Byla 2A-200/2013
Dėl gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia. Tretieji asmenys Klaipėdos miesto 4-as notaro biuras, Klaipėdos rajono savivaldybės, Klaipėdos rajono savivaldybės Socialinės rūpybos skyrius

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės, Gintaro Pečiulio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Donato Šerno, apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo pagal priešieškinį E. T., atsakovų S. T., E. K. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2011 m. liepos 4 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. 2-1037-460/2011 pagal E. T. priešieškinį atsakovams S. T., E. K., N. T., N. B., akcinei bendrovei „Geonafta“ dėl gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia. Tretieji asmenys Klaipėdos miesto 4-as notaro biuras, Klaipėdos rajono savivaldybės, Klaipėdos rajono savivaldybės Socialinės rūpybos skyrius.

2Teisėjų kolegija, išnagrinėjusį bylą pagal apeliacinį skundą,

Nustatė

3

  1. Ginčo esmė

4N. B. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas iškeldinti atsakovus S. T., E. K., E. T. iš jam priklausančio buto, esančio ( - ), nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos, taip pat priteisti iš atsakovų solidariai 12 100 Lt nuostolių atlyginimą ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2007 m. kovo 7 d. pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu iš AB „Geonafta“ įgijo nuosavybės teisę į butą, esantį ( - ). Buto įsigijimo metu juo naudojosi buto nuomininkas atsakovas S. T. kartu su kitais atsakovais. N. B. nurodė neturįs galimybės apsigyventi nusipirktame bute, kadangi jame gyvena atsakovai. Atsakovas (nuomininkas) S. T. įsipareigojo išsikelti iš buto iki 2007 m. spalio 1 d., tačiau įsipareigojimo neįvykdė ir išsikelti atsisako. Atsakovai butu naudojasi nemokėdami nuomos mokesčio ir kitaip pažeidinėdami buto savininko teises.

5Atsakovo E. T. atstovas byloje pateikė priešieškinį, kuriuo prašo tarp N. B. ir AB „Geonafta“ 2007 m. kovo 7 d. sudarytą buto pirkimo-pardavimo sutartį pripažinti niekine ir negaliojančia. Nurodė, kad 1999 m. liepos 15 d. atsakovas S. T. su atsakovu AB „Geonafta“ sudarė neterminuotą ginčo buto nuomos sutartį. Nuomos sutartis galėjo būti nutraukta tik nuomininkams pažeidus jos sąlygas, nuomininkus iš anksto įspėjus. Atsakovas AB „Geonafta“ nepasiūlė buto nuomininkui ar jo šeimos nariams pirkti ginčo butą, nepranešė buto pirkėjui apie trečiųjų asmenų pretenzijas į butą, suklaidino buto perleidimo sutartį tvirtinusį notarą, pažeidė nuomininko ir jo šeimos narių teises, todėl ginčijama buto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti pripažinta negaliojančia.

6Šią bylą pirmą kartą išnagrinėjęs Klaipėdos apygardos teismas 2009 m. gruodžio 2 d. sprendimu N. B. ieškinį atmetė, o E. T. priešieškinį paliko nenagrinėtą. Teismas nustatė, kad atsakovui S. T. 1982 m. gruodžio 24 d. buvo išduotas orderis apsigyventi žinybiniame bute, buto orderyje buvo išvardyti jo šeimos nariai – kiti šios bylos atsakovai. Atsakovai šio buto neprivatizavo pagal Butų privatizavimo įstatymą, todėl nuo 1997 m. birželio 9 d. butas perėjo atsakovo AB ,,Geonafta“ nuosavybėn. Buto savininkė AB ,,Geonafta“ 1999 m. liepos 15 d. su atsakovu S. T. sudarė ginčo buto nuomos sutartį, o 2007 m. kovo 7 d. pirkimo-pardavimo sutartimi šį butą pardavė ieškovui N. B. Teismas konstatavo, kad ieškovas, prašydamas iškeldinti atsakovus iš ginčo buto nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos bei priteisti jam iš atsakovų nuostolių atlyginimą, peržengia jo turimos subjektinės teisės, įgytos buto pirkimo-pardavimo sutartimi, ribas. Teismas nusprendė, kad atsakovas S. T. su savo šeimos nariais ir buvusiais šeimos nariais turi neterminuotos nuomos teisę gyventi šiame bute pagal 1999 m. liepos 15 d. nuomos sutartį, sudarytą su AB ,,Geonafta“. Butą pardavus kitam savininkui, nuomos sutartis nebuvo nutraukta. Teismas pažymėjo, kad savininko pasikeitimas, tai yra buto nuosavybės teisės perėjimas ieškovui, nepaneigė atsakovų teisės naudotis būstu. Buvę nuomininko šeimos nariai šiuo butu naudojasi panaudos arba nuomos sutarties pagrindais. Teismo 2009 m. gruodžio 2 d. sprendime konstatuota, kad atsakovas E. T. šiuo butu teisėtai naudojosi panaudos, o atsakovė E. K. – nuomos sutarties pagrindais. Nustatęs, jog atsakovai turi teisėtą pagrindą gyventi ginčo bute, teismas sprendė, kad nėra pagrindo tenkinti ieškovo R. B. ieškinio reikalavimo dėl nuostolių atlyginimo priteisimo.

7Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. gruodžio 2 d. sprendimo dalyje dėl priešieškinio buvo nurodyta, kad yra abejonių dėl priešinį ieškinį pareiškusio E. T. veiksnumo, todėl neįmanoma nustatyti, ar šis asmuo galėjo būti pasiūlymo pirkti butą subjektas, ar galėjo šioje byloje sudaryti susitarimą su advokatu. Dėl šios priežasties teismas E. T. vardu pareikštą priešieškinį paliko nenagrinėtą CPK 296 straipsnio 12 punkto pagrindu.

8Lietuvos apeliacinis teismas, išnagrinėjęs bylą pagal ieškovo N. B. ir atsakovo AB „Geonafta“ apeliacinius skundus, 2010 m. spalio 22 d. nutartimi Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. gruodžio 2 d. sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovo N. B. ieškinys, paliko nepakeistą, tačiau panaikino sprendimo dalį, kuria buvo paliktas nenagrinėtas E. T. priešieškinis, ir šią bylos dalį perdavė Klaipėdos apygardos teismui nagrinėti iš naujo.

9Pasisakydamas dėl Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. gruodžio 2 d. sprendimo dalies atmesti ieškovo R. B. ieškinį, apeliacinės instancijos teismas 2010 m. spalio 22 d. nutartyje konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas surinko ir ištyrė visus įrodymus, teisingai juos įvertino ir priėmė dėl ieškinio teisėtą bei pagrįstą sprendimą. Apeliacinis teismas pritarė pirmosios instancijos teismo išvadai, kad pasikeitus buto savininkui nuomos teisiniai santykiai nepasibaigė, o tęsiasi toliau, todėl buto savininko pasikeitimas nesuteikia teisės buto nuomininkus iškeldinti iš buto, o aplinkybė, jog atsakovas S. T. ieškovui pasižadėjo išsikelti iš buto, teisinės reikšmės neturi.

10Klaipėdos rajono apylinkės teismo 2010 m. sausio 27 d. sprendimu E. T. pripažintas neveiksniu, jo globėju paskirtas S. T. Lietuvos apeliacinis teismas, nustatęs viešąjį interesą dėl neveiksnaus fizinio asmens teisių gynimo, pirmosios instancijos teismo sprendimą dalyje dėl priešieškinio panaikino ir šią bylos dalį perdavė pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Lietuvos apeliacinis teismas 2010 m. spalio 22 d. nutartyje pažymėjo, kad iš naujo nagrinėdamas bylą dėl priešieškinio teismas turi įtraukti į bylą instituciją, įgaliotą ginti neveiksnaus fizinio asmens teises. Apeliacinės instancijos teismas taip pat nurodė, kad nagrinėjant bylą iš naujo teismui reikia atkreipti dėmesį į aplinkybes, suponuojančias bylos nagrinėjimo dalyką, pagrindą ir atsakovus pagal priešieškinį, įvertinti butų privatizavimo metu ir vėliau galiojusį teisinį reglamentavimą ir spręsti, ar ginčijamas sandoris dėl buto pardavimo nepažeidė norminių aktų ir ar tokio pažeidimo pagrindu negalima sandorį pripažinti negaliojančiu, atitinkamai taikant restituciją. Iškilus reikalui taikyti restituciją, į bylą turi būti įtraukta savivaldybė, turinti teisę valdyti neprivatizuotą butų fondą.

11Klaipėdos apygardos teismas 2010 m. lapkričio 15 d. nutartimi į bylą trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų, įtraukė Klaipėdos rajono savivaldybę. Šioje nutartyje taip pat nurodyta, kad trečiuoju asmeniu byloje jau dalyvauja Klaipėdos rajono savivaldybės Socialinės rūpybos skyrius.

  1. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

12Klaipėdos apygardos teismas 2011 m. liepos 4 d. sprendimu E. T. priešinį ieškinį atmetė.

13Teismas pažymėjo, kad į ginčo butą pretenzijų galėtų turėti trečiasis asmuo Klaipėdos rajono savivaldybė, kuri turi teisę valdyti neprivatizuotą butų fondą, tačiau byloje jokių savarankiškų reikalavimų dėl ginčo buto šis asmuo nepareiškė. Teismo sprendime akcentuota, kad E. T. ieškinio reikalavimą pripažinti buto pirkimo-pardavimo sutartį niekine ir negaliojančia, prieštaraujančia viešajai tvarkai ir gerai moralei remia tik ta aplinkybe, kad pagal 1999 m. liepos 15 d. gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 171 jis yra buto patalpų nuomininkas. Byloje jau priimtais teismų procesiniais sprendimais apgintos ieškovo, kaip nuomininko, teisės, nes N. B. ieškinys dėl E. T. ir kitų asmenų iškeldinimo iš ginčo buto yra atmestas. Byloje konstatuota, kad ginčijama pirkimo-pardavimo sutartis ieškovo pagal priešieškinį E. T., kaip nuomininko, teisėms įtakos neturi, nes perleidus nuomojamąjį butą, nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui. Ieškovas pagal priešieškinį E. T. reikalavimo dėl ginčo buto nuosavybės nepareiškė, jokių kitų pagrindų pirkimo-pardavimo sutartį pripažinti negaliojančia jis nenurodė, todėl teismas sprendė, kad nėra teisinio pagrindo šią sutartį pripažinti negaliojančia. Teismas, be to, pažymėjo, jog net ir pripažinus ginčijamą pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančia, butas turėtų būti grąžinamas ne ieškovui E. T. Ieškovas E. T. neįrodinėjo buto pirkėjo N. B. nesąžiningumo, butas iki ginčijamos pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo buvo registruotas pardavėjo AB „Geonafta“ nuosavybe, šie duomenys buvo įregistruoti viešame registre (CK 4.262 str.).

  1. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

14Apeliaciniu skundu apeliantai E. T. (ieškovas pagal priešinį ieškinį), S. T. ir E. K. (atsakovai) prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2011 m. liepos 4 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą, kuriuo tenkinti priešinį ieškinį dėl ginčo buto pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais motyvais:

  1. Nagrinėdamas bylą iš naujo pirmosios instancijos teismas nesivadovavo tais teisės aktais ir tomis teisės normomis, kurias buvo nurodęs šią bylą nagrinėjęs Lietuvos apeliacinis teismas.
  2. Teismo sprendimas yra priešingas dalyvavusių byloje asmenų N. B. ir Klaipėdos rajono savivaldybės atstovo pasisakymams. Priešieškinį palaikė net ir buto pirkėjas N. B., sutikdamas, kad priešieškinis būtų patenkintas, tačiau teismas kažkodėl nurodė, kad N. B. su priešieškinio reikalavimu nesutiko.
  3. Teismo išvados nagrinėjant bylą buvo prieštaringos. Teismas ne kartą aiškinosi galimybes baigti ginčą taikos sutartimi. Buvęs ieškovas N. B. teismui pateikė raštišką prašymą atsakovo AB „Geonafta“ valdybai nutraukti ginčo sandorį ir grąžinti jam pinigus, sumokėtus už butą.
  4. Nėra pagrindo sutikti su teismo išvada, jog trečiasis asmuo Klaipėdos rajono savivaldybė neišreiškė savo reikalavimų byloje. Savivaldybės atstovas palaikį priešinį ieškinį ir teigė, kad ginčo buto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti panaikintas.

15Atsakovas AB „Geonafta“ atsiliepimu prašo apeliantų E. T., S. T. ir E. K. apeliacinį skundą atmesti, o pirmosios instancijos teismo 2011 m. liepos 4 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime pažymima, kad ginčijama 2007 m. kovo 7 d. buto pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaryta teisėtai. Buto pardavėjas AB „Geonafta“ butą valdė nuosavybės teise, kuri buvo išviešinta Nekilnojamojo turto registre, o sudarant ginčo sutartį joje buvo atskleistas faktas dėl asmenų gyvenimo bute nuomos teisės pagrindu, su kuo buto pirkėjas sutiko. Atsakovas ginčo butą nuosavybėn įgijo vadovaujantis 1990 m. lapkričio 19 d. darbuotojų konferencijos nutarimu bei 1995 m. balandžio 20 d. visuotinio akcininkų susirinkimo nutarimu. Klaipėdos rajono savivaldybė neginčijo atsakovo AB „Geonafta“ buto nuosavybės teisės, o apeliantai savo reikalavimų dėl AB „Geonafta“ teisės į butą taip pat netikslino. Priešinis ieškinys buvo grindžiamas tik apeliantų, kaip buto nuomininkų, teisių pažeidimu. Byloje priimtais įsiteisėjusiais teismų sprendimais apeliantų, kaip buto nuomininkų, teisės yra apgintos. Teismo konstatuota, kad ginčijama buto pirkimo-pardavimo sutartis apeliantų, kaip buto nuomininkų, teisėms ir pareigoms įtakos neturi, nes perleidus nuomojamą butą nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui. Net ir pripažinus ginčijamą sutartį negaliojančia, butas turėtų būti grąžinamas ne apeliantams, o AB „Geonafta“ nuosavybėn. Apeliantai neįrodinėjo buto pirkėjo N. B. nesąžiningumo. Nepagrįsti apeliantų priekaištai teismui dėl netinkamo materialinių teisės normų taikymo, kadangi byloje nebuvo ginčijamas AB „Geonafta“ nuosavybės teisės į butą atsiradimas. Priešinis ieškinys buvo atmestas pagrįstai, nes byloje nebuvo įrodyta, kad ginčo sandoris prieštaravo viešajai tvarkai ir/ar gerai moralei. Byloje esantis atsakovo pagal priešinį ieškinį N. B. atsiliepimas į priešieškinį paneigia apeliantų teiginį dėl pirmosios instancijos teismo sprendime padarytų išvadų priešingumo N. B. pozicijai byloje. Atsiliepime nurodoma, kad Klaipėdos rajono savivaldybės pozicija dėl priešieškinio buvo tik sąlyginė, tai yra priklausanti nuo priešieškinio reikalavimų patikslinimo, tačiau priešieškinio reikalavimai nebuvo tikslinami. Netgi jeigu ir būtų ginčijamas AB „Geonafta“ nuosavybės teisės į butą įgijimas, teismas turėtų tokį reikalavimą atmesti dėl praleisto 10 metų ieškinio senaties termino.

16Atsakovas pagal priešinį ieškinį N. B. atsiliepime palaiko apeliacinio skundo argumentus ir prašo skundą tenkinti. Akcentuoja, kad byloje turėtų būti vadovaujamasi nuostata, jog AB „Geonafta“ pagal įstatymą negalėjo įgyti nuosavybės teisės į ginčo butą, o galėjo tik valdyti butą patikėjimo teise. Tai reiškia, kad ginčijama sandoris yra niekinis (CK 1.78 str. 1 ir 3 d., 1.80 str. 1 d.). Niekinio sandorio faktą ir teisines pasekmes teismas konstatuoja ex officio bei taiko restituciją. Ginčo šioje byloje atveju teismas savo iniciatyva turėjo spręsti sandorio negaliojimo nurodytais pagrindais klausimą. N. B. atsiliepime pažymima, kad atsakovas AB „Geonafta“ laikytinas nesąžininga ginčijamo sandorio šalimi, nes pardavė tokį turtą, į kurį negalėjo pagal įstatymą įgyti nuosavybės teisės.

17Trečiasis asmuo Klaipėdos rajono savivaldybės administracija atsiliepimu prašo apeliacinį skundą tenkinti. Pažymi, kad pirmosios instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą iš naujo, nesivadovavo Lietuvos apeliacinio teismo 2010 m. spalio 22 d. nutartyje nurodytu teisiniu reglamentavimu, todėl priėmė nepagrįstą ir neteisėtą sprendimą.

  1. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

18Teisėjų kolegija pažymi, kad įstatymas garantuoja nuomotojo – išnuomoto daikto savininko – teisę išnuomotą daiktą perleisti kitam savininkui. Atsiradus poreikiui parduoti butą, buvęs buto savininkas atsakovas AB „Geonafta“ pirmiausia pasiūlė jį pirkti buto nuomininkui S. T., nors teisės aktai ir nenumatė nuomotojui pasiūlymo privalomo teikimo nuomininkui ar jo šeimos nariams pareigos (t. 1, b. l. 78-79). Pasiūlymo pirkti butą nuomininkas S. T. atsisakė (t. 1, b. l. 79). Nuomininkui taip pat buvo pranešta ir apie nuomotojo ketinimą parduoti išnuomotą butą (b. l. 80-81). Ši aplinkybė nepaneigta. Tokiu būdu buto nuomotojas atsakovas AB „Geonafta“ įvykdė CK 6.495 straipsnio reikalavimus pranešti nuomininkui apie numatomą išnuomoto daikto pardavimą. Nurodytos aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad atlikdamas veiksmus, susijusius su numatomu buto pardavimu, taip pat ir parduodamas butą pirkėjui R. B. atsakovas AB „Geonafta“ įstatymo reikalavimų dėl perleidžiamo išnuomoto daikto nuomininko bei jo šeimos narių ir buvusių šeimos narių teisių nepažeidė. Buto pirkimo-pardavimo sutartis (įvertinant buto nuomotojo veiksmus prieš buto pardavimą, taip pat pačios sutarties sąlygose užfiksavus trečiųjų asmenų teisę naudotis butu sutartiniais nuomos pagrindais) buvo sudaryta laikantis teisės aktų reikalavimų. Veikimas pagal įstatymo reikalavimus reiškia veikimą nepažeidžiant viešosios tvarkos. Minėta, kad nors ir neturėjo tokios pareigos, atsakovas AB „Geonafta“ pirmiausia pasiūlė buto nuomininkui pirkti šio nuomojamą butą, todėl laikytina, jog šiuo atveju buto nuomotojas laikėsi ir geros moralės principų. Nei priešieškinį per atstovą padavęs apeliantas E. T., nei kiti apeliantai neturėjo įstatyme numatytos pirmumo teisės pirkti nuomojamą butą, todėl priešieškinyje išdėstytas teiginys apie tai, kad atsakovas AB „Geonafta“ nepasiūlė nuomininko šeimos nariui E. T. pirkti butą, tokiu būdu esą pažeisdamas šio apelianto pirmumo teisę tapti buto savininku, yra teisiškai nepagrįstas. Be to, kaip jau pažymėta, prieš sudarydamas ginčijamą pirkimo-pardavimo sutartį buto nuomotojas pasiūlymą dėl buto pirkimo pirmiausia buvo pateikęs buto nuomininkui, todėl pripažintina, kad buto nuomotojas elgėsi sąžiningai ir moraliai.

19Ginčijamos pirkimo-pardavimo sutarties (t. 1, b. l. 4-6) 2 punkte fiksuojamas su sudaromu sandoriu susijęs juridinis faktas – buto nuomos nuomininkui S. T. pagal 1999 m. liepos 15 d. nuomos sutartį Nr. 171 aplinkybė. Tokiu būdu buvo įvykdytas CK 6.400 straipsnio reikalavimas sutartyje privalomai išdėstyti sąlygą dėl parduodamame bute gyvenančių asmenų ir jų teisės naudotis parduodama gyvenamąja patalpa nuomos teisiniais pagrindais. Sutikti su apeliaciniame skunde išdėstytu teiginiu, kad buto pardavėjas AB „Geonafta“ veikė nesąžiningai ir suklaidino ginčo sutartį tvirtinusį notarą, nurodydamas, jog tretieji asmenys neturi jokių teisių ir pretenzijų į parduodamą daiktą, nėra jokio pagrindo. Aplinkybė dėl buto išnuomojimo nuomininkui S. T. ir teisės naudotis buto patalpomis pagal nuomos sutarties sąlygas buvo aptarta ginčijamoje pirkimo-pardavimo sutartyje. Gyvenamosios patalpos nuomininko šeimos nariai ir buvę šeimos nariai, gyvenantys nuomojamoje patalpoje, turi tokias pačias teises ir pareigas, atsirandančias iš gyvenamosios patalpos nuomos sutarties, kaip ir nuomininkas (CK 6.589 str. 1 ir 2 d.). Iš bylos duomenų matyti, kad visi apeliantai buvo įrašyti į orderį apsigyventi bute: apeliantas S. T. – kaip nuomininkas, kiti apeliantai – kaip nuomininko S. T. šeimos nariai (t. 1, b. l. 55). Nuomininko S. T. ir jo šeimos narių (buvusių šeimos narių) teises ir pareigas, susijusias su naudojimusi butu, reglamentuoja CK 6 knygos XXXI skyriaus pirmojo ir antrojo skirsnio normos bei 1999 m. liepos 15 d. nuomos sutarties sąlygos. Nei šie asmenys, nei kiti tretieji asmenys daugiau jokių daiktinių ar prievolinių teisių ir pareigų į ginčijamo sandorio objektu buvusį daiktą (butą) šio sandorio sudarymo metu neturėjo. Kaip minėta, ginčijamoje sutartyje yra atskleista buto išnuomojimo aplinkybė ir tokio išnuomoto buto perleidimo sąlyga, kuri buto pirkėjui buvo priimtina. Buto pirkėjas taip pat buvo supažindintas su įstatyme įtvirtinta nuostata, kad gyvenamosios patalpos nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis įregistruota viešame registre įstatymų nustatyta tvarka (CK 6.585 str.). Byloje nenustatyta, kad išskyrus ginčo sutartyje atskleistą nuomininko S. T. ir jo šeimos narių (buvusių šeimos narių) teisę naudotis butu pagal nuomos sutartį, šie arba kiti asmenys turėtų kokių nors daiktinių teisių į butą (pvz., įkeitimo, servituto, uzufrukto ir pan.), todėl sutikti su priešieškinio argumentais, kad ginčijamoje sutartyje (sutarties 4 p.) patvirtindamas aplinkybę, jog tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų į parduodamą daiktą, buto pardavėjas atsakovas AB „Geonafta“ esą elgėsi nesąžiningai ir pažeidė CK 6.321 straipsnio 1 dalies reikalavimą, pirmosios instancijos teismas neturėjo nei teisinio, nei faktinio pagrindo.

20Galiojant (esant nenuginčytam) atsakovo AB „Geonafta“ valdymo organo (akcininkų susirinkimo) sprendimui, kurio pagrindu buvo įregistruota šio juridinio asmens nuosavybės teisė į butą, nėra teisinio pagrindo daryti išvados apie ginčijamos pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimą niekiniu ir negaliojančiu sandoriu dėl jo prieštaravimo imperatyviems įstatymų reikalavimams. Šiuo atveju keliamas atsakovo AB „Geonafta“ nuosavybės teisės į butą įgijimo teisėtumo klausimas, jį siejant su tokios teisės įgijimo galimu prieštaravimu teisės normoms, reguliavusioms valstybiniam ir visuomeniniam (žinybiniam) butų fondui priklausiusių butų privatizavimo tvarką bei sąlygas. Byloje nustatyta, kad buto nuomininkas S. T. ir jos šeimos nariai per visą Butų privatizavimo įstatyme nustatytą terminą (įstatymo 1 str. 2 d., 5 str.) nesiėmė veiksmų privatizuoti nuomojamą butą šio įstatymo nustatyta tvarka ir sąlygomis (t. 2, b. l. 177). Atsakovo AB „Geonafta“ pirmtako Gargždų valstybinės naftos geologijos įmonės balanse buvęs ir jos valdomas butas, kuriame nuomos pagrindais gyveno apeliantai, reorganizavus šią valstybinę įmonę į akcinę bendrovę, tapo atsakovo AB “Geonafta“ nuosavybe šios bendrovės 1995 m. balandžio 20 d. visuotinio akcininkų susirinkime priimtų nutarimų pagrindu (t. 2, b. l. 4-6). Būtent šios bendrovės dalyvių (akcininkų) 1995 m. balandžio 20 d. susirinkime, kuriame valstybinė įmonė reorganizavimo būdu buvo pertvarkyta į akcinę bendrovę, priimtų nutarimų pagrindu valstybinės įmonės patikėjimo teise valdytas balansinis turtas, įskaitant ginčo butą, tapo naujo juridinio asmens – akcinės bedrovės „Geonafta“ nuosavybe. Iki 1996 m. rugpjūčio 31 d. galiojusioje Pastatų, statinių ir butų teisinio registravimo instrukcijoje (patvirtinta Vyriausybės 1991 m. liepos 25 d. nutarimu Nr. 297) prie pagrindinių dokumentų, patvirtinančių nuosavybės teisę į pastatus, statinius ir butus, buvo priskiriami ir kooperatyvų, bendrovių ir bendrijų pažymėjimai (Instrukcijos 8.11 p.). AB „Geonafta“ dalyvių susirinkimo protokole užfiksuotų juridinio asmens reorganizavimo procedūros dokumentų pagrindu 1997 m. birželio 9 d. buvo teisiškai registruota atsakovo AB „Geonafta“ nuosavybės teisė į ginčo butą (t. 1, b. l. 4, t. 2, b. l. 37-38, t. 3, b. l. 65-66). Dabar galiojančio Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnyje įtvirtinta teisės norma, kad visi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jø ?rašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenugin?yti ?statymø nustatyta tvarka.

21Sistemiškai analizuojant Lietuvos apeliacinio teismo 2010 m. spalio 22 d. nutarties motyvus darytina išvada, kad iš naujo nagrinėjant bylą teismui reikėtų vadovautis valstybinių įmonių turto privatizavimo bei valstybinio ir visuomeninio butų fondo privatizavimo tvarkos teisiniu reglamentavimu remiantis aplinkybėmis, suponuojančiomis bylos nagrinėjimo pagal priešieškinį dalyką, pagrindą ir atsakovus pagal priešieškinį. Vadinasi, iš naujo nagrinėdamas bylą pagal priešieškinį, vertinti atsakovo AB „Geonafta“ nuosavybės teisės į ginčo butą įgijimo turto privatizavimo procedūrų pagrindu teisėtumą ir pagrįstumą teismas galėjo tuo atveju, jeigu būtų atitinkamai papildytas arba pakeistas priešieškinio dalykas ir/arba pagrindas. Trečiojo asmens Klaipėdos rajono savivaldybės administracijos atsiliepime į priešieškinį (t. 3, b. l. 8-9) buvo atkreiptas dėmesys, kad atsakovo AB „Geonafta“ nuosavybės teisės į butą įgijimo teisėtumas ir pagrįstumas Valstybinio turto pirminio privatizavimo įstatyme ir Butų privatizavimo įstatyme bei juos įgyvendinančiuose poįstatyminiuose teisės aktuose įtvirtintų normų kontekste galėtų būti įvertintas papildžius priešieškinį reikalavimais dėl ginčo buto privatizavimo rezultatų panaikinimo ir restitucijos taikymo, perduodant ginčo butą valdyti Klaipėdos rajono savivaldybei. Skundžiamame teismo sprendime pažymėta, kad įtraukta į bylos nagrinėjimą Klaipėdos rajono savivaldybė savarankiškų reikalavimų dėl ginčo dalyko (subjektinių teisių į ginčo objektą – butą) nepareiškė (CPK 46 str. nuostatos). Neatitinka tikrovės apeliacinio skundo teiginys, kuriuo nesutinkama su teismo išvada, kad Klaipėdos rajono savivaldybė nepareiškė savo reikalavimų. Atsiliepimu į priešieškinį Klaipėdos rajono savivaldybė išreiškė ne savarankišką reikalavimą, o tik poziciją dėl E. T. priešieškinio išsprendimo, jeigu jis būtų papildytas reikalavimu dėl buto privatizavimo rezultatų panaikinimo.

22Pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į Lietuvos apeliacinio teismo 2010 m. spalio 22 d. nutartyje nurodytas aplinkybes, siūlė priešieškinį pateikusiam asmeniui (jo atstovui) pareikšti nuomonę dėl priešieškinio pagrindo ir dalyko koregavimo (įrašai teismo posėdžių protokoluose – t. 3, b. l. 31 antra pusė, taip pat b. l. 37). Pirmosios instancijos teismo 2011 m. kovo 14 d. posėdyje ieškovo pagal priešieškinį atstovas pareiškė, kad jiems netikslinga tikslinti savo reikalavimų (t. 3, b. l. 28, 42 antra pusė). Pirmosios instancijos teismas tinkamai kvalifikavo, kad priešieškiniu prašydamas pripažinti negaliojančia ginčijamą buto pirkimo-pardavimo sutartį, kaip sandorį, prieštaraujantį viešajai tvarkai ar gerai moralei, E. T. reikalavimą grindė tik jo, kaip buto nuomininko (nuomininko šeimos nario), teisių pažeidimu. Skundžiamame teismo sprendime teisingai konstatuota, kad priešieškinį reiškusio E. T., o tuo pačiu ir visų apeliantų teisės naudotis ginčo butu buvo apgintos byloje jau priimtu ir įsiteisėjusiu teismo sprendimu, kuriuo atmestas buto savininko N. B. ieškinys, o reikalavimų, kuriais būtų ginčijama buto pardavėjo ar pirkėjo nuosavybės teisė į butą, byloje nepareikšta. Nenuginčijus atsakovo AB „Geonafta“ nuosavybės teisės į registruojamą nekilnojamąjį daiktą (butą) atsiradimo (įgijimo) pagrindo, nėra teisinės galimybės konstatuoti ginčijamo pirkimo-pardavimo sandorio niekinumo ir jo negaliojimo, tą grindžiant valstybinio ir visuomeninio (žinybinio) butų fondo namų ar butų privatizavimą reguliavusių teisės normų pažeidimu, padarytu keičiant šio daikto teisinį režimą (paverčiant šį daiktą privačios nuosavybės objektu). Dar kartą pažymėtina, kad ginčijamu sandoriu buvo perleidžiamas nekilnojamasis daiktas, į kurį perleidėjo daiktinės teisės buvo registruotos viešame registre. Kaip jau nurodyta, pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnyje įtvirtintą teisės normą, visi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jø ?rašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenugin?yti ?statymø nustatyta tvarka. Nurodytos aplinkybės neleidžia sutikti su N. B. atsiliepime į apeliacinį skundą išdėstytu teiginiu, jog vadovaujantis CK 1.78 ir 1.80 straipsnių nuostatomis teismas ginčijamą sutartį turėjo ex officio pripažinti niekiniu ir negaliojančiu sandoriu.

23Byloje nėra teisinio pagrindo taikyti CK 1.78 straipsnio 4 dalies nuostatų ir tuo argumentu, jog atsakovo AB „Geonafta“ nuosavybės teisės į butą įgijimo pagrindas – šio juridinio asmens organo, tai yra visuotinio akcininkų susirinkimo sprendimas, pagal esmę ir turinį nelaikytinas sandoriu. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad sandoriu gali būti pripažintas ne bet koks juridinis faktas (asmens veiksmas), o tik toks, kuriam būdingi tam tikri bruožai, kurių visuma leidžia tą juridinį faktą pripažinti sandoriu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-135/2008). Sandoris yra dažniausias civilinių teisių ir pareigų atsiradimo pagrindas, tačiau ne vienintelis – civilinės teisės ir pareigos atsiranda ir iš kitų juridinių faktų (įvykių, veiksmų), kurie nėra sandoriai (CK 1.136 straipsnis). Teisėjų kolegija pažymi, kad nors akcininkų sprendimas yra valinis akcininkų veiksmas, tačiau tai nėra pagrindas vertinti šį teisinį veiksmą kaip sandorį. Ta aplinkybė, kad akcininkų sprendimu siekiama tam tikrų teisinių pasekmių, taip pat nėra pagrindas pripažinti nurodytą veiksmą sandoriu. Pažymėtina, jog Lietuvos apeliacinis teismas yra ne kartą pasisakęs dėl tokio visuotiniame akcininkų susirinkime priimto sprendimo vertinimo, tai yra, jog akcininkų sprendimas nėra sandoris (pvz., Lietuvos apeliacinio teismo 2009 m. balandžio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2-397/2009, 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-786/2010). Teisėjų kolegija, sprendžia, jog nagrinėjamu atveju nėra pagrindo išvadai, jog AB „Geonafta“ 1995 m. balandžio 20 d. visuotiniame akcininkų susirinkime priimti su šio juridinio asmens teisinio statuso pakeitimu (juridinio asmens reorganizavimu) susiję sprendimai, kurie buvo nuosavybės teisės į ginčo butą įgijimo pagrindas, laikytini sandoriu. Subjektai, turintys teisę teismo tvarka ginčyti imperatyvioms teisės normoms prieštaraujančius juridinio asmens organų sprendimus, prašydami pripažinti tuos sprendimus negaliojančiais, tokių subjektų ieškinių padavimo teismui sąlygos, reglamentuojamos CK 2.82 straipsnio 4 dalyje išdėstytų normų. Nė vienas byloje dalyvaujantis asmuo nepareiškė reikalavimo pripažinti negaliojančiu (panaikinti) atsakovo AB „Geonafta“ valdymo organo sprendimo, kurio pagrindu buvo įregistruotos šio juridinio asmens nuosavybės teisės į ginčo butą, tokį reikalavimą grindžiant galimu nuosavybės teisės į butą įgijimo prieštaravimu Butų privatizavimo įstatymo ar kitų teisės aktų imperatyvioms normoms. Pirmiau išdėstytos aplinkybės ir nurodyti argumentai neleidžia sutikti su apeliaciniame skunde, taip pat trečiojo asmens Klaipėdos rajono savivaldybės administracijos atsiliepime į skundą išdėstytais teiginiais, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas ginčą pagal E. T. priešinį ieškinį dėl ginčijamos buto pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, turėjo savo iniciatyva vadovautis šioje byloje priimtoje Lietuvos apeliacinio teismo 2010 m. spalio 22 d. nutartyje paminėtu valstybinių įmonių turto privatizavimo bei valstybinio ir visuomeninio butų fondo privatizavimo tvarkos teisiniu reguliavimu ir pagal tai spręsti dėl ginčijamos buto pirkimo-pardavimo sutarties galiojimo. Pastebėtina, kad netgi ir pripažinus ginčijamą sandorį negaliojančiu dėl to, kad atsakovas AB „Geonafta“ neturėjo teisės tapti ginčo buto savininku, nebūtų galimas šio sandorio dalyku buvusio nekilnojamojo daikto – buto išreikalavimas iš jį įgijusio N. B., nes byloje nepasitvirtino aplinkybės, kurioms esant atsirastų pagrindas netaikyti CK 1.80 straipsnio 4 dalies nuostatos dėl sąžiningo įgijėjo teisinės apsaugos.

24Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, jog atmesdamas priešinį ieškinį dėl 2007 m. kovo 7 d. gyvenamųjų patalpų (buto) pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, pirmosios instancijos teismas priėmė teisingą sprendimą, kurį naikinti arba keisti E. T., E. K. ir S. T. apeliacinio skundo, taip pat atsakovo pagal priešinį ieškinį N. B. arba trečiojo asmens Klaipėdos rajono savivaldybės administracijos atsiliepimuose į apeliacinį skundą išdėstytais motyvais nėra pagrindo.

25Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Nutarė

26Klaipėdos apygardos teismo 2011 m. liepos 4 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusį bylą pagal apeliacinį skundą,... 3.
  1. Ginčo esmė
...
4. N. B. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas iškeldinti atsakovus S.... 5. Atsakovo E. T. atstovas byloje pateikė priešieškinį, kuriuo prašo tarp N.... 6. Šią bylą pirmą kartą išnagrinėjęs Klaipėdos apygardos teismas 2009 m.... 7. Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. gruodžio 2 d. sprendimo dalyje dėl... 8. Lietuvos apeliacinis teismas, išnagrinėjęs bylą pagal ieškovo N. B. ir... 9. Pasisakydamas dėl Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. gruodžio 2 d. sprendimo... 10. Klaipėdos rajono apylinkės teismo 2010 m. sausio 27 d. sprendimu E. T.... 11. Klaipėdos apygardos teismas 2010 m. lapkričio 15 d. nutartimi į bylą... 12. Klaipėdos apygardos teismas 2011 m. liepos 4 d. sprendimu E. T. priešinį... 13. Teismas pažymėjo, kad į ginčo butą pretenzijų galėtų turėti trečiasis... 14. Apeliaciniu skundu apeliantai E. T. (ieškovas pagal priešinį ieškinį), S.... 15. Atsakovas AB „Geonafta“ atsiliepimu prašo apeliantų E. T., S. T. ir E. K.... 16. Atsakovas pagal priešinį ieškinį N. B. atsiliepime palaiko apeliacinio... 17. Trečiasis asmuo Klaipėdos rajono savivaldybės administracija atsiliepimu... 18. Teisėjų kolegija pažymi, kad įstatymas garantuoja nuomotojo – išnuomoto... 19. Ginčijamos pirkimo-pardavimo sutarties (t. 1, b. l. 4-6) 2 punkte fiksuojamas... 20. Galiojant (esant nenuginčytam) atsakovo AB „Geonafta“ valdymo organo... 21. Sistemiškai analizuojant Lietuvos apeliacinio teismo 2010 m. spalio 22 d.... 22. Pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į Lietuvos apeliacinio teismo... 23. Byloje nėra teisinio pagrindo taikyti CK 1.78 straipsnio 4 dalies nuostatų ir... 24. Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, jog atmesdamas... 25. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso... 26. Klaipėdos apygardos teismo 2011 m. liepos 4 d. sprendimą palikti nepakeistą....