Byla e2A-200-273/2017
Dėl sumokėto avanso, baudos ir nuostolių priteisimo, trečiasis asmuo V. B

1Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Aušros Baubienės, Gintauto Koriagino ir Izoldos Nėnienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos),

2teismo posėdyje rašytinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal atsakovo R. B. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. liepos 25 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-1342-910/2016 pagal ieškovo M. B. ieškinį atsakovui R. B. dėl sumokėto avanso, baudos ir nuostolių priteisimo, trečiasis asmuo V. B..

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4Ginčo esmė

5

    1. Ieškovas M. B. kreipėsi į Vilniaus miesto apylinkės teismą su ieškiniu prašydamas priteisti iš atsakovo R. B. 10 000 Eur negrąžintą avansą, 10 000 Eur dydžio baudą, 750 Eur patirtus nuostolius, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir patirtas bylinėjimosi išlaidas.
    2. Ieškinyje ieškovas nurodė, kad šalys 2015 m. sausio 8 d. sudarė Preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – Preliminari sutartis), kuria susitarė iki 2015 m. balandžio 10 d. sudaryti Pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – Pagrindinė sutartis), pagal kurią ieškovas iš atsakovo įsigytų butą ( - ) (toliau – Butas). Sudarant Preliminariąją sutartį, atsakovas, kaip pardavėjas, įsipareigojo iki Pagrindinės sutarties sudarymo parduodamų patalpų paskirtį pakeisti į gyvenamosios paskirties ir gauti leidimus papildomiems langams įrengti. Šį įsipareigojimą atsakovas užtikrino savo ranka įrašydamas Preliminariojoje sutartyje papildomą sąlygą: „Pakeisti buto paskirtį į butą bei gauti leidimus liudijančius dokumentus dėl papildomų langų nesudarys problemų, kitu atveju bus grąžintas užstatas“. Patalpų paskirties pakeitimas ieškovui buvo esminė Pagrindinės sutarties sudarymo sąlyga, nes bankas kreditavo tik gyvenamųjų patalpų įsigijimą, todėl nepakeitus patalpų paskirties, ieškovas nebūtų gavęs banko paskolos ir nebūtų galėjęs įsigyti Buto. Atsakovas, sudarydamas Preliminariąją sutartį, žinojo šias aplinkybes, tačiau delsė imtis veiksmų patalpų paskirčiai pakeisti. Gavęs iš atsakovo patalpų dokumentus, ieškovas savo iniciatyva kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją, užklausdamas dėl rūsio patalpose įrengto Buto paskirties keitimo galimybių, ir 2015 m. kovo 11 d. gavo atsakymą, kad šių patalpų paskirties pakeitimas į gyvenamosios paskirties – apskritai negalimas. Ieškovo nuomone, atsakovui, kaip patalpų savininkui aplinkybė, kad negalima pakeisti Buto paskirties, buvo žinoma, tačiau, elgdamasis nesąžiningai, jis sąmoningai nuslėpė tai nuo ieškovo. Pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovo kaltės, atsakovui neįvykdžius esminės sąlygos, t. y. nepakeitus patalpų paskirties į gyvenamąsias, todėl atsakovas privalo grąžinti ieškovo sumokėtą 10 000 Eur avansą, be to, Preliminariosios sutarties 5.1 punkte sulygtą avanso dydžio baudą. Ieškovas nurodė, kad dėl nesudarytos Pagrindinės sutarties jis patyrė papildomų nuostolių: kito būsto susirasti ir įsigyti greitai nespėjo, įsigytą butą reikėjo remontuoti, kol buvo įsigytas butas turėjo nuomotis gyvenamąsias patalpas. Siekdamas išspręsti ginčą su atsakovu iki teismo, jis kreipėsi į VšĮ „Teisės klubas“ ir advokatų kontorą, ir už teisines konsultacijas, pretenzijų parengimą patyrė 785 Eur išlaidų.
    3. Atsiliepime į ieškinį atsakovas prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepime nurodė, kad nors ginčo Butas viešajame registre įregistruotos kaip negyvenamosios (pagalbinės) patalpos, tačiau realiai jos įrengtos kaip normalus daugiau kaip 100 kv. m ploto butas su visais patogumais. Ieškovas, nurodydamas, jog, sudarant Preliminariąją sutartį, atsakovas, kaip pardavėjas, įsipareigojo iki Pagrindinės sutarties sudarymo pakeisti parduodamų patalpų paskirtį iš pagalbinių į gyvenamąją bei gauti leidimus papildomiems langams įrengti, klaidina teismą, nes jis puikiai žinojo perkamų patalpų statusą, buvo pasiryžęs jas pirkti (be to, su visais baldais) ir vėliau keisti paskirtį. Atsakovo teigimu, priešingai, negu tvirtina ieškovas, prierašo Preliminarioje sutartyje dėl Buto paskirties pakeitimo negalima laikyti papildoma šios sutarties sąlyga, nes atsakovas tik garantavo, kad paskirties pakeitimui nėra jokių kliūčių, tuo tarpu tvarkyti paskirties keitimo dokumentus turėjo pats ieškovas. Be to, prieraše nenurodyta, kas turi daryti pakeitimus – atsakovas ar ieškovas, bet, pasirašius Preliminariąją sutartį, ieškovas pasiėmė visus ginčo buto dokumentus, todėl paskirties pakeitimą turėjo atlikti jis. Nurodė, kad ieškovas pažeidė sąžiningumo principą ir neteisėtai reikalauja sugrąžinti jam avansą bei sumokėti 10 000 Eur baudą. Aplinkybė, jog ieškovas įsigijo kitą butą, patvirtina, kad jis tikrai neturėjo ketinimų pirkti atsakovo patalpas, tyčia vengė sudaryti Pagrindinę sutartį, kad, pasibaigus Preliminariajai sutarčiai, susigrąžintų avansą, todėl avansas pagal Preliminariosios sutarties 5.1 punktą priklauso atsakovui.
  1. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
    1. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016 m. liepos 25 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, priteisė ieškovui iš atsakovo 10 000 Eur avansą, 10 000 Eur baudą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 20 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo 2015 m. rugpjūčio 13 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1 223,63 Eur bylinėjimo išlaidoms atlyginti; kitą ieškinio dalį atmetė; priteisė iš atsakovo valstybei 6,41 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidoms atlyginti.
    2. Teismas nustatė, kad atsakovas yra 107,2 kv. m ploto patalpų ( - ) (unikalus Nr. ( - )), kurios Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip negyvenamosios (pagalbinės) patalpos, savininkas. Šios patalpos yra įrengtos kaip butas. 2015 m. sausio 8 d. sudaryta Preliminariąja buto pirkimo-pardavimo sutartimi atsakovas, kaip pardavėjas, ir ieškovas, kaip pirkėjas, susitarė iki 2015 m. balandžio 10 d. sudaryti atsakovui nuosavybės teise priklausančio ginčo buto, Pagrindinę sutartį, pagal kurią atsakovas turėjo parduoti butą ieškovui už 107 160 Eur kainą. Pagal Preliminariosios sutarties 4.1.1.1 p. 10 000 Eur buto kainos dalis turėjo būti sumokėta atsakovui per vieną darbo dieną po šios Sutarties pasirašymo, o likusi kainos dalis – prieš pasirašant Pagrindinę sutartį. Preliminariosios sutarties 5.1 punkte šalys numatė, kad nesudarius Pagrindinė sutarties per šios Sutarties 3.1 punkte nustatytą terminą dėl pirkėjo kaltės, pardavėjui, kaip nuostolių atlyginimas, lieka sumokėtas avansas; o Pagrindinės sutarties nesudarius dėl pardavėjo kaltės, sutartis laikoma nutrūkusia ir pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui avansą bei sumokėti avanso dydžio baudą. Preliminariojoje sutartyje atsakovas ranka įrašė papildomą įrašą: „Pakeisti buto paskirtį į butą bei gauti leidimus liudijančius dokumentus dėl papildomų langų nesudarys problemų, kitu atveju bus grąžintas užstatas“. Ginčo šalių Preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu, t. y. iki 2015 m. balandžio 10 d., Pagrindinė sutartis nesudaryta.

      6

    3. Dėl reikalavimo grąžinti avansą, teismą nurodė, kad ieškinio reikalavimas dėl 10 000 Eur avanso priteisimo yra pagrįstas. Teismo vertinimu, atsakovas turėtų teisę pasilikti avansą, jeigu būtų nustatyta, kad ieškovas nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį. Teismas atmetė kaip prieštaraujančius bylos įrodymams ir nustatytoms aplinkybėms atsakovo teiginius, jog ieškovui sudarant Preliminariąją sutartį buvo žinomas perkamų patalpų statusas, kad patalpas ieškovas buvo pasiryžęs pirkti ir vėliau keisti paskirtį, kadangi iki Sutarties pasirašymo ieškovas asmeniškai kreipėsi į architektę, sumokėjo jai 4000 Lt, kuri ir tvarkė patalpų paskirties keitimo reikalus. Ieškovas ir trečiasis asmuo patvirtino, kad iki Preliminariosios sutarties sudarymo jie žinojo, jog bankas finansuos tik gyvenamosios paskirties patalpų įsigijimą, todėl, sudarant Preliminariąją sutartį, su atsakovu buvo sutarta, kad parduodamų Patalpų paskirtis bus pakeista iki Pagrindinės sutarties pasirašymo, priešingu atveju jie negalės gauti kredito ir atsiskaityti. Teismas nurodė, kad atsakovo pozicija, kad ieškovas sutiko pirkti negyvenamosios paskirties patalpas ir paskirtį pakeisti vėliau, prieštarauja ir paties atsakovo Preliminariojoje sutartyje ranka padarytam įrašui, garantuojant, jog nebus jokių kliūčių paskirčiai pakeisti ir leidimams dėl papildomų langų įrengimo gauti, priešingu atveju atsakovas įsipareigojo grąžinti užstatą, t. y. ieškovo sumokėtą pagal Preliminariąją sutartį avansą. Toks atsakovo įrašas Preliminariojoje sutartyje aiškiai patvirtina, kad Patalpų paskirtį buvo sutarta pakeisti iki Pagrindinės sutarties sudarymo, priešingu atveju atsakovas įsipareigojo grąžinti ieškovui avansą, vadinasi, šalys susitarė, jog, nepavykus pakeisti Patalpų paskirties, ieškovas jų nepirks.
    4. Teismas atmetė kaip nepagrįstus atsakovo argumentus, kad atsakovas negalėjo pakeisti patalpų paskirties dėl to, jog po Preliminariosios sutarties pasirašymo perdavė visus patalpų dokumentus ieškovui. Teismas nustatė, kad patalpų dokumentai atsakovui buvo grąžinti 2015 m. kovo 17 d., iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto Pagrindinės sutarties sudarymo termino (2015 m. balandžio 10 d.), todėl atsakovui buvo laiko imtis paskirties keitimo veiksmų. Be to, pats atsakovas pripažino, kad ieškovui grąžinus dokumentus, nebuvo kliūčių paskirčiai keisti. Teismas nustatė, kad atsakovas, gavęs iš ieškovo Patalpų dokumentus, 2015 m. kovo 20 d. pateikė prašymą rašytiniam pritarimui dėl patalpų paskirties keitimo gauti, tačiau savivaldybės specialistams nustačius dokumentų trūkumus, atsakovas pakartotinio prašymo nepateikė, t. y. privalomų dokumentų trūkumų nešalino. Teismas padarė išvadą, kad atsakovas ieškovui teikė neteisingą informaciją apie atliekamus veiksmus Patalpų paskirčiai pakeisti, iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino nebuvo gautas reikalingas savivaldybės rašytinis pritarimas ir paskirtis nebuvo pakeista.
    5. Teismas, įvertinęs bylos duomenų visumą, padarė išvadą, kad per Preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą atsakovui neįvykdžius įsipareigojimo pakeisti parduodamų Patalpų paskirtį iš negyvenamosios į gyvenamąją, ieškovas, Preliminariosios sutarties sudarymo metu aiškiai deklaravęs atsakovui šią sąlygą kaip esminę pagrindinei sutarčiai sudaryti, turėjo pagrindą atsisakyti pirkti Patalpas, todėl nėra pagrindo konstatuoti ieškovo kaltės dėl Pagrindinės sutarties nesudarymo ir nėra pagrindo taikyti ieškovui atsakomybę pagal Preliminariosios sutarties nuostatas. Ieškovas teisėtai reikalauja, kad atsakovas grąžintų sumokėtą avansą (CK 6.237 str. 2 d.).
    6. Teismas atmetė atsakovo argumentus, kad jam ieškovas yra sumokėjęs tik 7 100 Eur avanso, kaip nepagrįstus. Ištyręs bylos duomenis, teismas nustatė, kad ieškovas iš atsakovui priklausančio sumokėti 10 000 Eur avanso 7 100 Eur sumokėjo tiesiogiai atsakovui, o 2 900 Eur atsakovo nurodymu, nekilnojamojo turto brokeriui A. K., kurį buvo pasitelkęs atsakovas. Teismas sprendė, kad ieškovas yra sumokėjęs atsakovui visą 10 000 Eur avansą, todėl ieškinio reikalavimas dėl 10 000 Eur avanso priteisimo yra pagrįstas, ir turi būti tenkinamas.
    7. Teismas ieškovo reikalavimą dėl 10 000 Eur Preliminariojoje sutartyje nustatytų netesybų priteisimo pripažino pagrįstu. Kadangi Preliminarioji sutartis neįvykdyta ir Pagrindinė sutartis nesudaryta dėl atsakovo kaltės, atsakovas neįrodė, kad ieškovas nepagrįstai vengė ar nepagrįstai atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį ir parduodamų Patalpų paskirties pakeitimas į gyvenamąją buvo esminė Pagrindinės sutarties sudarymo sąlyga, todėl atsakovui, užtikrinusiam šios sąlygos įvykdymą, neįvykdžius šios sąlygos iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino, tenka atsakomybė Preliminariojoje sutartyje aptarta netesybų forma. Teismas nenustatė pagrindo mažinti šalių sutarto dydžio netesybas.
    8. Teismas netenkino ieškovo reikalavimo dėl 750 Eur išlaidų, patirtų siekiant be teismo išsiieškoti atsakovui sumokėtą avansą, kadangi laikė, jog ši suma yra įskaitoma į ieškovui priteistas netesybas.
  1. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą teisiniai argumentai
    1. Apeliaciniame skunde atsakovas prašė Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. liepos 25 d. sprendimą panaikinti ir ieškovo ieškinį atmesti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliaciniame skunde nurodė tokius argumentus:
      1. Teismas neteisingai įvertino byloje surinktus įrodymus, neteisingai taikė materialinės bei procesines teisės normas, susijusias su sutarčių nuostatų aiškinimu ir taikymu, bei nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamos praktikos įrodymų vertinimo, sutarčių aiškinimo klausimais;
      2. Priešingai nei nustatė teismas, dėl to, kad Preliminariojoje sutartyje nustatytais terminais nebuvo sudaryta Pagrindinė sutartis, yra kaltas ne atsakovas, bet ieškovas. Byloje yra įrodyta, kad ieškovas, pasirašydamas Preliminariąją sutartį, žinojo ginčo patalpų statusą, buvo pasiryžęs šias patalpas pirkti su visais jose esančiais baldais ir, ne atsakovas, o jis pats, apsiėmė keisti šių patalpų paskirtį;
      3. Atsakovas nesutinka, kad Preliminariojoje sutartyje padarytas įrašas „Pakeisti buto paskirtį į butą bei gauti leidimus liudijančius dokumentus dėl papildomų langų nesudarys problemų, kitu atveju bus grąžintas užstatas“ įrodo, jog būtent jis pažadėjo pakeisti patalpų paskirtį, priešingu atveju - įsipareigojo grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti baudą. Preliminarioji sutartis buvo pasirašyta 2015 m. sausio 8 d. ir tuo metu ieškovą tenkino, jog patalpos yra negyvenamosios paskirties. Ieškovui 2015 m. sausio 9 d. išsiuntus DNB banko darbuotojai L. G. dokumentus - Preliminariąją sutartį ir išrašą iš nekilnojamojo turto registro duomenų bazės, kad pastaroji įvertintų, kokio dydžio kreditą ieškovas gali gauti, 2015 m. sausio 9 d. vakare ieškovas paprašė, kad atsakovas raštu patvirtintų, o ne įsipareigotų, jog įmanoma pakeisti ginčo buto paskirtį. Tokiu būdu panaikintas ieškovo argumentas, kad įrašas padarytas pasirašant Preliminarią sutartį;
      4. Nesutiktina su teismo argumentais, kad 2015 m. kovo 17 d. atsakovui atgavus ginčo buto dokumentus, iki Preliminarios sutarties nustatyto Pagrindinės sutarties sudarymo termino buvo galima pakeisti patalpų paskirtį. Tęsti patalpų paskirties keitimo procedūrą nebuvo jokios prasmės, nes ieškovas iki 2015 m. kovo 17 d. vengė bendrauti, negrąžino dokumentų, liepė juos laikyti savo sutuoktinei, o pats išvyko į užsienį dirbti. 2015 m. kovo 15 d. telefoninio pokalbio metu ieškovas aiškiai nurodė, kad sutinka grąžinti buto dokumentus tik tada, kai atgaus avansą. Šio pokalbio įrašas kartu su faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu Nr. 11-16-9 buvo pateiktas teismui, tačiau teismas jį vertinti atsisakė. Įrodyta, kad ieškovas nepagrįstai vengė ir nepagrįstai atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį, Preliminarią sutartį pažeidė ieškovas. Padarydamas priešingą išvadą, teismas neteisingai įvertino visus surinktus įrodymus. Be to, priteistos netesybos yra aiškiai per didelės, todėl prašo jas mažinti.
    2. Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovas prašė apeliacinį skundą atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. liepos 25 d. sprendimą palikti nepakeistą bei priteisti iš atsakovo visas turėtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodė tokius argumentus:
      1. Nepagrįsti ir nelogiški atsakovo teiginiai, kad jis apskritai nebuvo įsipareigojęs keisti parduodamų patalpų paskirties Byloje apklausti kaip liudytojai nekilnojamojo turto brokeriai A. K. ir M. A., kurie dalyvavo ginčo šalims pasirašant Preliminariąją sutartį patvirtino, kad sudarant preliminariąją sutartį ieškovas kaip esminę sąlygą nurodė patalpų paskirties pakeitimą iki pagrindinės sutarties sudarymo. Vadovaujantis 2015 m. kovo 11 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos pateiktu atsakymu, nei viena ginčo patalpų siena nėra žemiau grindų lygio, dėl ko nepriklausomai nuo to, kas būtų ėmęsis keisti patalpų paskirtį, tai padaryti būtų neįmanoma;
      2. Nėra ginčo, kad preliminarios sutarties sudarymo metu ieškovui buvo žinoma, kad patalpų paskirtis yra negyvenamoji. Šiuo atveju atsižvelgiant į tai, kad apelianto parduodamų patalpų paskirtis nebuvo pakeista, buvo sudaryta preliminari pirkimo - pardavimo sutartis, numatant terminą iki kada apeliantas turėjo šią prievolę įvykdyti. Patalpų paskirties keitimas buvo esminė sąlyga pagrindinei sutarčiai sudaryti. Apeliantas dar iki preliminarios sutarties sudarymo nurodė lygiai tas pačias aplinkybes, kurias iš esmės nurodė bylos nagrinėjimo metu, t. y. kad patalpų paskirties keitimo procesas jau įpusėjęs ir greitu metu bus pabaigtas. Pasitikėdamas apelianto teiginiais, ieškovas sutiko ateityje įsigyti tik pakeistos paskirties patalpas, tačiau apeliantas šios sąlygos neįvykdė;
      3. Dar iki preliminarios sutarties sudarymo ieškovui buvo žinoma, kad banko paskola jam bus suteikta tik gyvenamųjų patalpų įsigijimui. Apelianto minimas banko atsakymas buvo gautas ne 2015 m. sausio 9 d., o tik po kelių dienų (2015 m. sausio 12 d.). Vien jau ši aplinkybė patvirtina, kad jau sudarant preliminarią sutartį ir apeliantui papildomai prisiimant joje įtvirtintą sąlygą patalpų paskirtis buvo reikšminga ir esminė sąlyga, o ne tokia tapo esmine po šios sutarties sudarymo gavus banko atsakymą. Šias aplinkybes byloje patvirtino ir teisme apklausti liudytojai;
      4. Nepagrįsti apelianto teiginiai, kad iš karto po preliminariosios sutarties pasirašymo jis perdavė visus patalpų dokumentus, dėl ko neturėjo galimybių pats tvarkyti patalpų paskirties keitimo reikalus. Apeliantas, siekdamas išvengti civilinės atsakomybės, iš pradžių bylos nagrinėjimo metu teigė, kad patalpų dokumentai jam grąžinti jau pasibaigus preliminariojoje sutartyje nustatytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui. Tačiau teismui nustačius, kad patalpų dokumentai apeliantui buvo grąžinti 2015 m. kovo 17 d., apeliantas pakeitė savo poziciją, teigdamas, kad jam neliko prasmės tęsti patalpų keitimo procedūrą. Po dokumentų grąžinimo buvo pakankamai laiko imtis paskirties keitimo veiksmų, juolab kad apeliantas nurodė, jog šį klausimą jis buvo pradėjęs spręsti dar iki sutarties pasirašymo;
      5. Apeliantas nepagrįstai teigia, kad po 2015 m. kovo 15 d. tarp šalių įvykusio pokalbio, apeliantui nebuvo prasmės toliau tęsti patalpų paskirties keitimą. Iš 2015 m. kovo 11 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos atsakymo sužinojus, kad patalpų keitimas yra techniškai neįmanomas, bei suabejojus apelianto galimybėmis vykdyti prisiimtus įsipareigojimus dėl patalpų paskirties keitimo, apeliantas telefonu buvo informuotas apie tai ir pareikalauta grąžinti jam sumokėtas avansas. Po minėto pokalbio oficialiai raštu apeliantui pateikta 2015 m. kovo 18 d. pretenzija dėl preliminariosios sutarties nutraukimo, avanso grąžinimo ir patirtų išlaidų kompensavimo. Tačiau 2015 m. balandžio 7 d. atsakydamas į šią pretenziją, apeliantas nurodė tikrovės neatitinkančią informaciją, kad paskirties keitimo darbai yra įpusėję ir gautas savivaldybės pritarimas keisti paskirtį.
      6. Apelianto versija, kad ieškovui pačiam kilo pareiga rūpintis ginčo patalpų paskirties pakeitimu, yra visiškai nepagrįsta ir klaidinanti, Tai, jog iš apelianto buvo paprašyta perduoti dokumentus tik patvirtina ieškovo suinteresuotumą įsigyti ginčo patalpas. Patalpų savininkas tuo metu buvo tik apeliantas, kuris vienintelis įstatymo pagrindu turėjo teisę disponuoti patalpomis ir keisti jų paskirtį. Tokios teisės ieškovui nebuvo suteikta.
      7. Apeliantas ignoruoja faktą, kad patalpų paskirties keitimas tuo metu pagal parengtus dokumentus apskritai nebuvo techniškai įmanomas;
      8. Šiuo atveju priešingai - būtent apeliantas buvo nesąžininga šalis. Apeliantas siekdamas sudaryti pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, teikė tikrovės neatitinkančius duomenis, kad jau yra gautas savivaldybės administracijos rašytinis pritarimas pakeisti patalpų paskirtį, nors tokių statybą leidžiančių dokumentų jam išduota nebuvo. Apeliantas buvo nesąžiningas, siekė suklaidinti, neįvykdė sutartinių įsipareigojimų iš anksto žinodamas, kad jų negalės įvykdyti ir nevykdys.
    3. Trečiasis asmuo atsiliepimo į apeliacinį skundą nepateikė.

7Teismas

konstatuoja:

  1. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
    1. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 str.). Šioje byloje apeliacinės instancijos teismas nei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nei pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė.
    2. Apeliacijos dalykas – avanso, sumokėto pagal šalių sudarytą preliminariąją sutartį, grąžinimas ir nuostolių atlyginimas, nesudarius pagrindinės sutarties.
    3. Šios aplinkybės nustatytinos teismui vadovaujantis sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklėmis, reglamentuotomis CK 6.193–6.195 straipsniuose. Aiškinant preliminariosios sutarties sąlygas lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia, t.y. aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numatomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Tikrieji sutarties šalių ketinimai (valia) atskleidžiami įvertinant sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo pobūdį, šalių elgesį po sutarties sudarymo, kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes, laikantis universalaus sąžiningumo principo (CK 6.193 straipsnis). Svarbios yra faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, kitokiais šalių veiksmais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. liepos 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-323/2010).
    4. CK 6.163 straipsnio 1 dalyje yra reglamentuota, kad šalys privalo elgtis sąžiningai esant ikisutartiniams santykiams. Šalys turi teisę laisvai pradėti derybas bei derėtis ir neatsako už tai, jog nepasiekiamas šalių susitarimas (6.163 str. 2 d.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas šalių pareigas ikisutartiniuose santykiuose konstatavo, kad ši įstatymo nuostata reiškia, kad jeigu derybų metu šalys vis dėlto nepasiekia susitarimo ar vienai šaliai nepriimtinos kitos šalies siūlomos sąlygos, negalima versti šalies tęsti derybas, jeigu ši nenori derėtis, ar taikyti jai atsakomybę už tai, kad sutartis nebuvo sudaryta. Kartu Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija pažymi, kad šalies teisė pradėti derybas ir jas nutraukti nėra absoliuti – šią teisę šalis gali įgyvendinti nepažeisdama sąžiningumo principo. Jeigu derybose viena iš šalių elgėsi nesąžiningai ir sutartis nebuvo sudaryta dėl šios nesąžiningų veiksmų, tai nesąžiningai šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė. CK 6.163 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Taigi, neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).

8Dėl avanso grąžinimo

    1. Byloje nustatyta, kad 2015-01-08 sudaryta Preliminariąja buto pirkimo-pardavimo sutartimi atsakovas R. B., kaip pardavėjas, ir ieškovas M. B., kaip pirkėjas, susitarė iki 2015-04-10 sudaryti atsakovui nuosavybės teise priklausančio buto ( - ), Pagrindinę sutartį, pagal kurią pardavėjas parduos, o pirkėjas įsigis nuosavybėn nurodytą butą už 107160 Eur kainą. Nekilnojamojo turto registre butas įregistruotas kaip negyvenamosios (pagalbinės) patalpos. Preliminariosios sutarties 4.1.1.1 punkte šalys nustatė, kad buto kainos dalis – 10 000 Eur – turi būti sumokėta pardavėjui per vieną darbo dieną po šios sutarties pasirašymo, o likusi kainos dalis – prieš pasirašant Pagrindinę sutartį. Pagal Preliminariosios sutarties 5.1 punktą, jeigu Pagrindinė sutartis nesudaroma šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir (ar) per šios Sutarties 3.1 punkte nustatytą terminą dėl pirkėjo kaltės, sutartis laikoma nutrūkusia ir pardavėjui, kaip nuostolių atlyginimas, lieka sumokėtas avansas. Jeigu Pagrindinė sutartis nesudaroma šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir (ar) per šios sutarties 3.1 punkte nustatytą terminą dėl pardavėjo kaltės, sutartis laikoma nutrūkusia ir pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui avansą bei sumokėti avanso dydžio baudą. Preliminariojoje sutartyje atsakovas ranka įrašė papildomą įrašą: „Pakeisti buto paskirtį į butą bei gauti leidimus liudijančius dokumentus dėl papildomų langų nesudarys problemų, kitu atveju bus grąžintas užstatas“.
    2. Ieškovas, remdamasis tuo, kad Preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu nesudaryta Pagrindinė ginčo patalpų pirkimo-pardavimo sutartis, prašė priteisti iš atsakovo sumokėtą avansą – 10 000 Eur. Nagrinėjamu atveju atsakovas nesutiko grąžinti ieškovui avansą, remdamasis tuo, kad Pagrindinė sutartis nesudaryta dėl ieškovo kaltės, šiam persigalvojus pirkti Preliminariojoje sutartyje nurodytas patalpas. Nagrinėjamu atveju atsakovas turėtų teisę pasilikti ieškovo jam sumokėtą avansą, jeigu būtų nustatyta, kad ieškovas nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).
    3. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad sudarant Preliminariąją sutartį, ieškovas su atsakovu susitarė, kad parduodamų Patalpų paskirtis bus pakeista iki Pagrindinės sutarties pasirašymo, priešingu atveju ieškovas negalės gauti kredito ir atsiskaityti. Tai, kad sudarant Preliminariąją sutartį ieškovas kaip esminę sąlygą nurodė Patalpų paskirties pakeitimą iki Pagrindinės sutarties sudarymo, patvirtino byloje apklausti liudytojai, nekilnojamojo turto brokeriai A. K. ir M. A., kurie dalyvavo ginčo šalims pasirašant Preliminariąją sutartį (2016-05-19 teismo posėdžio garso įrašas 00:27:46-00:49:28; 2016-06-21 teismo posėdžio garso įrašas 00:03:27-00:18:23). Liudytojas M. A. nurodė, kad atsakovas pažadėjo pakeisti paskirtį, teigdamas, jog tai galima padaryti per dvi dienas. Be to, atsakovo pozicija, kad ieškovas sutiko pirkti negyvenamosios paskirties patalpas ir paskirtį pakeisti vėliau, prieštarauja ir paties atsakovo Preliminariojoje sutartyje ranka padarytam įrašui, garantuojant, jog nebus jokių kliūčių paskirčiai pakeisti ir leidimams dėl papildomų langų įrengimo gauti, priešingu atveju atsakovas įsipareigojo grąžinti užstatą, t. y. ieškovo sumokėtą pagal Preliminariąją sutartį avansą. Šių duomenų pagrindu pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, kad toks atsakovo įrašas Preliminariojoje sutartyje patvirtino, kad patalpų paskirtį buvo sutarta pakeisti iki Pagrindinės sutarties sudarymo, priešingu atveju atsakovas įsipareigojo grąžinti ieškovui avansą, vadinasi, šalys susitarė, jog, nepavykus pakeisti Patalpų paskirties, ieškovas jų nepirks.
    4. Atmestinas apeliacinio skundo argumentas, kad patalpų pakeitimu turėjo rūpintis pats ieškovas, nes tik atsakovas, kaip ginčo patalpų savininkas, galėjo sutvarkyti patalpų paskirties keitimo dokumentus. Byloje nėra duomenų, kad atsakovas ieškovui būtų suteikęs įgaliojimą kompetentingose valstybės institucijose veikti jo, kaip patalpų savininko, vardu, tvarkant patalpų paskirties keitimo reikalus.
    5. Atsakovas apeliaciniame skunde nurodo, kad po Preliminariosios sutarties pasirašymo jis perdavė ieškovui visus patalpų dokumentus, todėl neturėjo galimybių pats tvarkyti patalpų paskirties keitimo reikalus. Teisėjų kolegija sprendžia, kad šis apeliacinio skundo argumentas niekuo nepagrįstas, nes pirmosios instancijos teismas nustatė, kad patalpų dokumentai atsakovui buvo grąžinti 2015-03-17, t.y. iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto Pagrindinės sutarties sudarymo termino (2015-04-10) ir atsakovas buvo pradėjęs paskirties keitimo veiksmus, dar iki sutarties su ieškovu pasirašymo ir tam buvo pasamdęs žmogų. Iš Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento Statybos dokumentų skyriaus 2015-06-01 rašto teismas nustatė, kad atsakovas, gavęs iš ieškovo Patalpų dokumentus, 2015-03-20 per informacinę sistemą IS „Infostatyba“ pateikė prašymą rašytiniam pritarimui dėl patalpų paskirties keitimo gauti. Savivaldybės specialistams susipažinus su prašymu, atsakovas buvo informuotas apie privalomų dokumentų trūkumus, tačiau pakartotinio prašymo nepateikė, t. y. privalomų dokumentų trūkumų nešalino. Be to, atsakovas 2015-04-07 rašte, atsakydamas į ieškovo pretenziją, nurodė, kad šiuo metu paskirties keitimo darbai yra įpusėję, gautas savivaldybės pritarimas keisti paskirtį. Šių duomenų pagrindu pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, kad atsakovui neįvykdžius įsipareigojimo pakeisti parduodamų patalpų paskirtį iš negyvenamosios į gyvenamąją, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, todėl pagrįstai iš atsakovo priteisė 10 000 Eur sumokėto avanso.

9Dėl netesybų priteisimo 24. Pagal CK 6.71 straipsnio 1 dalį, netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai). 25. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad šalių susitarimu nustatytų netesybų tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia tai, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie pripažįstami minimaliais nuostoliais. Taigi sutartinės netesybos apibrėžia šalių atsakomybės ribas už prievolės neįvykdymą sutarties sudarymo momentu ir suteikia teisę į jas, konstatavus prievolės neįvykdymo faktą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2007-10-12 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007). 25. Pagal Preliminariosios sutarties 5.1 punktą šalys susitarė, jeigu Pagrindinė sutartis nesudaroma šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir (ar) per joje nustatytą terminą dėl pardavėjo kaltės, tai jis privalo grąžinti avansą bei sumokėti avanso dydžio baudą. 26. Kadangi Preliminarioji sutartis neįvykdyta ir Pagrindinė sutartis nesudaryta dėl atsakovo kaltės, nes atsakovas parduodamų patalpų paskirtį nepakeitė į gyvenamąją, kas buvo esminė pagrindinės sutarties sudarymo sąlyga, todėl neįvykdžius šios sąlygos iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino, ieškovas turi teisę ne tik į sumokėto avanso grąžinimą, bet ir į Preliminariojoje sutartyje nustatytų netesybų – baudos – priteisimą. 27. Apeliantas skunde nurodo, kad pirmosios instancijos teisme jis neturėjo pagrindo kelti klausimą dėl CK 6.73 straipsnio 2 dalies taikymo, nes yra įsitikinęs, kad Preliminariąją sutartį pažeidė ieškovas, tačiau jei apeliacinės instancijos teismas nuspręstų priešingai, tai neužkerta kelio spręsti klausimą dėl aiškiai per didelės baudos pagal Preliminariąją sutartį ir prašo ją sumažinti. CK 6.73 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad jeigu netesybos aiškiai per didelės arba prievolė iš dalies įvykdyta, teismas gali netesybas sumažinti, tačiau tik tiek, kad jos netaptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo. 28. Kaip pažymėjo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, teismo teisė mažinti netesybas nėra absoliuti, nes ją riboja susitarime dėl netesybų išreikšta šalių valia (CK 6.156, 6.189 straipsniai) ir draudimas sumažinti netesybas žemiau tikrosios nuostolių sumos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis). Tačiau aplinkybė, kad abi šalys pasirinko aiškiai per dideles ir neprotingas netesybas, nesudaro pagrindo teismui atsisakyti įvertinti sutartyje nustatytų netesybų dydį , jeigu šalis dėl to pareiškia prašymą. Minimalios netesybų dydžio ribos nustatymas nereiškia, kad netesybos visais atvejais turi būti sumažinamos iki minimalių nuostolių ar įrodytų nuostolių dydžio. Pažymėtina, kad kreditorius pagrįsti netesybas įrodinėdamas nuostolius privalo tik tuo atveju, jeigu pareiškiamas reikalavimas mažinti netesybas ar kyla netesybų mažinimo teismo iniciatyva klausimas. Kreditorius turėtų įrodinėti tikėtinus nuostolius, tačiau tik tam. Kad pagrįstų protingą netesybų dydį. Koks netesybų dydis yra tinkamas konkrečiu atveju, yra fakto klausimas, kurį byloje turi įrodyti šalys. Tai, kad netesybų suma viršija nuostolių sumą, nebūtinai reiškia, kad netesybos automatiškai privalo būti sumažintos. Nustatant, ar netesybos, palyginus su nuostoliais, nėra pernelyg didelės, atsižvelgiama į įvairias aplinkybes, kurių sąrašas nebaigtinis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-562/2013). 29. Preliminariosios sutarties 5.1 punkte šalys susitarė, jog tuo atveju, jeigu Pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta dėl pirkėjo (ieškovo), kaltės, jo sumokėtas avansas (10 000 Eur) lieka Pardavėjui (atsakovui) kaip nuostolių atlyginimas, todėl pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, kad abi šalys iš anksto susitarė dėl vienodo galimų nuostolių dydžio. Be to, pirmosios instancijos teisme atsakovas nekėlė klausimo, kad sutartas baudos dydis būtų aiškiai per didelis. Kaip nurodė teismas, dėl neįvykdytos Preliminariosios sutarties ieškovas patyrė realius nuostolius: dėl naujo būsto paieškos ir būtinybės jį remontuoti, negalėjo grįžti į darbą užsienyje ir prarado dviejų mėnesių pajamas ( nurodė, kad per mėnesį uždirba apie 3000 Eur), jo šeima turėjo nuomotis kitą būstą (pridėta 2015-04-10 Buto nuomos sutartis), be to, atsakovui negrąžinant 10 000 Eur avanso, turėjo skolintis pinigus kitam būstui įsigyti ir už tai mokėti palūkanas. Kaip nurodė ieškovas, jis šių nuostolių nebūtų patyręs, jeigu atsakovas būtų įvykdęs Preliminariąją sutartį. Nors apeliantas prašo mažinti baudą, kaip aiškiai per didelę, tačiau savo prašymo nepagrindžia, nenurodo, kokio dydžio bauda nebūtų per didelė ir nepaneigia ieškovo nurodytų patirtų nuostolių dydžio. Todėl, įvertinus šios konkrečios bylos aplinkybes, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu, nemažinti sutarto dydžio netesybų (CK 6.73 straipsnio 2 dalis). 30. Aukščiau aptartų duomenų pagrindu, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas byloje tinkamai taikė materialinės bei procesinės teisės normas, priėmė teisėtą ir pagrįstą teismo sprendimą, kurio naikinti ar keisti apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo. Apeliacinis skundas netenkinamas, teismo sprendimas paliekamas nepakeistu (CPK 326 str. 1 d. 1 p.).

10Dėl bylinėjimosi išlaidų 31. Ieškovas M. B. pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą. Iš 2016-09-05 pinigų priėmimo kvito serija LAT Nr. 884404 matosi, kad už dokumento surašymą advokatui R. M. sumokėjo 600 eurų. Šios išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004-04-02 įsakymu Nr. 1R-85 (2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio. Kadangi apeliacinis skundas netenkinamas, todėl yra pagrindas iš apelianto R. B. priteisti ieškovui M. B. jo turėtas bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme (CPK 88 str. 1 d. 6 p., 98 str.). 32. Iš atsakovo pašto išlaidos valstybei nepriteistinos, kadangi jų dydis yra mažesnis už nustatytą minimalią valstybei priteistiną bylinėjimosi išlaidų sumą – 3,00 Eur (CPK 88 str. 3 p., 96 str. 6 d., Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymas Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“).

11Kauno apygardos teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu

Nutarė

12Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. liepos 25 d. sprendimą palikti nepakeistą.

13Priteisti iš atsakovo R. B. a. k. ( - ) ieškovui M. B. a. k. ( - ) 600 Eur (šešis šimtus eurų) turėtų bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.

14Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Ryšiai