Byla 2A-797-370/2019

Dėl preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine sutartimi, trečiasis asmuo – akcinė bendrovė „Citadele bankas“

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danguolės Martinavičienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Gintaro Pečiulio ir Jūratės Varanauskaitės,

2teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fileda“ apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2019 m. vasario 6 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. B2-638-273/2019 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fileda“ patikslintą ieškinį atsakovei A. S. firmai „Izotopas“, Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine sutartimi, trečiasis asmuo – akcinė bendrovė „Citadele bankas“.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I.

5Ginčo esmė

61.

7Ieškovė UAB „Fileda“ patikslintame ieškinyje teismo prašė: 1) pripažinti ieškovės ir atsakovės A. S. firmos „Izotopas“ 2017 m. gegužės 16 d. sudarytą preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį dėl pastatų, unikalūs Nr. ( - ), ( - ), ( - ), esančių ( - ), pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, pripažįstant ieškovei nuosavybės teisę į minėtus pastatus; 2) nutraukti 2012 m. kovo 20 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 9SŽM-(14.9.55.)-43 dalį dėl 0,4133 ha dalies žemės sklypo, unikalus Nr. ( - ), esančio ( - ), nuomos, kurios ribos nurodytos žemės sklypo naudojimosi plane; 3) pripažinti ieškovės nuomininkės teises į 0,4133 ha dalį žemės sklypo, unikalus Nr. ( - ), esančio ( - ), pagal pridedamą žemės sklypo naudojimosi planą, nustatant, kad ieškovės pastatams, pažymėtiems žemės sklypo naudojimosi plane indeksais ,,1(A)“, ,,1(B)“, „1 (C)“ eksploatuoti skiriama 6 499 kv. m ploto žemės sklypo dalis, susidedanti iš 5 522 kv. m dalies, žemės sklypo plane pažymėtos ,,1(A), 1 (B), 1C“, ir 977 kv. m. ploto žemės sklypo dalies, esančios 1 953 kv. m. ploto bendram naudojimui skirtoje dalyje, žemės sklypo plane pažymėtoje indeksu „1,2G“, nuomos mokestį skaičiuojant nuo 6 499 kv. m ploto; 4) priteisti ieškovei iš atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.

82.

9Ieškovė nurodė, kad ji ir atsakovė A. S. firma „Izotopas“ (jai 2018 m. kovo 21 d. iškelta bankroto byla) 2017 m. gegužės 16 d. sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir preliminarioji sutartis), kuria atsakovė įsipareigojo už 34 485 Eur ieškovei parduoti pastatus, kurių unikalūs Nr. ( - ), ( - ), ( - ), esančius ( - ) (toliau – ir pastatai). Preliminariąja sutartimi šalys taip pat įsipareigojo ne vėliau kaip 2017 m. gruodžio 1 d. sudaryti pagrindinę parduodamo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovė 2017 m. gegužės 17 d. už pastatą, unikalus Nr. ( - ), sumokėjo 21 780 Eur, už pastatą, unikalus Nr. ( - ), – 8 470 Eur, už pastatą, unikalus Nr. ( - ), – 4 235 Eur, o atsakovė pagal preliminariąją sutartį perdavė ieškovei valdyti pastatus, tačiau pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, nepaisant ieškovės prašymų, notarine tvarka sudaryta nebuvo. Esant šioms aplinkybėms ir atsakovei atsisakant sandorį įforminti notarine tvarka, ieškovė teismo prašo preliminariąją sutartį pripažinti pagrindine nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimi.

103.

11Ieškovė taip pat nurodė, kad A. S. firma „Izotopas“ ir Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – ir NŽT) 2012 m. kovo 20 d. sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 9SŽN-(14.9.55.)-43, kuria A. S. firma „Izotopas“ išsinuomojo 1,5723 ha ploto žemės sklypą (kadastrinis Nr. ( - ), unikalus Nr. ( - )), esantį ( - ). Teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga statiniams eksploatuoti, taip pat teisė ją nuomoti ar pirkti naujajam statinių savininkui pereina kartu (tuo pačiu momentu) su nuosavybės teisėmis, todėl ieškovė parengė žemės sklypo naudojimosi prie pastatų planą, kuriam NŽT Kėdainių skyrius 2018 m. spalio 12 d. raštu „Dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos Nr. 9SD-3873-(14.9.104)“ pritarė.

124.

13Ieškovė pažymėjo, kad žemės nuomos teisė 2016 m. birželio 23 d. sutartinės hipotekos sutartimi (notarinio registro Nr. ( - )) įkeista bankui AB „Citadele“. Nepaisant to, ieškovės teigimu, narinėjamu atveju nėra reikalingas banko AB „Citadele“ sutikimas dėl leidimo perleisti nuomininkės teises pagal 2012 m. kovo 20 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 9SŽM-(14.9.55.)-43 pagal pridedamą žemės sklypo naudojimosi planą, nes pardavus bankui įkeistą atsakovės nekilnojamąjį turtą, bus patenkintas AB „Citadede“ reikalavimas ir baigsis žemės nuomos teisės įkeitimas.

145.

15Atsakovė NŽT prašė patikslintą ieškinį atmesti. Pažymėjo, kad A. S. firma „Izotopas“ 2018 m. rugsėjo 24 d. raštu Nr. 18-S-0924 „Dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos“ pateikė NŽT Kėdainių skyriui žemės sklypo naudojimosi planą ir nurodė, kad, kreditoriams pritarus, ginčo pastatai bus parduoti ieškovei, o bankroto administratorė kreipsis į NŽT dėl sutikimo parduoti pastatus, į kuriuos pretenduoja ieškovė, tačiau NŽT Kėdainių skyrius neturi informacijos apie kreditorių susirinkimo priimtą nutarimą dėl pastatų pardavimo, taip pat duomenų, kad bankroto administratorė būtų kreipusis į NŽT Kėdainių skyrių dėl sutikimo parduoti pastatus, esančius valstybinėje žemėje, ir valstybinės žemės sklypo dalies, reikalingos parduodamiems pastatams eksploatuoti.

166.

17NŽT taip pat pažymėjo, kad pagal preliminariosios sutarties 9 punktą pardavėja (atsakovė) įsipareigojo parašyti įgaliojimą pirkėjai (ieškovei) dėl žemės, esančios po pastatais, dokumentų tvarkymo. Ieškovei pačiai nesikreipus į NŽT ir nepasinaudojus savo teise inicijuoti rašytinės nuomos sutarties sudarymą, NŽT įsitikinimu, nėra pagrindo įpareigoti atsakovę sudaryti valstybinės žemės sklypo dalies nuomos sutartį.

187.

19Atsakovės A. S. firmos „Izotopas“ bankroto administratorė A. G. rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad paskutinis ieškinio patikslinimas buvo paruoštas remiantis žemės sklypo dalių priskyrimo planu, kuriam pritarė NŽT ir atsakovės kreditoriai. NŽT pakeitė savo poziciją ir nurodė, kad žemės sklypo dalių priskyrimo planas, kuriam NŽT buvo pritarusi ir kurio pagrindu buvo patikslintas ieškinys, negali būti įgyvendintas dėl šių priežasčių: 1) jeigu ieškovė įgis nuosavybės teisę į stoginę, kurios unikalus Nr. ( - ), ieškovei teisė nuomos pagrindais naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi negali būti suteikta ne aukciono tvarka; žemės naudojimo klausimas galėtų būti sprendžiamas žemės servituto pagalba; 2) jeigu ieškovė įgis nuosavybės teisę į nebaigtą statyti statinį, kurio unikalus Nr. ( - ), ieškovei teisė nuomos pagrindais naudotis žemės sklypo dalimi negalės būti suteikta ne aukciono tvarka, nes nebaigtas statyti statinys negali būti naudojamas pagal paskirtį; klausimas dėl šiam statiniui žemės sklypo dalies priskyrimo ne aukciono tvarka svarstytinas užbaigus šio statinio statybą; 3) jeigu ieškovė įgis nuosavybės teisę į statinį, kurio unikalus Nr. ( - ), nėra kliūčių be aukciono suteikti ieškovei teisę nuomos pagrindais naudotis žemės sklypo dalimi neteismine tvarka, nustačius reikalingą statiniui eksploatuoti žemės sklypo dalį. Neišsprendus žemės dalių, priskirtinių ginčo statiniams, dydžio ir (ar) naudojimo klausimų, teismo sprendimas dėl sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties negalimas dėl CK 6.394 straipsnio 1 dalies nuostatų, taip pat kad gali būti patenkinta tik ieškinio dalis dėl statinio, kurio unikalus Nr. ( - ), teisme (ar taikos sutartyje) nustačius reikalingą statiniui eksploatuoti žemės sklypo dalį.

208.

21Administratorė pažymėjo, kad bylos nagrinėjimas užsitęsė dėl NŽT veiksmų. Bylos eigoje administratorė nurodė, kad išsprendus žemės sklypo dalių priskyrimo prie ginčo statinių klausimus, nebūtų kliūčių ginčą išspręsti taikiai. Dėl to, ieškovė paruošė ir suderino su NŽT ir atsakovės bankroto administratore žemės sklypo naudojimosi tvarką prie pastatų, ir atitinkamai pakoregavo ieškinį bei parengė taikos sutartį. Jeigu NŽT ruošiant minėtą žemės naudojimo planą, nurodytų kliūtis priskirti žemės sklypo dalis statiniams Nr. ( - ), Nr. ( - ), akivaizdu, kad ieškovė pateiktų kitokią patikslinto ieškinio ir taikos sutarties redakciją ir byla jau būtų išnagrinėta.

22II.

23Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

249.

25Kauno apygardos teismas 2019 m. vasario 6 d. sprendimu ieškovės ieškinį atmetė.

2610.

27Teismas, įvertinęs preliminariosios sutarties nuostatas, sprendė, kad šalys aiškiai susitarė ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, t. y. numatė, kad pastatų pirkimo–pardavimo sutartis bus pasirašyta pas notarą; šalys sulygo konkretų terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, konkrečią kainą; aptarė negalimumą ją keisti; susitarė dėl sutarties formos bei atsakomybės pažeidus preliminariąją sutartį. Teismo vertinimu, tokios sutarties nuostatos atitinka preliminariajai sutarčiai keliamus formos ir turinio reikalavimus (CK 6.165 straipsnis, 6.193 straipsnis). Teismas pažymėjo, kad aplinkybė, jog pagal preliminariąją sutartį pirkėja (ieškovė) sumokėjo visą sutartų ateityje pirkti pastatų kainą, nepaneigia šios sutarties kvalifikavimo kaip preliminariosios.

2811.

29Teismas, byloje nustatęs, kad atsakovė A. S. firma „Izotopas“ ir NŽT 2012 m. kovo 20 d. sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 9SŽN-(14.9.55.)-43, kuria firma „Izotopas“ išsinuomojo 1,5723 ha ploto žemės sklypą (kadastrinis Nr. ( - ), unikalus Nr. ( - )), esantį ( - ), taip pat kad firma „Izotopas“ žemės nuomos teisę 2016 m. birželio 23 d. hipotekos sutartimi (notarinio registro Nr. ( - )) įkeitė bankui AB „Citadele“, konstatavo, jog be įkaito turėtojo sutikimo negali būti sprendžiama dėl žemės nuomos teisės.

3012.

31Teismas pažymėjo, kad nors pagal preliminariosios sutarties 9 punktą atsakovė firma „Izotopas“ įsipareigojo parašyti įgaliojimą pirkėjai (ieškovei) dėl žemės, esančios po šiais pastatais, dokumentų sutvarkymo, tačiau į bylą toks įgaliojimas pateiktas nebuvo, taip pat iki 2017 m. gruodžio 1 d. (t. y. iki šalių numatyto termino sudaryti parduodamo turto pirkimo–pardavimo sutartį) nebuvo sprendžiama dėl žemės sklypo naudojimo (tik iškėlus bylą teisme ieškovė kreipėsi į NŽT Kėdainių skyrių dėl žemės sklypo naudojimo). NŽT 2019 m. sausio 8 d. rašte (2019 m. sausio 14 d. dok. Nr. 1219) nurodė valstybinės žemės nuomos tvarką pagal Žemės įstatymo ir Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisykles, taip pat, kad žemės sklype (kadastro Nr. ( - )) esantis sandėlis (unikalus Nr. ( - )) yra nebaigtas statyti (baigtumo procentas – 54), todėl sprendžiant klausimą dėl šio pastato eksploatavimo ieškovė UAB „Fileda“ turėtų pateikti dokumentus, pagrindžiančius teisę vykdyti (tęsti) nebaigto statyti sandėlio statybos darbus bei UAB „Fileda“ ketinimą užsiimti su šio statinio naudojimu susijusia ūkine veikla ir tik tuomet būtų sprendžiama dėl atitinkamos žemės sklypo dalies nuomos.

3213.

33Teismas taip pat pažymėjo, kad pagal CK 6.396 straipsnio 1 dalį nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą, kurį pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui, taip pat nurodyta to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba parduodamo nekilnojamojo daikto vieta kitame nekilnojamajame daikte. Jeigu sutartyje šio straipsnio 1 dalyje nurodytų duomenų nėra, tai sutartis negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta – negalioja. Nagrinėjamu atveju teismas iš sutarties sąlygų nenustatė, kad joje būtų nurodytas parduodamų pastatų atitinkamas žemės sklypas.

3414.

35Teismas, apibendrindamas aukščiau nustatytas aplinkybes, konstatavo, kad šalių sudaryta sutartis kvalifikuotina kaip preliminarioji sutartis su visais iš tokios rūšies sutarties kylančiais teisiniais padariniais, o nustačius, kad šalis siejo ikisutartiniai santykiai, sprendė nesant pagrindo sutarties kvalifikuoti kaip pagrindinės nekilnojamojo turto pardavimo sutarties, nes ji neatitiko nekilnojamojo daikto sutarties formai ir turiniui keliamų reikalavimų (CK 6.305, 6.393, 6.396 ir kiti straipsniai). Atsižvelgiant į tai, teismas ieškinio reikalavimą preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį pripažinti pagrindine atmetė kaip nepagrįstą.

3615.

37Teismas pažymėjo, kad nepripažinus preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties pagrindine sutartimi, nėra pagrindo tenkinti ir kitų ieškinio reikalavimų, t. y. nutraukti valstybinės žemės sklypo 0,4133 ha dalies, unikalus Nr. ( - ), nuomos sutartį, pripažinti ieškovei nuomininkės teises į žemės sklypą bei nustatyti žemės sklypo naudojimo tvarką.

38III.

39Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

4016.

41Apeliaciniame skunde ieškovė UAB „Fileda“ teismo prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2019 m. vasario 6 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės patikslintą ieškinį tenkinti visiškai, pažymėdama, kad jai 2019 m. kovo 4 d. atsisakius dalies patikslinto ieškinio reikalavimų, palaikomas tik tas reikalavimas, kuriuo prašyta preliminariąją sutartį pripažinti pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi; priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais pagrindiniais argumentais:

4216.1.

43Šalių sudaryta preliminarioji sutartis atitinka CK 6.305 straipsnio, reglamentuojančio pirkimo–pardavimo sutartį, nuostatas, išskyrus tai, kad sandoris nebuvo įformintas notarine tvarka dėl atsakovės A. S. firmos „Izotopas“ vengimo sudaryti sandorį notarine tvarka, o vėliau – ir dėl šiai bendrovei iškeltos bankroto bylos. Aplinkybę, kad abi sutarties šalys pripažįsta, jog pastatų nuosavybės teisė priklauso ieškovei, patvirtina ir šalių elgesys, teismui pateikiant tvirtinti taikos sutartį.

4416.2.

45Teismas, atmesdamas patikslintą ieškinį, nepagrįstai nesivadovavo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojama praktika tokio pobūdžio bylose, kurioje kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie jau yra pirkimo–pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis), o teismo pripažinimas šalis sudarius pirkimo–pardavimo sutartį, iš esmės reiškia ir reikalaujamą sutarties formą, kaip būtiną nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo elementą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-61/2012; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015).

4616.3.

47Nagrinėjamu atveju egzistuoja visos kasacinio teismo praktikoje išskiriamos sąlygos tam, kad būtų galima preliminariąją sutartį pripažinti galiojančia pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį ir pripažinti pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi: preliminarioji sutartis yra dvišalis sandoris, pasirašytas ieškovės ir atsakovės; ieškovė visiškai įvykdė sandorį (sumokėjo visą kainą už perkamus pastatus, juos perėmė ir valdo); atsakovė vengė preliminariąją sutartį įforminti notarine tvarka.

4816.4.

49Nesutiktina su teismo motyvu, kad be banko AB „Citadele“, kaip įkaito turėtojo, sutikimo negali būti sprendžiama dėl žemės nuomos teisės. Pirma, bankas, šioje byloje dalyvaudamas trečiuoju asmeniu, neišreiškė nesutikimo, kad žemės nuomos teisė būtų perleista ieškovei, o atsakovės kreditorių susirinkime – pritarė taikos sutarties šioje byloje sudarymui, t. y. neprieštaravo dėl žemės nuomos teisės perleidimo. Antra, banko sutikimas dėl leidimo perleisti nuomininkės teises pagal 2012 m. kovo 20 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 9SŽM-(14.9.55)-43 nėra reikalingas, atsižvelgiant į tai, kad atsakovė A. S. firma „Izotopas“ yra bankrutuojanti įmonė, kurios turtas bus parduotas iš varžytynių ir tokiu būdu patenkintas banko reikalavimas, ir, atitinkamai, baigsis žemės nuomos teisės įkeitimas.

5016.5.

51Teismas sprendime deklaratyviai rėmėsi CK 6.396 straipsniu, iš teismo motyvų nėra aišku, kokių dokumentų faktiškai būtų reikėję tam, kad sandorį būtų galima sudaryti notarine tvarka.

5216.6.

53Teismas nesiaiškino aplinkybių, kada būtinas NŽT sutikimas, siekiant parduoti nekilnojamąjį turtą, o kada jis nereikalingas. Nagrinėjamu atveju nėra jokių kliūčių preliminariąją sutartį pripažinti pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, atsižvelgiant į tai, kad NŽT ginčo situacijoje apskritai negali duoti jokio sutikimo dėl ginčo pastatų perleidimo ieškovei, nes pastatai yra suformuotame 1,5723 ha valstybinės žemės sklype (NŽT Kėdainių skyriaus nuostatų 4.1.15 punktas).

5416.7.

55Aplinkybę, kad preliminarioji sutartis galėtų būti tvirtinama notarine tvarka ir be NŽT sutikimo, patvirtina po teismo sprendimo byloje priėmimo ieškovės iš NŽT 2019 m. vasario 27 d. gautas atsakymas, kuriame nurodyta, kad visų pirma teisme turėtų būti išspręstas ginčas dėl statinių ir tik tada teisės aktų nustatyta tvarka būtų sprendžiamas klausimas dėl valstybinės žemės nuomos.

5617.

57Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė bankrutuojanti A. S. firma „Izotopas“, atstovaujama bankroto administratorės, teismo prašo skundą atmesti. Atsiliepime į apeliacinį skundą pakartojamos 2019 m. NŽT rašte nurodytos priežastys, dėl kurių negali būti įgyvendintas žemės sklypo dalių priskyrimo planas (žr. į šios nutarties 7 punktą), taip pat NŽT pozicija, kad neišsprendus žemės dalių, priskirtinų ginčo statiniams, dydžio ir (ar) naudojimo klausimų, teismo sprendimas dėl pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo negalimas atsižvelgiant į CK 6.394 straipsnio 1 dalies nuostatas. Atsakovė pažymi, kad tokia išvada neprieštarauja NŽT rašte nurodytai aplinkybei, jog valstybinės žemės naudojimo teisiniai santykiai yra administracinio pobūdžio, taip pat nurodo, kad ieškovės pareiškimas dėl dalies ieškinio reikalavimų atsisakymo, pareikštas po teismo sprendimo priėmimo, kuriuo ieškinys atmestas, jokių teisinių padarinių nesukelia.

5818.

59Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė NŽT, atsižvelgdama į ieškovės 2019 m. kovo 4 d. teismui pateiktą pareiškimą dėl dalies patikslinto ieškinio reikalavimų atsisakymo NŽT atžvilgiu ir jame nurodyto prašymo NŽT byloje nelaikyti atsakove, teismo prašo sprendimą byloje priimti teismo nuožiūra, nedalyvaujant NŽT.

60Teisėjų kolegija

konstatuoja:

61IV.

62Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

6319.

64Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinių skundų faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniuose skunduose nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundų ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis). Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija patikrina pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą pagal apeliaciniuose skunduose nustatytas ribas.

65Dėl atsisakymo dalies ieškinio reikalavimų

6620.

67Po skundžiamo sprendimo priėmimo ieškovė pareiškė atsisakymą ieškinio reikalavimų dalies – dėl 2012 m. kovo 20 d. valstybinės žemės nuomos sutarties dalies nutraukimo ir nuomos teisių pripažinimo; prašo NŽT nebelaikyti atsakove, o trečiuoju asmeniu. Nurodė, kad jai yra žinomos procesinės ieškinio dalies atsisakymo pasekmės (CPK 294 straipsnio 2 dalis).

6821.

69Pagal CPK 140 straipsnio 1 dalį bet kurioje proceso stadijoje ieškovas turi teisę raštu ar žodžiu pareikšti teismui, kad jis atsisako ieškinio. Pagal CPK 293 straipsnio 4 punktą byla nutraukiama, jeigu ieškovas atsisako ieškinio ir atsisakymą teismas priima.

7022.

71Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovės pateiktas atsisakymas dalies ieškinio reikalavimų neprieštarauja imperatyvioms įstatymų nuostatoms bei viešajam interesui ir nepažeidžia asmenų teisių ir teisėtų interesų, ieškovei yra žinomos ieškinio atsisakymo pasekmės (CPK 293 straipsnio 4 punktas, 294 straipsnio 2 punktas). Atsižvelgus į tai, ieškovės atsisakymas ieškinio dalies dėl 2012 m. kovo 20 d. valstybinės žemės nuomos sutarties dalies nutraukimo ir nuomos teisių pripažinimo priimtinas, Kauno apygardos teismo 2019 m. vasario 6 d. sprendimo dalis, kuria atmestas ieškinio reikalavimas dėl nurodytos valstybinės žemės nuomos sutarties dalies nutraukimo ir nuomos teisių pripažinimo, naikintina ir ši civilinės bylos dalis nutrauktina (CPK 326 straipsnio 1 dalies 5 punktas).

7223.

73Tai pat, teisėjų kolegija, atsižvelgusi į nutarties 22 p. nurodytą procesinį sprendimą, plačiau nepasisako dėl apeliantės argumentų, susijusių su banko AB „Citadele“ sutikimu dėl žemės nuomos teisių perleidimo.

74Dėl preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties kvalifikavimo pagrindine sutartimi

7524.

76Apeliaciniame skunde ieškovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo vertinimu ir padaryta išvada, jog ginčo sutartis kvalifikuotina kaip preliminarioji sutartis, o ne kaip pagrindinė nekilnojamojo turto–pirkimo sutartis. Ieškovės vertinimu, priešingai nei sprendė teismas, ginčo sutartis atitinka nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties formai ir turiniui keliamus reikalavimus, išskyrus tai, kad sutartis dėl atsakovės kaltės neįforminta notarine tvarka (CK 6.305, 6.393, 6.396 straipsniai). Ieškovė pažymi, kad pirmosios instancijos teismas, atsisakydamas pripažinti preliminariąją sutartį pagrindine, nesivadovavo ginčo klausimui spręsti aktualia kasacinio teismo praktika; neįvertino, jog preliminarioji sutartis šiuo atveju gali būti tvirtinama notarine tvarka ir be NŽT sutikimo, o banko AB „Citadele“, kaip įkaito turėtojo, sutikimo dėl žemės nuomos teisės taip pat nereikia, nors jis ir neišreiškė nepritarimo dėl žemės nuomos teisės perleidimo.

7725.

78Pagal CK 6.165 straipsnio 1 dalį preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Šio straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Šio straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pagal šio straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Taigi, pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą išskirtini tokie šios sutarties bruožai: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-440-219/2018).

7926.

80Apibrėžiant pirkimo–pardavimo sutarties sąvoką, CK 6.305 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, jog pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį laikoma, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas–pardavimas. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notarinės formos (CK 6.393 straipsnio 1 dalis). Kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 straipsnio 3 dalis). CK 1.93 straipsnio 4 dalis yra tiesiogiai susijusi su šios CK 6.309 straipsnio 3 dalies normos taikymu ir nustato, jog, jeigu viena iš sandorio šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu; šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia.

8127.

82Atsižvelgiant tiek į teisinį reglamentavimą, tiek į kasacinio teismo praktiką, preliminarioji sutartis nuo pagrindinės iš esmės skiriasi savo turiniu. Sprendžiant klausimą dėl šių sutarčių atskyrimo, lemiamas veiksnys yra šalių valia – aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Nustatant tikrąją tam tikros sutarties šalių valią, taikytinos sutarčių aiškinimo taisyklės, įtvirtintos CK 6.193-6.195 straipsniuose ir suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).

8328.

84Bylos duomenimis, apeliantė (pardavėja) ir atsakovė (pirkėja) 2017 m. gegužės 16 d. sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, kurios 1 punktu ieškovė įsipareigojo parduoti, o atsakovė pirkti tris pastatus. Sutarties 4 punktu šalys susitarė ne vėliau kaip iki 2017 m. gruodžio 1 d. sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį pas notarą; 2 punktu susitarė, kad pirkėja iki pirkimo–pardavimo sutarties pas notarą sudarymo sumokės pardavėjai už pastatus bendrai 34 485 Eur; 10 punktu šalys susitarė, jog pasirašius šią sutartį, pardavėja leidžia pirkėjai naudotis pastatais; 8 punktu pardavėja, jai nevykdant šio susitarimo, įsipareigojo sumokėti pirkėjai baudą, lygią dvigubai gautai sumai.

8529.

86Teisėjų kolegija, įvertinusi aptartas šalių sudarytos sutarties sąlygas, neturi pagrindo nepritarti pirmosios instancijos teismo išvadai, jog iš esmės ši šalių sudaryta sutartis atitinka preliminariosios sutarties formai ir turiniui keliamus reikalavimus – susitarta dėl konkretaus termino sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, sutartis rašytinė, aptartos sąlygos dėl pastatų kainos, apmokėjimo, sutarties nevykdymo pasekmės.

8730.

88Apeliantė akcentuoja tai, jog atsakovei yra sumokėjusi visą sutartą pastatų kainą, be to, naudojasi pastatais. Į bylą pateiktos PVM sąskaitos–faktūros, kasos pajamų orderiai patvirtina, kad apeliantė 2017 m. gegužės 17 d. sumokėjo visą sutartyje nurodytą kainą, t. y. 34 485 Eur (21 780 Eur už pastatą, unikalus Nr. ( - ), 8 470 Eur už pastatą, unikalus Nr. ( - ), 4 235 Eur už pastatą, unikalus Nr. ( - )). Tačiau, kaip teisingai pažymėjo ir pirmosios instancijos teismas, šios aplinkybės savaime nesudaro pagrindo šalių sudarytą sutartį kvalifikuoti pagrindine nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimi. Avanso mokėjimas pagal preliminariąją sutartį neprieštarauja imperatyvams, įskaitant ir CK 6.165 straipsnio 1 dalį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61/2012). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne vienoje byloje yra pažymėjęs, kad, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leistų teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai, tačiau tai nereiškia, kad visais atvejais, kai sutarties objektas perduodamas, o kaina už jį sumokama, gali ir turi būti kvalifikuojama, jog buvo sudaryta pagrindinė sutartis. Svarbu tinkamai nustatyti ir įvertinti kiekvieno konkretaus ginčo faktines aplinkybes, pagal kurias galima spręsti apie tikrąją sutarties šalių valią sudarant konkretų susitarimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015, ir kt.).

8931.

90Nagrinėjamu atveju, nustačius, jog ginčo sutartimi susitartu terminu (iki 2017 m. gruodžio 1 d.) šalys nesudarė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties pas notarą, t. y. nesudarė pagrindinės sutarties, remiantis CK 6.165 straipsnio 5 dalimi laikytina, kad šalių prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigė. Taigi skundžiamu sprendimu pagrįstai šalių sudaryta ginčo sutartis kvalifikuota preliminariąja sutartimi.

9132.

92Be to, kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, tai, kad šalių ginčo sutartyje nėra nurodyti duomenys apie pastatų vietą žemės sklype, nors CK 6.396 straipsnyje įtvirtinta tokia pareiga siekiant nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį patvirtinti pas notarą, taip pat sudaro pagrindą ginčo sutartį laikyti preliminariąja. Nors sutartyje yra nurodyti pastatų unikalūs numeriai bei adresas, tačiau nėra duomenų apie žemės sklypą nurodytu adresu, taip pat nenurodyta pastatų vieta žemės sklype (Nekilnojamojo turto registro duomenimis, šiame žemės sklype, be nurodytų ginčo sutartyje, yra daugiau statinių).

9333.

94Pasisakydama dėl apeliantės argumento, jog NŽT sutikimas parduodant statinius nėra reikalingas, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad pagal CK 6.394 straipsnio 1 dalį pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartimi pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms; kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.

9534.

96Nepaisant to, jog NŽT 2019 m. vasario 27 d. raštu Nr. 91D-610-(14.9.104) nurodė, jog jos sutikimo pastatams parduoti nereikia, tačiau atitinkami veiksmai teisės aktų nustatyta tvarka perleidžiant nuomos teises į žemės sklypą turi būti atlikti – pakeista valstybinės žemės nuomos sutartis (Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260, 45 punktas). Iš ginčo sutarties 9 punkto matyti, kad atsakovė turėjo suteikti apeliantei įgaliojimą dėl žemės, esančios po parduodamais pastatais, sutvarkymo. Tačiau, ką akcentavo ir pirmosios instancijos teismas, bylos duomenys nepatvirtina, kad toks įgaliojimas nustatytu terminu buvo išduotas apeliantei ir, kad ši iki šalių sutarto termino pirkimo–pardavimo sutarčiai pas notarą sudaryti ėmėsi veiksmų dėl žemės nuomos teisių perleidimo. Nurodyta aplinkybė, be kitų aukščiau nurodytų, taip pat sudaro pagrindą spręsti apie tikrąją šalių valią sudarant ginčo sutartį. Kitaip tariant, tai, jog šalių nustatytu terminu apeliantei nebuvo išduotas minėtas įgaliojimas, nebuvo sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis pas notarą, atsižvelgiant į nurodytų aplinkybių pagrindu kylančius teisinius padarinius, leidžia spręsti, jog ginčo sutartis yra preliminarioji, o ne pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.305, 6.393, 6.396 ir kiti straipsniai).

9735.

98Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta bei įvertinusi šalių pateiktuose procesiniuose dokumentuose nurodytus argumentus, byloje esančius įrodymus, teisėjų kolegija, sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, tinkamai įvertino bylai reikšmingas faktines aplinkybes, rėmėsi aktualiu teisiniu reglamentavimu bei teismų praktika, todėl pagrįstai atmetė reikalavimą pripažinti ginčo sutartį pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, todėl ši skundžiamo sprendimo dalis paliktina nepakeista (CPK 185 straipsnis, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

99Dėl bylinėjimosi išlaidų

10036.

101Apeliantė apeliaciniame skunde prašė priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas, tačiau teisėjų kolegijai atmetus apeliacinį skundą, bylinėjimosi išlaidų atlyginimo atsakovei apeliacinės instancijos teisme klausimas nesprendžiamas. Kitos procese dalyvaujančios šalys prašymų dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo nepareiškė (CPK 93, 98 straipsniai).

102Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 293 straipsnio 4 punktu, 325–333 straipsniais,

Nutarė

103priimti ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fileda“ atsisakymą ieškinio dalies dėl reikalavimo nutraukti 2012 m. kovo 20 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 9SŽM-(14.9.55.)-43 dalį ir pripažinti ieškovės nuomininkės teises į 0,4133 ha dalį žemės sklypo, unikalus Nr. ( - ) pagal pridedamą žemės sklypo naudojimosi planą, panaikinti Kauno apygardos teismo 2019 m. vasario 6 d. sprendimo dalį, kuria nurodyti ieškinio reikalavimai atmesti, ir šią civilinės bylos dalį nutraukti.

104Kitą Kauno apygardos teismo 2019 m. vasario 6 d. sprendimo dalį palikti nepakeistą.