Byla 2A-209-516/2015
Dėl nuosavybės teisės pripažinimo ir nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš Virginijos Čekanauskaitės, Artūro Driuko ir Rasos Gudžiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovų J. V. ir A. V. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2014 m. liepos 11 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų J. V. ir A. V. ieškinį atsakovams restruktūrizuojamai uždarajai akcinei bendrovei „Vilniaus nekilnojamasis turtas“, uždarajai akcinei bendrovei „Nord Service“, trečiasis asmuo TNS LT, uždaroji akcinė bendrovė, dėl nuosavybės teisės pripažinimo ir nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia.

2Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

Nustatė

3I. Ginčo esmė

4Ieškovai J. V. ir A. V. patikslintu ieškiniu prašė patvirtinti patalpų, esančių pastate ( - ) (toliau ginčo patalpos), su balkonais (terasomis) bei 8 automobilių stovėjimo vietų po pastatu pirkimo - pardavimo sutartį; priimti sprendimą dėl patalpų pirkimo - pardavimo sutarties įregistravimo. Atskiru ieškiniu prašė panaikinti ir pripažinti negaliojančia nuo sudarymo momento atsakovo RUAB „Vilniaus nekilnojamasis turtas“ ir trečiojo asmens UAB „Nord Service“ 2010 m. sausio 4 d. patalpų nuomos sutarties dalį dėl ginčo patalpų su balkonais ir dėl 8 automobilių stovėjimo vietų po pastatu; prašė įpareigoti trečiąjį asmenį sustabdyti minėtose patalpose atliekamus darbus ir iš jų išsikelti.

5Nurodė, kad 2006 m. liepos 5 d. pirkimo-pardavimo sutartimi už 8 000 000 Lt pardavė atsakovui RUAB „Vilniaus nekilnojamasis turtas“ jiems nuosavybės teise priklausantį 0,0471 ha ploto žemės sklypą unikalus Nr. ( - ) (toliau tekste ginčo sklypas). Tą pačią dieną ieškovai su atsakovu sudarė preliminariąją patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, kuria atsakovas nusipirktame ginčo sklype ir 121/646 dalyje žemės sklypo, nuosavybės teise priklausančiame ieškovams, įsipareigojo pastatyti pastatą (daugiabutį 6 aukštų gyvenamąjį namą) ir šio pastato 4 aukšte ginčo patalpas su priklausiniais bei 8 parkavimo vietomis po pastatu parduoti ieškovams ne vėliau kaip iki 2008 m. rugpjūčio 15 d. Patalpų pirkimo – pardavimo kaina – 3 000 000 Lt. Tą pačią dieną, 2006 m. liepos 5 d. šalys sudarė dar vieną susitarimą, pagal kurį įskaitė vienarūšius priešpriešinius reikalavimus, kylančius iš žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutarties ir 2006 m. liepos 5 d. preliminariosios sutarties. Ieškovai mano jog, pasirašius susitarimą dėl įskaitymo, laikoma, kad atsakovas įvykdė prievolę sumokėti 3 000 000 Lt sumą (susitarimo dėl įskaitymo 2.1 punktas) už perkamą sklypą, o ieškovai įvykdė prievolę sumokėti 3 000 000 Lt sumą už perkamas patalpas. 2008 m. spalio 15 d. šalys sudarė susitarimą prie 2006 m. liepos 5 d. sutarties dėl preliminariosios sutarties 2 punkto pakeitimo, kuriuo įsipareigojo ne vėliau kaip per 45 dienas po šio susitarimo sudarymo dienos (ne vėliau kaip iki 2008 m. lapkričio 29 d.) sudaryti patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau sutartis nebuvo sudaryta, nors ginčo pastatas, jau buvo pastatytas ir priimtas eksploatacijai 2008 m. lapkričio 15 d., o atsakovas nuosavybės teises į patalpas Registrų centre užregistravo dar 2008 m. spalio 8–10 d. Anot ieškovų, jie įgijo nuosavybės teisę į ginčo patalpas CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu, nes sumokėjo visą preliminariojoje sutartyje numatytą statybos kainą. Todėl, jų vertinimu, nagrinėjamu atveju turi būti taikomos CK 6.309 straipsnio 3 dalies nuostatos. Tvirtina, kad atsakovo sudarytos su trečiuoju asmeniu patalpų nuomos sutarties dalis, susijusi su jų nupirktomis patalpomis, yra neteisėta ir niekinė nuo sudarymo momento, kadangi buvo sudaryta, nepaisant Vilniaus apygardos teismas 2009 m. kovo 27 d. nutartimi (civilinėje byloje Nr. 2-1061-104/2009) pritaikyto arešto.

6Atsakovas RUAB ,,Vilniaus nekilnojamasis turtas“ pareiškė priešieškinį, kuriuo prašė 2006 m. liepos 5 d. susitarimą pripažinti negaliojančiu, bei pripažinti, kad jo prievolė ieškovams pagal žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį nėra pasibaigusi ir jis privalo jiems sumokti 3 000 000 Lt.

7Vilniaus apygardos teismas 2011 m. rugpjūčio 23 d. sprendimu ieškovų reikalavimus patenkino iš dalies: pripažino jų nuosavybės teises į ginčo patalpas, likusius ieškovų reikalavimus ir atsakovo priešieškinį atmetė.

8Lietuvos apeliacinis teismas 2013 m. balandžio 11 d. nutartimi panaikino minėto sprendimo dalį dėl ieškovų reikalavimų ir perdavė pirmosios instancijos teismui šiuos klausimus nagrinėti iš naujo. Nurodė, kad tenkinti ieškovų ieškinį, remiantis CK 6.309 straipsnio 3 dalimi nėra pagrindo, tačiau teismas netyrė, ar sandoris, kurį šalys laiko preliminariąja sutartimi, atitinka CK 6.401 straipsnyje reglamentuojamos būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutarties požymius, ar ieškovai preliminariąja sutartimi siekė patenkinti ne su verslu ar profesija susijusį savo asmeninį šeimos poreikį į gyvenamąjį būstą (gyvenamąjį butą), neįvertino aplinkybių, susijusių su šalių valia, buvusia sudarant preliminariąją sutartį ir tikslu, kurio ieškovai siekė būsimų patalpų įsigijimu, iš esmės neišnagrinėjo šio reikalavimo tuo pagrindu, koks jis buvo pareikštas. Dėl ieškovų reikalavimo panaikinti patalpų nuomos sutarties dalį, pripažinti ją negaliojančia ir įpareigoti trečiąjį asmenį išsikelti iš patalpų, pažymėjo, kad šie materialiniai teisiniai reikalavimai yra nukreipti prieš atsakovą RUAB „Vilniaus nekilnojamasis turtas“ ir trečiuoju asmeniu byloje dalyvaujantį UAB „Nord Service“, todėl pastarojo dalyvavimas procese trečiojo asmens teisėmis, kurios yra siauresnės nei šalies, neužtikrino šio asmens teisės į tinkamą teismo procesą, pažeidė rungimosi ir dispozityvumo principus.

9Ieškovai patikslinę ieškinį, pareikštą atsakovui RUAB „Vilniaus nekilnotasis turtas“, pakeitė trečiojo asmens UAB „Nord Service“ procesinę padėtį, nurodydami jį atsakovu, prašė pripažinti jų nuosavybės teisę į ginčo patalpas su balkonais (terasomis) ir 8 automobilių stovėjimo vietas po pastatu, remiantis CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostatomis, taip pat pripažinti niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento 2010 m. sausio 4 d. patalpų nuomos sutartį. Patikslintas ieškinys grindžiamas pirmiau minėtais patikslintame ieškinyje nurodytais argumentais.

  1. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

10Vilniaus apygardos teismas 2014 m. liepos 11 d. sprendimu ieškinio netenkino. Teismas pažymėjo, kad ginčo šalių sudaryta preliminarioji sutartis negali būti pripažinta pagrindine, nes ginčo daiktas (patalpos) pirkėjui nebuvo perduotos valdyti, kaip to reikalaujama CK 6.309 straipsnio 1 dalyje, taip pat byloje nenustatyta pagrindų taikyti CK 6. 401 straipsnio nuostatas. Teismas, išanalizavęs visus tris 2006 m. liepos 5 d. ginčo susitarimus, nustatė, kad ieškovai siekė perleisti pradėtą įgyvendinti nekilnojamojo turto vystymo projektą ir ginčo sklypą, priklausiusį ieškovams, su patvirtintu detaliuoju planu, techniniu projektu bei leidimais ginčo sklype statyti šešių aukštų gyvenamąjį daugiabutį namą, t. y. pradėtą įgyvendinti nekilnojamojo turto vystymo (verslo) planą; atsakovas už sutartą 8 000 000 Lt kainą siekė įsigyti ginčo sklypą kartu su detaliuoju planu bei techniniu projektu ir toliau vystyti projektą bei gauti pelną, todėl padarė išvadą, kad abiejų šalių tikslai sudarant ginčo sandorius buvo komerciniai investiciniai. Šią išvadą grindė Vilniaus miesto apylinkės teismo civilinėje byloje Nr. 2767-433/13 pagal ieškovų J. ir A. V. ieškinį atsakovui RUAB „Vilniaus nekilnojamasis turtas“ dėl pažeistų teisių nustatytomis faktinėmis aplinkybės, jog ieškovai pripažino, kad iš pat pradžių planavo senojo (1940 metų statybos) pastato ( - ), kuriame jiems priklausė negyvenamosios patalpos, trys butai ir naujojo 6 aukštų daugiabučio pastato statybą atlikti patys pagal vieną projektą; jų užsakymu ir lėšomis 2006 m. balandžio 21 d. padarytas gyvenamojo namo renovavimo bei naujo daugiabučio gyvenamojo namo statybos žemės sklype, statybos techninis projektas; Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2006 m. gegužės 22 d. išdavė statybos leidimą; po to 2006 m. liepos 5 d. ieškovai sudarė žemės sklypo, kuriame turėjo būti statomas naujas (dabar atsakovui nuosavybės teise įregistruotas) statinys, pirkimo-pardavimo sutartį, dėl ko minėtas statybos leidimas buvo pakoreguotas, papildomai statytoju nurodant ir atsakovą. Nurodė, kad į bylą buvo pateikta 2007 m. vasario 13 d. šalių sudaryta jungtinės veiklos sutartis Nr. 07/07/13, kuria šalys įsipareigojo kooperuodami savo turtą, darbą ir žinias vykdyti bendrą ūkinę – komercinę veiklą parengti projektą abiejų šalių statomo ir rekonstruojamo gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis prijungimui prie elektros tinklų, sutarties dėl elektros tiekimo sudarymo. Pažymėjo, kad ieškovai šioje situacijoje negali būti laikomi vartotojais, nes ieškovai verčiasi nekilnojamojo turto nuoma, sutarties pasirašymo metu turėjo pakankamai gyvenamųjų patalpų šeimos poreikiams tenkinti, dalis turėtų patalpų buvo nuomojama arba naudojama verslo tikslais.

11Teismas netenkino ieškinio reikalavimų dėl 2010 m. sausio 4 d. ginčo patalpų nuomos sutarties pripažinimo niekine ir negaliojančia, nes atsakovai pranešė jog minėta sutartis yra nutraukta 2013 m. rugsėjo 30 d. bei į bylą pateikė šią aplinkybę patvirtinančius įrodymus. Pažymėjo, kad šis reikalavimas yra išvestinis iš pirmojo, o ieškovai ieškinio šioje dalyje neatsisakė.

12II. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų argumentai

13Ieškovai J. V. ir A. V. apeliaciniame skunde prašo pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikinti ir priimti naują – pareikštą ieškinį patenkinti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos pagrindinius argumentus:

141. Nepagrįsta teismo išvada, kad 2006 m. liepos 5 d. sandoriai yra komerciniai investiciniai, o ieškovai yra verslininkai, nes jie nei žeme, nei patalpomis neprekiauja. Verslas negali riboti žmogaus teisių CK 6.401 straipsnyje nustatytomis sąlygomis įsigyti naują, šeimos poreikiams skirtą, gyvenamąjį būstą. Be to, kiekvienas nekilnojamojo turto pirkinys savaime yra investicija.

152. Teismo nurodoma jungtinės veiklos sutartis negali būti įrodymu, patvirtinančiu, kad gyvenamasis namas buvo statomas pagal šalių bendrą ūkinę komercinę veiklą, nes ši sutartis sudaryta dėl atsakovo statomo gyvenamojo namo elektros tinklų prijungimo prie ieškovo renovuojamo namo tinklų ( - ), šis tikslas finansuotas atsakovo piniginėmis lėšomis, be to, ši sutartis galiojo tiktai iki 2007 m. gruodžio 7 d.

163. Teismo sprendimo motyvus dėl bendros ūkinės komercinės veiklos paneigia tai, kad ieškovas išsiuntė Vilniaus miesto savivaldybei 2006 m. liepos 1 d. notaro patvirtintą sutikimą, jog atsakovas tapęs šio ginčo sklypo savininku, gautų savo vardu leidimą statybai ir statytų gyvenamąjį namą; atsakovas gavo statybos leidimą, kuriame jis nurodomas statytoju ir naudotoju; nuosavybės teisė į ginčo butus ir administracines patalpas įregistruota atsakovui su žymą apie preliminarios sutarties sudarymą. Vienas iš butų buvo paverstas administracinėmis patalpomis atsakovo iniciatyva, dėl ko pakito ir preliminarios sutarties susitarimo sąlygos.

174. Teismas nepriklausomai nuo bylos baigties privalėjo 2010 m. sausio 4 d. patalpų nuomos sutartį, sudarytą su atsakovu UAB „Nord Service“ pripažinti niekine ir negaliojančia nuo jo sudarymo momento.

18Ieškovai taip pat pateikė pareiškimą, kuriame tvirtina, kad AB SEB Vilniaus banko 2006 m. liepos 20 d. Kreditavimo sutarties Nr.0340606013674-76 kopijoje yra sąmoningai panaikintas kredito sutarties 4.7 punkto tekstas, kurio originale buvo nurodyta, jog 3 000 000 Lt kredito gavėjas UAB „Vilniaus nekilnojamasis turtas“, pasirašydamas iš jų nupirktos žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, lieka skolingas J. V. ir A. V., o pastačius namą 3 000 000 Lt gauti parduodant jiems 4 aukšto patalpas su lodžija ir automobilių stovėjimo vietas po pastatu, bus įskaičiuoti kaip suma mokėtina už žemės sklypą (tarpusavio užskaitymo būdu). Prašo, kad ši aplinkybė būtų įvertinta bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme metu.

19Atsakovas RUAB „Vilniaus nekilnojamasis turtas“ atsiliepime prašo apeliacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos pagrindinius atsikirtimus:

201. Pirmosios instancijos teismo nustatytos aplinkybės patvirtina, kad ieškovai nebuvo eiliniai vartotojai ar ginčo patalpų pirkėjai, priešingai, tokiu būdų jie vykdė verslą kartu su atsakovu, siekdami parduotame žemės sklype pastatyti pastatą ir jį pardavus gauti pelną. Ši veikla buvo užslėpta ieškovų iniciatyva. Ieškovai yra verslininkai, užsiimantys nekilnojamojo turto nuoma, rekonstrukcija, statyba, jie parengė ginčo pastato techninį projektą ir žemės sklypo detalųjį planą, o tai patvirtina, kad ketino patys statyti pastatą. Be to, ieškovai bylos nagrinėjimo iš esmės metu patvirtino, kad ginčo patalpose norėjo įrengti galeriją ir tam turėjo verslo planą.

212. Preliminarioje sutartyje nebuvo numatyta, kad ieškovai finansuoja statybą, preliminari sutartis neturėjo rangos sutarčiai būdingų bruožų, todėl ieškovai negalėjo nei sumokėti ginčo kainos, nei finansuoti ginčo patalpų statybos. Pagal minėtos sutarties nuostatas, nesant sudarytos pagrindinės sutarties, įskaitymas negali būti laikomas kaip kainos sumokėjimas už ginčo patalpas ar būsimųjų ginčo patalpų finansavimas.

223. Ieškovo ir atsakovo santykiai galėtų būti vertinami kaip turintys preliminarios sutarties ir jungtinės veiklos teisinių santykių bruožų. Preliminarioji sutartis sudaryta ne vartotojų, asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams, ginčo patalpos ieškovams neperduotos valdyti, ginčo patalpų įsigijimas buvo ieškovų verslo dalis, todėl ieškovų teisės negali būti ginamos kitais būdais nei CK 6.165 straipsnyje, t. y. galima reikalauti atlyginti nuostolius, o ne preliminarią sutartį vykdyti natūra.

234. Apeliantas nepagrįstai prašo pripažinti ginčo nuomos sutartį, sudarytą su UAB „Nord Service“ negaliojančia, nes pagal Vilniaus apygardos teismo 2009 m. birželio 3 d. nutartį atsakovas turėjo teisę nuomoti ginčo patalpas ir gauti iš jų pajamas. Ieškovai nenurodė jokių imperatyvių normų, kurioms ginčijamas sandoris prieštarauja.

24Atsakovas UAB „Nord Service“ ir trečiasis asmuo TNS LT, UAB atsiliepime prašo ieškovų J. V. ir A. V. apeliacinį skundą dalyje dėl 2010 m. sausio 4 d. patalpų nuomos sutarties pripažinimo niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento, atmesti kaip nepagrįstą. Nurodo, kad ginčo patalpų nuomos sutartis nutraukta. Be to, Vilniaus apygardos teismo 2009 m. kovo 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 2-1061-104/2009 išaiškintos laikinųjų apsaugos priemonių taikymo ribos bei Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai, įtvirtinantys juridinius faktus dėl apribotos disponavimo teisės, patvirtina, kad nebuvo užrausta nuomoti ginčo nekilnojamąjį turtą.

25IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

26Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnis). Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

27Apeliacijos objektą sudaro Vilniaus apygardos teismo 2014 m. liepos 11 d. sprendimo, kuriuo netenkinti ieškovų reikalavimai pareikšti atsakovui patvirtinti ginčo patalpų pirkimo–pardavimo sutartį bei pripažinti negaliojančia ab initio jo su trečiuoju asmeniu sudarytą nuomos sutarties dalį dėl ginčo patalpų, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

28Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių

29Byloje nustatyta, kad tarp ieškovų su atsakovu 2006 m. liepos 5 d. buvo sudaryti trys sandoriai, t. y. žemės pirkimo–pardavimo sutartis, kuria ieškovai pardavė jiems nuosavybės teise priklausantį ginčo sklypą už 8 000 000 Lt; preliminari ginčo patalpų pirkimo–pardavimo sutartis, kuria šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį iki 2008 m. rugpjūčio 15 d. (kuris 2008 m. spalio 15 d. susitarimu pratęstas iki 2008 m. lapkričio 28 d.); susitarimas dėl įskaitymo priešpriešinių vienarūšių reikalavimų pagal minėtas sutartis, patvirtinant, kad šalys tarpusavyje yra visiškai atsiskaičiusios. Pagrindinė ginčo patalpų pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta.

30Atsakovas 2010 m. sausio 4 d. su trečiuoju asmeniu UAB „Nord Service“ sudarė ginčo patalpų nuomos sutartį, kuri 2013 m. rugsėjo 30 d. šalių sutarimu buvo nutraukta.

31Šioje byloje Lietuvos apeliacinis teismas 2013 m. balandžio 11 d. nutartimi grąžindamas bylą dėl ieškovų pareikštų reikalavimų pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo konstatavo, kad minėta 2006 m. liepos 5 d. preliminari sutartis nėra pirkimo–pardavimo sutartis CK 6.305 straipsnio prasme ir negali būti pripažinta pagrinde pagal CK 6.309 straipsnį, tačiau pažymėjo, jog liko neįvertinta CK 6.401 straipsnyje numatyta specifinė preliminariosios sutarties rūšis, o sprendžiant ginčo nuomos sutarties (ne)galiojimą trečiasis asmuo UAB „Nord Service“ byloje turėjo dalyvauti kaip atsakovas.

32Taigi šiuo atveju ieškovai patikslinę teismui pateiktą ieškinį prašė pripažinti jiems nuosavybės teisę į ginčo patalpas CK 6.401 straipsnio pagrindu, o atsakovu įtraukę UAB „Nord Service“, taip pat prašė pripažinti negaliojančia ginčo patalpų nuomos sutarties dalį. Šie ieškovų reikalavimai skundžiamu sprendimu, kuris yra apeliacijos objektas, netenkinti.

33Dėl CK 6.401 straipsnio nuostatų taikymo šalių sudarytai preliminariai sutarčiai

34CK 6.401 straipsnio, reglamentuojančio būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, 1 dalyje įtvirtinta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Pagal šio straipsnio 5 dalį pirkėjas įgyja visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad nurodytas teisinis reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą, interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą. Tais atvejais, kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar būsto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas).Tik dėl šios priežasties, siekiant ginti tokio pirkėjo interesus, užtikrinant, kad jis patenkintų savo poreikį į gyvenamąjį būstą, CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta speciali pirkėjo nuosavybės įgijimo tvarka, besiskirianti nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012).

35Visais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalis yra pirkėjas (fizinis asmuo), perkantis iš verslininko (fizinio ar juridinio asmens) nekilnojamąjį daiktą savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti ir ši sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, būtina užtikrinti fizinio asmens (vartotojo), kaip silpnesniosios sutarties šalies, interesus. Dėl to šiems teisiniams santykiams taikomos bendrosios pirkimo–pardavimo santykius reglamentuojančios CK normos (CK 6.305–6.349 straipsniai), specialiosios normos, reglamentuojančios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.392–6.401 straipsniai), taip pat vartotojų teisių apsaugą įtvirtinančios teisės normos (CK 1.39 straipsnis, 6.193 straipsnio 4 dalis) bei nesąžiningų sutarčių sąlygų kontrolę reglamentuojančios teisės normos tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyse yra individualiai neaptartų sąlygų (CK 6.188 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014).

36Apeliantai nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad jie ginčo teisiniuose santykiuose neatitinka vartotojų teisinio statuso ir kad jų tikslai sudarant ginčo sandorius buvo komerciniai investiciniai. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad byloje nepakanka duomenų, leidžiančių tai paneigti. Priešingai, iš bylos duomenų matyti, kad ginčo sutarčių pasirašymo metu ieškovai ne tik turėjo gyvenamąjį būstą tenkinti šeimos poreikius, tačiau dar tris butus ir administracinės paskirties patalpas (3 t., b. l. 55–69). Bylos nagrinėjimo iš esmės metu ieškovė J. V. patvirtino, kad nuomoja tris jiems priklausančius nekilnojamojo turto objektus, šiai veiklai 2006 metais turėjo verslo liudijimą, planavo apsigyventi statomo pastato ginčo patalpose, o rekonstruotame bute įrengti galeriją (4 t., b. l. 152-153). Kaip minėta, 2006 m. liepos 5 d. preliminariąja pirkimo–pardavimo sutartimi ieškovai siekė įsigyti pastato 4 aukšto butus, kurių bendras plotas 421,9 kv. m., su balkonais (terasomis), kurių bendras plotas 22 kv. m., bei 8 parkavimo vietas po pastatu. Šio sandorio sudarymo metu ieškovams priklausantis minėtas nekilnojamasis turtas ir su juo vykdoma komercinė veikla, įsigyjamų patalpų plotas ir transporto priemonių stovėjimo vietų skaičius pirmosios instancijos teismui sudarė pakankamai pagrįstą pagrindą tikėtinai išvadai, kad ginčo patalpas buvo planuojama įsigyti ne tik šeimos poreikiams tenkinti, tačiau ir verslo tikslais. Be abejo, neatmetama ieškovų nurodoma galimybė pakeisti gyvenamąją vietą ir apsigyventi viename iš ketintų įsigyti ginčo patalpų butų, tačiau visgi bylos aplinkybių visuma neleidžia vertinti jų kaip vartotojų ginčo teisiniuose santykiuose. Juolab, kad iš bylos duomenų matyti, kad patys ieškovai ginčo sklype pradėjo nekilnojamo turto vystymo projektą, kurio investicinė grąža, pardavus šį ginčo žemės sklypą su visu minėtu investiciniu projektu, pakito. Šias išvadas pagrindžia ne tik nagrinėjamos bylos duomenys, iš kurių matyti, kad ieškovai užsakė ir savo lėšomis parengė jiems priklausančio gyvenamojo namo renovavimo ir naujo daugiabučio pastato techninį projektą, gavo leidimą statybai, 2007 m. vasario 13 d. šalys sudarė jungtinės veiklos sutartį dėl statomo ir rekonstruojamo pastatų prijungimo prie elektros tinklų, tačiau ir įsiteisėjusiame Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013 m. vasario 19 d. sprendime nustatytos faktinės bylos aplinkybės (CPK 182 str. 2 p.), kurios patvirtina šalių (ieškovų ir atsakovo) susitarimą dėl pastato statybos. Pažymėtina ir tai, kad 2006 m. rugpjūčio 9 d. ieškovai su atsakovu pasirašė panaudos sutartį, kuria ieškovai (panaudos davėjai) perdavė atsakovui (panaudos gavėjui) neatlygintinai valdyti ir naudoti dalį jiems priklausančios sklypo, esančio greta jau parduoto atsakovui, kuriame pastarasis įsipareigojo pastatyti 6 aukštų gyvenamąjį pastatą. Nors apeliantai tvirtina, kad 2006 m. liepos 1 d. notaro patvirtintu sutikimu perleido visas statytojo teises atsakovui, o jungtine veiklos sutartimi tik buvo siekiama bendro tikslo, prisijungiant prie elektros tinklų, iš minėto teismo sprendimo turinio matyti, kad ieškovai ir atsakovas pastato statybos laikotarpiu bendradarbiavo, domėjosi statybomis, dalyvavo ir atstovavo atsakovą įvairiose institucijose, o dokumentuose statytojais nurodomi tiek atsakovas, tiek ieškovai. Taigi, vertinant apeliacinio skundo argumentus nagrinėjamų bylos aplinkybių kontekste, atsižvelgiant į tai, kad investicinis nekilnojamojo turto vystymo projektas (6 aukštų daugiabučio gyvenamojo namo statyba) buvo inicijuotas pačių ieškovų, kurie net ir pardavus ginčo žemės sklypą aktyviai dalyvavo jo eigoje, panaudos pagrindais suteikė teises atsakovui į jiems nuosavybės teise priklausančio sklypo dalį, planuojamų įsigyti patalpų plotas, automobilių stovėjimo vietų skaičius ir tuo metu jų vykdoma nekilnojamojo turto nuomos veikla, nepaneigia pirmosios instancijos teismo išvadų, kad ieškovų tikslai, finansuojant statybą, nebuvo skirti išimtinai tik patenkinti poreikį į gyvenamąjį būstą.

37Ieškovai prašė įvertinti tai, kad AB SEB Vilniaus banko 2006 m. liepos 20 d. Kreditavimo sutarties Nr. ( - ) 4.7 punkte, kuris apeliantų teigimu sąmoningai pašalintas ir teismu pateikto dokumento kopijos, nurodyta, jog 3 000 000 Lt kredito gavėjas UAB „Vilniaus nekilnojamasis turtas“, pasirašydamas iš jų nupirktos žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, lieka skolingas J. V. ir A. V., o pastačius namą 3 000 000 Lt gauti parduodant jiems 4 aukšto patalpas su lodžija ir automobilių stovėjimo vietas po pastatu, bus įskaičiuoti kaip suma mokėtina už žemės sklypą (tarpusavio užskaitymo būdu).

38Teisėjų kolegija pažymi, kad ieškovų nurodomoje AB SEB banko 2006 m. liepos 20 d. kreditavimo sutarties 4.7 punkte nurodytos aplinkybės nagrinėjamoje byloje nėra naujos, nes jos yra įtvirtintos 2006 m. liepos 5 d. ieškovų su atsakovu sudarytuose susitarimuose. Lietuvos apeliacinio teismo 2013 m. balandžio 11 d. nutartimi buvo paliktas nepakeistas pirmosios instancijos teismo sprendimas dalyje dėl atsakovo priešieškinio reikalavimų pripažinti 2006 m. liepos 5 d. susitarimą dėl priešpriešinių vienarūšių reikalavimų įskaitymo. Nagrinėjamoje byloje nebuvo ginčo dėl ieškovų ir atsakovo minėtais 2006 m. liepos 5 d. sandoriais įtvirtintų šalių susitarimų dėl atsiskaitymo tvarkos už ginčo žemės sklypą ir preliminaria sutartimi planuojamas įsigyti ginčo patalpas. Iš atsakovo priešieškinio turtinio matyti, kad jis neneigia savo įsipareigojimo ieškovams 3 000 000 Lt dydžio sumai. Taigi, nors minėtas kreditavimo sutarties punktas iš teismui pateikto dokumento kopijos yra pašalintas (tai galėjo būti padaryta dėl įvairių priežasčių (pvz.: konfidencialumo ir / ar kitų), kurios nėra žinomos), jo turinys skundžiamo teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui šiuo atveju neturi teisinės reikšmės. Pažymėtina, kad Lietuvos apeliacinis teismas šioje byloje yra nurodęs, kad jeigu nagrinėjamu atveju būtų sudaryta pagrindinė patalpų pirkimo–pardavimo sutartis, remiantis 2006 m. liepos 5 d. susitarimu dėl įskaitymo, būtų laikoma, kad ieškovai yra atsiskaitę už įsigytas pagal pirkimo–pardavimo sutartį patalpas. Minėtas sandoris nesudarytas, todėl pagal galiojantį teisinį reguliavimą nekilnojamojo turto savininkas negali būti verčiamas sudaryti sandorį, bet privalo atlyginti pirkėjui pagal preliminarią sutartį pastarojo patirtus nuostolius.

39Dėl 2010 m. sausio 4 d. patalpų nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia

40Ieškovai kvestionuodami pirmosios instancijos teismo sprendimą tvirtina, kad nepriklausomai nuo jų pareikštų reikalavimų pripažinti nuosavybės teises į ginčo patalpas nagrinėjimo baigties, teismas privalėjo spręsti dėl ginčo patalpų nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia nuo jos pasirašymo momento CK 1.80 straipsnio pagrindu, nes įstatymas įpareigoja teismą niekinio sandorio faktą konstatuoti ex officio.

41Teisėjų kolegija pažymi, kad CK 1.80 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja. Ieškovai teisingai nurodo, kad pagal CK 1.78 straipsnio 5 dalį niekinio sandorio teisines pasekmes ir niekinio sandorio faktą teismas konstatuoja ex officio (savo iniciatyva), tačiau kasacinis teismas yra konstatavęs, kad teismas tai daro savo iniciatyva, tik tada, kai šis sandoris yra tiesiogiai susijęs su byloje pareikštais reikalavimais, toks konstatavimas yra būtinas, ginant asmens pažeistas teises ir taikant niekinio sandorio padarinius, ir nereikia rinkti papildomų įrodymų, nes tokio sandorio negaliojimo pagrindas yra akivaizdus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. vasario 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. K. v. VšĮ ,,Kauno paslaugų verslo darbuotojų profesinio rengimo centras“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-73/2011; 2012 m. kovo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje G. J. v. D. M., bylos Nr. 3K-3-95/2012; kt.).

42Nagrinėjamu atveju iš ieškovų pateikto patikslinto ieškinio ir apeliacinio skundo turinio matyti, kad niekinio sandorio faktas yra grindžiamas tuo, kad ginčo patalpoms nagrinėjamoje byloje yra taikytos laikinosios apsaugos priemonės, todėl jos negalėjo būti nuomos objektu. Iš Vilniaus apygardos teismo 2009 m. kovo 27 d. nutarties matyti, kad ieškovų reikalavimų užtikrinimui buvo areštuotos ginčo patalpos ir 8 automobilių stovėjimo vietos po pastatu, uždraudžiant juos perleisti, įkeisti kitiems asmenims arba apsunkinti kitomis daiktinėmis teisėmis (1 t., .b. l. 128, 129). Taigi šios laikinosios apsaugos priemonės neapribojo atsakovo teisės areštuotą turtą valdyti bei naudoti, o tuo pačiu ir jį nuomoti. Šios taikytų procesinių priemonių ribos buvo išaiškintos Vilniaus apygardos teismo 2009 m. birželio 3 d. nutartyje, sprendžiant atsakovo prašymą dėl galimų nuostolių, atsiradusių dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo, atlyginimo užtikrinimą (1 t., b. l. 190, 191). Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismas neturėjo pagrindo išvadai, kad ginčo nuomos sutartis buvo sudaryta pažeidžiant teismo nutartimi pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones. Be to, netenkinus ieškovų reikalavimų pripažinti jiems nuosavybės teises į ginčo patalpas bei nustačius, kad ginčo nuomos sutartis šalių sutarimu jau yra nutraukta, šios sutarties pripažinimas niekine ab initio šiuo atveju niekaip neįtakos ieškovų teisių gynybos.

43Apibendrindama pirmiau nurodytas bylos faktines ir teisines aplinkybes, teisėjų kolegija daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismo sprendimas yra teisingas galiojančios teisės, bylos faktų bei jų vertinimo požiūriu, todėl ieškovų apeliacinis skundas atmetamas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas.

44Atsakovui apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos, nes iki bylos išnagrinėjimo iš esmės nepateikti išlaidas bei jų dydį pagrindžiantys dokumentai.

45Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Nutarė

46Vilniaus apygardos teismo 2014 m. liepos 11 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,... 3. I. Ginčo esmė... 4. Ieškovai J. V. ir A. V. patikslintu ieškiniu prašė patvirtinti patalpų,... 5. Nurodė, kad 2006 m. liepos 5 d. pirkimo-pardavimo sutartimi už 8 000 000 Lt... 6. Atsakovas RUAB ,,Vilniaus nekilnojamasis turtas“ pareiškė priešieškinį,... 7. Vilniaus apygardos teismas 2011 m. rugpjūčio 23 d. sprendimu ieškovų... 8. Lietuvos apeliacinis teismas 2013 m. balandžio 11 d. nutartimi panaikino... 9. Ieškovai patikslinę ieškinį, pareikštą atsakovui RUAB „Vilniaus... 10. Vilniaus apygardos teismas 2014 m. liepos 11 d. sprendimu ieškinio netenkino.... 11. Teismas netenkino ieškinio reikalavimų dėl 2010 m. sausio 4 d. ginčo... 12. II. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų argumentai... 13. Ieškovai J. V. ir A. V. apeliaciniame skunde prašo pirmosios instancijos... 14. 1. Nepagrįsta teismo išvada, kad 2006 m. liepos 5 d. sandoriai yra... 15. 2. Teismo nurodoma jungtinės veiklos sutartis negali būti įrodymu,... 16. 3. Teismo sprendimo motyvus dėl bendros ūkinės komercinės veiklos paneigia... 17. 4. Teismas nepriklausomai nuo bylos baigties privalėjo 2010 m. sausio 4 d.... 18. Ieškovai taip pat pateikė pareiškimą, kuriame tvirtina, kad AB SEB Vilniaus... 19. Atsakovas RUAB „Vilniaus nekilnojamasis turtas“ atsiliepime prašo... 20. 1. Pirmosios instancijos teismo nustatytos aplinkybės patvirtina, kad... 21. 2. Preliminarioje sutartyje nebuvo numatyta, kad ieškovai finansuoja statybą,... 22. 3. Ieškovo ir atsakovo santykiai galėtų būti vertinami kaip turintys... 23. 4. Apeliantas nepagrįstai prašo pripažinti ginčo nuomos sutartį, sudarytą... 24. Atsakovas UAB „Nord Service“ ir trečiasis asmuo TNS LT, UAB atsiliepime... 25. IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir... 26. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame... 27. Apeliacijos objektą sudaro Vilniaus apygardos teismo 2014 m. liepos 11 d.... 28. Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių... 29. Byloje nustatyta, kad tarp ieškovų su atsakovu 2006 m. liepos 5 d. buvo... 30. Atsakovas 2010 m. sausio 4 d. su trečiuoju asmeniu UAB „Nord Service“... 31. Šioje byloje Lietuvos apeliacinis teismas 2013 m. balandžio 11 d. nutartimi... 32. Taigi šiuo atveju ieškovai patikslinę teismui pateiktą ieškinį prašė... 33. Dėl CK 6.401 straipsnio nuostatų taikymo šalių sudarytai preliminariai... 34. CK 6.401 straipsnio, reglamentuojančio būsimo gyvenamojo namo ar buto... 35. Visais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalis... 36. Apeliantai nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad jie ginčo... 37. Ieškovai prašė įvertinti tai, kad AB SEB Vilniaus banko 2006 m. liepos 20... 38. Teisėjų kolegija pažymi, kad ieškovų nurodomoje AB SEB banko 2006 m.... 39. Dėl 2010 m. sausio 4 d. patalpų nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia... 40. Ieškovai kvestionuodami pirmosios instancijos teismo sprendimą tvirtina, kad... 41. Teisėjų kolegija pažymi, kad CK 1.80 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog... 42. Nagrinėjamu atveju iš ieškovų pateikto patikslinto ieškinio ir apeliacinio... 43. Apibendrindama pirmiau nurodytas bylos faktines ir teisines aplinkybes,... 44. Atsakovui apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos... 45. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 46. Vilniaus apygardos teismo 2014 m. liepos 11 d. sprendimą palikti nepakeistą....