Byla 2-395-450/2012

Dėl pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimo ir jos pagrindu nuosavybės teisės ieškovei pripažinimo

1Vilniaus apygardos teismo teisėja Asta Radzevičienė, sekretoriaujant Ritai Sindikaitei, dalyvaujant ieškovei D. Š., jos atstovei adv. Birutei Strimaitytei, atsakovo BUAB „Atkirtos būstas“ administratoriaus UAB „Admivita“ įgaliotam asmeniui Vaidai Jarmontovičienei,

2viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo D. Š. ieškinį atsakovui BUAB „Atkirtos būstas“ administratorius UAB „Admivita“, tretieji asmenys: AB SEB bankas, BUAB „BSI kompanija“, administratorius UAB „Avere“ dėl pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimo ir jos pagrindu nuosavybės teisės ieškovei pripažinimo.

3Teismas, išnagrinėjęs bylą,

Nustatė

4Ieškovė paaiškino, kad 2004 m. rugsėjo 15 d. pirkėjas V. V. su pardavėju Balsio statybos įmone (vėliau pertvarkyta į UAB „BSI kompanija“) sudarė preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį Nr. V2-15-09/04. Pagal šią sutartį pardavėjas įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2006 m. liepos 01 d. pastatyti 2 kambarių butą, numatomas plotas 54 kv.m., butas gali turėti įstiklintą ar atvirą vieną ar du balkonus, statomą Pardavėjo žemės sklype, adresu ( - ) ir perduoti pirkėjui nuosavybės teise, o pirkėjas įsipareigojo priimti šį butą nuosavybės teise ir sumokėti pardavėjui buto kainą 97 200 Lt. V. V. 2004 m. spalio 25 d. į Balsio statybos įmonės kasą grynaisiais pinigais sumokėjo 97 200 Lt. Pardavėjas statybos darbų iki 2006-07-01 neužbaigė. Balsio statybos įmonė visas savo teises ir pareigas susijusias su statomu objektu ( - ) bei žemės sklypu perleido naujajam pardavėjui - atsakovui UAB „Atkirtos būstas“. 2009 m. balandžio 08 d. pirkėjas V. V. ir atsakovas UAB „Atkirtos būstas“ pasirašė preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį Nr. V2-26-04/09, pagal kurią atsakovas įsipareigojo, pabaigęs pastato, kuriame yra pirkėjo išsirinktas butas, statybą, perduoti pirkėjui V. V. nuosavybės teise butą, adresu ( - ), esantį 5 (penktame) pastato aukšte, turintį vieną balkoną 3,42 kv. m., buto bendras plotas 52,52 kv. m., (t.y. - tą patį butą, kurio pardavimas buvo aptartas ir 2004-09-15 preliminarioje pirkimo -pardavimo sutartyje Nr. V2-15-09/04). Šalys susitarė, kad pastatas bus pastatytas žemės sklype esančiame ( - ), bendras plotas 0,1800 ha. Šalys sutarties 1.5. punktu susitarė, kad pardavėjas UAB „Atkirtos būstas“ pabaigęs namo statybą, perduos pirkėjui V. V. bendrosios dalinės nuosavybės teisėmis paminėto Žemės sklypo dalį, proporcingą įgyjamo Buto plotui. 2009-04-08 pirkėjas V. V. ir UAB „BSI kompanija“ pasirašė 2004-09-15 preliminariosios pirkimo - pardavimo sutarties Nr. V2-15-09/04 nutraukimą. 2009 m. balandžio 08 d. pirkėjas V. V., UAB „BSI kompanija“ ir atsakovas UAB „Atkirtos būstas“ sudarė trišalę skolų užskaitymo sutartį Nr. 08/04/09, kuria pirkėjo V. V. pirminiam pardavėjui UAB ,,BSI kompanija“ sumokėta 97 200 Lt. suma buvo užskaityta, kaip tinkamas kainos sumokėjimas UAB „Atkirtos būstas“ pagal 2009-04-08 preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį Nr. V2-26-04/09 už įsigyjamą butą. 2009 m. balandžio 27 d. atsakovas UAB „Atkirtos būstas“, V. V. ir D. Š. sudarė susitarimą, pagal kurį visos pirkėjo teisės ir pareigos pagal 2009-04-08 Preliminarią pirkimo -pardavimo sutartį Nr. V2-26-04/09, dėl joje aptarto Buto ir dalies žemės sklypo, buvo perleistos ieškovei D. Š. Ankstesnis pirkėjas V. V. perleido ieškovei D. Š. teises į 97 200 Lt atliktą įmoką. Pardavėjas UAB „Atkirtos būstas“ šiam pirkėjo teisių ir pareigų perleidimui neprieštaravo. 2009-04-08 Preliminarioje pirkimo-pardavimo sutarties Nr.V2-26-04/09 1.5., 3.2.3., 3.2.4. p. p. numatyta pardavėjo pareiga sudaryti pagrindinę buto ir žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo sutartį nedelsiant po to, kai bus baigti sutartyje numatyti ir pardavėjui skirti atlikti pastato, kuriame yra butas, statybos darbai bei atlikti šio pastato kadastriniai matavimai. Vėliau tapo žinoma, kad pastato, kuriame yra butas, kadastriniai matavimai buvo atlikti dar 2008-08-19. 2009 m. birželio 25 d. tarp ieškovės ir atsakovo buvo sudarytas buto statybos darbų atlikimo patvirtinimo aktas, pagal kurį konstatuota, kad pardavėjui priskirti atlikti buto statybos darbai baigti, o butas (jo faktinis valdymas) perduodamas D. Š. Nurodė, kad buvo įvykdytos visos sutarties sąlygos, kad būtų įforminta pirkimo-pardavimo sutartis. Butas pastatytas, sutarta kaina sumokėta, atsakovas perdavė faktinį buto valdymą. Ieškovė moka su buto išlaikymu susijusius privalomus mokėjimus. Pažymėjo, kad ieškovė ir UAB „Atkirtos būstas“ 2010 m. lapkričio 27 d. šioje byloje sudarė taikos sutartį, kuria atsakovas pripažino ieškinio reikalavimus bei nuosavybės teises į butą bei žemės sklypo dalį. Nurodė, kad pirkėja finansavo buto statybą, kadangi kaina buvo sumokėta dar 2004 m. Sudarydamos tiek 2004-09-15, tiek 2009-04-08 preliminarias pirkimo - pardavimo sutartis, šalys susitarė dėl esminių to paties buto ir jam tenkančios žemės sklypo dalies pardavimo sąlygų: šio objekto perdavimo pirkėjo nuosavybėn, bei kainos. Sudarant 2009-04-08 preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį butas faktiškai buvo pastatytas [96 proc.]. Buto kadastriniai matavimai atlikti 2008-08-19. Butas įregistruotas kaip atskiras nekilnojamas daiktas ir turtinis vienetas. Po 2009-04-08 preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo, buto faktinis valdymas perduotas ieškovei. Pažymėjo, kad būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo - pardavimo santykiai pagal subjektinę sudėtį ir tikslą, kurio siekiama, yra artimi iš vartojimo sutarčių atsiradusiems santykiams. Prievolėms, kylančioms iš tokių santykių, keliami didesni sąžiningumo ir teisingumo reikalavimai, o tam tikros abejonės aiškinamos ekonomiškai silpnesnės šalies - vartotojo naudai. Kadangi nuosavybės teisės į butą ir žemės sklypo dalį ieškovei perėjo iki bankroto bylos iškėlimo atsakovui, dabartinė atsakovo padėtis negali riboti ieškovės anksčiau įgytų nuosavybės teisių, tokias išvadas analogiškoje faktinėje-teisinėje situacijoje padarė Lietuvos apeliacinis teismas 2011-02-28 nutartyje civ. byla Nr. 2A-229/2011. Nurodė, kad buto ir žemės sklypo dalies nuosavybės teisių patvirtinimas ieškovei AB SEB banko (įkaito turėtojo) teisių ir teisėtų interesų nepažeis. CK 4.171 str. 9 d. numato, kad daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn, o perleidžiant hipoteka seka paskui daiktą. Prašė patvirtinti 52,52 kv. m. bendro ploto buto, unikalus Nr. ( - ), registro Nr. 44/1193381, adresas ( - ), esančio 5 (penktame) pastato aukšte, turinčio vieną 3,42 kv. m. ploto balkoną, ir žemės sklypo, unikalus Nr. ( - ), kadastrinis adresas 0101/0008:496, esančio po pastatu ( - ), proporcingai įsigytam buto plotui, t.y. 4567 žemės sklypo dalies iš 180 000 dalių pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą, pripažinti sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia ir jos pagrindu pripažinti D. Š. nuosavybės teisę į šį turtą, iš atsakovo priteisti visas patirtas bylinėjimosi išlaidas.

5Atsakovas BUAB „Atkirtos būstas“ su ieškiniu nesutiko ir paaiškino, kad UAB „Atkirtos būstas“ statomą pastatą, adresu: Visorių g. 12, Vilnius finansavo AB SEB bankas pagal 2007 m. kovo 27 d. kreditavimo sutartį Nr. 0040611011360-30, jos vykdymas buvo užtikrintas statomo pastato hipoteka. Kreditavimo sutartimi UAB „Atkirtos būstas“ ir AB SEB bankas susitarė, kad AB SEB bankas atsisakys atskirų pastato, esančio Visorių g. Vilniuje, turto vienetų hipotekos tik po to, kai pirkėjas sumokės kredito gavėjui, t. y. UAB „Atkirtos būstas“, visą konkretaus turto vieneto kainą, o kredito gavėjas perves SEB Kreditavimo sutarties I kredito aprašo „Ilgalaikis kreditas“ 7.1.3 punkte nurodytą sumą, ne mažiau kaip 90 proc. patalpų pardavimo pajamų be PVM, kredito grąžinimui. Bankroto administratoriui perduotais duomenimis, UAB „Atkirtos būstas“ AB SEB bankui sutartos sumos už butą, kurio unikalus Nr. ( - ), pagal Kreditavimo sutartį nėra sumokėjęs. Buto hipotekos faktas įregistruotas viešuose Hipotekos bei Nekilnojamojo turto registruose. Hipotekos sutartimi kreditorius AB SEB bankas ir skolininkas UAB „Atkirtos būstas“ susitarė, kad skolininkas be kreditoriaus sutikimo neturi teisės perleisti įkeisto turto tretiesiems asmenims. AB SEB bankas UAB „Atkirtos būstas“ sutikimo perleisti ginčo butą ieškovei nėra išdavęs. Administratoriaus manymu, iškėlus įmonei bankroto bylą, nei vienas bankrutuojančios įmonės kreditorius neturi teisinių galimybių kitokia, nei bankroto procedūrose nustatyta priverstinio vykdymo tvarka, išsiieškoti lėšas ar kitokį turtą iš skolininkės, bankrutuojančios įmonės.

6Trečias asmuo AB SEB bankas nesutiko su ieškiniu ir nurodė, kad bankas ir UAB „Atkirtos būstas“ 2007-03-27 sudarė kreditavimo sutartį Nr. 0040611011360-31, kurios vykdymas, užtikrintas pastato, ( - ) esančių patalpų bei butų hipoteka. Kreditavimo sutartimi šalys susitarė, kad Bankas atsisako atskirų pastato turto vienetų hipotekos tik po to, kai pirkėjas sumoka atsakovui UAB „Atkirtos būstas“ visą patalpų kainą, o Kredito gavėjas perveda bankui kreditavimo sutarties 7.1.3 punkte nurodytą sumą, t.y. ne mažiau kaip 90 procentų patalpų pardavimo pajamų be PVM, kredito grąžinimui. Atsakovas nėra pervedęs jokios sumos už butą. Atsakovui neįvykdžius nurodytos pareigos, Bankas neatsisakys Buto hipotekos. Buto pardavimui Bankas sutikimo nėra išdavęs. Nurodė, kad buto kaina - 97 200 Lt yra nepagrįstai maža net dabartinėmis ekonominėmis sąlygomis (buto plotas 52,52 kv.m.). VĮ Registrų centras duomenimis vidutinė buto rinkos vertė yra 275 000 Lt. Banko teisėms ši aplinkybė turi esminės reikšmės, kadangi iš butų, esančių ( - ), pardavimo pajamų yra dengiamas UAB „Atkirtos būstas“ įsiskolinimas pagal Kreditavimo sutartį. Statybos leidimas pastatui, kuriame yra butas, išduotas 2007-04-04, todėl preliminariosios sutarties sudarymas 2004-09-15 abejotinas. Pirminio pirkėjo V. V. su atsakovu sudaryta 2009-04-08 preliminarioji sutartis Nekilnojamojo turto registre įregistruota tik 2009-04-21, V. V. yra vienas iš UAB „Atkirtos būstas“ akcininkų. Iš nurodytų aplinkybių galima darė išvadą, kad galimai ieškovė ir atsakovas susitarę siekia nesąžiningai sumažinti įkeisto turto masę. Papildomai paaiškino, kad 2009-04-27 susitarime šalys susitarė dėl teisės įsigyti butą naujajam pirkėjui [ieškovei], 2009-04-08 preliminarios sutarties tarp UAB „Atkirtos būstas“ ir V. V. objektas- buto pirkimas-pardavimas. Pažymėjo, kad preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu žemės sklypas nepriklausė UAB „Atkirtos būstas“ nuosavybės teise. 2009-04-08 trišalės skolų užskaitymo sutarties objektas, įmokos užskaitymas už įsigyjamą butą, banko nuomone, ieškovės reikalavimas pripažinti jai nuosavybės teisę į dalį žemės sklypo, nepagrįstas.

7Tretysis asmuo BUAB „BSI kompanija“ administratorius UAB „Avere“ nepateikė atsiliepimo į ieškinį, teismo prašymu pateikė 2004 metų Kasos knygą.

8Ieškinys tenkintinas iš dalies.

9Bylos medžiaga nustatyta, kad 2004-09-15 V. V. ir Balsio statybos įmonė (vėliau UAB „BSI kompanija“) sudarė preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį Nr. V2-15-09/04 [b.l. 10-16, t.1]. Pagal šią sutartį pardavėjas įsipareigojo, ne vėliau kaip iki 2006 m. liepos 01 d. pastatyti 2 kambarių butą, 54 kv. m. Butas gali turėti įstiklintą ar atvirą vieną ar du balkonus, statomas žemės sklype, adresu ( - ) ir perduoti pirkėjui nuosavybės teise, o pirkėjas įsipareigojo priimti šį butą nuosavybės teise ir sumokėti pardavėjui buto kainą 97 200 Lt [ 2.1. p.]. V. V. 2004 m. spalio 25 d. Kasos pajamų orderis serija LAF Nr. 0966317 [b.l. 106, t.2] Balsio statybos įmonei grynaisiais pinigais sumokėjo 97 200 Lt [b.l. 106, t.2]. Kasos knyga [b.l. 20-78, t.2] patvirtina, kad gautos iš V. V. lėšos pagal 2004 m. spalio 25 d. kasos pajamų orderio kvitą, serija LAF Nr. 0966317 yra įtrauktos į įmonės apskaitą. 2006-10-03 Jungtinės veiklos sutartimi Balsio statybos įmonė ir UAB „Atkirtos būstas“ susitarė bendrai veikti nesukuriant naujo juridinio asmens bendram ūkiniam tikslui: pastatyti ir eksploatuoti Balsio statybos įmonei nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype daugiabutį gyvenamą namą [b.l.114-117, t.2]. 2009 m. balandžio 08 d. V. V. ir UAB „Atkirtos būstas“ pasirašė preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį Nr. V2-26-04/09, pagal kurią atsakovas įsipareigojo, pabaigęs pastato, kuriame yra pirkėjo išsirinktas butas, statybą, perduoti pirkėjui V. V. nuosavybės teise butą, adresu ( - ), esantį 5 pastato aukšte, turinti vieną balkoną 3,42 kv. m., buto bendras plotas 52,52 kv. m. [b.l. 10-16, t.1]. Šalys susitarė, kad pastatas, kuriame randasi butas, bus pastatytas žemės sklype, esančiame ( - ), bendras plotas 0,1800 ha. Šalys sutarties 1.5. punktu susitarė, kad pardavėjas UAB „Atkirtos būstas“ pabaigęs namo statybą, perduos pirkėjui V. V. bendrosios dalinės nuosavybės teisėmis paminėto Žemės sklypo dalį, proporcingą įgyjamo buto plotui. 2009-04-08 pirkėjas V. V. ir UAB „BSI kompanija“ pasirašė 2004-09-15 preliminariosios pirkimo - pardavimo sutarties Nr. V2-15-09/04 nutraukimą [b.l. 29, t.1]. 2009 m. balandžio 08 d. V. V., UAB „BSI kompanija“ ir UAB „Atkirtos būstas“ sudarė trišalę skolų užskaitymo sutartį Nr. 08/04/09, kuria pirkėjo V. V. pirminiam pardavėjui UAB ,,BSI kompanija“, sumokėta 97 200 Lt. suma buvo užskaityta, kaip tinkamas kainos sumokėjimas atsakovui UAB „Atkirtos būstas“ pagal 2009-04-08 preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį Nr. V2-26-04/09 už įsigyjamą butą [b.l. 30, t.1]. 2009 m. balandžio 27 d. UAB „Atkirtos būstas“, V. V. [pirkėjas] ir D. Š. [naujasis pirkėjas] sudarė susitarimą, pagal kurį pirkėjas pageidavo perleisti savo teisę įsigyti butą nuosavybės teise naujam pirkėjui, bei atliktą įmoką, naujasis pirkėjas- įsigyti nuosavybės teise butą [b.l. 32, t.1].

10Pagal CK 6.401 str. 1 d. pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad tarp V. V. ir Balsio statybos įmonės buvo susiklostę santykiai atitinka minėtoje normoje nustatytą būsimo gyvenamojo namo (buto) pirkimo pardavimo sutarties sąvoką. CK 6.401 str. 5 d. nustato, kad preliminarioje sutartyje gali būti numatyta, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas, tokiu atveju pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo. Balsio statybos įmonė 2006-10-03 buvo sudariusi su UAB „Atkirtos būstas“ Jungtinės veiklos sutartį [b.l.161-164, t.2], kurios objektas-pastatyti ir eksploatuoti Balsio statybos įmonei nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype 0,1800 ha, unikalus Nr. ( - ), esančiame Visorių g., Vilniuje daugiabutį gyvenamą namą. Tai, kad Balsio statybos įmonė turėjo pagrindą sudaryti aukščiau nurodytą preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį, patvirtina ir šalių, UAB „Atkirtos būstas“ ir UAB „BSI kompanija“ [buvusi Balsio statybos įmonė] 2008-10-27 pasirašytas Susitarimas [b.l.172, t.2], pagal kurį butas ( - ) tenka UAB „BSI kompanijai“. 2008-10-28 UAB „BSI kompanija“ ir UAB „Atkirtos būstas“ pasirašė Jungtinės veiklos sutarties ir 2008 m. spalio 27 d. Susitarimo prie jos nutraukimo sutartį [b.l. 173, t.2]. Kaip matyti iš Nekilnojamojo turto registro duomenų išrašo [b. l. 154-155, t.2], nuosavybės teisė į butą ( - ) nuo 2008-11-04 registruota UAB „Atkirtos būstas“ vardu [baigtumas 96 procentai]. Tokiu būdu yra pagrindas teigti, kad V. V. sumokėjus visą pagal 2004-09-15 Preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį Nr.V2-15-09/04 97 200 Lt sumą, buto statyba buvo finansuota iš šių pinigų. Ta aplinkybė, kad statybos leidimas išduotas 2007 metais neįrodo, kad jungtinės veiklos dalyviai pagal 2006-10-03 Sutartį nepradėjo darbų anksčiau. Byloje nėra ginčo dėl to, kad V. V. 2005-10-25 buvo sumokėjęs visą ginčo buto statybos kainą į Balsio statybos įmonės [dabar UAB „BSI kompanija“] kasą grynais pinigais, tai patvirtina byloje pateikti Kasos pajamų orderis LAF Nr. 0966317 [b.l. 106, t.2], Balsio statybos įmonės Kasos knyga [b.l. 20-78, t.2], kurios lape Nr. 46 [b.l.31, t.2] nurodyta, jog V. V. įnešė 97 200 Lt. Ta aplinkybė, kad V. V. buvo UAB „Atkirtos būstas“ akcininku [b.l.183, t.1] pati savaime nieko nereiškia. Tiek pirminė, tiek paskesnė Preliminarios pirkimo-pardavimo sutartys nenuginčytos, pinigai pagal sutartį įmokėti, todėl pagrindo teigti, kad V. V., kaip atsakovo akcininkas, negalėjo ir/ar nesudarė preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties, nėra. Nutraukiant 2009-04-08 sutartį su UAB „BSI kompanija“ ir 2009-04-08 sudarant V. V. bei atsakovo BUAB „Atkirtos būstas“ preliminarią sutartį, šalys pasirinko tokį atsiskaitymo būdą, kad UAB „Atkirtos būstas“ užskaitė V. V. sumokėtą sumą kaip įmoką už įsigyjamą butą, tai patvirtina 2009-04-08 Trišalė užskaitymo sutartis [b.l. 30-31, t.2] ir, kaip minėta, sudarytoje preliminarioje sutartyje nurodė, jog pirkėjas yra sumokėjęs visą objekto kainą (Sutarties 2.5.1 p.). Galima daryti išvadą, kad nepaisant to, jog atsakovas su AB SEB banku 2007 m. kovo 27 d. sudarė kreditavimo sutartį Nr. 0040611011360-31 (t. 2 b.l. 227-250), kurios rezultate atsakovas gavo kreditą ir įkeitė bankui statomą gyvenamąjį namą, ginčo buto statybą visa apimtimi finansavo V. V.. Trečiojo asmens nurodytas argumentas dėl pernelyg žemos buto kainos niekuo nepagrįstas [CPK 178 str.], teismui nepateikti duomenys apie buto rinkos kainą pirmosios preliminarios sutarties sudarymo metu, t.y. 2004 metais. Atsižvelgiant į tai, kad 2009-04-27 Susitarimu UAB „Atkirtos būstas“, V. V. ir ieškovė D. Š. susitarė, kad pirkėjas [V. V.] pageidauja perleisti pagal 2009-04-08 sudarytą Preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį Nr.V2-26-04/09 objekto, buto, esančio ( - ), 52,52 kv. m. ploto, 5 aukšte, su vienu balkonu, kurio bendras plotas 3,42 kv. m., unikalus Nr. ( - ), savo teisę įsigyti butą nuosavybės teise naujajam pirkėjui D. Š., kartu perleidžiant naujajam pirkėjui atliktą įmoką, visą sumokėtą 97 200 Lt sumą. Pažymėtina, kad ieškovė pateikė teismui [b.l.186, t.2] pažymą, kad pastaroji pilnai atsiskaičiusi su V. V. Esant tokioms aplinkybėms, yra pakankamas pagrindas konstatuoti, kad baigus statybą ir V. V. perleidus ieškovei ne tik teisę įsigyti nuosavybės teise butą, bet ir jo anksčiau sumokėtą pinigų sumą buto statybos finansavimui, ieškovė D. Š. perėmusi pirkėjo teises, atsiskaičiusi su V. V., bei esant aplinkybėms, kad butas jau buvo pastatytas [96 procentai baigtumas], buto kadastriniai matavimai atlikti, jis įregistruotas, kaip atskiras turtinis vienetas, ieškovė teisėtai įgyja į butą nuosavybės teisę. Be to, kaip matyti iš 2009-06-25 Buto statybos darbų atlikimo patvirtinimo akto [b.l. 6, t.2], ieškovė D. Š. perėmė iš UAB „Atkirtos būstas“ atliktus statybos darbus, bei gavo iš atsakovo buto raktus, t.y. ieškovei butas faktiškai jau ir buvo perduotas valdyti, dėl ko, esant įsipareigojimui parduoti daiktą (sudarant pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį), pagal CK 6.309 str. 1 d. tai laikytina daikto pirkimu pardavimu, o ieškovė turi teisę reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 str. 3 d.).

11Atsakovui BUAB „Atkirtos būstas“ 2010 m. sausio 11 d. nutartimi nagrinėjamos bylos eigoje buvo iškelta bankroto byla. Teismo nuomone, tai negali būti kliūtimi ieškinio tenkinimui, nes teisminėje praktikoje yra konstatuota, kad Įmonių bankroto įstatymo 10 str. 7 d. 3 p. norma negali būti aiškinama kaip ribojanti kreditorių ar trečiųjų asmenų teisę susigrąžinti (išsireikalauti) jiems nuosavybės teise priklausantį turtą iš bankrutuojančios įmonės valdymo (LAT 2009 m. kovo 3 d. nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-91/2009, 2011-06-08 LAT nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-261/2011).

12Atsižvelgiant į minėtas aplinkybes, bei tai, kad iki bankroto bylos iškėlimo atsakovas pripažino ieškovės teisę į ginčo butą, 2009-11-27 ieškovė D. Š. ir atsakovas UAB „Atkirtos būstas“ buvo pasirašę taikos sutartį [b.l. 184, t.1], pagal kurią atsakovas pripažino nuosavybės teisę ieškovei į butą, be to ieškovė yra sudariusi šiame bute Elektros energijos pirkimo-pardavimo sutartį [b.l. 84-87, t.2], ji moka už šio buto komunalines paslaugas [b.l.88-, t.2], šios aplinkybės taip pat yra pagrindu ieškinio patenkinimui.

13Trečiojo asmens AB SEB bankas argumentai, kad jis nėra davęs sutikimo dėl buto pardavimo, ginčo butas yra apsunkintas hipoteka, sutarties šalys galimai veikė nesąžiningai, teismo nuomone, nelaikytini pagrindu ieškinio netenkinimui. Ieškovė pareikštu ieškiniu hipotekos neginčija, todėl teismas šiuo klausimu nepasisako, pažymėtina, kad pagal įstatymą ir ieškinio tenkinimo atveju hipoteka seka paskui daiktą (CK 4.171 str. 9 d.).

14Teisminėje praktikoje yra konstatuota, jog specifinė būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis (pirkėjas – fizinis asmuo, pardavėjas – juridinis asmuo), sutarties šalių tikslai (pirkėjo – savo ar savo šeimos narių aprūpinimas būstu, pardavėjo – paprastai veiklos vykdymas su verslu susijusiais tikslais) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi (CK 1.39 str. 1 d.) ir jai taikytinos vartotojo (šiuo atveju – pirkėjo) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (LAT 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-608/2008). SEB bankas nesutikimą dėl buto pardavimo ieškovei grindžia tuo, jog atsakovas netinkamai atsiskaitė su juo pagal kreditavimo sutartį. Ieškinio netenkinimas patvirtinant pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą ir jos pagrindu pripažįstant ieškovei nuosavybės teisę į butą reikštų, kad sumokėjusi visą turto kainą ieškovė, kaip vartotoja ir preliminariosios sutarties objekto perėmėja, šalies, įvykdžiusios visas sutarties sąlygas, interesai nebūtų apginti iš esmės vien dėl to, kad kita preliminariosios sutarties šalis prisiėmė įsipareigojimų tretiesiems asmenims, o po to juos netinkamai vykdė, t.y. tokiu atveju prioritetas būtų teikiamas trečiojo asmens interesų apsaugai. LR Konstitucijos 46 str. 5 dalyje yra įtvirtinta nuostata, kad valstybė gina vartotojų interesus. Nagrinėjamu atveju prioriteto suteikimas ne vartotojo, o kreditavimo verslu užsiimančio trečiojo asmens teisių gynimui reikštų pažeidimą principinių nuostatų dėl silpnesnės šalies – vartotojo teisių gynybos prioriteto. Juo labiau, kad tretysis asmuo savo reikalavimo patenkinimą (ar blogiausiu atveju - bent ženklią jo dalį) gali gauti iš įkeisto turto, kai tuo tarpu ieškinio netenkinimo atveju ieškovė liktų be planuoto įsigyti buto [ieškovės tikslas įsigyjant butą buvo jos šeimos gyvenamojo buto sąlygų pagerinimas]. Pažymėtina ir tai, kad trečias asmuo SEB bankas dėl kreditavimo sutarties su atsakovu nuostatų pažeidimo kylančią žalą dėl nesąžiningų atsakovo veiksmų, gali išsiieškoti reiškiant ieškinį tiesiogiai kaltiems asmenims.

15Dėl reikalavimo patvirtinti žemės sklypo, unikalus Nr. ( - ), kadastrinis adresas ( - ), esančio po pastatu ( - ) proporcingai įsigytam buto plotui, t.y. 4567 žemės sklypo dalies iš 180 000 dalių, pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą, pripažįstant ieškovei nuosavybės teisę į šią žemės sklypo dalį. Kaip matyti iš 2009-04-27 Susitarimo [b.l. 32, t.1] UAB „Atkirtos būstas“, V. V. ir naujoji pirkėja D. Š. susitarė, kad pirkėjas [V. V.] pageidauja perleisti savo teisę įsigyti butą nuosavybės teise naujajam pirkėjui, o naujasis pirkėjas pageidauja įsigyti nuosavybės teise šiame susitarime įvardintą butą. Tokiu būdu jokio susitarimo dėl žemės sklypo dalies perleidimo ieškovei Susitarime nenurodyta. Susitarime nurodyta, kad žemės sklypas, kuriame statomas butas, nuosavybės teise priklauso UAB „Atkirtos būstas“ pagal 2009-04-08 žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį. 2009-04-08 tarp UAB „Atkirtos būstas“ ir V. V. sudarytos Preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties Nr. V2-26-04/09 1.1 p. objektu nurodytas Butas, šios sutarties 1.4 p. nurodyta, kad pastatas, kuriame bus butas, statomas žemės sklype, nuosavybės teise priklausančiame UAB „BSI kompanija“, t.y. žemės sklypas nebuvo nei šios preliminarios sutarties, nei anksčiau sudarytos, t.y. 2004-09-15 Preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties su Balsio statybos įmone objektu. Žemės sklypo, kuriame buvo statomas butas, savininke buvo UAB „BSI kompanija“, tai patvirtina aukščiau nurodyta Jungtinės veiklos sutartis, sudaryta tarp Balsio statybos įmonės [dabar UAB „BSI kompanija“] ir UAB „Atkirtos būstas“, bei 2009-04-08 Žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis [b.l. 134-138, t.2], kurios pagrindu tik 2009 metais UAB „Atkirtos būstas“ įsigijo nuosavybės teise iš UAB „BSI kompanija“ 0,1800 ha žemės sklypą, ( - ), unikalus Nr. ( - ), kadastrinis Nr. ( - ). Pažymėtina ir tai, kad 2009-04-08 Trišalės skolų užskaitymo sutarties 1 p. numatyta, kad V. V. sumokėta įmoka už įsigyjamą butą, kurį UAB „Atkirtos būstas“ užskaito 97 200 Lt sumą iš įmonės UAB „BSI kompanija“, kai V. V. įmoką už įsigyjamą butą Nr. ( - ), adresu ( - ), t.y. pinigai užskaitomi už perleidžiamą butą, jokio susitarimo, kad V. V. būtų įgijęs teisę įsigyti žemės sklypo dalį, bei tokią teisę perleidęs ieškovei, byloje nėra. Atmestinas ieškovės argumentas, kad žemės sklypo dalis po jai nuosavybės teise priklausančiu buto namu priklauso ir CK pagrindu, kaip nepagrįstą, kadangi nuosavybės teisė be pagrindo [iš nieko] neatsiranda. Ta aplinkybė, kad 2009-04-08 Preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties 1.5 p. UAB „Atkirtos būstas“ ir V. V. buvo susitarę, baigus buto statybą, pagrindine sutarties objekto pirkimo-pardavimo sutartimi perduoti, o pirkėjas priimti pastato patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teise žemės sklypo, kuriame statomas butas, dalį, proporcingą įgyjamo buto plotui, gali būti vertinama tik, kaip susitarimas ateityje dėl atskiro žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo, tačiau tai negali būti laikoma šios sutarties objektu ir pinigų už žemės sklypo dalį sumokėjimu, kadangi 1.2 p. aiškiai nurodytas sutarties objektas-Butas. Pažymėtina ir ta aplinkybė, kad šalių pasirašytoje Taikos sutartyje [b.l. 184, t.1] UAB „Atkirtos būstas“ pripažino nuosavybės teisę D. Š. tik į Butą [Sutarties 2 p.], bei jokių susitarimų dėl žemės sklypo dalies joje nenurodyta.

16CPK 87 str. 1 d. 6 p. pagrindu žyminis mokestis 1458 Lt ieškovei grąžintas 2010-10-21 Vilniaus apygardos teismo nutartimi [b.l. 198, t.1]. Ieškinį patenkinus iš dalies, bylinėjimosi išlaidos už procesinių dokumentų įteikimą, viso 24,80 Lt priteistinos lygiomis dalimis iš ieškovės ir atsakovo [CPK 88 str. 1 d. 3 p.]. Trečias asmuo AB SEB bankas pateikė prašymą priteisti bylinėjimosi išlaidas advokato Jono Platelio pagalbai apmokėti 2718,48 Lt [b.l. 8-12, t.2]. Atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004-04-02 įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004-03-26 nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) nurodytus maksimalius dydžius, į trečiojo asmens atstovo suteiktų teisinių paslaugų apimtį ir pobūdį, jo darbo ir laiko sąnaudas teisme [trečiojo asmens atstovas, advokatas dalyvavo tik vieninteliam 2009-12-15 pirmos instancijos parengiamajame posėdyje [b.l. 190-191], kuris buvo atidėtas, vėliau 2010-02-02 nutartimi byla sustabdyta ir perduota bankroto bylą iškėlusiam teismui, bei viename teismo posėdyje Vilniaus apygardos teisme [b.l. 252, t.1], kuris buvo atidėtas, vėliau trečiąjį asmenį atstovavo advokatė Ieva Lukrecija Erstikytė [b.l. 83, t.2], į bylos sudėtingumą ir apimtį, į patenkintų ieškinio reikalavimų apimtį ir pobūdį, vadovaujantis protingumo, teisingumo principais (CPK 98 str.), advokato atstovavimo išlaidos mažintinos iki 1500 Lt ir priteistinos trečiajam asmeniui iš ieškovės ir atsakovo lygiomis dalimis (CPK 98 str.).

17Vadovaudamasis LR CPK 93 str., 260 str., 268 str., 270 str., 307 str., teismas

Nutarė

18Ieškovės D. Š. ( - ) ieškinį atsakovui BUAB „Atkirtos būstas“, administratorius UAB „Admivita“ ( - ) patenkinti iš dalies.

19Patvirtinti 52,52 kv.m. bendro ploto buto, unikalus Nr. ( - ), registro Nr. ( - ), adresu ( - ), esančio 5 (penktame) pastato aukšte, turinčio vieną 3,42 kv. m. ploto balkoną pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą tarp ieškovės D. Š. ir BUAB „Atkirtos būstas“ ir jos pagrindu pripažinti D. Š. nuosavybės teisę į šį turtą. Kitoje dalyje ieškinį atmesti.

20Priteisti iš ieškovės D. Š. ir atsakovo BUAB „Atkirtos būstas“ lygiomis dalimis 1500 Lt [vieną tūkstantį penkis šimtus litų] advokato pagalbai apmokėti trečiajam asmeniui AB SEB bankui, ( - ) ir lygiomis dalimis 24,80 Lt bylinėjimosi išlaidų valstybės biudžetui.

21Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas Lietuvos Apeliaciniam teismui, skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.