Byla e3K-3-226-695/2017
Dėl preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo nutraukta ir skolos priteisimo

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Alės Bukavinienės, Algio Norkūno (pranešėjas) ir Antano Simniškio (kolegijos pirmininkas),

2teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės J. K. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. spalio 19 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės J. K. ieškinį atsakovui A. D. dėl preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo nutraukta ir skolos priteisimo.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I. Ginčo esmė

5

  1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį teisinius padarinius, aiškinimo ir taikymo.
  2. Ieškovė prašė teismo pripažinti, kad jos ir atsakovo 2015 m. gegužės 13 d. sudaryta preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis (toliau – ir Preliminarioji sutartis) nuo 2015 m. gegužės 26 d. yra ieškovės vienašališkai nutraukta, priteisti iš atsakovo 4675 Eur skolą, 102,47 Eur palūkanas ir 5 proc. metines procesines palūkanas.
  3. Ieškovė nurodė, kad atsakovas nei prieš sudarydamas Preliminariąją sutartį, nei vėliau ieškovei neatskleidė parduodamo turto trūkumų. Tai patvirtina atsakovo nesąžiningumą ir laikytina esminiu Preliminariosios sutarties pažeidimu.

6II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

7

  1. Kauno apylinkės teismas 2016 m. balandžio 27 d. sprendimu ieškinį tenkino: pripažino, kad ieškovė vienašališkai nutraukė šalių sudarytą Preliminariąją sutartį, ir priteisė iš atsakovo ieškovei 4675 Eur skolą, 102,47 Eur palūkanų, 5 proc. procesines metines palūkanas.
  2. Teismas nustatė, kad šalys 2015 m. gegužės 13 d. sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovė įsipareigojo nupirkti, o atsakovas – parduoti du butus, kuriuos atsakovas įsipareigojo sujungti į vieną turtinį vienetą. Iki Preliminariosios sutarties pasirašymo ieškovė pirmą kartą apžiūrėjo planuojamus pirkti butus tuo metu, kai buvo griaunamos sienos, antrą kartą – maždaug po mėnesio. Po Preliminariosios sutarties sudarymo ieškovė pasikvietė pažįstamą asmenį buto kokybei įvertinti, šis nurodė, kad perkamas butas galbūt turi trūkumų. Dėl to buvo pakviestas specialistas, jis 2015 m. gegužės 26 d. surašė buto apžiūros aktą ir nurodė buto trūkumus. Ieškovė, gavusi šį aktą, informavo atsakovą, jog nutraukia Preliminariąją sutartį.
  3. Teismo nuomone, nėra pagrindo abejoti 2015 m. gegužės 26 d. surašytame buto apžiūros akte nurodytais buto trūkumais. Teismas sprendė, kad byloje nėra duomenų, jog ieškovė iki Preliminariosios sutarties sudarymo būtų turėjusi patirties sudarant preliminariąsias ir pagrindines nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis, todėl, apžiūrėdama butą, pati jo kokybės įvertinti negalėjo. Atsakovas veikė per nekilnojamojo turto prekybos agentą, t. y. atsakovo vardu veikė verslininkas, turintis specialių tos srities žinių. Teismas padarė išvadą, kad iki sudarant Preliminariąją sutartį ieškovė objektyviai neturėjo galimybės įvertinti buto remonto kokybės ir to, ar patogu naudotis butu dėl tualeto siurblio skleidžiamo triukšmo.
  4. Teismas, pasisakydamas dėl tualeto siurblio skleidžiamo triukšmo kaip buto trūkumo, pažymėjo, kad tualeto siurblio įrengimas daugiabučio namo bute nelaikytinas įprastu dalyku, nes siurblys nebūna įrengtas kiekviename bute. Teismas padarė išvadą, kad ieškovė turėjo būti specialiai supažindinta su šiuo įrenginiu, kad galėtų dėl jo išreikšti savo nuomonę atskirai, t. y. ar ji pirktų butą su tokiu įrenginiu (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.327 straipsnio 1 dalis).
  5. Teismas sprendė, kad ieškovė nutraukė Preliminariąją sutartį ir atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį dėl to, kad parduodamo buto remontas buvo netinkamos kokybės, be to, bute buvo įrengtas neįprastas tualeto įrenginys, kurio naudojimas kėlė nepatogumų gyvenant bute. Teismo vertinimu, nustatyti buto trūkumai trukdytų įprastai naudotis butu ir juos reikėtų šalinti, atliekant papildomus didelės apimties darbus, todėl laikytina, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo pasirašyta, o Preliminarioji sutartis ieškovės vienašališkai nutraukta dėl pardavėjo kaltės. Teismas konstatavo, kad Preliminarioji sutartis nutraukta nuo 2015 m. gegužės 27 d., t. y. nuo pranešimo įteikimo datos, nuo šio momento atsakovui kilo pareiga grąžinti ieškovei avansą.
  6. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovo apeliacinį skundą, 2016 m. spalio 19 d. sprendimu Kauno apylinkės teismo 2016 m. balandžio 27 d. sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą – ieškinį atmesti.
  7. Kolegija konstatavo, kad šalys Preliminariojoje sutartyje detaliai neaptarė specialių buto įrengimo kokybės sąlygų. Atsakovo atstovas, su kuriuo ieškovė apžiūrėjo butą, patvirtino, kad ieškovė matė, kokie bute yra įrenginiai, jai buvo rodoma, kaip jie veikia, ir ieškovė jokių pretenzijų nereiškė. Ieškovė, sudarydama Preliminariąją sutartį, kaip apdairus, rūpestingas, atidus asmuo, apžiūrėjusi planuojamą įsigyti turtą, žinojo, kokios jo kokybinės savybės, kaip jis atrodo, ir perkamo buto kokybė ją tenkino, iki Preliminariosios sutarties nutraukimo atsakovui pretenzijų dėl perkamo buto trūkumų nereiškė. Ieškovė tik po Preliminariosios sutarties pasirašymo vėl nuvyko apžiūrėti buto su pažįstamu asmeniu, šis pastebėjo, kad sienos nelygios, o nuleidus vandenį tualete sklido triukšmas, tada ieškovė nusprendė, kad butas jai netinka.
  8. Kolegijos vertinimu, šalims nesutarus dėl specialių buto įrengimo kokybės sąlygų, pirmiau nurodytos aplinkybės nesudaro pagrindo spręsti, kad atsakovas nuo ieškovės nuslėpė galimus parduodamų butų trūkumus. Atsakovas įvykdė įsipareigojimą per 45 dienas du butus sujungti į vieną turtinį vienetą. Aplinkybė, kad jungiant Preliminariojoje sutartyje nurodytus butus bendras plotas padidėjo iki 56,25 kv. m, negali būti laikoma pagrindu atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, nes šalys buvo susitarusios, kad pirkimo–pardavimo sutarties objektai bus būtent šie butai, kurių plotas po sujungimo galėjo objektyviai pasikeisti. Nurodytos aplinkybės patvirtina, kad atsakovas aiškiai atskleidė parduodamą objektą ir vėliau nebuvo teisinių kliūčių šalims sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, todėl nėra pagrindo spręsti, jog atsakovas ikisutartiniuose santykiuose buvo nesąžiningas. Kadangi ieškovė atsisakė pasirašyti pagrindinę sutartį be teisėto pagrindo, atsakovas turėjo teisę įskaityti ieškovės sumokėtą avansą kaip baudą pagal Preliminariosios sutarties 5.4 punktą.

8III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

9

  1. Kasaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. spalio 19 d. nutartį, palikti galioti Kauno apylinkės teismo 2016 m. balandžio 27 d. sprendimą ir priteisti iš atsakovo bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
    1. Ieškovė pagrįstai tikėjosi, kad bus taikomas įprastas parduodamam butui keliamas kokybės standartas, t. y. po atlikto kapitalinio remonto buto sienos bus lygios (CK 6.327 straipsnio 1 dalis). Kadangi buto sienos yra nelygios, atsakovui neatskleidus buto kokybės trūkumų, buvo padarytas esminis Preliminariosios sutarties pažeidimas, todėl ieškovė pagrįstai ją nutraukė.
    2. Pasirašant Preliminariąją sutartį, bute nebuvo baigtas remontas, buvo atliekami kapitalinio remonto darbai, todėl ieškovė objektyviai neturėjo galimybės įvertinti buto remonto kokybės ir to, ar patogu naudotis butu dėl tualete įrengto siurblio skleidžiamo garso. Apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas, kad ieškovė apie šią ypatybę žinojo iki Preliminariosios sutarties sudarymo, rėmėsi liudytojo paaiškinimu, jog ieškovė su tualete esančiu įrenginiu bei jo veikimo principu buvo supažindinta. Šis liudytojas yra nekilnojamojo turto agentas, veikęs atsakovo vardu ir turėjęs suinteresuotumą parduoti butą, todėl teismas neturėjo remtis jo paaiškinimais. Tualeto siurblio įrengimas daugiabučio namo bute nelaikytinas įprastu dalyku, nes toks įrenginys nebūna įrengtas kiekviename bute.
    3. CK 6.163 straipsnio 4 dalyje nustatyta, jog derėdamosi dėl Preliminariosios sutarties sudarymo, t. y. dalyvaudamos ikisutartiniuose santykiuose, šalys privalo atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti. Atsakovo nesąžiningumą patvirtina šios aplinkybės: atsakovas ieškovei nenurodė buto trūkumų, kuriuos buto apžiūros akte nustatė specialistas; ieškovei, neturinčiai specialių statybos srities žinių, pardavėjas Preliminariojoje sutartyje nurodė perkamų butų plotus, be išlygų, kad jie gali keistis, todėl ieškovė negalėjo tikėtis, jog jungiant butus jų bendras plotas padidės 8 kv. m; atsakovas neatskleidė informacijos, kad buto Nr. 15A kadastrinių matavimų duomenų (atskirai nubraižyto buto plano ir kadastro duomenų formų) nėra Nekilnojamojo turto registre.
    4. Ieškovė, organizavusi perkamo buto išsamią apžiūrą iki pagrindinės sutarties sudarymo, buvo pakankamai apdairi ir rūpestinga, todėl apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai nurodė, kad ieškovė buvo nepakankamai apdairi ir rūpestinga, kiek šiomis sąlygomis buvo būtina. Prieš sudarydama Preliminariąją sutartį, ieškovė butą apžiūrėjo du kartus, tačiau, neturėdama specialių statybos srities žinių, negalėjo įvertinti, kaip butas atrodys po baigto kapitalinio remonto. Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės

      10pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, reikia nustatyti, ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016; kt.). Preliminarioji sutartis nutraukta dėl atsakovo nesąžiningumo, t. y. dėl jo kaltės, todėl apeliacinės instancijos teismas neturėjo teisinio pagrindo ieškovei taikyti sutartinę atsakomybę.

    5. Kadangi Preliminarioji sutartis nutraukta dėl atsakovo nesąžiningų veiksmų, tai apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai nurodė, kad ieškovė pakeitė savo nuomonę dėl buto pirkimo, nes manė, kad jis per brangus. Ieškovė nusprendė pirkti butą, jį apžiūrėjusi remonto metu, todėl teismas nepagrįstai sprendė, kad ji žinojo, kokios yra buto kokybinės savybės, kaip jis atrodo ir perkamo buto kokybė ją tenkino. Teismas, visapusiškai ir objektyviai neišnagrinėjęs byloje esančių įrodymų, pažeidė proceso teisės normas, reglamentuojančias įrodymų vertinimą (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 176, 185 straipsniai).
  2. Atsakovas atsiliepimu į kasacinį skundą prašo skundą atmesti ir priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
    1. Pagal CK 6.327 straipsnio 2 dalį pardavėjas neatsako pagal šio straipsnio 1 dalies reikalavimus už bet kokią daiktų neatitiktį, jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas apie ją žinojo arba negalėjo nežinoti. Apžiūrėdama ketinamą įsigyti turtą ieškovė iki sudarant Preliminariąją sutartį nereiškė jokių pretenzijų. Ieškovė, kaip apdairus ir rūpestingas asmuo, būdama verslininkė, galėjo su specialistu apžiūrėti ketinamą įsigyti daiktą prieš sudarant Preliminariąją sutartį, o ne po jos sudarymo.
    2. Nėra pagrindo pripažinti, kad atsakovas ikisutartiniuose santykiuose buvo nesąžiningas. Ieškovės nurodyti buto defektai neegzistuoja. Jie nustatyti vizualiai, nenaudojant matavimo priemonių. Net jei nedidelių sienos lygumo nuokrypių ir būtų, tai negali būti pagrindas daryti išvadą, jog atsakovas ikisutartiniuose santykiuose buvo nesąžiningas.
    3. Ieškovės elgesys, kai iki Preliminariosios sutarties sudarymo nėra reiškiamos jokios pretenzijos, o gavus pranešimą apie ketinimą sudaryti pagrindinę sutartį neatvykstama pas notarą, laikytinas nesąžiningu, sudarančiu pagrindą ieškovei taikyti sutartinę atsakomybę (CK 6.165 straipsnio 4 dalis, Sutarties 5.4 punktas).
    4. Šalys susitarė pirkti ir parduoti tokios būklės daiktą, koks jis buvo pasirašant Preliminariąją sutartį, o atsakovas, išskyrus Preliminariosios sutarties 4.4 punkte nurodytus įsipareigojimus, neprisiėmė jokių kitų įsipareigojimų. Objekto apžiūros akte nurodyti trūkumai buvo fiksuoti be jokių matavimo priemonių (vizualiai), nėra jokių trūkumus patvirtinančių nuotraukų, vaizdo įrašų. Siurblio triukšmo lygis nebuvo matuotas, o vien subjektyvus ieškovės suvokimas apie įrenginio skleidžiamą triukšmą negalėjo būti pagrindas konstatuoti atsakovo nesąžiningumą bei atsisakyti sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Apeliacinės instancijos teismas vertino įrodymų visumą ir padarė pagrįstas išvadas.

11Teisėjų kolegija

konstatuoja:

12IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

13Dėl kasacijos ribų

  1. CPK 353 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu; kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių. Ši teisės norma aiškiai apibrėžia kasacinio teismo kompetencijos ribas – kasacinis teismas analizuoja tik teisės klausimus.

14Dėl preliminariosios sutarties nutraukimo

  1. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Pagal kasacinio teismo praktiką preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; kt.). Taigi preliminariosios sutarties objektas yra ne turtas, veiksmų rezultatas ar pan., dėl kurių įgijimo susitaria sutarties šalys, bet kitos sutarties sudarymas ateityje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).
  2. Preliminariajai sutarčiai netaikytinos bendrosios sutarčių nutraukimą dėl esminio sutarties pažeidimo reglamentuojančios teisės normos, įtvirtintos CK 6.217 straipsnyje. Ši teisės norma taikytina tais atvejais, kai yra sudaryta pagrindinė sutartis. Kadangi preliminariosios sutarties objektas yra kitos – pagrindinės – sutarties sudarymas, tai preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie preliminariosios sutarties nutraukimą laikytinas atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 23–24 punktus).
  3. Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės netesybų arba nuostolių forma, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).
  4. Taigi, nagrinėjamoje byloje sprendžiant, ar atsakovas turėjo pagrindą negrąžinti ieškovės sumokėto avanso ir įskaityti jį kaip baudą pagal Preliminariąją sutartį, būtina vertinti, ar ieškovė pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovė įrodinėja, kad turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (nutraukti Preliminariąją sutartį), nes butas turėjo trūkumų.

15Dėl parduodamo daikto kokybės

  1. Bendrieji parduodamam daiktui keliami reikalavimai išdėstyti CK 6.327 straipsnio 1 dalyje, kurioje nurodyta, kad pardavėjas privalo perduoti daiktus, atitinkančius sutartyje nustatytus kokybės, kiekio ir kitus kriterijus, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus. Nuostatos dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamų daiktų kokybės detalizuotos CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Jei kokybės reikalavimai neaptarti sutartyje ir jų negalima nustatyti iš kitų su sutarties sudarymu susijusių aplinkybių, daiktų kokybė nustatoma vadovaujantis CK 6.333 straipsnio 4 dalyje nurodytais objektyviaisiais kriterijais – tikslais, kuriems parduodami daiktai turi būti naudojami (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 20 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010; 2011 m. gruodžio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-531/2011).
  2. Pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai normaliomis aplinkybėmis buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti.
  3. Pirkėjas, kuriam parduotas netinkamos kokybės daiktas, turintis neaptartų trūkumų, gali pasinaudoti įstatyme nurodytais pažeistų teisių gynybos būdais. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatyti keli alternatyvūs pirkėjo teisių gynimo būdai (pvz., kad pardavėjas neatlygintai pašalintų daikto trūkumus ar kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina). Pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktą pirkėjas turi teisę atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas ir kai kitų teisės gynimo būdų apginti jo teisėms, įskaitant ir nuostolių atlyginimą, nepakanka. Ar netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis, nustatytina taikant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus vertinamuosius kriterijus (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-133/2010; kt.)
  4. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pardavėjas privalo garantuoti parduodamo daikto kokybę ir sudarydamas preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Įstatymas nedetalizuoja, kokios pasekmės kyla, kai pardavėjas, sudarydamas preliminariąją sutartį, pažeidžia šią pareigą, nenustato alternatyvių pirkėjo teisių gynimo būdų paaiškėjus daikto trūkumams po preliminariosios sutarties sudarymo kaip pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo atveju (pvz., kad pardavėjas neatlygintai pašalintų daikto trūkumus ar kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina). Įstatyme taip pat nedetalizuojama, kas sudaro pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių.
  5. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į tai, sprendžia, kad preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti. Sudarius preliminariąją sutartį ir paaiškėjus paslėptiems trūkumams, kiekvienu atveju vertinama, ar pirkėjas turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, atsižvelgiant į konkrečias bylos aplinkybes.
  6. Nagrinėjamoje byloje ieškovė pateikė 2015 m. gegužės 26 d. buto apžiūros aktą, kuriame įvardyti buto trūkumai. Teisėjų kolegijos vertinimu, šie trūkumai negalėjo būti ieškovei nežinomi iki Preliminariosios sutarties sudarymo (išimtį sudaro tik tualeto siurblys, dėl kurio teisėjų kolegija pasisakys atskirai), jie akivaizdūs ir kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo, t. y. nėra pagrindo konstatuoti, kad egzistavo paslėpti trūkumai. Pagal Preliminariąją sutartį atsakovas įsipareigojo atlikti tik tokius papildomus darbus: atlikti butų sujungimo į vieną turtinį vienetą projektą, jį suderinti bei užregistruoti Registrų centre; sumontuoti dušo zonos stiklo pertvaras. Ieškovė nepateikė įrodymų, kurie paneigtų Preliminariosios sutarties turinį ir patvirtintų, kad buto remontas, išskyrus dušo stiklo pertvarų montavimą, iki Preliminariosios sutarties sudarymo nebuvo pabaigtas. Nė vienas iš apžiūros akte nurodytų trūkumų nesusijęs su dušo zonos stiklo pertvaromis.
  7. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovė neįrodė, jog 2015 m. gegužės 26 d. buto apžiūros akte nurodyti buto trūkumai (kaip minėta, išimtį sudaro tik tualeto siurblys, dėl kurio teisėjų kolegija pasisakys atskirai) buvo paslėpti, todėl jos atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį negalėjo būti grindžiamas nurodytais trūkumais.

16Dėl informavimo apie daiktui neįprastas savybes

  1. Pardavėjui tenka pareiga suteikti pirkėjui informaciją apie tai, kad daiktas turi tam tikrų ypatybių, neįprastų savybių, kurių neturi kiti panašūs daiktai (CK 6.327, 6.333 straipsniai). Jeigu pardavėjas šios pareigos neįvykdė ir tokios daikto savybės paaiškėjo po sutarties sudarymo, tai tokios daikto savybės, kurių neturi kiti panašūs daiktai, gali būti laikomi paslėptais daikto trūkumais, jeigu bus įrodyta, kad šios savybės sukelia nepatogumų naudotis daiktu ar sumažina daikto naudingumą.
  2. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad 2015 m. gegužės 26 d. buto apžiūros akte yra nurodyta, jog tualete yra įrengtas siurblys, kuris skleidžia didelį triukšmą. Byloje įrodyta, kad toks įrenginys yra neįprastas tokio pobūdžio bute. Byloje nėra objektyvių duomenų, ar pardavėjas supažindino ieškovę su šiuo įrenginiu ir jo veikimu iki sudarant Preliminariąją sutartį. Toks įrenginys gali būti laikomas paslėptu daikto trūkumu, jeigu būtų įrodyta, kad jis sukelia nepatogumų naudotis butu, t. y. kad jis yra buto trūkumas.
  3. Triukšmas gali būti objektyviai išmatuojamas. Sprendžiant, ar tualeto patalpoje įrengto siurblio skleidžiamas garsas yra toks, kad galima būtų įvertinti parduodamą butą kaip turintį reikšmingą trūkumą, vertintina įrenginio sukuriamo neigiamo poveikio mastas – jo sukeliamo garso vieta, lygis ir trukmė. Atsižvelgtina į tai, kad bet kokiu atveju naudojantis tualetu tam tikrą laiką skleidžiamas tam tikras triukšmas, jis yra laikinas, skleidžiamas izoliuotoje patalpoje. Nagrinėjamu atveju įrenginio skleidžiamo garso lygis ir trukmė neišmatuoti, nesulyginti su gyvenamosioms patalpoms taikomomis triukšmo normomis ir nėra kitų objektyvių duomenų, leidžiančių spręsti apie įrenginio sukuriamą neigiamą poveikį. 2015 m. gegužės 26 d. buto apžiūros akte nurodytas vertinamojo pobūdžio teiginys, kad „įrenginys skleidžia didelį garsą“, yra nepakankamas įrodymas skleidžiamo triukšmo dideliam lygiui pagrįsti (CPK 185 straipsnis). Taigi, ieškovė nagrinėjamu atveju nepateikė objektyvių duomenų apie siurblio tualeto patalpoje skleidžiamą garsą, kurių pagrindu būtų galima spręsti, ar šis įrenginys kelia nepatogumų naudojantis butu ir laikytinas buto trūkumu.
  4. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia, kad nėra pagrindo konstatuoti, jog pardavėjas pažeidė pareigą garantuoti daikto kokybę, nes ieškovė patikimais įrodymais neįrodė paslėptų daikto trūkumų. Kadangi nagrinėjamoje byloje ieškovė neįrodė, kad butas turi paslėptų trūkumų, tai nėra pagrindo pripažinti, kad ieškovė, remdamasi jais, pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.
  5. Kiti kasacinio skundo argumentai yra faktinio pobūdžio arba neišsamūs, todėl vertintini kaip nesudarantys kasacinio nagrinėjimo dalyko, todėl teisėjų kolegija neturi teisinio pagrindo dėl jų pasisakyti (CPK 346 straipsnis, 347 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 353 straipsnio 1 dalis).
  6. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad nenustatyta CPK 346 straipsnyje nurodytų pagrindų pakeisti ar panaikinti apskųstą apeliacinės instancijos teismo nutartį.

17Dėl bylinėjimosi išlaidų

  1. Kasacinis teismas patyrė 4,79 Eur išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Netenkinus ieškovės kasacinio skundo, šių išlaidų atlyginimas valstybės naudai priteistinas iš ieškovės (CPK 92, 96 straipsniai).
  2. Atsakovas patyrė 1210 Eur išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme apmokėti. Vadovaujantis CPK 98 straipsniu, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.) 7, 8.14 punktais, netenkinus ieškovės kasacinio skundo, iš ieškovės atsakovui priteistinas 1210 Eur šių išlaidų atlyginimas.

18Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

Nutarė

19Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. spalio 19 d. sprendimą palikti nepakeistą.

20Priteisti iš ieškovės J. K. (duomenys neskelbtini) atsakovui A. D. (duomenys neskelbtini) 1210 (vieną tūkstantį du šimtus dešimt) Eur išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme apmokėti atlyginimo.

21Priteisti valstybei iš ieškovės J. K. (duomenys neskelbtini) 4,79 Eur (keturis Eur 79 ct) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu kasaciniame teisme, atlyginimo. Valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

22Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Ryšiai