuomoti valstybinį žemės sklypą ne žemės ūkio veiklai nustatytąja tvarka įregistruotoms įmonėms, įstaigoms ir organizacijoms, kurios įsigijo pastatus, statinius ar įrenginius komercinei-ūkinei ar nekomercinei veiklai, priskiriant jiems tik pastatų pardavimo (perdavimo) metu buvusiai tiesioginei pastatų paskirčiai reikalingus žemės plotus ir nustatant ribas, kaip nurodyta šios Tvarkos 6 punkte (būtini nustatyta tvarka patvirtinti detalieji planai arba žemės reformos projektas). Sprendžiant iš šios teisės normos turinio, darytina išvada, kad žemės sklypo nuoma ne aukciono tvarka buvo galima tik esant betarpiškam ryšiui tarp žemės sklypo ir jame esančio statinio (pastato, įrenginio) eksploatavimo, t. y. tik tokiu atveju, kai žemės sklypo reikia jame esančio nuosavybės teise įgyto statinio (įrenginio) eksploatavimui. Kaip jau minėta, ginčo sklype buvo ieškovui nuosavybės teise priklausantis pastatas ir įrenginiai, todėl žemės sklypas galėjo būti išnuomotas ne aukciono tvarka turimam pastatui su priklausiniais eksploatuoti. Iš Kauno AV ginčijamo 1996 m. vasario 20 d. įsakymo turinio akivaizdu, kad žemės sklypas ieškovui išnuomotas būtent tokiam tikslui, remiantis Tvarkos 8.1.2 punktu, t. y. žemės sklypo nuomą siejant su turimu pastatu (Įsakymo 1 p.), 3-iu punktu įpareigojant laikytis specialiųjų naudojimo sąlygų, statant pastatus, inžinierinius įrenginius bei komunikacijas nuomojamame sklype. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi Įsakymo turinį bei jį siedama su valstybinio žemės sklypo nuomą reglamentuojančiomis teisės normomis, prieina prie išvados, kad pagrindas išnuomoti žemės sklypą buvo jame esantys ieškovo pastatas su įrenginiais, t. y. žemės sklypas skirtas naudoti turimo pastato su priklausiniais eksploatacijai. Įsakyme numatyta galimybė statyti sklype pastatus negali būti vertinama kaip pagrindinė, atsieta nuo teisinio ir faktinio pagrindo išnuomoti žemės sklypą, veikla. Kadangi AV įsakymas - valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo pagrindas (ŽĮ 23 str., Tvarkos 3 p.), todėl žemės nuomos sutartyje žemės naudojimo paskirtis negali neprieštarauti įsakyme nustatytai žemės naudojimo paskirčiai. Nagrinėjant žemės nuomos sutartį matyti, kad valstybinė žemė ieškovui išnuomota ne jo turimam pastatui su įrenginiais eksploatuoti, o naudoti kitam tikslui - ūkinių, komercinių pastatų bei inžinierinių įrenginių statybai (8.1 p.), ir tai neatitinka minėto įsakymo turiniui. Kaip jau minėta, apskrities valdytojo įsakymas buvo pagrindas sudaryti žemės nuomos sutartį, todėl toks įsakymas vertinamas kaip sudėtinė, vientisa žemės nuomos sutarties dalis, nes tik taip galima nustatyti tokios žemės nuomos sutarties prasmę, esmę ir tikslą. Teisėjų kolegija neneigia, kad ieškovas be turimo žemės sklype pastato ir įrenginių eksploatavimo, turėjo teisę žemės sklype statyti savo veiklai reikalingus pastatus, statinius, įrenginius ir kt., nustatyta tvarka suderinęs ir sutinkant nuomotojui, tačiau tokia veikla neturėjo tapti vyraujančia ir paneigiančia pagrindinį žemės nuomos sutarties tikslą – turimiems pastatams eksploatuoti.

24Pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino sutarties turinį ir dėl to neteisingai įvertino ieškovo veiksmus (neveikimą), susijusius įsipareigojimu laikytis sutarties sąlygų ir jų nepažeisti.

25Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylos faktines aplinkybes, prieina prie išvados, kad ieškovas esmingai pažeidė žemės nuomos sutartį, todėl atsakovas turėjo pagrindą šią sutartį nutraukti vienašališkai (CK 6.217 str., 6. 564 str.).

26Iš nagrinėjamoje byloje esančių rašytinių įrodymų: Kauno AVA 2009 m. birželio 2 d. pranešimo ir 2009 m. rugsėjo 7 d. įsakymo Nr. 02-01-8738 (1 t., 12, 29 b. l.) matyti, kad atsakovas vienašališkai nutraukė žemės nuomos sutartį, apie tai raštu pranešęs ieškovui prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo, nepažeisdamas CK 6.564 straipsnio 2 dalies reikalavimo.

27Pranešime apie ketinimą nutraukti sutartį įvardyti sutarties pažeidimai: sklypas nenaudojamas, apleistas, apaugęs žolėmis ir krūmais; sklype esantis pastatas apleistas, nenaudojamas; sklype nevykdoma veikla, nėra statomi ūkiniai-komerciniai pastatai, t. y. nevykdoma 1996 m. vasario 28 d. valstybinės žemės nuomos sutartyje numatyta veikla. Papildomai ieškovui pateiktame rašte (1 t., 42 b. l.) atsakovas akcentavo pagrindinės valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos – būtinybės eksploatuoti žemės sklype esančius pastatus, pažeidimą. Šios faktinės aplinkybės, teisėjų kolegijos įsitikinimu, įrodo, kad valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo pagrindas buvo esamo žemės sklype pastato, priklausančio ieškovui nuosavybės teise, eksploatacija ir su tuo susijusi veikla, o ne naujų statinių statyba. Tokia sutartyje numatyta galima statyba, apeliacinio teismo nuomone, yra tik papildoma veikla, kuri turėjo būti betarpiškai sieta su pagrindine išnuomotame sklype ieškovo vykdoma veikla.

28Byloje esantys rašytiniai įrodymai: 2009 m. gegužės 21 d. Žemės naudojimo vietoje patikrinimo aktas (1 t., 25-26 b. l.), 2009 m. liepos 22 d. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas su priedais – fotografijomis (1 t., 45-49 b. l.), topografinė nuotrauka (2 t., 84 b. l.) įrodo, kad žemės sklype esantis nebaigtas statyti pastatas sunykęs, apgriuvęs, iš dalies nuardytu stogu ir nenaudojamas; iš dalies sunykusi ir sklypo ribas žyminti tvora (vietomis ribas žymi tik išlikę tvoros stulpai); aikštelė apleista, apaugusi žole ir krūmais, su šiukšlėmis, joje nevykdoma jokia ūkinė-komercinė veikla, t. y. pakankamas pagrindas išvadai, kad ieškovas nenaudojo žemės sklypo pagal sutartį, neeksploatavo jo (sklypo) naudingų savybių sutartyje nustatytu būdu pakankamai ilgą laiką - 13 metų.

29Nors į bylą nepateikta 2006 m. birželio 19 d. preliminari sutartis, sudaryta tarp ieškovo ir UAB ,,Albonita“ dėl pastato, esančio ginčo žemės sklype pardavimo ir nėra duomenų apie šios sutarties įvykdymą, tačiau tokia sutartis įregistruota VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registre, kurio duomenys nenuginčyti (2 t., 80-81. l.). Byloje taip pat yra ieškovo 2008 m. lapkričio 13 d. prašymas Kauno apskrities viršininkui (1 t., 61 b. l.) leisti perleisti nuomos teisę į ieškovo nuomojamą žemės sklypą perleidžiamų pastatų, esančių sklype, naujam savininkui. Visi šie duomenys įrodo, kad ieškovas, nors nuo 2006 metų pabaigos pradėjo detaliojo planavimo darbus, tačiau pats betarpiškai net neketino vykdyti sutarties ir eksploatuoti turimo sklype pastato. Iš byloje esančių detaliojo planavimo dokumentų akivaizdu, kad ieškovas neketino užbaigti nuomojame žemės sklype esančio pastato, kurio eksploatavimui buvo išnuomotas žemės sklypas, statybos, neketino pastatą įrengti ir jį eksploatuoti. Įgyvendinus detaliojo planavimo sprendinius, šio pastato nebeliktų – sklype atsirastų visiškai naujas didesnis - 9 989 kv. m ploto, pastatas su įrenginiais (1 t., 31-41, 82-85 b. l., 2 t., 9-21, 24-35,59-61, 65, 69-70,), o tokia veikla ieškovui išnuomotame žemės sklype akivaizdžiai prieštarauja ginčo sutarčiai. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nevertino įrodymų dėl ieškovo ketinimo perleisti nuosavybės bei žemės sklypo nuomos teises kitam juridiniam asmeniui, pripažinęs juos nereikšmingais, tuo pažeisdamas įrodymų tyrimą ir vertinimą reglamentuojančias procesines taisykles (CPK 177, 183, 185 str.).

30Teisėjų kolegija, įvertinusi faktinių bylos aplinkybių visetą, prieina prie išvados, kad ieškovas ilgą laiką neveikdamas didelio ploto (19 978 kv. m), nuomojame valstybiniame žemės sklype, jo netvarkydamas, nenaudodamas pagal sutartį ir neketindamas jos sąlygų vykdyti ateityje, padarė esminį žemės nuomos sutarties pažeidimą, todėl atsakovas turėjo pakankamą pagrindą vienašališkai šią sutartį nutraukti (CK 6. 217 str. 1 d., 2 d., 6.564 str. 1 d. 1 p.).

31Įrodymų, kad atsakovas 13 metų nenaudojo žemės sklypo pagal sutartį, t. y. nenaudojo jo turimam sklype pastatui eksploatuoti dėl atsakovo kaltės, ieškovas nepateikė. Ieškovas siekė įrodyti, kad žemę turėjo naudoti tik naujoms statyboms, o jas pradėti trukdė atsakovas, tačiau, kaip nustatyta, žemės nuoma buvo skirta ne naujoms statyboms, o pastatui eksploatuoti. Ieškovo planuoto statybos – antraeilė, papildoma veikla ir tokios veiklos nevykdymas esminės reikšmės sutarties vykdymui neturi.

32Žemė privalo būti naudojama racionaliai, ją tausojant, pagal pagrindinę paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį, nepažeidžiant įstatymų saugomų interesų (ŽĮ 1, 21 str.). Teisėjų kolegija nustatytų faktinių aplinkybių pagrindu sprendžia, kad ieškovas pažeidė šiuos reikalavimus ir tuo padarė valstybei žalą, suvaržydamas jos interesą naudoti valstybinę žemę teisės aktų nustatyta tvarka, taip pat ir valstybės pareigą veikti atkuriant nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą. Nuosavybės teisių atkūrimas nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas, tačiau iš bylos duomenų matyti, kad ginčo teritorija patenka į buvusių žemės savininkų valdas, o pretendentams nuosavybės teisės į šią žemę iki šios neatkurtos, todėl grąžinus ginčo žemės sklypą valstybei, įvertinus situaciją jame, gali būti svarstoma dėl šios šio žemės sklypo (viso ar dalies) grąžinimo pretendentams natūra.

33Duomenų, kad dėl šios sutarties nutraukimo ieškovas patyrė ar patirs labai didelių nuostolių, nepateikta.

34Nepagrįstas apelianto teiginys, kad pirmosios instancijos teismas nevertino 2008 m. lapkričio 6 d. Žemės naudojimo vietoje patikrinimo akto Nr. 2ž-51-(13.7), nes negalima vertinti to, ko byloje nėra. Toks aktas nepateiktas ir apeliacinės instancijos teismui, tačiau teisėjų kolegija sprendžia, kad ir be šio akto byloje pakaka įrodymų išvadai apie pagrįstai ir teisėtai nutrauktą ginčo sutartį (CPK 177, 185 str.).

35Nepagrįstas nei ieškovo teiginys, nei teismo išvada, kad sutarties 99 metų terminas suteikia nuomininkui teisę statyti pastatus ir inžinierinius įrenginius visą šį laikotarpį, nenustatant konkrečios veiklos sklype pradžios. Nagrinėjamoje byloje nustatyta kad žemės sklypo nuoma tiesiogiai susieta su esančio jame pastato ir įrenginių eksploatavimu, o tokia veikla turėjo būti vykdoma nuo pat sutarties sudarymo ir sklypo perdavimo ieškovui pradžios, todėl ieškovo ilgalaikis neveikimas negali būti pateisinamas žemės nuomos sutarties terminu.

36Į esminius apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentus atsakyta.

37Nustačius, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė žemės nuomos bei bendrąsias sutarčių sudarymą ir aiškinimą reglamentuojančias nuostatas bei pažeidė įrodymų tyrimą ir vertinimą reglamentuojančias procesines taisykles ir dėl to neteisingai išsprendė bylą (CPK 177, 183, 185 str., 329 str. 1 d., 330 str.), teismo sprendimas naikinamas ir priimamas naujas sprendimas-ieškinys atmetamas.

38Priėmus naują sprendimą, perskirstomos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 str.): iš ieškovo UAB ,,Kauno kranai“ valstybei priteisiama 500 Lt žyminio mokesčio už atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos apeliacinį skundą (CPK 80 str. 1 d. 3 p.) ir 372,62 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu pirmosios ir apeliacinės instancijos tesimuose (CPK 92, 93, 96 str.).

39Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,

Nutarė

40Kauno apygardos teismo 2011 m. balandžio 1 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą: uždarosios akcinės bendrovės „Kauno kranai“ ieškinį atmesti.

41Priteisti iš uždarosios akcinės bendrovės „Kauno kranai“ (į. k. 133698072) valstybei 500 Lt (penkis šimtus litų) žyminio mokesčio ir 372,62 Lt (tris šimtus septyniasdešimt du litus šešiasdešimt du centus) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu pirmosios ir apeliacinės instancijos tesimuose.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2.
  1. Ginčo esmė
...
3. Ieškovas UAB ,,Kauno kranai“ prašė panaikinti Kauno apskrities viršininko... 4. Ieškovas paaiškino, kad 1996 m. vasario 28 d. Kauno apskrities valdytojo... 5. Ieškovas teigė, kad Sutarties 8.1 punkte buvo nustatyta, jog žemės... 6. Sutarties 8.1 punkte numatyta ieškovo pareiga žemės sklypą naudoti ūkinių... 7. Ieškovas, pabrėždamas atsakovo pareigą pakeisti Sutartį, vadovaujasi... 8. Ieškovas nurodė, kad jis visą Sutarties galiojimo laiką prižiūrėjo ir... 9. Kauno apygardos teismas 2011 m. balandžio 1 d. sprendimu ieškinį patenkino:... 10. Teismas sprendė, kad atsakovas nutraukė Sutartį CK 6.564 straipsnio pagrindu... 11. Teismas, išnagrinėjęs bylą, priėjo prie išvados, kad atsakovo nurodomas... 12. Teismas sprendė, kad šalys dėl terminų per kuriuos turėjo būti pastatyti... 13. Pasisakydamas dėl žemės sklypo naudojimo, teismas pažymėjo, kad sudarius... 14. Teismo įsitikinimu, nėra svarbu, jog ieškovas ketino perleisti nuomojame... 15. Atsakovas Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos... 16. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
    17. Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovas UAB ,,Kauno kranai“ prašo jo... 18. Apeliacinis skundas tenkintinas.... 19. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas 1995 m. gruodžio 11 d. Kauno... 20. Nagrinėjamų žemės nuomos teisinio santykių atsiradimo metu galiojo ir... 21. Atsakovas neginčijo Kauno AV įsakymo išnuomoti žemę ieškovui bei žemės... 22. Lyginant Kauno AV įsakymo išnuomoti žemę ir nuomos sutarties turinį,... 23. Ginčui išspręsti turi reikšmės sutarties turinio, tikrosios šalių valios... 24. Pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino sutarties turinį ir dėl to... 25. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylos faktines aplinkybes, prieina prie... 26. Iš nagrinėjamoje byloje esančių rašytinių įrodymų: Kauno AVA 2009 m.... 27. Pranešime apie ketinimą nutraukti sutartį įvardyti sutarties pažeidimai:... 28. Byloje esantys rašytiniai įrodymai: 2009 m. gegužės 21 d. Žemės naudojimo... 29. Nors į bylą nepateikta 2006 m. birželio 19 d. preliminari sutartis, sudaryta... 30. Teisėjų kolegija, įvertinusi faktinių bylos aplinkybių visetą, prieina... 31. Įrodymų, kad atsakovas 13 metų nenaudojo žemės sklypo pagal sutartį, t.... 32. Žemė privalo būti naudojama racionaliai, ją tausojant, pagal pagrindinę... 33. Duomenų, kad dėl šios sutarties nutraukimo ieškovas patyrė ar patirs labai... 34. Nepagrįstas apelianto teiginys, kad pirmosios instancijos teismas nevertino... 35. Nepagrįstas nei ieškovo teiginys, nei teismo išvada, kad sutarties 99 metų... 36. Į esminius apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentus atsakyta.... 37. Nustačius, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė žemės nuomos... 38. Priėmus naują sprendimą, perskirstomos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93... 39. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso... 40. Kauno apygardos teismo 2011 m. balandžio 1 d. sprendimą panaikinti ir priimti... 41. Priteisti iš uždarosios akcinės bendrovės „Kauno kranai“ (į. k....