Byla 2-1443-460/2010
Dėl nuomos sutarties neteisėto nutraukimo

1Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Aušra Maškevičienė, sekretoriaujant Zitai Mockuvienei, dalyvaujant atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovei M. M., trečiojo asmens UAB “Pajūrio vystymo grupė” atstovei advokatei Aušrai Kapočienei, teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo LUAB „Lietgalis“ ieškinį atsakovui Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos, trečiajam asmeniui UAB “ Pajūrio vystymo grupė” dėl nuomos sutarties neteisėto nutraukimo ir

Nustatė

2ieškovė prašė panaikinti Klaipėdos apskrities viršininko V. R. 2008-01-03 įsakymo Nr.4-27-(1.3) „ Dėl valstybinės žemės sklypo ( - ), nuomos sutarties nutraukimo ir sklypo išregistravimo“, panaikinti Klaipėdos apskrities viršininko V. R. 2008-07-01 įsakymą Nr.4-4764-(1.3) ir įpareigoti Klaipėdos apskrities viršininką per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro 0,4232 ha žemės sklypą, unikalus numeris ( - ), esantį ( - )bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodė, kad ieškovas 1999-12-13 sudarė su Klaipėdos apskrities viršininku terminuotą valstybinės žemės ne žemės ūkio veiklai nuomos sutartį Nr.25/99-270, pagal kurią ieškovas 99 metams išsinuomojo 2,19 ha žemės sklypą. Žemės sklypo nuomos paskirtis-rekreaciniams objektams statyti ir eksploatuoti. Šiame sklype ieškovas parengė žemės sklypo užstatymo planą, pastatų projektus ir vykdė poilsio namų statybą. Šiai dienai yra pastatyta ir perduota eksploatacijai 6401,78 kv.m. bendro ploto poilsio namai. Pradėta ir nebaigta trečio poilsio korpuso statyba. Ieškovas naudoja išsinuomotą žemės sklypą pagal jo tikslinę paskirtį. Klaipėdos apskrities viršininko administracija neturi teisės nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, nes nėra CK6.654 str.1d.numatytų pagrindų.

3Ieškovo atstovas į teismo posėdį neatvyko. Gautas ieškovo atstovo advokato V. B. prašymas pakeisti civilinėje byloje atsakovą vietoje Klaipėdos viršininko administracijos atsakovu patraukti Nacionalinę žemės tarnybą prie Žemės ūkio ministerijos. Prašymą dėl atsakovo pakeitimo nagrinėti ieškovo atstovui nedalyvaujant.

4Atsakovas Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos prašo priimti sprendimą už akių, ieškinį atmesti. Paaiškino, kad pradinis žemės sklypas, kurio bendras plotas sudaro 2,19 ha nekilnojamojo turto registre buvo valstybės vardu registruotas nuo 1999-12-20. 0,384 ha pradinio žemės sklypo dalis buvo išnuomota L. S., kuris tuo metu turėjo šiame žemės sklype esančio nekilnojamojo turto. Kadangi ieškovas kitų asmenų nuosavybėn perleido dalį nekilnojamojo turto esančio pradiniame žemės sklype, todėl atitinkamais Klaipėdos apskrities viršininko sprendimais ieškovo nuomojamo pradinio žemės sklypo dalys buvo išnuomotos kitiems asmenims, kurie nuosavybės teise įgijo nekilnojamojo turto Pradiniame žemės sklype. 200-03-21 Palangos miesto taryba sprendimu Nr.38 patvirtino Šventosios gyvenvietės detalųjį planą, į kurį pateko ir Pradinio žemės sklypo teritorija. Pagal šį planą Pradinio žemės sklypo buvimo vietoje buvo numatyta neužstatytoje teritorijoje suformuoti žemės sklypus, kurie turi būti skirti žemės grąžinimui natūra buvusiems savininkams, ir žemės sklypą, kuris turi būti suformuotas ir skirtas esamų statinių eksploatacijai ir naudojimui. Pradinio žemės sklypo užstatyta teritorija sudaro tik 0,3017 ha. Pradinio žemės sklypo teritorijoje yra poilsio pastatas, kurį sudaro 112 atskirų poilsio patalpų, suformuotų kaip savarankiškų nekilnojamojo turto objektų. Pastatas turi 112 bendraturčių, o ieškovas nuosavybės teise valdo tik 6871/128604 bendro naudojimo patalpos, nebaigtas statyti pastatas-valgykla, kiemo aikštelė( kiemo aikštelę nuosavybės teise valdo 60 bendraturčių, o ieškovas nuosavybės teise valdo tik 62666/352300 kiemo aikštelės dalį). Pagal ieškovo nurodytą statybos leidimą pastatytas tik poilsio pastatas.

5Tretysis asmuo UAB „ Pajūrio vystymo grupė“ prašo priimti sprendimą už akių, ieškinį atmesti. Paaiškino, kad žemė ieškovui buvo išnuomota tikslu eksploatuoti pastatus, tačiau praradus teisę į pastatus, UAB „Lietgalis“ netenka teisės naudotis ir žemės sklypu. Jiems buvo išnuomotas žemės sklypas, nes UAB „ Pajūrio vystymo grupė“ įsigijo valgyklos pastatą.

6Nors ieškovo atstovas teismui atsiuntė prašymą pakeisti atsakovą iš Klaipėdos apskrities viršininko administracijos į Nacionalinę žemės tarnybą prie Žemės ūkio ministerijos ir šį prašymą nagrinėti jiems nedalyvaujant, tačiau atvykus institucijos perėmusios atsakovo funkcijas valstybinės žemės naudojimo srityje, t.y. nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovui, atsakovo pakeitimo klausimas išspręstas protokoline nutartimi. Teismas laiko, kad ieškovo atstovas į teismo posėdį neatvyko be svarbių priežasčių, todėl byla nagrinėtina iš esmės ir priimtinas galutinis sprendimas. Be to, atkreiptinas dėmesys, kad ieškovo atstovas nedalyvavo nei viename iš dviejų parengiamųjų posėdžių.

7Ieškinys atmestinas.

8Šalių paaiškinimais, rašytiniais byloje surinktais įrodymais nustatyta, kad ginčo žemės sklypas, kurio bendras plotas sudaro 2,19 ha nekilnojamojo turto registre buvo valstybės vardu registruotas nuo 1999-12-20. Remiantis 1999-12-13 žemės nuomos sutartimi Nr.25/99-270

9UAB „Lietgalis“ buvo išnuomota 2,1686 ha žemės sklypo. 0,384 ha pradinio žemės sklypo dalis buvo išnuomota L. S., kuris tuo metu turėjo šiame žemės sklype esančio nekilnojamojo turto. Pradinio žemės sklypo teritorijoje yra trys statiniai: poilsio pastatas, kurį sudaro 112 atskirų poilsio patalpų, suformuotų kaip savarankiški nekilnojamojo turto objektai, nebaigtas statyti pastas-valgykla, kuri šiuo metu priklauso UAB „ Pajūrio vystymo grupė“ ir kiemo aikštelė, turinti 60 bendraturčių. Ieškovas nuosavybės teise valdo tik 6871/128604 bendro naudojimo patalpos esančios poilsio pastate ir dalį, t.y.62666/352300 kiemo aikštelės. Kadangi ieškovas kitų asmenų nuosavybėn perleido dalį nekilnojamojo turto esančio pradiniame žemės sklype, todėl atitinkamais Klaipėdos apskrities viršininko sprendimais ieškovo nuomojamo pradinio žemės sklypo dalys buvo išnuomotos kitiems asmenims, kurie nuosavybės teise įgijo nekilnojamojo turto Pradiniame žemės sklype. 200-03-21 Palangos miesto taryba sprendimu Nr.38 patvirtino Šventosios gyvenvietės detalųjį planą, į kurį pateko ir pradinio žemės sklypo teritorija. Pagal šį planą Pradinio žemės sklypo buvimo vietoje buvo numatyta neužstatytoje teritorijoje suformuoti žemės sklypus, kurie turi būti skirti žemės grąžinimui natūra buvusiems savininkams, ir žemės sklypą, kuris turi būti suformuotas ir skirtas esamų statinių eksploatacijai ir naudojimui. Pradinio žemės sklypo užstatyta teritorija sudaro tik 0,3017 ha. Pagal ieškovo nurodytą statybos leidimą pastatytas tik poilsio pastatas.

10Lietuvos Respublikai priklausanti žemė (t. y. valstybinė žemė) yra išnuomojama be aukciono tik jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais. Todėl, jei asmuo prarado arba perleido nuosavybės teisę į valstybinėje žemėje esančius ir jam nuosavybės ar nuomos teise priklausiusius pastatus, statinius ar įrenginius ar jų dalį, tai toks asmuo praranda teisę naudotis valstybine žeme nuomos pagrindais ir su tokiu asmeniu yra nutraukiama valstybinės žemės nuomos sutartis, kuri laikytina tiksline, t.y. konkrečių objektų eksploatacijai (CK 6.551 str. 2 d., 6.564 str. 1 d. 1 ir 3 punktai, LR žemės įstatymo 9 str., LR Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 28.1 p.).

11Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje ne kartą yra konstatavęs, kad

12CK 6.564 straipsnis yra specialioji norma (bet tik lyginant su CK 6.218 straipsniu, o ne 6.497 straipsniu), skirta žemės terminuotų nuomos sutarčių nutraukimui, vienareikšmiškai ir išsamiai reglamentuojanti žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą galimybę nuomotojui nesikreipiant į teismą, todėl būtent ši norma nagrinėjamo ginčo byloje atveju turi būti taikytina. CK 6.497 straipsnis yra kita specialioji norma, lyginant ją su CK 6.218 straipsniu, tačiau skirta reguliuoti kitų nuomos sutarčių (vartojimo nuomos, transporto priemonių nuomos, teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, transporto priemonių nuomos, neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų, pastatų ir įrenginių nuomos, įmonės nuomos) nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu. CK 6.497 straipsnio nuostatos ginčo byloje netaikytinos, priešingu atveju CK 6.497 straipsnio taikymas reikštų įstatymo analogiją to paties įstatymo jau esantiems sureguliuotais santykiams (2004 m. birželio 29 d. LAT nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004 m.).

13LAT savo praktikoje, sistemiškai aiškindama Žemės įstatymo nuostatas, reglamentuojančias žemės tikslinę paskirtį, CK 6.551 straipsnio 2 dalį, kurioje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, staliniais ar įrenginiais, taip pat poįstatyminius aktus, reglamentuojančius valstybinės žemės nuomos ne aukciono tvarka taisykles, aiškiai konstatuoja, kad pagrindinė valstybinės žemės nuomos sąlyga yra pastatų buvimas žemės sklype, o žemės naudojimas pagal pirmiau nurodytą tikslinę paskirtį siejamas su būtinumu eksploatuoti šiuos statinius. Tai reiškia, kad žemės sklypo nuomininkas išsinuomotame sklype turi plėtoti ūkinę veiklą, kurios plėtra neįmanoma be atitinkamų statinių eksploatavimo. Jeigu asmuo, ne aukciono tvarka išsinuomojęs valstybinės žemės sklypą, netenka nuosavybės teisės į pastatus arba šių pastatų kiekis sumažėja tiek, kad išnuomoto dydžio sklypas tampa nebereikalingas ūkinei veiklai plėtoti, t. y. nebelieka faktinio jo naudojimo su pastatais susijusioms reikmėms, yra pagrindas pripažinti, jog toks asmuo žemės sklypą naudoja ne pagal tikslinę naudojimo paskirtį, ir tai yra savarankiškas pagrindas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas) (2008-12-23 LAT nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008; LAT 2007 m. kovo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Termesta“ v. Vilniaus apskrities viršininko administracija; bylos Nr. 3K-3-120/2007; 2008 m. vasario 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Rudalita“ v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba; bylos Nr. 3K-3-96/2008; 2008 m. kovo 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Spaudos rūmų aukštutinio pastato savininkų bendrija ,,Spaudos rūmai“ v. Vilniaus miesto savivaldybė; bylos Nr. 3K-3-180/2008).

14Klaipėdos apskritis, nutraukdama su ieškovu sudarytą žemės nuomos sutartį Nr. 25/99-270, nepažeidė jokių teisės aktų, todėl ieškinys atmestinas.

15Teismas, vadovaudamasis Civilinio proceso kodekso 270 straipsniu,

16n u s p r e n d ž a :

17ieškinį atmesti.

18Sprendimas per 30 d. nuo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Klaipėdos apygardos teismą. Teisėja

19Aušra Maškevičienė

Proceso dalyviai
Ryšiai