Byla 3K-3-570/2008

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Stripeikienės (kolegijos pirmininkė), Gražinos Davidonienės (pranešėja) ir Gintaro Kryževičiaus,

2rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Betono statiniai“ kasacinį skundą dėl Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2008 m. kovo 26 d. sprendimo ir Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugpjūčio 20 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Betono statiniai“ ieškinį atsakovui Klaipėdos apskrities viršininko administracijai dėl pažeistų teisių gynimo, pagal trečiojo asmens, pareiškusio savarankiškus reikalavimus, uždarosios akcinės bendrovės ,,Betono mozaika“ ieškinį atsakovui Klaipėdos apskrities viršininko administracijai dėl įpareigojimo sudaryti nuomos sutartį.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4

  1. Ginčo esmė

5Byloje kilo ginčas dėl materialinės teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties nutraukimo sąlygas, aiškinimo ir taikymo. Ieškovas nurodė, kad Klaipėdos apskrities viršininko administracija 1998 m. birželio 30 d. sudarė su UAB „Naigeda“ valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį 97 metams ir išnuomojo šiai bendrovei 6,1076 ha žemės sklypą (duomenys neskelbtini). Atsakovas 2005 m. birželio 17 d. davė rašytinį sutikimą UAB „Naigeda“, kad ši, parduodama nuomotame žemės sklype stovėjusius jai nuosavybės teise priklausiusius statinius UAB „Betono statiniai“, taip pat perleistų nurodytai bendrovei (pastatų įgijėjai) ir valstybinės žemės nuomos teisę. 1998 m. birželio 30 d. nuomos sutartyje aptartos UAB „Naigeda“ teisės ir pareigos perėjo UAB „Betono statiniai“ pagal 2005 m. birželio 17 d. statinių pirkimo–pardavimo sutartį. Klaipėdos apskrities viršininkas 2007 m. kovo 13 d. priėmė įsakymą nutraukti prieš terminą UAB „Betono statiniai“ ir Klaipėdos apskrities viršininko administracijos 1998 m. birželio 30 d. sudarytos valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties dalį, kuria buvo išnuomota 58 211 ha ploto žemės sklypas. Ieškovo teigimu, atsakovas pažeidė Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 28.l ir 28.2 punktus bei 1998 m. birželio 30 d. sudarytą sutartį. Ieškovas prašė teismo apginti pažeistas teises ir pripažinti neteisėtu 1998 m. birželio 30 d. valstybinės žemės sklypo nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties dalies dėl 5,8211 ha ploto žemės sklypo (duomenys neskelbtini) išnuomojimo UAB „Betono statiniai“ nutraukimą prieš terminą ir vykdyti sutartį.

6Trečiasis asmuo, pareiškęs savarankiškus reikalavimus, UAB ,,Betono mozaika“ ieškinio pareiškime nurodė, kad jis ir ieškovas siekia įgyti nuomos teisę į tą pačią žemės sklypo dalį Klaipėdoje, Liepų g. 85, tačiau ieškovas neturi nuosavybės teise priklausančių pastatų ginčo sklype, tuo tarpu trečiasis asmuo UAB ,,Betono mozaika“ turi nuosavybės teise pastatus, kurių eksploatacijai būtinas žemės nuomos teise įforminimas. 1998 m. birželio 30 d. nuomos sutarties pagrindu atsakovas išnuomojo UAB „Naigeda“ 6,1076 ha ploto žemės sklypą, kuris buvo subnuomotas trečiajam asmeniui UAB ,,Betono mozaika“. Subnuomos sutartis galiojo iki tol, kol galiojo pagrindinė UAB „Naigeda“ ir Klaipėdos apskrities viršininko 1998 m. birželio 30 d. sudaryta ilgalaikė valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis dėl 6,1076 ha ploto žemės sklypo dalies nuomos. Trečiajam asmeniui nuosavybės teise priklauso 23 statiniai ir, norint juos eksploatuoti, buvo reikalinga žemės sklypo, ant kurio jie stovi, nuomos sutartis. Šioje žemės sklypo dalyje nebuvo kitų statinių, kurie kam nors priklausytų nuosavybės ar kita teise. Trečiasis asmuo su savarankiškais reikalavimais UAB ,,Betono mozaika“ prašė teismo įpareigoti atsakovą per trisdešimt kalendorinių dienų sudaryti su UAB „Mūsų statyba“ 66 531 kv. m ploto žemės sklypo (duomenys neskelbtini) nuomos sutartį.

7II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

8Klaipėdos miesto apylinkės teismas 2008 m. kovo 26 d. sprendimu ieškovo UAB ,,Betono statiniai“ ieškinį atmetė, trečiojo asmens, pareiškusio savarankiškus reikalavimus, UAB ,,Betono mozaika“ ieškinį tenkino. Teismas, atmesdamas ieškovo ieškinį, nurodė, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais (CK 6.551 straipsnio 2 dalis). Jei asmuo prarado arba perleido nuosavybės teisę į valstybinėje žemėje esančius ir jam nuosavybės ar nuomos teise priklausiusius pastatus, statinius ar įrenginius ar jų dalį, tai toks asmuo praranda teisę naudotis valstybine žeme nuomos pagrindais ir su tokiu asmeniu yra nutraukiama valstybinės žemės nuomos sutartis, kuri laikytina tiksline, tai yra konkrečių objektų eksploatacijai. Teismas nurodė, kad Valstybinės žemės nuomai taikomi specialieji įstatymai, jie turi tikslinę paskirtį, todėl bendrieji sutarčių sudarymo ir nutraukimo principai šiems santykiams netaikytini; tai nėra komercinio pobūdžio santykiai, kurie turėtų tenkinti nuomos santykių subjektų lūkesčius. Pagal Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 38.13 punktą ir ginčo nuomos sutartį nuomotojas turi teisę nutraukti prieš terminą, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje nustatytą pagrindinę tikslinę paskirtį, būdą ir pobūdį. Teismas konstatavo, kad ieškovui nebeturint nuosavybės teise pastatų, kurių eksploatacijai jis įgijo nuomos teisę į 5,8211 ha ploto žemės sklypą, jis naudojo žemę ne pagal sutartyje nurodytą pagrindinę nuomojamos žemės tikslinę paskirtį. Teismas, tenkindamas trečiojo asmens UAB „Betono mozaika“ ieškinį, vertino O. K. įmonės 2007 m. spalio 26 d. parengtą žemės sklypo geodezinį planą su pažymėtais žemės sklype esančiais statiniais ir įrenginiais ir nustatė, kad žemės sklype buvo aiškiai pažymėtos trečiojo asmens ir kitų žemės sklype esančių statinių savininkų faktiškai naudojamos žemės sklypo dalys. Dėl to teismas sprendė, kad trečiasis asmuo pagrindė, jog jis faktiškai naudojo 66 531 kv. m ploto žemės sklypo dalis, skirtas nuosavybės teise turimiems 23 statiniams eksploatuoti, ir, remdamasis įstatymo nuostata, kad valstybinė žemė nuomojama ne aukciono būdu tik konkrečių pastatų eksploatacijai, tenkino šį trečiojo asmens reikalavimą.

9Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo apeliacinį skundą, 2008 m. rugpjūčio 20 d. nutartimi jį iš dalies tenkino, panaikino Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2008 m. kovo 26 d. sprendimo dalį, kuria tenkintas trečiojo asmens, pareiškusio savarankiškus reikalavimus, UAB „Betono mozaika“ reikalavimas įpareigoti atsakovą sudaryti žemės nuomos sutartį, ir šią bylos dalį nutraukė, kitą pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį paliko nepakeistą. Kolegija nurodė, kad atsakovas įsakyme nurodė nuomos sutarties prieš terminą nutraukimo pagrindą – CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, t. y. kai žemės nuomininkas žemę naudoja ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovas nutraukė valstybinės žemės nuomos sutartį esant įstatyme nustatytam pagrindui, ginčo santykiams taikė Civilinio kodekso šeštosios knygos XXIX skyrių, reglamentuojantį žemės nuomos santykius, ir nurodė, kad CK šeštosios knygos XXIX skyriuje žemės sklypo nuomotojui nenustatyta draudimo neteismine tvarka nutraukti sutartį, jeigu atsiranda esminis sutarties nutraukimo pagrindas. Kolegija, vertindama 1998 m. birželio 30 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties turinį, nustatė, kad ginčo žemės sklypas buvo išnuomotas ūkinei veiklai, tačiau iš UAB „Naigeda“ ir UAB Mūsų statyba“ 2002 m. gegužės 2 d. sudarytos subnuomos sutarties matyti, kad UAB „Naigeda“ jau nebenaudojo valstybinės žemės savo ūkinei veiklai. Ieškovas nepateikė teismui įrodymų, kad jis vykdė projektavimo darbus nuomojamame žemės sklype. Kolegija, nustačiusi šias aplinkybes ir į jas atsižvelgdama, konstatavo, kad ieškovas iš esmės pažeidė žemės nuomos sutarties sąlygas, nevykdė sutartyje nustatytos veiklos, todėl atsakovas turėjo pagrindą vienašališkai nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą. Kolegija, įvertinusi pirmosios instancijos teismo išvadas dėl trečiojo asmens reikalavimų tenkinimo, panaikino šią teismo sprendimo dalį, motyvuodama, kad trečiasis asmuo kreipėsi į teismą nesilaikydamas Vyriausybės 2004 m. lapkričio 15 d. nutarimo Nr. 1442 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 31-39 punktuose nustatytos ikiteisminės tvarkos, todėl pirmosios instancijos teismas turėjo atsisakyti priimti trečiojo asmens ieškinį, o jį priėmęs – bylą nutraukti.

10III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai, atsiliepimų į jį esmė

11Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugpjūčio 20 d. nutarties dalį, kuria atmestas ieškinys, ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

  1. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, neteisingai įvertinęs faktines aplinkybes, padarė nepagrįstas išvadas dėl žemės sklypo naudojimo ne pagal paskirtį. Kasatoriaus teigimu, jis negalėjo perleisti nuomos teisę į dalį sklypo be atsakovo aiškiai išreikštos valios, nes atsakovas yra žemės sklypo savininkas. Trečiasis asmuo UAB „Betono mozaika“ niekada negalėjo subnuomoti visos žemės sklypo dalies, nes šioje žemės sklypo dalyje buvo kasatoriui nuosavybės teisėmis priklausantys statiniai ir žemės plotai, būtini statinių eksploatavimui. Taigi UAB „Betono mozaika“, jeigu naudojo žemės sklypo dalį po 2005 m. birželio 17 d., kai kasatorius išsinuomojo žemės sklypą ir už jį visą mokėjo žemės mokestį, tai naudojo jį neteisėtai. Pirmosios instancijos teismas, sprendime nurodęs, kad ieškovo reikalavimas atmestinas, nes ieškovas valdė tik du objektus ir neprašė spręsti nuomos sutarties sudarymo klausimo dėl šių objektų eksploatacijos, nemotyvavo, kodėl ieškovas turėjo iš naujo kreiptis į atsakovą dėl naujos nuomos sutarties sudarymo. Pasirašant statinių pirkimo–pardavimo sutartį, buvo gautas Klaipėdos apskrities viršininko administracijos leidimas perleisti nuomos teisę, atsiradusią iš 1998 m. birželio 30 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties, tokia nuomos teisė ieškovui buvo perleista pagal 2005 m. birželio 17 d. susitarimą prie sutarties, sutartis įregistruota Nekilnojamojo turto registre, todėl, atsakovui sudarant su ieškovu žemės sklypo nuomos sutartį, situacija nepasikeitė, taigi teismai neteisingai konstatavo, jog ieškovas turėjo iš naujo kreiptis į atsakovą su prašymu dėl nuomos sutarties sudarymo dėl minėtų objektų eksploatacijos. Be to, teismų praktikoje nurodyta, kad pagal Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 28.1 punktą išnuomojami žemės sklypai, užstatyti savininkams priklausančiais statiniais ar įrenginiais; negali būti išnuomojami žemės sklypai, kuriuose nutiesti tik inžineriniai tinklai ar pastatyti tik laikini statiniai, arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. kovo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Termesta“ v. Vilniaus apskrities viršininko administracija, UAB „Vilniaus energija“ ir kt.; bylos Nr. 3K-3-120/2007).
  2. Atsakovas, prieš terminą nutraukdamas sutartį ir nutraukimo pagrindu nurodydamas CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, nepagrindė, kad ieškovas žemę naudojo ne pagal sutartį ar joje nustatytą žemės paskirtį. 1998 m. birželio 30 d. nuomos sutarties 5 punkte nustatyta žemės naudojimo paskirtis – vykdyti ūkinę veiklą. Teismai nevertino, kad ieškovas būtent tokią veiklą ir vykdė. Be to, teismo sprendime ir nutartyje yra prieštaraujančių teiginių: pirmosios instancijos teismas sprendime nurodė, kad kasatoriui nuosavybės teise neturint pastatų, kurių eksploatacijai jis 2005 m. birželio 17 d. sutartimi įgijo nuomos teisę į 5,8211 ha žemės plotą, laikytina, jog kasatorius naudojo žemę ne pagal sutartyje nustatytą pagrindinę tikslinę paskirtį; tuo tarpu vėliau teismas sprendime nurodė, kad kasatorius dėl dviejų nuosavybės teise turimų pastatų turėjo iš naujo prašyti atsakovą su juo sudaryti žemės nuomos sutartį. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų padarytos išvados dėl nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą prieštarauja pačios sau ir teismų praktikai. Sutarties nutraukimo pagrindai turi būti nustatomi atsižvelgiant į individualias sutarties ypatybes, šalių elgesį, tarp šalių susiklosčiusią sutarties vykdymo praktiką; teismas, spręsdamas sutarties vienašališko nutraukimo teisėtumą, pirmiausia turėjo nustatyti sutartį pažeidžiančius subnuomininko veiksmus ir juos įvertinti, taip pat nustatyti, ar subnuomininko veiksmai leido subnuomotojui nesitikėti, jog subnuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje J. Z. v. UAB „Baldras” ir kt.; bylos Nr. 3K-P-346/2004, skelbta Teismų praktika 22). Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai taip pat neįvertino aplinkybės, kad atsakovas, nutraukdamas valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį, pažeidė UAB „Betono statiniai“ teisėtus lūkesčius, suvaržė teisę vykdyti veiklą pagal valstybinės žemės ne žemės ūkio veiklai nuomos sutartį. Teismų praktikoje nurodyta, kad reikia vertinti ir laiko tarpą, kurį žemės sklypas yra naudojamas ne pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Ethical Products Distribution“ v. Marijampolės apskrities viršininko administracija; bylos Nr. 3K-3-54/2008). Bylą nagrinėję teismai neatsižvelgė į ieškovo teiginius, kad yra rengiama projektinė naujų statinių statymo dokumentacija; sutarties nutraukimas daro didelę žalą ieškovui, nes stabdo bet kokį projektavimą, nes ieškovas negali gauti net techninių sąlygų.

12Atsiliepimu į kasacinį skundą trečiasis asmuo, pareiškęs savarankiškus reikalavimus, UAB „Betono mozaika“ prašo jo netenkinti. Jis nurodo, kad pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai nepažeidė įrodymų įvertinimo taisyklių, o kasacinio skundo argumentai dėl šio klausimo yra nekonkretūs ir neaiškūs. Kasatoriaus argumentai išnuomoto žemės sklypo naudojimo pagal sutartyje nurodytą tikslinę paskirtį taip pat yra nepagrįsti, nes tiek žemės sklypo subnuomos sutartis, tiek žemės sklypo planas patvirtino aplinkybę, kad nuo 2002 m. gegužės 2 d. UAB „Naigeda“ nenaudojo viso žemės sklypo savo ūkinei veiklai. Be to, kasatorius nenurodė aplinkybių kad atsakovo įsakymas pažeidė įstatymų reikalavimus ir kasatoriaus interesus. Teismai pagrįstai argumentavo, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais (CK 6.551 straipsnio 2 dalis); jei asmuo prarado arba perleido nuosavybės teisę į valstybinėje žemėje esančius ir jam nuosavybės ar nuomos teise priklausiusius pastatus, statinius ar įrenginius ar jų dalį, tai toks asmuo praranda teisę naudotis valstybine žeme nuomos pagrindais ir su tokiu asmeniu yra nutraukiama valstybinės žemės nuomos sutartis, kuri laikytina tiksline, tai yra konkrečių objektų eksploatacijai.

13Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas prašo jo netenkinti ir palikti nepakeistą apeliacinės instancijos teismo nutartį. Jis nurodo, kad bylą nagrinėję teismai teisingai nustatė, kad kasatorius išnuomotame žemės sklype nevykdė žemės nuomos sutartyje nustatytų sąlygų, todėl atsakovas turėjo pagrindą nutraukti sutartį.

14Teisėjų kolegija

konstatuoja:

15IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

16Kasacinis teismas patikrina apskųstus teismų sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu. Nagrinėdamas bylą, kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų nustatytų aplinkybių (CPK 353 straipsnis). Teisėjų kolegija nagrinėjamoje byloje tiria, ar apeliacinės instancijos teismas tinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties nutraukimo tvarką, ar nepažeidė procesinės teisės normų dėl įrodymų vertinimo, ar nenukrypo nuo teismų praktikos (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 punktas).

17Dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatytu pagrindu

18Valstybinės žemės savininkė yra Lietuvos valstybė, valstybine žeme gali būti disponuojama ją perleidžiant nuosavybėn neatlygintinai, parduodant, išnuomojant ar perduodant neatlygintinai naudotis, sudarant sandorius dėl žemės servitutų Civilinio kodekso ir kitų įstatymų nustatyta tvarka. Valstybinės žemės sklypo socialinė paskirtis yra ta, kad žemė būtų naudojama pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį ir teiktų visuomeninę naudą. Žemės santykiai turi būti tvarkomi atsižvelgiant į įstatymuose įtvirtintus žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teisių apsaugos, būtinybės žemę naudoti pagal pagrindinę tikslinę paskirtį ir kitus principus. Teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisė teisės aktuose nustatyta tvarka ją nuomoti ar pirkti yra įstatyminė teisė (Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnis, Civilinio kodekso XXIX skyrius, Lietuvos Respublikos žemės įstatymas (1994 m. balandžio 26 d. įstatymo Nr. I-446 redakcija), kiti specialieji įstatymai).

19CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši įstatymo nuostata detalizuojama Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintose Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse (su vėlesniais pakeitimais), kurių 28.1 punkte įrašyti statiniai ir įrenginiai, kurių naudojimui jų savininkams išnuomojami žemės sklypai, taip pat skiriamaisiais požymiais apibūdinti tie statiniai ir įrenginiai, kurių savininkams žemės sklypai neišnuomojami. Pagal šį punktą išnuomojami žemės sklypai, užstatyti savininkams priklausančiais statiniais ar įrenginiais, ir negali būti išnuomojami žemės sklypai, kuriuose nutiesti tik inžineriniai tinklai ar pastatyti tik laikini statiniai, arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui. Taigi, teisės nuomoti valstybinę žemę įstatyminis pagrindas – teisėtas šioje žemėje esančių statinių valdymas. Šiuo teisiniu reguliavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Taigi, pastatų savininkai (nuomotojai) turi įstatymo garantuotą ir ginamą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti ar pirkti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą valstybinės žemės sklypą. Nuomotino ar perkamo žemės sklypo dydis nustatomas pagal tikslinę paskirtį atitinkantį faktinį jo naudojimą, o sklypo ribos – pagal viešosios teisės (teritorijų planavimo) normas kompetentingų valdžios institucijų aktais patvirtintu sklypo planu. Taigi valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams užtikrinti tinkamą jų statinių eksploataciją.

20Atsižvelgiant į nuomos sutarties specifinį dalyką, žemės nuomos santykiai turi atskirą teisinį reguliavimą (CK šeštosios knygos ketvirtosios dalies XXIX skyrius). CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte, kurio taikymo ir aiškinimo klausimą kelia kasatorius, nustatyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Iš esmės šioje teisės normoje nustatyti du savarankiški žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindai. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad kasatorius neteko nuosavybės teise pastatų, kurių eksploatacijai jis įgijo nuomos teisę į 5,8211 ha ploto žemės sklypą, ir todėl sprendė, jog ginčo žemę naudojo ne pagal tikslinę paskirtį.

21Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis – teritorijos gamtinių ypatumų, tradicinės žmonių veiklos ir socialinės bei ekonominės plėtros poreikio sąlygota pagrindinio žemės naudojimo kryptis, nurodyta teritorijų planavimo dokumente, lemianti šios teritorijos planavimo ir žemės naudojimo sąlygas (Žemės įstatymo 2 straipsnio 1 dalis). Žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, būdas ir pobūdis registruojami Nekilnojamojo turto registre (Žemės įstatymo 24 straipsnio 5 dalis). Taigi žemė turi būti naudojama pagal jos tikslinę paskirtį, kurios nuomos sutarties šalys savo susitarimu negali pakeisti, nes žemės tikslinę paskirtį galima pakeisti Žemės įstatymo 24 straipsnyje nustatyta tvarka. Nuomos sutartyje žemės naudojimas gali būti detalizuojamas tik neišeinant už jos tikslinės žemės naudojimo paskirties ribų. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad ginčo žemės tikslinė naudojimo paskirtis – kita, t. y. pramonės, sandėliavimo ir kitiems ūkio objektams statyti ir eksploatuoti (Žemės įstatymo 29 straipsnio 3 punktas). Teisėjų kolegija, sistemiškai aiškindama Žemės įstatymo nuostatas, reglamentuojančias žemės tikslinę paskirtį, CK 6.551 straipsnio 2 dalį, kurioje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat poįstatyminius aktus, reglamentuojančius valstybinės žemės nuomos ne aukciono tvarka taisykles, konstatuoja, kad pagrindinė valstybinės žemės nuomos sąlyga yra pastatų buvimas žemės sklype, o žemės naudojimas pagal pirmiau nurodytą tikslinę paskirtį siejamas su būtinumu eksploatuoti šiuos statinius. Tai reiškia, kad žemės sklypo nuomininkas išsinuomotame sklype turi plėtoti ūkinę veiklą, kurios plėtra neįmanoma be atitinkamų statinių eksploatavimo. Jeigu asmuo, ne aukciono tvarka išsinuomojęs valstybinės žemės sklypą, netenka nuosavybės teisės į pastatus arba šių pastatų kiekis sumažėja tiek, kad išnuomoto dydžio sklypas tampa nebereikalingas ūkinei veiklai plėtoti, t. y. nebelieka faktinio jo naudojimo su pastatais susijusioms reikmėms, yra pagrindas pripažinti, jog toks asmuo žemės sklypą naudoja ne pagal tikslinę naudojimo paskirtį, ir tai yra savarankiškas pagrindas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

22Kasacinio teismo praktikoje dėl statinių buvimo ir žemės sklypo naudojimo jų eksploatavimui kaip būtinos nuomos sąlygos jau yra pasisakyta, apeliacinės instancijos teismas nuo kasatoriaus nurodomos teismų praktikos nenukrypo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. kovo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Termesta“ v. Vilniaus apskrities viršininko administracija; bylos Nr. 3K-3-120/2007; 2008 m. vasario 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Rudalita“ v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba; bylos Nr. 3K-3-96/2008; 2008 m. kovo 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Spaudos rūmų aukštutinio pastato savininkų bendrija „Spaudos rūmai“ v. Vilniaus miesto savivaldybė; bylos Nr. 3K-3-180/2008).

23Teisėjų kolegija, išsprendusi teisės klausimą dėl žemės nuomos sutarties galiojimo, nepasisako dėl subnuomos sutarties teisėtumo, nes išsprendus klausimą dėl pagrindinės – nuomos – sutarties, subnuomos sutarties galiojimo klausimai nebeturi reikšmės, nes subnuomos sutartis galioja tol, kol galioja nuomos sutartis.

24Kiti kasaciniame skunde keliami klausimai yra fakto klausimai, kurių kasacinis teismas neanalizuoja ir dėl jų nepasisako (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

25Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas teisingai taikė ginčo santykius reglamentuojančias teisės normas ir priėmė procesinį sprendimą, kurio teisėtumas kasacine tvarka išnagrinėjus bylą nenuginčytas. Dėl to apeliacinės instancijos teismo priimta nutartis paliktina nepakeista (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

26Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

Nutarė

27Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugpjūčio 20 d. nutartį palikti nepakeistą.

28Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal... 3. Teisėjų kolegija... 4.
  1. Ginčo esmė
...
5. Byloje kilo ginčas dėl materialinės teisės normų, reglamentuojančių... 6. Trečiasis asmuo, pareiškęs savarankiškus reikalavimus, UAB ,,Betono... 7. II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė... 8. Klaipėdos miesto apylinkės teismas 2008 m. kovo 26 d. sprendimu ieškovo UAB... 9. Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 10. III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai, atsiliepimų į jį esmė... 11. Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo... 12. Atsiliepimu į kasacinį skundą trečiasis asmuo, pareiškęs savarankiškus... 13. Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas prašo jo netenkinti ir palikti... 14. Teisėjų kolegija... 15. IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai... 16. Kasacinis teismas patikrina apskųstus teismų sprendimus ir (ar) nutartis... 17. Dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte... 18. Valstybinės žemės savininkė yra Lietuvos valstybė, valstybine žeme gali... 19. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne... 20. Atsižvelgiant į nuomos sutarties specifinį dalyką, žemės nuomos santykiai... 21. Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis – teritorijos gamtinių... 22. Kasacinio teismo praktikoje dėl statinių buvimo ir žemės sklypo naudojimo... 23. Teisėjų kolegija, išsprendusi teisės klausimą dėl žemės nuomos... 24. Kiti kasaciniame skunde keliami klausimai yra fakto klausimai, kurių kasacinis... 25. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas teisingai... 26. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 27. Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008... 28. Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir...