Byla 2A-1101/2010

2Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Gintaro Pečiulio, Donato Šerno ir Viginto Višinskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),

3sekretoriaujant Ilonai Kovger ir Jūratei Česnulevičienei,

4dalyvaujant apeliantei N. Z. ir jos atstovui advokatui Aurelijui Gruodžiui,

5atsakovo „Swedbank“, AB atstovui advokatui Daliui Baranauskui,

6viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo apeliantės N. Z. apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2010 m. birželio 14 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės N. Z. ieškinį atsakovams restruktūrizuojamai UAB „Heraldijos statyba“ ir „Swedbank“, AB dėl žemės sklypo kainos sumažinimo, nuosavybės teisių pripažinimo ir hipotekos sutarties dalies pripažinimo negaliojančia.

7Teisėjų kolegija

Nustatė

8I. Ginčo esmė

9Ginčas kilo dėl ieškovės N. Z. ir atsakovo UAB „Heraldijos statyba“ 2008 m. gegužės 19 d. sudarytos sutarties tinkamo vykdymo. Šia sutartimi atsakovas įsipareigojo jam nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatyti sutarto baigtumo gyvenamąjį namą ir iki 2008 m. rugsėjo 30 d. jį bei žemės sklypą atskira notarinės formos pirkimo-pardavimo sutartimi parduoti ieškovei. Sutarta, kad žemės sklypo kaina yra 80 000 Lt, o namo – 200 000 Lt. Ieškovė įsipareigojo 130 000 Lt avansinę įmoką sumokėti iki 2008 m. gegužės 28 d., likusią sumą – iki pagrindinės sutarties sudarymo. Bylos duomenimis, nurodyto dydžio avansas atsakovui buvo sumokėtas 2008 m. gegužės 30 d., o 2008 m. liepos 28 d. sumokėta dar 100 000 Lt. Sutartu laiku pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis sudaryta nebuvo. Bylos duomenys taip pat patvirtina, kad aptariamas žemės sklypas atsakovo 2007 m. gegužės 16 d. hipotekos sutartimi buvo įkeistas „Swedbank“, AB, taip užtikrinant įsipareigojimų pagal kredito sutartį vykdymą. Remiantis 2008 m. gegužės 27 d. kompetentingos institucijos pažyma aptariamas gyvenamasis namas įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. 2008 m. rugpjūčio 25 d. hipotekos sutartimi atsakovas nurodytą namą kartu su kitu nekilnojamuoju turtu įkeitė bankui minėtiems įsipareigojimas pagal kredito sutartį užtikrinti.

10Ieškovė proceso dėl teismo įsakymo išdavimo, o vėliau ir dokumentinio proceso tvarka, prašė priteisti iš atsakovo sumokėtas sumas ir sutartyje numatytas netesybas. Jos nuomone, aptariama sutartis kvalifikuotina preliminaria (CK 6.165 straipsnis). Kadangi iki sutartos datos ji sudaryta nebuvo, prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė, o atsakovas privalo grąžinti sumokėtas sumas. Iš atsakovo priteistinos ir netesybos, nes pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl jo kaltės – atsakovas buvo įkeitęs aptariamą turtą, todėl negalėjo įvykdyti įstatymo numatytos pareigos patvirtinti, kad į parduodamą turtą tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų (CK 6.321 straipsnio 1 dalis). Be to, atsakovas negavo „Swedbank“, AB – hipotekos kreditoriaus – sutikimo parduoti ieškovei turtą ieškovės ir atsakovo sutartomis sąlygomis. Teismas preliminariu sprendimu ieškovės reikalavimus tenkino, tačiau, paaiškėjus, kad atsakovui UAB „Heraldijos statyba“ iškelta restruktūrizavimo byla, ieškovės reikalavimus perdavė nagrinėti nurodytą bylą iškėlusiam teismui.

11Restruktūrizavimo byloje ieškovė prašė: 1) sumažinti žemės sklypo kainą iki 30 000 Lt, 2) pripažinti, kad ji nuo 2008 m. liepos 28 d. įgijo nuosavybės teises į nebaigtą statyti namą ir žemės sklypą, 3) pripažinti negaliojančia nuo sudarymo dienos hipotekos sutarties dalį, kuria įkeistas ginčo namas. Ieškovės nuomone, jos su atsakovu UAB „Heraldijos statyba“ sudarytas susitarimas kvalifikuotinas kaip būsimo gyvenamojo namo pirkimo-pardavimo sutartis, nes ieškovė finansavo gyvenamojo namo statybą, už ją sumokėdama 200 000 Lt, o už žemės sklypą – 30 000 Lt (CK 6.401 straipsnis). Ieškovė visą kainą už namą sumokėjo 2008 m. liepos 28 d., todėl nuo to momento įgijo nuosavybės teisę į jį (CK 6.401 straipsnio 5 dalis). Kadangi, ieškovei įgijus nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą, sklypo įkeitimas nebuvo panaikintas, remiantis CK 6.321 straipsnio 1 ir 6 dalies nuostatomis, jo kaina mažintina iki 30 000 Lt, ir laikytina, kad visa sklypo kaina yra sumokėta. Tarp šalių sudaryta žemės sklypo ir būsimo gyvenamojo namo pirkimo-pardavimo sutartis, todėl, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, taip pat sisteminiu CK aiškinimu, CK 6.401 straipsnio 5 dalis taikytina ir žemės sklypui, pripažįstant, kad kartu su nuosavybės teise į namą ieškovė įgijo ir nuosavybės teisę į sklypą. Be to, ieškovė nėra davusi sutikimo įkeisti nepastatytą namą (CK 6.401 straipsnio 6 dalis), todėl 2008 m. rugpjūčio 28 d. įkeitimo sutartis dalyje dėl namo įkeitimo pripažintina negaliojančia nuo sudarymo dienos. Atsakovas UAB „Heraldijos statyba“ įkeitimo metu nebuvo namo savininkas, todėl įkeitimo sutartis naikintina ir šiuo pagrindu.

12Kauno apygardos teismas 2010 m. birželio 14 d. nutartimi ieškovės vėlesnius reikalavimus dėl kainos sumažinimo, nuosavybės teisės pripažinimo ir hipotekos sutarties dalies pripažinimo negaliojančia išskyrė iš restruktūrizavimo bylos, o anksčiau pareikštą reikalavimą dėl sumokėtų sumų ir netesybų priteisimo paliko nurodytoje byloje. Teismas sprendė, kad ankstesnį reikalavimą bus galima spręsti tik išnagrinėjus vėlesnius reikalavimus.

13II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

16Kauno apygardos teismas 2010 m. birželio 14 d. sprendimu ieškinį atmetė.

17Teismas, įvertinęs sutarties 2.3 punktą, pagal kurį notariškai tvirtinama pirkimo-pardavimo sutartimi gyvenamasis namas ieškovei turėjo būti parduotas iki 2008 m. rugsėjo 30 d., padarė išvadą, kad tarp šalių buvo sudaryta preliminari sutartis (CK 6.165 straipsnis). Nesudarius pagrindinės sutarties per preliminarioje sutartyje nustatytą terminą, prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Byloje surinktų įrodymų pagrindu teismas padarė išvadą, kad atsakovas buvo pasirengęs preliminarioje sutartyje nustatytu terminu sudaryti pagrindinę sutartį: notarų biure užsakė pažymą pirkimo-pardavimo sandoriui, pateikė notarui visus reikalingus sandoriui sudaryti dokumentus bei duomenis. Nėra įrodymų, kad atsakovo veiksmai galėjo sutrukdyti pastatyto gyvenamojo namo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą. Priešingai, nustatyta, kad atsakovas siekė bendradarbiauti, pateikė visus reikalingus duomenis bei informaciją, iš banko gavo sąlygas ir sutikimą sudaryti sandoriui, tuo tarpu ieškovė sutartu laiku neatvyko į notaro kontorą, nesudarė sandorio, nesiėmė jokių veiksmų dėl papildomų sąlygų įtraukimo (turto suvaržymo panaikinimo) į pagrindinę sutartį. Kad ieškovė nebuvo pasiruošusi sutartu laiku pasirašyti pagrindinę sutartį ir dėl to vilkino jos pasirašymą, patvirtina ir tai, jog iki nurodytos datos ieškovė nesumokėjo visos turto kainos. Pasibaigus prievolei sudaryti pagrindinę sutartį, ieškovės teisės šiuo pagrindu negali būti ginamos ir dėl tos priežasties, jog atsakovas turėjo teisę tęsti ginčo gyvenamojo namo statybos darbus ir ja pasinaudojo, todėl bylos nagrinėjimo laikotarpiu namo baigtumas viršijo numatytą preliminarioje sutartyje.

18Teismas taip pat nurodė, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalyje reglamentuojami santykiai, kai pirkėjas finansuoja statybą, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Nagrinėjamu atveju ieškovė buvo užsakovas, o atsakovas – vykdytojas, įsipareigojęs pastatytą gyvenamąjį namą parduoti ieškovei, kai ši įvykdys preliminarioje sutartyje nustatytas atsiskaitymų sąlygas. Pirmoji įmoka už perkamą turtą įmokėta 2008 m. birželio 30 d. – žymiai vėliau nei statomas gyvenamasis namas buvo suformuotas kaip nekilnojamasis daiktas. Kadangi ieškovė iki sulygto termino pabaigos nebuvo įvykdžiusi preliminarios sutarties reikalavimo dėl atsiskaitymo su atsakovu, todėl nėra pagrindo pripažinti pagrįstu ir tenkinti ieškovės reikalavimą dėl nuosavybės teisių įgijimo į ginčo turtą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis).

19Teismas sprendė, kad konstatavus, jog prievolė sudaryti pagrindinę gyvenamojo namo sutartį yra pasibaigusi, bei nesant teisinio pagrindo pripažinti, jog ieškovė sumokėjo visą ginčo turto kainą ir tokiu būdu įgijo nuosavybės teises į jį, reikalavimai dėl kainos sumažinimo bei sutartinės hipotekos dalies pripažinimo taip pat atmestini, kadangi neįtakoja ieškovės teisių pažeidimo ir nėra pagrįsti. Byloje surinktais įrodymais nustatyta, kad ginčo turto hipoteka buvo įregistruota iki ginčo sutarties sudarymo. CK 6.321 straipsnio 6 dalis numato, kad pirkėjas turi teisę reikalauti sumažinti sutarties kainą arba nutraukti sutartį tik tuo atveju, jeigu pardavėjas neįrodo, kad pirkėjas žinojo arba turėjo žinoti apie trečiųjų asmenų teises į daiktus. Hipotekos registro duomenys yra vieši ir laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. Kadangi ieškovė, sudarydama sutartį, nesikreipė į viešuosius registrus dėl informacijos apie įsigyjamo turto suvaržymus, todėl neturi teisinio pagrindo reikalauti sumažinti perkamo turto kainą (CK 6.321 straipsnio 5, 6 dalys). Pažymėtina ir tai, kad CK 6.401 straipsnis, kuriuo remiasi ieškovė, reglamentuoja tik būsimo gyvenamojo namo ar buto prikimo-pardavimo sutarties sudarymą, todėl darytina išvada, kad ieškovės reikalavimas sumažinti ginčo žemės sklypo kainą šiuo teisiniu pagrindu negali būti patenkintas. Teismas taip pat nurodė, kad žemės sklypo įkeitimas buvo atliktas iki preliminarios sutarties, todėl spręstina, kad nėra pagrindo pripažinti iš dalies negaliojančia gyvenamojo namo įkeitimo sutartį (CK 4.171 straipsnio 2 dalis).

21III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

22Apeliantė N. Z. prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – tenkinti ieškinį visiškai. Nurodo, kad teismas netinkamai aiškino ir taikė materialinės ir procesinės teisės normas ir dėl to neteisingai buvo išspręsta byla, o būtent:

231. Teismas, konstatuodamas, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ne dėl pardavėjo, o dėl apeliantės kaltės, netinkamai taikė įrodymų vertinimą reglamentuojančias normas (CPK 185 straipsnio 1 dalis). Pirma, pardavėjas nebuvo pasiruošęs parduoti ginčo turto. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad tuo metu, kai turėjo būti sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, gyvenamasis namas ir žemės sklypas buvo įkeisti, todėl pardavėjas šioje sutartyje negalėjo patvirtinti, jog tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų į nurodytus objektus kaip to reikalauja CK 6.331 straipsnio 1 dalies nuostata. Taigi pardavėjas negalėjo parduoti turto be jokių apribojimų, o apeliantė įkeisto turto pirkti nesutiko. Antra, pardavėjas buvo pasiruošęs sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ne su apeliante sutartomis, o kitomis sąlygomis, nes bankas 2008 m. rugsėjo 11 d. raštu leido pardavėjui parduoti turtą dvigubai didesne kaina nei buvo sutarę šalys. Taigi teismas negalėjo konstatuoti, kad pardavėjas, gavęs iš banko sąlygas ir sutikimą, buvo pasiruošęs sudaryti pagrindinę sutartį. Trečia, teismas nepagrįstai konstatavo, kad apeliantė sutartu laiko neatvyko pas notarę ir nesudarė sandorio. Nėra jokių įrodymų, kad su apeliante buvo sutartas atvykimo į notarės kontorą laikas, kad apeliantė būtų kviesta atvykti. 2010 m. gegužės 27 d. notarės rašte nėra nurodyta, kad pirkėjai aptariamu laiku buvo kviečiami atvykti sudaryti pagrindinę sutartį, be to, iš rašto net neaišku, kas buvo notarės paruoštos sutarties pirkėjai, kam išsiųstas šis projektas ir kokiomis sąlygomis jis paruoštas. Iš nurodyto banko sutikimo yra akivaizdu, kad apeliantės ir pardavėjo sutartomis sąlygomis sutarties projektas negalėjo būti paruoštas. Net jei apeliantė ir būtų kviesta atvykti sudaryti pagrindinę sutartį, ji turėjo teisę neatvykti, nes ankstesnėmis sąlygomis pardavėjas nebuvo pasiruošęs sudaryti sutarties. Ketvirta, pareiga perduoti nesuvaržytą daiktą tenka pardavėjui, o ne apeliantei, todėl teismas nepagrįstai konstatavo, kad apeliantė turėjo imtis veiksmų dėl papildomų sąlygų įtraukimo į pagrindinę sutartį. Penkta, teismas nepagrįstai sprendė, kad visos sutartos kainos nesumokėjimas iki 2008 m. rugsėjo 30 d. patvirtina, jog apeliantė nebuvo pasiruošusi sutartu laiku pasirašyti pagrindinę sutartį. Apeliantė, matydama, kad žemės sklypas ir gyvenamasis namas įkeisti, ir, suvokdama, kad pardavėjas neįvykdys savo prievolių, 2008 m. rugsėjo 27 d. išsiuntė jam pranešimą, jog bendradarbiavimą tęs tik išsprendus įkeitimo klausimą. Tokiu būdu apeliantė pagrįstai sustabdė savo prievolės sumokėti likusią kainos dalį vykdymą (CK 6.220 straipsnio 1 dalis), nors tuo metu apeliantė buvo pajėgi ne tik visiškai atsiskaityti, bet ir pabaigti gyvenamojo namo statybą. Be to, apeliantė CK 6.321 straipsnio 6 dalies pagrindu buvo įgijusi teisę reikalauti sumažinti kainą, todėl neprivalėjo sumokėti likusios jos dalies.

242. Teismas netinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles ir CK 6.401 straipsnio nuostatas. Kadangi buvo sudaryta vartojimo sutartis, teismas jos sąlygas turi aiškinti ieškovės (vartotojos) naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis). Pati sutartis turėjo būti kvalifikuota kaip būsimojo gyvenamojo namo pirkimo-pardavimo sutartis, kuria ieškovė finansuoja namo statybą, o atsakovas atlieka užsakovo funkcijas (CK 6.401 straipsnis). Nors sutarties tekste nėra sąvokos finansuoti, tačiau įsipareigojimas sumokėti visą kainą iki pagrindinės sutarties sudarymo ir jo vykdymas (daugiau kaip 80 procentų kainos sumokėjimas, kai visa kaina nesumokėta tik dėl atsakovo kaltės), vertintini kaip statybos finansavimas. Savo ruožtu bankas namo statybą finansavo nežymiai ir tik iki tol, kol buvo sudaryta sutartis su ieškove. Tolesnė statyba buvo vykdoma būtent iš ieškovės sumokėtų lėšų. Sumokėjus visą sutartą kainą už gyvenamąjį namą, ieškovė į jį įgijo nuosavybės teises, todėl ieškinys šioje dalyje turėjo būti patenkintas.

253. Teismas nepagrįstai netaikė CK 6.321 straipsnio 2 ir 6 dalių nuostatų. CK 6.401 straipsnis nuosavybės perėjimo pirkėjui momentą sieją ne su pagrindinės sutarties sudarymu, o su kainos sumokėjimu. Šiuo pagrindu pereinant nuosavybės teisei turi būti taikomos ir visos kitos pirkimo-pardavimo sutartis reglamentuojančios normos, įskaitant ir CK 6.321 straipsnį. Taigi, kadangi nuosavybės teisės perėjimo ieškovei metu žemės sklypo įkeitimas nebuvo panaikintas, todėl ieškovė turėjo teisę reikalauti sumažinti sklypo kainą.

264. Teismas netinkamai taikė CK 6.321 straipsnio 6 dalies nuostatos, pagal kurią pirkėjas turi teisę sumažinti sutarties kainą arba nutraukti sutartį tik tuo atveju, jeigu pardavėjas neįrodo, kad pirkėjas žinojo arba turėjo žinoti apie trečiųjų asmenų teises į daiktus. Ši nuostata, kai nuosavybės teisė įgyjama CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu, gali būti taikoma tik nuosavybės įgijimo metu. Nuostata dėl žinojimo apie teisių suvaržymus galėtų būti taikoma tik tuo atveju, jei ieškovė nuosavybės teisę būtų įgijusi pagrindinės sutarties pagrindu.

275. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad ieškovė neturėjo teisės reikalauti sumažinti žemės sklypo kainą pagal CK 6.321 straipsnį, nes ji nebuvo sumokėjusi visos kainos. Įstatyme nenumatyta, kad CK 6.321 straipsnio nuostatomis pirkėjas gali pasinaudoti tik sumokėjęs visą kainą. Toks reikalavimas būtų nelogiškas, prieštarautų bendriesiems teisės principams. Sumažinus sklypo kainą, laikytina, kad ieškovė ją yra visą sumokėjusi, todėl CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu įgijo nuosavybės teisę ir į sklypą.

286. Teismas, nepanaikindamas gyvenamojo namo hipotekos, netinkamai taikė CK 6.401 straipsnio 6 dalies ir 4.185 straipsnio nuostatas. Kadangi ieškovė nebuvo davusi sutikimo, atsakovas, po sutarties su ieškove sudarymo įkeisdamas namą bankui, pažeidė CK 6.401 straipsnio 6 dalies reikalavimus. Bankui buvo žinoma, kad dėl statomų ir vėliau įkeičiamų gyvenamųjų namų gali būti sudaromos preliminarios sutartys, nes bankas finansavo šių objektų statybą, o lėšų skyrimas buvo susietas su preliminarių sutarčių sudarymu. Taigi bankas, sudarydamas ginčijamą hipotekos sutartį, turėjo įsitikinti, ar nėra sudaryta būsimo gyvenamojo namo pirkimo-pardavimo sutartis. Be to, hipotekos sutarties sudarymo metu ieškovė buvo įgijusi nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą, todėl šią sutartį sudarė ne namo savininkas.

297. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad reikalavimas dėl hipotekos sutarties dalies pripažinimo negaliojančia neįtakoja ieškovės teisių pažeidimo. Ieškovė siekė įsigyti nesuvaržytą namą, o hipotekos sutartis šią galimybę panaikino, kas pažeidė ieškovės interesus.

308. Teismas nepagrįstai taikė 4.171 straipsnio 2 dalies nuostatas. Ieškovė ginčijo ne žemės įkeitimą, o atskirą hipotekos sandorį, kuriuo buvo įkeistas gyvenamasis namas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas (o ne priklausinys). Pagal teismų praktiką, vykdant išieškojimą iš įkeisto pagrindinio daikto, nekilnojamieji daiktai, neįregistruoti kaip pagrindinio daikto priklausiniai, negali būti pripažįstami įkeistais priklausiniais hipotekos teisėjui vykdant išieškojimą.

31Atsakovas „Swedbank“, AB prašo apeliacinį skundą atmesti. Nurodo, kad ginčo turto hipoteka banko naudai buvo įregistruota dar iki ieškovės ir atsakovo sutarties sudarymo, todėl apeliantė neturi pagrindo remtis CK 6.321 straipsnio 6 dalimi. Kadangi ginčo turto nuosavybės teisė gali pasikeisti tik gavus banko sutikimą ir įvykdžius jo sąlygas, o toks sutikimas apeliantės pageidautomis sąlygomis nebuvo duotas, ieškinys dėl nuosavybės teisių buvo pagrįstai atmestas. Net pripažinus, kad tokio sutikimo nereikia, hipoteka išlieka iki to laiko, kol bus įkeitimu užtikrinta prievolė (CK 4.171 straipsnio 9 dalis).

32IV. Apeliacinio teismo argumentai

35Teisėjų kolegijos vertinimu, tinkamam nagrinėjamo ginčui išsprendimui svarbus CK 6.401 straipsnio, įtvirtinančio būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties institutą, aiškinimas ir taikymas.

36Dėl šalių santykių teisinio kvalifikavimo

37CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminarioje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminarioje sutartyje nurodytą kainą. Taigi būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis yra tam tikra specifinė preliminarios sutarties rūšis, kurios ypatumus ir įtvirtina CK 6.401 straipsnio nuostatos. Taip pat pažymėtina, kad kai pirkėjas – fizinis asmuo gyvenamąjį namą ar butą įsigyja ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu, tokia sutartis laikytina ir vartojimo sutartimi su visomis iš to išplaukiančiomis teisinėmis pasekmėmis. Tokios pozicijos laikomasi ir teismų praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2010 m. liepos mėn. 30 d. nutartis civilinėje byloje L. S. v. UAB „Senasis dvaras“, bylos Nr. 3K-3-353/2010; 2010 m. lapkričio mėn. 8 d. nutartis civilinėje byloje V. Č. v. UAB „Ilgalaikių investicijų kompanija“, bylos Nr. 3K-3-435/2010).

38Teisėjų kolegijos nuomone, ginčo šalių sudaryta sutartis, įvertinant ja prisiimtų įsipareigojimų pobūdį, šalių statusą, sutarties sąlygas, negali būti kvalifikuojama kitaip, kaip tik būsimo gyvenamojo namo pirkimo-pardavimo sutartimi, sudaryta su vartotoju. Vien tai, kad pačioje sutartyje nenumatyti tam tikri privalomi šalių įsipareigojimai, pavyzdžiui, pirkėjo teisė atsisakyti preliminarios sutarties, neleidžia daryti priešingos išvados (CK 6.156 straipsnio 4 dalis, 6.157 straipsnio 1 dalis). Faktai, kad nagrinėjamu atveju iki sudarant sutartį jau buvo atlikti tam tikri gyvenamojo namo statybos darbai, o šalys sutarė, kad namas bus nevisiškai baigtas pastatyti, taip pat neturi įtakos nurodytam santykių teisiniam kvalifikavimui, kadangi CK 6.401 straipsnyje tokių draudimų nėra nustatyta (CK 6.156 straipsnio 1 dalis), o ir pagrįstų argumentų, galinčių šioje situacijoje pateisinti šalių autonomijos varžymą, nėra. Visgi, esminė aplinkybė nagrinėjamo ginčo atveju yra ta, ar pagal šalių sudarytą sutartį buvo atliekamas finansavimas ar ne, nes ne tuo priklauso, ar apeliantė, sumokėjusi visą sutartą kainą, įgijo nuosavybės teisę į perkamą turtą.

39CK 6.401 straipsnio 5 dalyje būsimo gyvenamojo namo ar buto finansavimo samprata nėra tiesiogiai atskleista, tačiau, vertinant joje įtvirtintą nuostatą, kad visiška nuosavybės teisė įgyjama nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo, galima daryti išvadą, kad finansavimą neabejotinai apima visos tokios kainos sumokėjimas. Kartu pažymėtina, kad aptariama norma neįtvirtina reikalavimo, kad būsimo nekilnojamojo turto statybos būtų išimtinai finansuojamos pirkėjo lėšomis ar tokių lėšų dalis sudarytų esminę finansavimo dalį ir pan. Kitaip sakant, teisėjų kolegijos vertinimu, bent jau nagrinėjamos bylos atveju, visos būsimo turto statybos kainos sumokėjimas yra pakankamas pagrindas pripažinti, kad pirkėjas finansavo statybas ir į pastatytą objektą įgijo nuosavybės teisę.

40Sprendžiamo ginčo šalių sutartyje buvo numatyta, kad visa būsimo gyvenamojo namo ir žemės sklypo kaina turi būti sumokėta dar iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo (4.1 punktas). Toks apeliantės įsipareigojimas, teisėjų kolegijos nuomone, iš esmės reiškia statybų finansavimą CK 6.401 straipsnio 5 dalies prasme. Pažymėtina, kad netgi esant abejonėms dėl tokio susitarimo egzistavimo, aptarta sąlyga turėtų būti aiškinama apeliantės – vartotojos naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis). Tai, kad dalį ginčo namo statybos darbų iki preliminarios sutarties su apeliante sudarymo finansavo bankas (T. 2, T. 3), o iki pirmo lėšų sumokėjimo nebaigtas statyti ginčo namas, nustačius 22 procentų baigtumą, buvo įregistruotas viešame registre (L2, b. l. 25; T. 1, b. l. 98, 101), minėta, padarytai išvadai neprieštarauja, tuo labiau, kad namą atsakovas statė verslo tikslais – pardavimui. Dėl išdėstytų argumentų nepagrįsta pripažintina pirmosios instancijos teismo išvada, kad pagrindo šalių santykius kvalifikuoti vadovaujantis CK 6.401 straipsnio 5 dalies norma nėra.

41Teisėjų kolegija taip pat nepagrįstu pripažįsta pirmosios instancijos teismo argumentą, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl apeliantės kaltės, nors atsakovas ir buvo pasirengęs sutartį pasirašyti. Banko leidimas sudaryti pagrindinę sutartį akivaizdžiai patvirtina, kad pastaroji preliminarioje sutartyje nustatytomis sąlygomis negalėjo būti sudaryta (T. 4, b. l. 53). Teismas taip pat neatsižvelgė į tai, kad gyvenamasis namas aptariamu momentu buvo įkeistas, nors tokia galimybė preliminarioje sutartyje nebuvo numatyta, neįvertino apeliantės su šiomis aplinkybėmis susijusios pretenzijos (T. 1, b. l. 112). Susiklosčius tokiai situacijai, faktas, kad apeliantė neatvyko į notaro kontorą, kai atsakovas notarui buvo pateikęs įstatymo reikalaujamus dokumentus sandoriui sudaryti, neturi jokios teisinės reikšmės.

42Dėl nuosavybės teisės į nebaigtą statyti gyvenamąjį namą ir jo hipotekos

43CK 6.401 straipsnio 5 dalies visišką nuosavybės teisės įgijimą į būsimą gyvenamąjį namą ar butą sieja su visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimu. Vertinant, ar apeliantė gali reikalauti jai pripažinti nuosavybės teisę į nebaigtą statyti gyvenamąjį namą, yra svarbus sutarties 3.2 punktas, numatantis, kad ginčo namo kaina yra 200 000 Lt, o žemės sklypo – 80 000 Lt, bei faktas, kad gerokai iki numatyto termino sudaryti pagrindinę sutartį apeliantė už ginčo turtą buvo sumokėjusi 230 000 Lt (L2, b. l. 26-27). Pažymėtina, kad nei šalių sudarytoje sutartyje, nei apeliantės mokėjimo pavedimuose nebuvo detalizuota, už kokį konkretų daiktą – žemės sklypą ar gyvenamąjį namą – yra mokama pirmiausia. Teisėjų kolegijos nuomone, esant tokioms aplinkybėms, susiklosčiusi situacija turėtų būti aiškinama apeliantės naudai, laikant, kad iš pervestų pinigų yra sumokėta visa gyvenamojo namo kaina. Tokią išvadą leidžia daryti tiek pareiga visus neaiškumus aiškinti vartotojos naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis), tiek ir tai, kad šiuo atveju nekyla jokių abejonių, jog pagrindinis apeliantės tikslas sudarant sutartį buvo įgyti ne žemės sklypą, o jame stovėsiantį gyvenamąjį namą. Kadangi visa šio turto kaina buvo sumokėta 2008 m. liepos 28 d. (L2, b. l. 27), laikytina, kad nuo šios datos apeliantė įgijo visišką nuosavybės teisę į ginčo namą.

44Atkreiptinas dėmesys, kad sutartimi atsakovas įsipareigojo parduoti 60 procentų baigtumo gyvenamąjį namą ir būtent tokio baigtumo namo kaina siekė 200 000 Lt. Bylos nagrinėjimo metu šalys prieštaringai teigė dėl dabartinio ginčo namo užbaigtumo, asmens, atlikusio darbus, bei šių darbų vertės. Nagrinėjamas ginčas kilęs iš šalių sudarytos preliminarios sutarties vykdymo. Bylos duomenimis, dabartiniu metu atlikta daugiau statybos darbų, nei buvo numatyta sutartyje. Apeliantė teigia, kad ji yra papildomai sumokėjusi atsakovui ir kitiems rangovams už papildomai atliktus darbus. Atsakovas konkrečių įrodymų ir reikalavimų atlyginti už tokius darbus nereiškė. Dėl šių priežasčių, šalių nesutarimai, kilę dėl tolimesnių statybos darbų atlikimo ir jo atlyginimo, gali būti sprendžiami užvedant kitą bylą. Analogiškais argumentais pripažintinas nepagrįstu pirmosios instancijos teismo motyvas, kad apeliantės teisės dėl tęstų namo statybos darbų negali būti ginamos.

45Konstatavimas, kad apeliantė nuo 2008 m. liepos 28 d. įgijo nuosavybės teisę į ginčo namą, yra svarbus vertinant vėlesnį – 2008 m. rugpjūčio 20 d. įvykusį – jo įkeitimą (T. 1, b. l. 82), kuriuo buvo užtikrintas atsakovo įsipareigojimų bankui vykdymas. Galimybė atsakovui įkeisti namą šalių sudarytoje preliminarioje sutartyje nebuvo įtvirtinta. Atitinkamas apeliantės sutikimas, numatytas CK 6.401 straipsnio 6 dalyje, taip pat nebuvo gautas. Be to, įkeitimo metu atsakovas nebuvo šio turto savininkas ir negalėjo juo disponuoti (CK 4.37, 4.93 straipsniai). Dėl nurodytų argumentų aptariamas įkeitimas prieštarauja imperatyvioms teisės normoms ir yra niekinis (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

46Teisėjų kolegija taip pat sprendžia, kad tas faktas, jog dar iki šalių sutarties sudarymo ir nuosavybės teisės į ginčo namą įgijimo buvo įkeistas žemės sklypas, ant kurio buvo statomas gyvenamasis namas, nesudaro pagrindo konstatuoti, kad šiuo atveju jis laikytinas įkeistu CK 4.171 straipsnio 2 ir 12 dalių pagrindu – kaip žemės priklausinys. Kasacinio teismo praktika nustatant sutartinės hipotekos objektą formuojama ta linkme, kad esminę reikšmę dėl priklausinio įkeitimo turi šalių susitarimas – jei hipotekos sutarties šalys susitarė dėl atskiro tiek laiko, tiek procedūros požiūriu nuo pagrindinio daikto priklausinių įkeitimo, dėl hipotekos objekto turi būti sprendžiama ne pagal įstatyme įtvirtintas taisykles, o pagal šalių susitarimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2010 m. gegužės 31 d. nutartis civilinėje byloje Nordea Bank Finland Plc v. BUAB „Neto“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-239/2010; 2010 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nordea Bank Finland Plc v. BUAB „Neto“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-160/2010; 2010 m. balandžio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nordea Bank Finland Plc v. BUAB „Neto“ ir kt. bylos Nr. 3K-3-171/2010). Nagrinėjamos bylos atveju atsakovai būtent ir susitarė dėl atskiro priklausinių įkeitimo – jų sudarytoje kredito sutartyje numatyta, kad statomas nekilnojamasis turtas turės būti įkeistas per 30 dienų nuo pirmos teisinės registracijos, bet ne vėliau kaip per 90 dienų nuo statybos pradžios (2.4.4, 2.5.2 punktai). Taigi pagrindo taikyti CK 4.171 straipsnio 2 ir 12 dalyje įtvirtintas normas nėra.

47Dėl nuosavybės teisės į žemės sklypą

48Apeliantė, prašymą pripažinti nuosavybės teisės įgijimą ir į žemės sklypą, visų pirma sieja su reikalavimu sumažinti jo kainą iki 30 000 Lt – sumos, kuri už sklypą jau yra sumokėta. Tačiau, teisėjų kolegijos nuomone, pagrindo mažinti žemės kainą apeliantės nurodomu pagrindu – dėl sklypo įkeitimo – nėra. CK 6.321 straipsnio 6 dalyje, kuriuo remiasi apeliantė, įtvirtinti pirkėjo teisių gynybos būdai, gali būti taikomi tik tuo atveju, jei pardavėjas pažeidžia šio straipsnio 1-4 dalyse įtvirtintas savo pareigas. Tačiau byloje nustatyta, kad žemės sklypas buvo įkeistas dar iki preliminarios sutarties su apeliante sudarymo, o įrašas viešame registre apie šį juridinį faktą buvo padarytas 2007 m. gegužės 16 d. (T. 1, b. l. 9), todėl negalima konstatuoti, kad atsakovas pažeidė jam tenkančias pareigas (CK 6.321 straipsnio 5 dalis), ir tenkinti apeliantės prašymą dėl žemės kainos sumažinimo.

49Teisėjų kolegijos vertinimu, nepaisant aukščiau išdėstyto, vien prašymo mažinti kainą atmetimas, šioje situacijoje savaime neužkerta kelia tenkinti reikalavimą dėl nuosavybės teisių į ginčo žemės sklypą įgijimo. Jau buvo minėta, kad pagrindinis apeliantės siekis sudaryta preliminariąją sutartimi buvo įgyti gyvenamąjį namą. Kad būtent namas yra pagrindinis šios sutarties dalykas patvirtina ir joje įtvirtintos turto kainos. Namas yra neatsiejamai susijęs su po juo esančia žeme, todėl teisinis reguliavimas, tiek įgyvendinant nuosavybės teises į namą, tiek į žemės sklypą, yra grindžiamas būtinybe aptarti nurodytas teises atitinkamai į žemę arba joje esantį nekilnojamąjį turtą. Ginčui aktualaus CK 6.401 straipsnio 2 dalies 7 punkte taip pat numatyta, kad šios preliminarios sutarties šalys privalo aptarti žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinį statusą ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teises į žemės sklypą.

50Teisėjų kolegijos nuomone, susiklosčiusioje situacijoje nėra svarių argumentų, galinčių pateisinti CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostatos dėl nuosavybės teisės perėjimo netaikymą žemės sklypo atveju. Minėta, apeliantė šiuose teisiniuose santykiuose yra vartotoja, o nuosavybės teisės į aptariamą žemės sklypą privalo būti išspręstos. Sprendimas nustatyti servitutą, tuo pačiu paliekant atsakovui nuosavybės teisę į žemę, o apeliantei suteikiant teisę reikalauti už ją sumokėtų sumų, tesąlygotų nepatogumus abiem šalims, iš esmės pažeistų jų interesus ir neužkirstų kelio kilti ginčams. Tai nebūtų tas teisingumas, kurį vykdyti teismus įpareigoja Konstitucija. Bet koks kitas sprendimas, nesusijęs su visiška nuosavybės teise į ginčo žemės sklypą, taip pat savo esme nebūtų teisingas bei neatitiktų kitų bendrųjų teisės principų (CK 1.5 straipsnio 4 dalis). Tai konstatavus, teisėjų kolegijos vertinimu, CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostatos pagal analogiją taikytinos ir ginčo žemės sklypui (CK 1.8 straipsnio 1 dalis), pripažįstant, kad apeliantė nuosavybės teisę į jį įgijo nuo 2008 m. liepos 28 d. Kadangi apeliantė už žemės sklypą yra nesumokėjusi trūkstamų 50 000 Lt, ši suma, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, priteistina atsakovo naudai. Priimdama tokį sprendimą, teisėjų kolegija įvertina ir apeliantės siekį ginčą spręsti taikiai, prisiimant papildomus finansinius įsipareigojimus.

51Dėl bylinėjimosi išlaidų

52Byloje įrodymų, apie šalių patirtas išlaidas, susijusias su nagrinėtais apeliantės reikalavimais, nėra pateikta, todėl teisėjų kolegija dėl šių išlaidų nepasisako.

53Teisėjų kolegija, įvertinusi išdėstytą, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė aptartas materialinės teisės normas, neįvertino tinkama ginčo išsprendimui svarbių aplinkybių, todėl priėmė neteisėtą ir nepagrįstą sprendimą, kuris naikintinas ir priimtinas naujas sprendimas.

54Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,

Nutarė

55Kauno apygardos teismo 2010 m. birželio 14 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą.

56Pripažinti, kad ieškovė N. Z. (a. k. ( - )) nuo 2008 m. liepos 28 d. įgijo nuosavybės teisę į žemės sklypą (unikalus Nr. ( - )) ir nebaigtą statyti gyvenamąjį namą (unikalus Nr. ( - )), esančius adresu ( - ).

57Pripažinti negaliojančia nuo jos sudarymo dienos 2008 m. rugpjūčio 20 d. tarp atsakovo UAB „Heraldijos statyba“ (į. k. 300526512) ir atsakovo „Swedbank“, AB (į. k. 112029651) sudaryto sutartinės hipotekos lakšto (identifikavimo kodas: ( - )) dalį, kuria buvo įkeistas nebaigtas statyti gyvenamasis namas, esantis adresu ( - ) (unikalus Nr. ( - )).

58Kitoje dalyje ieškinį atmesti.

59Priteisti iš N. Z. (a. k. ( - ) restruktūrizuojamos UAB „Heraldijos statyba“ (į. k. 300526512) naudai 50 000 Lt (penkiasdešimt tūkstančių litų).

Proceso dalyviai
Ryšiai
2. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 3. sekretoriaujant Ilonai Kovger ir Jūratei Česnulevičienei,... 4. dalyvaujant apeliantei N. Z. ir jos atstovui advokatui Aurelijui Gruodžiui,... 5. atsakovo „Swedbank“, AB atstovui advokatui Daliui Baranauskui,... 6. viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo... 7. Teisėjų kolegija... 8. I. Ginčo esmė... 9. Ginčas kilo dėl ieškovės N. Z. ir atsakovo UAB „Heraldijos statyba“... 10. Ieškovė proceso dėl teismo įsakymo išdavimo, o vėliau ir dokumentinio... 11. Restruktūrizavimo byloje ieškovė prašė: 1) sumažinti žemės sklypo... 12. Kauno apygardos teismas 2010 m. birželio 14 d. nutartimi ieškovės vėlesnius... 13. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė... 16. Kauno apygardos teismas 2010 m. birželio 14 d. sprendimu ieškinį atmetė.... 17. Teismas, įvertinęs sutarties 2.3 punktą, pagal kurį notariškai tvirtinama... 18. Teismas taip pat nurodė, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalyje reglamentuojami... 19. Teismas sprendė, kad konstatavus, jog prievolė sudaryti pagrindinę... 21. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai... 22. Apeliantė N. Z. prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir... 23. 1. Teismas, konstatuodamas, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo... 24. 2. Teismas netinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles ir CK 6.401... 25. 3. Teismas nepagrįstai netaikė CK 6.321 straipsnio 2 ir 6 dalių nuostatų.... 26. 4. Teismas netinkamai taikė CK 6.321 straipsnio 6 dalies nuostatos, pagal... 27. 5. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad ieškovė neturėjo teisės reikalauti... 28. 6. Teismas, nepanaikindamas gyvenamojo namo hipotekos, netinkamai taikė CK... 29. 7. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad reikalavimas dėl hipotekos sutarties... 30. 8. Teismas nepagrįstai taikė 4.171 straipsnio 2 dalies nuostatas. Ieškovė... 31. Atsakovas „Swedbank“, AB prašo apeliacinį skundą atmesti. Nurodo, kad... 32. IV. Apeliacinio teismo argumentai... 35. Teisėjų kolegijos vertinimu, tinkamam nagrinėjamo ginčui išsprendimui... 36. Dėl šalių santykių teisinio kvalifikavimo... 37. CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali... 38. Teisėjų kolegijos nuomone, ginčo šalių sudaryta sutartis, įvertinant ja... 39. CK 6.401 straipsnio 5 dalyje būsimo gyvenamojo namo ar buto finansavimo... 40. Sprendžiamo ginčo šalių sutartyje buvo numatyta, kad visa būsimo... 41. Teisėjų kolegija taip pat nepagrįstu pripažįsta pirmosios instancijos... 42. Dėl nuosavybės teisės į nebaigtą statyti gyvenamąjį namą ir jo... 43. CK 6.401 straipsnio 5 dalies visišką nuosavybės teisės įgijimą į... 44. Atkreiptinas dėmesys, kad sutartimi atsakovas įsipareigojo parduoti 60... 45. Konstatavimas, kad apeliantė nuo 2008 m. liepos 28 d. įgijo nuosavybės... 46. Teisėjų kolegija taip pat sprendžia, kad tas faktas, jog dar iki šalių... 47. Dėl nuosavybės teisės į žemės sklypą... 48. Apeliantė, prašymą pripažinti nuosavybės teisės įgijimą ir į žemės... 49. Teisėjų kolegijos vertinimu, nepaisant aukščiau išdėstyto, vien prašymo... 50. Teisėjų kolegijos nuomone, susiklosčiusioje situacijoje nėra svarių... 51. Dėl bylinėjimosi išlaidų... 52. Byloje įrodymų, apie šalių patirtas išlaidas, susijusias su nagrinėtais... 53. Teisėjų kolegija, įvertinusi išdėstytą, konstatuoja, kad pirmosios... 54. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,... 55. Kauno apygardos teismo 2010 m. birželio 14 d. sprendimą panaikinti ir priimti... 56. Pripažinti, kad ieškovė N. Z. (a. k. ( - )) nuo 2008 m. liepos 28 d. įgijo... 57. Pripažinti negaliojančia nuo jos sudarymo dienos 2008 m. rugpjūčio 20 d.... 58. Kitoje dalyje ieškinį atmesti.... 59. Priteisti iš N. Z. (a. k. ( - ) restruktūrizuojamos UAB „Heraldijos...