Byla 2A-725/2008

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Danutės Gasiūnienės, Konstantino Gurino ir Danutės Milašienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), sekretoriaujant Joanai Tamašauskienei, dalyvaujant ieškovo atstovui adv. Rimgaudui Černiui, atsakovų atstovams Eglei Gudonienei, Kęstučiui Tarnauskui, adv. Ingridai Samoškienei, viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo V. Puskunigio firmos „Arbor Vitae“ apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2008 m. rugsėjo 17 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-456-555/2008 pagal ieškovo V. Puskunigio firmos „Arbor Vitae“ ieškinį atsakovams VĮ Valstybės turto fondas, UAB „Factus dominus“ dėl viešo aukciono organizavimo, protokolo, nuomos sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia, dėl leidimo atlikti darbus (trečiasis asmuo byloje - Kauno augalų veislių tyrimo stotis).

2Teisėjų kolegija

Nustatė

3Ieškovas V. Puskunigio firma „Arbor Vitae“ patikslintu ieškiniu prašė:

41.1. pripažinti 2007 m. gegužės 4 d. Informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. 4 (340) paskelbtą viešą aukcioną dėl statinių ( - ), karvidės ( - ) su pieno bloku ( - ), trijų veršidžių pastatam ( - ), taip pat žemes sklypo ( - ) neteisėtu ir jį panaikinti, ir įpareigoti VĮ Valstybės turto fondas pradėti tiesiogines derybas su V. Puskunigio firma „Arbor Vitae" dėl statinių ( - ), karvidės ( - ) su pieno bloku ( - ), trijų veršidžių pastatų ( - ), taip pat žemes sklypo ( - ) pardavimo ir įpareigoti VĮ Valstybės turto fondas įvertinti V. Puskunigio firmos ,,Arbor Vitae“ investuotų lėšų į šiuos statinius dydį pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimą Nr. 1427 objekto parengimo privatizuoti tikslu;

51.2. panaikinti 2007 m. birželio 22 d. privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą Nr. 101-07, pagal kurį UAB „Factus dominus“ pripažinta VĮ Valstybės turto fondas rengto viešo aukciono dėl privatizavimo objekto pieno bloko, karvidės, 3 veršidžių (50002070) ir šiems objektams priskirto 1, 5117 ha žemės sklypo ( - ) laimėtoju;

61.3. pripažinti 2002 m. liepos 11 d. V. Puskunigio firmos „Arbor Vitae“ ir VĮ Valstybės turto fondo ilgalaikio materialaus turto nuomos sutarties 6 p. sąlygą „bet ne ilgiau kaip iki nuosavybės teisės į išnuomotą turtą perėjimo kitam asmeniui“, 13.3, 13.4 p. negaliojančiais;

71.4. leisti V. Puskunigio firmai „Arbor Vitae“ atlikti karvidės ( - ) su pieno bloku ( - ), trijų veršidžių pastatų ( - ) rekonstrukciją.

8Ieškinyje nurodė, kad 2002 m. liepos 11 d. sudarė nuomos sutartį dėl naudojimosi statiniais ( - ), t. y. karvide su pieno bloku, trimis veršidžių pastatais bei daržine. Išnuomotiems statiniams perėjus VĮ Valstybės turto fondo žinion (išskyrus daržinę, kuri pagal tą pačią Nuomos sutartį nuomojama iš Kauno augalų veislių tyrimo stoties, nes VĮ Valstybės turto fondui neperduota), 2003 m. vasario 28 d. buvo pasirašytas Nuomos sutarties pakeitimas. Statiniai buvo išnuomoti už mažą kainą, nes jie nebuvo tinkami naudoti apskritai kaip statiniai. Šalys planavo nuomotojo lėšomis iš esmės rekonstruoti statinius (Nuomos sutarties 8.2 p.) ir juos pritaikyti nuomininko veiklai - žirgų (gyvulių) auginimui (Nuomos sutarties 1.3 p.). Statinių būklė ir netinkamumas jų naudoti aprašytas ir užfiksuotas šalių pasirašytame 2002 m. liepos 18 d. pastatų perdavimo priėmimo akte. Nuomotojas buvo valstybinė įstaiga ir turėjo ribotas galimybes gauti lėšų rekonstruoti statinius, todėl ieškovas sutiko tvarkyti juos savo lėšomis. Nuomotojas ieškovą nukreipė pas savo steigėją - Žemės ūkio ministeriją, kuri 2003 m. vasario 12 d. raštu patenkino ieškovo 2003 m. vasario 4 d. prašymą ir davė sutikimą rekonstruoti jo lėšomis su sąlyga, kad įdėtos lėšos nebus įskaitytos į nuompinigius. Norint gauti leidimą rekonstrukcijai (leidimą statybai), būtina pateikti žemės sklypo nuosavybės teisę ar kitą valdymo ir naudojimo teisę patvirtinančius dokumentus, t.y. arba nuosavybės pažymėjimą arba nuomos sutartį, o su ieškovu jokia žemės nuomos sutartis nebuvo sudaryta, nes paaiškėjo, kad žemės sklypas prie statinių nėra suformuotas. Tai patvirtina ir 2003 m. kovo 21 d. apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių įregistravimo pažymėjimas. Esant tokioms aplinkybėms, ieškovas atliko tik tuos rekonstrukcijos darbus, kuriems atskiras leidimas nereikalingas (t. y. atstatė pastatą). Pagal 2002 m. gruodžio 31 d., 2003 m. gruodžio 31 d. (Nr. 2 ir Nr. 3), 2004 m. lapkričio 30 d., 2005 m. gruodžio 30 d. aktus atliktų investicijų suma – 83 910 Lt - žymiai viršijo tuo metu buvusią žemes sklypo ir statinių vertę. Ieškovas, suderinęs su VĮ Valstybės turto fondu, nusprendė savo lėšomis sutvarkyti žemės dokumentus ir atlikti dalį statinių rekonstrukcijos darbų, kadangi jam buvo pažadėta ir Nuomos sutartimi užtikrinta, kad toliau galės vystyti veiklą išnuomotuose statiniuose, o privatizuojant statinius, bus sudarytos sąlygos pirmenybės teise įgyti juos teisės aktų numatyta tvarka. Nežiūrint atliktų darbų, statiniai vis dar nebuvo visiškai atstatyti, tinkami vykdyti ieškovo veiklai - žirgų auginimui ir laikymui, nors pati vieta buvo viena iš ne daugelių ir praktiškai regione vienintelė, kurią būtų galima pasinaudoti tokiai specifinei veiklai. Dėl šios priežasties ginčo objektas turi ypatingą reikšmę ieškovui. Kauno rajono savivaldybes administracijos direktoriaus 2003 m. liepos 18 d. įsakymu Nr. 622 dėl žemės sklypo ribų specialiojo plano rengimo ieškovas buvo paskirtas pagal susitarimą su VĮ Valstybės turto fondu išnuomotų statinių žemės sklypo specialiojo planavimo organizatoriumi (finansuotoju). Žemės sklypo formavimo darbai ieškovo sąskaitą ir pastangomis baigti 2003 m. pabaigoje. Žemės sklypo dokumentaciją ieškovas perdavė VĮ Valstybės turto fondui, kuris ir turėjo teisę registruoti duomenis Nekilnojamojo turto registre, tačiau žemės sklypo duomenis įregistravo tik 2006 m. gruodžio 11 d. Pasikeitus aplinkybėms (VĮ Valstybės turto fondą įregistravus statinių valdytoju), ankstesnis Žemės ūkio ministerijos leidimas tolimesnei rekonstrukcijai nebetiko, todėl ieškovas pradėjo rūpintis VĮ Valstybės turto fondo leidimu atlikti rekonstrukcijos darbus. Dėl žemės nuomos sutarties pasirašymo, kas būtina gauti leidimą rekonstrukcijai, taip pat reikėjo VĮ Valstybės turto fondo leidimo (tarpininkavimo). Ieškovas 2005 m. rugpjūčio 22 d. raštu kreipėsi į VĮ Valstybės turto fondą su prašymu duoti leidimą rekonstrukcijos darbams, nes statinių būklė pasidarė pavojinga naudoti bet kokiai paskirčiai, be to, atsirado grėsmė, kad bus sunaikinti pagerinimai, anksčiau padaryti ieškovo sąskaita. VĮ Valstybės turto fondas 2005 m. spalio 25 d. ir 2005 m. rugsėjo 15 d. raštais informavo ieškovą, kad leidimo rekonstrukcijai neduos ir net nesvarstys klausimo dėl ieškovo įdėtų lėšų atlyginimo. Tais pačiais raštais ieškovas buvo informuotas, kad statiniai rengiami privatizavimui ir taip duota suprasti, kad bus sudarytos sąlygos ieškovui pirmenybės teise įsigyti statinius teisės aktų nustatyta tvarka - žodžiu buvo paaiškinta, kaip nuomininkui pagerinusiam statinių būklę. Tokią galimybę numatė ir numato Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 str. 5 d. Atsižvelgiant į tai, kad leidimai rekonstrukcijai ir rekonstrukcijos darbai buvo atlikti iki 2007 m. kovo 1d. įstatymo pakeitimų, taikytinos sąlygos, galiojusios iki minėtų pakeitimų. VĮ Valstybės turto fondas nesudarė sąlygų išsinuomoti žemės sklypą, netvarkė jo ir neleido tvarkyti statinių, 2007 m. gegužės 11 d. raštu informuoja ieškovą, kad pagal Nuomos sutartį išnuomoti statiniai ir prie jų priskirtas žemės sklypas įtraukti į privatizuotinų objektų sąrašą ir jie bus parduoti viešo aukciono būdu, t.y. be jokios pirmenybės ieškovui ir be jokių įdėtų lėšų atlyginimo. Be to, VĮ Valstybes turto fondas laiko pasibaigusia Nuomos sutartį, jei išnuomoti statiniai būtų perleisti kitiems asmenims. Minėti VĮ Valstybės turto fondo sprendimai/veiksmai iš esmės pažeidžia ieškovo teises. Be to, VĮ Valstybės turto fondas paskelbtoje informacijoje Informaciniame biuletenyje nenurodė, kad parduodami statiniai yra išnuomoti ieškovui ir taip pažeidė CK 6.321, 6.495 str. ir Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 11 str. 2 d. reikalavimus. Neatskleidė informacijos (ją ignoravo) apie nuomininkui atlygintinas investicijas, nors tą numato Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 str. 13 d., Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimas Nr. 1427 dėl privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklių patvirtinimo, VĮ Valstybės turto fondo valdybos 2002 m. lapkričio 29 d. nutarimas dėl nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu taisyklių patvirtinimo (skelbta Valstybes žinios, 2002-12-18, Nr. 119, publikacijos Nr. 5384). VĮ Valstybės turto fondas, ignoravęs nuomininko investicijų faktą – 2005 m. spalio 25 d. ir 2005 m. rugsėjo 15 d. raštais iš viso atsisakė įvertinti nuomininko investicijas objekto privatizavimo tikslais kaip tai numato aukščiau minėti teisės aktai, dėl to parinko ir įvykdė teisės aktams prieštaraujantį ir netinkamą privatizavimo būdą - viešą aukcioną, kai tuo tarpu Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 str. numato galimybę statinių nuomininkui, investavusiam į statinius, privatizuoti turtą tiesioginių derybų būdu. Ieškovas mano, kad ginčo objekto paskelbtas aukcionas neatitinka įstatymų reikalavimų ir turi būti panaikintas, įskaitant ir jo rezultatus – 2007 m. birželio 22 d. privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą. Be to, kadangi viešo aukciono sutartis nebuvo suderinta ir pasirašyta nustatytais terminais, tai pagal valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo viešo aukciono būdu nuostatų 39 p. laikoma, kad viešo aukciono laimėtojas UAB „Factus dominus“ atsisakė pirkti privatizavimo objektą ir kad privatizavimo objektas neparduotas, taigi, atsiranda papildomas pagrindas panaikinti 2007 m. birželio 22 d. privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą ir tuo pačiu patvirtinti, kad UAB „Factus dominus“ neteko teisės pagal jį įsigyti ginčo objektą. VĮ Valstybės turto fondas 2005 m. spalio 25 d. ir 2005 m. rugsėjo 15 d. raštais atsisakė duoti leidimus rekonstrukcijai, taip pat vertinti atliktų investicijų dydį. Pagrindas sprendimui nevertinti ieškovo investicijų dydžio buvo tas, kad asmeniškai VĮ Valstybės turto fondas nebuvo išdavęs leidimo rekonstrukcijai. Tuo tarpu CK 6.494 str. 2 d. numato, kad daiktui perėjus iš vienos valstybinės (savivaldybių) institucijos kitai, nuomos sutartis lieka galioti, t.y. pasikeičia ne nuomojamo daikto savininkas, o tik jo valdytojas. Esant tokioms sąlygoms, nuomotojui, nepriklausomai nuo jo atstovo, išlieka galioti visos ankstesnės teisės ir pareigos, įskaitant leidimus dėl rekonstrukcijos. Iš nuomotojo pusės Žemės ūkio ministerija 2003 m. vasario 12 d. raštu leido rekonstruoti ginčo statinius, pagal leidimą buvo atlikta statinių rekonstrukcija, todėl nėra pagrindo nesvarstyti nuomininkui atlygintinų investuotų lėšų dydžio klausimo ir tuo pačiu objektų pardavimo nuomininkui tiesioginių derybų būdu. Taip pat VĮ Valstybės turto fondo argumentai dėl atsisakymo duoti leidimą rekonstruoti, neva pasikeitus statinių savininkui Nuomos sutartis pasibaigs, nėra pagrįsti. Pagal Nuomos sutarties 13.3 p. ji pasibaigia tik tuo atveju, kai nuosavybės teisė į išnuomotą turtą pereina kitam asmeniui. Išnuomotas turtas išvardintas ir turto sąvoka pateikta Nuomos sutarties 1 punkte, todėl pasikeitus tik dalies išnuomoto turto savininkui, Nuomos sutartis lieka galioti. Tuo pačiu pažymėtina, kad Žemės ūkio ministerija 2003 m. vasario 12 d. raštu leido rekonstruoti ginčo statinius būtent todėl, kad nuomotojas neišgalėjo įvykdyti savo įsipareigojimų, numatytų tiek Nuomos sutartyje (8.2 p.), tiek įstatymuose (CK 6.485, 6.492 str.) - daryti kapitalinį nuomojamo daikto remontą, užtikrinti, kad daiktą galima būtų naudoti pagal paskirtį. Jeigu nuomotojas neatlieka būtino kapitalinio remonto, nuomininkas turi teisę pats atlikti tokius remonto darbus savo lėšomis, bet nuomotojo sąskaita ir be nuomotojo ar teismo leidimo. Kadangi šiuo metu tie darbai vis dar būtini (tai nustatyta 2005 m. liepos 15 d. UAB „Įrąža“ statinio techninės būklės tyrimo aktu Nr. 05-03/-1), tačiau juos galima atlikti tik parengus techninį projektą, pagal jį gavus leidimą statybai ir atlikus kitus formalumus. VĮ Valstybes turto fondas atsisako duoti tokį leidimą, motyvuodamas tuo, kad gali pasikeisti nuomojamo daikto savininkas, ir taip pažeidžia nuomininko teises, nes statiniai negali būti naudojami apskritai (ne tik pagal jų paskirtų), o tokiu atveju yra pagrindas konstatuoti, kad leidimą kapitaliniam remontui už VĮ Valstybės turto fondą turi teisę duoti teismas CK 6.492 str. pagrindu. Nuomos sutarties 13.3, 13.4 p. numatyta besąlyginė VĮ Valstybės turto fondo teisė be jokios atsakomybės jam nutraukti terminuotą nuomos sutartį dėl sąlygų, kurios Nuomos sutarties pasirašymo metu yra nenumatomos ir priklauso išimtinai nuo nuomotojo (VĮ Valstybės turto fondo) valios. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovui buvo išnuomoti statiniai tokios būklės, pagal kurią statinių iš viso negalima naudoti, VĮ Valstybės turto fondas nevykdė prisiimtų įsipareigojimų dėl kapitalinio remonto, o ieškovas buvo priverstas investuoti savo lėšas, nuomotojas turėjo dėti pastangas arba atlyginti įdėtas lėšas arba leisti nuomininkui naudotis statiniais bent jau iki nuomos termino pabaigos. Be to, nuomotojas pasinaudojo nuomininko turtu (į statinius įdėtomis lėšomis), nors neįvykdė savo įsipareigojimų, ir pasinaudodamas nesąžiningomis Nuomos sutarties sąlygomis, atima iš nuomininko (ieškovo) teisę naudotis nuomininko lėšomis pagerintu turtu praktiškai dar nepradėjus statiniais naudotis nuomos pagrindais, nes jie iki šiol nėra tinkami naudoti (nuomotojo nesutvarkyti). Nežiūrint to, nuomininkas turi mokėti nuompinigius. Ieškovo nuomone, Nuomos sutarties 6, 13.3, 13.4 p. sąlygos nėra sąžiningos, iš esmės pažeidžia šalių pusiausvyrą, todėl naikintinos CK 6.185, 6.211 str. pagrindu.

9Kauno apygardos teismas 2008 m. rugsėjo 17 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas nurodė, kad informacijos apie privatizavimo objektų paskelbimo tvarką reglamentuoja Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymas (toliau – Įstatymas), kuriame nurodyta privaloma skelbti informacija apie privatizuojamą objektą. Pagal minėto įstatymo 11 straipsnio 2 dalies nuostatas, atsakovas turėjo skelbti ir papildomą informaciją apie privatizuojamą objektą. Atsakovas nurodė, kad objektas yra išnuomotas, o, teismo nuomone, informacijos apie nuomininko reikalavimus dėl turto pagerinimo, nurodyti neprivalėjo. Teismas taip pat priėjo prie išvados, kad nėra pagrindo teigti, jog buvo netinkamai parinktas turto privatizavimo būdas. Tiesioginių derybų privatizavimo būdas galėtų būti taikomas tik tuomet, jeigu nuomininkas turėtų reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų, kurias atliko nuomotojo leidimu, pagerinimą. Pagal sudarytos nuomos sutarties sąlygas, nuomininko panaudotos lėšos nėra įskaitomos į nuompinigius ir nuomininkas neturi teisės į jų atlyginimą. Be to, be nuomotojo rašytinio sutikimo nuomininkas neturėjo teisės atlikti remonto arba rekonstrukcijos darbus. Pagal CK 6.501 straipsnio 1 dalies nuostatas, nuomininkas turi teisę į išnuomoto daikto pagerinimo būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato kitaip. Ieškovas, pagerinęs išnuomotą valstybei priklausantį turtą, tiek pagal įstatymą, tiek pagal sutarties sąlygas, neturi teisės į išnuomoto objekto pagerinimo išlaidas. Teismas sprendė, kad byloje esančiame LR žemės ūkio ministerijos rašte leidimas atlikti ginčo statinių rekonstrukcijos darbus nustatyta tvarka nėra suteiktas, todėl, nustatęs šias aplinkybes, sprendė, kad atsakovo paskelbtas ginčo objekto tiek privatizavimo būdas, tiek pats aukcionas neprieštarauja teisės aktų, reglamentuojančių valstybinio turto pardavimą, reikalavimams. Dėl nuomos sutarties termino teismas nurodė, kad ši sąlyga buvo numatyta nuomos sutarties tekste, ji apbrėžta data (2002 m. liepos 11 d.) arba aplinkybėmis (nuosavybės teisės į išnuomotą objektą perėjimas kitam asmeniui), todėl teismas laikė, kad nėra pagrindo teigti, jog pagal sutartį nuomotojui suteikta teisė vienašališkai nutraukti sutartį. Teismas taip pat atmetė ieškovo argumentus dėl sutarties sąlygų nesąžiningumo, nes nuomininkui buvo žinoma nuomojamo objekto būklė. Jeigu išnuomotas daiktas buvo su trūkumais, jis šiuos trūkumus turėjo šalinti CK 6.485 straipsnio nustatyta tvarka, o ne savavališkai atlikti turto pagerinimo darbus. Teismas taip pat nurodė, kad termino, skirto pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį nustatymas yra asmens, vykdančio privatizavimo procedūras prerogatyva, jis skirtas užtikrinti valstybės interesus. Termino nenustatymas yra pateisinamas ir niekaip nepažeidžia ieškovo teisių ir jo teisėtų interesų.

10Apeliaciniu skundu ieškovas prašo kreiptis į Konstitucinį Teismą dėl Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalies atitikties Konstitucijos 23 straipsniui bei Kauno apygardos teismo 2008 m. rugsėjo 17 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad:

111. Valstybės ir savivaldybių turtas turi būti privatizuojamas laikantis Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo reikalavimų. Apie privatizuojamą objektą turi būti pateikta informacija, kuri atitiktų savininko, nuomininko ir pirkėjo interesus. Priešingu atveju aukcionas laikomas įvykęs pažeidžiant teisės aktų reikalavimus ir naikintinas CK 1.80 straipsnio pagrindu. Pirmosios instancijos teismas laikė pakankamu paskelbimą apie nuomos sutarties buvimo faktą ir sprendė, kad nurodyti konkretų nuomininką ir jam atlygintiną pagerinimo išlaidų sumą nėra būtina. Tokia teismo išvada yra nepagrįsta, nes LR Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimu Nr. 1427 patvirtintos privatizuojamų objektų parengimo privatizuoti taisyklės, Valstybės turto fondo valdybos 2002 m. lapkričio 29 d. nutarimu patvirtintos taisyklės dėl nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu, Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalyje tiesiogiai nurodyta, kad objekto pirkėjas už nuomininko pagerinimus atsiskaito objekto pirkimo metu. Toks reguliavimas leidžia daryti išvadą, kad nuomininkas gali reikalauti pagerinimo išlaidų tik privatizavimo metu ir tik tuo atveju, kai netenka teisės naudotis privatizuojamu turtu. Atsakovas teisės aktuose numatytos pareigos neįvykdė, neįvertino ieškovo investicijų bei ankstesnio turto valdytojo duoto sutikimo ir jo veiksmų, todėl objektas buvo netinkamai parengtas privatizavimui, nes nebuvo įvertintos sąlygos dėl investicijų pagrindo ir apimties. Šios aplinkybės yra reikšmingos sprendžiant ir dėl privatizavimo būdo. Teismo motyvas, kad Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 11 straipsnis nenumato pareigos skelbti nuomininkui atlygintiną turto pagerinimo sumą yra nepagrįstas, nes pagal to paties įstatymo 10 straipsnio 4 dalį privatizavimo programa apima privatizuojamo objekto būdą, jo charakteristiką, sąlygas. Nenustačius investicijų sumos, negalima parinkti ir tinkamo privatizavimo būdo – viešo aukciono ar tiesioginių derybų, tikslaus atsiskaitymo būdo už privatizuojamą objektą. Netinkamas privatizuojamo objekto parengimas sudaro pagrindą panaikinti sprendimus dėl privatizavimo būdo ir įpareigoti atsakovą parinkti tinkamą būdą.

122. Teismas atmetė ieškovo argumentus dėl pagerinimo išlaidų, nes nebuvo gautas atsakovo sutikimas. Nuomos sutartis 2002 m. liepos 11 d. buvo sudaryta su Kauno augalų veislių tyrimo stotimi, o Valstybės turto fondui perėmus turtą, 2003 m. vasario 28 d. buvo pasirašytas nuomos sutarties pakeitimas, todėl Valstybės turto fondo leidimas būtų reikalingas tik po minėto sutarties pakeitimo. Dėl ieškovo teisės į patalpų pagerinimo išlaidas turi būti nustatoma, ar tokiems darbams buvo gautas Kauno augalų veislių stoties leidimas. Leidimo reikalingumo klausimas turi būti sprendžiamas pagal CK normas, kurios numato, kad leidimo nereikia, jeigu nuomojas nevykdo savo įsipareigojimų dėl turto būklės ir remonto. Byloje esantys dokumentai patvirtina, kad išnuomoti statiniai buvo su esminiais trūkumais, todėl jie galėjo būti nuomojami kaip statiniai. Po remonto darbų atlikimo buvo derinami klausimai dėl tolesnių veiksmų, buvo susirašinėjama, atliekami išnuomoto turto tvarkymo darbai. Kadangi nuomotojas pareiškė valią nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, nuomininko išlaidos turi būti atlyginamos CK 6.485, 6.493, 6.499 ir 6.501 straipsnių pagrindu. Apeliantas pažymėjo, kad atliktos investicijos nėra statinių perstatymas pagal nuomininko poreikius, o tai būtinos investicijos statiniams apsaugoti nuo sugriuvimo. Pripažinus, kad nuomos sutartis nutraukta nepagrįstai ir ją palikus galioti, ieškovui būtina sutvarkyti statinius, kad juos galėtų naudoti, todėl Valstybės turto fondo sutikimas būtinas. Kadangi atsakovas tokio sutikimo neduoda, tokį sutikimą turi duoti teismas. Pirmosios instancijos teismo nuoroda į Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalį yra neteisinga, nes susitarimai pagerinimui reikalingi tik tuo atveju, jei nuomininkas nori pritaikyti patalpas savo veiklai. Teismas šią normą aiškino neteisingai. Šią normą aiškinant plečiamai, normos paskirtis iškreipiama ir sudaro sąlygas valstybei be pagrindo praturtėti. Tokia norma prieštarautų Konstitucijos 23 straipsniui, todėl yra pagrindas kreiptis į Konstitucinį Teismą.

133. Teismas nepagrįstai nuomos sutarties sąlygas, leidžiančias nutraukti nuomos sutartį prieš terminą nuomotojo valia, laikė neprieštaraujančiomis įstatymų reikalavimams. CK 6.30 straipsnyje numatyta, kad sąlyga negali visiškai priklausyti nuo skolininko, o jeigu ji tokia yra – pripažintina negaliojančia. Be to, sąlygos turi neprieštarauti viešajai tvarkai ir gerai moralei. Pagal CK 6.211 straipsnį, sutarties sąlygos, kurios leidžia ją įvykdyti tokiu būdu, kuris iš esmės skiriasi nuo to, kurio protingai tikėjosi kita šalis, negalioja, jei jos nėra sąžiningos. Nuomos sutartis su ieškovu buvo sudaryta kaip si viešo konkurso nugalėtoju. Konkursą paskelbęs pirmasis turto administratorius žinojo, kad jis negalės skirti lėšų statiniams atkurti, todėl buvo numatytas ilgas sutarties terminas. Dėl tokio susitarimo ieškovas tikėjosi atgauti savo investicijas, o nuomotojas išsaugoti turtą. Tokia sutarties sąlyga suteikia atsakovui galimybę praturtėti ieškovo sąskaita. Pagal CK 6.479 straipsnį, terminuotos nuomos atveju nėra numatyta galimybė vienašališkai nutraukti sutartį nesant esminio šios sutarties pažeidimo. Jeigu sutarties šalių pusiausvyra pažeidžiama, teismas tokią sutarties sąlygą turi panaikinti.

144. Iš bylos medžiagos matyti, kad atsakovas iki šiol nėra pasiūlęs aukciono laimėtojui pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, o viešo aukciono protokolas buvo pasirašytas 2007 m. birželio 22 d., tai yra praėjus metams po konkurso. Teismas nepagrįstai nusišalino nuo termino pagrįstumo nagrinėjimo ir jo praleidimo pasekmių taikymo, motyvuodamas, kad tai išimtiniai VĮ Valstybės turto fondo prerogatyva, ir tai niekaip nepažeidžia ieškovo interesų. Valstybės turto pardavimas yra susijęs su viešu interesu ir teismas šiose bylose turi būti aktyvus.

15Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas VĮ Valstybės turto fondas prašo apeliacinio skundo netenkinti ir Kauno apygardos teismo 2008 m. rugsėjo 17 d. sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad apeliantas savo apeliaciniame skunde neteisingai aiškina Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo nuostatas, teigdamas, kad Valstybės turto fondas turėjo privalomai paskelbti informaciją ne tik apie objekto nuomos faktą, bet ir apie nuomininką bei jam atlygintinas investicijas. Atsakovas pažymėjo, kad jis investicijų klausimo nesprendė ir negalėjo spręsti, nes nuomos sutartis su ieškovu buvo sudaryta po Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo įsigaliojimo, be to, ieškovas remonto darbus atliko be nuomotojo sutikimo, todėl nei pagal minėto įstatymo, nei pagal CK nuostatas jam nepriklauso šių išlaidų atlyginimas. Tiesioginių derybų būdu turtas gali būti privatizuojamas tik įstatyme numatytais atvejais, tai yra kai nuomininkas turėjo leidimą atlikti pagerinimo darbus ir jis turi reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų atlyginimą. Net ir tuo atveju, jeigu ieškovas būtų turėjęs leidimą atlikti pagerinimus, jis negali pretenduoti į išlaidų atlyginimą, nes pagal nuomos sutarties ketvirtą punktą pagerinimo išlaidos neįskaičiuojamos į nuompinigius ir ieškovas neturi teisės į jų atlyginimą. Teismas taip pat pagrįstai atsižvelgė ne tik į tarp šalių sudarytos sutarties, kurioje įtvirtintas draudimas atlikti turto pagerinimo darbus be nuomotojo sutikimo, sąlygas, bet ir į Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio nuostatas, kurios reglamentuoja, jog nuomininkui, pagerinusiam turtą, už pagerinimą neatlyginama. Be to, teismas pagrįstai nusprendė, kad šalims nurodžius sutarties terminą sutarties tekste, ieškovo argumentas, kad atsakovui suteikta teisė vienašališkai nutraukti sutartį yra nepagrįstas. Apelianto argumentai dėl termino pirkimo-pardavimo sutarčiai su aukciono laimėtoju sudarymo praleidimo yra nepagrįsti, nes toks terminas nėra numatytas įstatyme, o sutartis nėra sudaroma dėl to, kad įsiteisėjusiu teismo sprendimu nėra išspręstas ginčas dėl aukciono teisėtumo.

16Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas UAB „Factus Dominus“ prašo pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad teismas tinkamai įvertino bylos aplinkybes ir pateiktus įrodymus, taikė proceso ir materialines teisės normas bei priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Atsakovas pateikė įstatymuose numatytą informaciją apie privatizuojamą objektą. Nepagrįstas apeliacinio skundo argumentas, kad ginčo objektas turėjo būti privatizuojamas tiesioginių derybų būdu, nes šis būdas yra išimtinis ir taikomas atsižvelgiant į nuomininko panaudotų investicijų mastą. Tiek pagal Privatizavimo įstatymą, tiek pagal nuomos sutartį nenustačius galimybės atlyginti už ieškovo atliktus turto pagerinimo darbus, teismas pagrįstai sprendė, jog nėra pagrindo išvadai, jog VĮ Valstybės turto fondas netinkamai parinko ginčo objekto privatizavimo būdą. Teismas pagrįstai nustatė, kad ieškovui, pagerinus išnuomotą valstybei priklausantį turtą be nuomotojo sutikimo, nėra teisinio pagrindo reikalauti iš VĮ Valstybės turto fondo išnuomoto turto pagerinimo išlaidų nei pagal įstatymą, nei pagal sutarties sąlygas. Teismas taip pat pagrįstai atmetė ieškovo reikalavimą dėl sutarties sąlygų pripažinimo negaliojančiomis ir teisingai įvertino aplinkybes, susijusias su terminu sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį.

17Apeliacinis skundas netenkintinas.

182007 m. gegužės 4 d. Informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. 4 (340) buvo paskelbtas statinių bei žemės sklypo ( - ) privatizavimas viešo aukciono būdu. Ieškovas reikalavimą pripažinti minėto objekto privatizavimą viešo aukciono būdu negaliojančiu ir įpareigoti atsakovą Valstybės turto fondą pradėti tiesiogines derybas su ieškovu dėl objekto pardavimo bei įpareigoti Valstybės turto fondą įvertinti, kiek lėšų ieškovas investavo į privatizuojamus statinius, grindžia aplinkybe, kad ginčo objektas privatizacijai buvo parengtas netinkamai, nes Valstybės turto fondas nepateikė informacijos apie turto nuomininką ir turto pagerinimo išlaidų atlyginimą.

19Kaip matyti iš 2007 metų Informacinio privatizavimo biuletenio Nr. 4 (340) turinio, jame buvo paskelbta visa informacija, kurią yra būtina paskelbti pagal Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 11 straipsnio 1 dalies reikalavimus. Minėto įstatymo 2 dalis numato, kad Valstybės turto fondas gali skelbti ir kitą informaciją, kuri nenurodyta šio straipsnio pirmoje dalyje. Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo viešo aukciono būdu nuostatų 46 punkte numatyta, kad tuo atveju, kai privatizuojami valstybės ar savivaldybės nuosavybės teise priklausantys objektai, kuriems pagerinti buvo patirtos išlaidos, yra skelbiama informacija apie objekto vertės padidėjimo procentą dėl objektui pagerinti patirtų išlaidų. Valstybės turto fondas biuletenyje paskelbė, kad objektas yra išnuomotas. Informacija apie tai, kad ieškovas (nuomininkas) nuomojamą objektą pagerino ir dėl to padidėjo privatizuojamo objekto vertė, paskelbta nebuvo. Valstybės turto fondas nurodo, kad privatizuojamo objekto investicijų klausimo negalėjo spręsti, todėl ir informacija apie objekto vertės padidėjimą dėl jo pagerinimo nebuvo paskelbta. Taigi, sprendžiant šį tarp šalių kilusį ginčą yra svarbu nustatyti, ar Valstybės turto fondas pagrįstai neskelbė apie ieškovo (nuomininko) nuomos metu privatizavimo objektui padarytus pagerinimus ir dėl to padidėjusią objekto vertę.

20Pagal Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalį nuomos metu nuomininko išlaidos, turėtos pagerinant privatizuojamą objektą, pagal Civilinį kodeksą nuomininkui yra atlyginamos Vyriausybės nustatyta tvarka. Atlygina potencialus pirkėjas, įsigyjantis privatizavimo objektą. CK 6.501 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomininkas, nuomotojo leidimu pagerinęs išsinuomotą turtą, turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. 2007 m. liepos 7 d. nuomos sutarties 4, 8.2, 10.2 punktais nustatyta, kad ieškovui (nuomininkui) draudžiama be nuomotojo rašytinio sutikimo atlikti išnuomotų patalpų kapitalinio remonto, rekonstravimo darbus, kad ieškovo lėšos, panaudotos nuomojamojo turto kapitaliniam remontui, yra neatlygintinos ir neįskaitomos į nuompinigius (t. 1, b. l. 57-62). Ieškovas nuomotojo leidimo atlikti nuomojamo turto pagerinimo darbus nėra gavęs. Nuomos sutarties sudarymo metu ieškovui buvo gerai žinoma apie nuomojamų pastatų būklę (trūkumus). Tą aplinkybę pripažįsta pats ieškovas, tą patvirtina ir statinių priėmimo-perdavimo aktas (t. 1, b. l. 64). Taigi ieškovas, išsinuomodamas blogos būklės statinius, veikė savo rizika, buvo neatsargus, todėl nuomotojas nėra atsakingas (CPK 6.485 str. 5 d.). Be to, sudarant nuomos sutartį į nuomojamo turto trūkumus buvo atsižvelgta nustatant nedidelį nuomos mokestį, 291, 53 Lt per ketvirtį, nuo 2003 m. vasario 23 d. po 86, 96 Lt per mėnesį už visą nuomojamą 2 898 kv. m. plotą.

21Apeliacinės instancijos teismas išdėstytu argumentu pagrindu sprendžia, kad ieškovas nei pagal nuomos sutarties sąlygas, nei pagal CK 6.485 straipsnio 5 dalį neturi teisės į išlaidų, susijusių su statinių gerinimu, atlyginimą. Todėl Valstybės turto fondas pagrįstai Informaciniame privatizavimo biuletenyje nepaskelbė apie privatizuojamo turto nuomos metu nuomininko patirtas išlaidas gerinant turtą.

22Ieškovo nuomojamas objektas yra privatizuojamas pagal Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo nuostatas, kuris nedraudžia, esant tam tikroms sąlygoms, atlyginti nuomininkui nuomos metu privatizavimo objekto pagerinimo išlaidas. Todėl, sprendžiant šį ginčą, Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalies nuostatos dėl nuomojamo objekto pagerinimo padarytų išlaidų, netaikytinos.

23Tiesioginių derybų būdu gali būti privatizuojami valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantys pastatai ar patalpos, kuriuos nuomininkas nuomotojo leidimu pagerino ir nuomininkas turi reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų atlyginimą (Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 str. 5 d.). Kaip jau buvo aptarta ieškovas be nuomotojo leidimo atlikti statinių remonto darbus negalėjo, o pagal nuomos sutarties sąlygas bei CK normas neturi nuomininko teisių į būtinųjų išlaidų, patirtų gerinant išsinuomotus statinius, atlyginimą, tačiau padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos daiktui, nuomininkas gali pasiimti (CK 6.501 str. 2 ir 3 d.). Todėl šiuo atveju tiesioginės derybos su ieškovu, kaip nuomininku, negalėjo būti vykdomos, nes jo lėšų į privatizuojamo objekto pagerinimą investavimas neatitinka Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymu 17 straipsnio 5 dalyje nustatytų sąlygų.

24Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu (CK 6.479 str. 2 d.). 2002 m. liepos 11 d. šalys sudarė terminuotą nuomos sutartį. Sutartimi nustatytas nuomos terminas nuo 2002 m. liepos 11 d. iki 2012 m. liepos 11 d., bet neilgiau kaip iki nuosavybės teisės perėjimo kitam asmeniui. Terminuota nuomos sutartis pasibaigia, kai sueina jos terminas.

25Apeliantas nepagrįstai nuomos sutarties pasibaigimą aiškina kaip vienašališką terminuotos sutarties nutraukimą. Šalys nustatė nuomos sutarties terminą ir apibrėžė kalendoriniu laikotarpiu, tačiau tuo pačiu metu numatė, kad įvykus tam tikriems įvykiams (perėjus nuosavybės teisei į išnuomotą turtą kitam asmeniui, ar Vyriausybei priėmus sprendimą dėl išnuomoto valstybės turto valdymo naudojimo ar disponavimo juo) nuomos sutartis taip pat baigiasi. Tokiu būdu šalys, sudarydamos terminuotą nuomos sutartį, nustatę sutarties pabaigos kalendorinį terminą, taip pat susitarė, kad sutartis pasibaigia ir įvykus tam tikriems įvykiams. Negalima sutikti su apelianto argumentais, kad nuomos sutarties pabaiga įvykus tam tikriems įvykiams yra sąlyginė prievolė, visiškai priklausanti nuo nuomininko, todėl CK 6.30 straipsnio pagrindu šios sutarties sąlygos pripažintinos negaliojančiomis. Ginčo objektai pagal 1998 m. rugpjūčio 4 d. Vyriausybės nutarimą Nr. 1005 buvo priskirti nekilnojamajam turtui, kuris turėjo būti perduotas Valstybės turto fondui, kai turtas bus įrašytas į privatizuojamų objektų sąrašą. 2002 m. liepos 11 d., sudarant statinių nuomos sutartį, apie minėtą Vyriausybės nutarimą šalys turėjo žinoti, kad ginčo objektas gali būti privatizuotas. Todėl nuomos sutartyje ir buvo aptartas sutarties terminas, įvykus tam tikram įvykiui. Vyriausybės 2003 m. rugpjūčio 28 d. nutarimu Nr. 1096 ginčo objektas buvo įtrauktas į privatizuojamų objektų sąrašą, o 2007 m. gegužės 4 d. Privatizavimo komisijos protokolu į 2007 m. birželio mėn. privatizuojamų objektų programą. Taigi nuomos sutarties sąlygos, nustatančios nuomos sutarties pabaigą įvykus tam tikriems įvykiams, numatytiems sutarties 6, 13.3, 13.4 punktuose, šiuo atveju priklauso ne tik nuo nuomininko valios, nuomininkas nėra visiškai laisvas. Todėl CK 6.30 straipsnio 5 dalies pagrindu pripažinti nuomos sutarties sąlygas, nustatančias sutarties terminą, negaliojančiomis, nėra pagrindo. Taip pat šios sutarties sąlygos nustatančios nuomos sutarties pasibaigimą neprieštarauja viešajai tvarkai ir atitinka protingumo kriterijus.

26Nepagrįstas apeliacinio skundo motyvas, kad dėl to, kad 2007 m. birželio 22 d. viešo aukciono protokolo pagrindu atsiradusios teisės ir pareigos dar iki šiol nėra realizuotos, t. y. nesudaryta ginčo objekto pirkimo-pardavimo sutartis, todėl privatizavimas turi būti atliktas iš naujo. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad Valstybės turto fondas, kai ieškovas kreipėsi į teismą, sustabdydamas privatizacijos tolimesnes procedūras, iki kol išsispręs ginčas, elgėsi protingai ir apdairiai. Be to, valstybės turto privatizavimą reglamentuojantys įstatymai nenumato termino per kurį turi būti pasirašyta pirkimo-pardavimo sutartis.

27Nepatenkinus apeliacinio skundo, tarp šalių atitinkamai paskirstomos bylinėjimosi išlaidos, turėtos apeliacinės instancijos teisme. Iš ieškovo atsakovo UAB ,,Factus dominus“ naudai priteisiama 1 800 litų išlaidų, turėtų advokato pagalbai apmokėti, bei valstybės naudai 20, 40 litų išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų išsiuntimu (CPK 98 str. 1 d., 3 d., 88 str. 1 d. 3 p.).

28Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio pirmosios dalies 1 punktu,

Nutarė

29Kauno apygardos teismo 2008 m. rugsėjo 17 d. sprendimą palikti nepakeistą.

30Priteisti iš ieškovo V. Puskunigio firmos ,,Arbor Vitae“ atsakovo UAB ,,Factus dominus“ naudai 1 800 litų išlaidų advokato pagalbai apmokėti, ir valstybės naudai priteisti 20, 40 litų išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų išsiuntimu.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. Teisėjų kolegija... 3. Ieškovas V. Puskunigio firma „Arbor Vitae“ patikslintu ieškiniu prašė:... 4. 1.1. pripažinti 2007 m. gegužės 4 d. Informaciniame privatizavimo... 5. 1.2. panaikinti 2007 m. birželio 22 d. privatizavimo objekto viešo aukciono... 6. 1.3. pripažinti 2002 m. liepos 11 d. V. Puskunigio firmos „Arbor Vitae“ ir... 7. 1.4. leisti V. Puskunigio firmai „Arbor Vitae“ atlikti karvidės ( -... 8. Ieškinyje nurodė, kad 2002 m. liepos 11 d. sudarė nuomos sutartį dėl... 9. Kauno apygardos teismas 2008 m. rugsėjo 17 d. sprendimu ieškinį atmetė.... 10. Apeliaciniu skundu ieškovas prašo kreiptis į Konstitucinį Teismą dėl... 11. 1. Valstybės ir savivaldybių turtas turi būti privatizuojamas laikantis... 12. 2. Teismas atmetė ieškovo argumentus dėl pagerinimo išlaidų, nes nebuvo... 13. 3. Teismas nepagrįstai nuomos sutarties sąlygas, leidžiančias nutraukti... 14. 4. Iš bylos medžiagos matyti, kad atsakovas iki šiol nėra pasiūlęs... 15. Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas VĮ Valstybės turto fondas prašo... 16. Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas UAB „Factus Dominus“ prašo... 17. Apeliacinis skundas netenkintinas.... 18. 2007 m. gegužės 4 d. Informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. 4 (340)... 19. Kaip matyti iš 2007 metų Informacinio privatizavimo biuletenio Nr. 4 (340)... 20. Pagal Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 straipsnio... 21. Apeliacinės instancijos teismas išdėstytu argumentu pagrindu sprendžia, kad... 22. Ieškovo nuomojamas objektas yra privatizuojamas pagal Valstybės ir... 23. Tiesioginių derybų būdu gali būti privatizuojami valstybei ar savivaldybei... 24. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu (CK 6.479 str. 2 d.).... 25. Apeliantas nepagrįstai nuomos sutarties pasibaigimą aiškina kaip... 26. Nepagrįstas apeliacinio skundo motyvas, kad dėl to, kad 2007 m. birželio 22... 27. Nepatenkinus apeliacinio skundo, tarp šalių atitinkamai paskirstomos... 28. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso... 29. Kauno apygardos teismo 2008 m. rugsėjo 17 d. sprendimą palikti nepakeistą.... 30. Priteisti iš ieškovo V. Puskunigio firmos ,,Arbor Vitae“ atsakovo UAB...