Byla 2A-393/2011

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Kazio Kailiūno ir Donato Šerno, sekretoriaujant Galinai Lavrinovič, dalyvaujant ieškovo atstovui advokatui Linui Meškiui, atsakovų atstovei advokatei Redai Kurlavičienei, trečiojo asmens atstovui advokatui Aurelijui Gruodžiui, viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Galinta ir partneriai“ apeliacinį skundą ir atsakovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Kauno Vitingas“ prisidėjimą prie apeliacinio skundo dėl Kauno apygardos teismo 2010 m. gegužės 26 d. sprendimo, kuriuo ieškinys patenkintas iš dalies, civilinėje byloje Nr. 2-609-259/2011 pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Vidiva“ ieškinį atsakovams uždarajai akcinei bendrovei ,,Galinta ir partneriai“, uždarajai akcinei bendrovei ,,Kauno Vitingas“ dėl nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia, nuostolių atlyginimo ir valdymo teisės gynimo, tretieji asmenys uždaroji akcinė bendrovė „Prekybos miestelis urmas“, uždaroji akcinė bendrovė „Raltolita“, uždaroji akcinė bendrovė „Mantvilė“, uždaroji akcinė bendrovė ,,Euriono prekyba“, R. T. individuali įmonė „Grovela“, D. M. individuali įmonė „Sėkmės ženklai“, uždaroji akcinė bendrovė „Filipopolis“, uždaroji akcinė bendrovė „Medžio apdaila“, uždaroji akcinė bendrovė „G ir G partneriai“, S. V. individuali įmonė, N. Ž. individuali įmonė, uždaroji akcinė bendrovė „Givilta“, V. V. individuali įmonė, V. A. , D. P. , O. C. , N. O. firma „Veronija“, S. R. , uždaroji akcinė bendrovė „Auksina“, individuali įmonė „Nebranga“, R. D. firma, K. V. , uždaroji akcinė bendrovė „Bingidus“, D. S. , D. L. , G. M. , A. I. , L. B. , L. K. , V. B. , O. S. , D. G. , A. G. , F. A. , R. K. įmonė „Vertė“, J. J. , R. K. , G. K. , S. P. , B. R. D. firma, R. D. , V. T. įmonės, A. S. , V. K. , A. Š. , uždaroji akcinė bendrovė „Dolseta“, uždaroji akcinė bendrovė „Aprangėlė“, A. I. indviduali įmonė „Ilgerta“, R. P. , Z. A. įmonė, N. G. , J. L. įmonė, D. T. , uždaroji akcinė bendrovė „Jusena“, M. J. S. įmonė „Monėja“, uždaroji akcinė bendrovė „Markista“, uždaroji akcinė bendrovė „Fosbis“, uždaroji akcinė bendrovė „Gabijos baldų studija“, uždaroji akcinė bendrovė „Raimarija“, L. D. firma „Ergidas“, uždaroji akcinė bendrovė „Raltolita“, uždaroji akcinė bendrovė „Darlinta“, uždaroji akcinė bendrovė „Inmondus“, uždaroji akcinė bendrovė „Editos baldai“, uždaroji akcinė bendrovė ,,MKTO“.

2Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

Nustatė

3I. Ginčo esmė

4Ieškovas UAB „Vidiva“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas pripažinti atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ veiksmus, kuriais buvo siekiama vienašališkai nutraukti 2002-12-01 su UAB „Vidiva“ sudarytą patalpų (kurių adresas (duomenys neskelbtini), bendras plotas 4189,55 kv. m) nuomos sutartį, neteisėtais; pripažinti atsakovų UAB „Galinta ir partneriai“ ir UAB „Kauno Vitingas“ 2009-04-23 sudarytą nuomos sutartį dėl patalpų (adresu (duomenys neskelbtini)) nuomos negaliojančia; priteisti UAB „Vidiva“ iš atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ patirtų nuostolių, kurių suma sudaro 120 000 Lt, atlyginimą; įpareigoti UAB „Galinta ir partneriai“ nutraukti bet kokius UAB „Vidiva“ turimą patalpų valdymo teisę pažeidžiančius veiksmus ir įpareigoti UAB „Galinta ir partneriai“ ateityje neatlikti veiksmų, kurie galėtų pažeisti AB „Vidiva“ turimą minėtų patalpų valdymo teisę; priteisti UAB „Vidiva“ iš atsakovų patirtas bylinėjimosi išlaidas.

5Ieškovas nurodo, kad 2002-12-01 B. M. ir AB prekybos bazė „Urmas“ (pavadinimas pakeistas į UAB „Vidiva“) sudarė nuomos sutartį, kurios pagrindu B. M. įsipareigojo perduoti AB prekybos bazė „Urmas“ (nuomininkui) laikinai valdyti ir naudotis B. M. nuosavybės teise priklausančiomis negyvenamosiomis patalpomis ir įranga su priklausiniais, esančiomis pastate (duomenys neskelbtini) (toliau vadinamomis - Patalpomis), o nuomininkas įsipareigojo išnuomotą turtą naudoti įstatuose numatytai veiklai vykdyti bei mokėti sutartimi sulygtus nuompinigius, žemės nuomos mokestį, mokesčius už vandenį, elektrą, komunalines paslaugas sutartyje nustatyta tvarka. Nuomos sutarties 3.1. punktu šalys susitarė, kad sutartis sudaroma dešimties metų laikotarpiui nuo 2002-12-01 iki 2012-12-01. 2002-12-05 B. M. , UAB „Lietuvos žemės ūkio banko lizingas“ (pavadinimas pakeistas į UAB „NORD/LB lizingas“) ir UAB „Galinta ir partneriai“ sudarė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kurios pagrindu UAB „Galinta ir partneriai“ perėjo nuomotojo teisės ir pareigos pagal nuomos sutartį, o 2005-07-26 VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota nuomotojo (UAB „Galinta ir partneriai“) nuosavybės teisė į Patalpas. 2008-07-31 UAB „Vidiva“ (Nuomininkas) ir UAB „Prekybos miestelis urmas“ (Subnuomininkas) sudarė sutartį Nr. 15/81, kurios pagrindu Nuomininkas perdavė Subnuomininkui subnuomos teise už užmokestį laikinai valdyti ir naudoti Patalpas. Subnuomininkas Patalpas (atskiras jų dalis, skirtas mažmeninės prekybos veiklai vykdyti) perdavė sub-subnuomos teise tretiesiems asmenims, su jais sudarydamas 66 sutartis dėl atskirų prekybinių vietų Patalpose nuomos. 2009-04-05 įspėjimu Nr. V7-106 apie numatomą nuomos sutarties nutraukimą UAB „Galinta ir partneriai“ informavo UAB „Vidiva“ apie tai, kad Nuomininkas (UAB „Vidiva“), neturėdamas Nuomotojo (UAB „Galinta ir partneriai“) sutikimo, atliko Patalpų pakeitimus, todėl jeigu Nuomininkas per 15 kalendorinių dienų nepašalins sutarties pažeidimų, Nuomotojas nutrauks vienašališkai sutartį ir reikalaus išsikelti iš Nuomos sutarties pagrindu nuomojamų Patalpų. 2009-04-20 raštu Nr. 14 Nuomininkas, atsakydamas į Nuomotojo 2009-04-05 įspėjimą Nr. V7-106, paaiškino, jog visi Nuomotojo nurodyti tariami pažeidimai yra nepagrįsti, kadangi tiek statant rampą, tiek stogines, buvo gauti Patalpų savininkų sutikimai. Nuomininkas taip pat nurodė, kad nuomos mokestis yra mokamas tokio dydžio, dėl kokio šalys yra susitarusios, todėl dėl šių priežasčių nėra pagrindų, dėl kurių galėtų būti inicijuojamas klausimas dėl sutarties nutraukimo. 2009-04-23 pranešimu Nr. V7-117 apie nuomos sutarties nutraukimą Nuomotojas pranešė, kad nuo 2009-04-23 nutraukia Nuomos sutartį ir reikalauja nedelsiant atlaisvinti nuomojamas Patalpas. 2009-04-23 Nuomotojas (t.y. tą pačią dieną, kada tariamai vienašališkai buvo nutraukta Nuomos sutartis) sudarė naują Patalpų nuomos sutartį su atsakovu UAB „Kauno Vitingas“. Be to, Nuomotojas Kauno miesto apylinkės teisme pareiškė ieškinį, kuriuo reikalauja įpareigoti Nuomininką grąžinti Patalpas jų savininkui, t.y. UAB „Galinta ir partneriai“ (civilinė byla Nr. 2-12476-451/2009). Kauno miesto apylinkės teismas civilinėje byloje Nr. 2-12476-451/2009 2009-04-28 priėmė nutartį, kuria patenkino Nuomotojo prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo, t.y. iki tol, kol bus išspręsta civilinė byla Nr. 2-12476-451/2009, nutarė areštuoti Nuomininko žinioje esančias ginčo Patalpas, uždrausdamas Nuomininkui ir (ar) tretiesiems asmenims, kuriems Nuomininkas gali būti perdavęs (ar yra perdavęs) šias Patalpas, jomis naudotis, bei paskyrė Nuomotoją laikinu šių patalpų saugotoju. Kadangi šia nutartimi buvo iš esmės pažeisti tiek Nuomininko, tiek Subnuomininko, tiek sub-subnuomininkų teisėti interesai naudotis Patalpomis ir jose vykdyti mažmeninės prekybos veiklą, Kauno miesto apylinkės teismas 2009-04-29 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2-12476-451/2009 iš dalies pakeitė 2009-04-28 nutartį ir laikinąsias apsaugos priemones iš dalies panaikino, t.y. paliko tik Patalpų areštą, o apribojimus naudotis Patalpomis ir jose vykdyti mažmeninės prekybos veiklą panaikino. Nuomotojas 2009-04-23 pranešimu Nr. V7-118 informavo Patalpų sub-subnuomininkus apie Nuomos sutarties nutraukimą ir nurodė sub-subnuomininkams nedelsiant atlaisvinti jų naudojamas Patalpų dalis. Be to, Nuomotojas 2009-04-28 Pranešimu Nr. V7-124 informavo sub-subnuomininkus apie būtinybę sudaryti naujas subnuomos sutartis su tariamu teisėtu Patalpų naudotoju. Tokios naujos sutartys turėjo būti sudarytos per dvi dienas nuo 2009-04-28 - priešingu atveju, subnuomininkai buvo informuoti apie būtinybę atlaisvinti Patalpas. Laikotarpiu nuo 2009-04-23 (kai Nuomotojas tariamai nutraukė Nuomos sutartį) iki 2009-04-29 (kai buvo pakeista Kauno miesto apylinkės teismo nutartis dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo Patalpų atžvilgiu) Nuomotojas trukdė ir neleido tinkamai naudotis Patalpomis, t.y. Patalpose sub-subnuomininkai negalėjo tinkamai vykdyti savo ūkinės-komercinės veiklos. Be to, Kauno miesto apylinkės teismui priėmus 2009-04-28 nutartį dėl laikinųjų apsaugos priemonių, patekimas į Patalpas buvo visiškai apribotas - Nuomotojo iniciatyva buvo užplombuotos durys, visą šį laiką (nuo 2009-04-23) Nuomotojas ir jo atstovai nuolat ragino Patalpų sub-subnuomininkus sudaryti subnuomos sutartis su neva teisėtu Patalpų naudotoju. Nuomotojas neturėjo teisės vienašališkai ne teismine tvarka nutraukti Nuomos sutarties, o Nuomotojo 2009-04-05 Įspėjimu Nr. V7-106 ir 2009-04-23 pranešimu Nr. V7-117 tariamai atliktas vienašališkas Nuomos sutarties nutraukimas neturi jokios teisinės galios ir nesukelia jokių teisinių padarinių. Nuomos sutartis yra galiojanti iki šiol ir jos pagrindu kilę įsipareigojimai tebesaisto tiek Nuomotoją, tiek Nuomininką. Ieškovas nurodo, jog Nuomotojas Nuomos sutartį nepagrįstai nutraukė Nuomos sutarties 6.9 punkto („Nuomininkas be atskiro raštiško Nuomotojo sutikimo neturi teisės vykdyti remonto darbų, kuriem reikalingas statybos leidimas") ir 8.1.2. punkto („Šalys šią sutartį gali nutraukti Nuomotojo reikalavimu, jei Nuomininkas 60 (šešiasdešimt) dienų vėluoja sumokėti nuomos mokestį ir mokestį už elektrą, vandenį ir komunalines paslaugas ar kitaip pažeidžia šioje sutartyje prisiimtus įsipareigojimus ir gavęs Nuomotojo įspėjimą per 15 (penkiolika) dienų jų nepašalina") pagrindu, kadangi šalys buvo aiškiai susitarusios, jog Nuomos sutartis, esant 6.9. ir 8.1.2. punktuose nurodytiems pagrindams, gali būti nutraukta tik teismine tvarka (vienašališkas nutraukimas ne teismine tvarka negalimas). Atsižvelgiant į tai, kad Nuomos sutartis yra galiojanti iki šiol ir jos pagrindu kilę įsipareigojimai tebesaisto tiek Nuomotoją, tiek Nuomininką, Nuomininkas (UAB „Vidiva“) Nuomos sutarties pagrindu turi Patalpų valdymo ir naudojimo teises, dėl ko Nuomotojas neturėjo teisės sudaryti jokių nuomos sutarčių, kuriomis Nuomininko turimos teisės būtų suteiktos tretiesiems asmenims (atkreiptinas dėmesys, jog pagal CK 6.482 str. Nuomininkas turi ir pirmenybės teisę atnaujinti Nuomos sutartį). Nuomotojui tą pačią dieną, kai tariamai vienašališkai buvo nutraukta Nuomos sutartis (2009-04-23), sudarius Naująją nuomos sutartį su UAB „Kauno Vitingas“, susidarė situacija, kai dėl tų pačių Patalpų Nuomotojas yra sudaręs dvi nuomos sutartis - Nuomos sutartį su UAB „Vidiva“ ir Naująją nuomos sutartį su UAB „Kauno Vitingas“. Tačiau kadangi Nuomotojas 2002-12-01 Nuomos sutartimi Patalpas išnuomojo Nuomininkui iki 2012-12-01 ir ši sutartis yra galiojanti iki šiol, darytina išvada, jog Nuomotojas neturėjo teisės sudaryti Naujosios nuomos sutarties su UAB „Kauno Vitingas“, nes Patalpų valdymo ir naudojimo teisės jau buvo perleistos Nuomininkui Nuomos sutarties pagrindu. Sudaryta Naujoji nuomos sutartis vertintina kaip iš esmės pažeidžianti tiek Nuomininko, tiek Subnuomininko, tiek sub-subnuomininkų interesus, nes tos pačios teisės į Patalpas tuo pačiu metu yra suteiktos dviem subjektams, kas lemia neabejotinai galinčius kilti teisinius ginčus dėl teisių į Patalpas, o tuo pačiu ūkinės komercinės veiklos, vykdomos Patalpose, sutrikdymą, bei tiek tiesioginių, tiek netiesioginių nuostolių atsiradimą. Sudarius Naująją nuomos sutartį, iš esmės pažeidžiami visų subjektų, kurie turėjo teisę į Patalpas pagal Nuomos sutartį, interesai (ypač vertinant tai, kad Patalpose veiklą vykdo net 66 sub-subnuomininkai, kuriems Patalpose vykdoma mažmeninės prekybos veikla praktiškai yra vienintelis pragyvenimo ir jų šeimų pajamų šaltinis), o toks esminis jų interesų pažeidimas ir kitos išdėstytos aplinkybės akivaizdžiai patvirtina, kad Naujoji nuomos sutartis turėtų būti pripažinta negaliojančia kaip prieštaraujanti viešajai tvarkai ir gerai moralei (CK 1.81 str. 1 d. pagrindu). Pagal Nuomos sutarties 6.2. punktą Nuomotojas įsipareigojo netrukdyti Nuomininkui naudotis išsinuomotomis Patalpomis, t.y. neatlikti jokių veiksmų, kurie galėtų turėti tiek tiesioginės, tiek netiesioginės įtakos Nuomininko (tuo pačiu ir subnuomininkų) galimybei naudoti Patalpas pagal jų paskirtį, t.y. ūkinei komercinei veiklai vykdyti. Kadangi laikotarpiu nuo 2009-04-23 (kai Nuomotojas tariamai nutraukė Nuomos sutartį) Nuomotojas trukdė ir neleido tinkamai naudotis Patalpomis tiek Nuomininkui, tiek Subnuomininkui, tiek sub-subnuomininkams, Nuomininkas patyrė nuostolių, kuriuos Nuomotojas turi atlyginti (CK 6.256 str. 2 d.). 2009-04-29 Nuomininkas gavo Subnuomininko pretenziją, kurioje nurodyta, jog Subnuomininkas už kiekvieną dieną, kurią negali naudotis patalpomis, patiria po 120 000 Lt dydžio nuostolius. Po šios pretenzijos gavimo dienos ieškovas buvo priverstas sumokėti Subnuomininkui 120 000 Lt, kuriuos sumokėjo 2009-04-30. Nuomininkas, siekdamas išsaugoti Patalpose vykdomą verslą (Patalpų subnuomos pagrindu gaunamas pajamas) ir apsisaugoti nuo dar didesnių nuostolių, Subnuomininkui sumokėjo 120 000 Lt kaip dalinę Subnuomininko patirtų nuostolių kompensaciją. Ši Nuomininko sumokėta pinigų suma turi būti vertinama kaip Nuomininko patirti tiesioginiai nuostoliai, kurių atsiradimą lėmė neteisėti Nuomotojo veiksmai. Nuomos sutarties pagrindu (CK 6.477 str. 1 d.; Nuomos sutarties 2.1. p.) Nuomininkas įgijo Patalpų valdymo ir naudojimo teises, t.y. subjektinę teisę valdyti Patalpas (faktiškai turėti, kontroliuoti, daryti fizinį poveikį ir pan.). Taigi, Nuomininkas valdymo teisę įgijo prievolinių teisinių santykių pagrindu (iš Nuomos sutarties). Tokia valdymo teisė teisine prasme kvalifikuotina kaip išvestinė valdymo teisė (įgyta iš Nuomotojo, kuris turi nuosavybės teisę į Patalpas). Nuomotojui bandant Patalpas perimti savavališkai (tariamai nutraukus Nuomos sutartį ir reikalaujant grąžinti Patalpas bei trukdant faktiškai naudotis Patalpomis), yra pažeidžiama faktinio Patalpų valdytojo (Nuomininko) sąžiningumo ir teisėtumo prezumpcija, todėl Nuomininkas įgyja teisę į savo turimos išvestinės valdymo teisės gynimą (teisę ginti pažeistą valdymą turi bet kuris valdytojas: tiek turintis valdymo teisę kaip savarankišką daiktinę teisę, tiek turintis išvestinę valdymo teisę). Nuomotojo veiksmai, trukdant ir neleidžiant tinkamai valdyti ir naudoti Patalpas (pradedant nuo 2009-04-23), teisine prasme kvalifikuotini kaip Nuomininko turimą Patalpų valdymo teisę pažeidžiantys veiksmai, kurie suteikia faktinį pagrindą Nuomininkui ginti savo turimą valdymo teisę. Todėl gindamas turimą valdymo teisę, Nuomininkas turi teisę reikalauti įpareigoti Nuomotoją nutraukti bet kokius Nuomininko turimą Patalpų valdymo teisę pažeidžiančius veiksmus ir įpareigoti Nuomotoją ateityje neatlikti veiksmų, kurie galėtų pažeisti Nuomininko turimą Patalpų valdymo teisę. Be to, CK 4.34 str. 2 d. suteikia teisę Nuomininkui teismine tvarka reikalauti ne tik savo turimos Patalpų valdymo teisės gynimo, bet ir nuostolių, kurie padaryti valdymo pažeidimu, atlyginimo. Taigi, Nuomotojo pareigos atlyginti nuostolius teisinį pagrindą sudaro ne tik sutartinę civilinę atsakomybę reglamentuojančios CK teisės normos, bet ir valdymo teisės gynimą reglamentuojanti CK 4.34 str. 2 d. įtvirtinta teisės norma.

6II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

7Kauno apygardos teismas 2010 m. gegužės 26 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies: pripažino UAB „Galinta ir partneriai“ veiksmus, kuriais buvo siekiama vienašališkai nutraukti 2002-12-01 su UAB „Vidiva“ sudarytą patalpų (kurių adresas (duomenys neskelbtini)) nuomos sutartį, neteisėtais; pripažino atsakovų UAB „Galinta ir partneriai“ ir UAB „Kauno Vitingas“ 2009-04-23 sudarytą nuomos sutartį dėl patalpų (kurių adresas (duomenys neskelbtini)) nuomos negaliojančia; priteisė UAB „Vidiva“ iš atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ 120 000 Lt nuostoliams atlyginti; įpareigojo UAB „Galinta ir partneriai“ nutraukti bet kokius UAB „Vidiva“ turimą patalpų (kurių adresas (duomenys neskelbtini)) valdymo teisę pažeidžiančius veiksmus; ieškinio reikalavimą įpareigoti UAB „Galinta ir partneriai“ ateityje neatlikti veiksmų, kurie galėtų pažeisti UAB „Vidiva“ turimą minėtų patalpų valdymo teisę atmetė; priteisė ieškovui UAB „Vidiva“ iš atsakovų UAB „Galinta ir partneriai“ ir UAB „Kauno Vitingas“ po 5 178,15 Lt bylinėjimosi išlaidų; priteisė valstybei iš atsakovų UAB „Galinta ir partneriai“ ir UAB „Kauno Vitingas“ po 130,42 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.

8Teismas laikė pagrįstu ieškovo motyvą, kad atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“ neturėjo teisės vienašališkai ne teismine tvarka nutraukti Nuomos sutarties. Iš bylos medžiagos nustatyta, kad nuomos sutartį atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“ nutraukė Nuomos sutarties 6.9 punkto („Nuomininkas be atskiro raštiško Nuomotojo sutikimo neturi teisės vykdyti remonto darbų, kuriem reikalingas statybos leidimas“) ir 8.1.2. punkto („Šalys šią sutartį gali nutraukti Nuomotojo reikalavimu, jei Nuomininkas 60 (šešiasdešimt) dienų vėluoja sumokėti nuomos mokestį ir mokestį už elektrą vandenį ir komunalines paslaugas ar kitaip pažeidžia šioje sutartyje prisiimtus įsipareigojimus ir gavęs Nuomotojo įspėjimą per 15 (penkiolika) dienų jų nepašalina“) pagrindu. Šios bylos ginčo dalyku nėra UAB „Galinta ir partneriai“ nuosavybės teise priklausančių bei ieškovui UAB „Vidiva“ išnuomotų patalpų remonto ar rekonstrukcijos darbų teisėtumas ar neteisėtumas. Ginčo dalyku taip pat nėra tai, ar ieškovas tinkamai ir laiku mokėjo nuomos mokestį. Ginčo dalyką sudaro atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ atliktų veiksmų, kuriais buvo siekiama vienašališkai nutraukti 2002-12-01 su UAB „Vidiva“ sudarytą patalpų nuomos sutartį, teisėtumas ar neteisėtumas. Teismas sprendė, kad nuomos sutartimi šalys buvo susitarusios, jog Nuomos sutartis, esant 6.9. ir 8.1.2. punktuose nurodytiems pagrindams, gali būti nutraukta tik teismine tvarka. Ši teismo išvada yra grindžiama lingvistiniu bei sisteminiu nuomos sutarties aiškinimu: nuomos sutarties 8.1.2. punkto formuluotė patvirtina, kad šiame punkte nėra kalbama apie galimybę Nuomotojui Nuomos sutartį nutraukti vienašališkai, o tai reiškia, kad sutartis 8.1.2. punkto pagrindu gali būti nutraukta tik teismine tvarka; nuomos sutartyje yra aiškiai nurodyti atvejai, kada Nuomos sutartis gali būti nutraukiama vienašališkai ne teismine tvarka (2.7. ir 4.3. punktai); bendrosios sutarčių pabaigą reguliuojančios civilinės teisės normos leidžia tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais sutartį nutraukti vienašališkai, t.y. nesikreipiant į teismą (CK 6.217-6.220 str.), o specialioji nuomos sutarčių nutraukimą reglamentuojanti norma (CK 6.497 str.) numato galimybę tik teismine tvarka nutraukti nuomos sutartį. Kadangi Nuomos sutartyje nebuvo nustatyta galimybė Nuomotojui (atsakovui UAB „Galinta ir partneriai“) vienašališkai ne teismine tvarka nutraukti Nuomos sutartį (t. y. šalys nusprendė neįgyvendinti CK 6.217 str. 5 d. suteiktos teisės ir Nuomos sutartyje nenustatė teisės bei pagrindų Nuomotojui vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį), Nuomotojas (atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“), kaip Nuomos sutarties nutraukimo pagrindą nurodydamas Nuomos sutarties 6.9. ir 8.1.2. punktus, Nuomos sutartį galėjo nutraukti tik teismine tvarka. Teismo vertinimu, priešingas aiškinimas prieštarautų CK 6.193 str. 2 d. bei teisminėje praktikoje (LAT 2004-04-14 nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-274/2004) įtvirtintam sisteminiam sutarties nuostatų aiškinimo principui (kad visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes). Teismas laikė nepagrįstu atsakovų motyvą, kad 2009-04-23 UAB „Galinta ir partneriai“ pranešimas apie vienašalį Nuomos sutarties nutraukimą, kuriuo dėl UAB „Vidiva“ kaltės panaikinamos UAB „Galinta ir partneriai“ ir UAB „Vidiva“ teisės ir pareigos, kylančios iš 2002-12-01 nuomos sutarties, yra laikytinas vienašaliu rašytiniu sandoriu (CK 1.63 str. 1 d.), o kadangi šis vienašalis sandoris (vienašalis nuomos sutarties nutraukimas) nėra nuginčytas įstatymų nustatyta tvarka, todėl yra galiojantis ir sukeliantis šalims atitinkamas teises ir pareigas. Teismas padarė išvadą, kad šioje civilinėje byloje teismas, vertindamas įrodymus ir nustatydamas, ar atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ veiksmai ne teismo tvarka nutraukiant terminuotą nuomos sutartį buvo teisėti ar ne, taip pat privalo vertinti ir atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ veiksmo teisėtumą 2009-04-23 vienašaliu pareiškimu nutraukiant nuomos sutartį. Teismas, nustatęs, kad atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“ neturėjo teisės vienašališkai ne teismine tvarka nutraukti Nuomos sutarties, savo iniciatyva (ex officio) konstatavo, kad atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ 2009-04-23 vienašalis pareiškimas Nr. V7-117 nutraukiant nuomos sutartį taip pat yra neteisėtas, kaip neteisėtų veiksmų pasekmė.

9Teismas nurodė, kad nustačius atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ veiksmus, kuriais buvo siekiama vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, neteisėtais bei teismo iniciatyva pripažinus neteisėtu atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ 2009-04-23 pranešimą apie vienašalį nuomos sutarties nutraukimą, atsakovų UAB „Galinta ir partneriai“ ir UAB „Kauno Vitingas“ sudaryta 2009-04-23 nuomos sutartis pripažintina negaliojančia kaip prieštaraujanti viešai tvarkai ir gerai moralei (CK 1.81 str. 1 d.). Teismo vertinimu atsakovui UAB „Galinta ir partneriai“ nenutraukus Nuomos sutarties teismine tvarka, Nuomos sutartis yra galiojanti ir jos pagrindu kilę įsipareigojimai tebesaisto tiek Nuomotoją (atsakovą UAB „Galinta ir partneriai“), tiek Nuomininką (ieškovą UAB „Vidiva“). Esant teisinei situacijai, kai nuomininkas (UAB „Vidiva“) Nuomos sutarties pagrindu turi patalpų valdymo ir naudojimo teises, atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“ neturėjo teisės sudaryti jokių nuomos sutarčių, kuriomis nuomininko (ieškovo UAB „Vidiva“) turimos teisės būtų suteiktos tretiesiems asmenims. Ginčo atveju ieškovo turimas patalpų valdymo ir naudojimo teises suteikus atsakovui UAB „Kauno Vitingas“, buvo iš esmės pažeistos tiek nuomininko (ieškovo UAB „Vidiva“), tiek subnuomininko (trečiojo asmens UAB „Prekybos miestelis urmas“), tiek sub-subnuomininkų (trečiųjų asmenų) teisės ir teisėti interesai, nes tos pačios teisės į patalpas tuo pačiu metu buvo suteiktos dviem subjektams, kas lemia neabejotinai galinčius kilti teisinius ginčus dėl teisių į patalpas, o tuo pačiu ūkinės komercinės veiklos, vykdomos patalpose, sutrikdymą bei tiek tiesioginių, tiek netiesioginių nuostolių atsiradimą. Teismo teigimu, kadangi atsakovų sudaryta nuomos sutartimi iš esmės yra pažeidžiami visų subjektų, kurie turi teisę į patalpas pagal Nuomos sutartį, pagrįsti ir teisėti interesai (t.y. sukeliami neigiami ir sunkūs teisiniai padariniai atskiriems asmenims, ypač vertinant tai, kad Patalpose veiklą vykdo net 66 sub-subnuomininkai, ir tokia Naujoji nuomos sutartis iš esmės gali apriboti Konstitucijos 46 str. įtvirtintą šių asmenų ūkinės veiklos laisvę), toks pažeidimas turėtų būti vertinamas kaip pažeidžiantis tiek viešąją tvarką, tiek gerą moralę. Teismas nurodė, kad prieštaraujančiais viešajai tvarkai ir gerai moralei laikomi ne tik tokie sandoriai, kuriuos draudžia sudaryti įstatymas. Galimi atvejai, kai galiojantys įstatymai įsakmiai nedraudžia atlikti tam tikrų veiksmų, bet jeigu tokie veiksmai pažeidžia viešąją tvarką ir gerą moralę, tai sandoriai pripažįstami negaliojančiais. Teismas atmetė atsakovų argumentus, jog sandoriai gali būti pripažinti prieštaraujančiais viešajai tvarkai ir gerai moralei tik tada, kai juos draudžia įstatymas. Teismo teigimu, vadovaujantis tokiu aiškinimu visiškai sutapatinami CK 1.80 str. (imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujančio sandorio negaliojimas) ir CK 1.81 str. (Viešajai tvarkai ir gerai moralei prieštaraujančio sandorio negaliojimas), t.y. toks aiškinimas prieštarautų CK 1.81 str. paskirčiai, nes būtent šis straipsnis ir yra skirtas toms teisinėms situacijoms, kai nors konkretaus sandorio ir nedraudžia įstatymas, tačiau jie prieštarauja viešajai tvarkai ir gerai moralei.

10Dėl nuostolių atlyginimo teismas nurodė, kad atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“ nuomos sutarties 6.2. punktu įsipareigojo netrukdyti Nuomininkui (ieškovui UAB „Vidiva“) naudotis išsinuomotomis patalpomis, t.y. neatlikti jokių veiksmų, kurie galėtų turėti tiek tiesioginės, tiek netiesioginės įtakos nuomininko (tuo pačiu ir subnuomininkų) galimybei naudoti patalpas pagal jų paskirtį t.y. ūkinei komercinei veiklai vykdyti. Kadangi laikotarpiu nuo 2009-04-23 (kai atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“ nutraukė nuomos sutartį) Nuomotojas (atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“) trukdė ir neleido tinkamai naudotis patalpomis tiek ieškovui (nuomininkui), tiek trečiajam asmeniui UAB „Prekybos miestelis urmas“ (subnuomininkui), tiek kitiems tretiesiems asmenims (sub-subnuomininkams), todėl ieškovas patyrė nuostolių, kuriuos atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“ turi atlyginti (CK 6.256 str. 2d.). Teismas sprendė, kad byloje nustatytos visos sutartinės civilinės atsakomybės sąlygos, pagrindžiančios atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ pareigą atlyginti nuostolius. Atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ neteisėti veiksmai (CK 6.246 str. 1 d.) pasireiškė Nuomos sutartyje nustatytos teisinės pareigos pažeidimu, t.y. atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“, pažeisdamas Nuomos sutarties 6.2. punktą atliko veiksmus, kurie sudarė kliūtis naudoti patalpas pagal paskirtį. Dėl atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ atliktų neteisėtų veiksmų ieškovas patyrė nuostolių (CK 6.249 str. 1 d.), t.y. ieškovas sumokėjo trečiajam asmeniui UAB „Prekybos miestelis urmas“ 120 000 Lt sumą. Teismo teigimu, tarp ieškovo patirtų nuostolių ir atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ neteisėtų veiksmų yra priežastinis ryšys (CK 6.247 str.), nes, jei atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“ būtų tinkamai įvykdęs savo pareigą netrukdyti ieškovui naudotis patalpomis, ieškovas nebūtų patyręs nuostolių, t.y. nebūtų buvę jokių trukdžių tiek ieškovui, tiek trečiajam asmeniui UAB „Prekybos miestelis urmas“ (subnuomininkui), tiek kitiems tretiesiems asmenims (sub-subnuomininkams) tinkamai naudotis patalpomis, o ieškovas nebūtų turėjęs atlyginti trečiojo asmens UAB „Prekybos miestelis urmas“ patirtų nuostolių. Teismas sprendė, kad tam, jog atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ atžvilgiu būtų galima taikyti sutartinę civilinę atsakomybę, kaltė nėra būtina atsakomybės sąlyga, nes ieškovas CK 6.256 str. 4 d. prasme yra įmonė (verslininkas) ir tuo atveju, kai sutartinės prievolės neįvykdo ar netinkamai ją įvykdo įmonė (verslininkas), tai ji atsako visais atvejais, jei neįrodo, kad prievolės neįvykdė ar netinkamai ją įvykdė dėl nenugalimos jėgos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ko kita. Atsižvelgdamas į sutartinės civilinės atsakomybės sąlygas ir jų pagrindimą bei į tai, kad CK 6.251 str. 1 d. įtvirtina visiško nuostolių atlyginimo principą, teismas sprendė, jog ieškovo patirti nuostoliai atlygintini pilna apimti. Teismas sutiko su ieškovo motyvais, kad tai, jog UAB „Vidiva“ yra vienintelis UAB „Prekybos miestelis urmas“ akcininkas, niekaip neįtakoja UAB „Galinta ir partneriai“ pareigos atlyginti UAB „Vidiva“ patirtus nuostolius, jei įrodomos būtinos civilinės atsakomybės sąlygos. UAB „Vidiva“ ir UAB „Prekybos miestelis urmas“ yra atskiri juridiniai asmenys, turintys atskirą teisinį subjektiškumą (CK 2.33 str. 1 d., 2.50 str. 1 ir 2 d., 2.74 str. 1 d.).

11Teismas laikė nepagrįstais atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ motyvus, kad nuomos sutartys tarp UAB „Prekybos miestelis urmas“ ir M. R. bei I. D. buvo nutrauktos šalių susitarimu (dvišaliu sandoriu), taigi, tik esant atitinkamai UAB „Prekybos miestelis urmas“ valiai, dėl ko darytina išvada, kad tretysis asmuo prisiėmė ir galimą tokių savo veiksmų neigiamą riziką (CK 6.253 str. 5 d.). Teismas, įvertinęs byloje esančius M. R. ir I. D. pranešimus, konstatavo, kad juose yra įvardintos priežastys, dėl kurių jos nori nutraukti sudarytas sub-subnuomos sutartis, t.y. sutarčių nutraukimas buvo išimtinai inicijuotas dėl UAB „Galinta ir partneriai“ neteisėtų veiksmų, sudariusių kliūtis patalpose vykdyti mažmeninės prekybos veiklą. Teismas sprendė, kad tai, jog sutartys buvo nutrauktos abiejų šalių susitarimu, neturi įtakos UAB „Galinta ir partneriai“ pareigai atlygint savo neteisėtais veiksmais padarytą žalą, nes civilinės atsakomybės taikymo aspektu svarbios yra tokio nutraukimo priežastys ir pasekmės, o ne pats sutarties nutraukimo būdas.

12Dėl valdymo teisės gynimo teismas nurodė, kad nepagrįstas atsakovų atstovo teismo posėdžio metu nurodytas motyvas, kad ieškovas UAB „Vidiva“ neturi reikalavimo teisės reikšti reikalavimą dėl valdymo teisės gynimo, kadangi ieškovas UAB „Vidiva“ patalpų valdymo teisę subnuomos sutarties pagrindu yra perleidęs trečiajam asmeniui UAB „Prekybos miestelis urmas“. Ieškovas UAB „Vidiva“ Nuomos sutarties pagrindu (CK 6.477 str. 1 d.; Nuomos sutarties 2.1. p.) įgijo patalpų valdymo ir naudojimo teises, t.y. subjektinę teisę valdyti patalpas – faktiškai turėti, kontroliuoti, daryti fizinį poveikį ir pan. Teismas pažymėjo, kad ieškovas (UAB „Vidiva“) patalpas trečiajam asmeniui suteikė atlygintinai, dėl to turi pagrįsta suinteresuotumą ginti pažeistas valdymo teises. Teismo teigimu, pripažinus, kad atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ veiksmai, kuriais buvo siekiama nutraukti nuomos sutartį su ieškovu, buvo neteisėti, darytina išvada, kad šiais veiksmais taip pat buvo pažeista ieškovo UAB „Vidiva“ turima valdymo teisė. Ieškovo UAB „Vidiva“ valdymo teisės perleidimas sutarties pagrindu trečiajam asmeniui UAB „Prekybos miestelis urmas“ nereiškia, kad ieškovas UAB „Vidiva“ neteko teisės reikalauti, kad patalpų savininkas (atsakovas UAB „Galinta ir partneriai“) neatliktų neteisėtų veiksmų bei neribotų patalpų naudojimo. Ieškovas UAB „Vidiva“ subnuomos sutarties, sudarytos su trečiuoju asmeniu UAB „Prekybos miestelis urmas“, pagrindu privalo užtikrinti subnuomininkui teisę naudoti ir valdyti patalpas pagal paskirtį ir subnuomos sutartį. Patalpų savininkui (atsakovui UAB „Galinta ir partneriai“) atlikus neteisėtus veiksmus (apribojus galimybę nekliudomai naudoti patalpas pagal paskirtį), ieškovas UAB „Vidiva“ turi ne tik teisę, bet ir pareigą ginti pažeistą patalpų valdymo teisę. Teismas nurodė, kad atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ veiksmai, trukdant ir neleidžiant tinkamai valdyti ir naudoti patalpas, teisine prasme kvalifikuotini kaip ieškovo turimą (nuomos sutarties pagrindu) patalpų valdymo teisę pažeidžiantys veiksmai, kurie suteikia faktinį pagrindą ieškovui ginti savo turimą valdymo teisę, paneigus ieškovo teisę ginti patalpų valdymo teisę, susidarytų teisinė situacija, kad ieškovas (kaip patalpų nuomininkas) neturėtų teisinės galimybės užtikrinti savo įsipareigojimų vykdymą subnuomininko atžvilgiu.

13III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

14Atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“ apeliaciniu skundu prašo Kauno apygardos teismo 2010 m. gegužės 26 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, priteisti atsakovui bylinėjimosi išlaidas. Skundą grindžia šiais argumentais:

151. Teismas nepagrįstai priteisė iš atsakovo UAB ,,Galinta ir partneriai“ ieškovui 120 000 Lt nuostoliams atlyginti, nes nebuvo nustatytos visos būtinos bendrosios civilinės atsakomybės taikymo sąlygos. Teismas netinkamai kvalifikavo tarp šalių esančius teisinius santykius ir dėl to netinkamai identifikavo žalą neva patyrusį subjektą. Su pretenzijomis dėl žalos atlyginimo trečiasis asmuo UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ kreipėsi į ieškovą ir vienintelį šios bendrovės akcininką, nepateikdamas jokių tokius nuostolius pagrindžiančių įrodymų. Todėl net konstatavus, kad UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ patyrė kokią nors žalą dėl atsakovo UAB ,,Galinta ir partneriai“ neteisėtų veiksmų, darytina išvada, kad pats ieškovas šią žalą tik kompensavo ir perėmė atitinkamą reikalavimo teisę atsakovui UAB ,,Galinta ir partneriai“, o ne tai, kad tokiais savo veiksmais ieškovas pats patyrė nuostolių (CK 6.50 str. 3 d.). Todėl tokie ieškovo veiksmai gali būti vertinami tik kaip tariamos skolininko UAB ,,Galinta ir partneriai“ prievolės atlyginti nuostolius kreditoriui UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ įvykdymas, o ne kaip nuostolių (žalos) patyrimas. Teismas, spręsdamas, ar ieškovas turi reikalavimo teisę atsakovui UAB ,,Galinta ir partneriai“, turėjo nustatyti, ar bet kokią žalą apskritai patyrė UAB ,,Prekybos miestelis urmas“, o jei patyrė, tai kokio dydžio. Jei ir buvo kokie nors atsakovo UAB ,,Galinta ir partneriai“ neteisėti veiksmai, tai subjektas, kuris dėl to galėjo patirti žalą, yra būtent UAB ,,Prekybos miestelis urmas“, bet ne ieškovas. Be to, UAB ,,Galinta ir partneriai“, iki ieškovui kreipiantis į teismą, nebuvo informuota nei vienos iš šalių apie tai, kad dėl jos tariamai neteisėtų veiksmų patiria žalą UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ ir kad tokią žalą ketina atlyginti ieškovas, todėl atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“ neturėjo galimybės pranešti apie prieštaravimus.

162. Teismas nenustatė, kad dėl ieškovo kaltų neteisėtų veiksmų trečiasis asmuo UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ patyrė kokius nors nuostolius, kuriuos atlyginti turėtų pareigą būtent ieškovas. Teismas taip pat nepasisakė dėl tų priežasčių, būtent dėl kurių naudojimasis ginčo patalpomis 2009-04-28 buvo negalimas. Tokia teisė buvo apribota ne atsakovo UAB ,,Galinta ir partneriai“ veiksmais, tačiau Kauno miesto apylinkės teismo 2009-04-28 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2-12476-451/2009, kuria buvo uždrausta atsakovui ir tretiesiems asmenis, kuriems atsakovas yra perdavęs šias patalpas, naudotis. Teismas nevertino ir tos aplinkybės, kad V. K. su UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ subnuomos sutartį nutraukė dar 2009-03-28 susitarimu, kai jokių UAB ,,Galinta ir partneriai“ neteisėtų veiksmų net negalėjo būti. Trečiojo asmens UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ byloje pateiktuose susitarimuose dėl sutarčių nutraukimo nenurodoma, dėl kokių priežasčių šios sutartys buvo nutrauktos, todėl nėra pagrindo daryti išvadą, kad tai buvo padaryta dėl priežasčių, už kurias atsakingas atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“. Teismas neįvertinęs nurodytų aplinkybių, nevisapusiškai išnagrinėjo byloje esančius rašytinius įrodymus dėl ko nepagrįstai konstatavo priežastinį ryšį tarp UAB ,,Galinta ir partneriai“ veiksmų bei ieškovui neva atsiradusios žalos. Pats UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ veiksmais, kuriais šiai bendrovei neva buvo padaryta žala, įvardija antstolės veiksmus, kuriais buvo įvykdyta Kauno miesto apylinkės teismo 2009-04-28 nutartis, todėl nėra jokio pagrindo išvadai, kad atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“ atliko veiksmus, dėl kurių UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ ar ieškovas galėjo patirti nuostolių. Kadangi atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“ jokių neteisėtų veiksmų neatliko, todėl negali būti ir atsakovo kaltės.

173. Teismas be pagrindo nusprendė įpareigoti atsakovą UAB ,,Galinta ir partneriai“ nutraukti bet kokius ieškovo turimą patalpų valdymo teisę pažeidžiančius veiksmus. Subnuomos sutartimi ieškovas perdavė patalpų valdymo ir naudojimo teises trečiajam asmeniui UAB ,,Prekybos miestelis urmas“, o šis perleido mažmeninę prekybą patalpose vykdantiems asmenims. Todėl pats ieškovas neturi teisės patalpomis naudotis ir jas valdyti. Valdymo teisę gali ginti tik tokią teisę turintis subjektas (CK 4.34 str. 1 d.), kadangi tokios teisės ieškovas neturi, todėl teismas, remdamasis CK 4.34 straipsnio 1 dalimi, negalėjo tokios teisės ginti. Be to, nuo Kauno apylinkės teismo 2009-04-29 nutarties, kuria buvo uždrausta naudotis ginčo patalpomis, o jų saugotoju paskirtas atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“, jokiems patalpų valdymo ir naudojimo teises turintiems asmenims nebuvo trukdoma ar draudžiama naudotis ginčo patalpomis.

184. Nepagrįsta teismo sprendimo dalis, kuria teismas pripažino neteisėtais atsakovo UAB ,,Galinta ir partneriai“ veiksmus, kuriais buvo siekiama nutraukti 2002-12-01 patalpų nuomos sutartį. 2009-04-23 atsakovo UAB ,,Galinta ir partneriai“ pranešimas ieškovui apie vienašalį nuomos sutarties nutraukimą, kuriuo dėl ieškovo kaltės panaikinamos UAB ,,Galinta ir partneriai“ ir UAB ,,Vidiva“ teisės ir pareigos, kylančios iš 2002-12-01 nuomos sutarties, yra laikytinas vienašaliu rašytiniu sandoriu. Toks rašytinis sandoris patvirtina nuomos sutarties pasibaigimą bei iš to kylančias teisines pasekmes – subnuomos sutarčių pabaigą, atitinkamai ir mažmeninę prekybą ginčo patalpose vykdančių asmenų teisės naudotis ginčo patalpomis netekimą. Teismas sprendime neįvardijo, kokie konkretūs atsakovo UAB ,,Galinta ir partneriai“ veiksmai, kuriais buvo siekiama nutraukti nuomos sutartį, yra pripažintini neteisėtais. Taip pat teismas, pripažindamas neteisėtu 2009-04-23 vienašalį nuomos sutarties nutraukimą, išėjo už byloje pareikštų reikalavimo ribų.

195. Nepagrįstas teismo argumentas, kad 2009-04-23 UAB ,,Galinta ir partneriai“ ir UAB ,,Kauno Vitingas“ sudaryta nuomos sutartis prieštarauja viešajai tvarkai ir gerai moralei. Teismas sprendime nenurodė kokius imperatyvus atsakovai pažeidė, taip pat nepateikė jokių argumentų, kurie leistų teigti apie atsakovų ketinimus pasiekti tikslą, kuris būtų priešingas viešajai tvarkai ir gerai moralei. Trečiojo asmens – patalpų subnuomininko ir ginčo patalpose mažmeninę prekybą vykdančių asmenų teisė vykdyti ginčo patalpose ūkinę – komercinę veiklą ir gauti iš to pelną negali būti prilyginama viešajai tvarkai ar gerai moralei. 2009-04-23 atsakovų sudaryta nuomos sutartis niekaip neriboja ieškovo ar trečiųjų asmenų teisės naudotis ginčo patalpomis. Vienintelis juridinis faktas, kuris riboja ieškovo ir kitų asmenų teisę naudoti atsakovui nuosavybės teise priklausančias patalpas yra 2009-04-23 vienašalis patalpų nuomos sutarties nutraukimas, dėl kurio pasibaigė ne tik nuomos sutartis, bet ir remiantis CK 6.490 straipsnio 4 dalimi, visos subnuomos sutartys.

20Atsakovas UAB ,,Kauno Vitingas“ pateikė pareiškimą, kuriame nurodo, kad prisideda prie atsakovo UAB ,,Galinta ir partneriai“ apeliacinio skundo.

21Ieškovas UAB ,,Vidiva“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo Kauno apygardos teismo 2010 m. gegužės 26 d. sprendimą palikti nepakeistą, o apeliacinį skundą atmesti.

22Trečiasis asmuo UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo Kauno apygardos teismo 2010 m. gegužės 26 d. sprendimą palikti nepakeistą, o apeliacinį skundą atmesti.

23IV. Apeliacinio teismo argumentai

24Apeliacinis skundas iš dalies tenkintinas.

25Pirmosios instancijos teismo sprendimas naikintinas ir byla perduotina teismui nagrinėti iš naujo, nes teismas neteisingai taikė ir aiškino materialinės teisės normas, neatskleidė bylos esmės ir pagal byloje pateiktus įrodymus bylos negalima išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme (CPK 327 str. 1 d. 2 p., 330 str.).

26Bylos proceso esmė – ar šalys gali nutraukti terminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį prieš terminą, nesikreipiant į teismą ir dėl iš sutarties nutraukimo kylančių nuostolių atlyginimo.

27Dėl teisės vienašališkai nutraukti nuomos sutartį

28Byloje nustatyta, kad atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“ nuosavybės teise valdo negyvenamąsias patalpas, esančias Pramonės pr. 16 b, Kaune ir kad dėl šių patalpų 2002 m. gruodžio 1 d. sudaryta nuomos sutartis su ieškovu – UAB ,,Vidiva“ (ši sudariusi subnuomos sutartį su UAB ,,Prekybos miestelis urmas“, o pastaroji – subnuomos sutartis su 66 įmonėm ar fiziniais asmenimis). Nuomos sutartis sudaryta dešimčiai metų – iki 2012 m. gruodžio 1 d. (t. 1, b. l. 10).

29Aptardamos šalių teises ir pareigas, šalys sutarties 6.9 punktu susitarė, kad nuomininkas be atskiro raštiško nuomotojo sutikimo neturi teisės vykdyti remonto darbų, kuriems reikalingas statybos leidimas (t. 1, b. l. 12).

30Nuomotojas – atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“, nustatęs, kad šio susitarimo nebuvo laikytasi (nuomininkas UAB ,,Vidiva“ be statybos leidimo ir be nuomotojo sutikimo pastatė atitinkamus statinius), 2009 m. balandžio 15 d. raštu (t. 1, b. l. 26) įspėjo nuomininką (UAB ,,Vidiva“), kad šis per 15 dienų pašalintų pažeidimus arba nuomos sutartis bus nutraukta. Ieškovui nesutikus to padaryti (2009 m. balandžio 20 d. raštas – t. 1, b. l. 27), atsakovas (nuomotojas) 2009 m. balandžio 23 d. raštu (t. 1, b. l. 28) pranešė ieškovui (nuomininkui), kad sutartį nutraukia nuo 2009 m. balandžio 23 d. ir pareikalavo nedelsiant atlaisvinti nuomojamas patalpas. Nuomotojas rėmėsi sutarties 8.1.2 punktu, numatančiu galimybę nutraukti sutartį (t. 1, b. l. 12).

31Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs šalių sutartį ir minėtą susirašinėjimą, sprendė, kad šalys sutartimi nenumatė galimybės nutraukti sutartį vienašališkai ir kad Civilinio kodekso 6.497 straipsnio pirmoji dalis įsakmiai nurodo, jog nuomotojas sutartį gali nutraukti tik teismine tvarka.

32Todėl teismas pažymėjo, jog nenagrinėja sutarties nutraukimo pagrindų – ar buvo pastatyti statiniai, kuriems reikalingas statybos leidimas ir dėl to reikalingas nuomotojo sutikimas, ar buvo laiku mokamas nuomos mokestis, kurio nemokėjimas laiku taipogi suteikia galimybę nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.

33Su tokia pozicija teisėjų kolegija nesutinka.

34Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo formuojamoje praktikoje ne kartą yra pažymėjęs, kad aiškinant sutartis, turi būti atsižvelgiama ne tik į sutarties tekstą, bet ir į tikruosius šalių ketinimus, jų elgesį, bendradarbiavimą, kitas aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. balandžio 1 d. nutartis civilinėje byloje R. Magalenga v. Lietuvos-Ukrainos įmonė UAB „Azovlitas“, bylos Nr. 3K-3-201/2008; 2009 m. kovo 17 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Via Unica“ v. UAB „Interselas“, UAB „Hansa lizingas“, Panevėžio miesto 6-ojo notarų biuro notarė N. K., bylos Nr. 3K-3-107/2009; 2010 m. kovo 20 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Ervin“ v. Ageratec AB, bylos Nr. 3K-3-128/2010; kt.).

35Iš aptariamos sutarties matyti, kad jos nutraukimo galimybę numato sutarties VIII skirsnis, kurio 8.1 p. tekstas ,,šalys šią sutartį gali nutraukti“ rodo šalių galimybę, esant tam tikroms sąlygoms, sutartį nutraukti ir be teismo. Sutarties nutraukimo sąlygas detalizuoja 8.1.2 punktas, kuria leidžia sutartį nutraukti nuomotojo reikalavimu (o ne šiam kreipiantis į teismą), jei nuomininkas 60 dienų vėluoja sumokėti nuomos mokestį ir mokestį už elektrą, vandenį ir komunalines paslaugas ar kitaip pažeidžia šioje sutartyje prisiimtus įsipareigojimus ir gavęs nuomotojo įspėjimą per 15 dienų jų nepašalina.

36Akivaizdu, kad nuomotojui (patalpų savininkui) nustačius, jog nemokamas nuomos mokestis ar nuomininkas ,,kitaip pažeidžia sutartyje prisiimtus įsipareigojimus“, jis neturi kreiptis į teismą, tam ir numatytas 15 dienų terminas pažeidimams pašalinti. Nuomininkui nesutinkant, kad jis ,,kitaip pažeidžia sutarties sąlyga“, jis gali ginčyti teisme sutarties nutraukimo teisėtumą. Tuomet teismas ir turi aiškintis, ar buvo sutarties sąlygų pažeidimas, leidžiantis nuomotojui vienašališkai nutraukti sutartį. Tokią poziciją patvirtina ir įstatymų leidėjas – Civilinio kodekso 6.217 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta galimybė vienašališkai nutraukti sutartį joje numatytais pagrindais. Teisėjų kolegijos nuomone, tokie pagrindai sutartyje numatyti buvo.

37Kaip minėta, pirmosios instancijos teismas nenagrinėjo sutarties nutraukimo pagrindų, motyvuodamas tuo, jog sutartis negalėjo būti nutraukta neteismine tvarka.

38Todėl teisėjų kolegija negali išnagrinėti bylos iš esmės, nes apeliacinės instancijos teismas negali nagrinėti reikalavimų, kurių nenagrinėjo ir neišsprendė pirmosios instancijos teismas. Priešingu atveju, apeliacinės instancijos teismui išnagrinėjus pirmosios instancijos teisme pareikštą, bet neišnagrinėtą reikalavimą, apeliacijos dalyku tampa ne pirmosios instancijos teismo sprendimas, o šalių teisinis ginčas, kurio turinį sudaro pareikšto reikalavimo teisinis ir faktinis pagrindai, atsakovo atsikirtimai. Tačiau tai prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms, apibrėžiančioms apeliacijos paskirtį, apeliacinės instancijos teismo procesines galias, ir taip būtų pažeistas šalių rungimosi principas. Taip pat tai neatitiktų ir įstatyme įtvirtintos bei egzistuojančios teismų instancinės sistemos esmės – šalis, nesutikdama su teismo išvadomis (pvz. dėl sutarties nutraukimo pagrindo nebuvimo) prarastų galimybę šias išvadas skųsti.

39Apeliacinės instancijos teisme yra apribota byloje dalyvaujančių asmenų galimybė pateikti naujus reikalavimus, paaiškinimus ir įrodymus, tais klausimais, kurie kyla nagrinėjant bylą (CPK 306 str. 2 d., 314 str.). Nustatytos aplinkybės patvirtina, kad nagrinėjamu atveju proceso koncentracijos principo pritaikymas, tai yra bylos išnagrinėjimas iš esmės apeliacinės instancijos teisme, pažeistų byloje dalyvaujančių asmenų teisę į tinkamą bylos išnagrinėjimą, nes šiame teisme nėra pakankamai objektyvių įrodymų, būtinų išvadai dėl naujai iškilusių klausimų išnagrinėjimo bei ieškinio pagrįstumo. Taigi nagrinėjamu atveju proceso koncentracijos principas negali būti priešpastatomas teisminės gynybos prieinamumo principui bei negali nepagrįstai suvaržyti kiekvieno asmens teisės į teisingą ir visapusišką bylos išnagrinėjimą. Būtent siekdama įgyvendinti visų asmenų vienodą teisę į teisminę gynybą (įskaitant ir galimybę vienodai pasinaudoti teismų sprendimų teisėtumo ir pagrįstumo kontrolės instancine sistema), teisėjų kolegija perduoda bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 185 str., 327 str. 1 d. 2 p.).

40Dėl nuostolių atlyginimo

41Teisėjų kolegija, grąžindama bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui, iš esmės nepasisako dėl teismo sprendimo dalies, kuria iš atsakovo ieškovui priteista 120 000 Lt nuostolių suma.

42Tačiau bylą nagrinėjant iš naujo, teismas turėtų atkreipti dėmesį, kad konstatuoti nuostolių dydžiui (jeigu būtų nustatyta atsakovo kaltė dėl sutarties nutraukimo) nepakanka remtis aplinkybe, kad ieškovas sumokėjo 120 000 litų UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ pareikštos pretenzijos pagrindu (t. 1, b. l. 49, 50). Nuostolius patyrusi šalis jų dydį turėtų įrodinėti visomis leistinomis įrodinėjimo priemonėmis (pvz., šiuo atveju – subnuomos sutarčių nutraukimo aplinkybėmis, prekybos apyvartos dydžiais, prarastų nuompinigių suma ir pan.), o ne apsiriboti faktu, kad vienokią ar kitokią sumą sumokėjo, subnuomininkui patyrus nuostolius.

43Be to, atkreiptinas dėmesys į ieškovo pareikštų reikalavimų pobūdį – ieškiniu prašoma pripažinti neteisėtu siekimą atlikti tam tikrus veiksmus, o ne pačius veiksmus, todėl tikslintina, ko pagal faktinį ieškovo pagrindą siekia ieškovas ir ar jo teisės apskritai gali būti ginamos.

44Taip pat teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad Kauno apygardos administraciniame teisme, bylos duomenimis, nagrinėjamas UAB ,,Vidiva“ skundas dėl 2010 m. lapkričio 26 d. savavališkos statybos aktų panaikinimo. Šalių atstovai paaiškino, kad savavališkos statybos aktus Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos surašė būtent dėl tų statinių, kurių pagrindu atsakovas (UAB ,,Galinta ir partneriai“) vienašališkai nutraukė nuomos sutartį. Todėl analizuojant sutarties nutraukimo pagrindus iš esmės, turėtų reikšmės ir bylos pagal minėtą skundą išnagrinėjimas.

45Teisėjų kolegija, perduodama bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui, bylinėjimosi išlaidų klausimo nesprendžia, o palieka jį išspręsti visa apimtimi (ir už apeliacinės instancijos teisme turėtas išlaidas) iš naujo bylą nagrinėjančiam teismui.

46Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio pirmosios dalies 4 punktu,

Nutarė

47Kauno apygardos teismo 2010 m. gegužės 26 d. sprendimą panaikinti ir perduoti bylą Kauno apygardos teismui nagrinėti iš naujo.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,... 3. I. Ginčo esmė... 4. Ieškovas UAB „Vidiva“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas... 5. Ieškovas nurodo, kad 2002-12-01 B. M. ir AB prekybos bazė „Urmas“... 6. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė... 7. Kauno apygardos teismas 2010 m. gegužės 26 d. sprendimu ieškinį patenkino... 8. Teismas laikė pagrįstu ieškovo motyvą, kad atsakovas UAB „Galinta ir... 9. Teismas nurodė, kad nustačius atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“... 10. Dėl nuostolių atlyginimo teismas nurodė, kad atsakovas UAB „Galinta ir... 11. Teismas laikė nepagrįstais atsakovo UAB „Galinta ir partneriai“ motyvus,... 12. Dėl valdymo teisės gynimo teismas nurodė, kad nepagrįstas atsakovų atstovo... 13. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai... 14. Atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“ apeliaciniu skundu prašo Kauno... 15. 1. Teismas nepagrįstai priteisė iš atsakovo UAB ,,Galinta ir partneriai“... 16. 2. Teismas nenustatė, kad dėl ieškovo kaltų neteisėtų veiksmų trečiasis... 17. 3. Teismas be pagrindo nusprendė įpareigoti atsakovą UAB ,,Galinta ir... 18. 4. Nepagrįsta teismo sprendimo dalis, kuria teismas pripažino neteisėtais... 19. 5. Nepagrįstas teismo argumentas, kad 2009-04-23 UAB ,,Galinta ir... 20. Atsakovas UAB ,,Kauno Vitingas“ pateikė pareiškimą, kuriame nurodo, kad... 21. Ieškovas UAB ,,Vidiva“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo Kauno... 22. Trečiasis asmuo UAB ,,Prekybos miestelis urmas“ atsiliepimu į apeliacinį... 23. IV. Apeliacinio teismo argumentai... 24. Apeliacinis skundas iš dalies tenkintinas.... 25. Pirmosios instancijos teismo sprendimas naikintinas ir byla perduotina teismui... 26. Bylos proceso esmė – ar šalys gali nutraukti terminuotą negyvenamųjų... 27. Dėl teisės vienašališkai nutraukti nuomos sutartį... 28. Byloje nustatyta, kad atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“ nuosavybės... 29. Aptardamos šalių teises ir pareigas, šalys sutarties 6.9 punktu susitarė,... 30. Nuomotojas – atsakovas UAB ,,Galinta ir partneriai“, nustatęs, kad šio... 31. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs šalių sutartį ir minėtą... 32. Todėl teismas pažymėjo, jog nenagrinėja sutarties nutraukimo pagrindų –... 33. Su tokia pozicija teisėjų kolegija nesutinka.... 34. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo formuojamoje praktikoje ne kartą yra... 35. Iš aptariamos sutarties matyti, kad jos nutraukimo galimybę numato sutarties... 36. Akivaizdu, kad nuomotojui (patalpų savininkui) nustačius, jog nemokamas... 37. Kaip minėta, pirmosios instancijos teismas nenagrinėjo sutarties nutraukimo... 38. Todėl teisėjų kolegija negali išnagrinėti bylos iš esmės, nes... 39. Apeliacinės instancijos teisme yra apribota byloje dalyvaujančių asmenų... 40. Dėl nuostolių atlyginimo... 41. Teisėjų kolegija, grąžindama bylą nagrinėti iš naujo pirmosios... 42. Tačiau bylą nagrinėjant iš naujo, teismas turėtų atkreipti dėmesį, kad... 43. Be to, atkreiptinas dėmesys į ieškovo pareikštų reikalavimų pobūdį –... 44. Taip pat teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad Kauno apygardos... 45. Teisėjų kolegija, perduodama bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos... 46. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio... 47. Kauno apygardos teismo 2010 m. gegužės 26 d. sprendimą panaikinti ir...