Byla 2A-1089-565/2013
Dėl vienašališko sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu

1Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Algirdo Auruškevičiaus, Rūtos Burdulienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Jelenos Šiškinos, apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo AB „Ogmios centras“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2012 m. gegužės 30 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo Lipeikio įmonės „Egzotika“ ieškinį atsakovui AB „Ogmios centras“ dėl vienašališko sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu.

2Teisėjų kolegija

Nustatė

3I.Ginčo esmė

4Ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui, prašydamas pripažinti, kad atsakovas 2011-06-13 pranešimu Nr.4833 neteisėtai vienašališkai nutraukė 2010-03-09 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr.NS-2010/M338-031 (toliau – ir nuomos sutartis arba sutartis), taip pat priteisti bylinėjimosi išlaidas.

5Ieškovas nurodė, kad nuomos sutartimi penkerių metų terminui išsinuomojo iš atsakovo negyvenamąsias patalpas, esančias J. K. 18, Vilniuje. Patalpų remontui, įrengimui ir pritaikymui planuojamai vykdyti veiklai ieškovas išleido 54 179,54 Lt. Atsakovas 2011-06-13 pranešimu Nr.4833 nuo 2011-12-17 vienašališkai nutraukė nuomos sutartį. Nuomos sutarties 6.5. p. nustatyta, kad nuomotojas turi teisę nutraukti nuomos sutartį vienašališkai neteismine tvarka kitais nei nuomos sutartyje išvardintais pagrindais raštu pranešdamas apie tai nuomininkui ne vėliau kaip prieš šešis mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos. Šią sutarties nuostatą ieškovas aiškina kaip suteikiančią teisę atsakovui vienašališkai nutraukti sutartį kitais nei nuomos sutartyje konkrečiai išvardintais pagrindais, tačiau ne be jokio pagrindo, taip pažeidžiant ieškovo teises ir teisėtus interesus. Atsakovo pranešime dėl nuomos sutarties nutraukimo nenurodytas joks nuomos sutarties nutraukimo pagrindas.

6Atsakovas su ieškiniu nesutiko. Atsakovas teigia, kad nuomos sutarties 6.5. p. šalys nenustatė jokio baigtinio ar nebaigtinio konkrečių pagrindų sąrašo valios taikyti vienašališką nuomos sutarties nutraukimą, nesant jos pažeidimo, realizavimui. Kokį motyvą nuomos sutartį nutraukianti šalis turėtų, jei dėl jo yra išreiškiama valia nutraukti sutartį, jis visais atvejais laikytinas pakankamu. Todėl ieškovo argumentai dėl neteisėto nuomos sutarties nutraukimo, susiję su nutraukimo pagrindo nenurodymu, yra nepagrįsti.

7II.Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

8Vilniaus miesto 3 apylinkės teismas 2013-05-30 sprendimu ieškinį patenkino visiškai: pripažino, kad atsakovas 2011-06-13 pranešimu Nr.4833 neteisėtai nuo 2011-12-17 nutraukė 2010-03-09 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr.NS-2010/M338-031, taip pat paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

9Iš byloje esančių įrodymų teismas nustatė, kad 2010-03-09 tarp šalių buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr.NS-2010/M338-031, kurios pagrindu atsakovas suteikė ieškovui nuomos terminui naudotis ir valdyti už užmokestį patalpas, esančias J. K. 18, Vilniuje, o ieškovas įsipareigojo atsakovui mokėti sutartyje nustatytą numos mokestį bei komunalinius mokesčius. Iš minėtos sutarties turinio teismas taip pat nustatė, kad šalys susitarė, jog ieškovas turi teisę nutraukti šią sutartį vienašališkai neteismine tvarka bet kokiais kitais nei sutartyje išvardintais pagrindais, raštu pranešdamas apie tai atsakovui ne vėliau kaip prieš šešis mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos, o atsakovas turi teisę nutraukti šią sutartį vienašališkai neteismine tvarka kitais nei sutartyje išvardintais pagrindais, raštu pranešdamas apie tai ieškovui ne vėliau kaip prieš šešis mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos. 2011-06-17 ieškovui buvo įteiktas 2011-06-13 atsakovo pranešimas Nr.4833 „Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo“, kuriuo atsakovas informavo ieškovą apie tai, kad po šešių mėnesių nuo pranešimo gavimo dienos vienašališkai yra nutraukiama 2010-03-09 nuomos sutartis Nr.NS-2010/M338-031. Iš teismui pateiktų šalių elektroninio susirašinėjimo laiškų turinio teismas nustatė, kad atsakovo darbuotojams nutekinus informaciją apie ieškovui nuomojamų patalpų nuomos kainą, kiti atsakovo patalpų nuomininkai pradėjo reikalauti nuomos mokesčio sumažinimo. Ieškovo atstovai paaiškino, kad atsakovas pradėjo reikalauti padidinti sutartyje nustatytą nuomos mokestį, o, ieškovui nesutikus tai padaryti, vienašališkai be jokio pagrindo nutraukė nuomos sutartį, kas labai pažeidė ieškovo teisėtus lūkesčius, ekonomiškumo bei sąžiningumo principus. Atsakovo atstovas paaiškino, kad nuomos sutartis buvo nutraukta dėl kompleksinių ieškovo veiksmų, todėl konkretus minėtos sutarties nutraukimo pagrindas ir nebuvo nurodytas. Liudytojas J. B. parodė, kad dirba pas ieškovą prekybos centro direktoriumi, be to, asmeniškai dalyvavo derybose su atsakovo atstovais dėl nuomos sutarties sąlygų, šių derybų metu ieškovui buvo sukėlęs įtarimų sutarties 6.5. p., tačiau atsakovas užtikrino ieškovą, jog ši sąlyga yra tik tarp kitko.

10Ištyręs bei įvertinęs šiuos įrodymus, teismas padarė išvadą, kad ieškovo ieškinys yra pagrįstas ir tenkintinas pilnai, kadangi iš visos civilinės bylos medžiagos matyti, jog atsakovas neteisėtai ir nepagrįstai 2011-06-13 pranešimu Nr.4833 vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, nes byloje nėra jokių įrodymų apie tai, kad ieškovas padarė sutarties pažeidimą, atitinkantį CK 6.217 str. 2 d. sąlygas, ar atsirado kitos šalių sutartyje nurodytos aplinkybės, kurios sudaro pagrindą atsakovui vienašališkai nutraukti sutartį, be to, minėtame pranešime atsakovas nenurodė ir nekonstatavo ieškovo kaltės, ir byloje nėra nustatyta ta aplinkybė, kad dėl nuomos sutarties nevykdymo ar netinkamo vykdymo yra ieškovo kaltė. Todėl atsakovo veiksmus nutraukiant nuomos sutartį teismas laikė neteisėtais ir nepagrįstais, o atsakovo argumentus atmetė kaip nepagrįsus bei neįrodytus.

11III.Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai

12Atsakovas pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2012-05-30 sprendimą ir priimti naują sprendimą, kuriuo ieškinį atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais.

13Šalys laisva valia teisėtai susitarė ir nuomos sutartyje įtvirtino sąlygą, kad kiekviena iš šalių turi teisę nutraukti nuomos sutartį bet kokiais kitais nei įstatyme nurodytais ir sutartyje atkartotais pagrindais, apie tokį sutarties nutraukimą pranešdamos kitai sutarties šaliai prieš šešis mėnesius.

14Teismas neatsižvelgė į CK 6.189 str. 1 d. nuostatas, kur nurodyta, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Esant galiojančiai ir nepakeistai nuomos sutarties 6.5. p. įtvirtintai sąlygai, teismas nepagrįstai, nesant teisinio pagrindo, atleido ieškovą nuo nuomos sutartimi prisiimtų prievolių vykdymo. Vienai sutarties šaliai suteikdamas perdėtą pranašumą kitos šalies atžvilgiu, teismas pažeidė sutarties šalių teisėtų interesų pusiausvyrą bei atsakovo teisėtus ekonominius lūkesčius.

15Nuomos sutarties 6.5. p. numatyta nuomos sutarties nutraukimo tvarka nėra retenybė nuomos sutartyse. Tokia nutraukimo sąlyga, kokia numatyta nuomos sutartyje, nustatoma tiek nuomotojo, tiek nuomininko interesais. Nuomininkas, pradėdamas veiklą naujoje vietoje, niekada nėra tikras, ar verslas joje vyks sėkmingai. Jis nėra tikras, ar jo klientams ta konkreti vieta bus patogi, nežino, koks bus veiklos toje vietoje atsiperkamumas, ar apsimokės personalo išlaikymo, nuomos ir transporto kaštai lyginant su gaunamomis įplaukomis. Todėl, sudarydamas nuomos sutartį, jis pageidauja turėti „avarinį" atsitraukimo kelią, kas formalizuojama jo teisės nutraukti sutartį kitokiais, nei įstatyme numatyti ir sutartyje atkartoti, pagrindais, įtvirtinimu sutartyje. Tas pats taikytina ir nuomotojui: atsakovas išnuomojo patalpas teritorijoje, sudarančioje apie 19 ha., tvarkomoje ne valstybės ar savivaldybės biudžeto, bet privačiomis lėšomis. Jo tikslas – padaryti šią teritoriją patrauklią tiek savo klientams – nuomininkams, tiek klientų klientams, nes tai sąlygojantys vienas kitą veiksniai. Jis rengia patalpų panaudojimo koncepcijas, struktūrizuoja teritorijos dalis pagal nuomininkų teikiamų jose paslaugų pobūdį, t.y. didina teritorijoje esančių objektų patrauklumą visuomenei. Šiai veiklai jam reikalinga tam tikra sprendimų galimybė, t.y., esant reikalui, nulemtam aukščiau išdėstytu ekonominių priežasčių, galėjimas per trumpesnį nei numatoma nuomos sutartyje laiką pakeisti toje konkrečioje vietoje teikiamų paslaugų struktūrą, atitinkamai parinkti nuomininkus pagal jų veiklos pobūdį, unifikuoti nuomos kainą, kad tik tam tikro lygio nuomininkai toje vietoje teiktų savo paslaugas. Todėl, sudarydamas nuomos sutartį, jis taip pat pageidauja turėti teisę, esant būtinumui, greičiau nutraukti sutartį.

16Nuomos sutarties 6.5. p. vartojamas žodžių junginys „bet kokiais kitais nei aukščiau išvardinti pagrindais". Lietuvių kalbos žodyno pateiktomis žodžio „pagrindais" reikšmėmis darytina išvada, kad sutartis gali būti nutraukta ne dėl pažeidimo, o dėl kitos priežasties. Nagrinėjamu atveju pagrindas nutraukti nuomos sutartį buvo nuomotojo valia. Remiantis šalių nustatyta bei nuomos sutarties 6.5. p. aprašyta sąlyga, kokį motyvą kuri iš šalių nutraukdama sutartį beturėtų, jei dėl jo yra išreiškiama valią nutraukti sutartį, jis visais atvejais laikytinas pakankamu.

17Teismas, nustatydamas, kad visais atvejais nutraukiant nuomos sutartį CK 6.217 str. 5 d. nurodytu pagrindu turi būti konstatuota kitos šalies kaltė, pakeičia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo pateiktą šios normos aiškinimą bei šalių sutartą ir nuomos sutarties 6.5. p. nurodytą vienašalio nuomos sutarties nutraukimo nesikreipiant į teismą sąlygą.

18Pasirengimo bei bylos nagrinėjimo metu ieškovas teigė, kad sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsakovo, kaip sutarties iniciatoriaus, nenaudai, tokios pozicijos sprendime laikėsi ir apylinkės teismas. Tačiau procesiniuose dokumentuose bei bylos nagrinėjimo metu ieškovas patvirtino, kad derybos dėl sutarties sąlygų buvo. Jis taip pat nurodė, kad derėtasi konkrečiai ir dėl 6.5. p. Tai patvirtina, kad sutartis sudaryta ne prisijungimo, bet derybų būdu abiems šalims išsiaiškinus bei sutarus dėl abipusiai naudingų sąlygų.

19Teismas neteisingai ir nepagrįstai iš teismui pateiktų elektroninio susirašinėjimo laiškų padarė išvadą, kad, atsakovo darbuotojams nutekinus informaciją apie ieškovui nuomojamų patalpų nuomos kainą, kiti atsakovo patalpų nuomininkai pradėjo reikalauti nuomos mokesčio sumažinimo. Toks teismo įrodymų vertinimas neatitinka faktinių byloje esančiuose rašytiniuose įrodymuose nurodytų aplinkybių. 2011-05-31 vyko susirašinėjimas elektroniniu paštu, kuriame šalys rašo apie nuomos sutarties sąlygų atskleidimą tretiesiems asmenims, tačiau šiame susirašinėjime jokių faktų apie pažeidimą padariusius asmenis nenurodoma, dėl ko nežinoma, kuri iš šalių tretiesiems asmenims atskleidė sutarties sąlygas.

20Teismas nepakankamai įsigilino į atsakovo paaiškinimų esmę ir priimdamas sprendimą neįvertino jų turinio. Bylos nagrinėjimo metu atsakovo atstovas, paaiškindamas teismui dėl bylos aplinkybių bei pateiktų rašytinių įrodymų, siekė atskleisti, kad nuomos sutartis atsakovo iniciatyva buvo nutraukta dėl kompleksinių atsakovo poreikių, susijusių su valdomos teritorijos komerciniu vystymu, o ne dėl kompleksinių ieškovo veiksmų, kaip yra nurodyta skundžiamame teismo sprendime.

21Bylos nagrinėjimo metu apylinkės teismas išklausė ir sprendimą grindė liudytojo, ieškovo darbuotojo J. B. parodymais. Pažymėtina, kad liudytojas, dirbdamas ieškovo įmonėje, yra suinteresuotas bylos baigtimi, dėl to jo pateikti parodymai neturi būti laikomi objektyviais bylos duomenimis. J. B. teismui pateiktuose parodymuose nurodė, kad dalyvavo derybose dėl sutarties sudarymo, tačiau jokių dokumentų, kad ieškovas jam būtų pavedęs atstovauti jo interesus derybų dėl patalpų nuomos metu, byloje nėra.

22Ieškovas su apeliaciniu skundu nesutiko. Nesutikimas su apeliaciniu skundu grindžiamas šiais argumentais.

23Nuomos sutarties 6.5. p. suteikia nuomotojui galimybę nutraukti sutartį vienašališkai ne teismine tvarka kitais nei aukščiau išvardinti pagrindais. Tai akivaizdžiai parodo, kad sutartis gali būti nutraukta vienašališkai tik esant pagrindui. Paminėtina, kad nei 2011-06-13 pranešime Nr.4833 apie sutarties nutraukimą, nei vėlesniuose dokumentuose atsakovas nenurodė jokio sutarties nutraukimo pagrindo. Vertinant nuomos sutartį kaip vientisą dokumentą, kurio normos yra tarpusavyje susijusios ir seka viena iš kitos, sutarties 6.5. p. laikytinas nustatančiu papildomą sutarties 6.3. p. reguliavimą. Tai reiškia, kad nuomos sutarties 6.5. p. aptarta galimybė nutraukti sutartį esant kitiems pagrindams, kurie nenurodyti 6.3.p. ir kurie nėra laikytini esminiais sutarties pažeidimais. Tačiau bet kuriuo atveju sutarties nutraukimo pagrindas yra kitos šalies padarytas sutarties pažeidimas.

24Aiškinant sutartį, labai svarbu nagrinėti ir tikruosius šalių ketinimus, t.y. jų derybas iki sutarties pasirašymo, tarpusavio santykių praktiką, šalių veiksmus po sutarties pasirašymo. Kaip bylos nagrinėjimo metu paaiškino ieškovas, atsakovas daugybę metų iki nuomos sutarties pasirašymo kvietė ieškovą įsikurti taip vadinamame Mašinų kvartale, esančiame Šiaurės miestelyje, Vilniuje. 2010 metų vasario mėnesį buvo pradėtos derybos dėl sutarties sudarymo. Derybų metu buvo susitarta nuomos sutartį pasirašyti penkeriems metams, sutarta negyvenamųjų patalpų nuomos kaina visam sutarties galiojimo laikotarpiui. Numatytos nuomoti patalpos nebuvo tinkamos ieškovo veiklai, todėl reikėjo jas pritaikyti padangų prekybai ir servisui. Būtent dėl to, kad nuomos sutartis buvo sudaryta penkeriems metams, ieškovas į patalpų rekonstrukciją bei remontą investavo daug savo lėšų. Dėl to būtų nelogiška teigti, kad nuomos sutartyje šalys susitarė, kaip teigia atsakovas, dėl galimybės vienašališkai nutraukti sutartį vien remiantis kurios nors iš šalių valia.

25Be to, ieškovas derybų dėl nuomos sutarties sąlygų metu iškėlė sutarties 6.5. p. būtinumo klausimą ir šį sutarties punktą siūlė išbraukti dėl jo nekonkretumo. Tačiau ieškovui buvo paaiškinta, kad šis punktas sutartyje yra „tik tarp kitko", kad dėl to šalių susitarimas ir sutarties esmė nepasikeis. Būtent tai bylos nagrinėjimo metu patvirtino ieškovo atstovas J. B.. Sutarties 7.2. p. J. B. yra nurodytas kaip įgaliotas ieškovo atstovas nuomos sutarties vykdymo klausimais, todėl turėjo teisę ir faktiškai dalyvavo derybose dėl nuomos sutarties pasirašymo.

26Atsakovas nepagrįstai nurodo, kad abi sutarties šalys sutarties 6.5. p. prasme yra lygiateisės, kad turi vienodą teisę vienašališkai nutraukti sutartį. Nors sutarties 6.5. p. formaliai nustato vienodą teisę abiems šalims vienašališkai nutraukti sutartį, pasinaudojimo šia galimybe pasekmės abiem šalims yra skirtingos. Tokiu atveju nuomininkas atsiduria blogesnėje padėtyje nei nuomotojas, kadangi, nepriklausomai nuo to, kuri iš šalių vienašališkai nutraukia sutartį, nuomininkas praranda į patalpų rekonstrukciją ir remontą investuotas pinigines lėšas, kurios jam nėra atlyginamos.

27Nagrinėdamas civilines bylas, susijus su nuomos santykiais, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymi, kad terminuotos nuomos sutarties nutraukimas yra galimas tik konstatavus sutarties šalies kaltę, kad prioritetas visada teikiamas sutarties išsaugojimui.

28IV.Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

29Apeliacinis skundas netenkintinas.

30Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus apeliacinio skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 str. 2 d.). Šioje byloje nenustatytos aplinkybės, kurios būtų pagrindas peržengti apeliacinio skundo ribas, todėl byla nagrinėjama apeliacinio skundo ribose.

31Iš byloje esančių įrodymų matyti, kad 2010-03-09 ieškovas ir atsakovas sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr.NS-2010/M338-031, kuria ieškovas penkerių metų terminui išsinuomojo iš atsakovo 346,32 kv.m. ploto patalpas, esančias Kubiliaus 18, Vilniuje. 2011-06-13 pranešimu Nr.4883 Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo atsakovas vienašališkai nuo 2011-12-07 nutraukė nuomos sutartį remdamasi nuomos sutarties 6.5. p. CK 6.217 str. 5 d. nustato, kad vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje numatytais atvejais. Nuomos sutarties 6.5 p. suteikia teisę atsakovui nutraukti nuomos sutartį vienašališkai ne teismine tvarka kitais nei nuomos sutartyje išvardintais pagrindais raštu pranešant apie tai ieškovui ne vėliau kaip prieš 6 mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos.

32Tarp šalių kilo ginčas dėl šios nuomos sutarties sąlygos aiškinimo. Ieškovas šią sutarties sąlygą aiškina kaip suteikiančią teisę atsakovui vienašališkai nutraukti nuomos sutartį kitais nei sutartyje nustatytais pagrindais, tačiau ne be jokio pagrindo. Atsakovas teigia, kad bet koks sutartį vienašališkai nutraukiančios šalies motyvas yra pakankamas sutarties nutraukimo pagrindas.

33Sutarčių aiškinimo taisyklės nustatytos CK 6.193 str. Sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Jei šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys (CK 6.193 str. 1 d.). Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos (CK 6.193 str. 2 d.). Jei abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė (CK 6.193 str. 3 d.). Jeigu abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai (CK 6.193 str. 4 d.). Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 str. 5 d.).

34Ieškovas patalpas išsinuomojo penkerių metų terminui, turėdamas tikslą šiose patalpose vykdyti prekybą padangomis ir padangų montavimą. Pritaikydamas patalpas šiam tikslui, ieškovas į patalpas iš karto po nuomos sutarties sudarymo investavo daugiau kaip 54 000 Lt (49-81 b.l.), priėmė į darbą 9 darbuotojus. Nuomos sutarties 4.3.4. p. šalys susitarė, kad ieškovo išlaidos, turėtos nuomojamų patalpų pagerinimui, ieškovui neatlyginamos jokiomis formomis, nesvarbu, ar ieškovas šiuos darbus atliko esant rašytiniam atsakovo sutikimui ar be jo, ir bet kokie patalpų pagerinimai, kurių neįmanoma atskirti be žalos patalpoms, lieka atsakovui. Penkerių metų terminas nėra toks ilgas terminas, kad, kaip teigia atsakovas, nebūtų galima protingai prognozuoti, kaip vystysis ieškovo verslas per šį laikotarpį. Gerus ieškovo veiklos rezultatus 2010 – 2011 metais patvirtina byloje esantys įrodymai (193 b.l.). Todėl pagrįstas ieškovo teiginys, kad jis turėjo ketinimą išsinuomotose patalpose vykdyti veiklą visą sutarties terminą.

35Atsakovas apeliaciniame skunde nurodė, kad jis, didindamas teritorijoje, kurioje yra ieškovo nuomojamos patalpos, esančių objektų patrauklumą, turi turėti tam tikrą sprendimų galimybę, t.y., esant reikalui, per trumpesnį laiką nei nuomos sutarties terminas pakeisti šioje teritorijoje teikiamų paslaugų struktūrą, parinkti nuomininkus pagal jų veiklos pobūdį, unifikuoti nuomos kainą, kad tik tam tikro lygio nuomininkai toje vietoje teiktų savo paslaugas. Todėl, sudarydamas nuomos sutartį, atsakovas turi turėti teisę, esant būtinumui, greičiau nutraukti nuomos sutartį. Tačiau šių tikslų atsakovas neatskleidė ieškovui prieš sudarant nuomos sutartį.

36Kaip matyti iš ieškovo prekybos tinklo direktoriaus J. B. parodymų teismo posėdyje pirmosios instancijos teisme, derinant nuomos sutarties sąlygas, jis kėlė klausimą dėl sutarties 6.5. p., tačiau atsakovo atstovas A. R. pasakė, kad šis punktas bus taikomas, jei ieškovas ką nors pažeis ar ką nors bloga padarys. Netikėti šiais liudytojo parodymais tik dėl to, kad liudytojas yra ieškovo darbuotojas, šiuo atveju nėra pakankamo pagrindo. Aukščiau nurodytos aplinkybės apie ieškovo ketinimą išsinuomotose patalpose vykdyti veiklą visą nuomos terminą, patvirtina liudytojo parodymus, kad ieškovui buvo svarbus nuomos sutarties 6.5. p. sąlygos aiškinimas. Taip pat nėra pagrindo teigti, kad liudytojas negalėjo dalyvauti derybose dėl nuomos sutarties sudarymo, nes jis neturi įgaliojimo veikti ieškovo vardu. Nuomos sutarties 7.2.p. nurodyta, kad liudytojas yra ieškovo įgaliotas atstovas spręsti visus su nuomos sutartimi susijusius klausimas. Todėl darytina išvada, kad liudytojas galėjo dalyvauti derybose dėl nuomos sutarties sudarymo.

37Be to, atsakovas nėra pateikęs jokių įrodymų apie tai, kad buvo pagrindas vienašališkai nutraukti nuomos sutartį dėl kompleksinių atsakovo poreikių, susijusių su valdomos teritorijos komerciniu vystymu. 2011-07-07 atsakovo elektroniniame laiške nurodyta, kad ieškovo atėjimas į šią teritoriją yra naudingas (42 b.l.). Byloje nėra įrodymų, kad atsakovas turėjo realius ketinimus pakeisti teritorijoje teikiamų paslaugų struktūrą, kad ieškovo teikiamos paslaugos neatitiko teritorijoje teikiamų paslaugų lygio, kad atsakovas realiai ketino suvienodinti teritorijoje viekiančių nuomininkų nuomos kainą tuo tikslu, kad būtų teikiamos atitinkamo lygio paslaugos.

38Nuomos sutarties 6.5. p. reikia aiškinti atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį. Nuomos sutarties 6.2. p. nustatyta, kad nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą šalių raštišku susitarimu arba vienašališkai įstatymuose nustatytais pagrindais ir tvarka, taip pat nuomos sutartyje nustatytais pagrindais ir tvarka. Nuomos sutarties 6.3. p. ir 6.4. p. šalys susitarė, kokie šalies padaryti sutarties pažeidimai yra esminiai sutarties pažeidimai, kuriems esant, kita šalis turi teisę vienašališkai prieš terminą neteismine tvarka nutraukti sutartį. Sutarties 6.5. p. nustato šalių teisę nutraukti sutartį vienašališkai prieš terminą neteismine tvarka kitais nei aukščiau išvardintais pagrindais. Todėl pagrįstas ieškovo teiginys, kad nuomos sutarties 6.5. p. aiškintinas kaip suteikiantis teisę nutraukti nuomos sutartį vienašališkai neteismine tvarka esant kitiems pagrindams, neišvardintiems įstatymuose ar nuomos sutarties 6.3. p. ir 6.4. p.

39Atsakovo pateiktame Lietuvių kalbos žodyno išraše nurodomos tokios žodžio pagrindas reikšmės: 1. esminis, svarbiausias dalykas, kuriuo remiantis kas daroma, kuriama; 2. suprantama priežastis, pateisinamas motyvas (182 b.l.). Taigi žodis pagrindas aiškintinas ne kaip bet kokia priežastis, kaip teigia atsakovas, o kaip suprantama, pateisinama priežastis. Kaip jau nurodyta, atsakovas nepateikė įrodymų, kad buvo pagrindas vienašališkai nutraukti nuomos sutartį dėl kompleksinių atsakovo poreikių, susijusių su valdomos teritorijos komerciniu vystymu, taip pat nenurodė ir neįrodė, kad buvo kiti svarbūs, pateisinami nuomos sutarties nutraukimo pagrindai (priežastys).

40Pažymėtina, kad CK 6.497 str., kuris reglamentuoja terminuotos nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu, nustato, kad tokia nuomos sutartis prieš terminą gali būti nutraukta dėl nuomininko padaryto pažeidimo ar kitais nuomos sutartyje numatytais pagrindais. Tuo tarpu CK 6.481 str., reglamentuojatis neterminuotos nuomos sutarties nutraukimo pasekmes, nustato šalies teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjus prieš nustatytą terminą, t.y. tik neterminuotos nuomos sutarties nutraukimas prieš terminą nesiejamas su kokio nors pagrindo buvimu.

41Kasacinio teismo praktikoje laikomasi nuostatos, kad įprastinėmis aplinkybėmis, nesant ypatingų atvejų (pvz., nurodytų CK 6.204 str.), sutartis gali būti vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukta tik esant šiems pagrindams: pirma, esant esminiam sutarties pažeidimui; antra, neįvykdžius sutarties per papildomai nustatytą protingą terminą; trečia, šalių sutartyje nustatytais pagrindais (CK 6.217 str. 5 d.), kurie gali nebūti siejami su esminiais sutarties pažeidimais. Taigi sutartis vienašališkai gali būti nutraukta tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais, t. y. ji negali būti nutraukta bet kokiu atveju (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012-05-24 nutartis civilinėje byloje Nr.3K-3-208/2012).

42Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, nuomos sutarties 6.5. p. aiškintinas kaip suteikiantis atsakovui teisę vienašališkai prieš terminą neteismine tvarka nutraukti nuomos sutartį esant kitiems pagrindams, nei konkrečiai išvardinti nuomos sutartyje, tačiau ne be jokio pagrindo. Atsakovui neįrodžius, kad buvo pagrindas vienašališkai nutraukti nuomos sutartį dėl kompleksinių atsakovo poreikių, susijusių su valdomos teritorijos komerciniu vystymu, taip pat nenurodžius ir neįrodžius, kad buvo kiti svarbūs, pateisinami nuomos sutarties nutraukimo pagrindai (priežastys), darytina išvada, kad atsakovas 2011-06-13 pranešimu Nr.4883 Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo vienašališkai nutraukė nuomos sutartį be jokio pagrindo, t.y. pažeisdamas nuomos sutarties 6.5. p.

43Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinio skundo motyvais nėra pagrindo keisti ar naikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, todėl apeliacinis skundas atmetamas, skundžiamas sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 str. 1 d. 1 p.).

44Kadangi apeliacinis skundas atmetamas, iš atsakovo ieškovo naudai priteistinos 1 600 Lt išlaidos už advokato pagalbą (CPK 98 str.).

45Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Nutarė

46Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2012 m. gegužės 30 d. sprendimą palikti nepakeistą.

47Priteisti iš atsakovo AB „Ogmios centras“ ieškovo Lipeikio įmonės „Egzotika“ naudai 1 600 Lt bylinėjimosi išlaidas.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. Teisėjų kolegija... 3. I.Ginčo esmė... 4. Ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui, prašydamas pripažinti,... 5. Ieškovas nurodė, kad nuomos sutartimi penkerių metų terminui išsinuomojo... 6. Atsakovas su ieškiniu nesutiko. Atsakovas teigia, kad nuomos sutarties 6.5. p.... 7. II.Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė... 8. Vilniaus miesto 3 apylinkės teismas 2013-05-30 sprendimu ieškinį patenkino... 9. Iš byloje esančių įrodymų teismas nustatė, kad 2010-03-09 tarp šalių... 10. Ištyręs bei įvertinęs šiuos įrodymus, teismas padarė išvadą, kad... 11. III.Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai... 12. Atsakovas pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus... 13. Šalys laisva valia teisėtai susitarė ir nuomos sutartyje įtvirtino... 14. Teismas neatsižvelgė į CK 6.189 str. 1 d. nuostatas, kur nurodyta, kad... 15. Nuomos sutarties 6.5. p. numatyta nuomos sutarties nutraukimo tvarka nėra... 16. Nuomos sutarties 6.5. p. vartojamas žodžių junginys „bet kokiais kitais... 17. Teismas, nustatydamas, kad visais atvejais nutraukiant nuomos sutartį CK 6.217... 18. Pasirengimo bei bylos nagrinėjimo metu ieškovas teigė, kad sutarties... 19. Teismas neteisingai ir nepagrįstai iš teismui pateiktų elektroninio... 20. Teismas nepakankamai įsigilino į atsakovo paaiškinimų esmę ir priimdamas... 21. Bylos nagrinėjimo metu apylinkės teismas išklausė ir sprendimą grindė... 22. Ieškovas su apeliaciniu skundu nesutiko. Nesutikimas su apeliaciniu skundu... 23. Nuomos sutarties 6.5. p. suteikia nuomotojui galimybę nutraukti sutartį... 24. Aiškinant sutartį, labai svarbu nagrinėti ir tikruosius šalių ketinimus,... 25. Be to, ieškovas derybų dėl nuomos sutarties sąlygų metu iškėlė... 26. Atsakovas nepagrįstai nurodo, kad abi sutarties šalys sutarties 6.5. p.... 27. Nagrinėdamas civilines bylas, susijus su nuomos santykiais, Lietuvos... 28. IV.Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir... 29. Apeliacinis skundas netenkintinas.... 30. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis... 31. Iš byloje esančių įrodymų matyti, kad 2010-03-09 ieškovas ir atsakovas... 32. Tarp šalių kilo ginčas dėl šios nuomos sutarties sąlygos aiškinimo.... 33. Sutarčių aiškinimo taisyklės nustatytos CK 6.193 str. Sutartys turi būti... 34. Ieškovas patalpas išsinuomojo penkerių metų terminui, turėdamas tikslą... 35. Atsakovas apeliaciniame skunde nurodė, kad jis, didindamas teritorijoje,... 36. Kaip matyti iš ieškovo prekybos tinklo direktoriaus J. B. parodymų teismo... 37. Be to, atsakovas nėra pateikęs jokių įrodymų apie tai, kad buvo pagrindas... 38. Nuomos sutarties 6.5. p. reikia aiškinti atsižvelgiant į sutarties sąlygų... 39. Atsakovo pateiktame Lietuvių kalbos žodyno išraše nurodomos tokios žodžio... 40. Pažymėtina, kad CK 6.497 str., kuris reglamentuoja terminuotos nuomos... 41. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi nuostatos, kad įprastinėmis... 42. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, nuomos sutarties 6.5. p. aiškintinas... 43. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinio skundo motyvais nėra pagrindo... 44. Kadangi apeliacinis skundas atmetamas, iš atsakovo ieškovo naudai... 45. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso... 46. Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2012 m. gegužės 30 d. sprendimą palikti... 47. Priteisti iš atsakovo AB „Ogmios centras“ ieškovo Lipeikio įmonės...