Byla 2-456-555/2008
Dėl viešo aukciono organizavimo, protokolo, nuomos sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia, dėl leidimo atlikti darbus

1Kauno apygardos teismo teisėjas Egidijus Tamašauskas, sekretoriaujant Diletai Liudžiuvienei, dalyvaujant ieškovo atstovams Virginijui Puskunigiui, advokatui Rimgaudui Černiui, atsakovo VĮ Valstybės turo fondas atstovei Eglei Gudonienei, UAB „Factus dominus“ atstovui Kęstučiui Tarnauskui viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo V. Puskunigio firmos „Arbor Vitae“ ieškinį atsakovams VĮ valstybės turto fondas, UAB „Factus dominus“, tretysis asmuo Kauno augalų veislių tyrimo stotis dėl viešo aukciono organizavimo, protokolo, nuomos sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia, dėl leidimo atlikti darbus

2Teismas, išnagrinėjęs bylą,

Nustatė

4ieškovas V. Puskunigio firma „Arbor Vitae“ patikslintu ieškiniu prašo:

51.1. pripažinti 2007-05-04 Informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. ( - ) paskelbtą viešą aukcioną dėl statinių adresu ( - ) taip pat žemes sklypo (unikalus Nr. ( - ) ) neteisėtu ir jį panaikinti, ir įpareigoti VĮ Valstybės turto fondas pradėti tiesiogines derybas su V. Puskunigio firma „Arbor Vitae" dėl statinių adresu ( - ) ), taip pat žemes sklypo (unikalus Nr. ( - ) )pardavimo ir įpareigoti VĮ Valstybės turto fondas įvertinti V. Puskunigio firmos ,,Arbor Vitae" investuotų lėšų į šiuos statinius dydį pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997-12-18 nutarimą Nr. 1427 objekto parengimo privatizuoti tikslu;

61.2. panaikinti 2007-06-22 privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą Nr. ( - ) , pagal kurį UAB „Factus dominus" pripažinta VĮ Valstybės turto fondas rengto viešo aukciono dėl privatizavimo objekto ( - ) ir šiems objektams priskirto 1,5117 ha žemės sklypo ( - ) laimėtoju;

71.3. pripažinti 2002-07-11 V. Puskunigio firmos „Arbor Vitae" ir VĮ Valstybės turto fondo ilgalaikio materialaus turto nuomos sutarties 6 p. sąlygą „bet ne ilgiau kaip iki nuosavybės teisės į išnuomotą turtą perėjimo kitam asmeniui", 13.3, 13.4 p. negaliojančiais;

81.4. leisti V. Puskunigio firmai „Arbor Vitae" atlikti ( - ) rekonstrukciją.

9Ieškinyje nurodė, kad 2002 m. liepos 11 d. sudarė nuomos sutartį dėl naudojimosi statiniais adresu ( - ) t.y. karvide su pieno bloku, trimis veršidžių pastatais bei daržine. Išnuomotiems statiniams perėjus VĮ Valstybės turto fondo žinion (išskyrus daržinę, kuri pagal tą pačią Nuomos sutartį nuomojama iš Kauno augalų veislių tyrimo stoties, nes VĮ Valstybės turto fondui neperduota), 2003-02-28 buvo pasirašytas Nuomos sutarties pakeitimas. Statiniai buvo išnuomoti už mažą kainą, nes jie nebuvo tinkami naudoti apskritai kaip statiniai. Šalys planavo nuomotojo lėšomis iš esmės rekonstruoti statinius (Nuomos sutarties 8.2 p.) ir juos pritaikyti nuomininko veiklai — žirgų (gyvulių) auginimui (Nuomos sutarties 1.3 p.). Statinių būklė ir netinkamumas jų naudoti aprašytas ir užfiksuotas šalių pasirašytame 2002-07-18 pastatų perdavimo priėmimo akte. Nuomotojas buvo valstybinė įstaiga ir turėjo ribotas galimybes gauti lėšų rekonstruoti statinius, todėl ieškovas sutiko tvarkyti juos savo lėšomis. Nuomotojas ieškovą nukreipė pas savo steigėją - Žemės ūkio ministeriją, kuri 2003-02-12 raštu patenkino ieškovo 2003-02-04 prašymą ir davė sutikimą rekonstruoti jo lėšomis su sąlyga, kad įdėtos lėšos nebus įskaitytos įį nuompinigius. Norint gauti leidimą rekonstrukcijai (leidimą statybai), būtina pateikti žemės sklypo nuosavybės teisę ar kitą valdymo ir naudojimo teisę patvirtinančius dokumentus, t.y. arba nuosavybės pažymėjimą arba nuomos sutartį, o su ieškovu jokia žemės nuomos sutartis nebuvo sudaryta, nes paaiškėjo, kad žemės sklypas prie statinių nėra suformuotas. Tai patvirtina ir 2003-03-21 apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių įregistravimo pažymėjimas. Esant tokioms aplinkybėms, ieškovas atliko tik tuos rekonstrukcijos darbus, kuriems atskiras leidimas nereikalingas (t.y. atstatė pastatą). Pagal 2002-12-31, 2003-12-31 (Nr. 2 ir Nr. 3), 2004-11-30, 2005-12-30 aktus atliktų investicijų suma – 83 910 Lt - žymiai viršijo tuo metu buvusią žemes sklypo ir statinių vertę. Ieškovas, suderinęs su VĮ Valstybės turto fondu, nusprendė savo lėšomis sutvarkyti žemės dokumentus ir atlikti dalį statinių rekonstrukcijos darbų, kadangi jam buvo pažadėta ir Nuomos sutartimi užtikrinta, kad toliau galės vystyti veiklą išnuomotuose statiniuose, o privatizuojant statinius, bus sudarytos sąlygos pirmenybės teise įgyti juos teisės aktų numatyta tvarka. Nežiūrint atliktų darbų, statiniai vis dar nebuvo pilnai atstatyti, tinkami vykdyti ieškovo veiklai — žirgų auginimui ir laikymui, nors pati vieta buvo viena iš ne daugelių ir praktiškai regione vienintelė, kurią būtų galima pasinaudoti tokiai specifinei veiklai. Dėl šios priežasties ginčo objektas turi ypatingą reikšmę ieškovui. Kauno rajono savivaldybes administracijos direktoriaus 2003-07-18 įsakymu Nr. 622 dėl žemės sklypo ribų specialiojo plano rengimo ieškovas buvo paskirtas pagal susitarimą su VĮ Valstybės turto fondu išnuomotų statinių žemės sklypo specialiojo planavimo organizatoriumi (finansuotoju). Žemės sklypo formavimo darbai ieškovo sąskaitą ir pastangomis baigti 2003 m. pabaigoje. Žemės sklypo dokumentaciją ieškovas perdavė VĮ Valstybės turto fondui, kuris ir turėjo teisę registruoti duomenis Nekilnojamojo turto registre, tačiau žemės sklypo duomenis įregistravo tik 2006-12-11. Pasikeitus aplinkybėms (VĮ Valstybės turto fondą įregistravus statinių valdytoju), ankstesnis Žemės ūkio ministerijos leidimas tolimesnei rekonstrukcijai nebetiko, todėl ieškovas pradėjo rūpintis VĮ Valstybės turto fondo leidimu atlikti rekonstrukcijos darbus. Dėl žemės nuomos sutarties pasirašymo, kas būtina gauti leidimą rekonstrukcijai, taip pat reikėjo VĮ Valstybės turto fondo leidimo (tarpininkavimo). Ieškovas 2005-08-22 raštu kreipėsi į VĮ Valstybės turto fondą su prašymu duoti leidimą rekonstrukcijos darbams, nes statinių būklė pasidarė pavojinga naudoti bet kokiai paskirčiai, be to, atsirado grėsmė, kad bus sunaikinti pagerinimai, anksčiau padaryti ieškovo sąskaita. VĮ Valstybės turto fondas 2005-10-25 ir 2005-09-15 raštais informavo ieškovą, kad leidimo rekonstrukcijai neduos ir net nesvarstys klausimo dėl ieškovo įdėtų lėšų atlyginimo. Tais pačiais raštais ieškovas buvo informuotas, kad statiniai rengiami privatizavimui ir taip duota suprasti, kad bus sudarytos sąlygos ieškovui pirmenybės teise įsigyti statinius teisės aktų nustatyta tvarka - žodžiu buvo paaiškinta, kaip nuomininkui pagerinusiam statinių būklę. Tokią galimybę numatė ir numato Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 str. 5 d. Atsižvelgiant į tai, kad leidimai rekonstrukcijai ir rekonstrukcijos darbai buvo atlikti iki 2007-03-01 įstatymo pakeitimų, taikytinos sąlygos, galiojusios iki minėtų pakeitimų. VĮ Valstybės turto fondas nesudarė sąlygų išsinuomoti žemės sklypą, netvarkė jo ir neleido tvarkyti statinių, 2007-05-11 raštu informuoja ieškovą, kad pagal Nuomos sutartį išnuomoti statiniai ir prie jų priskirtas žemės sklypas įtraukti į privatizuotinų objektų sąrašą ir jie bus parduoti viešo aukciono būdu, t.y. be jokios pirmenybės ieškovui ir be jokių įdėtų lėšų atlyginimo. Be to, VĮ Valstybes turto fondas laiko pasibaigusia Nuomos sutartį, jei išnuomoti statiniai būtų perleisti kitiems asmenims. Minėti VĮ Valstybės turto fondo sprendimai/veiksmai iš esmės pažeidžia ieškovo teises. Dėl aukciono. VĮ Valstybės turto fondas paskelbtoje informacijoje Informaciniame biuletenyje nenurodė, kad parduodami statiniai yra išnuomoti ieškovui ir taip pažeidė CK 6.321, 6.495 str. ir Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 11 str. 2 d. reikalavimus. Be to, neatskleidė informacijos (ją ignoravo) apie nuomininkui atlygintinas investicijas, nors tą numato Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 str. 13 d., Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997-12-18 nutarimas Nr. 1427 dėl privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklių patvirtinimo, VĮ Valstybės turto fondo valdybos 2002-11-29 nutarimas dėl nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu taisyklių patvirtinimo (skelbta Valstybes žinios, 2002-12-18, Nr. 119, publikacijos Nr. 5384). VĮ Valstybės turto fondas, ignoravęs nuomininko investicijų faktą - 2005-10-25 ir 2005-09-15 raštais iš viso atsisakė įvertinti nuomininko investicijas objekto privatizavimo tikslais kaip tai numato aukščiau minėti teisės aktai, dėl to parinko ir įvykdė teisės aktams prieštaraujantį ir netinkamą privatizavimo būdą - viešą aukcioną, kai tuo tarpu Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 str. numato galimybę statinių nuomininkui, investavusiam į statinius, privatizuoti turtą tiesioginių derybų būdu. Ieškovas mano, kad ginčo objekto paskelbtas aukcionas neatitinka įstatymų reikalavimų ir turi būti panaikintas, įskaitant ir jo rezultatus - 2007-06-22 privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą. Be to, kadangi viešo aukciono sutartis nebuvo suderinta ir pasirašyta nustatytais terminais, tai pagal valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo viešo aukciono būdu nuostatų 39 p. laikoma, kad viešo aukciono laimėtojas UAB „Factus dominus" atsisakė pirkti privatizavimo objektą ir kad privatizavimo objektas neparduotas, taigi, atsiranda papildomas pagrindas panaikinti 2007-06-22 privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą ir tuo pačiu patvirtinti, kad UAB „Factus dominus" neteko teisės pagal jį įsigyti ginčo objektą. Dėl investuotų lėšų ir leidimo rekonstruoti. VĮ Valstybės turto fondas 2005-10-25 ir 2005-09-15 raštais atsisakė duoti leidimus rekonstrukcijai, taip pat vertinti atliktų investicijų dydį. Pagrindas sprendimui nevertinti ieškovo investicijų dydžio buvo tas, kad asmeniškai VĮ Valstybės turto fondas nebuvo išdavęs leidimo rekonstrukcijai. Tuo tarpu CK 6.494 str. 2 d. numato, kad daiktui perėjus iš vienos valstybinės (savivaldybių) institucijos kitai, nuomos sutartis lieka galioti, t.y. pasikeičia ne nuomojamo daikto savininkas, o tik jo valdytojas. Esant tokioms sąlygoms, nuomotojui, nepriklausomai nuo jo atstovo, išlieka galioti visos ankstesnės teisės ir pareigos, įskaitant leidimus dėl rekonstrukcijos. Iš nuomotojo pusės Žemės ūkio ministerija 2003-02-12 raštu leido rekonstruoti ginčo statinius, pagal leidimą buvo atlikta statinių rekonstrukcija, todėl nėra pagrindo nesvarstyti nuomininkui atlygintinų investuotų lėšų dydžio klausimo ir tuo pačiu objektų pardavimo nuomininkui tiesioginių derybų būdu. Taip pat VĮ Valstybės turto fondo argumentai dėl atsisakymo duoti leidimą rekonstruoti, neva pasikeitus statinių savininkui Nuomos sutartis pasibaigs, nėra pagrįsti. Pagal Nuomos sutarties 13.3 p. ji pasibaigia tik tuo atveju, kai nuosavybės teisė į išnuomotą turtą pereina kitam asmeniui. Išnuomotas turtas išvardintas ir turto sąvoka pateikta Nuomos sutarties 1 p. - tai ( - ) , tačiau daržinė nėra įtraukta į privatizuojamų objektų sąrašą. Todėl pasikeitus tik dalies išnuomoto turto savininkui, Nuomos sutartis lieka galioti. Tuo pačiu pažymėtina, kad Žemės ūkio ministerija 2003-02-12 raštu leido rekonstruoti ginčo statinius būtent todėl, kad nuomotojas neišgalėjo įvykdyti savo įsipareigojimų, numatytų tiek Nuomos sutartyje (8.2 p.), tiek įstatymuose (CK 6.485, 6.492 str.) — daryti kapitalinį nuomojamo daikto remontą, užtikrinti, kad daiktą galima būtų naudoti pagal paskirtį. Jeigu nuomotojas neatlieka būtino kapitalinio remonto, nuomininkas turi teisę pats atlikti tokius remonto darbus savo lėšomis, bet nuomotojo sąskaita ir be nuomotojo ar teismo leidimo. Kadangi šiuo metu tie darbai vis dar būtini (tai nustatyta 2005-07-15 UAB "Įrąža" statinio techninės būklės tyrimo aktu Nr. 05-03/-1), tačiau juos galima atlikti tik parengus techninį projektą, pagal jį gavus leidimą statybai ir atlikus kitus formalumus. VĮ Valstybes turto fondas atsisako duoti tokį leidimą, motyvuodamas tuo, kad gali pasikeisti nuomojamo daikto savininkas, ir taip pažeidžia nuomininko teises, nes statiniai negali būti naudojami apskritai (ne tik pagal jų paskirtų), o tokiu atveju yra pagrindas konstatuoti, kad leidimą kapitaliniam remontui už VĮ Valstybės turto fondą turi teisę duoti teismas CK 6.492 str. pagrindu. Dėl nuomos sutarties pabaigos. Nuomos sutarties 13.3, 13.4 p. numatyta besąlyginė VĮ Valstybės turto fondo teisė be jokios atsakomybės jam nutraukti terminuotą nuomos sutartį dėl sąlygų, kurios Nuomos sutarties pasirašymo metu yra nenumatomos ir priklauso išimtinai nuo nuomotojo (VĮ Valstybės turto fondo) valios. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovui buvo išnuomoti statiniai tokios būklės, pagal kurią statinių iš viso negalima naudoti, VĮ Valstybės turto fondas nevykdė prisiimtų įsipareigojimų dėl kapitalinio remonto, o ieškovas buvo priverstas investuoti savo lėšas, nuomotojas turėjo dėti pastangas arba atlyginti įdėtas lėšas arba leisti nuomininkui naudotis statiniais bent jau iki nuomos termino pabaigos. Be to, nuomotojas pasinaudojo nuomininko turtu (į statinius įdėtomis lėšomis), nors neįvykdė savo įsipareigojimų, ir pasinaudodamas nesąžiningomis Nuomos sutarties sąlygomis, atima iš nuomininko (ieškovo) teisę naudotis nuomininko lėšomis pagerintu turtu praktiškai dar nepradėjus statiniais naudotis nuomos pagrindais, nes jie iki šiol nėra tinkami naudoti (nuomotojo nesutvarkyti). Nežiūrint to, nuomininkas turi mokėti nuompinigius. Ieškovo nuomone, Nuomos sutarties 6, 13.3, 13.4 p. sąlygos nėra sąžiningos, iš esmės pažeidžia šalių pusiausvyrą, todėl naikintinos CK 6.185, 6.211 str. pagrindu.

10Atsakovas VĮ Valstybės turto fondas atsiliepime į patikslintą ieškinį ir teismo posėdyje paaiškino, kad nesutinka su ieškiniu. Nurodo, jog statiniai, dėl kurių yra kilęs ginčas, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. rugpjūčio 28 d. nutarimu Nr. 1096 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1998 m. vasario 23 d. nutarimo Nr. 228 „Dėl privatizavimo objektų sąrašo patvirtinimo" pakeitimo" buvo įtraukti į privatizavimo objektų sąrašą, o VĮ Valstybės turto fondas, būdamas privatizavimo objekto valdytoju, bei vykdydamas Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymu, taip pat Valstybės turto fondo įstatymu jam pavestas funkcijas valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo srityje, nustatė teisės aktams neprieštaraujantį objekto privatizavimo būdą – viešą aukcioną, 2007-05-04 Privatizavimo komisijai pritarus objektų privatizavimo programos projektui, paskelbė visą privalomą pateikti informaciją valstybės turto fondo leidžiamame 2007 m. gegužės mėnesio Informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. 4 (340). Paskelbta informacija ne tik detaliai apibūdino privatizavimo objektą, jo privatizavimo būdą ir terminus, bet ir kitas privatizavimo sąlygas, o taip pat, kad objektas yra išnuomotas, todėl ieškovo teiginys, jog viešai paskelbtoje informacijoje apie ginčo objekto pardavimą nebuvo nurodyta, kad parduodami statiniai yra išnuomoti ieškovui, neatitinka tikrovės. Vadovaujantis Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo viešo aukciono būdu nuostatų 46 punktu dėl privalomos paskelbti informacijos apie privatizavimo objektą, privatizavimo programoje turi būti skelbiama vertės padidėjimo procentas dėl objektui pagerinti padarytų išlaidų tais atvejais, kai privatizuojami objektai, kuriems buvo padarytos šios išlaidos. Šiuo konkrečiu atveju, tokia informacija negalėjo būti skelbiama, kadangi nuomininkas neturėjo nuomotojo leidimo atlikti išnuomoto objekto pagerinimus. Remonto ir rekonstrukcijos darbus nuomininkas V. Puskunigio firma „Arbor Vitae" vykdė savavališkai, neturėdama VĮ Valstybės turto fondo sutikimo, kaip to reikalauja nuomos sutartis, todėl VĮ Valstybės turto fondas, paskelbdamas apie objekto pardavimą, nepažeidė teisės aktų, reglamentuojančių valstybės turto privatizavimą, reikalavimų kiek tai susiję su informacija apie padarytų išlaidų atlyginimą objekto privatizavimo metu, ir tokiu būdu pakankamai užtikrino daikto pirkėjo teisių realizavimą. Teigia, jog ieškovas neteisingai supranta teisės normas ir be pagrindo tvirtina, kad „UAB „Factus dominus" neteko teisės įsigyti ginčo objektą, nes Nuostatų 39 punktas reglamentuoja privatizavimo procedūras, kai dėl pirkėjo kaltės per nustatytą terminą nesuderinamas Turto fondo parengtas pirkimo - pardavimo sutarties projektas. Tokiais atvejais, kad nevilkinti privatizavimo proceso, vadovaujamasi šia norma ir laikoma, kad privatizavimo objektas neparduotas, tačiau nagrinėjamu atveju pirkimo - pardavimo sutarties projekto pasirašymas yra sustabdytas VĮ Valstybės turto fondo iniciatyva, įvertinus situaciją ir galimas pasekmes dėl prasidėjusio ir iki šiol besitęsiančio teisminio ginčo, todėl nėra jokio pagrindo teigti, kad pirkėjas atsisakė pirkti privatizavimo objektą. Ieškovas neteisingai ir nepagrįstai nurodo, kad VĮ Valstybės turto fondas nepagrįstai atsisakė atlyginti investuotas lėšas, nes vadovaujantis Civilinio kodekso 6.501 straipsnio 1 dalimi bei Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsniu (redakcija įsigaliojo 2002 m. birželio 19 d.), ieškovui nuomojusiam turtą pagal 2002 m. liepos 11 d. ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. 06-66 negali būti atlyginamos jo patirtos turto pagerinimo išlaidos. Kadangi ieškovas byloje nepateikė tinkamo nuomotojo leidimo atlikti pagerinimus, todėl darytina išvada, kad ieškovas, neturėdamas leidimo pagerinti nuomos sutarties pagrindu nuomojamas patalpas, negalėjo įvykdyti Valstybės ir savivaldybių įstatymo 17 straipsnio 5 dalyje numatytų sąlygų, kurių būtina laikytis siekiant, kad investicijos sudarytų pagrindą teisėtai tiesioginių derybų būdu įsigyti pagerintą turtą. Tokiu būdu, ieškovas neturi pagrindo reikalauti įpareigoti VĮ Valstybės turto fondą pradėti tiesiogines derybas. Dėl nuomos sutarties galiojimo laikotarpio VĮ Valstybės turto fondas mano, kad nuomininkas 2002 m. liepos ll d., sudarydamas ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. 06-66 bendru susitarimu su nuomotoju, nustatė turto nuomos terminą - ne ilgiau kaip iki nuosavybės teisės į išnuomotą turtą perėjimo kitam asmeniui, todėl įvykus nuosavybės pasikeitimui, sutarties galiojimas pasibaigs ir nuomininkas privalės grąžinti patalpas. Taip pat nurodo, jog ieškovo 2007 m. rugpjūčio 6 d. ieškinys dėl viešo aukciono pripažinimo neteisėtu ir jo panaikinimo yra pateiktas praleidus LR CK 1.125 straipsnio 3 dalyje ir Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 33 straipsnyje nustatytą terminą, todėl vadovaudamiesi LR CK 1.126 straipsnio 2 dalimi reikalauja taikyti ieškinio senaties terminą.

11Atsakovas UAB „Factus Dominus“ atsiliepimu į patikslintą ieškinį prašo jį atmesti. Nurodo, kad ginčo objektas galėtų būti privatizuojamas tiesioginių derybų, o ne viešo aukciono būdu tik tuo atveju, jei būtų įvykdytos Privatizavimo įstatymo 17 straipsnyje numatytos sąlygos, tačiau ieškovas nepateikė teismui rašytinių įrodymų, patvirtinančių, kad yra tenkinamos sąlygos, t.y. kad ieškovas turi VĮ Valstybės turto fondo leidimą ginčo statinių pagerinimo darbams atlikti, kad ieškovas, įstatymų nustatyta tvarka, turi reikalavimo teise į būtinųjų išlaidų patenkinimą ir t.t., todėl nėra teisinio pagrindo tenkinti ieškovo reikalavimą - pripažinti Ginčo objekto privatizavimo viešą aukcioną neteisėtu ir jį panaikinti bei įpareigoti VĮ Valstybės turto fondą pradėti tiesiogines derybas su ieškovu. Taip pat ieškovas yra praleidęs 1 mėnesio ieškinio senaties terminą ieškiniui dėl viešo aukciono pripažinimo neteisėtu ar jo rezultatų panaikinimo pareikšti, ir tai yra savarankiškas pagrindas ieškinį šioje dalyje atmesti. Nurodo, jog Informaciniame privatizavimo biuletenyje buvo paskelbta visa būtina informacija apie privatizuojamą objektą, tame tarpe ir kad ginčo statiniai yra išnuomoti. Be to ieškovas turėjo galimybę dalyvauti ir įsigyti ginčo objektus viešame aukcione. 2007-06-22 įvykusiame ginčo objekto privatizavimo viešame aukcione UAB „Factus Dominus" pasiūlė didžiausią kainą už privatizuojamą ginčo objektą ir 2007-06-22 privatizavimo objekto viešo aukciono protokolu Nr. 101-07 buvo pripažinta viešo aukciono laimėtoja. Todėl, UAB „Factus Dominus" pagrįstai yra pripažinta viešo aukciono laimėtoja ir teisinio pagrindo naikinti 2007-06-22 viešo aukciono protokolą Nr. 101-07 nėra. Atsakovas nesutinka su ieškovo argumentu, kad nuomos sutarties 6 p., 13.3 p. ir 13.4 p. nurodytos sąlygos yra nesąžiningos, iš esmės pažeidžia sutarties šalių pusiausvyrą, nes ginčo statiniai ieškovui buvo išnuomoti viešo konkurso būdu, o paraiškos pateikimas dalyvauti konkurse ir viešo pasiūlymo akceptavimas vertintini kaip potencialaus konkurso dalyvio sutikimas su viešai pasiūlytomis konkurso sąlygomis, todėl ieškovas negali reikalauti pakeisti konkurso sąlygas. Kadangi leidimus rekonstrukcijai atlikti išduoda ne teismai, o rajono savivaldybė, pateikus įstatymų nustatyta tvarka tinkamai paruoštą techninę projektinę dokumentaciją, todėl ieškovo reikalavimas leisti atlikti ginčo statinių rekonstrukciją taip pat yra nepagrįstas ir atmestinas.

12Trečiojo asmens atstovas teismo posėdžio metu nurodė, kad leidimas rekonstrukcijos darbams nebuvo duotas, atstovo vertinimu, ieškovas siekdamas atlikti darbus turėjo gauti leidimą.

13Ieškinys atmestinas.

14Nustatyta, kad 2002 m. liepos 11 d. ieškovas V.Puskunigio firma „Arbor Vitae“ su Kauno augalų veislių tyrimo stotimi sudarė ilgalaikio materialaus turto nuomos sutartį Nr. 06-66 (b.l. 5759, 1 t.), pagal kurią ieškovui buvo išnuomotas valstybei priklausantis turtas:( - ) 2003 m. vasario 5 d. VĮ “Valstybės turto fondas“ vadovaudamasis LR Vyriausybės 1998-08-04 nutarimu “Dėl valstybei nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto perdavimo valstybės įmonei „Valstybės turto fondas“ perėmė Kauno augalų veislių tyrimo stoties patikėjimo teise valdytus statinius ir pranešė V.Puskunigio firmai „Arbor Vitae“, kad patalpų nuomos sutartis lieka galioti, o nuomos mokestis turi būti mokamas VĮ „Valstybės turto fondas“ (b.l. 71, 1t). 2003 m. vasario 28 d. buvo sudarytas sutarties Nr. 06-66 pakeitimas, kuriuo šalys pakeitė sutarties 1, 2 ir 3 punktus t.y. dėl nuomos objekto, nuomos kainos ir nuompinigių dydžio perskaičiavimo. Atsakovas 2007 m. gegužės mėnesio informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. ( - ) (b.l. 99, 1 t.) paskelbė informaciją apie ginčo objekto privatizavimą, privatizavimo objekto viešo aukciono 2007 m. ( - ) viešame aukcione parduodamo ginčo turto laimėtoja pripažinta UAB „Factus dominus“ (b.l. 114,1 t.).

15Buvęs privatizuotų patalpų nuomininkas (ieškovas) V.Puskunigio firma „Arbor Vitae“ ginčija aukciono teisėtumą dėl to, kad ieškovo vertinimu, aukcionas buvo paskelbtas nesilaikant teisės aktuose nustatytos tvarkos. Informacijos apie privatizavimo objektų paskelbimo tvarką reglamentuoja Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymas (toliau Įstatymas), kurio 11 straipsnio 1 dalyje nustatyta privaloma skelbti informacija apie privatizuojamą objektą. Ieškovo teigimu buvo pažeista šio straipsnio 2 dalies nuostata, kadangi biuletenyje nebuvo paskelbta informacija apie nuomininkui atlygintinas investicijas. Šio straipsnio 2 dalyje įtvirtinta nuostata, kad Turto fondas gali skelbti ir kitą (papildomą) nei numatyta 11 straipsnio 1 dalyje informaciją. Kaip matyti iš biuletenio turinio (b.l. 99-100, 1 t.) biuletenyje buvo paskelbta papildoma informacija, kad objektas yra išnuomotas. Turto fondas spręsdamas, kad nėra pagrindo nuomininkui atlyginti turto pagerinimo išlaidas Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalyje nustatyta tvarka, informacijos, jog turto nuomininkas siekia turto pagerinimo išlaidų, teismo vertinimu, nurodyti neprivalėjo. Teismo vertinimu informacijos paskelbimo, apie turto pagerinimo išlaidas, sutinkamai su Įstatymo 10 straipsnio 13 dalimi, paskirtis pateikti pilną informaciją apie turto kainą turtą aukciono būdu ketinančiam įsigyti asmeniui, bet ne asmeniui, kuris pretenduoja į išlaidų atlyginimą.

16Kitu ieškinio argumentu ieškovas nurodo, kad atsakovas netinkamai parinko privatizavimo būdą. Įstatymo 17 straipsnio nuostatos reglamentuoja tiesiogines derybas su potencialiu pirkėju. Tiesioginių derybų būdu gali būti privatizuojami valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantys pastatai ar patalpos, kuriuos (kurias) nuomininkas nuomotojo leidimu pagerino. Šiuo atveju Vyriausybės nustatyta tvarka tiesioginės derybos su vieninteliu pirkėju - šių pastatų ar patalpų nuomininku ar asmeniu, turinčiu nuomininko reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų atlyginimą, gali būti vykdomos, jei teisės aktų nustatyta tvarka nuomininkas ar kitas asmuo turi reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų, kurias atliko nuomotojo leidimu, pagerinimą. Nagrinėjamos bylos atveju nustatyta, kad valstybei priklausančio turto nuomos sutartis sudaryta 2002 m. liepos 11 d. Pagal nuomos sutarties 8.2 punktą nuomotojas įsipareigojo atlikti nuomojamojo turto ar su juo susijusių inžinierinių sistemų kapitalinio remonto darbus. Nuomininko lėšos, panaudotos šiems darbams t.y. darbams numatytiems sutarties 8.2 punkte atlikti, į nuompinigius neįskaitomos ir nuomininkas neturi teisės į šių išlaidų atlyginimą (sutarties 4 punktas). Be to nuomos sutarties 10.2 punkte nurodyta, kad nuomininkui draudžiama be nuomotojo rašytinio sutikimo atlikti kapitalinio remonto arba rekonstravimo darbus. Šalys pripažino (CPK 187 straipsnis), kad išnuomotas turtas buvo netinkamas naudoti pagal paskirtį, turto nuomos kaina buvo nustatyta įvertinus turto būklę. Teismas pažymi, kad dėl remonto darbų vykdymo nuomininkui, jeigu nuomos sutartis buvo sudaryta iki 2002 m. birželio 19 d. buvo būtina kreiptis leidimo į nuomotoją. Tokių leidimų davimo tvarką tuo metu reglamentavo Valstybės turto fondo valdybos 2002 m. lapkričio 29 d. sprendimas Nr. 3. Sudarius valstybinio turto nuomos sutartį po šio Tvarkoje nustatyto termino t.y. po 2002 m. birželio 29 d. galimybė atlyginti išsinuomoto pagerinimo išlaidas buvo panaikinta, todėl įpareigoti atsakovą suteikti leidimą atlikti rekonstrukcijos darbus be atsakovo leidimo, nėra teisinio pagrindo. Įstatymams bei pagal šalių sudarytos sutarties nuostatas nenustatant galimybės atlyginti už ieškovo atliktus turto pagerinimo darbus, nėra pagrindo išvadai, jog atsakovas netinkamai parinko ginčo objekto privatizavimo būdą.

17Turto patikėjimo teisė apskritai yra civilinės teisės institutas, patikėjimo teisės turinio bendrosios nuostatos įtvirtintos CK 4.109 straipsnyje; jame nustatyta, kad valstybės įmonės valdo, naudoja valstybės joms perduotą turtą, juo disponuoja savo įstatuose, taip pat valstybės įmonių veiklą reglamentuojančiuose norminiuose aktuose nustatyta tvarka bei sąlygomis, nepažeisdamos įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų. Valstybės turto fondo veiklos pagrindinis tikslas yra valstybės interesai, tačiau CK 4.109 straipsnyje nustatyta, kad, įgyvendindama turto patikėjimo teises, valstybės įmonė turi nepažeisti įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų; pagal Valstybės turto fondo veiklą reglamentuojančius norminius aktus, Vyriausybės 2005 m. sausio 26 d. nutarimu Nr. 95 patvirtintus šios valstybės įmonės įstatus ji gali turėti ir įgyti civilines teises ir pareigas, kurios neprieštarauja įmonės įstatams ir jos veiklos tikslams. Byloje nustatyta, jog šalių susitarimu nuomininkui draudžiama atlikti patalpų rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto darbus be nuomotojo sutikimo. CK 6.501 straipsnio 1 dalies normoje nustatyta nuomininko teisė į išsinuomoto daikto pagerinimo būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Akivaizdu, kad nuomininko teisė gauti turto pagerinimo išlaidas yra ribojama sutarties arba įstatymo nustatytais atvejais. Spręsdamas turto nuomotojo ir nuomininko civilinį ginčą, teismas atsižvelgia ne tik į tarp šalių sudarytos sutarties, kurioje įtvirtintas draudimas atlikti turto pagerinimo darbus be nuomotojo sutikimo, sąlygas, bet ir Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo įstatymo 14 straipsnio nuostatas, kurios reglamentuoja, jog nuomininkui, pagerinusiam turtą, už pagerinimą neatlyginama.

18Teismo vertinimu, nuomininkui, nagrinėjamos bylos atveju ieškovui, pagerinus išsinuomotą valstybei priklausantį turtą, tiek pagal įstatymo, tiek pagal sutarties sąlygas neegzistuoja materialinių teisinių prielaidų reikalauti iš atsakovo išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų. Spręsti, kad ieškovas turtą pagerino turėdamas nuomotojo leidimą pagrindo nėra, kadangi byloje esančiame Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos rašte (b.l. 145-146, 1 t.) leidimas atlikti ginčo statinių rekonstrukcijos darbus nustatyta tvarka nėra suteiktas. Nustačius šias aplinkybes spręstina, kad VĮ Valstybės turto fondo paskelbtas ginčo objekto tiek privatizavimo būdas, tiek pats aukcionas neprieštarauja teisės aktų, reglamentuojančių valstybinio turto pardavimą, reikalavimams.

19Sutarčių aiškinimo taisyklės yra suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 1998 m. balandžio 15 d. nutartyje civilinėje byloje VSDFV Visagino skyrius v UAB „Rina“, Nr. 3K-3-21/1998; 2000 m. vasario 2 d. nutartyje civilinėje byloje Ž. S. v H. C., Nr. 3K-7-23/2000; 2000 m. balandžio 3 d. nutartyje civilinėje byloje AB Turto bankas v UAB „Vaidluvė“ , Nr. 3K-3-406/2000 ir kt. Esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, o ne vien remiantis pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Be to, sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Ieškovas ginčija ginčo statinių sutarties sąlygas dėl nuomos termino. Šiose sutarties sąlygose įtvirtinta nuostata, kad nuomos terminas yra nustatytas nuo 2002 m. liepos 11 d. iki 2012 m. liepos 11 d., bet ne ilgiau kaip iki nuosavybės teisės į išnuomotą turtą perėjimo kitam asmeniui. CK normos, reglamentuojančios atskirąją sutarties rūšį – nuomą, nustatė, kad nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu (CK 6.479 straipsnio 2 dalis). Nuomos terminas apibrėžiamas tam tikra data (konkrečiu laiko tarpu), arba tam tikromis aplinkybėms, kuriomis atsiradus, šalys turi teisę nutraukti sutartį. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu, jis turi būti nurodytas sutarties tekste; šalims sulygus dėl terminuotos nuomos sutarties, ši sąlyga taip pat turėtų būti įrašyta į sutartį. Kaip matyti iš ginčo sutarties sąlygų šalys sutarties terminą nurodė sutarties tekste, todėl ieškovo argumentas, jog atsakovui (nuomotojui) suteikta vienašališkai nutraukti sutartį yra nepagrįsti. Be to ieškovas ginčo sutarties sąlygas laiko nesąžiningomis, remdamasis CK 6.211 straipsnio pagrindu, nurodydamas, jog ieškovui išnuomoti statiniai nebuvo tinkami naudoti pagal paskirtį, nuomotojas nevykdė prisiimtų įsipareigojimų dėl kapitalinio remonto. Šie ieškovo argumentai laikytini taip pat nepagrįstais, kadangi sutarties sudarymo metu ieškovui buvo žinoma nuomojamo turto būklė, nuomos kaina taip pat nustatyta atsižvelgiant į turto būklę (CK 6.485 straipsnio 5 dalis). Ieškovas, spręsdamas, kad išnuomotas daiktas yra su trūkumais turėjo teisę reikalauti šiuos trūkumus šalinti CK 6.485 straipsnyje nustatyta tvarka, o ne savavališkai atlikti turto pagerinimo darbus, prieštaraujant sudarytos sutarties sąlygoms. Atsižvelgiant į nurodytus argumentus, teismo vertinimu, nėra teisinio pagrindo pripažinti šias sutarties sąlygas negaliojančiomis.

20Ieškovo ieškinio argumentas, jog aukciono laimėtojas UAB „Factus dominus“ atsisakė pirkti ginčo statinius ir dėl to aukciono rezultatai turi būti panaikinti, teismo vertinimu, taip pat nepagrįsti, kadangi pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997-12-31 nutarimu Nr.1503 dėl valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo viešo aukciono būdu patvirtinimo patvirtintų valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo viešo aukciono būdu nuostatas termino, skirto pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, nustatymas yra asmens, vykdančio privatizavimo procedūras prerogatyva, jis skirtas užtikrinti valstybės interesus, atsižvelgiant į teisminius ginčus, vykstančius dėl ginčo objekto privatizavimo, termino nenustatymas yra pateisinamas ir niekaip nepažeidžia ieškovo teisių ar jo teisėtų interesų.

21Nesant pagrindo tenkinti ieškinį iš ieškovo valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidos - pašto išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 93 straipsnis).

22Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 263-265, 270 straipsniais

Nutarė

23

24Ieškinį atmesti.

25Priteisti iš V.Puskunigio firmos „Arbor Vitae“ 25,85 Lt valstybei.

26Sprendimas per trisdešimt dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Kauno apygardos teismo teisėjas Egidijus Tamašauskas, sekretoriaujant Diletai... 2. Teismas, išnagrinėjęs bylą, ... 4. ieškovas V. Puskunigio firma „Arbor Vitae“ patikslintu ieškiniu prašo:... 5. 1.1. pripažinti 2007-05-04 Informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. ( - )... 6. 1.2. panaikinti 2007-06-22 privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą Nr.... 7. 1.3. pripažinti 2002-07-11 V. Puskunigio firmos „Arbor Vitae" ir VĮ... 8. 1.4. leisti V. Puskunigio firmai „Arbor Vitae" atlikti ( - )... 9. Ieškinyje nurodė, kad 2002 m. liepos 11 d. sudarė nuomos sutartį dėl... 10. Atsakovas VĮ Valstybės turto fondas atsiliepime į patikslintą ieškinį ir... 11. Atsakovas UAB „Factus Dominus“ atsiliepimu į patikslintą ieškinį prašo... 12. Trečiojo asmens atstovas teismo posėdžio metu nurodė, kad leidimas... 13. Ieškinys atmestinas.... 14. Nustatyta, kad 2002 m. liepos 11 d. ieškovas V.Puskunigio firma „Arbor... 15. Buvęs privatizuotų patalpų nuomininkas (ieškovas) V.Puskunigio firma... 16. Kitu ieškinio argumentu ieškovas nurodo, kad atsakovas netinkamai parinko... 17. Turto patikėjimo teisė apskritai yra civilinės teisės institutas,... 18. Teismo vertinimu, nuomininkui, nagrinėjamos bylos atveju ieškovui, pagerinus... 19. Sutarčių aiškinimo taisyklės yra suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo... 20. Ieškovo ieškinio argumentas, jog aukciono laimėtojas UAB „Factus... 21. Nesant pagrindo tenkinti ieškinį iš ieškovo valstybei priteistinos... 22. Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 263-265, 270... 23. ... 24. Ieškinį atmesti.... 25. Priteisti iš V.Puskunigio firmos „Arbor Vitae“ 25,85 Lt valstybei.... 26. Sprendimas per trisdešimt dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu...