Byla 3K-3-134/2014

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Sigito Gurevičiaus, Janinos Januškienės ir Gintaro Kryževičiaus (pirmininkas ir pranešėjas),

2rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. S. kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. gegužės 29 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo A. S. ieškinį atsakovams BUAB „Atkirtos būstas“ (bankroto administratorius UAB „Admivita“), Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyriui, dalyvaujant trečiajam asmeniui S. S. , dėl preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine ir įkeitimo sandorio panaikinimo.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I. Ginčo esmė

5Byloje sprendžiami šalių sudarytos sutarties teisinio kvalifikavimo ir vartotojo teisių gynimo klausimai.

6Ieškovas A. S. prašė teismo pripažinti jo ir BUAB „Atkirtos būstas“ 2009 m. vasario 6 d. preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį Nr. ŽAL-3/49-02/09 pagrindine, priteisti ieškovui dviejų kambarių 56,56 kv. m butą ( - ) ir keturių kambarių 112,84 kv. m butą ( - ) panaikinti Nordea Finland Plc Lietuvos skyriaus taikytą įkeitimą butams, taip pat žemės sklypo daliai; nuo reikalavimo panaikinti žemės sklypo įkeitimą bylos nagrinėjimo metu ieškovas atsisakė ir šią bylos dalį prašė nutraukti.

72009 m. vasario 6 d. su UAB „Atkirtos būstas“ ieškovas sudarė preliminariąją sutartį, kuria atsakovas įsipareigojo perduoti nuosavybės teise ieškovui du butus su jų priklausiniais ( - ); įsigyjamo turto kaina – 630 000 Lt. Ieškovas visą sutarties kainą sumokėjo. Šalys susitarė, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis bus pasirašyta per trisdešimt kalendorinių dienų, galutinis terminas – iki 2009 m. kovo 8 d. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 3.4 punktu atsakovas pareiškė, kad parduodamas turtas įkeistas bankui, o 3.5 punktu atsakovas įsipareigojo gauti banko sutikimą parduoti ginčo butus ir atsisakyti hipotekos sąlygų. Ieškovo teigimu, jis gyvena viename iš preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties objektų – dviejų kambarių bute ( - ). Atsakovas iki šiol neįvykdė įsipareigojimo pagal sutartį – neįformino pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties ir neperdavė ieškovui pastatytų butų su priklausiniais nuosavybės teisės. Ieškovas nusipirko butus savo šeimos ir namų ūkio poreikiams tenkinti, todėl jo teisės gintinos kaip vartotojo. Ieškovui visiškai atsiskaičius su atsakovu, nuosavybės teisės į butą suvaržymas hipoteka pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą pripažintinas pasibaigusiu.

8Byloje nustatyta, kad hipotekos lakštu ginčo butai įkeisti Nordea Bank Finland Plc 2006 m. rugpjūčio 29 d. ilgalaikio kredito sutarties Nr. KS 06/08/07 (su pakeitimais ir papildymais) įvykdymui užtikrinti. 2008 m. spalio 7 d. skolos perkėlimo sutartimi skola buvo perkelta naujajam skolininkui UAB „Jovistana“.

9II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė

10Vilniaus apygardos teismas 2012 m. gegužės 28 d. sprendimu tenkino dalį ieškinio –

11pripažino 2009 m. vasario 6 d. ieškovo ir BUAB „Atkirtos būstas“ preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį Nr. ŽAL-3/49-02/09 dėl dviejų kambarių 56,56 kv. m buto, turinčio vieną 7,08 kv. m balkoną ( - ) ir keturių kambarių 112,84 kv. m buto, turinčio vieną 7,08 kv. m balkoną ( - ) pagrindine šių butų su priklausiniais pirkimo–pardavimo sutartimi. Kitą ieškinio dalį teismas atmetė. Teismas priėmė ieškovo atsisakymą reikalavimo panaikinti žemės sklypo dalies hipoteką ir šią bylos dalį nutraukė.

12Teismas nurodė, kad ieškovui sudarant preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį butai nuosavybės teise jau buvo įregistruoti atsakovo UAB „Atkirtos būstas“ vardu, pastatyti ir 2006 m. liepos 19 d. pripažinti tinkamais naudoti. Dėl to ieškovo nurodoma CK 6.401 straipsnio 1 dalis ir kasacinio teismo praktika šiuo klausimu netaikytina. Teismas atmetė ieškovo nurodytą aplinkybę, kad tokia sutartis turi ne tik preliminariosios, bet ir statybos rangos sutarties elementų. Nors ieškovas ir sumokėjo pagal preliminariąją sutartį sutartą sumą – 630 000 Lt, tačiau niekaip negalėjo finansuoti šių butų statybos, todėl teismas nelaikė, kad jis prisidėjo savo lėšomis prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo ar pagaminimo. Atsakovas Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrius nebuvo šio projekto finansuotojas, ginčo butai buvo įkeisti atsakovui užtikrinant UAB „Jovistana“ kredito grąžinimą. Ieškovas pripažino, kad pardavėjo buvo informuotas, jog butai yra įkeisti bankui; pardavėjas įsipareigojo gauti banko sutikimą parduoti ginčo butus ir atsisakyti hipotekos sąlygų (preliminariosios sutarties 3.4, 3.5 punktai). Bankas sutikimo parduoti butus nedavė. UAB „Atkirtos būstas“ buvo butų savininkas, tačiau savanoriškai buvo apribojęs savo disponavimo teisę (CK 6. 321 straipsnio 3 dalis). Pagal hipotekos lakštą įkeičiamo daikto savininkas, norėdamas perleisti butus, turėjo gauti rašytinį kreditoriaus sutikimą, tačiau šiuo atveju svarbu analizuoti sutarties turinį ir tolimesnius šalių veiksmus (CK 6.165 straipsnis).

13Sudarius preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovas sumokėjo sulygtą sumą už abu butus ir jų priklausinius, atsakovas perdavė ieškovui šiuos butus (ieškovas pripažino, kad perdavimo–priėmimo akto jis neturi). Dviejų kambarių butą su priklausiniais ieškovas įrengė savo lėšomis, jame gyvena ir moka komunalinius mokesčius. Taigi atsakovui perdavus sutarties dalyką –butus su priklausiniais, ieškovui – už juos atsiskaičius, šalys atliko veiksmus, būdingus pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti, t. y. ji buvo sudaryta (CK 6.396, 6.397 straipsniai). Ieškovui butai faktiškai buvo perduoti valdyti, todėl, esant įsipareigojimui parduoti daiktą, tai laikytina daikto pirkimu–pardavimu, o ieškovas turi teisę reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 straipsnio 3 dalis). Teismas pažymėjo, kad preliminariajai pirkimo–pardavimo sutarčiai nebūdinga, kad jos objektu būtų daiktas, kaip yra šios bylos atveju. Teismas vadovavosi CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais ir pripažino 2009 m. vasario 6 d. preliminariąją sutartį pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi (CK 6.393 straipsnio 1, 4 dalys).

14Teismas pripažino ieškovą vartotoju, nes duomenų, patvirtinančių, kad jis turėjo ketinimų ir (ar) pirko butus komerciniams sandoriams ateityje sudaryti (ar kitu būdu gauti finansinę naudą) teismui nepateikta (CPK 178 straipsnis). Teismas atsižvelgė į kasacinio teismo išaiškinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. K. v. UAB „Alsva“, bylos Nr. 3K-3-608/2008). Atsakovui teismo 2010 m. sausio 11 d. nutartimi iškelta bankroto byla, tačiau tai negali būti kliūtis tenkinti ieškinį, nes Įmonių bankroto įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 3 punkto norma negali būti aiškinama kaip ribojanti kreditorių ar trečiųjų asmenų teisę susigrąžinti (išsireikalauti) jiems nuosavybės teise priklausantį turtą iš bankrutuojančios įmonės valdymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. kovo 3 d. nutartis, priimta UAB „Daisotra“ bankroto byloje Nr. 3K-3-91/2009).

15Pagal įstatymą hipoteka seka paskui daiktą (CK 4.171 straipsnio 9 dalis). Byloje nėra ginčo, kad ieškovo pagal preliminariąją sutartį sumokėti atsakovui UAB „Atkirtos būstas“ 630 000 Lt nebuvo pervesti hipotekos kreditoriui. Bankas nėra davęs sutikimo, kad butai būtų parduoti ieškovui. Šis, sudarydamas preliminariąją sutartį, žinojo ir prisiėmė riziką, kad bankas gali neduoti tokio sutikimo. Šiuo metu su banku, kurio naudai įkeisti abu butai UAB „Jovistana“ prievolei užtikrinti, nėra atsiskaityta, todėl nėra pagrindo įkeisto turto savininkui ar skolininkui reikalauti, kad hipoteka būtų baigta. Pagal CK 4.171 straipsnio 9 dalį daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn; tokiu atveju hipoteka seka paskui daiktą. Ji gali būti panaikinta tik vieninteliu atveju – atsiskaičius su hipotekos kreditoriumi.

16Aplinkybė, kad ieškovas valdė 20 nematerialiųjų paprastųjų UAB „Atkirtos būstas“ akcijų, kurios sudarė 2 procentus visų akcijų paketo, neturi įtakos nei preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui, nei ieškovo reikalavimui pripažinti šią sutartį pagrindine. Akcininkas turi teisę įsigyti turtą ir iš įmonės, kurios akcininkas jis yra.

17Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2013 m. gegužės 29 d. sprendimu panaikino Vilniaus apygardos teismo 2012 m. gegužės 28 d. sprendimą ir priėmė naują – ieškinį atmetė.

18Apeliacinės instancijos teismas rėmėsi kasacinio teismo išaiškinimais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje V. Š. v. A. N. ir kt., bylos Nr. 3K-P-382/2006). Teismas nurodė, kad 2009 m. vasario 6 d. sutartis pagal savo turinį turi tiek preliminariosios, tiek pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties požymių. Nagrinėjamu atveju pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta iš karto dėl to, kad butai, kuriuos ieškovas norėjo įsigyti, buvo įkeisti bankui, užtikrinant UAB „Jovistana“ prievolių įvykdymą. Ieškovas (pirkėjas), tiek sudarydamas preliminariąją sutartį, tiek viso proceso teisme metu nuosekliai laikėsi pozicijos, kad nesutiko įsigyti hipoteka suvaržyto turto (CK 6.321 straipsnio 2 dalis). Dėl šios priežasties preliminariosios sutarties 3.5 punktu pardavėjas įsipareigojo gauti banko sutikimą parduoti ginčo butus ir atsisakyti hipotekos sąlygų. Byloje nėra ginčo, kad toks sutikimas negautas. Taigi aplinkybė, nulėmusi šalių apsisprendimą iš pradžių sudaryti tik preliminariąją sutartį, neišnyko, todėl nebuvo sudaryta ir pagrindinė sutartis. Nustačius, kad šalys 2009 m. vasario 6 d. susitarimu siekė tik susitarti dėl pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, nes tai neatitiktų šalių valios ir pažeistų sutarties laisvės principą. Kad šalys vėliau atliko veiksmus, būdingus pagrindinei sutarčiai (pardavėjas perdavė pirkėjui turtą, o šis už jį atsiskaitė, jį priėmė ir pradėjo valdyti bei juo naudotis), nepakankama paneigti to, kad 2009 m. vasario 6 d., ieškovui nesutikus įsigyti hipoteka suvaržyto turto, buvo sudaryta būtent preliminarioji sutartis su tikslu vėliau, kai bus išregistruota hipoteka, sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, ir tokia išvada atitinka kasacinio teismo formuojamą praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje J. M. įmonė v. BUAB „Atolas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-521/2012). Tokiu atveju netaikytinos CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.309 straipsnio 1 dalies nuostatos, reglamentuojančios pagrindinės sutarties šalių santykius. Teismas netaikė CK 6.401 straipsnio, nes butų statybos laikotarpis 2003–2006 m. ir 2006 m. butai buvo jau pastatyti (baigtumas 100 procentų), pripažinti tinkamais naudoti, preliminariosios sutarties sudarymo metu įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip UAB „Atkirtos statyba“ nuosavybė. Ieškovas neįrodė, kad finansavo ginčo butų statybą. Dėl to, kad ginčo atveju netaikytas CK 6.401 straipsnis, teismas sprendė, jog nepasisakys dėl ieškovo argumentų, susijusių su vartojimo teisiniais santykiais.

19Kadangi su hipotekos kreditoriumi neatsiskaityta, tai nėra pagrindo reikalauti panaikinti hipoteką CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu.

20III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į kasacinį skundą argumentai

21Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria netenkintas reikalavimas panaikinti hipoteką, ir visą apeliacinės instancijos teismo sprendimą, priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti: pripažinti ieškovo ir UAB „Atkirtos būstas“, atstovaujamos bankroto administratoriaus UAB „Admivita“, 2009 m. vasario 6 d. preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį Nr. ŽAL-3/49-02/09 dėl dviejų kambarių 56,56 kv. m buto, turinčio 7,08 kv. m balkoną ( - ) ir keturių kambarių 112,84 kv. m buto, turinčio 7,08 kv. m balkoną ( - ) pagrindine šių butų su priklausiniais pirkimo–pardavimo sutartimi ir panaikinti šiam turtui taikytą hipoteką; priteisti iš atsakovų visas bylinėjimosi išlaidas. Nurodomi šie argumentai:

221. Dėl CK 6.401 straipsnio taikymo. Įsigyti butai dar nebuvo iki galo pastatyti ir įrengti (namo buvo tik išorinės sienos ir langai be vidinių sienų ir pertvarų), todėl pripažintina, kad ieškovas finansavo didžiąją dalį butų statybos. Ieškovas remiasi kasacinio teismo praktika dėl CK 6.401 straipsnio taikymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje S. A. v. UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006; 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. K. v. UAB „Alsva“, bylos Nr. 3K-3-608/2008; kt.). Asmuo, sumokėjęs atskiro nebaigto statyti buto visą ar didesnę dalį kainos, įgyja tam tikras daiktines teises į jį (mutatis mutandis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. vasario 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Z. G. v. 91-oji gyvenamųjų namų statybos bendrija ir kt., bylos Nr. 3K-3-439/2003). Ieškovas pirko butus tam, kad tenkintų savo šeimos ir namų ūkio poreikius. Tokiu atveju, kai nekilnojamojo daikto pirkėjas–vartotojas už pastatytą būstą yra sumokėjęs visą ar didesnę dalį sutartos pirkimo kainos, o perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka ir tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo–rangovo (verslininko) bankroto, vartotojas gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka, pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą. Nesuteikus vartotojui šios apsaugos, verslininko nemokumo rizika vartotojui būtų perkelta neproporcingai. Vartotojui pripažinus teisę į butus ir nepanaikinus hipotekos būtų pažeisti teisėti vartotojo lūkesčiai.

232. Dėl hipotekos panaikinimo. Ieškovas remiasi kasacinio teismo praktika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. birželio 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. B. v. BUAB ,,Eudanas“, bylos Nr. 3K-3-261/2011) ir nurodo, kad yra visiškai atsiskaitęs su atsakovu, todėl nuosavybės teisės į butą suvaržymas hipoteka pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą pripažintinas pasibaigusiu. Ieškovas šioje byloje pripažintas vartotoju, todėl pagrįstai prašo išlaisvinti įsigytą turtą iš hipotekos, nes jam negali būti trukdoma tapti teisėtu buto savininku vien dėl to, kad atsakovas nėra tinkamai įvykdęs savo įsipareigojimo kitam subjektui (Nordea Bank Finland Plc). UAB „Atkirtos būstas“ įsipareigojo užtikrinti, kad pagrindinės sutarties sudarymo momentu šis įkeitimas bus pasibaigęs (preliminariosios sutarties 3.5 punktas). Ieškovas (pirkėjas) įvykdė visas savo prievoles pardavėjui pagal pirkimo–pardavimo sandorį, bankui nėra skolingas. Ieškovo su banku nesiejo sutartiniai santykiai, todėl jis neturėjo teisės tiek pagal preliminariąją sutartį, tiek pagal hipotekos lakštus kreiptis į banką tam, kad gautų sutikimą perleisti turtą; tokią teisę turėjo turto savininkas UAB „Atkirtos būstas“. Ieškovas tinkamai įvykdė įsipareigojimus – sumokėjo visą turto kainą UAB „Atkirtos būstas“; neturi pareigos mokėti bankui papildomos pinigų sumos ar grąžinti UAB „Jovistana“ skolą. Hipoteka, kuria užtikrintas UAB „Jovistana“ skolinis įsipareigojimas bankui, pažeidžia ieškovo, kaip turto savininko, teises, sąžiningumo ir teisingumo principus. UAB „Atkirtos būstas“ gautų iš ieškovo lėšų bankui neperdavė, taip pažeisdamas su banku sudarytas sutartis, tačiau ieškovas negali būti laikomas atsakingu už atsakovo UAB „Atkirtos būstas“ veiksmus. Turtas išlaisvintinas iš hipotekos, nes patalpų savininkas kreditoriui nebėra skolingas. Ieškovas neturėjo teisinio pagrindo turto kainą sumokėti bankui, nes būtų pažeidęs preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Bankas, nesiimdamas skolininko UAB „Jovistana“ įsipareigojimų vykdymo kontrolės priemonių, elgėsi nerūpestingai ir veikė savo rizika, todėl yra atsakingas už atsiradusius padarinius. Banko reikalavimas, kad ieškovas padengtų dalį UAB „Jovistana“ skolos, ar nukreipimas skolos išieškojimo į ieškovui priklausantį turtą laikytinas piktnaudžiavimu subjektine teise.

24Ieškovo ir atsakovo UAB „Atkirtos būstas“ veiksmai, perduodant ir priimant butus, neduoda pagrindo manyti, kad pirkėjas sutiko įgyti turtą nuosavybėn su daiktinių teisių suvaržymais, tai patvirtina susitarimu nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai notarine tvarka įforminti. Priešingai nustačius, būtų neatsižvelgta į ieškovo ir atsakovo UAB „Atkirtos būstas“ ikisutartines derybas, jų elgesį ir veiksmus, vykdant prievoles dėl pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Pagal CK nuostatas svetimo turto hipoteka paprastai atsiranda tik sutartinių santykių, kuriuose dalyvauja kreditorius, skolininkas ir daiktą įkeičiantis asmuo, pagrindu. Šiuo atveju pripažinus daiktų pirkimo–pardavimo sutartį galiojančia, nėra sutartinės svetimo daikto hipotekos atsiradimo pagrindų. Nors ieškovas ir žinojo, kad statomas gyvenamasis namas ir žemės sklypas, įskaitant tą jų dalį, kurią ieškovas ketino pirkti, yra įkeisti bankui, tačiau pagrįstai tikėjosi, kad, visiškai atsiskaitęs su pardavėju, įgis galimybę įsigyti turtą be suvaržymų. Pagal susitarimą pardavėjas privalėjo imtis veiksmų, kad būtų panaikintas perduodamų daiktų įkeitimas, nes pirkėjas buvo įvykdęs visas savo kaip pirkėjo prievoles pardavėjui, tačiau pardavėjas tos pareigos neįvykdė (CK 6.321 straipsnio 2 dalis). Šiuo atveju sąžiningumo principas yra ypač teisiškai reikšmingas sprendžiant, ar sąžiningas daikto įgijėjas gali būti atsakingas už pirminio turto savininko skolas. Įvykdęs savo įsipareigojimus, ieškovas įgijo teisę turėti daiktus be daiktinių teisių į juos suvaržymo, hipoteka laikytina pasibaigusia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu (CK 1.5 straipsnio 4 dalis). Ieškovo su daiktų pardavėjo kreditoriumi jokie prievoliniai santykiai nesiejo, todėl jų neįvykdymo padarinių ieškovui neturėtų kilti. Šiuo atveju pardavėjo–hipotekos kreditoriaus teisės negali turėti prioriteto prieš sąžiningo pirkėjo teises ir teisėtus interesus. Ieškovas perkamų daiktų perdavimo jam metu nebuvo skolingas turto pardavėjui. Įkeitimo teisė tarnauja pagrindinei prievolei užtikrinti, todėl įkeitimo teisė (hipoteka) ir kitos papildomos (šalutinės) teisės, atsirandančios iš pradinės prievolės, gali pasibaigti, pasibaigus pagrindinei prievolei CK šeštosios knygos IX skyriuje numatytais prievolių pabaigos pagrindais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2002 m. birželio 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje pagal T. Ž. pareiškimą, bylos Nr. 3K-3-865/2002; 2007 m. sausio 27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Balgva“ v. BAB „Metalų komercija“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-3/2007; 2011 m. spalio 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Swedbank“ v. 86-oji gyvenamojo namo statybos bendrija ir kt., bylos Nr. 3K-3-386/2011).

253. Dėl vartotojų teisių apsaugos. Ieškovas remiasi kasacinio teismo išaiškinimais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje S. A. v. UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006; 2008 m. spalio 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. J. IĮ v. UAB Laivyno inžinerijos centras, bylos Nr. 3K-3-455/2008). Pirkėjas (fizinis asmuo), CK 6.401 straipsnio pagrindu sudaręs statomo gyvenamojo namo ar buto įsigijimo sutartį su profesionaliu šio nekilnojamojo turto statytoju (verslininku), laikomas silpnesniąja sandorio šalimi, kurios teisių apsauga yra platesnė nei preliminariosios sutarties, sudarytos remiantis CK 6.165 straipsniu, pažeidimo atveju. Spręsdamas ginčus, susijusius su būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartimi (CK 6.401 straipsnis), bylą nagrinėjantis teismas, kaip ir nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarčių atveju, ex officio patikrina, ar sutartis atitinka vartojimo sutarčių požymius ir, kvalifikavęs sutartį vartojimo sutartimi, jos sąlygoms taiko CK 6.188 straipsnyje įtvirtintus sąžiningumo kriterijus. Būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartyje gali būti numatytas gyvenamojo namo ar buto statybos finansavimas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo (CK 6.401 straipsnio 5 dalis). Apeliacinės instancijos teismas apskritai nevertino ir nepasisakė, kad ieškovas, kaip fizinis asmuo, įsigijo butą savo ir šeimos narių poreikiams tenkinti.

264. Dėl nukrypimo nuo kasacinio teismo praktikos. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. lapkričio 29 d. nutarties, priimtos civilinėje byloje J. M. įmonė v. BUAB „Atolas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-521/2012, išaiškinimais, nes bylų faktinės aplinkybės nesutampa, ir tokia išvada atitinka Konstitucinio Teismo 2007 m. spalio 24 d. nutarimo išaiškinimus, kasacinio teismo praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2007 m. sausio 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. B. v. M. M. , bylos Nr. 3K-3-8/2007; išplėstinės teisėjų kolegijos 2008 m. sausio 21 d. nutartis, priimta civilinėje byloje BAB „Statūna“ v. UAB „Parama“ ir kt., byla Nr. 3K-7-57/2008).

27Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrius prašo kasacinį skundą atmesti ir palikti nepakeistą apeliacinės instancijos teismo sprendimą, priteisti iš ieškovo 6983,01 Lt bylinėjimosi išlaidų. Nurodomi šie argumentai:

281. Dėl šalių valios ir tikslo sudarant sutartį. Preliminariosios sutarties 3.4 punkte nurodyta, kad ginčo butai įkeisti bankui. Ieškovas žinojo apie butų įkeitimą, dėl to nėra ginčo. Preliminariosios sutarties 3.5 punktu UAB „Atkirtos būstas“ įsipareigojo gauti banko sutikimą parduoti ginčo butus ir atsisakyti hipotekos sąlygų. Butų suvaržymai ir banko sutikimo, perleidžiant turtą, reikalavimas buvo akivaizdus ir iš hipotekos sandorių. Įprastoje kredito įstaigų praktikoje tokie sutikimai duodami nurodant esminę sąlygą – kad hipoteka, kaip kredito įstaigos reikalavimų užtikrinimo priemonė, bus panaikinta tik tada, kai kredito įstaigai į sąskaitą bus pervesti už perleidžiamą turtą sumokėti pinigai (ar gautas kitas adekvatus užtikrinimas). Kredito įstaigos naudai suteiktos hipotekos atsisakymas negavus lėšų ar kito adekvataus prievolės įvykdymo užtikrinimo neatitiktų Finansų įstaigų įstatymo 31–32 straipsniuose nustatytos imperatyviosios pareigos imtis visų priemonių suvaldant kredito negrąžinimo riziką; tokia pozicija atitinka kasacinio teismo praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. liepos 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje E. P. ir kt. v. „If P&C Insurance AS“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-405/2013).

29Ieškovas siekia išvengti šios įprastos pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo procedūros, kurios metu ir būtų užtikrinta, kad pagrindinės sutarties sudarymas nepažeistų banko, kaip hipotekos kreditoriaus, interesų. Ieškovas teisminio proceso metu teigė, kad preliminarioji, o ne pagrindinė sutartis buvo sudaryta dėl to, kad butai buvo įkeisti bankui, o ieškovas nenorėjo įgyti teisiškai suvaržyto turto. Tokia ir buvo preliminariosios sutarties 3.5 punkte įtvirtintos nuostatos reikšmė. Šiuo metu ieškovas ignoruoja savo valią ir tikslus, buvusius preliminariosios sutarties sudarymo metu, ir siekia nesąžiningų tikslų bei pasipelnyti banko sąskaita. Kadangi banko sutikimas nebuvo gautas, tai aplinkybė, nulėmusi šalių apsisprendimą iš pradžių sudaryti tik preliminariąją sutartį, neišnyko. Tai, kad šalys vėliau atliko veiksmus, būdingus pagrindinei sutarčiai (UAB „Atkirtos būstas“ perdavė turtą, o ieškovas už jį atsiskaitė, priėmė (į bylą nebuvo pateiktas butų priėmimo–perdavimo aktas) ir pradėjo valdyti bei juo naudotis), nesudaro pagrindo pripažinti, kad buvo sudaryta ne preliminarioji, o pagrindinė sutartis, nes, siekiant kvalifikuoti sutartį pagal šalių valios kriterijų, būtina vertinti jų tikslus ir siekius būtent sutarties sudarymo metu. Ieškovas taip pat privalėjo rūpintis, kad už butus mokami pinigai būtų skirti hipoteka užtikrintai prievolei įvykdyti. Ieškovas grynaisiais pinigais 630 000 Lt sumokėjo UAB „Atkirtos būstas“ taip prisiimdamas riziką, kad pinigai gali ir nebūti skirti pagrindinei prievolei, kurią užtikrino butų hipoteka, įvykdyti. Ieškovas neinformavo banko, kaip hipotekos kreditoriaus, apie tai, kad jis siekia įsigyti įkeistą turtą ir kad hipoteka būtų panaikinta. Tai patvirtina, kad ieškovas nesielgė sąžiningai banko, kaip hipotekos kreditoriaus, atžvilgiu, todėl jo teisės negali būti ginamos.

30Preliminarioji sutartis negali būti pripažinta pagrindine CK 6.401 straipsnio pagrindu. Ieškovas pirko jau pastatytus butus, todėl jis negali būti laikomas finansavusiu statybą. Butų vidaus įrengimas ir apdaila (juolab kad vienas butų net neįrengtas), įskaitant vidinių pertvarų įrengimą, nelaikomas butų statyba. Preliminariojoje sutartyje nė viena iš imperatyviųjų CK 6.401 straipsnio 2 dalies sąlygų nebuvo numatyta. Pagal CK 6.401 straipsnio 4 dalį neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai. Tačiau šie dokumentai ieškovui sudarant preliminariąją sutartį nebuvo pridėti. Be to, CK 6.401 straipsnio 6 dalyje nustatytas leidimas vienai preliminariosios sutarties šaliai įkeisti nepastatytą gyvenamąjį namą ar butą tik tuo atveju, kai kita šalis raštu sutinka. Ieškovui sudarant preliminariąją sutartį, butai jau buvo įkeisti.

31CK 6.401 straipsnis – tai norma, užtikrinanti socialinę funkciją – kad fizinis asmuo galėtų patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą. Sutarties laisvės principo išimtis – kai preliminarioji sutartis gali būti pripažinta pagrindine ne šalių valios jos sudarymo metu pagrindu, o pirkėjui įvykdžius įstatyme nustatytą sąlygą – sumokėjus visą preliminariosios sutarties kainą. Ši norma negali būti aiškinama plečiamai ir taikoma šioje byloje, kai yra nustatyta, kad ieškovas preliminariąją sutartį sudarė jau turėdamas gyvenamąjį būstą. Nagrinėjamu atveju buvo siekiama sudaryti preliminariąją sutartį, ir nėra pagrindo jos pripažinti pagrindine. Tai atitinka kasacinio teismo praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje J. M. įmonė v. BUAB „Atolas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-521/2012).

322. Dėl vartojimo teisinių santykių. Šioje byloje nustatyta, kad preliminariosios sutarties sudarymo metu ieškovas buvo UAB „Atkirtos būstas“ akcininkas (turėjo 125 000 Lt vertės akcijų); butus pirko jau turėdamas keturių kambarių butą Vilniuje, Trimitų g. 6-7; pirko net du butus, vienas jų – 112,84 kv. m. Šios faktinės aplinkybės neleidžia ieškovo preliminariosios sutarties sudarymo kontekste laikyti vartotoju. Banko nuomone, ieškovas butus įsigijo su tikslu vėliau juos parduoti. Tai, kad butus buvo siekiama įsigyti ne šeimos poreikiams tenkinti, rodo ir nenuosekli ieškovo ir jo sutuoktinės pozicija teismo procese. Ieškovo vaikai yra pilnamečiai, todėl, tikėtina, siekiantys gyventi atskirai nuo tėvų. Pirmosios instancijos teismas 2011 m. lapkričio 25 d. posėdžio metu pasiūlė pateikti papildomus įrodymus, patvirtinančius vartojimo poreikius, tačiau tokių įrodymų ieškovas nepateikė (CPK 178 straipsnis).

333. Dėl hipotekos panaikinimo. Nesant pagrindo pripažinti preliminariąją sutartį pagrindine, nėra pagrindo panaikinti ir butų hipotekos. Ieškovas už ginčo butus atsiskaitė tik su UAB „Atkirtos būstas“, tačiau su banku neatsiskaityta. Taigi byloje nebuvo pagrindo reikalauti panaikinti hipoteką CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu, nes skolininkas ar įkeisto daikto savininkas gali reikalauti, kad hipoteka būtų baigta tada, kai įvykdomas ja užtikrintas skolinis įsipareigojimas. Butus UAB „Atkirtos būstas“ įkeitė kaip svetimo daikto hipoteką (CK 4.181 straipsnis) (2008 m. spalio 7 d. sutartimi skola buvo perkelta UAB „Jovistana“). Pagrindine prievole šioje byloje laikytina UAB „Jovistana“ įsipareigojimas bankui, ir ji nebuvo įvykdyta.

34Ieškovas nepagrįstai remiasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. birželio 8 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje R. B. v. BUAB ,,Eudanas“, bylos Nr. 3K-3-261/2011, nes bylų faktinės aplinkybės yra skirtingos, išaiškinimai abejotini. Nors hipoteka yra savarankiška daiktinė teisė, tačiau savo esme ji kartu yra ir viena prievolių užtikrinimo priemonių. Kaip ir bet kurių kitų prievolių užtikrinimo priemonių (išskyrus garantiją), hipotekos teisinis likimas priklauso nuo pagrindinės prievolės teisinio likimo. Dėl to hipoteka gali pasibaigti tik tada, kai pasibaigia ta prievolė, kurios tinkamas įvykdymas buvo užtikrintas hipoteka. Jokių kitų prievolių, kurių vykdymo neužtikrino hipoteka, modifikacija ar pasibaigimas neturi įtakos hipotekos teisei. Atitinkamai, hipotekos kreditoriui negavus patenkinimo savo reikalavimų, kurie ir bankroto procese turėtų būti tenkinami prioritetiškai, nėra pagrindo panaikinti ir hipotekos.

35UAB „Atkirtos būstas“ iš ieškovo gautus grynuosius pinigus sumokėjo UAB „Elrenas“. Taigi bankas atsiskaitymo vykdant hipoteka užtikrintą prievolę negavo. Nagrinėjamos bylos atveju hipotekos panaikinimas butams reikštų hipotekos, kaip savarankiškos daiktinės teisės, paneigimą. Pagal CK 4.171 straipsnio 9 dalį daikto įkeitimas netrukdo perleisti jį kito asmens nuosavybėn, tačiau tokiu atveju hipoteka seka paskui daiktą. Net ir pripažinus preliminariąją sutartį pagrindine, nebūtų teisinio pagrindo panaikinti hipotekos, nes neįvykdyta pagrindinė prievolė.

36Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas BUAB „Atkirtos būstas“ prašo kasacinį skundą atmesti ir palikti apeliacinės instancijos teismo sprendimą nepakeistą. Nurodomi šie argumentai:

371. Dėl CK 6.401 straipsnio taikymo. Ieškovas pirko jau pastatytus butus, todėl negalėjo finansuoti jų statybos ir nėra pagrindo taikyti CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostatų. Šiuo metu įrengtas tik vienas – dviejų kambarių butas ( - ). Nustačius, kad šalys 2009 m. vasario 6 d. susitarimu siekė tik susitarti dėl pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, nes tai neatitiktų šalių valios ir pažeistų sutarties laisvės principą. Ieškovas nurodo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. vasario 10 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Z. G. v. 91-oji gyvenamųjų namų statybos bendrija ir kt., bylos Nr. 3K-3-439/2003, kurios faktinės aplinkybės neatitinka nagrinėjamos bylos faktinių aplinkybių, kas yra būtina taikant precedentus pagal kasacinio teismo praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. balandžio 14 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Kaišiadorių rajono vyriausiasis prokuroras v. AB „VST“, bylos Nr. 3K-3-185/2009; 2012 m. liepos 5 d. nutartis, priimta civilinėje byloje M. J. ir kt. v. A. K. ir kt., bylos Nr. 3K-3-347/2012).

382. Dėl vartotojų teisių apsaugos. Jeigu fizinis asmuo prekes ar paslaugas vartoja verslo ar profesijos tikslais, tokiu atveju jo teisės negali būti ginamos kaip vartotojo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Tele2“ v. IĮ ,,Rogrinta“, bylos Nr. 3K-3-579/2008). Byloje neginčijamas faktas, kad ieškovas buvo UAB „Atkirtos būstas“ akcininkas, į akcijas investavęs 125 000 Lt. Ieškovas siekė įgyti butus ne asmeniniams ar šeimos poreikiams tenkinti, o juos parduoti. Ieškovas į bylą nepateikė įrodymų, patvirtinančių savo kaip fizinio asmens vartojimo poreikį įsigyti butus. Be to, teismo proceso metu buvo nenuosekli ieškovo ir jo sutuoktinės pozicija šiuo klausimu; ieškovui nuosavybės teise priklauso dar ir keturių kambarių butas Vilniuje, Trimitų g. 6-7.

393. Dėl hipotekos panaikinimo. Ieškovas nurodo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. birželio 8 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje R. B. v. BUAB ,,Eudanas“, bylos Nr. 3K-3-261/2011, kurios faktinės aplinkybės skiriasi nuo šios bylos aplinkybių. Be to, hipoteka gali pasibaigti tik tada, kai pasibaigia prievolė, kurios tinkamas įvykdymas buvo užtikrintas hipoteka. Ieškovas pripažįsta, kad buvo informuotas apie įkeitimą. Taigi ieškovas po preliminariosios sutarties sudarymo, būdamas sąžininga ir rūpestinga preliminariosios sutarties šalis, galėjo pasidomėti, ar įkeitimas panaikintas, t. y. ar įvykdyta preliminariosios sutarties sąlyga pagrindinei sutarčiai sudaryti, būtent – ar gautas Nordea Bank Finland Plc sutikimas panaikinti įkeitimą. Ieškovas, sudarydamas preliminariąją sutartį, prisiėmė riziką, kad bankas gali neduoti sutikimo parduoti butus. Ieškovas nesidomėjo, ar BUAB „Atkirtos būstas“ prašė banko sutikimo parduoti butus ir ar toks sutikimas buvo duotas. Toks ieškovo elgesys vertintinas kaip neatitinkantis apdairaus, rūpestingo, atidaus žmogaus standarto (lot. bonus pater familias). Pagal CK 4.171 straipsnio 9 dalį daikto įkeitimas netrukdo perleisti jį kito asmens nuosavybėn, tačiau tokiu atveju hipoteka seka paskui daiktą. Atsižvelgiant į tai, kad nėra įvykdyta pagrindinė prievolė hipotekos kreditoriui, net ir tuo atveju, jei preliminarioji sutartis būtų pripažinta pagrindine sutartimi, nėra teisinio pagrindo panaikinti hipotekos.

40Teisėjų kolegija

konstatuoja:

41Dėl šalių sudarytos sutarties teisinio kvalifikavimo

42Ginčas byloje kilo dėl ieškovo (kasatoriaus) A. S. ir BUAB „Atkirtos būstas“ 2009 m. vasario 6 d. sutarties Nr. ŽAL-3/49-02/09 teisinio kvalifikavimo, t. y. kaip turi būti kvalifikuojami sutarties šalis siejantys teisiniai santykiai: kaip preliminarūs ar pagrindiniai pirkimo–pardavimo teisiniai santykiai.

43Preliminarioji sutartis nuo pagrindinės skiriasi savo turiniu – consensus ad idem (šalių surastas sutarimas, bendra nuomonė). Siekiant šias sutartis atskirti, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia, t. y. aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Nustatant tikrąją tam tikros sutarties šalių valią, taikytinos sutarčių aiškinimo taisyklės, įtvirtintos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2010 m lapkričio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Miaras“ v. A. D. IĮ „Aldaujana“, bylos Nr. 3K-7-409/2010; 2011 m. liepos 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Creditum Vilnius“ v. AB „Utenos melioracija“, bylos Nr. 3K-3-318/2011; 2012 m. gegužės 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Suchodolski firma „Elestra“ v. Vilniaus rajono savivaldybės administracija, bylos Nr. 3K-3-233/2012; kt.). Tikrieji sutarties šalių ketinimai (valia) atskleidžiami įvertinant sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo pobūdį, šalių elgesį po sutarties sudarymo, kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes, laikantis universalaus sąžiningumo principo (CK 6.193 straipsnis). Svarbios yra ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, jos vykdymu, kitokiais šalių veiksmais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. liepos 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Šiaulių miesto savivaldybės administracija v. UAB ,,Artapolas“, bylos Nr. 3K-3-323/2010). Pažymėtina, kad tais atvejais, kai šalių ketinimai nesutampa, tikriesiems jų ketinimams nustatyti svarbi yra sutarties teksto lingvistinė analizė, nes ji gali padėti nustatyti, kurios šalies ketinimai atitinka tikruosius sutarties tikslus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. liepos 27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. A. v. UAB „Vilsima“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-261/2009).

44Lietuvos Aukščiausiasis Teismas formuoja nuoseklią praktiką, kad preliminarioji sutartis – tai organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas– vertybė yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių aspektu. Tai pagrindinis preliminariosios sutarties skiriamasis požymis nuo pagrindinės sutarties. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą. Kiekvienu konkrečiu atveju, sprendžiant šalių ginčą dėl jų sudarytos sutarties kvalifikavimo preliminariąja ar pagrindine sutartimi, ypač svarbu įvertinti sutarties šalių elgesį sąžiningumo aspektu. Sutarties aiškinimo taisyklių, ypač objektyviųjų kriterijų – protingumo ir sąžiningumo – taikymas leidžia išvengti nesąžiningos šalies piktnaudžiavimo, pasinaudojant gana neryškiais preliminariosios ir pagrindinės sutarties skirtumais. Pagrindiniai preliminariosios sutarties bruožai: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma. Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas, 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys). Nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika (žr. pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimą, priimtą civilinėje byloje V. Š. v. A. N. ir kt., bylos Nr. 3K-P-382/2006; teisėjų kolegijos 2012 m. lapkričio 29 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje J. M. įmonė v. bankrutavusi UAB „Atolas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-521/2012; kt.).

45Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas ir atsakovas BUAB „Atkirtos būstas“ 2009 m. vasario 6 d. sudarė preliminariąją sutartį Nr. ŽAL-3/49-02/09, kurios 3.2 punkte susitarė, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis bus pasirašyta per trisdešimt dienų nuo šios sutarties sudarymo ir pasirašymo; 3.4 punkte pardavėjas deklaravo parduodamo turto įkeitimo bankui faktą, o 3.5 punktu įsipareigojo gauti banko sutikimą parduoti ginčo butus ir atsisakyti hipotekos sąlygų. Šios sutarties sąlygos patvirtina, kad ieškovas (pirkėjas), sudarydamas preliminariąją sutartį, laikėsi pozicijos, jog pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta pardavėjui įvykdžius sutarties 3.5 punkte nustatytą prievolę. Tai reiškia, kad preliminariosios sutarties sudarymo metu buvo susitarta dėl CK 6.321 straipsnio 2 dalyje įtvirtinto reikalavimo pardavėjui panaikinti parduodamų daiktų įkeitimą (hipoteką), taip pat kad pirkėjas nesutiko pirkti daiktų, į kuriuos teisės yra suvaržytos tokiu būdu, t. y. ieškovas nesutiko įsigyti hipoteka suvaržyto turto (CK 6.321 straipsnio 2 dalis). Byloje nėra ginčo, kad toks hipotekos kreditoriaus sutikimas nebuvo gautas. Taigi aplinkybė, nulėmusi šalių apsisprendimą iš pradžių sudaryti tik preliminariąją sutartį, neišnyko, todėl nebuvo sudaryta ir pagrindinė sutartis. Nustačius, kad šalys 2009 m. vasario 6 d. susitarimu siekė tik susitarti dėl pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, nes tai, kaip teisingai nurodė apeliacinės instancijos teismas, neatitiktų tikrosios šalių valios. Tai, kad šalys vėliau atliko veiksmus, būdingus pagrindinei sutarčiai (pardavėjas perdavė pirkėjui turtą, o pastarasis jį priėmė, atsiskaitė už jį ir pradėjo valdyti bei juo naudotis), nepakanka paneigti to, kad, 2009 m. vasario 6 d. ieškovui nesutikus įsigyti hipoteka suvaržyto turto, buvo sudaryta būtent preliminarioji sutartis su tikslu vėliau, kai bus išregistruota hipoteka, sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, ir ši išvada atitinka kasacinio teismo formuojamą teismų praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje J. M. įmonė v. BUAB „Atolas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-521/2012). Teisės taikymo aspektu visiškai pagrįsti yra ir apeliacinės instancijos teismo argumentai, kad aptartoje situacijoje netaikytinos CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.309 straipsnio 1 dalies nuostatos, reglamentuojančios pagrindinės (ne preliminariosios) sutarties šalių santykius.

46Dėl vartotojo teisių gynimo ypatumų

47CK 1.39 straipsnio 1 dalyje inter alia įtvirtinta, kad vartojimo sutarties objektas yra prekės ar paslaugos. Remiantis bendrosiomis pirkimo–pardavimo sutarčių nuostatomis (CK 6.305–6.306 straipsniai) prekė yra kiekvienas daiktas (tiek kilnojamasis, tiek nekilnojamasis). Visais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalis yra pirkėjas (fizinis asmuo), perkantis iš verslininko (fizinio ar juridinio asmens) nekilnojamąjį daiktą savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti ir ši sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, būtina užtikrinti fizinio asmens (vartotojo), kaip silpnesniosios sutarties šalies, interesus. Dėl to šiems teisiniams santykiams taikomos bendrosios pirkimo–pardavimo santykius reglamentuojančios CK normos (CK 6.305–6.349 straipsniai), specialiosios normos, reglamentuojančios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.392–6.401 straipsniai), taip pat vartotojų teisių apsaugą įtvirtinančios teisės normos (CK 1.39 straipsnis, 6.193 straipsnio 4 dalis) bei nesąžiningų sutarčių sąlygų kontrolę reglamentuojančios teisės normos tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyse yra individualiai neaptartų sąlygų (CK 6.188 straipsnis). Pirkėjo (vartotojo) prievolė negali atsirasti iš nesąžiningų, iškreiptų, primestų, neaiškių sutarties sąlygų. Dėl to tais atvejais, kai ginčo šalių sudaryta sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, bylą nagrinėjantis teismas sutarties sąlygas ex officio įvertina pagal CK 6.188 straipsnyje įtvirtintus sąžiningumo kriterijus.

48Vartotojo, kaip silpnesniosios sutarties šalies, teisių apsauga užtikrinama ne tik sudarant nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį kaip pagrindinę, bet ir kaip papildomą, organizacinę sutartį, taip pat esant ikisutartiniams teisiniams santykiams (sudarant preliminariąsias sutartis). Vartotojų apsaugos teisės aspektu taikant preliminariosios sutarties institutą reglamentuojančias materialiosios teisės normas atribotinos: preliminarioji sutartis (CK 6.165 straipsnis) ir būsimo (nepastatyto) gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis). Vienas esminių būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties požymių, skiriantis ją nuo kitų preliminariųjų sutarčių, yra būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis: viena šios sutarties šalis–pirkėjas visada yra fizinis asmuo, o kita–pardavėjas – juridinis asmuo ir kartu profesionalus nekilnojamojo turto statytojas (CK 6.401 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei preliminariosios sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis–pardavėjas įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Skirtingai negu CK 6.165 straipsnyje, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties esminės sąlygos išvardytos įstatyme; tai – būsto kaina, statybos terminai, rangovas, architektas ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, žemės sklypo, kuriame statomas namas ar butas, teisinis statusas, pirkėjo teisės į tą žemės sklypą ir kt. (CK 6.401 straipsnio 2 dalis). Neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai (CK 6.401 straipsnio 4 dalis). Šalys preliminariojoje nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartyje turi suderinti CK 6.401 straipsnio 2 dalyje nurodytas esmines sąlygas; taip pirmiausia siekiama apsaugoti šiuose santykiuose silpnesniosios šalies – pirkėjo (fizinio asmens) – interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje S. A. v. UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006). Pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartyje gali būti numatytas gyvenamojo namo ar buto statybos finansavimas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo.

49Nagrinėjamos bylos atveju iš 2007 m. balandžio 5 d. pažymėjimų apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre matyti, kad preliminariosios sutarties sudarymo metu ginčo butai jau buvo pastatyti ir suformuoti kaip nekilnojamojo turto objektai bei įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, todėl būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą reglamentuojančios CK 6.401 straipsnio nuostatos šioje byloje netaikytinos. Tai lemia, kad, vertinant sutartinius santykius vartotojo teisių apsaugos aspektu, šioje byloje taikytinos CK 6.165 straipsnio nuostatos, kuriomis remiantis ieškovui (esant šio straipsnio 4 dalyje nustatytoms sąlygoms) galėtų atsirasti teisė į nuostolių atlyginimą, tačiau ne į preliminariosios sutarties pripažinimą pagrindine (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).

50Minėta, kad tais atvejais, kai ginčo šalių sudaryta sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, bylą nagrinėjantis teismas sutarties sąlygas ex officio įvertina pagal CK 6.188 straipsnyje įtvirtintus sąžiningumo kriterijus. Nesąžiningomis laikomos vartojimo sutarčių sąlygos, kurios šalių nebuvo individualiai aptartos, jeigu jos iš esmės pažeidžia šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą bei vartotojo teises ir interesus. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad byloje nenustatyta teisinių pagrindų ieškovo ir atsakovo BUAB „Atkirtos būstas“ 2009 m. vasario 6 d. preliminariąją sutartį Nr. ŽAL-3/49-02/09 ar atskiras jos sąlygas pripažinti prieštaraujančiomis sąžiningumo imperatyvams.

51Spręsdama klausimą, ar ieškovas atitinka vartotojo teisinį statusą, teisėjų kolegija konstatuoja, kad byloje nesurinkta pakankamai duomenų, leidžiančių tai paneigti. Tai, kad preliminariosios sutarties sudarymo metu ieškovas buvo UAB „Atkirtos būstas“ akcininkas (turi 125 000 Lt vertės akcijų), o butus pirko jau turėdamas keturių kambarių butą Vilniuje, Trimitų g. 6-7; pirko net du butus, vienas jų – 112,84 kv. m, leidžia kilti tik tam tikroms abejonėms, ar jo ketinimai tikrai atitiko byloje deklaruojamus, tačiau, taikant įrodymų vertinimo taisykles (CPK 185 straipsnis), teisėjų kolegija nėra įsitikinusi ieškovo nurodomų aplinkybių neatitiktimi tiesai, todėl pripažįsta, kad ieškovas atitinka CK 1.39 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą vartotojo sąvoką. Tačiau ši išvada nesukelia byloje ieškovo siekiamų teisinių padarinių – įgyti nuosavybės teisę į ginčo butus, nes, minėta, 2009 m. vasario 6 d. ieškovo su atsakovu BUAB „Atkirtos būstas“ buvo sudaryta tik preliminarioji sutartis su tikslu vėliau, kai bus išregistruota hipoteka, sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį (CK 6.165 straipsnis), o pagrindo laikyti šalių sudarytos preliminariosios sutarties sąlygas nesąžiningomis byloje nenustatyta.

52Atsižvelgdama į tai, kas nutartyje išdėstyta, teisėjų kolegija taip pat nurodo, kad, nustačius, jog atsakovas BUAB „Atkirtos būstas“ su hipotekos kreditoriumi neatsiskaitė – negrąžino paskolos ir nekonstatavus ieškovo nuosavybės teisės į ginčo butus, t. y. nepripažinus, kad jo ir BUAB „Atkirtos būstas“ 2009 m. vasario 6 d. preliminarioji sutartis Nr. ŽAL-3/49-02/09 yra pagrindinė butų pirkimo–pardavimo sutartis, darytina išvada, jog byloje nėra pagrindo tenkinti ir ieškovo reikalavimo panaikinti hipoteką pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą.

53Nurodytais argumentais teisėjų kolegija konstatuoja, kad pagrindo pakeisti ar panaikinti apeliacinės instancijos teismo sprendimą nenustatyta (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 3 dalis), ir nepasisako dėl kitų kasacinio skundo argumentų, neturinčių reikšmės bylos galutiniam teisiniam rezultatui.

54Dėl bylinėjimosi išlaidų

55Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės 2014 m. sausio 10 d. pažyma patvirtina, kad kasacinis teismas turėjo 71,16 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu. Šios išlaidos priteistinos iš kasatoriaus (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 96 straipsnis).

56Atsakovas Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrius prašo priteisti iš kasatoriaus 6983,01 Lt išlaidų advokato pagalbai, surašant atsiliepimą į kasacinį skundą, apmokėti. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į bylos sudėtingumo laipsnį, atsiliepimo į kasacinį skundą argumentus, tam tikslui sunaudotas advokato darbo ir laiko sąnaudas, sprendžia priteisti atsakovui iš kasatoriaus 1500 Lt išlaidų advokato pagalbai, surašant atsiliepimą į kasacinį skundą, apmokėti (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 2 dalis, teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio 7, 8.14 punktai).

57Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

Nutarė

58Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. gegužės 29 d. sprendimą palikti nepakeistą.

59Priteisti iš kasatoriaus A. S. (asmens kodas ( - ) atsakovui Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyriui (juridinio asmens kodas 112025592) 1500 (vieną tūkstantį penkis šimtus) Lt išlaidų advokato pagalbai, surašant atsiliepimą į kasacinį skundą, apmokėti.

60Priteisti iš kasatoriaus A. S. (asmens kodas ( - ) 71,16 Lt (septyniasdešimt vieną Lt 16 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų kasaciniame teisme įteikimu, į valstybės biudžetą (išieškotojas – Valstybinė mokesčių inspekcija (juridinio asmens kodas 188659752, įmokos kodas 5660).

61Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal... 3. Teisėjų kolegija... 4. I. Ginčo esmė... 5. Byloje sprendžiami šalių sudarytos sutarties teisinio kvalifikavimo ir... 6. Ieškovas A. S. prašė teismo pripažinti jo ir BUAB „Atkirtos būstas“... 7. 2009 m. vasario 6 d. su UAB „Atkirtos būstas“ ieškovas sudarė... 8. Byloje nustatyta, kad hipotekos lakštu ginčo butai įkeisti Nordea Bank... 9. II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė... 10. Vilniaus apygardos teismas 2012 m. gegužės 28 d. sprendimu tenkino dalį... 11. pripažino 2009 m. vasario 6 d. ieškovo ir BUAB „Atkirtos būstas“... 12. Teismas nurodė, kad ieškovui sudarant preliminariąją pirkimo–pardavimo... 13. Sudarius preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovas sumokėjo... 14. Teismas pripažino ieškovą vartotoju, nes duomenų, patvirtinančių, kad jis... 15. Pagal įstatymą hipoteka seka paskui daiktą (CK 4.171 straipsnio 9 dalis).... 16. Aplinkybė, kad ieškovas valdė 20 nematerialiųjų paprastųjų UAB... 17. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2013... 18. Apeliacinės instancijos teismas rėmėsi kasacinio teismo išaiškinimais... 19. Kadangi su hipotekos kreditoriumi neatsiskaityta, tai nėra pagrindo reikalauti... 20. III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į kasacinį skundą argumentai... 21. Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo... 22. 1. Dėl CK 6.401 straipsnio taikymo. Įsigyti butai dar nebuvo iki galo... 23. 2. Dėl hipotekos panaikinimo. Ieškovas remiasi kasacinio teismo praktika... 24. Ieškovo ir atsakovo UAB „Atkirtos būstas“ veiksmai, perduodant ir... 25. 3. Dėl vartotojų teisių apsaugos. Ieškovas remiasi kasacinio teismo... 26. 4. Dėl nukrypimo nuo kasacinio teismo praktikos. Apeliacinės instancijos... 27. Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas Nordea Bank Finland Plc Lietuvos... 28. 1. Dėl šalių valios ir tikslo sudarant sutartį. Preliminariosios sutarties... 29. Ieškovas siekia išvengti šios įprastos pagrindinės nekilnojamojo turto... 30. Preliminarioji sutartis negali būti pripažinta pagrindine CK 6.401 straipsnio... 31. CK 6.401 straipsnis – tai norma, užtikrinanti socialinę funkciją – kad... 32. 2. Dėl vartojimo teisinių santykių. Šioje byloje nustatyta, kad... 33. 3. Dėl hipotekos panaikinimo. Nesant pagrindo pripažinti preliminariąją... 34. Ieškovas nepagrįstai remiasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų... 35. UAB „Atkirtos būstas“ iš ieškovo gautus grynuosius pinigus sumokėjo UAB... 36. Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas BUAB „Atkirtos būstas“ prašo... 37. 1. Dėl CK 6.401 straipsnio taikymo. Ieškovas pirko jau pastatytus butus,... 38. 2. Dėl vartotojų teisių apsaugos. Jeigu fizinis asmuo prekes ar paslaugas... 39. 3. Dėl hipotekos panaikinimo. Ieškovas nurodo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo... 40. Teisėjų kolegija... 41. Dėl šalių sudarytos sutarties teisinio kvalifikavimo... 42. Ginčas byloje kilo dėl ieškovo (kasatoriaus) A. S. ir BUAB „Atkirtos... 43. Preliminarioji sutartis nuo pagrindinės skiriasi savo turiniu – consensus ad... 44. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas formuoja nuoseklią praktiką, kad... 45. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas ir atsakovas BUAB „Atkirtos... 46. Dėl vartotojo teisių gynimo ypatumų... 47. CK 1.39 straipsnio 1 dalyje inter alia įtvirtinta, kad vartojimo sutarties... 48. Vartotojo, kaip silpnesniosios sutarties šalies, teisių apsauga užtikrinama... 49. Nagrinėjamos bylos atveju iš 2007 m. balandžio 5 d. pažymėjimų apie... 50. Minėta, kad tais atvejais, kai ginčo šalių sudaryta sutartis kvalifikuojama... 51. Spręsdama klausimą, ar ieškovas atitinka vartotojo teisinį statusą,... 52. Atsižvelgdama į tai, kas nutartyje išdėstyta, teisėjų kolegija taip pat... 53. Nurodytais argumentais teisėjų kolegija konstatuoja, kad pagrindo pakeisti ar... 54. Dėl bylinėjimosi išlaidų... 55. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės 2014 m. sausio 10 d.... 56. Atsakovas Nordea Bank Finland Plc Lietuvos skyrius prašo priteisti iš... 57. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 58. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013... 59. Priteisti iš kasatoriaus A. S. (asmens kodas ( - ) atsakovui Nordea Bank... 60. Priteisti iš kasatoriaus A. S. (asmens kodas ( - ) 71,16 Lt (septyniasdešimt... 61. Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir...