Byla e2A-1795-638/2019

1Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dianos Labokaitės (kolegijos pirmininkė, pranešėja), Mindaugo Šimonio, Egidijaus Tamašausko,

2rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos apeliacinis skundas dėl Kauno apylinkės teismo 2019 m. liepos 15d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Hereditas“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl valstybinės žemės nuomos sutarties vienašališko nutraukimo pripažinimo neteisėtu, įsakymo panaikinimo, sprendimo reikalauti atlaisvinti žemės sklypą pripažinimo neteisėtu ir atsakovės priešieškinį dėl įpareigojimo atlaisvinti žemės sklypą.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I.

5Ginčo esmė

61.

7Ieškovė UAB „Hereditas“ prašė pripažinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vienašališką 2012 m. gegužės 21 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 8SŽN-105 nutraukimą neteisėtu, panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. gruodžio 5 d. įsakymą Nr. 8VĮ-1402-(14.8.2), kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą 2012 m. gegužės 21 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-105, pripažinti neteisėtu Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo sprendimą reikalauti iš ieškovės atlaisvinti žemės sklypą, unikalus Nr. ( - ), adresu Kaunas, ( - ), įformintą 2016 m. gruodžio 7 d. raštu Nr. 8SD-7207-(14.8.125E), priteisti bylinėjimosi išlaidas.

82.

9Ieškovė nurodė ir paaiškino, kad 2012 m. gegužės 18 d. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos priėmė įsakymą Nr. 8VĮ-(14.8.2.)-394, kuriuo remiantis tarp ieškovės UAB „Hereditas“ ir Lietuvos Respublikos, atstovaujamos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus, buvo sudaryta 2012 m. gegužės 21 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 8SŽN-105. Sutarties pagrindu ieškovei buvo išnuomotas žemės sklypas, kurio plotas 0,0114 ha, unikalus Nr. ( - ), adresas( - ). Sutarties terminas – 50 metų nuo sutarties sudarymo dienos. Žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita; naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos; pobūdis – prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos. Sutartimi ieškovei suteikta teisė žemės sklype statyti naujus ir rekonstruoti esamus statinius ir įrenginius (Sutarties 5.1. p.). Žemės sklypo teritorijoje yra ieškovei nuosavybės teise priklausantis pastatas – tualetas, unikalus Nr. ( - ), naudojimo paskirtis - kita. Šį pastatą ieškovė įsigijo 2007 m. spalio 11 d. pirkimo-pardavimo sutarties Nr. 7756 pagrindu, o pastato nuosavybės teisės įgijimo metu šis statinys jau buvo žemės sklype, dėl kurio nuomos vėliau ir buvo sudaryta sutartis. Taigi, ieškovei įgyjant nuomininko teises į žemės sklypą, šis žemės sklypas jau buvo užstatytas ieškovei nuosavybės teise priklausančiais statiniais (pastatu), o sutartis dėl žemės sklypo nuomos buvo sudaryta tikslingam ir tinkamam šiame žemės sklype esančio ieškovui nuosavybės teise priklausančio pastato eksploatavimui. Ieškovė pažymėjo, jog iš esmės visas žemės sklypas yra užimtas pastato. Žemės sklypo plotas yra 114 kv. m., o pastato užimtas (užstatytas) plotas sudaro 69 kv. m. Be to, visas žemės sklypas yra užimtas tik ieškovei nuosavybės teise priklausančiu nekilnojamuoju turtu (pastatu) – kitiems asmenims priklausančios nuosavybės žemės sklype nėra. Vien dėl ieškovės iniciatyvos bei investuotų piniginių lėšų, žemės sklypas buvo suformuotas detaliojo planavimo pagrindu, o žemės sklypui buvo nustatyti specialieji architektūros reikalavimai, atlikti žemės sklypo inžineriniai-geologiniai tyrinėjimai, parengta topografinė nuotrauka, inicijuotas pastato rekonstravimo projekto rengimas. Ieškovė buvo ir yra aktyvi bei nuosekliai savo resursų pagrindu įgyvendino ir toliau įgyvendina tas teises ir pareigas, kurias įgijo sutarties pagrindu. Siekdama realizuoti savo ketinimus, susijusius su ieškovei nuosavybės teise priklausančio pastato rekonstrukcijos darbų atlikimu, ieškovė pateikė atsakovei 2016 m. liepos 20 d. prašymą dėl sutikimo rekonstruoti pastatą nuo žemės sklypo ribų 1 m atstumu. Atsakovė 2016 m. rugsėjo 14 d. pateikė atsakymą Nr. 8SD-5650-(14.8.7.) „Dėl informacijos suteikimo“, kuriuo atsisakė tenkinti ieškovės prašymą iš esmės remiantis tuo pagrindu, kad žemės sklypas, atsakovės teigimu, nėra naudojamas, žemės sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių ir eksploatuojamų statinių ar jų priklausinių. Šiuo atsakymu ieškovė taip pat buvo informuota apie tai, kad sutartis dėl žemės sklypo nuomos bus nutraukta vienašališkai, suėjus 2 mėnesiams nuo šio rašto gavimo datos. Atsakovė 2016 m. gruodžio 5 d. priėmė įsakymą Nr. 8VĮ-1402-(14.8.2.) „Dėl 2012 m. gegužės 21 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 2SŽN-105 nutraukimo“, kuriuo buvo galutinai iš atsakovės pusės nuspręsta vienašališkai nutraukti sutartį prieš terminą. Ieškovė tinkamai vykdo sutartį, t. y. valdo ir naudoja žemės sklypą pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir sutarties sąlygas, taip pat tinkamai ir laiku moka žemės sklypo nuomos mokestį. Tuo tarpu atsakovė, nepagrįstai ir neteisėtai siekdama nutraukti sutartį, ketina sutrukdyti ieškovei įgyvendinti sutarties pagrindu įgytas teises. Atsakovė neturėjo nei teisinio, nei faktinio pagrindo nutraukti sutartį, t. y. nebuvo CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalies taikymo sąlygų. Ieškovės vertinimu, atsakovės nurodomas pažeidimas bet kokiu atveju neatitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų ir negalėjo suteikti pagrindo atsakovei vienašališkai nutraukti sutartį. Valstybinės žemės nuomos teisiniai santykiai ir nuosavybės teisiniai santykiai yra atskiri (savarankiški) teisiniai santykiai ir net tai, jog nuomos teisiniai santykiai nutrūksta, nereiškia, jog tai yra pagrindas nuosavybės teisės santykių pabaigai. Ieškovė pastatą įgijo teisėtų ir neginčijamų sandorių pagrindu, todėl nėra jokio nei faktinio, nei teisinio pagrindo eliminuoti ieškovės turimą pastato nuosavybę, reikalaujant žemės sklypo atlaisvinimo nuo pastato.

103.

11Atsakovė atsiliepimu prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Atsakovė pateikė priešieškinį, kuriuo prašė: 1) nutraukti 2012 m. gegužės 21 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-105 bei panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo 2012 m. gegužės 18 d. įsakymą Nr. 8V-(14.8.2.)-394 „Dėl kitos paskirties žemės sklypo ( - )nuomos (Kauno m.)“, 2) įpareigoti ieškovę per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti 0,0114 ha žemės sklypą, esantį( - ), pašalinant pastatą-tualetą bei išregistruoti jį iš Nekilnojamojo turto registro, bei išregistruoti jį iš Nekilnojamojo turto registro, 3) tuo atveju, jei ieškovas per teismo nustatytą terminą neatlaisvins 0,0114 ha žemės sklypo, esančio( - ), leisti Nacionalinei žemės tarnybai pašalinti pastatą-tualetą, pateikti prašymą VĮ Registrų centro Kauno filialui dėl pastato-tualeto, daiktinių teisių ir juridinių faktų susijusių su statiniais, išregistravimo iš Nekilnojamojo turto registro, visas išlaidas išieškant iš ieškovės, priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas.

124.

13Atsakovė 2018 m. birželio 4 d. pareiškimu atsisakė pirmojo ir trečiojo priešieškinio reikalavimo.

145.

15Atsakovė nurodė ir paaiškino, kad Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyrius 2016 m. rugsėjo 14 d. atliko valstybinio žemės sklypo, esančio( - ), naudojimo patikrinimą vietoje. Patikrinimo metu nustatyta, kad valstybinis žemės sklype( - ), įregistruotas nefunkcionuojantis pastatas-tualetas sunykęs, sugriuvęs, apleistas, nenaudojamas ir neeksploatuojamas pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą jų paskirtį. Pastato liekanos užverstos šiukšlėmis, teritorija aplink pastatą nėra naudojama, auga daugiamečiai medžiai, žolės, netvarkoma. Ieškovė ilgą laiką, t. y. 5 metus neeksploatavo žemės sklype esančio pastato-tualeto, paliko jį nykti. Nesant funkcionuojančio statinio valstybinės žemės sklype, ieškovė prarado teisę pirkti arba nuomoti sklypą ne aukciono tvarka. Ieškovė, pasirinkusi tokį savo veiksmų modelį, pakankamai ilgą laiką nevykdė veiklos žemės sklype dėl savo kaltės, todėl prarado teisę į žemės sklypą, esantį( - ). Iš pateiktų rašytinių įrodymų matyti, kad ieškovė ateityje realiai neketina naudoti pastato-tualeto pagal paskirtį, kadangi jis sunykęs, apgriuvęs, apleistas, nenaudojimas ir neeksploatuojamas pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą jo paskirtį. Žemės sklypo nuoma buvo skirta pastatui-tualetui eksploatuoti, tačiau pastatas-tualetas nenaudojamas, žemės sklypas nėra naudojamas, netvarkomas. Ieškovė padarė esminį valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimą, o atsakovė turi pakankamą pagrindą žemės sklypo nuomos sutartį nutraukti.

166.

17Ieškovė atsiliepimu prašė priešieškinį atmesti kaip nepagrįstą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė ir paaiškino, kad atsakovės teiginiai apie pastato būklę patikrinimo metu neatitinka tikrovės. Tikrinant pastato būklę, atsakovė visiškai neįsigilino į ieškovei nuosavybės teise priklausančio pastato patalpų išsidėstymą erdvėje (žemės sklype) ir nevertino aplinkybės, kad ieškovei nuosavybės teise pastatą sudaro patalpos, esančios rūsyje. Visas ieškovei nuosavybės teise priklausantis pastatas yra požeminėje žemės sklypo dalyje. Tuo tarpu atsakovės 2016 m. rugsėjo 14 d. patikrinimo akte pateikiami duomenys pagrindžia, kad, vertinant pastato būklę, pastato požeminėje dalyje esančios patalpos net nebuvo apžiūrėtos. Patikrinimo akto prieduose-fotonuotraukose užfiksuota, kad patikrinimo metu buvo vertinamas tik pastato antžeminėje dalyje esantis pastato stogas, išėjimai iš pastato ir ventiliacinės angos, kurios patikrinimo akte klaidingai interpretuojamos kaip pastato liekanos. Žemės sklype esantis pastatas atitinka savarankiškai funkcionuojančio statinio požymius, todėl remiantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalimi, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.2. p., 28 p., šio pastato eksploatacijai žemės sklypas privalo būti išnuomotas ieškovei be aukciono. Nuomos sutartis negali būti nutraukiama CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu, nes šiuo atveju nėra jokio pagrindo konstatuoti, kad ieškovė kokiais nors savo veiksmais (ar neveikimu) padarė esminį nuomos sutarties pažeidimą.

18II.

19Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

207.

21Kauno apylinkės teismas 2019 m. liepos 15 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, priešieškinį iš dalies atmetė, dalį bylos nutraukė. Teismas pripažino Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus 2016 m. gruodžio 5 d. vienašališką 2012 m. gegužės 21 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 8SŽN-105 nutraukimą neteisėtu. Teismas panaikino Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. gruodžio 5 d. įsakymą Nr. 8VĮ-1402-(14.8.2), kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą 2012 m. gegužės 21 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-105. Teismas nutraukė bylos dalį dėl atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos priešieškinio reikalavimo nutraukti 2012 m. gegužės 21 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-105 bei panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo 2012 m. gegužės 18 d. įsakymą Nr. 8V-(14.8.2.)-394 „Dėl kitos paskirties žemės sklypo ( - )nuomos (Kauno m.)“ ir reikalavimo leisti Nacionalinei žemės tarnybai pašalinti pastatą-tualetą, pateikti prašymą VĮ Registrų centro Kauno filialui dėl pastato-tualeto daiktinių teisių ir juridinių faktų susijusių su statiniais, išregistravimo iš Nekilnojamojo turto registro tuo atveju, jei ieškovas per teismo nustatytą terminą neatlaisvins 0,0114 ha žemės sklypo, esančio( - ). Teismas nutraukė bylos dalį dėl ieškovės reikalavimo pripažinti neteisėtu Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus 2016 m. gruodžio 9 d. raštą „Dėl informacijos pateikimo“. Teismas likusią priešieškinio dalį atmetė. Teismas priteisė iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, ieškovei UAB „Hereditas“ 4906,17 Eur bylinėjimosi išlaidas.

228.

23Teismas nurodė, kad atsakovė pretenzijas dėl netinkamai eksploatuojamo žemės sklypo ieškovei pareiškė tik po to, kai pati ieškovė praėjus ketveriems metams po nuomos sutarties sudarymo kreipėsi į atsakovę dėl sutikimo rekonstruoti pastatą-tualetą. Šiuo atveju sprendžiant dėl sklypo naudojimo tinkamumo, vertintinos Nuomos sutarties nuostatos dėl naujų statinių statybų. Teismas pažymėjo, jog Nuomos sutarties 4 punkte nurodyta, kad žemės sklypo pagrindinė tikslinė paskirtis – kita, naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos, pobūdis – prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos; 5.1 punkte – išnuomotame žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai vykdyti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Teismas nustatė, kad nei Įsakyme dėl Nuomos sutarties sudarymo, nei Nuomos sutartyje nėra nustatyta sąlyga, kad ginčo žemės sklypas nuomojamas būtent ginčo pastatui eksploatuoti. Taip pat šalys Nuomos sutartyje neapibrėžė, kokiai veiklai vykdyti suteikiama statybos teisė. Atsižvelgiant į Nuomos sutarties 4 punkte nustatytą žemės sklypo pobūdį, teismas padarė išvadą, kad buvo suteikta teisė vykdyti prekybos, paslaugų ir pramogų veiklą. Teismas nurodė, kad atsakovė neginčijo šių Nuomos sutarties sąlygų, todėl nėra pagrindo spręsti, kad ji laiko jas neteisėtomis ir (ar) neatspindinčiomis jos interesų.

249.

25Teismas sprendė, kad esant Nuomos sutartyje išreikštam atsakovės sutikimui dėl naujų prekybos, paslaugų ir pramogų statinių statybos ginčo žemės sklype, ieškovės veiksmai pradėjus realizuoti statybos teisę nepažeidžia Nuomos sutarties, o priešingai – patvirtina jos vykdymą. Teismas pažymėjo, kad pats savaime rengimasis rekonstruoti pastatą-tualetą į administracinės paskirties pastatą nėra pagrindas vertinti, kad nuomininkė pažeidžia sutartį ar naudoja sklypą ne pagal sutartį. Atsakovė neįrodinėjo, jog tokia rekonstrukcija yra neteisėta, pažeidžianti teisės aktų reikalavimus. Teismas vertino, kad atsakovės argumentas, jog ieškovė negali pakeisti statinio paskirties, nėra pagrįstas, kadangi, kaip pripažino atsakovės atstovas, statinio funkcinė paskirtis nėra apibrėžta, o Nuomos sutartimi ieškovei buvo suteikta plati statybos teisė.

2610.

27Teismas sutiko su ieškovės argumentu, kad atsakovė, pasirašydama Nuomos sutartį, be kita ko, įsipareigojo ieškovei netrukdyti įgyvendinti statybos teisės, kurią pati suteikė. Teismas sprendė, kad atsakovė, vienašališkai nutraukdama sutartį, nesilaikė Nuomos sutarties sąlygų ir įstatyme numatytų pagrindų, šalių bendradarbiavimo principo, iš esmės pažeidė ieškovės, kaip žemės sklypo nuomininkės, teises ir teisėtų lūkesčių principą. Teismas nurodė, kad Nuomos sutarties nutraukimas po to, kai nuomininkė pradėjo organizacinius veiksmus, reikalingus tam, kad žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį ir sutarties sąlygas, šiuo metu yra investavusi į tai lėšų, ir yra suplanavusi šiuos darbus tęsti, pripažintinas neteisėtu. Darydamas šią išvadą, teismas taip pat rėmėsi kasacinio teismo praktika bylose, kuriose faktinės aplinkybės labai panašios: Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2018 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-407-916/2018, 2018 m. balandžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018, 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018, 2019 m. gegužės 2 d. nutartis civilinėje byloje e3K-3-65-695/2019.

28III.

29Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

3011.

31Apeliaciniu skundu atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2019 m. liepos 15 d. sprendimo dalį, kuria buvo tenkintas ieškinys bei atmestas priešieškinis, ir priimti naują sprendimą - ieškinį atmesti, o priešieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

321.1.

33Teismas netinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias valstybinės žemės išnuomojimo ne aukciono būdu sąlygas, nesivadovavo naujausia teismų praktika, dėl ko priėmė netinkamą sprendimą.

341.2.

35Teismas skundžiamoje nutartyje padarė teisės aktams prieštaraujančias išvadas, o būtent Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėms, kuriose aiškiai įtvirtinta nuostata, kad valstybiniai žemė sklypai lengvatine tvarka nuomojami tik juose esamiems statiniams eksploatuoti. Todėl visiškai nesuprantama teismo išvada, jog teismas nustatė, jog nei įsakyme dėl žemės nuomos sutarties sudarymo, nei nuomos sutartyje nėra nustatyta sąlyga, kad ginčo žemės sklypas nuomojamas būtent ginčo pastatui eksploatuoti.

361.3.

37Statinio buvimo valstybinėje žemėje faktas per se (pats savaime) nėra pakankamas teisei į užstatytos valstybinės žemės nuomą lengvatine tvarka įgyti. Šios teisės įgijimas sietinas su būtinumu užtikrinti statinio savininko (nuomininko) galimybę įgyvendinti savo turimas teises į statinį, t. y. teisė nuomos pagrindu valdyti ir naudotis valstybine žeme turi būti reikalinga statinio savininko (nuomininko) teisėms į statinį įgyvendinti.

381.4.

39Kasacinio teismo praktikoje yra nuosekliai laikomasi pozicijos, kad sprendžiant ginčą dėl teisės ne aukciono būdu nuomotis valstybinę žemę, esminę reikšmę turi ne sklype esančių statinių registravimo duomenys (kuriuos byloje akcentavo ieškovas), bet faktinės situacijos vertinimas, ar žemės sklype yra vykdoma veikla, susijusi su statinių naudojimu. Kilus ginčui, ar asmeniui turi būti išnuomotas valstybinės žemės sklypas, reikia įvertinti, ar tokiam asmeniui priklausantys statiniai ir įrenginiai atitinka įstatyme nurodytus kriterijus. Būtina sąlyga yra ta, kad valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statiniui eksploatuoti ir naudoti pagal jo paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-684/2006; 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-247/2010).

401.5.

41Byloje esantys įrodymai leidžia daryti neabejotiną išvadą, kad statinio savininkas (ieškovė) nuo pat daikto įsigijimo nesinaudojo ir iki šiol nesinaudoja juo pagal tiesioginę paskirtį. Pamatai jau nuo jų įsigijimo nebuvo naudojami nei pagal tiesioginę savo paskirtį, nei kitais poreikiais. Kasacinio teismo praktikoje yra pasisakyta, kad žemės sklype nebaigti statyti statiniai (inžineriniai) yra priskirtini neturintiems aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013), kad nustačius, jog statinys yra apleistas, apgriuvęs ir neprižiūrimas, iš buvusio statinio yra likę tik pamatai ir pan., yra akivaizdu, kad toks statinys nėra naudojamas.

421.6.

43Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad asmuo, ne aukciono tvarka išsinuomojęs valstybinės žemės sklypą, neketinantis pastato naudoti pagal tiesioginę paskirtį, neturi teisėto pagrindo reikalauti pirmumo teise išnuomoti valstybinės žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008) ir tai yra savarankiškas pagrindas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K- 3-570/2008).

441.7.

45Teismas pernelyg didelę reikšmę suteikė ieškovo atliktiems paruošiamiesiems darbams būsimo statinio statybai. Pažymėtina, kad valstybinės žemės nuoma Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte siejama su šioje žemėje esančio statinio ar įrenginio naudojimu (eksploatavimu) pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę šio turto paskirtį, o ne aiškiai neapibrėžtu (nekonkrečiu ir neįrodytu) ketinimu tai daryti ateityje.

4612.

47Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovė UAB „Hereditas“ nurodė, kad su apeliaciniu skundu nesutinka. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

482.1.

49Valstybinės žemės nuomos sutartys gali būti nutraukiamos tik tokiu atveju, jei yra pagrindas konstatuoti nuomininką padarius ne formalų, o būtent esminį konkrečios žemės nuomos sutarties pažeidimą.

502.2.

51Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra suformavęs praktiką, kad esminiu sutarties pažeidimu CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto prasme laikytini tokie atvejai, kai žemės sklypo nuomininkas išsinuomotame žemės sklype nevykdo pagal sutartį turimos vykdyti veiklos, taigi, ir nenaudoja žemės sklypo pagal sutartį ir jo paskirtį, pakankamai ilgą laikotarpį.

522.3.

53Ieškovė tiek iki nuomos teisinių santykių susiformavimo, tiek po Nuomos sutarties sudarymo buvo aktyvi bei naudojo žemės sklypą nuosekliai dėdama visas įmanomas pastangas, kad šiame sklype esantis jai nuosavybės teise priklausantis pastatas pirmiausia būtų rekonstruotas, o žemės sklype pradėta bei vykdoma ūkinė – komercinė veikla.

542.4.

55Nuomos teisinių santykių laikotarpiu ieškovė ėmėsi konkrečių veiksmų tam, kad pastatas būtų rekonstruotas į administracinės paskirties pastatą, pagrindo Nuomos sutarties nutraukimui šiuo atveju nebuvo, o atsakovei vis tik įvykdžius Nuomos sutarties nutraukimą, toks nutraukimas pagrįstai teismo sprendimu pripažintas nepagrįstu ir neteisėtu.

562.5.

57Ieškovė tinkamai vykdė ir vykdo Nuomos sutartį. Tuo tarpu pačios atsakovės veiksmai nutraukiant Nuomos sutartį su ieškove bei tokiu būdu sudarant ieškovei kliūtis rekonstruoti jai nuosavybės teise priklausantį pastatą, prieštarauja įstatymams ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikai, todėl pagrįstai sprendimu pripažinti neteisėtais.

58Teisėjų kolegija

konstatuoja:

59IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

6013.

61CPK 320 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

6214.

63Apeliacinėje byloje kilo ginčas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu teisėtumo (CK 6.564 str. 1 d.).

6415.

65Valstybinė žemė išnuomojama be aukciono (lengvatine tvarka), jeigu, inter alia (be kita ko), ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) (CK 6.551 straipsnio 2 dalis; Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas; Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – Taisyklės) 28 punktas).

6616.

67Šioje byloje nustatytos faktinės aplinkybės, kad Lietuvos valstybė, atstovaujama Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT), 2012 m. gegužės 21 d. sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį su ieškove UAB „Hereditas“ ( t.1, b.l. 13-14). Nuomos sutarties sudarymo pagrindu nurodomas NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2012 m. gegužės 18 d. įsakymas Nr. 8VĮ-(14.8.2)-394 ( t.1, b.l. 85). Įsakyme nurodoma, kad išnuomojamo sklypo naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos. Nuomos sutarties 4 p. nustatyta, kad išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis - kita, naudojimo būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos, pobūdis- prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos. Sutarties 5.1 p. nustatyta, kad išnuomotame žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai vystyti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kurių eksploatavimui išnuomotas žemės sklypas, jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad nei Įsakyme dėl nuomos sutarties sudarymo, nei Nuomos sutartyje nėra nustatyta sąlyga, kad ginčo žemės sklypas nuomojamas tik ginčo pastatui eksploatuoti, priešingai, nuomos sutartyje buvo įrašyta, kad nuomininkas gali sklype statyti. Apeliantės argumentai, kad tokia teismo išvada yra prieštaraujanti teisės aktams ir apeliantei nesuprantama, atmestini kaip nepagrįsti.

6817.

69Atsakovė sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį 2012 m., žinodama arba turėdama žinoti, kad išnuomojamame sklype ieškovei nuosavybės teise priklausantis pastatas yra statytas 1949 m., yra nusidėvėjęs 50 proc. (t.1, b.l. 58), jau nuomos sutarties sudarymo metu, kaip kad pripažino atsakovės atstovas pirmosios instancijos teismo posėdyje, ginčo pastatas-tualetas taip pat buvo nenaudojamas, apgriuvęs. Tokios būklės pastatą pradėti naudoti pagal paskirtį buvo įmanoma tik atlikus papildomus rekonstrukcijos/statybos darbus, kas ir buvo užfiksuota sutartyje. Pažymėtina, kad apeliantė pačios žemės nuomos sutarties teisėtumo neginčija, vadinasi, pripažįsta, kad nuomos sutartis buvo sudaryta laikantis teisės aktų reikalavimų.

7018.

71Apeliantė buvo pareiškusi byloje priešieškinį: nutraukti ginčo žemės nuomos sutartį; panaikinti 2012 m. gegužės 18 d. įsakymą, leisti pašalinti iš ginčo žemės sklypo pastatą- tualetą; pateikti prašymą VĮ Registrų centrui dėl pastato išregistravimo, tačiau 2018 m. birželio 4 d. atsisakė nuo šių reikalavimų (t.2, b.l. 130). Teismas priėmė atsakovės atsisakymą nuo reikalavimų ir šioje dalyje pagrįstai bylą nutraukė ( CPK 293 str. 4 p.).

7219.

73Esant teisėtai sudarytam sandoriui kiekviena iš sandorio šalių turėtų laikytis civilinių teisinių santykių ir sandorių stabilumo principo (favor contractus), vadinasi, neturėtų pažeidinėti sutarties sąlygų ir reikalauti sutarties nutraukimo nesant pakankamo pagrindo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. gegužės 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. Š. v. UAB „SEB investicijų valdymas“, bylos Nr. 3K-3-232/2012; kt.).

7420.

75Atsakovė 2016 m. gruodžio 5 d. įsakymu Nr. 8VĮ-1902-(14.8.2) nusprendė nutraukti ginčo žemės nuomos sutartį CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 p ir 3 p. pagrindu: 1 p. nustato žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu pagrindą, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę paskirtį, o 3 p. nustato galimybę nutraukti sutartį kitais įstatymų nustatytais atvejais. Paminėtame įsakyme nurodoma, kad sutartis nutraukiama prieš terminą atsižvelgiant į tai, kad ieškovė nevykdo žemės nuomos sutartyje nurodytų sąlygų (t.1, b.l. 34).

7621.

77Kasacinis teismas, aiškindamas šią teisės normą, nurodė, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 p. nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista – žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi, sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010; 2012 m. gegužės 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2012; 2013 m. spalio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013).

7822.

79Tokiu atveju, kai žemės sklypas išnuomojamas pastatui eksploatuoti, sprendžiant dėl sklypo naudojimo tinkamumo, turi būti vertinamos aplinkybės, susijusios su pastato eksploatavimu, taip pat ir sutarties nuostatos dėl pastato pertvarkymo. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau - Taisyklės) 30.7 p. nustato, kad išnuomotuose žemės sklypuose statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju, jeigu tai nurodyta nuomos sutartyje ir tokia statyba ar rekonstrukcija neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui. Tai reiškia, kad valstybinės žemės sklypo nuomos statiniui eksploatuoti sutartyse gali būti sąlygos dėl naujų statinių statybos ir esamų rekonstrukcijos, jei statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui.

8023.

81Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartimi ieškovei žemės sklypas buvo išnuomotas prie jame buvusio pastato – tualeto, kuris jau ginčo sutarties sudarymo metu buvo pusiau nusidėvėjęs, fiziškai pažeistas, nenaudojamas. Byloje taip pat nustatyta, kad sudarytoje sutartyje numatyta galimybė išnuomotame žemės sklype statyti tai pačiai veiklai vykdyti reikalingus statinius, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Taigi, kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, išnuomotame sklype nuomininkei ieškovei buvo suteikta statybos teisė. Ieškovė pradėjo įgyvendinti statybos teisę, 2013 m. sausio 11 d. kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administracijos Urbanistikos ir architektūros skyrių, prašydama nustatyti specialiuosius architektūros reikalavimus (t.1, b.l. 19), 2016 m. rugpjūčio 29 d. sudarė projektavimo paslaugų sutartį (t.1, b.l. 20), atliko topografinę nuotrauką (t.1, b.l.25), 2016 m. liepos 20 d. pateikė prašymą Nacionalinei žemės tarnybai duoti sutikimą rekonstruoti pastatą- tualetą ( t.1, b.l.27). Atsakydama į gautą prašymą NŽT pateikė 2016 m. rugsėjo 14 d. įspėjimą, kad nutrauks žemės nuomos sutartį ( t.1, b.l. 28-30).

8224.

83Taigi, nagrinėjamu atveju apeliantės veiksmai siekiant nutraukti sutartį neatitinka sutartyje atsakovės išreikšto sutikimo dėl galimybės statyti išnuomotame sklype naujus tos pačios paskirties (prekybos, paslaugų, pramogų) statinius, o nuomininkė planuodama statybas nepažeidžia sutarties ir nesuteikia pagrindo sutartį nutraukti prieš terminą. Kitokia išvada būtų nepagrįsta, nes nuomininkas pagal sutarties sąlygas ir teisėtai naudoja žemės sklypą siekdamas rekonstruoti esamą statinį pagal sutarties sąlygas. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad tuo atveju, kai valstybinės žemės sklypas, kurio naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, pobūdis – sandėliavimo statinių statybos, yra išnuomotas lengvatine tvarka Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto pagrindu, o nuomotojas suteikia teisę nuomininkui statyti tai pačiai veiklai naujus statinius ar įrenginius, tai žemės sklype buvusių statinių pašalinimas ir naujų tos pačios paskirties statinių ir įrenginių pastatymas nesudaro pagrindo nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį. Analogiška išvada yra padaryta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2019 m. gegužės 2 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-65-695/2019, kurioje buvo išnagrinėtas faktinėmis aplinkybėmis panašaus pobūdžio ginčas tarp NŽT ir žemės nuomininko. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018 konstatuota, kad, kaip ir nagrinėjamos bylos atveju, išnuomotame sklype nuomininkei buvo suteikta statybos teisė, nuomininkė, laikydamasi sutartyje nurodytų apribojimų ir sąlygų, pradėjo darbus, reikalingus tam, kad žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį ir sutarties nuostatas, todėl sutarties nutraukimas pripažintas neteisėtu. Todėl atmestini apeliantės argumentais, kad teismas nesivadovavo naujausia kasacinio teismo praktika.

8425.

85Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai aiškino materialinės teisės normas, reglamentuojančias valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygas, nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą sąlygas (CK 6.564 str.), proceso teisės normas, reglamentuojančias įrodymų vertinimą ( CPK 185 str.), nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, todėl priimtas sprendimas paliktinas galioti, o apeliacinis skundas atmestinas.

8626.

87Bylinėjimosi išlaidų atlyginiams pirmosios instancijos teisme nekeistinas. Apeliacinės instancijos teisme ieškovės turėtos bylinėjimosi išlaidos 1028,50 Eur už atsiliepimo į apeliacinį skundą surašymą, priteistinos ieškovei iš atsakovės ( CPK 93 str.).

8827.

89Procesinių dokumentų siuntimo išlaidų teismas nepatyrė, todėl jos nepriteistinos.

90Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu

Nutarė

91Kauno apylinkės teismo 2019 m. liepos 15 d. sprendimą palikti nepakeistą.

92Priteisti ieškovei UAB „Hereditas“, įm.k.135121386, iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, įm.k. 188704927, 1028,50 Eur ( tūkstantį dvidešimt aštuonis eurus ir 50 ct), bylinėjimosi išlaidų.

93Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės... 3. Teisėjų kolegija... 4. I.... 5. Ginčo esmė... 6. 1.... 7. Ieškovė UAB „Hereditas“ prašė pripažinti Nacionalinės žemės... 8. 2.... 9. Ieškovė nurodė ir paaiškino, kad 2012 m. gegužės 18 d. Nacionalinė... 10. 3.... 11. Atsakovė atsiliepimu prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Atsakovė... 12. 4.... 13. Atsakovė 2018 m. birželio 4 d. pareiškimu atsisakė pirmojo ir trečiojo... 14. 5.... 15. Atsakovė nurodė ir paaiškino, kad Nacionalinės žemės tarnybos prie... 16. 6.... 17. Ieškovė atsiliepimu prašė priešieškinį atmesti kaip nepagrįstą,... 18. II.... 19. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė... 20. 7.... 21. Kauno apylinkės teismas 2019 m. liepos 15 d. sprendimu ieškinį tenkino iš... 22. 8.... 23. Teismas nurodė, kad atsakovė pretenzijas dėl netinkamai eksploatuojamo... 24. 9.... 25. Teismas sprendė, kad esant Nuomos sutartyje išreikštam atsakovės sutikimui... 26. 10.... 27. Teismas sutiko su ieškovės argumentu, kad atsakovė, pasirašydama Nuomos... 28. III.... 29. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai... 30. 11.... 31. Apeliaciniu skundu atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio... 32. 1.1.... 33. Teismas netinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas,... 34. 1.2.... 35. Teismas skundžiamoje nutartyje padarė teisės aktams prieštaraujančias... 36. 1.3.... 37. Statinio buvimo valstybinėje žemėje faktas per se (pats savaime) nėra... 38. 1.4.... 39. Kasacinio teismo praktikoje yra nuosekliai laikomasi pozicijos, kad... 40. 1.5.... 41. Byloje esantys įrodymai leidžia daryti neabejotiną išvadą, kad statinio... 42. 1.6.... 43. Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad asmuo, ne aukciono tvarka... 44. 1.7.... 45. Teismas pernelyg didelę reikšmę suteikė ieškovo atliktiems... 46. 12.... 47. Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovė UAB „Hereditas“ nurodė, kad... 48. 2.1.... 49. Valstybinės žemės nuomos sutartys gali būti nutraukiamos tik tokiu atveju,... 50. 2.2.... 51. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra suformavęs praktiką, kad esminiu... 52. 2.3.... 53. Ieškovė tiek iki nuomos teisinių santykių susiformavimo, tiek po Nuomos... 54. 2.4.... 55. Nuomos teisinių santykių laikotarpiu ieškovė ėmėsi konkrečių veiksmų... 56. 2.5.... 57. Ieškovė tinkamai vykdė ir vykdo Nuomos sutartį. Tuo tarpu pačios... 58. Teisėjų kolegija... 59. IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai... 60. 13.... 61. CPK 320 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apeliacinės instancijos teismas... 62. 14.... 63. Apeliacinėje byloje kilo ginčas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties... 64. 15.... 65. Valstybinė žemė išnuomojama be aukciono (lengvatine tvarka), jeigu, inter... 66. 16.... 67. Šioje byloje nustatytos faktinės aplinkybės, kad Lietuvos valstybė,... 68. 17.... 69. Atsakovė sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį 2012 m., žinodama arba... 70. 18.... 71. Apeliantė buvo pareiškusi byloje priešieškinį: nutraukti ginčo žemės... 72. 19.... 73. Esant teisėtai sudarytam sandoriui kiekviena iš sandorio šalių turėtų... 74. 20.... 75. Atsakovė 2016 m. gruodžio 5 d. įsakymu Nr. 8VĮ-1902-(14.8.2) nusprendė... 76. 21.... 77. Kasacinis teismas, aiškindamas šią teisės normą, nurodė, kad CK 6.564... 78. 22.... 79. Tokiu atveju, kai žemės sklypas išnuomojamas pastatui eksploatuoti,... 80. 23.... 81. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartimi... 82. 24.... 83. Taigi, nagrinėjamu atveju apeliantės veiksmai siekiant nutraukti sutartį... 84. 25.... 85. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai... 86. 26.... 87. Bylinėjimosi išlaidų atlyginiams pirmosios instancijos teisme nekeistinas.... 88. 27.... 89. Procesinių dokumentų siuntimo išlaidų teismas nepatyrė, todėl jos... 90. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 91. Kauno apylinkės teismo 2019 m. liepos 15 d. sprendimą palikti nepakeistą.... 92. Priteisti ieškovei UAB „Hereditas“, įm.k.135121386, iš atsakovės... 93. Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos....