Byla 3K-3-473/2010

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Birutės Janavičiūtės, Algio Norkūno (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Vinco Versecko,

2rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo AB „Alvilė“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. balandžio 14 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje civilinėje byloje pagal ieškovo AB “Alvilė” ieškinį atsakovams Nacionalinei žemės tarnybai prie ŽŪM (perėmusiai likviduojamos Vilniaus apskrities viršininko administracijos (toliau – VAVA) teises) ir VĮ Registrų centro Vilniaus filialiui dėl žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, tretieji asmenys ieškovo pusėje UAB „Gretch-Unitas Baltic“, UAB “SKR INVEST“, tretieji asmenys atsakovo pusėje Vilniaus miesto savivaldybės administracija, T. M. B., J. P., V. Z., J. V., M. Z., D. P., T. Z., M. P., J. Š., K. U., J. A., V. Š., I. Š., M. S., K. G., J. Č., A. N., M. J., V. B., V. Š., G. Z., A. Z., A. G., T. V., M. P., Z. P., L. Š., I. P., S. P., J. I., P. P., J. B., I. M., M. N., M. M., S. S., J. Ž., S. M., J. Š., J. V., T. B., V. B., H. V., S. G., F. G., R. G., R. G., J. M., B. P., N. K., R. D., L. P., J. P., V. P., J. B., R. B., J. K., P. B., Z. Z., J. B., B. T., J. B., I. B., J. G., J. Š., E. T., J. B., J. R., I. T., A. Z., P. Z., P. Z., O. Z., K. P., D. Z., S. Z., F. Z., E. Z., D. P., J. K., J. R., T. R., S. Ž., T. S., M. Č., A. V., P. Š., I. B., I. P., K. Š., G. I., K. Z., T. B., L. Z., Z. M., K. M., J. R., J. L., R. M., M. Š., K. N., V. Š., M. Š., M. Z., L. B., D. B., E. M., K. B., J. P., J. D., E. P., K. Š., L. L., Z. B., T. S., V. M., G. L., J. Z., V. P., J. Z., L. Z., G. Z., T. Z., E. S., A. S., J. Z., J. Z., S. Z., P. R., S. B., S. B., J. B., Č. U., P. L., D. L., L. S., J. J., S. S., J. P., Z. P., G. K., M. K., V. V., J. Š., T. G., S. Š., J. J., L. T., L. G., K. K., R. K., J. J., S. Z., I. U., H. B., M. B., J. B., R. B., V. M., I. M., L. S., T. M., T. Z., E. Z., M. Z., B. B., L. Z., K. S., M. T. P., J. L., M. L., D. P., A. D., E. Z., V. Z., I. Z., K. L., R. M., M. Š., E. M., J. S., L. K., I. T., J. Z., R. Z., Z. R., P. Z., I. Z., S. J. K., A. T., I. K., A. D., J. S. Š., H. Z., I. V., J. P., J. Z., T. Z., Z. A., D. S., V. Z., M. Z., I. M., D. B., V. M., G. G., P. Š., V. V., R. F. V., A. T., A. J., J. J., J. Z., J. P., S. P., T. V., J. P., A. P., R. F., M. – T. P., G. P., M. V., V. P., D. F., R. F., P. A. V., P. E., G. K., G. K., L. M., I. M., E. S., J. S., R. V., A. V., M. K., M. K., G. O., V. K., I. V., O. Š., T. M., T. Z., K. Z., P. Z., Z. M., J. K., V. L., G. K., V. K., K. V., Z. K., V. K., J. K., T. S., R. M., J. M. M., J. Z., A. L..

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I. Ginčo esmė

5Byloje sprendžiamas klausimas, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, jeigu žemės sklypas naudojamas ne pagal paskirtį.

6Vilniaus miesto valdybos 1995 m. balandžio 6 d. potvarkio pagrindu Žemėtvarkos tarnyba 1995 m. gegužės 12 d. sudarė su ieškovu valstybinės žemės nuomos sutartį, kuria 99 metams žemės ūkio veiklai išnuomojo 676 955 kv. m žemės sklypą. Nuomos sutartis įregistruota nekilnojamojo turto registre. 2004 m. spalio 25 d. atsakovas įspėjo ieškovą, kad sutartis bus nutraukta prieš terminą, nes nuomininkas nenaudoja žemės pagal paskirtį. Nesutikdamas su įspėjimu ieškovas 2004 m. lapkričio 26 d. raštu pateikė atsakovui atsakymą. Atsakovas VAVA 2007 m. kovo 19 d. įsakymu žemės sklypą, kuris buvo nuomotas ieškovui, priskyrė valstybinės žemės fondui.

7Ieškovas prašo vienašališkai įvykdytą atsakovo VAVA 1995 gegužės 12 d. Valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties nutraukimą pripažinti neteisėtu; panaikinti atsakovo VAVA 2005 m. kovo 21 d. įsakymą, kuriuo remiantis buvo nutraukta ši sutartis; panaikinti įrašą viešame registre apie sutarties išregistravimą ir įpareigoti atsakovą VĮ Registrų centro Vilniaus filialą įregistruoti sutartį, panaikinti 2007 m. kovo 19 d. VAVA įsakymą, kuriuo pagrindu žemės sklypas buvo priskirtas laisvos valstybinės žemės fondui. Ieškovas teigia, kad atsakovas neturėjo pagrindo vienašališkai nutraukti sutartį pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalį. Ieškovas visada sąžiningai mokėjo nuomos mokestį, naudojo žemę pagal paskirtį; yra įregistruotas VĮ Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centre, šio centro specialistai 2005 m. pavasarį išmatavo ir pateikė ataskaitas Nacionalinei mokėjimo agentūrai apie ieškovo naudojamos žemės plotų naudmenas. Už žemės ūkio naudmenų ir pasėlių plotus ūkininkaujant bendrovei buvo apskaičiuota 3486,38 Lt išmoka. Antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas patvirtina, kad ieškovui yra būtinas žemės sklypas šiame žemės sklype įregistruoto jo nekilnojamojo turto eksploatavimui. Pagal Žemės įstatymo 3 straipsnio 3 dalį žemė priskiriama laisvos valstybinės žemės fondui tuo atveju, jei ši žemė neperduota naudotis ir neišnuomota.

8II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimų esmė

9Vilniaus m. 3-iasis apylinkės teismas 2009 m. rugpjūčio 6 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas padarė išvadą, kad byloje yra įrodytos ieškinio pagrindą sudarančios aplinkybės - kad ginčo žemės sklypas yra nenaudojamas pagal pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, t. y. žemės ūkiui, nes teritorija netvarkinga, apaugusi senais medžiais ir krūmais. Teismas nustatė, kad ieškovas įspėjo atsakovą dėl žemės sklypo nuomos nutraukimo ir, įvertinęs įspėjimo ir sutarties nutraukimo terminus, laikė, kad atsakovas nepažeidė CK 6.564 straipsnio 2 dalyje nustatyto įspėjimo termino. Teismas nustatė, jog 30,7768 ha sudaro dirvonuojanti medžiais ir krūmais apaugusi žemė, apie 3,4645 ha – dirvonas su pavieniais medžiais ir krūmais ir pan. Teismas pažymėjo, kad tretieji asmenys atsakovo pusėje siekia atkurti nuosavybės teises į žemę, esančią ginčo sklypo teritorijoje ir yra parengti grąžintinų žemės sklypų planai ir duomenys, bet dar nepatvirtinti. Teismas sprendė, jog valstybė, atstovaujama atsakovo, išnuomodama 676 955 kv. m žemės sklypą, skirtą žemės ūkio veiklai vykdyti, turėjo tikslą ne tik gauti nuompinigius ir tinkamą žemės sklypo priežiūrą, bet ir tikėjosi, kad žemės sklype bus vykdoma ir plėtojama žemės ūkio veikla ir taip eksploatuojamas valstybinės žemės sklypas; pažymėjo, kad net ir tuo atveju, jei nuomos teisė buvo įgyta pastatų eksploatavimo tikslu, tačiau nuosavybės teise priklausančių pastatų yra tiek, kad išnuomoto dydžio sklypas tampa nebereikalingas ūkinei veiklai plėtoti, t.y. nėra faktinio jo naudojimo su pastatais susijusioms reikmėms, yra pagrindas pripažinti, jog toks asmuo žemės sklypą naudoja ne pagal tikslinę naudojimo paskirtį, ir tai yra savarankiškas pagrindas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas). 2004-2005 m. apžiūros metu sklypas buvo neprižiūrėtas, netvarkingas, apaugęs senais medžiais ir krūmais ir pan. Tai, kad augalai ginčo sklype atrodė ne kaip apželdinimui skirti želdiniai, o kaip savaiminis neprižiūrimas miškas, patvirtina antstolio padarytos nuotraukos. Ta aplinkybė, jog žemės sklypo subnuomotoje dalyje yra subnuomininkui priklausantis sandėlis, nereiškia, jog šioje sklypo dalyje vykdoma žemės ūkio veikla. Teismas nustatė, kad išmoka buvo apskaičiuota tik už 28,15 ha žemės ūkio naudmenų plotą. Teismas konstatavo, jog net ir tuo atveju, jei išmoka buvo sumokėta tik už ginčo žemės sklype esančius 28,15 ha naudmenų plotus, tai nepaneigia atsakovo nurodytų faktinių aplinkybių, kad kitas didesnę dalį užimantis žemės sklypo plotas buvo apleistas, neeksploatuojamas, neprižiūrėtas, o tai reiškia, jog jame nebuvo vykdoma žemės ūkio veikla. Teismas konstatavo, kad dalinis sklypo eksploatavimas nesudaro pagrindo pripažinti, jog valstybės išnuomotas 676 955 kv. m žemės sklypas buvo eksploatuojamas pagal paskirtį. Teismas darė išvadą, kad nustatyti pažeidimai buvo tęstinio pobūdžio, nepagrindžiantys savininko teisėtų lūkesčių, kad nuomininkas tinkamai vykdys sutartį ateityje. Teismas nustatė, kad pats ieškovas laikė žemės sklypo dalį neperspektyviu žemės ūkio veiklai ir rengėsi jį naudoti pagal kitą paskirtį, todėl sprendė, jog ieškovas neturėjo tikslo plėtoti ginčo sklype žemės ūkio veiklos. Teismas sprendė, kad nesinaudojimas didele sklypo dalimi yra esminis sutarties pažeidimas. Teismas konstatavo, jog atsakovas VAVA teisėtai vienašališkai nutraukė valstybinės žemės nuomos sutartį CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu. Kartu teismas pritarė trečiųjų asmenų argumentams, kad sutartis galėjo būti nutraukta ne tik dėl to, kad žemė nenaudojama pagal paskirtį, bet ir CK 6.654 straipsnio 1 dalies 3 punkto pagrindu - vykdant Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo ir Žemės įstatymo normas.

10Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija išnagrinėjusi bylą pagal ieškovo apeliacinį skundą 2010 m. balandžio 14 d. nutartimi Vilniaus m. 3-iojo apylinkės teismo 2009 m. rugpjūčio 6 d. sprendimą paliko nepakeistą. Kolegija iš esmės sutiko su pirmosios instancijos teismo sprendimo argumentais, įrodymų vertinimu ir padaryta išvada. Teismo teigimu, naudotis visu žemės sklypu pagal paskirtį ieškovui niekas netrukdė, o faktiškai buvo naudojama mažesnė nei pusė išsinuomoto žemės sklypo dalis, nesirūpinant viso sklypo priežiūra ir sutvarkymu. Be to, ieškovas gyvulininkyste neužsiėmė, o tretieji asmenys teismo posėdyje nurodė, kad apeliantui išnuomotame sklype daugelis iš jų visą laiką naudojosi pievomis ir ganyklomis. Teismas pažymėjo, kad išnuomotame žemės sklype jau yra fiksuota apie 6 ha valstybinio miško ir ši aplinkybė neginčijama. Ieškovas nenaudojo išsinuomotos žemės sklypo pagal paskirtį, dėl to dalis žemės ūkio paskirties žemės virto valstybiniu mišku, kuris apskritai negali būti nei nuomos, nei nuosavybės atkūrimo objektas. Atsakovo pusėje byloje įtraukti 258 tretieji asmenys ir pateikti dokumentai rodo, kad ieškovui išnuomotas žemės sklypas patenka į Užusienio rėžinio kaimo žemę, į kurią pretendentai nori atkurti nuosavybės teises pagal Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą. Iš byloje esančių dokumentų taip pat matyti, kad pretendentų pareiškimai ir veiksmai turėjo įtakos VAVA sprendžiant 99 metams sudarytos nuomos sutarties nutraukimą, turint ir tikslą atkurti jiems nuosavybę į žemę pagal įstatymą. Tai rodo, kad žemės nuomos sutarties nutraukimas atitinka ir valstybės prisiimtą įsipareigojimą atkurti pretendentams nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą, ir viešąjį interesą. Atkurti nuosavybės teises į ieškovui išnuomotą žemę galimybė tretiesiems asmenims atsirado tik po Konstitucinio Teismo 2001 m. balandžio 2 d. nutarimo paskelbimo ir 2002 metais padarytų Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo (5 straipsnio 2 dalies 1 punkto, 12 straipsnio 1 dalies 3 punkto) pakeitimų, nors pareiškimus daugelis pretendentų padavė dar prieš žemės nuomos sutarties sudarymą. Kolegija kartu pažymėjo, kad, nutraukus su ieškovu žemės nuomos sutartį CK 6.564 straipsnio 1 dalies pagrindu, ieškovo ar trečiųjų asmenų jo pusėje teisės ir teisėti interesai gali būti ginami įstatyme nurodytais būdais, t. y. prašant VAVA suformuoti ir išnuomoti naują žemės sklypą ar kelis sklypus nuosavybės teisėmis turimo nekilnojamojo turto naudojimui pagal paskirtį, laikantis Žemės įstatymo, jame nustatytų išimčių ir kitų norminių aktų reikalavimų, nepažeidžiant pretendentų teisės atkurti nuosavybę į laisvą žemę.

11III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

12Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Vilniaus m. 3-iojo apylinkės teismo 2009 m. rugpjūčio 6 d. sprendimą ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2010 m. balandžio 14 d. nutartimi bei priimti naują sprendimą: ieškinį tenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

131. Teismai netinkamai taikė CK 6.564 straipsnio 1 dalį, ir tai iš esmės lėmė procesiniai pažeidimai. Nuomotojas vienašališkai, t.y. nesikreipdamas į teismą, žemės nuomos sutartį gali nutraukti tik tuo atveju, jeigu žemės nuomos sutarties pažeidimas yra esminis. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus pagrindus, kurie kiekvienu sutarties pažeidimo atveju yra vertinamojo pobūdžio. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų padarinių (žalos) nukentėjusiai šaliai, leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo. Teismai privalėjo vertinti ir tai, ar šis pažeidimas, atsižvelgiant į individualias ginčo sutarties ypatybes, šalių elgesį bei susiklosčiusią sutarties vykdymo praktiką, gali būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu, ar konstatuoti pažeidimai neginčijamai leido atsirasti neigiamiems padariniams (žalai) nuomotojui (atsakovui). Šioje byloje teismai spręsdami esminio sutarties pažeidimo klausimą netinkamai ištyrė bylos faktus, nenustatė svarbių aplinkybių ir pažeidė įrodinėjimą reglamentuojančias teisės normas. Pirmosios instancijos teismas nesiaiškino ir nevertino, ar objektyviai nuomojama žemė galėjo būti visa eksploatuojama; nenurodė, kodėl dalinį žemės sklypo eksploatavimą (neeksploatavimą) laiko esminiu sutarties pažeidimu; be to, konstatuodamas esminio sutarties pažeidimo faktą, privalėjo motyvuoti neigiamų padarinių (žalos) atsiradimą atsakovui dėl dalinio žemės sklypo (ne) eksploatavimo.

142. Apskundus šį sprendimą, apeliacinės instancijos teismas neanalizavo apeliaciniame skunde išdėstytų teisinių argumentų dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo neteisėtumo, o tiesiog perrašė pirmosios instancijos teismo motyvus. Be to, teismai VAVA atstovės paaiškinimams, liudytojų J. R. ir J. U. parodymams ir jų surašytam 2004 m. spalio 22 d. patikrinimo aktui suteikė išskirtinę reikšmę ir didesnę įrodomąją galią, darydami klaidingą išvadą, kad ieškovas naudojo nuomojamą žemę ne pagal pagrindinę tikslinę paskirtį. Apeliacinės instancijos teismas neanalizavo apeliaciniame skunde dėstomų argumentų, kad VAVA nutraukdama sutartį pažeidė pareigą kooperuotis ir kitus sutarčių teisės principus.

153. Teismai, pasisakydami, kad sutartis galėjo būti nutraukta ne tik dėl to, jog žemė nenaudojama pagal paskirtį, bet ir kitais pagrindais (CK 6.654 straipsnio 1 dalies 3 punktas), peržengė bylos nagrinėjimo ribas ir pažeidė dispozityvumo, rungimosi, lygiateisiškumo ir nesikišimo į privačius santykius principus.

164. Apeliacinės instancijos teismas visiškai nepagrįstai sureikšmino valstybinės reikšmės miško buvimo faktą žemės sklype. Ieškovo nuomoto sklypo plotas yra beveik 68 ha, o valstybinės reikšmės miško plotas yra tik kiek daugiau kaip 6 ha. Tai reiškia tik tai, kad ieškovo reikalavimai negali būti tenkinami visa apimtimi.

17Atsiliepimais į kasacinį skundą atsakovas Nacionalinė žemės tarnyba prie ŽŪM (perėmusi likviduojamos Vilniaus apskrities viršininko administracijos (toliau – VAVA) teises) ir tretieji asmenys Z. A., R. B. prašo ieškovo kasacinį skundą atmesti ir pirmosios bei apeliacinės instancijos teismų sprendimą bei nutartį palikti nepakeistus. Atsiliepimais iš esmės palaikomi pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų argumentai.

18Teisėjų kolegija konstatuoja:

19V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

20Pagal CPK 353 straipsnio 1 dalį kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus teismų sprendimus (nutartis) teisės taikymo aspektu, remdamasis pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytomis aplinkybėmis. Nagrinėjant bylą kasacine tvarka fakto klausimai netiriami, todėl kasaciniame skunde ir atsiliepime į jį pateikti faktinio pobūdžio argumentai nevertinami ir nauji faktai nenustatinėjami. Kasacinio nagrinėjimo dalyką sudaro kasaciniame skunde iškelti teisės klausimai.

21Dėl nuomotojo teisės nutraukti žemės nuomos sutartį teisinio reglamentavimo

22Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad kai sutartis yra pažeista, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius ir gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus pagrindus, kurie kiekvienu sutarties pažeidimo atveju yra vertinamojo pobūdžio, todėl leidžia kitai šaliai įrodinėti, kad sutarties pažeidimas buvo neesminis. Vertinant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus, į kuriuos turi būti atsižvelgiama nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, darytina išvada, kad kuo didesnis yra atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė yra tikimybė, kad sutarties nevykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu. Kiekvienu ginčo atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagristai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų, ar ir dėl kitų priežasčių. Svarbu atsižvelgti ir į sutarties vykdymo tarp šalių susiklosčiusią praktiką, taip pat į sutartį pažeidusios šalies vaidmenį, t. y. nustatytina, ar sutartis netinkamai įvykdyta sąmoningai to siekiant (tyčia), ar dėl aplaidumo (didelio neatsargumo). Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų padarinių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą. Vienašalis sutarties nutraukimas kaip nukentėjusios šalies interesų savigynos priemonė įstatymų leidėjo yra įtvirtinta ir laikoma adekvačia reakcija į sutartį pažeidusios šalies elgesį – esminį sutarties pažeidimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarimas civilinėje byloje J. Z. v. UAB „Baldras“ ir kt., bylos Nr. 3K-P-346).

23Taigi CK 6.217 straipsnyje suformuluotos bendrosios taisyklės susijusios su esminio sutarties pažeidimo reglamentavimu. Taip pat CK nustatyta ir specialiųjų nuostatų, skirtų atskirų sutarčių rūšių sutarties pažeidimams apibrėžti, pavyzdžiui, CK 6.379 straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodomi specialūs didmeninio pirkimo-pardavimo sutarties pažeidimo atvejai. Tai reiškia, kad šiose nuostatose nurodyti veiksmai savaime reikš esminį sutarties pažeidimą, nes tai tiesiogiai įvardyta įstatyme. Nuo reglamentavimo kai įstatyme nurodomi specialūs esminio sutarties pažeidimo atvejai, reikia skirti reglamentavimą, kai įstatymas nurodo tam tikrą situaciją kaip sutarties pažeidimą, bet neįvardija jo kaip esminio. Pavyzdžiui, bendriesiems nuomos santykių klausimams reglamentuoti skirti CK 6.497, 6.498 straipsniai įtvirtina nuomos sutarties pažeidimų sąrašą, bet nenurodo, kad jame išdėstytų pažeidimų padarymas yra esminis sutarties pažeidimas, kuris pagal CK 6.217 straipsnį suteikia teisę nutraukti sutartį. Tas pats pasakytina ir apie specialiai žemės nuomos santykiams reglamentuoti skirtą CK 6.564 straipsnio 1 dalį, kurioje nurodomi sutarties pažeidimai įstatymo leidėjo neįvardijami kaip esminiai. Tokio pažeidimų pobūdžio vertinimo buvo laikomasi ir ankstesnėje kasacinėje praktikoje. Pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinta (Lietuvos Aukščiausiojo T. C. bylų skyriaus 2009 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje G. Š. ir kt. v. „Karneta“, bylos Nr. 3K-3-227/2009), kad nuomotojas turi teisę CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą tik tuo atveju, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir jei tokie veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį, t. y. būtina žemės nuomos sutarties nutraukimo sąlyga yra dėl esminio sutarties pažeidimo atsiradusių neigiamų padarinių (žalos) nuomotojui. Ši kasacinio teismo pozicija reiškia, kad, siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu. Galimos situacijos, kai žemės nuomos sutarties pažeidimas bus kvalifikuojamas vien tik pagal CK 6.217 straipsnį, nes CK 6.564 straipsnio 1 dalyje pateiktas tik trumpas ir nebaigtinis sutarties pažeidimų sąrašas.

24Byloje įrodyta, kad šalys sudarė sutartį, kurioje yra sąlyga dėl žemės sklypo naudojimo pagal tam tikrą paskirtį, todėl byla turi būti sprendžiama pagal sutarties sąlygų vykdymą, vadovaujantis sutarties nuostatomis.

25Dėl šalių sutarties pažeidimo pripažinimo esminiu

26CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte reglamentuojama, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi šioje įstatymo nuostatoje nustatyti du alternatyvūs pagrindai, leidžiantys teigti, kad sutartis pažeista: pirma, žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį, antra, žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį.

27Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Jei sutartimi sulygta nuomininko prievolė naudoti daiktą tam tikru būdu, vadinasi, šio daikto nenaudojimas ar netinkamas naudojimas yra sutarties pažeidimas. Naudoti reiškia eksploatuoti, vartoti ar kitaip gauti naudą iš daikto naudingųjų savybių. Nenaudojimas – tai jokio ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Taigi daikto (šiuo atveju – žemės), nenaudojimas, kai sutartis reikalauja daiktą naudoti, yra sutarties pažeidimas. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad pagal 6.205 straipsnį sutarties pažeidimas yra ne tik nevykdymas, bet ir netinkamas vykdymas. Tai reiškia, kad nagrinėjamu atveju sutartis bus pažeista ne tik tada, kai žemė nebus eksploatuojama, bet ir tada, kai ji bus netinkamai naudojama, pavyzdžiui, kai neįdirbama didelė dalis žemės. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija pažymi, kad pagal savo teisinius padarinius netinkamas naudojimas gali būti pakankamas pagrindas nutraukti šalių sutartį, kaip ir visiškas jos nenaudojimas. Netinkamas naudojimas pagal savo teisinius padarinius gali būti prilygintas visiškam nenaudojimui tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį. Sprendžiant dėl naudojimo laipsnio, pažymėtina, kad tai vertinamoji kategorija, apie kurią turi būti sprendžiama iš tokių kriterijų, kaip naudojamo daikto pobūdis (žemė, pastatai, įrenginiai ar kt.), žemės naudojimo paskirtis (žemės ūkio, miško, vandens, konservacinės paskirties, kt.), naudojimo specializacija (vertimasis tam tikros rūšies veikla, pavyzdžiui, augalininkyste, o žemė pūdymuoja), objekto naudojimo galimybės ir realus jų naudojimas (naudojama tik maža dalis objekto arba naudojama neefektyviai), naudojamo objekto dydis, jo naudojamos dalies santykis su nenaudojama dalimi (tačiau priklausomai nuo aplinkybių gali būti svarbi ir nedidelė stambaus objekto nenaudojama dalis, pavyzdžiui, 10 proc., bet sudaranti didelę teritoriją, skaičiuojamą dešimtimis hektarų) ir kt. Pagal šių kriterijų visumą teismas daro išvadą, ar naudojimas tam tikra apimtimi neatitinka šalių sutarties. Žalos darymas tokiu atveju – neefektyvus žemės ūkio paskirties žemės naudojimas negautos naudos, kuri vertinama ne vien pinigais, bet ir žemės sklypo nepriežiūra, netvarkymu, netręšimu, apleidimu, piktžolių įsiveisimu ir jų nenaikinimu ar kitokios netvarkos darymu ar sąlygų jai sudarymu žemės ūkio paskirties žemėje, pavidalu.

28Pagal sutarties 8.1 punktą šalys susitarė, kad nuomos objektas bus naudojamas žemės ūkio veiklai. Šis punktas suformuluotas kaip pareiga naudoti žemę pagal sutartyje nurodytą paskirtį. Atsakovo VAVA 2005 m. kovo 21 d. įsakyme, kuriuo remiantis buvo nutraukta ši sutartis, nutraukimo priežastis suformuluota kaip žemės nenaudojimas pagal pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, t.y. žemės ūkio veiklai, ir tai yra sutarties pažeidimas. Pažymėtina, kad atsakovas (taip pat bylą nagrinėję teismai) tinkamai kvalifikavo ieškovo veiksmus kaip esminį sutarties pažeidimą, nes ieškovas sistemingai nevykdė vienos iš esminių pareigų pagal sutartį – naudoti žemės sklypą pagal sutartyje nurodytą naudojimo paskirtį. Ieškovas didžiuliuose valstybinės žemės plotuose sudarė prielaidas atsirasti netvarkai; nesugebėjo racionaliai ir efektyviai išnaudoti žemės naudingųjų savybių, tai lėmė neracionalią žemėnaudą ir neefektyvų visuomeninių išteklių naudojimą; ieškovo veiksmai nesudaro pagrindo tikėtis, kad situacija ateityje pasikeis. Pažymėtina, kad viešojo intereso apsaugos tikslais Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje teigiama, jog valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį arba yra keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, būdas ar pobūdis. Tai reiškia, kad atsakovas turėjo ne tik teisę, bet ir viešosios teisės normų nustatytą pareigą reaguoti į esminį sutarties pažeidimą. Neefektyvią veiklą ir neracionalų visuomeninių išteklių naudojimą sukuriančių santykių išsaugojimas neturėjo jokios vertės, todėl sprendžiant tolimesnių sutartinių santykių tarp šalių tęsimo klausimą atsakovas VAVA sutarties stabilumo principui (favor contractus) pagrįstai nesuteikė prioriteto ir sutartį vienašališkai nutraukė. Atsižvelgiant į tai, argumentai, susiję su netinkamu esminio sutarties pažeidimo kvalifikavimu, atmestini.

29

30Dėl kitų kasacinio skundo argumentų

31Antrasis kasacinio skundo argumentas taip pat atmestinas, nes apeliacinės instancijos nutartis pakankamai motyvuota, joje argumentuotai atsakyta į apeliacinio skundo klausimus. Sutinkantis su tikrinamo sprendimo nuostatomis sprendimo peržiūrą vykdantis teismas neprivalo dėstyti argumentų kitaip, jeigu jis mano, kad išsakyti argumentai yra tinkami ir pakankami. Kasaciniame skunde taip pat teigiama, kad teismai daliai įrodymų suteikė išskirtinę reikšmę ir didesnę įrodomąją galią. Pažymėtina, kad teismų išvados grindžiamos šiais įrodymais: ieškovo pateiktomis nuotraukomis su faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu, atsakovo atstovės Z. M., dalyvavusios apžiūrint sklypą, paaiškinimu teismo posėdyje, liudytojų J. R., J. U. parodymais bei jų surašytu patikrinimo aktu; kitų įrodymų, iš esmės paneigiančių pirmiau nurodytuosius nėra. Patikrinus bylos medžiagą kasaciniame teisme negalima konstatuoti, kad teismai netinkamai tyrė ar vertino byloje esančius įrodymus, nepagrįstai sureikšmindami tam tikrus įrodymus ir suteikdami jiems didesnę įrodomąją galią nei kitiems. Atsižvelgiant į tai, darytina išvada, kad CPK 185 ir kiti straipsniai, reglamentuojantys įrodinėjimo procesą, nepažeisti.

32Trečiasis kasacinio skundo argumentas irgi nepagrįstas, nes teismai konstatavo, kad atsakovas VAVA teisėtai vienašališkai nutraukė valstybinės žemės nuomos sutartį CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu. Kartu teismas pritarė trečiųjų asmenų argumentams, kad sutartis galėjo būti nutraukta ir CK 6.654 straipsnio 1 dalies 3 punkto pagrindu. Tai nelaikytina bylos nagrinėjimo ribų peržengimu. Pagal kasacinio teismo praktiką, skirtingai nei dispozityvumo principo varžoma teismo teisė nagrinėti bylos šalių nepareikštus reikalavimus, teismo teisė naudoti bylos šalių nenaudotus argumentus yra varžoma tik procesiniu reikalavimu nenutolti nuo bylos esmės (Lietuvos Aukščiausiojo T. C. bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Dzūkija“ v. Vilniaus apskrities viršininko administracija ir kt., bylos Nr. 3K-3-463). Šiuo atveju teismai nagrinėjo tik pareikštus reikalavimus, o sprendimo motyvuose pateikė įvairialypę teisinę situacijos analizę, kuri tik sustiprina pasitikėjimą teismo sprendimu.

33Ketvirtasis kasacinio skundo argumentas taip pat nepagrįstas. Teismai savo sprendimą atmesti ieškinį grindė ieškovo atliktu esminiu sutarties pažeidimu. Valstybinėje žemėje užaugusio miško faktas apeliacinės instancijos teismo nurodytas kaip dar viena iš aplinkybių, patvirtinančių ieškovo nesugebėjimą tinkamai tvarkyti išnuomotos žemės. Šis argumentas skirtas bendrai teismo išvadai sustiprinti ir jo naudojimas proceso įstatymų nepažeidžia.

34Pagal CPK 359 straipsnio 3 dalį kasacinis teismas, išnagrinėjęs bylą, panaikina arba pakeičia apskųstą sprendimą, nutartį, nustatęs CPK 346 straipsnyje įtvirtintus kasacijos pagrindus. Atsižvelgdama į šioje nutartyje išdėstytus argumentus, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pagrindų kasacine tvarka pakeisti ar panaikinti skundžiamą nutartį šioje byloje nėra, ir kasacinį skundą atmeta kaip nepagrįstą.

35Dėl bylinėjimosi išlaidų

36Prašymų priteisti kasaciniame teisme patirtas atstovavimo išlaidas negauta. Kasaciniame procese valstybė patyrė 79,50 Lt procesinių dokumentų įteikimo išlaidų, todėl jos valstybės naudai priteisiamos iš kasatoriaus.

37Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

Nutarė

39Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. balandžio 14 d. nutartį palikti nepakeistą.

40Priteisti valstybės naudai (išieškotojas – Valstybinė mokesčių inspekcija (j. a. kodas 188659752), biudžeto pajamų surenkamoji sąsk. LT 247300010112394300, įmokos kodas 5660) iš AB „Alvilė“ (j. asmens kodas 2192282) 79,50 Lt (septyniasdešimt devynis litus 50 ct) išlaidoms, susijusioms su procesinių dokumentų kasaciniame teisme įteikimu, atlyginti.

41Nutarties nuorašą išsiųsti VĮ Registrų centrui.

42Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal... 3. Teisėjų kolegija... 4. I. Ginčo esmė... 5. Byloje sprendžiamas klausimas, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš... 6. Vilniaus miesto valdybos 1995 m. balandžio 6 d. potvarkio pagrindu... 7. Ieškovas prašo vienašališkai įvykdytą atsakovo VAVA 1995 gegužės 12 d.... 8. II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimų esmė... 9. Vilniaus m. 3-iasis apylinkės teismas 2009 m. rugpjūčio 6 d. sprendimu... 10. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija... 11. III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai... 12. Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Vilniaus m. 3-iojo apylinkės... 13. 1. Teismai netinkamai taikė CK 6.564 straipsnio 1 dalį, ir tai iš esmės... 14. 2. Apskundus šį sprendimą, apeliacinės instancijos teismas neanalizavo... 15. 3. Teismai, pasisakydami, kad sutartis galėjo būti nutraukta ne tik dėl to,... 16. 4. Apeliacinės instancijos teismas visiškai nepagrįstai sureikšmino... 17. Atsiliepimais į kasacinį skundą atsakovas Nacionalinė žemės tarnyba prie... 18. Teisėjų kolegija konstatuoja:... 19. V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai... 20. Pagal CPK 353 straipsnio 1 dalį kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio... 21. Dėl nuomotojo teisės nutraukti žemės nuomos sutartį teisinio... 22. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad kai sutartis yra pažeista, kita... 23. Taigi CK 6.217 straipsnyje suformuluotos bendrosios taisyklės susijusios su... 24. Byloje įrodyta, kad šalys sudarė sutartį, kurioje yra sąlyga dėl žemės... 25. Dėl šalių sutarties pažeidimo pripažinimo esminiu ... 26. CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte reglamentuojama, kad žemės nuomos... 27. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK... 28. Pagal sutarties 8.1 punktą šalys susitarė, kad nuomos objektas bus... 29. ... 30. Dėl kitų kasacinio skundo argumentų... 31. Antrasis kasacinio skundo argumentas taip pat atmestinas, nes apeliacinės... 32. Trečiasis kasacinio skundo argumentas irgi nepagrįstas, nes teismai... 33. Ketvirtasis kasacinio skundo argumentas taip pat nepagrįstas. Teismai savo... 34. Pagal CPK 359 straipsnio 3 dalį kasacinis teismas, išnagrinėjęs bylą,... 35. Dėl bylinėjimosi išlaidų ... 36. Prašymų priteisti kasaciniame teisme patirtas atstovavimo išlaidas negauta.... 37. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 39. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m.... 40. Priteisti valstybės naudai (išieškotojas – Valstybinė mokesčių... 41. Nutarties nuorašą išsiųsti VĮ Registrų centrui.... 42. Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir...