Byla 2A-948-275/2009

1Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš

2kolegijos pirmininkės Almos Urbanavičienės,

3kolegijos teisėjų (pranešėjos) Danutės Kutrienės ir Andžejaus Maciejevskio,

4sekretoriaujant A.Bajarūnaitei,

5dalyvaujant atsakovo atstovui adv. V.Griežei,

6viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliacinį skundą dėl Trakų rajono apylinkės teismo 2009 m. balandžio 21 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Nekilnojamo turto valdymas“ ieškinį atsakovui K. S., trečiajam asmeniui Vilniaus apskrities viršininko administracijai dėl pirkimo-pardavimo sutarties kainos sumažinimo, ir atsakovo priešieškinį ieškovui dėl sandorio pripažinimo iš dalies negaliojančiu.

7Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

Nustatė

8I.Ginčo esmė

9Ieškovas UAB „Nekilnojamo turto valdymas“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė sumažinti 2007-08-10 žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties, sudarytos tarp šalių kainą nuo 200 000 Lt iki 110 000 Lt, priteisti iš atsakovo K. S. kainų skirtumą – 90 000 Lt. Nurodė, kad ieškovas iš atsakovo pagal 2007-08-10 pirkimo-pardavimo sutartį įsigijo 0,3200 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypą, esantį ( - ). Kai ieškovas kreipėsi į Trakų rajono savivaldybės administraciją dėl šio sklypo tolesnio panaudojimo komercinei veiklai vykdyti, savivaldybės administracija 2008-02-08 ieškovui atsakė, kad šio sklypo realiai visiškai niekaip negalima panaudoti, nes sklypas patenka į Kelių apsaugos zoną ir Paluknio civilinės aviacijos aerodromo apsaugos zoną, nes yra 100 m atstumu nuo paties aerodromo. Parduodant sklypą apie jo naudojimo sąlygas atsakovas pirkėjo neinformavo. Pardavimo metu ieškovui buvo žinomos tik specialios sklypo naudojimo sąlygos: ryšių linijų apsaugos ir kelių apsaugos zonos. Nenurodydamas visų žemės sklypo naudojimo sąlygų atsakovas elgėsi nesąžiningai, todėl ieškovas įgijo teisę pagal CK 6.334 str. reikalauti, kad būtų sumažinta prekės kaina.

10Atsakovas K. S. su ieškiniu nesutiko ir pareiškė priešieškinį prašydamas pripažinti 2007-08-10 žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties punktą dėl žemės sklypo kainos iš dalies negaliojančiu ir nustatyti, kad žemės sklypas parduodamas už 30 000 Lt. Nurodė, kad sutarties 3 punkte nurodyta 200 000 Lt sklypo kaina, kurią pardavėjas gavo iš pirkėjo prieš pasirašant šią sutartį, neatitinka faktinių sandorio sudarymo aplinkybių, todėl pripažintina negaliojančia ir keistina. Paaiškino, kad žemės sklypą pardavė už 30 000 Lt. Tokia kaina jam ir buvo sumokėta. Kodėl sutartyje buvo įrašyta 200 000 Lt kaina jis nežino. Ieškovas sutarties neskaitė, skaityti nemoka, yra neraštingas. Pasirašydamas sutartį ir tuo patvirtindamas, kad iš pirkėjo gavo parduodamo sklypo kainą turėjo omenyje sutartą 30 000 Lt sumą. Nurodė, kad sutartį, kurios 3 punkte nurodyta faktinių sandorio aplinkybių neatitinkanti kaina, jis pasirašė suklydimo įtakoje. Taip pat nurodė, kad pirkėjui buvo pateikti visi jo turimi dokumentai reikalingi sandoriui sudaryti nenuslepiant jokių aplinkybių. Ieškovo atstovai važiavo į žemės sklypą ir susipažino su sklypo vieta.

11II. Pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo esmė

12Trakų rajono apylinkės teismas 2009-04-21 sprendimu ieškinį ir priešieškinį atmetė. Teismas nurodė, kad pirkėjas gali reikalauti, jog būtų sumažinta prekės kaina, tačiau tik tada, kai jau pirkimo-pardavimo metu daiktas turėjo trūkumų ir jie nebuvo aptarti sutartimi. Šiuo atveju ieškovas įsigijo specifinę prekę - žemės sklypą, kurio esminiai kiekybiniai ir kokybiniai parametrai kadastro duomenų pavidalu yra užregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Kad visi sklypo kadastro duomenys jam buvo žinomi, ieškovas neginčijo. Ieškovui buvo sudarytos galimybės apžiūrėti perkamą sklypą, ir įvertinti jo panaudojimo perspektyvas, juo labiau, kad nei šalia sklypo esančių kelio, nei aerodromo nuslėpti neįmanoma. Ieškovas yra juridinis asmuo, kurio pagrindinė veikla, kaip nurodė jo atstovas, yra statyba. Taigi, ieškovo veikla yra neatsiejami susijusi su žemės valdymu, ir naudojimu, todėl galima preziumuoti, kad ieškovas turi pakankamai žinių, reikalingų žemės sandoriams sudaryti taip, kad nenukentėtų jo paties interesai. Teismas motyvavo, kad ieškovas nepateikė įrodymų, jog dar iki sandorio sudarymo buvo pakeisti perkamo žemės sklypo kadastro duomenys nustatant daugiau specialiųjų naudojimo sąlygų, negu buvo nurodyta nekilnojamojo turto registro pažymėjime sudarant sandorį. Todėl teigti, kad atsakovas ieškovą apgavo ir dėl to ieškovas nusipirko daiktą su trūkumais apie kuriuos nežinojo, nėra pagrindo. Pardavėjas nėra atsakingas už pirkėjo planų ir lūkesčių išsipildymą, naudojant daiktą kitai paskirčiai negu jis buvo pirktas, šiuo atveju - naudojant žemės sklypą ne žemės ūkio paskirčiai. Teismas taip pat nurodė, kad ieškovas, manydamas, jog Trakų rajono savivaldybės administracija, Vilniaus apskrities viršininko administracija ar kiti viešojo administravimo subjektai nepagrįstai jam riboja 2007-08-10 sutartimi įsigyto žemės sklypo naudojimą, turi ginčyti šių asmenų veiksmus ar sprendimus, bet ne reikšti dėl to pretenzijas atsakovui.

13Teismas konstatavo, kad atsakovas, prašydamas pripažinti negaliojančia ginčo žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį dalyje dėl žemės sklypo kainos ir prašydamas šioje dalyje sutartį pakeisti nustatant, jog žemės sklypas parduotas už 30 000 Lt, nepateikė jokių rašytinių įrodymų savo teiginiam pagrįsti, savo poziciją byloje grindė tik liudytojų parodymais. Dėl šių priežasčių teismas atmetė priešieškinį kaip neįrodytą leistinomis įrodinėjimo priemonėmis.

14III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą teisiniai argumentai

15Ieškovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliaciniu skundu prašo pakeisti Trakų rajono apylinkės teismo 2009-04-21 sprendimą - panaikinti sprendimo dalį, kuria buvo atmestas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinys, ir šioje dalyje priimti naują sprendimą - sumažinti 2007-08-10 žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties, sudarytos tarp šalių kainą nuo 200 000 Lt iki 110 000 Lt, priteisiant iš atsakovo K. S. kainų skirtumą – 90 000 Lt. Nurodo, kad iš bylos medžiagos matosi, jog ginčo žemės sklypui yra taikomi didesni apribojimai negu nurodyta Nekilnojamojo turto registre. Sutarties sudarymo metu šie papildomai taikomi apribojimai nebuvo aptarti. Atmestinas teismo argumentas, kad įsigydamas žemės sklypą, ieškovas privalėjo suprasti kokie bus taikomi apribojimai, nes perkamas žemės sklypas yra šalia kelio ir aerodromo. Vien tik aerodromo buvimo šalia faktas nereiškia, kad visiems šalia esantiems žemės sklypams privalo būti taikomi apribojimai. Apribojimai yra taikomi tais atvejais, kai jie nurodyti Nekilnojamojo turto registre. Ieškovas žinojo, kad perkamas žemės sklypas yra netoli aerodromo, tačiau visiškai pagrįstai manė, jog jokie papildomi ir Nekilnojamojo turto registre nenurodyti apribojimai nebus taikomi. Šiuo atveju laikytina, kad pirkėjas įsigijo blogesnės kokybės daiktą negu buvo nurodyta pirkimo dokumentuose ir trūkumai, bloginantys daikto kokybę, sudarant pirkimo-pardavimo sutartį nebuvo aptarti. Atsakovas jau daugelį metų gyvena toje pačioje vietovėje, kur yra ginčo žemės sklypas, todėl jam negalėjo būti nežinomos žemės sklypų, esančių šalia aerodromo, naudojimosi sąlygos. Be to, pagal CK 6.334 str. 1 d. nuostatas pirkėjas turi teisę reikalauti sumažinti pirkimo kainą visais atvejai, kai įsigyja neatitinkantį kokybės reikalavimų daiktą, kurio trūkumų pardavėjas su pirkėju neaptarė. Pagal įstatymo raidę esminę įtaką CK 6.334 str. 1 d. taikymui turi pats faktas, kad pardavėjas su pirkėju neaptarė daikto trūkumų, nepriklausomai nuo to ar pats pardavėjas sutarties sudarymo metu žinojo apie parduodamo daikto trūkumus, ar ne.

16Atsakovas K. S. atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo Trakų rajono apylinkės teismo 2009-04-21 sprendimą palikti nepakeistą, ieškovo apeliacinį skundą atmesti bei atsakovui priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad ieškovas nenurodė jokių aplinkybių ir nepateikė jokių įrodymų, kad nupirktas žemės sklypas neatitinka kokybės reikalavimų. Nekilnojamojo turto registre nurodyta, kad ginčo žemės sklypo paskirtis yra žemės ūkio paskirtis. Pirkimo-pardavimo pardavimo sutartyje (sutarties 1.1. p.) nurodyta, kad pardavėjas pardavė, o pirkėjas nupirko žemės ūkio paskirties sklypą. Ieškovas, kreipdamasis į teismą, nurodė, kad jis negali žemės sklypo panaudoti pagal kitą paskirtį, t.y. ūkinei-komercinei veiklai, konkrečiai imant, pastatų statybai, nes pastatams statyti sklype taikomi apribojimai. Tačiau ieškovas nepateikė jokių įrodymų, kad nupirktas žemės sklypas negali būti naudojamas žemės ūkio veiklai, t.y. pagal tokią paskirtį, kuri buvo nurodyta žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje. Pirkimo-pardavimo sutartyje nebuvo jokių papildomų sąlygų, kuriose būtų nustatyta, kuriam konkrečiam tikslui pirkėjas perka žemės sklypą, apart sutartyje nurodytos sklypo naudojimo paskirties žemės ūkiui. Sutartyje nebuvo jokių pardavėjo įsipareigojimų, garantijų ar patvirtinimų, kad žemės sklypas bus tinkamas naudoti kokiam nors kitokiam konkrečiam tikslui, išskyrus naudojimą žemės ūkio paskirčiai. Pagal CK 6.333 str. 1 d. pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Ieškovas įgytą sklypą gali naudoti žemės ūkio paskirčiai, jokių kliūčių tokiam naudojimui nėra, taigi pirkėjui perduotas daiktas atitinka sutarties sąlygas. Ieškovas nurodo, kad ginčo žemės sklypui taikomi didesni apribojimai, negu nurodyta nekilnojamojo turto registre. Nekilnojamojo turto registro duomenis tvarko registro tvarkytojas atitinkamų valstybės institucijų pateiktų duomenų pagrindu. Dėl to, kad nekilnojamojo turto registre pažymėti ne visi žemės sklypui taikomi apribojimai, yra trečiųjų asmenų arba valstybės institucijų kaltė. Atsakovas nėra atsakingas už registro duomenų tvarkymą, dėl registro duomenų netikslumo jo kaltės nėra.

17Atsakovas teismui pareiškė priešieškinį, teigdamas, kad už parduotą ginčo žemės sklypą jis gavo ne 200 000 Lt, o 30 000 Lt. Teismas atsakovo priešieškinį atmetė. Atsakovas savo teiginių neatsisakė, o teismo sprendimo neskundė tik dėl to, kad neturi jokių rašytinių įrodymų, kuriais remiantis galėtų ginčyti sandorį. Atsakovo manymu, ieškovo elgesys, kai ieškovas, įgijęs sklypą už 30 000 Lt, dabar reikalauja priteisti iš atsakovo 90 000 Lt, prieštarauja teisingumo ir sąžiningumo principams.

18Teisėjų kolegija

konstatuoja:

19Skundas atmestinas.

20Ieškovas nepateikė įrodymų, kad ginčo žemės sklypui yra taikomi didesni apribojimai, negu turėjo būti nurodyti kaip apribojimai Nekilnojamojo turto registre. Iš nekilnojamojo turto pažymėjimo (b.l. 11-12) matyti, kad K. S. nuosavybės teisėmis priklausiusiam žemės ūkio paskirties žemės sklypui, esančiam ( - ), yra numatytos specialios naudojimo sąlygos – kelių apsaugos zonos ir ryšių linijų pasaugos zonos. Pats ieškovas apeliaciniame skunde nurodo, kad apribojimai taikomi tais atvejais, kai jie nurodyti Nekilnojamojo turto registre. Tai, kad žemės sklypas yra įregistruotas žemės ūkio paskirties sklypu, yra duomenimis, iš kurių ieškovas turėjo suprasti, kad komercinės veiklos perkamoje žemėje negalės vystyti, jei Trakų rajono savivaldybė nesutiks pakeisti tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Tie duomenys, kuriuos ieškovas galėjo perskaityti pateiktame nekilnojamojo turto registro pažymėjime, pripažintini žinomais ieškovui, todėl atsakovui nurodžius, kad sklypu bus galima naudotis pilna apimtimi, ieškovas neturėjo pagrindo tikėti tuo, nes turto registro dokumentuose buvo nurodyta priešingai, t.y. kad sklypas priskirtas žemės ūkio paskirčiai. Be to, ieškovo pareiga buvo įrodyti, jog atsakovas jam pranešė, kad sklypu bus galima naudotis pilna apimtimi. Ieškovas atsiliepime į ieškinį nurodė, kad su ieškovu iki sutarties pasirašymo niekad nebendravo, niekam nesakė ir jo niekas neklausė apie naudojimosi sklypu apribojimus. Taigi, atsakovui neigiant, jog ieškovui jis sakęs, kad sklypu galima naudotis pilna apimtimi ir ieškovui nepateikus papildomų įrodymų dėl šių teiginių, atmestinas ieškovo paaiškinimas apie tai, kad su ieškovu jis aptarinėjo būsimos sutarties sąlygas ir pardavėjas jam teigė, kad yra galimybė pilna apimtimi naudotis sklypu. Atsakovas nurodė, kad pirkėjams per tarpininkus buvo atidavęs sklypo dokumentų kopijas ir po mėnesio šie pranešė, kad sklypą perka. Ieškovui nenurodžius aplinkybių, kur, kada, koks jų bendrovės darbuotojas girdėjo atsakovą teigiant, kad sklypą galima naudoti pilna apimtimi, atmestini ieškovo nekonkretūs paaiškinimai.

21Tai, kad, nepakeitus sklypo paskirties, žemė sklype negalima vykdyti statybos darbų, nėra daikto trūkumu, todėl teismas neturėjo pagrindo taikyti LR CK 6.334 str. 1 d. ir tenkinti ieškinį. Tai, kad nekilnojamo turto registre galimai turėjo būti nurodytos papildomos specialios naudojimo sąlygos, nėra šios bylos nagrinėjimo dalyku, nes šiuo pagrindu ieškinys nebuvo pareikštas.

22Siunčiant procesinius dokumentus, teismas turėjo 15,35 Lt pašto išlaidų, jos priteistinos iš ieškovo.

23Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 str. 1 d. 1 p., teisėjų kolegija

Nutarė

24Trakų rajono apylinkės teismo 2009 m. balandžio 21 d. sprendimą palikti nepakeistą.

25Priteisti iš ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 15,35 Lt pašto išlaidų valstybei.

Proceso dalyviai
1. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. kolegijos pirmininkės Almos Urbanavičienės,... 3. kolegijos teisėjų (pranešėjos) Danutės Kutrienės ir Andžejaus... 4. sekretoriaujant A.Bajarūnaitei,... 5. dalyvaujant atsakovo atstovui adv. V.Griežei,... 6. viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo ieškovo UAB... 7. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,... 8. I.Ginčo esmė... 9. Ieškovas UAB „Nekilnojamo turto valdymas“ kreipėsi į teismą su... 10. Atsakovas K. S. su ieškiniu nesutiko ir pareiškė priešieškinį prašydamas... 11. II. Pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo esmė... 12. Trakų rajono apylinkės teismas 2009-04-21 sprendimu ieškinį ir... 13. Teismas konstatavo, kad atsakovas, prašydamas pripažinti negaliojančia... 14. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą teisiniai... 15. Ieškovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliaciniu skundu prašo... 16. Atsakovas K. S. atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo Trakų rajono... 17. Atsakovas teismui pareiškė priešieškinį, teigdamas, kad už parduotą... 18. Teisėjų kolegija... 19. Skundas atmestinas.... 20. Ieškovas nepateikė įrodymų, kad ginčo žemės sklypui yra taikomi didesni... 21. Tai, kad, nepakeitus sklypo paskirties, žemė sklype negalima vykdyti statybos... 22. Siunčiant procesinius dokumentus, teismas turėjo 15,35 Lt pašto išlaidų,... 23. Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 str. 1 d. 1... 24. Trakų rajono apylinkės teismo 2009 m. balandžio 21 d. sprendimą palikti... 25. Priteisti iš ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 15,35 Lt pašto...