Byla 2A-183/2012

Dėl sandorio pripažinimo galiojančiu ir hipotekos panaikinimo

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Alės Bukavinienės, Danutės Milašienės, Gintaro Pečiulio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo „Swedbank“, akcinės bendrovės apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2010 m. lapkričio 29 d. sprendimo, kuriuo patenkintas ieškovo ieškinys, civilinėje byloje Nr. 2-1221-264/2010 pagal ieškovo J. M. įmonės ieškinį atsakovams bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Atolas“, bei „Swedbank“, akcinei bendrovei dėl sandorio pripažinimo galiojančiu ir hipotekos panaikinimo.

2Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

Nustatė

3

1. Ginčo esmė

4Ieškovas J. M. įmonė patikslintu ieškiniu prašė: 1. pripažinti galiojančia J. M. įmonės ir BUAB „Atolas“ sudarytą turto: 1.1. odontologijos klinikos su bendro naudojimo patalpa, pažymėta a-2, (1/25 nuo 5,13 kv.m), su 7,31 kv. m rūsio patalpa, pažymėta R-10, paskirtis - gydymo, 150,13 kv. m bendro ploto, unikalus Nr. ( - ), esančios adresu ( - ), pastate, kurio unikalus Nr. ( - ); 1.2. penkių automobilių stovėjimo vietų, pažymėtų pakeistame Preliminariosios sutarties priede Nr. 3 indeksais: 4 (ketvirta - prie pastato, esančio ( - )); 5 (penkta - prie pastato, esančio ( - )), 1 (pirma - prie siurblinės kompresorinės požeminėje automobilių saugykloje, pastate unikalus Nr. ( - ), esančiame ( - )), 1 ir 2 (pirma ir antra - prie pastato, esančio ( - )); idealinės 2/52 žemės sklypo, kurio unikalus Nr. ( - ), , esančio ( - ), dalies pirkimo-pardavimo sutartį, kurios bendra kaina - 390 141 Lt, ir patvirtinti šios sutarties sudarymą; 2. įpareigoti „Swedbank“, AB ir BUAB „Atolas“ ne vėliau kaip per 20 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos padaryti hipotekos lakšto, identifikacinis kodas 02120060002008, ir hipotekos lakšto, identifikacinis kodas 02120070016560, pakeitimus, nurodant, kad iš hipotekos išlaisvinamas šis turtas: 2.1.odontologijos klinika su bendro naudojimo patalpa, pažymėta a-2 (1/25 nuo 5,13 kv.m), su 7,31 kv.m rūsio patalpa, pažymėta R-10, paskirtis - gydymo, 150,13 kv.m bendro ploto, unikalus Nr. ( - ), esanti adresu ( - ), pastate, kurio unikalus Nr. ( - ); 2.2. penkios automobilių stovėjimo vietos, pažymėtos pakeistame Preliminariosios sutarties priede Nr.3 indeksais: 4 (ketvirta - prie pastato, esančio ( - )); 5 (penkta - prie pastato, esančio ( - )), 1 (pirma - prie siurblinės kompresorinės požeminėje automobilių saugykloje, pastate unikalus Nr. ( - ), esančiame ( - )), 1 ir 2 (pirma ir antra - prie pastato, esančio ( - )); 2.3. idealinė 2/52 žemės sklypo, kurio unikalus Nr. ( - ), esančio ( - ), dalis, o praleidus nustatytą įpareigojimo įvykdymo terminą – skirti 1 000 Lt baudą; priteisti bylinėjimosi išlaidas.

5Ieškovas nurodė, kad tarp ieškovo ir atsakovo UAB „Atolas“ 2008 m. sausio 16 d. buvo sudaryta Preliminarioji statomos odontologijos klinikos pirkimo-pardavimo sutartis, pagal kurią atsakovas įsipareigojo daugiabučiame gyvenamajame name su požemine automobilių saugykla bei odontologijos klinika pastatyti ir parduoti patalpas su daline apdaila ieškovui: odontologijos kliniką namo pirmame aukšte; individualią vietą automobilių stovėjimo aikštelėje, klinikos kompresorinę-siurblinę namo rūsyje; idealinę 2/52 žemės sklypo dalį. UAB „Atolas“ pagal sutarties 3.1 punktą įsipareigojo iki 2008 m. balandžio 5 d. atlikti nurodytų objektų statybos su daline apdaila darbus. 2008 m. gegužės 8 d. šalys pasirašė aktą dėl atliktų darbų, kuriame konstatavo, kad dalis darbų atlikti netinkamai bei susitarė, jog visi darbai turi būti baigti per 14 dienų arba atskiru susitarimu. UAB „Atolas“ delsė užbaigti darbus, todėl 2009 m. balandžio 20 d. šalys sudarė Susitarimo papildymą, kuriuo UAB „Atolas“ perdavė, o ieškovas priėmė odontologijos kliniką su bendro naudojimo patalpa, pažymėta a-2 (1/25 nuo 5,13 kv.m), su 7,31 kv. m rūsio patalpa, pažymėta R-10 (kompresorinė-siurblinė), paskirtis - gydymo, 150,13 kv. m bendro ploto, esančią adresu ( - ), bei penkias automobilių stovėjimo vietas, nurodytas pakeistame Preliminariosios sutarties priede Nr. 3, taip pat idealinę 2/52 žemės sklypo, esančio ( - ), dalį. Be to, šalys susitarė iki 2009 m. gegužės 1 d. sudaryti pagrindinę sutartį. Susitarimo papildymo 6 punkte šalys konstatavo, kad galutinė pirkimo-pardavimo sutartis nepasirašoma dėl atsakovo kaltės, patvirtino, kad ieškovas sumokėjo visą turto kainą – 390 141 Lt. Ieškovas atliko visus klinikos įrengimo darbus, sumokėjo visą sutarties kainą, savo lėšomis pilnai įsirengė ir naudoja įgytą turtą. Ieškovas ne kartą ragino atsakovą UAB „Atolas“ įforminti turto pirkimo-pardavimo sandorį notarine tvarka, tačiau atsakovas delsė tai padaryti, motyvuodamas tuo, jog statybą finansavęs bankas – Swedbank, akcinė bendrovė (toliau tekste – Bankas) nepanaikina turto įkeitimo bei neleidžia perleisti turto. Iškėlus BUAB „Atolas“ bankroto bylą, Bankas informavo ieškovą, kad turtas vis dar yra įkeistas Bankui ir bus priverstinai realizuojamas. 2010 m. vasario 26 d. BUAB „Atolas“ kreditorių susirinkime bankas pateikė pasiūlymą dėl Preliminariosios sutarties vykdymo sąlygų, kuriuo pasiūlė ieškovui sumokėti Bankui esą ieškovo neprimokėtą turto kainos dalį 15 000 Lt ir sumokėti papildomą sumą – 229 712 Lt, skirtą BUAB „Atolas“ skolos Bankui pagal 2005 m. gegužės 25 d. Kredito linijos sutartį Nr.05-029975-KL grąžinimui. Taigi Bankas pasiūlė ieškovui sumokėti papildomai dar 244 712 Lt sumą, kuri sudaro 63 procentus ieškovo sumokėtos sumos už turtą, o priešingu atveju ieškovo lėšomis įrengtas ir jam faktiškai priklausantis turtas bus priverstinai realizuojamas. Ieškovas tinkamai įvykdė visus savo įsipareigojimus, t.y. sumokėjo visą turto kainą savo kreditoriui BUAB „Atolas“, todėl turtas išlaisvintinas iš hipotekos, nes buto savininkas nėra skolingas. Ieškovo ir Banko nesiejo sutartiniai santykiai, todėl ieškovas neturėjo teisinio pagrindo atsiskaityti su Banku. Ieškovas nebuvo kreditavimo sutarčių šalis, taigi jis objektyviai negalėjo kontroliuoti kaip jo kreditorius BUAB „Atolas“ vykdo sutartinius įsipareigojimus saviems kreditoriams. Bankui buvo žinoma apie Preliminariąją sutartį, pagal ją mokėtinas pinigų sumas, todėl Bankas turėjo visas galimybes kontroliuoti, kaip jo skolininkas BUAB „Atolas“ vykdo savo sutartinius įsipareigojimus bankui. Bankas laiku nesiėmė jam prieinamų skolininko įsipareigojimų vykdymo kontrolės priemonių, o visą atsakomybę už skolininko prievolių neįvykdymą perkėlė ieškovui, įvykdžiusiam savo piniginius įsipareigojimus.

6Atsakovo BUAB „Atolas“ atstovė ieškinį pripažino iš dalies dėl pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo, o kitą ieškinio dalį prašė atmesti.

7Atsakovas „Swedbank“, AB su ieškiniu nesutiko visiškai ir prašė jį atmesti.

2. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

8Kauno apygardos teismas 2010 m. lapkričio 29 d. sprendimu ieškovo J. M. įmonės ieškinį patenkino visiškai pagal patikslintame ieškinyje išdėstytus materialiuosius reikalavimus. Teismas netenkino tik procesinio pobūdžio ieškovo prašymo skirti atsakovams baudą už įpareigojimo padaryti pakeitimus hipotekos lakštuose netinkamą vykdymą. Teismas priteisė ieškovui iš atsakovų lygiomis dalimis po 866 Lt bylinėjimosi išlaidų.

9Teismo sprendime nurodyta, kad atsakovas UAB „Atolas“, būdamas ginčijamo turto savininku, prisiėmė pareigą parduodamą turtą, apsunkintą nekilnojamojo turto įkeitimu, išlaisvinti nuo tokio apsunkinimo, tačiau iki Preliminariosios sutarties šalių sutarto termino pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti (iki 2009 m. gegužės 1 d.) to nepadarė, aiškindamas, kad negavo kreditoriaus sutikimo. Ieškovas pagal Preliminariosios sutarties šalių prisiimtus įsipareigojimus už tai nebuvo atsakingas. Teismas nusprendė, jog nagrinėjamu atveju egzistuoja visos būtinos sąlygos pripažinti turto pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu, nes šalys susitarė dėl esminių tokio dvišalio sandorio sąlygų: sutarties dalyko – turto, kuris apibrėžtas Preliminariojoje sutartyje ir jos prieduose bei papildomuose susitarimuose; sutarties kainos – 390 141 Lt (Susitarimo papildymo 6 p.). Ieškovas sandorį visiškai įvykdė, sumokėjo visą turto kainą, kuri buvo sumažinta, atsižvelgiant į tai, kad pirkėjas pats savo lėšomis atliko pardavėjo neužbaigtus statybos darbus; perėmė turtą valdyti ir naudoti (pilnai įrengė kliniką, perėmė komunalinių mokesčių mokėjimą). Atsakovo – Banko leidimo parduoti įkeistą turtą nebuvimas nėra kliūtis pripažinti pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.309 straipsnio pagrindu, todėl reikalavimas dėl sandorio pripažinimo galiojančiu laikytas pagrįstu ir tenkintinu.

10Teismo sprendime nurodyta, kad Preliminariosios sutarties 2.1.1 ir 2.1.2 punktai numatė, jog turtas yra įkeistas Bankui. UAB „Atolas“ įsipareigojo užtikrinti, kad pagrindinės sutarties sudarymo momentu šis įkeitimas būtų pasibaigęs. Pagal 2009 m. vasario 27 d. susitarimą UAB „Atolas“ ir Bankas susitarė dėl naujos 2005 m. gegužės 25 d. Kredito sutarties Specialiosios dalies redakcijos, kurios skirsnio „Kitos sąlygos“ 12 punktas numatė, jog: „Šalys susitaria, kad visi avansai, rezervavimo mokesčiai, rankpinigiai ir kiti išankstiniai mokėjimai, gauti pagal preliminarias Kredito gavėjo prievolių pagal Sutartį įvykdymo užtikrinimo 1-56 punktuose nurodyto nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti pervesti į Kredito gavėjo vardu atidarytą sąskaitą [...]“. Iš 2009 m. balandžio 3 d., birželio 17 d. ir rugpjūčio 20 d. raštų matyti, kad UAB „Atolas“ nebevykdė savo skolinių įsipareigojimų Bankui pagal 2005 m. gegužės 25 d. Kredito linijos sutartį bei 2007 m. vasario 27 d. kreditavimo sutartį. UAB „Atolas“ finansinė padėtis blogėjo jau nuo 2009 m. pradžios, apie tai Bankas buvo informuotas. 2007 m. vasario 27 d. susitarimu UAB „Atolas“ ir Bankas susitarė dėl naujos 2005 m. gegužės 25 d. kredito sutarties redakcijos, kurios 2.4.2 punktu šalys susitarė, kad dalis kredito suteikiama apyvartinėms lėšoms ir dviejų daugiabučių gyvenamųjų namų, esančių ( - ), statybos PVM finansavimui, todėl dalis kredito buvo panaudota išimtinai UAB „Atolas“ interesams, o už tai ieškovas nėra atsakingas. 2010 m. lapkričio 15 d. liudytoju teismo posėdyje apklaustas buvęs UAB „Atolas“ direktorius A. B. paaiškino, kad Bankas nesutiko panaikinti įkeitimo ieškovui parduodamam turtui dėl pardavimo kainos, reikalaudamas už 1 kv. m pilnai įrengto buto skaičiuoti po 4 300 Lt už 1 kv. m. be PVM. Dėl to susidarė kainų skirtumas, kurį primokėti Bankas reikalauja iš pirkėjo. Iš ieškovo gautos lėšos buvo panaudotos statyboms, o Bankui nepervestos. Teismas nustatė, kad tarp ieškovo ir UAB „Atolas“ buvo susitarimas dėl galutinės 390 141 Lt kainos už įgyjamą turtą kitomis sąlygomis nei reikalavo Bankas iš UAB „Atolas“, todėl už atsiradusį kainų skirtumą kreditoriui yra atsakingas UAB „Atolas“, o ne ieškovas. Teismo įsitikinimu, nurodytos aplinkybės patvirtina, kad atsakovas UAB „Atolas“, gavęs iš ieškovo pinigus už parduodamą turtą, nevykdė pareigos atsiskaityti su savo kreditoriumi nustatyta tvarka, elgėsi nesąžiningai, todėl jo teisės neginamos. Bankas iki UAB „Atolas“ bankroto nesiimdamas jam prieinamų skolininko įsipareigojimų vykdymo kontroliavimo priemonių, suteikdamas papildomas kredito sumas, nesiimdamas veiksmų, kad susigrąžintų iš UAB „Atolas“ ieškovo sumokėtą ginčo turto kainos dalį (95 procentus), skirtą kredito pagal 2005 m. gegužės 25 d. Kredito sutartį grąžinimui, elgėsi nerūpestingai, veikė savo rizika, todėl yra atsakingas už atsiradusias pasekmes, nes įgyvendindamas savo teises bei vykdydamas pareigas nesilaikė CK 1.137 straipsnio 1 ir 3 dalies, CK 1.5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintų reikalavimų. Teismo manymu, ieškovas (pirkėjas) pilnai įvykdė savo prievoles pardavėjui pagal pirkimo-pardavimo sandorį 2008 m. sausio 16 d. Preliminariosios būsimo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties bei 2009 m. balandžio 20 d. papildomo susitarimo sąlygomis. Ieškovas pagal 2005 m. gegužės 25 d. Kredito sutartį Bankui nėra skolingas.

11Patenkinęs ieškovo reikalavimą dėl sandorio pripažinimo galiojančiu, teismas patenkino ir reikalavimą dėl įpareigojimo išregistruoti įkeisto turto hipoteką. Ieškovo reikalavimas dėl 1 000 Lt baudos skyrimo nesvarstytas, nes nuobaudų skyrimo tvarka numatyta sprendimų vykdymo procese. Teismo sprendime pažymėta, kad bankroto bylos iškėlimo įmonei faktas negali užkirsti kelio asmenims, kurių teises ar teisėtus interesus pažeidė bankrutuojanti ar bankrutavusi įmonė, ginti savo pažeistas teises, pasinaudojant įstatyme nustatytais teisinės gynybos būdais. Šią galimybę asmuo turi turėti iki įmonės pabaigos, kadangi iki to laiko juridinis asmuo išsaugo pareigą atsakyti pagal savo prievoles.

3. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į skundą argumentai

12Atsakovo „Swedbank“, AB (Banko) atstovė apeliaciniu skundu prašo panaikinti teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – atmesti J. M. įmonės ieškinį bei priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas. Skundas grindžiamas šiais argumentais:

1. Teismo išvada, kad Banko leidimo parduoti įkeistą turtą nebuvimas nėra kliūtis pripažinti pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu, nepagrįsta. Banko ir UAB „Atolas“ pasirašyto pastato hipotekos lakšto 8 punkte nurodyta, kad įkeičiamo daikto savininkas UAB „Atolas“ be raštiško kreditoriaus (Banko) sutikimo neturi teisės parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti įkeičiamo daikto (daiktų), taip pat be raštiško kreditoriaus (Banko) sutikimo neturi teisės įkeisti, išnuomoti ar kitaip apriboti bei apsunkinti savo nuosavybės teisių į įkeičiamą daiktą (daiktus). Analogiškos nuostatos įtvirtintos ir žemės hipotekos lakšte. Iš ieškovo pateiktos 2008 m. sausio 16 d. Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 2.1.1 ir 2.1.2 punktų matyti, kad ieškovui buvo pranešta, jog statomas namas ir žemės sklypas, kuriame yra statomas namas, įkeisti statybą finansuojančiam Bankui. Tiek UAB „Atolas“, tiek ieškovas žinojo, kad pirkimo pardavimo sutarties sudarymui būtinas Banko raštiškas leidimas. UAB „Atolas“ ir ieškovas suprato bei išreiškė valią sudaryti ne pirkimo-pardavimo sutartį, o susitarti dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje tada ir tik tokiu atveju, jeigu įkaito turėtojas Bankas sutiks, kad turtas Bankui priimtinomis sąlygomis būtų perleistas ieškovui. Ieškovas žinojo ir suprato, kad pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties be raštiško Banko sutikimo jis sudaryti negalės, tačiau savo rizika sudarė Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį ir savo rizika sumokėjo atsakovui UAB „Atolas“ 390 141 Lt. Bankas išduodavo leidimus parduoti turtą, esantį name, kuris hipotekos lakštu įkeistas užtikrinant UAB „Atolas“ įsipareigojimus Bankui pagal 2005 m. gegužės 25 d. Kredito linijos sutartį, kai kiekvienu konkrečiu atveju potencialūs pirkėjai kreipdavosi į Banką ir siekė įsigyti įkeistą nekilnojamąjį turtą. Bankas leisdavo perleisti įkeistus butus tik su sąlyga, kai ne mažiau kaip 95 procentai nuo konkrečios su Banku suderintos buto pirkimo pardavimo kainos bus pervesta ne į UAB „Atolas“ sąskaitą, o Banko sąskaitą, mokėjimo paskirtyje nurodant, jog lėšos skirtos UAB „Atolas“ kredito dalies grąžinimui. Nei UAB „Atolas“, nei ieškovas nepateikė įrodymų, kad Bankas būtų sutikęs leisti parduoti įkeistą ginčo turtą ir sudaryti pirkimo pardavimo sutartį, todėl ieškovo reikalavimas pripažinti pirkimo - pardavimo sutartį sudaryta negalėjo būti tenkinamas. Priešingu atveju pažeidžiamos galiojančių ir įstatymo nustatyta tvarka nenuginčytų hipotekos lakštų sąlygos.
2. Teismas nepagrįstai sprendė, jog J. M. įmonės atliktas 390 141 litų sumos sumokėjimas leidžia Preliminariąją statomos odontologijos klinikos pirkimo-pardavimo sutartį pripažinti pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi. Šiuo atveju CK 1.93 straipsnio 4 dalies norma negalėjo būti taikoma, nes Bankui įkeisto turto pirkimo - pardavimo ar kitokio perleidimo sandoris nebūtų notariškai tvirtinamas be raštiško Banko sutikimo. CK 4.170, 4.171 straipsniai ir hipotekos lakštai draudžia perleisti ginčo turtą be raštiško Banko sutikimo, todėl notaras neturėtų pagrindo tvirtinti tokį sandorį. Ieškovas nepateikė raštiško Banko sutikimo parduoti ginčo turtą, todėl nebuvo teisinio pagrindo tenkinti ieškinio dalies dėl preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine.
3. Teismas, tenkindamas ieškovo reikalavimus, pažeidė imperatyviąsias ĮBĮ normas. Kadangi atsakovas UAB „Atolas“ yra bankrutuojanti įmonė, tai CK 1.138 straipsnyje numatyti civilinių teisių gynimo būdai gali būti taikomi tiek, kiek neprieštarauja imperatyvioms ĮBĮ normoms. Nė vienas įmonės kreditorius ar kitas asmuo neturi teisės perimti bankrutuojančiai įmonei priklausančio turto ir lėšų kitaip, negu nustatyta ĮBĮ. Bankas yra pareiškęs, o teismas yra patvirtinęs Banko 15 437 858,72 Lt finansinį reikalavimą UAB „Atolas“ bankroto byloje, užtikrintą hipoteka. Ginčo turtas yra įkeistas Bankui užtikrinant BUAB „Atolas“ prievoles, hipoteka yra galiojanti, todėl šis turtas privalo būti realizuotas įstatymų nustatyta tvarka, o gautos lėšos nukreiptos kreditorių reikalavimų tenkinimui. Priešingu atveju būtų pažeistos imperatyvios ĮBĮ normos. Teismo išvada, kad BUAB „Atolas“ gali būti įpareigota vykdyti prievolę ne bankroto procedūrų ribose, yra teisiškai nepagrįsta.
4. Teismas faktiškai įpareigojo UAB „Atolas“ vykdyti prievoles J. M. įmonei pagal 2008 m. sausio 16 d. Preliminariąją sutartį. Teismas neįvertino aplinkybės, kad pagal ĮBĮ 10 straipsnio 7 dalies 3 punktą bankrutuojančiai įmonei draudžiama vykdyti visas finansines prievoles, neįvykdytas iki bankroto bylos iškėlimo. Teismo sprendimas pažeidžia imperatyvią ĮBĮ 10 straipsnio 7 dalies 3 punkto normą. ĮBĮ normų analizė suponuoja, jog BUAB „Atolas“ pareigos, numatytos 2008 m. sausio 16 d. Preliminariojoje sutartyje, yra pasibaigusios ir kita sutarties šalis J. M. įmonė negali reikalauti įvykdyti iki bankroto bylos iškėlimo neįvykdytų pareigų natūra, nes visi reikalavimai bankrutuojančiai įmonei tenkinami ĮBĮ 34-35 straipsniuose nustatyta tvarka. Jei J. M. įmonė patyrė nuostolių dėl neįvykdytos Preliminariosios sutarties, ji turi teisę pareikšti kreditorinius reikalavimus BUAB „Atolas“ bankroto byloje.
5. Nėra nei vieno įstatyminio pagrindo išregistruoti hipoteką ginčo turtui, esančiam ( - ), todėl teismas priėmė nepagrįstą sprendimą įpareigoti išregistruoti hipoteką. Pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą pagrindas pasibaigti hipotekai yra ne pirkėjo prievolės pardavėjui įvykdymas, o hipotekos skolininko prievolės hipotekos kreditoriui įvykdymas. Bankas nėra ir nebuvo 2008 m. sausio 16 d. Preliminariosios sutarties šalimi, todėl minėta sutartis negali sukelti Bankui pareigų. Teismo išvada, jog buvo įvykdytos Preliminariosios sutarties sąlygos, todėl atsakovams (tarp jų ir Bankui, nesančiam Preliminariosios sutarties šalimi) atsiranda prievolė kreiptis dėl hipotekos išregistravimo, yra ydinga ir prieštarauja sutarties uždarumo principui. Būtina atskirti UAB „Atolas“, kaip hipotekos skolininko ir įkeisto daikto savininko, teisinius santykius su hipotekos kreditoriumi (Banku) nuo prievolinių teisinių santykių tarp UAB „Atolas“ ir jo klientų, t. y. statomų (pastatytų) butų/patalpų pirkėjų. Butų pirkėjai nėra kredito sutarties tarp Banko ir UAB „Atolas“ šalimi, o Bankas nėra preliminariųjų pirkimo-pardavimo sutarčių šalimi, todėl vienintelis dokumentas, kuris gali sukelti teisines pasekmes Banko ir butų pirkėjų tarpusavio teisiniams santykiams, yra viešame registre įregistruotų dokumentų - hipotekos lakštų sąlygos. Pagal hipotekos lakštus įkeisto turto pardavimui buvo būtinas Banko sutikimas. J. M. įmonė Banko sutikimo įsigyti patalpas neturėjo, iš jos tiesiogiai UAB „Atolas“ sumokėtų lėšų Banko kreditas nebuvo padengtas, t. y. su hipotekos kreditoriumi neatsiskaityta.
6. Hipoteka užtikrinta prievolė Bankui neįvykdyta. Teismas nenurodė nei vieno iš CK 4.197 straipsnyje nurodytų pagrindų egzistavimo, todėl šiuo požiūriu sprendimas yra nemotyvuotas. Teismo argumentas, kad ieškovas sumokėjo už perkamą butą pardavėjai UAB „Atolas“, nesudaro teisinio pagrindo išregistruoti hipoteką. Įkeisto daikto savininkas neprivalo būti skolingas hipotekos kreditoriui ir/ar skolininkui, kad hipoteka galiotų. 2008 m. sausio 16 d. Preliminariojoje sutartyje aiškiai įvardinta, kad planuojamas pirkti turtas yra įkeistas Bankui, todėl ieškovas privalėjo suprasti, kad ketina pirkti įkeistą turtą ir kad hipoteka seka paskui daiktą. Bankui įkeistas gyvenamasis namas ( - ), buvo išskaidytas į atskirus nekilnojamojo turto objektus, taip pat ir į ginčo turtą. Šio turto įkeitimas užtikrina visos UAB „Atolas“ skolos Bankui grąžinimą, todėl hipoteka minėtam turtui gali būti panaikinta tik grąžinus visą hipoteka užtikrintą skolą.
7. Preliminariosios sutarties 2.1.1. ir 2.1.2 punktuose nurodyta, kad perkamas turtas yra įkeistas Bankui. Įkeitimas yra galiojantis ir nenuginčytas. Ieškovas, siekdamas įsigyti turtą nuosavybėn, suvokė, kad perka apsunkintą turtą. Ieškovui turėjo būti žinomi vieši hipotekos registro duomenys, pagal kuriuos turto pardavimas negalimas be hipotekos kreditoriaus – Banko sutikimo. Tokioje situacijoje mokėdamas visą turto kainą tiesiogiai UAB „Atolas“, pirkėjas prisiėmė su tuo susijusią riziką. Bankas nėra Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties šalimi, todėl ši sutartis negali sukelti Bankui pareigų bei atsakomybės už tai, kad UAB „Atolas“ neįvykdė Preliminariosios sutarties 2.1 punkto. UAB „Atolas“ padaryti Preliminariosios sutarties pažeidimai galėtų būti pagrindas taikyti UAB „Atolas“ civilinę atsakomybę ir/ar reikalauti ieškovui iš UAB „Atolas“ nuostolių atlyginimo, tačiau tai nėra pagrindas reikalauti išregistruoti hipoteką turto, kuris įkeistas Bankui. Teismo sprendimu paneigta hipotekos kaip daiktinės teisės esmė. Ieškovas savo rizika sumokėjo UAB „Atolas“ 390 141 Lt iki pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo, nors ir žinojo, kad turtas yra įkeistas Bankui, taigi galėjo numatyti, jog hipotekos kreditorius prieštaraus įkeisto turto pardavimui. Tokiais veiksmais pirkėjas prisiėmė visą riziką, jog UAB „Atolas“ su Banku neatsiskaitys ir turto hipoteka nebus išregistruota. Šiuo atveju neigiamos teisinės pasekmės dėl mokėjimo už įkeistą turtą nesant Banko sutikimo tokį turtą parduoti, turi tekti ne Bankui, o pirkėjui ir/ar pardavėjui UAB „Atolas”.
8. Teismo sprendimas diskredituoja hipotekos institutą, nes sudaromos sąlygos, jog hipotekos kreditorius gali nukentėti be kaltės vien dėl to, kad nesąžiningi ir/ar neapdairūs asmenys nesilaikė hipotekos kreditoriaus sutikimo gavimo sąlygų. Hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisių apimties jokia forma negali paveikti trečiųjų asmenų susitarimai ar veiksmai, neatitinkantys hipotekos lakšto ir/ar hipotekos kreditoriaus išduoto sutikimo sąlygų. Priešingos teismo išvados yra ne tik neteisėtos, bet ir neteisingos.
9. J. M. įmonė 2008 m. sumokėjo pardavėjui UAB „Atolas“ Pagal preliminariąją sutartį 390 141 Lt. Šių mokėjimų pagrindu atsiradusiems teisiniams santykiams nėra pagrindo taikyti Banko ir UAB „Atolas“ Kredito sutarties 2009 metų redakciją, juolab, kad J. M. įmonė nėra šios Kredito sutarties šalimi. Byloje nėra įrodymų kad 2008 metais (kada J. M. įmonė mokėjo pinigines sumas tiesiogiai UAB „Atolas“) UAB „Atolas“ skola (skolos dalis) Bankui pagal Kredito sutartį būtų buvusi pradelsta, kad Bankas turėjo teisinį pagrindą imtis išieškojimo veiksmų. Tuo metu, kai ieškovas savo rizika ir iniciatyva mokėjo lėšas UAB „Atolui“, nebuvo pagrindų Bankui perimti šias lėšas. Tik pats UAB „Atolas“ savo iniciatyva galėjo gautas lėšas nukreipti kredito dengimui, tačiau to nepadarė. Byloje liudytoju apklaustas buvęs UAB „Atolas“ direktorius A. B. patvirtino, kad lėšų, gautų iš J. M. įmonės, Banko kreditui dengti nepanaudojo. Nepagrįsti teismo motyvai, jog Bankas kreditavo klientą UAB „Atolas“ nepaisant blogos šio finansinės padėties. Bankroto byla UAB „Atolas“ iškelta 2009 m. rugsėjo 21 d. Galutinis kredito grąžinimo terminas pagal Kredito sutartį buvo numatytas 2009 m. rugpjūčio 23 d. Kredito suma paskutinį kartą buvo padidinta 2008 m. rugpjūčio 23 d., t. y. daugiau nei prieš metus iki bankroto bylos iškėlimo. Be to, ši aplinkybė (Banko suteikto kredito suma) negali turėti įtakos ieškovui, kadangi ieškovo įmonė nebūtų patyrusi neigiamų pasekmių, jei prieš mokėdama dideles pinigų sumas už turtą būtų pasidomėjusi, kokiomis sąlygomis hipotekos kreditorius sutiks su turto perleidimu.
10. Pagal CPK 543 straipsnio 2 dalį prašymas baigti hipoteką pateikiamas hipoteką įregistravusiam hipotekos skyriui, todėl ieškinio reikalavimas išregistruoti hipoteką apskritai nenagrinėtinas ginčo teisenos tvarka.
11. Sprendime be pagrindo remiamasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. spalio 8 d. nutartimi bei Lietuvos apeliacinio teismo 2010 m. vasario 17 d. nutartimi, kurių ratio decidendi yra visiškai skirtingas nei nagrinėjamos bylos aplinkybės. Minimose teismo nutartyse analizuojami gyvenamųjų namų statybos bendrijų teisiniai santykiai, o J. M. įmonė nebuvo tokios bendrijos narė.
12. Sprendimas neatitinka CPK 270 straipsnio reikalavimų, kadangi faktiškai gali būti neįvykdomas dėl aplinkybių, nepriklausančių nuo atsakovų. Teismas įpareigojo du juridinius asmenis, kurių vienas yra bankrutavęs, atlikti hipotekos lakšto pakeitimus. Hipotekos lakšto pakeitimo, kurį pasirašo bankrutavusi įmonė, gali netvirtinti notaras, toks pakeitimas gali būti neįregistruotas hipotekos skyriuje, kadangi pagal ĮBĮ įkeistas bankrutavusios įmonės turtas gali būti išlaisvinamas iš hipotekos tik pardavus jį Bankrutuojančios ar bankrutavusios įmonės turto pardavimo iš varžytynių tvarkos apraše nustatyta tvarka.

13Ieškovo J. M. įmonės atstovė atsiliepime prašo atmesti Banko apeliacinį skundą, palikti teismo sprendimą nepakeistą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime pažymima, kad pagal Preliminariosios sutarties sąlygas UAB „Atolas“ įsipareigojo užtikrinti, jog pagrindinės sutarties sudarymo momentu turto įkeitimas Bankui būtų pasibaigęs. Ieškovo ir Banko nesiejo sutartiniai santykiai, todėl ieškovas neturėjo teisės tiek pagal Preliminariąją sutartį, tiek pagal Banko nurodomus hipotekos lakštus kreiptis į Banką dėl sutikimo perleisti turtą gavimo. Turto savininkas dar buvo UAB „Atolas“, todėl jis ir galėjo prašyti Banko sutikimo. Atmestinas Banko argumentas, kad teismas negalėjo tenkinti reikalavimo pripažinti pirkimo-pardavimo sutartį sudaryta nesant Banko sutikimo. Turto pirkimo-pardavimo sutartis pripažintina galiojančia nuo 2009 m. balandžio 22 d., kada buvo sudarytas Susitarimo papildymas. Teismas, pripažindamas turto pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia, nepažeidė ĮBĮ nuostatų, reglamentuojančių bankrutuojančios įmonės turto realizavimo tvarką, kadangi turto nuosavybės teisė faktiškai perėjo ieškovui dar iki bankroto bylos UAB „Atolas“ iškėlimo. Pirmosios instancijos teisme atsakovas savo atsikirtimų negrindė tuo, kad tiek CPK 163 straipsnio 4 punktas, tiek ĮBĮ 10 straipsnio 4 dalies 4 punktas imperatyviai nustato, jog visi turtiniai reikalavimai bankrutuojančiai įmonei yra sprendžiami bankroto bylos ribose, todėl šis atsakovo argumentas nevertintinas. Ieškovas tinkamai įvykdė visus savo įsipareigojimus, t.y. sumokėjo visą turto kainą kreditoriui UAB „Atolas“. Ieškovo ir Banko nesiejo sutartiniai santykiai, t.y. nebuvo sudarytos skolos perkėlimo, perėmimo, novacijos, solidaraus kreditorių reikalavimo ar kitokio panašaus teisinio instituto sutartys, todėl ieškovas neturi pareigos mokėti Bankui papildomos 244 712 Lt sumos ar bet kurios kitos BUAB „Atolas“ skolos Bankui pagal 2005 m. gegužės 25 d. Kredito sutartį. Susidariusį kainų skirtumą Bankui turėtų padengti BUAB „Atolas“, o ne ieškovas. Hipoteka, kuria užtikrintas UAB „Atolas" skolinis įsipareigojimas Bankui, pažeidžia ieškovo kaip turto savininko teises bei sąžiningumo ir teisingumo principus. Teismas pagal byloje surinktus įrodymus padarė pagrįstą išvadą, kad ieškovas tinkamai įvykdė visus savo įsipareigojimus, t.y. sumokėjo visą turto kainą kreditoriui UAB „Atolas“ ir perėmė turtą valdyti. UAB „Atolas“ gautų iš ieškovo lėšų Bankui neperdavė, tokiais veiksmais pažeisdamas jo ir Banko sudarytas sutartis, tačiau ieškovas negali būti laikomas atsakingu už atsakovo UAB „Atolas“ veiksmus. Turtas išlaisvintinas iš hipotekos, nes patalpų savininkas kreditoriui nebėra skolingas. Ieškovas neturėjo teisinio pagrindo turto kainą mokėti Bankui, priešingu atveju jis būtų pažeidęs Preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Teismas pagrįstai konstatavo, kad Bankas nesiimdamas jam prieinamų skolininko UAB „Atolas” įsipareigojimų vykdymo kontrolės priemonių, suteikdamas papildomas UAB „Atolas” kredito sumas, nesiimdamas veiksmų, kad susigrąžintų iš UAB „Atolas” ieškovo sumokėtą ginčo turto kainos dalį (95 proc.), skirtą kredito grąžinimui, elgėsi nerūpestingai ir veikė savo rizika, todėl yra atsakingas už atsiradusias pasekmes. Reikalavimas ieškovui padengti dalį BUAB „Atolas” skolos arba nukreipimas skolos išieškojimo iš faktiškai ieškovui priklausančio turto laikytinas Banko piktnaudžiavimu savo subjektine teise. Turto nuosavybės teisė perėjo ieškovui 2009 m. balandžio 22 d. Susitarimu, t.y. iki UAB „Atolas“ bankroto bylos iškėlimo, todėl jam negali būti taikomos Bankrutuojančios ar bankrutavusios įmonės turto pardavimo iš varžytynių tvarkos nuostatos.

14IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, jo teisiniai argumentai ir išvados

15Dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia

16Nagrinėjamoje byloje sprendžiamas notariškai neįformintos nekilnojamojo turto (negyvenamųjų patalpų su priklausiniais ir žemės sklypo dalies) pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia ir jos patvirtinimo teismo sprendimu klausimas. Tam tikslui yra aktualus šioje sutartyje įtvirtintos kainos už perkamą turtą sumokėjimo ir kitų juridiškai reikšmingų sutarties sudarymo ir jos vykdymo faktų nustatymas. Dėl to reikia tinkamai apibrėžti įrodinėjimo dalyką, įvertinti byloje esančius faktinius duomenis ir nuspręsti, ar pirmosios instancijos teismas šio teisinio ginčo išsprendimui turėjo pagrindą taikyti CK 1.93 straipsnio 4 dalies nuostatas.

17CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Ieškovas ir atsakovas UAB „Atolas“ 2008 m. sausio 16 d. sudarė Preliminariąją statomos odontologijos klinikos pirkimo-pardavimo sutartį (b. l. 11-23, 1 t.). Pagal šios Preliminariosios sutarties sąlygas statytojas ir pardavėjas UAB „Atolas“ įsipareigojo pastatyti ir parduoti ieškovui odontologijos klinikos patalpas, klinikos kompresorinę-siurblinę, individualią vietą automobilių stovėjimo aikštelėje, taip pat parduoti nuosavybės teisę į atitinkamą žemės sklypo idealinę dalį (Preliminariosios sutarties 1.1-1.2 p.). Preliminariojoje sutartyje nurodyta, kad įvykdžius šios sutarties 4.1 punkto sąlygas, šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas parduotų, o pirkėjas nupirktų aukščiau išvardintus nekilnojamuosius daiktus (Preliminariosios sutarties 1.3 p.). Pažymėtina aplinkybė, kad Preliminariojoje sutartyje planuojami parduoti daiktai – patalpos buvo numatytos sukurti ateityje, pardavėjui jas pastatant. Numatomi parduoti ieškovui daiktai buvo kuriami vykdant daugiabučio gyvenamojo namo statybą, t.y. šie daiktai turėjo būti sukurti kaip statomo daugiabučio gyvenamojo namo sudėtinės dalys (odontologijos klinikos patalpos su bendro naudojimo patalpa, taip pat klinikos kompresorinės-siurblinės patalpa namo rūsyje) arba kaip namo priklausiniai (vieta ar vietos automobilių stovėjimo aikštelėje) jo statybai atsakovo įsigytame žemės sklype. Ieškovo ir atsakovo sudarytos Preliminariosios sutarties dalykas ir šios sutarties sąlygų turinys leidžia daryti išvadą, kad šalių preliminariam susitarimui yra būdingi CK 6.401 straipsnio normų reguliuojamų ikisutartinių santykių požymiai, nes šalys sutarė dėl daiktų būsimame (statomame) gyvenamajame name pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje. Šalių sudarytoje Preliminariojoje sutartyje aptartos visos sąlygos, kurios yra būtinos aptarti kiekvienoje preliminariojoje nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartyje (CK 6.401 str. 2 d. reikalavimas). Šiuo atveju šalis siejusių ikisutartinių santykių ypatumas yra tik toks, kad viena iš preliminariosios sutarties, kurių sudarymą reguliuoja CK 6.401 straipsnio normos, šalių – pirkėjas buvo ne fizinis asmuo J. M., bet to fizinio asmens įsteigta jo individuali įmonė. Preliminariojoje sutartyje šalių buvo aptarta numatomų pirkti daiktų pagrindinės sutarties kaina - 405 141 Lt (Preliminariosios sutarties 4 p.), numatant šalių galimybę raštišku susitarimu pakeisti Preliminariojoje sutartyje nustatytą pagrindinės sutarties kainą (Preliminariosios sutarties 4.4 p.). Taigi Preliminariojoje sutartyje šalys nustatė konkrečią pagrindinės sutarties kainą, už kurią pirkėjas įsipareigojo nupirkti statomas patalpas ir kitus daiktus (CK 6.401 str. 1 d.), numatydamos galimybę kainą keisti tarpusavio rašytiniu susitarimu. Vienas iš CK 6.401 straipsnyje reglamentuojamų teisinių santykių ypatumų yra tas, kad preliminariojoje nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartyje gali būti numatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nustatytomis sąlygomis. Šiuo atveju nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo (CK 6.401 str. 5 d. nuostatos). Nors iš bylos dokumentų matyti, kad viso daugiabučio gyvenamojo namo, kuriame buvo statoma ir odontologijos klinika ieškovui, statyba buvo finansuojama Banko suteikto kredito statytojui UAB „Atolas“ lėšomis, tačiau bylos duomenys patvirtina, jog ieškovo mokėti pinigai taip pat buvo panaudoti šio objekto statybos darbams. Pagal pateiktus mokėjimo dokumentus beveik visą Preliminariojoje sutartyje numatytą pagrindinės sutarties kainą (maždaug 96 proc. Preliminariojoje sutartyje numatytos kainos) ieškovas sumokėjo dar iki perduodant jam nebaigtą statyti pirkimo objektą (nebaigtų statybos darbų faktas fiksuojamas šalių 2009 m. balandžio 22 d. sudarytame Susitarimo papildyme – 33-34 b. l., 1 t.). Liudytoju byloje apklaustas buvęs UAB „Atolas“ vadovas A. B. paaiškino, kad iš ieškovo gauti pinigai buvo panaudoti namo statybos užbaigimui, iš ieškovo gautos lėšos pateko į viso objekto statybą (117-119 b. l., 2 t.). Toks paaiškinimas leidžia daryti išvadą, kad ieškovo lėšomis buvo finansuojama gyvenamojo namo statyba, nes priešingų duomenų byloje nepateikta. Akcentuotina, kad tais atvejais, kai būsimas pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar kito būsto statybą, jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad statybos metu kuriamo objekto užsakovas yra statytojas, kuris ketina naujo daikto pagaminimu sukurti sau nuosavybės teisę. Taip jis įgyvendina savo ekonominį poreikį sukurti ir turėti daiktą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio mėn. 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011, 2004 m. spalio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-545/2004). Būtent tokius ketinimus puoselėjo bei tokį ekonominį poreikį turėjo ieškovas, sudarydamas su atsakovu UAB „Atolas“ Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį ir vykdydamas joje numatytas pirkėjo prievoles.

18CK 6.305 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta bendroji taisyklė, apibrėžianti pirkimo-pardavimo sutartį kaip vienos šalies (pardavėjo) įsipareigojimą perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, ir pirkėjo įsipareigojimą priimti daiktą (prekę) bei sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Nekilnojamojo turto perleidimo sutartis yra specifinė sutarties formos ir momento, nuo kurio sutartis laikoma sudaryta, požiūriu. Nekilnojamojo turto perleidimo sutarčiai, kaip dvišaliam sandoriui, privaloma notarinė forma. Notarinės formos reikalavimo nesilaikymas daro tokią sutartį niekiniu sandoriu, todėl pagal bendrąją taisyklę tokia sutartis laikoma sudaryta ne nuo šalių susitarimo, o nuo sutarties notarinio patvirtinimo momento (CK 6.159 str., 6.181 str. 4 d., 6.393 str. 1 ir 2 d). Kita vertus, jeigu pagal faktines aplinkybes būtų konstatuota, kad šalys ne tik susitarė dėl esminių turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų, bet ir pradėjo vykdyti jos turinį sudarančius įsipareigojimus, tačiau viena iš šalių vengia sutartį patvirtinti notariškai, sutartį įvykdžiusios ir jos sudarymu suinteresuotos šalies teisės galėtų būti ginamos CK 1.93 straipsnio 4 dalies ir CK 6.309 straipsnio normų pagrindu, o tokia sutartis galėtų būti pripažinta galiojančia teismo sprendimu. Šios nuostatos laikomasi kasacinio teismo praktikoje (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-363/2009). Kasacinio teismo praktikoje taip pat suformuota teisės aiškinimo ir taikymo taisyklė, kad teismas, pripažindamas pirkimo–pardavimo sandorį galiojančiu, turi nustatyti sandorio, t.y. šalių susitarimo, nors ir netinkamai įforminto (nepatvirtinto notaro), kaip tokio, faktą. Jeigu šalys nebuvo pasiekusios susitarimo, teismas negali pripažinti sandorio galiojančiu, nes tai iš esmės reikštų, kad teismas patvirtina tam tikrą sandorį ir sukuria šalių teises ir pareigas, dėl kurių šalys apskritai nebuvo susitarusios (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-151/2011, 2010 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-70/2010, ir kt.). CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nurodomos išimtys, kai sandorį, kuriam įstatymo nustatyta privaloma notarinė forma ir kuris sudarytas jos nesilaikant, teismas gali pripažinti galiojančiu. Tam būtinos tokios sąlygos: 1) sandoris yra dvišalis; 2) viena sandorio šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį; 3) kita sandorio šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka. Nustačius, kad nėra bent vienos iš nurodytų sąlygų, nėra pagrindo pripažinti sandorį galiojančiu pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį. Kaip jau minėta, kasacinis teismas išaiškino, kad vykdant sandorį savo valią išreiškia ne tik šalis, kuri vykdo, bet ir šalis, kuri priima įvykdymą, todėl turi būti akivaizdi šalių valia ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti sandorį. Sandorį, įvykdytą tokiu būdu, kad negalima nustatyti kitos šalies neabejotinos valios jį ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti, nėra pagrindo pripažinti galiojančiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-151/2011, 2008 m. rugsėjo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-416/2008; 2007 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-581/2007).

19Ieškovo ir atsakovo UAB „Atolas“ 2009 m. balandžio 22 d. sudarytame Susitarimo papildyme (toliau tekste – Susitarimas) dėl Preliminariosios sutarties pakeitimo (33-34 b. l., 1 t.) šalių buvo sutarta, jog ieškovas, sumokėjęs pardavėjui UAB „Atolas“ 390 141 Lt sumą, yra visiškai atsiskaitęs už perkamus iš jo daiktus, t.y. sumokėjęs visą sutartą kainą. Tokia faktinė aplinkybė leidžia teigti, kad ieškovas nuo šio Susitarimo sudarymo momento įgijo teisę reikalauti perduoti jo nuosavybėn Preliminariojoje sutartyje (su 2009 m. balandžio 22 d. Susitarime užfiksuotais jos pakeitimais) nurodytus daiktus, kadangi ieškovas, kaip pirkėjas, buvo sumokėjęs visą sutartą pirkimo-pardavimo kainą (CK 6.401 str. 5 d. nuostata). Būtent tokius juridiškai reikšmingus veiksmus Preliminariosios sutarties šalys patvirtino pasirašydamos 2009 m. balandžio 22 d. Susitarimą. Esminę reikšmę šiuo atveju turi faktinė aplinkybė, jog 2009 m. balandžio 22 d. Susitarimu pardavėjas UAB „Atolas“ perdavė, o pirkėjas J. M. įmonė priėmė visus Preliminariojoje sutartyje (su jos 2009 m. balandžio 22 d. pakeitimu) išvardintus pirkimo-pardavimo objektus: odontologijos kliniką su bendro naudojimo patalpa, rūsio patalpą, automobilių stovėjimo vietas bei 2/52 idealiąsias žemės sklypo dalis (Susitarimo „A“ dalis). 2009 m. balandžio 22 d. Susitarime taip pat buvo numatyta sudaryti pagrindinę pardavėjo perduotų ir pirkėjo priimtų daiktų pirkimo-pardavimo sutartį iki 2009 m. gegužės 1 d. (Susitarimo „B“ dalis). Kaip žinia, pagrindinė daiktų pirkimo-pardavimo sutartis nei Susitarime nustatytu terminu, nei vėliau notarine forma nebuvo patvirtinta.

20Minėta, kad CK 1.93 straipsnio 4 dalyje (ja ieškovas grindžia savo materialųjį reikalavimą) nustatyta, jog jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu. Ieškovo ir atsakovo 2009 m. balandžio 22 d. Susitarimo sąlyga dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino nustatymo reiškia ne ką kita, kaip pardavėjo įsipareigojimą parduoti pirkėjui jau perduotus daiktus. CK 6.309 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas. Kai pirkti ar parduoti daiktą įpareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 straipsnio 3 dalis). Ši teisės norma detalizuoja bendrąją sandorių sudarymo ir jų galiojimo taisyklę, įtvirtintą CK 1.93 straipsnio 4 dalyje, kurioje nustatyta, jog tais atvejais, kai viena iš sandorio šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu. Šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia. Ieškovo (pirkėjo) ir atsakovo UAB „Atolas“ (statytojo ir pardavėjo) sudaryto 2009 m. balandžio 22 d. Susitarimo turinys aiškiai patvirtina, kad sandorio šalys iš esmės visiškai įvykdė pirkimo-pardavimo sandorį dėl tų nekilnojamųjų daiktų, kuriuos pardavėjas perdavė pirkėjui valdyti, tačiau tam, kad šis sandoris galiotų, jis turėjo būti patvirtintas notarine tvarka. Šiame Susitarime pardavėjas aiškiai pripažino, kad jis yra kaltas ir atsakingas už tai, jog pirkimo-pardavimo sandoris nebuvo įformintas notarine tvarka (Susitarimo 6 punktas). Aplinkybės, patvirtinančios pardavėjo atsakomybę už tai, kad ir po Susitarime nustatyto termino pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo įforminta notarine tvarka, nebuvo išnykusios, todėl ieškovas, įgyvendindamas sąžiningo pirkėjo teises, turėjo pagrindą reikalauti teismine tvarka pripažinti įvykdytą pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia ir ją patvirtinti teismo sprendimu (CK 1.93 str. 4 d., 6.309 str. 1 ir 3 d., 6.393 str. 4 d.). Būtent tokiu aukščiau išdėstytu faktiniu bei teisiniu pagrindu ieškovas ir prašo pripažinti pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia. Jo atsiliepime į Banko apeliacinį skundą, be kita ko, nurodoma, jog pagal CK 6.393 straipsnio 4 dalį nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo, o pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį laikoma, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas. Perkamas turtas ieškovui perduotas ir jo priimtas 2009 m. balandžio 22 d. Susitarimu. Šis Susitarimas savo esme yra pirkimo-pardavimo sandoris, nes jame aptarti šalių veiksmai yra teisiškai reikšmingi – pardavėjas perdavė pirkėjui konkrečiai apibrėžtą turtą valdyti, Susitarimą sudariusios šalys taip pat konstatavo, kad už turtą yra pilnai atsiskaityta. Tokie teisiškai reikšmingi šalių pareiškimai rodo, kad buvo susiformavusi jų abiejų valia ne tik sudaryti pirkimo-pardavimo sandorį, bet ir jį įvykdyti. Šias aplinkybes patvirtina tokie konkretūs veiksmai: pardavėjas – priėmė visą pirkėjo sumokėtą kainą už parduodamus daiktus, perdavė daiktus pirkėjui, perdavė pirkėjui paslaugų, būtinų eksploatuojant parduotus daiktus, gavimą, sutiko, kad pirkėjo veiklos buveinė būtų registruota jo įsigytose patalpose; pirkėjas – sumokėjo visą sutarties kainą, priėmė pardavėjo perduotus daiktus, juos valdė ir jais naudojosi kaip savais, pilnai įrengė ir pritaikė savo reikmėms įgytas patalpas, į jas perkėlė savo veiklą ir ją ten vystė, perėmė paslaugų, būtinų įgytų daiktų eksploatavimui, gavimo paslaugas. Įvertinus tai, kad UAB „Atolas“ perdavė ieškovui parduodamą turtą, kad ieškovas pilnai įvykdė prievolę atsiskaityti su pardavėju, pripažintina, jog 2009 m. balandžio 22 d. Susitarimu šalys iš esmės sudarė turto pirkimo-pardavimo sandorį. Visos esminės turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos buvo suderintos 2009 m. balandžio 29 d. dvišaliu Susitarimu, nes jame: 1) aiškiai įvardintos ieškovo teisės į žemės sklypą (CK 6.394 str. 2 d.); 2) suformuotas sutarties dalykas, nurodant turtinius objektus identifikuojančius duomenis (unikalius numerius) (CK 6.396 str.); 3) nustatyta galutinė turto kaina (CK 6.397 str. 1 d.) ir konstatuotas jos visiškas apmokėjimas; 4) turtas perduotas valdyti ieškovui (CK 6.309 str. 1 d., 6.396 str. 4 d.). Kadangi gyvenamojo namo statybą finansavęs Bankas iki to momento nebuvo davęs sutikimo pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui, 2009 m. balandžio 29 d. Susitarimu pirkėjas ir pardavėjas, kaip jau minėta, sutarė pirkimo-pardavimo sutartį įforminti notarine tvarka iki 2009 m. gegužės 1 d., tačiau tas nebuvo padaryta dėl pardavėjo kaltės.

21Pirmosios instancijos teismas iš nustatytų aplinkybių bei ištirtų įrodymų visumos padarė pagrįstą išvadą, jog šioje byloje įrodytas visų būtinų sąlygų pripažinti turto pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu egzistavimas, nes šalys ne tik susitarė dėl esminių turto pirkimo-pardavimo sandorio, kuris yra dvišalis, sąlygų (CK 6.162 str.), bet ir jį vykdė. Teisėjų kolegija sprendžia, kad turi būti nustatytas ir įvardintas konkretus momentas, nuo kurio ginčijamas pirkimo-pardavimo sandoris būtų pripažintas galiojančiu. Toks sandorio galiojimo pradžios momentas pirmosios instancijos teismo sprendime nenurodytas. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškinyje išvardinto turto pirkimo-pardavimo sutartis pripažintina galiojančia nuo 2009 m. balandžio 22 d., kada buvo sudarytas pirkėjo ir pardavėjo Susitarimas. Dėl šios priežasties skundžiamo teismo sprendimo rezoliucinė dalis turi būti papildoma nurodymu momento, apibrėžto konkrečia data, kurią ginčo pirkimo-pardavimo sutartis pripažįstama galiojančia.

22Apibrėžus konkretų sandorio pripažinimo galiojančiu laiką – 2009 m. balandžio 22 d., pažymėtina ta aplinkybė, kad bankroto byla turto pardavėjui UAB „Atolas“ buvo iškelta teismo 2009 m. rugsėjo 21 d. nutartimi. Vadinasi, pirmosios instancijos teismas, pripažindamas turto pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia, nepažeidė ĮBĮ nuostatų, reglamentuojančių bankrutuojančių įmonių turto realizavimo tvarką, nes faktiškai turto nuosavybės teisė perėjo ieškovui dar iki bankroto bylos pardavėjui iškėlimo. Konstatavus šią aplinkybę netenka teisinės reikšmės analizė tų Banko apeliacinio skundo argumentų, kurie siejami su teismo esą padarytais ĮBĮ imperatyviųjų teisės normų reikalavimų pažeidimais. Pripažinus, kad ieškovo ir atsakovo 2009 m. balandžio 22 d. Susitarimas reiškė pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą ir pripažįstant šią sutartį galiojančia nuo to Susitarimo sudarymo momento, aplinkybės, susijusios su vėlesniu bankroto bylos iškėlimu turto pardavėjui UAB „Atolas“, pirkimo-pardavimo sutarties galiojimui teisinės reikšmės neturi.

23Teisėjų kolegija atsižvelgė ir į teismų praktikoje suformuotą išaiškinimą, kad sprendžiant, ar tenkintinas šalies reikalavimas pripažinti notarine tvarka neįformintą nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia, nepakanka nustatyti minėtų trijų CK 1.93 straipsnio 4 dalyje įtvirtintų šios normos taikymo sąlygų. Tokiu atveju reikia aiškintis ir tai, ar sutartis neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms, tai yra ar tokia sutartis ne tik dėl notarinės formos nesilaikymo, bet ir dėl kitų įstatymuose nurodytų aplinkybių negali būti pripažinta galiojančia pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-20/2008). Šiuo aspektu pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė materialiosios teisės normas, nurodydamas, kad pagal CK 4.170 straipsnio 3 dalyje įtvirtintos normos dispoziciją hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Bet kuriuo atveju daikto įkeitimas nėra kliūtis daikto savininkui perleisti daiktą kito asmens nuosavybėn (CK 4.171 str. 9 d. nuostata). Atsakovas (daiktų savininkas ir pardavėjas) UAB „Atolas“ su ieškovu (daiktų pirkėju) sudarytoje Preliminariojoje sutartyje prisiėmė prievolę parduodamą turtą, užtikrintą nekilnojamojo turto įkeitimu, išlaisvinti nuo suvaržymo hipoteka, tačiau perduodamas šiuos daiktus pirkėjui šios prievolės nebuvo įvykdęs. Pirmosios instancijos teismas teisingai sprendė, kad dėl tokio daiktų pardavėjo prievolės jo santykiuose su hipotekos kreditoriumi (Banku) neįvykdymo ieškovas negali būti atsakingas ir toks pardavėjo prievolės neįvykdymas neužkerta kelio sąžiningai pirkėjo prievoles vykdžiusiam asmeniui reikalauti patvirtinti pirkimo-pardavimo sandorio sudarymą ir jo galiojimą. Pirmosios instancijos teismas laikėsi teisingos pozicijos nuspręsdamas, jog hipotekos kreditoriaus leidimo savo skolininkui parduoti hipoteka apsunkintus daiktus nebuvimas nėra kliūtis pripažinti pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.309 straipsnio pagrindu, nes, kaip jau pažymėta, įstatyme nėra numatytas draudimas savininkui disponuoti įkeistu turtu, įskaitant ir jo perleidimą kitam asmeniui.

24Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė įrodinėjimo dalyką bei tikslą, įrodymus įvertino tuo aspektu, ar jų pakanka CK 1.93 straipsnio 4 daliai taikyti ir ginčijamam sandoriui pripažinti galiojančiu. Apeliacinės instancijos teismas iš byloje esančių įrodymų visumos įvertinimo, neišeidamas už apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį ribų, daro analogišką pirmosios instancijos teismo padarytajai išvadą dėl konstatuotų faktų, kurie yra būtini taikant materialiosios teisės normas (CK 1.93 straipsnio 4 dalį) ginčo santykiui sureguliuoti.

25Dėl hipotekos pabaigos

26Atsakovas – Bankas apeliaciniame skunde akcentuoja klausimą dėl jo, kaip sąžiningo hipotekos kreditoriaus, teisių pažeidimo pripažinus ieškovo nupirktų daiktų hipoteką pasibaigusia.

27Vertindama pirmosios instancijos teismo išvadas dėl ieškovo nupirktų daiktų hipotekos pabaigos ir dėl šių išvadų išdėstytus atsakovo – Banko apeliacinio skundo kontrargumentus, teisėjų kolegija laikosi nuostatos, kad ieškovo ir atsakovo UAB „Atolas“ valiniai veiksmai 2009 m. balandžio 22 d. Susitarimu perduodant bei priimant pirkimo-pardavimo sandorio objektus neduoda pagrindo manyti, jog pirkėjas, sudarydamas tokį Susitarimą, apsisprendė ar sutiko įgyti turtą nuosavybėn su daiktinių teisių suvaržymais į jį, t.y. su turto įkeitimu pardavėjo kreditoriui Bankui. Priešingu atveju neturėtų loginės prasmės Susitarimo nuostata dėl termino pagrindinei sutarčiai notarine tvarka įforminti nustatymo, kuri reiškė, kad ir toliau galioja šalių Preliminariojoje sutartyje įtvirtinta pardavėjo pareiga užtikrinti, jog pagrindinės sutarties patvirtinimo metu parduodamas turtas bus išlaisvintas nuo hipotekos. Byloje nėra įrodymų, kurie patvirtintų bent prielaidą, kad ieškovas ketino ar sutiko įgyti perkamus daiktus kartu su tais daiktinių teisių į juos suvaržymais, kuriuos turėjo daiktų pardavėjas. Pagal CK nuostatas svetimo turto hipoteka paprastai atsiranda tik sutartinių santykių, kuriuose dalyvauja kreditorius, skolininkas ir daiktą įkeičiantis asmuo, pagrindu. Šiuo atveju pripažinus aukščiau aptartų daiktų pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia, sutartinės svetimo daikto hipotekos atsiradimo pagrindų nėra.

28Byloje neginčijama, kad ieškovas pirko patalpas ir kitus daiktus iš pardavėjo UAB „Atolas“, su kurio kreditoriumi – Banku jokie sutartiniai santykiai ieškovo nesiejo. Patalpas daugiabučiame gyvenamajame name ieškovui buvo statomos ir įrengiamos tik ieškovo ikisutartinių bei sutartinių santykių su gyvenamojo namo statytoju ir savininku atsakovu UAB „Atolas“ pagrindu. Ieškovas nuosekliai teigė, o jo teiginius patvirtina byloje esantys duomenys, jog jis siekė įsigyti hipoteka nesuvaržytas patalpas ir kitą jam parduoti numatytą turtą. Tai akivaizdu iš Preliminariosios sutarties turinio. Niekur nėra užfiksuotas ieškovo ketinimas ar sutikimas nusipirkti (įsigyti) hipoteka suvaržytą nekilnojamąjį turtą. Nors ieškovas ir žinojo, kad statomas gyvenamasis namas ir žemės sklypas, įskaitant tą jų dalį, kurią ieškovas ketino pirkti, yra įkeisti Bankui, tačiau pagrįstai tikėjosi, kad visiškai atsiskaitęs su pardavėju, įgys galimybę įsigyti turtą be suvaržymų hipoteka. Pagal susitarimą su pirkėju pardavėjas privalėjo imtis veiksmų, kad būtų panaikintas perduodamų daiktų įkeitimas, nes pirkėjas buvo įvykdęs visas savo, kaip pirkėjo, prievoles pardavėjui, tačiau pardavėjas tos pareigos neįvykdė. CK 6.321 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad pardavėjas privalo panaikinti perduodamų daiktų įkeitimą (hipoteką) nepaisydamas to, ar įkeitimas (hipoteka) buvo įregistruotas ar ne, išskyrus atvejus, kai pirkėjas, iš pardavėjo gavęs tinkamą informaciją, sutinka pirkti daiktus, teisės į kuriuos yra suvaržytos tokiu būdu. Kaip jau pažymėta, byloje nėra duomenų, kad ieškovas, įgyvendindamas pirkėjo teises ir vykdydamas pirkėjo pareigas būtų sutikęs nusipirkti daiktus, teisės į kuriuos yra suvaržytos tų daiktų įkeitimu pardavėjo kreditoriui. Vertinant bylos aplinkybių visumą, negalima daryti išvados, kad ieškovas, priimdamas iš pardavėjo perkamą turtą, tuo pačiu sutiko, jog pardavėjo skolinių įsipareigojimų Bankui vykdymą jis užtikrintų perduoto ir jam priklausančio turto hipoteka. Tokia veiksmų schema savaime negali būti pripažinta sąžininga, nes ja iš esmės paneigiama tiek ieškovo ir atsakovo UAB „Atolas“ ikisutartinių derybų, tiek jų elgesio ir veiksmų vykdant prievoles dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo praktika. Kaip jau pažymėta, ieškovas yra visiškai atsiskaitęs su pardavėju už pirkimo-pardavimo sutartimi įsigytą turtą. Šią aplinkybę patvirtina aukščiau aptarti byloje esantys įrodymai, visų pirma – 2009 m. balandžio 22 d. Susitarime įtvirtintas daikto pardavėjo patvirtinimas apie pilną atsiskaitymą už turtą, todėl šioje situacijoje ieškovas buvo sąžiningas. Teisėjų kolegija pažymi, kad daikto įgijėjo sąžiningumo ar jo nesąžiningumo nustatymas yra fakto klausimas, o šiuo atveju sąžiningumo principas yra ypač teisiškai reikšmingas sprendžiant, ar sąžiningas daikto įgijėjas gali būti atsakingas už pirminio savininko skolas.

29Ieškovą siejo pirkimo-pardavimo santykiai tik su parduodamų daiktų savininku atsakovu UAB „Atolas“. Pirkėjo pareigas savo kreditoriui – daiktų pardavėjui ieškovas įvykdė visiškai, todėl ne tik turėjo poreikį, bet ir įgijo teisę turėti daiktus be daiktinių teisių į juos suvaržymo. Teisėjų kolegijos įsitikinimu, šiuo atveju ieškovui negali tekti daiktų pardavėjo prievolių neįvykdymo pastarojo kreditoriui neigiamos pasekmės, nes ieškovo su daiktų pardavėjo kreditoriumi jokie prievoliniai santykiai nesiejo.

30Teismas, aiškindamas įstatymus ir juos taikydamas, privalo vadovautis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais (CK 1.5 str. 4 d.). Vadovaudamasi šiais principais teisėjų kolegija išreiškia poziciją, kad ta aplinkybė, jog ieškovas, kaip pirkėjas, visiškai atsiskaitė su pardavėju (atsakovu BUAB „Atolas“) ir sąžiningai vykdė kitas pirkėjo pareigas, leidžia laikyti hipoteką pasibaigusia taikant CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodytą hipotekos pasibaigimo pagrindą. Darydama tokią išvadą teisėjų kolegija įvertina ieškovo sudarytų su atsakovu UAB „Atolas“ sandorių teisėtą tikslą – pastatyti, įsirengti ir nusipirkti patalpas, reikalingas tenkinti individualios įmonės specifinės veiklos poreikius (ieškovo įmonininko profesiniam verslui – stomatologijos paslaugų teikimo veiklai), taip pat atsižvelgia į tai, kad veikdamas sąžiningai ieškovas iš esmės tą tikslą pasiekė (rinkos kaina nusipirko, įrengė ir pritaikė veiklai reikalingas patalpas). Reikšminga laikytina aplinkybė, kad ieškovo lėšomis taip pat buvo finansuojama viso objekto (daugiabučio gyvenamojo namo), kuriame ieškovas numatė pirkti patalpas, statyba. Teisėjų kolegija įsitikinusi, kad pripažinus ieškovo teisėtą interesą į pirkimo-pardavimo sandoriu įgytus daiktus ir daiktines teises į juos, taip pat konstatavus, jog šių daiktų pirkėjas visiškai įvykdė savo pareigas pardavėjui pagal su juo sudarytus susitarimus, pardavėjo BUAB „Atolas“ kreditoriaus, kuris finansavo žemės sklypo įgijimą ir gyvenamojo namo jame statybą ir kurio naudai buvo suvaržytos pardavėjo daiktinės teisės į žemės sklypą ir statomą gyvenamąjį namą, interesų tenkinimas negali būti laikomas sąžiningu ir teisingu išliekant hipotekos teisei į ieškovo įsigytus daiktus. Nors yra akivaizdu, jog pirminis daiktų savininkas yra skolingas Bankui, sąžiningas daiktų įgijėjas negali būti atsakingas už jo skolą ir turi teisę reikalauti panaikinti hipoteką daiktui, kai sąžiningai atsiskaitė už jį, neturėdamas tikslo jį įgyti nuosavybėn kaip įkeistą (suvaržytą hipoteka). Šiuo atveju pardavėjo hipotekos kreditoriaus teisės negali turėti prioritetą prieš sąžiningo pirkėjo, t.y. ieškovo teises ir teisėtus interesus.

31Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ieškovo ir atsakovo UAB „Atolas“ susitarimas dėl galutinės kainos už įgyjamą turtą neatitiko turto pardavimo kainos nustatymo sąlygų, nustatytų pardavėjo UAB „Atolas“ su Banku sudarytoje Kredito sutartyje, tačiau pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, jog už atsiradusį kainų skirtumą Bankui yra atsakingas jo skolininkas UAB „Atolas“, bet ne ieškovas (CK 6.38 str.). Be to, atsakovas UAB „Atolas“, gavęs iš ieškovo pinigus už parduodamą turtą, nevykdė pareigos atsiskaityti su savo kreditoriumi Kredito sutartyje nustatyta tvarka, taigi elgėsi nesąžiningai, tačiau ieškovas neturi atsakyti už Banko skolininko UAB „Atolas“ nesąžiningus veiksmus ir jam neturi tekti Banko skolininko nesąžiningo elgesio padariniai. Byloje esančių hipotekos lakštų (154-179 b. l., 1 t.) 8 punkte buvo numatytas įkeičiamo daikto savininko teisių disponuoti įkeistu turtu apribojimas – įkeičiamo daikto savininkas be raštiško kreditoriaus sutikimo neturi teisės parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti įkeičiamo daikto. Taigi šiame sutartinę hipoteką įtvirtinančiame dokumente nustatyta įkaito davėjo pareiga prieš perleidžiant įkeistus daiktus gauti įkaito turėtojo raštišką sutikimą. Tačiau tokios pareigos nevykdymas reiškia hipotekos sutarties sąlygų pažeidimą, tačiau nepanaikina įstatyme įtvirtintos teisės įkeisto daikto savininkui disponuoti įkeistu daiktu. Šiuo atveju galima būtų manyti apie tai, kad perleisdamas ieškovui įkeistus daiktus jų savininkas UAB „Atolas“ pažeidė sutartinės hipotekos kreditoriaus teises, tačiau ieškovas negali būti atsakingas už tokį pardavėjo prievolių savo kreditoriui pažeidimą.

32Pirmosios instancijos teismas taip pat analizavo Banko veikimą atidumo, dėmesingumo, rūpestingumo aspektais. Teismo sprendime akcentuojama, kad Bankas nesiėmė griežtų savo skolininko UAB „Atolas“ įsipareigojimų vykdymo kontrolės priemonių, neatliko veiksmų, kad susigrąžintų iš UAB „Atolas“ ieškovo sumokėtą ginčo turto kainos dalį (95 procentus), skirtą kredito grąžinimui, elgėsi nerūpestingai ir rizikingai, todėl turi prisiimti atsiradusias pasekmes.

33Teisėjų kolegija iš dalies sutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis dėl Banko veiksmų vertinimo. Bankas, kaip kreditavimo srities profesionalas, turi imtis visų būtinų veiksmų savo teisių įgyvendinimui užtikrinti, o to nepadaręs ir atitinkamai – prisiėmęs riziką, taip pat turi prisiimti galinčius kilti neigiamus padarinius.

342007 m. vasario 27 d. susitarime dėl Kredito sutarties pakeitimo (133-139 b. l., 1 t.) buvo numatyta, kad kredito gavėjas privalo pateikti Bankui informaciją apie parduodamus turtinius vienetus ir pirkėjus. Kredito gavėjas privalėjo kas ketvirtį pateikti pasirašytų preliminariųjų sutarčių kopijas (Kredito sutarties 2.9.4 p.). Šiuo susitarimu taip pat buvo numatyta, kad Bankas neprieštarauja, jog išskaidžius įkeistą turtą į atskirus turtinius vienetus bei pakeitus lakštus, turtiniai vienetai būtų parduoti, su sąlyga, kad ne mažesnė kaip 95 proc. dalis nuo pardavimo kainos (be PVM), bet ne mažiau kaip 3 800 litų už kiekvieną parduodamo ploto kvadratinį metrą, būtų nukreipti banko suteikto kredito grąžinimui, po to bankas atsisakys tokių turtinių vienetų įkeitimo (Kredito sutarties 2.9.8 p.). 2007 m. rugpjūčio 23 d. susitarimu Kredito sutarties 2.9.8 punkto turinys buvo iš dalies pakeistas, suformuluojant, kad Bankas neprieštarauja, jog išskaidžius įkeistą turtą į atskirus turtinius vienetus bei pakeitus lakštus, turtiniai vienetai būtų parduoti, su sąlyga, kad ne mažesnė kaip 95 proc. dalis nuo pardavimo kainos (be PVM), bet ne mažiau kaip 4 300 litų už kiekvieną parduodamo ploto kvadratinį metrą, būtų nukreipti banko suteiktų paskolų grąžinimui, po to bankas atsisakys tokių turtinių vienetų įkeitimo (139 b. l. antra pusė, 1 t.). Šios įkeisto turto pardavimo sąlygos, susijusios su ribinės kainos už kiekvieną parduodamo ploto kvadratinį metrą dydžio nustatymu, buvo Banko ir jo skolininko aptartos dar iki ieškovo ir atsakovo UAB „Atolas“ Preliminariosios sutarties sudarymo. Byloje nebuvo ginčo dėl to, kad vykdant Kredito sutarties 2.9.4 p. sąlygas Bankui buvo pateikta ieškovo ir atsakovo UAB „Atolas“ 2008 m. sausio 16 d. Preliminariosios sutarties kopija. Bankas turėjo galimybę įvertinti šioje Preliminariojoje sutartyje sulygtas būsimos pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, įskaitant ir sąlygą dėl pagrindinės sutarties kainos bei mokėjimų pagal Preliminariąją sutartį sąlygas bei tvarką. Bankas galėjo ir turėjo įvertinti aplinkybes, kad Preliminariojoje sutartyje numatyta pirkimo-pardavimo kaina (skaičiuojant pagal numatytų parduoti patalpų vieno kvadratinio metro ploto įkainojimą), taip pat gautų lėšų už parduodamas patalpas panaudojimo tvarka neatitinka Kredito sutarties 2.9.8 punkto nuostatų, tačiau nesiėmė jokių priemonių savo skolininko ir įkaito davėjo atžvilgiu, kad Preliminariojoje sutartyje aptartos esminės turto pirkimo-pardavimo sąlygos neprieštarautų Kredito sutarties nuostatoms, ar kad vykdant prievoles pagal Preliminariąją sutartį tos nuostatos nebūtų pažeistos. Kitaip sakant, gavęs Preliminariosios sutarties kopiją, Bankas galėjo ir turėjo matyti, kad pirkimo-pardavimo sutarties kaina neatitinka Banko ir skolininko susitarimų pagal Kredito sutartį dėl parduodamų patalpų vieno kvadratinio metro kainos ribinio dydžio, tačiau nežiūrint to, nereikalavo iš skolininko ir įkaito davėjo, jog šis imtųsi priemonių koreguoti su ieškovu sudarytos Preliminarosios sutarties nuostatas dėl turto pardavimo kainos, pasyviai elgdamasis sudarė sąlygas turto pardavėjui ir pirkėjui sudaryti turto pirkimo-pardavimo sandorį išimtinai jų suderintomis sąlygomis, kurios negalėjo būti priimtinos Bankui dėl parduodamo turto kainos, jos mokėjimo tvarkos. Bankas turėjo įvertinti, kad net trečdalį Preliminariojoje sutartyje numatytos pirkimo-pardavimo kainos patalpų pirkėjas (ieškovas) turėjo sumokėti jau per penkias dienas nuo Preliminariosios sutarties sudarymo, tačiau nesiėmė priemonių patikrinti, ar buvo vykdoma Kredito sutarties 2.9.8 p. sąlyga dėl atitinkamos gautų lėšų už parduodamą turtą dalies nukreipimo kredito grąžinimui. Bankui nesukėlė įtarimų ar abejonių ir Preliminariojoje sutartyje įrašyta sąlyga dėl pirkėjo galimybės perkamų daiktų kainą apmokėti pasirinktinai – arba į pardavėjo sąskaitą Banke arba grynaisiais pinigais (Preliminariosios sutarties 4.6). Esant tokiai mokėjimų tvarkos sąlygai Bankas neturėjo realios galimybės kontroliuoti gaunamų lėšų panaudojimo, tačiau elgėsi pasyviai ir laiku nesiėmė veiksmų padėčiai pakeisti. Ieškovas, vykdydamas pirkėjo prievoles ir nepažeisdamas Preliminariosios sutarties sąlygų, pirkimo-pardavimo kainą sumokėjo grynaisiais pinigais į pardavėjo kasą (25-28 b. l., 1 t.). Tik 2009 m. vasario 27 d. susitarimu dėl Kredito sutarties pakeitimo (143-150 b. l., 1 t.) šios sutarties šalys sutarė, jog visi avansai, rezervavimo mokesčiai, rankpinigiai ir kiti išankstiniai mokėjimai, gauti pagal preliminariąsias kredito gavėjo pirkimo-pardavimo sutartis, turi būti pervesti į kredito gavėjo vardu atidarytą sąskaitą Banke ir naudojami tik kredito grąžinimui (Kredito sutarties Specialiosios dalies skirsnio „Kitos sąlygos“ 12 p. – b. l. 149, antra pusė, 1 t.). Iki šio susitarimo sudarymo ieškovas, kaip pirkėjas, jau buvo sumokėjęs pardavėjui tokią sumą už perkamus daiktus, kuri pirkimo-pardavimo šalių buvo pripažinta kaip visiškas kainos apmokėjimas.

35Išdėstytos aplinkybės leidžia iš esmės sutikti su pirmosios instancijos teismo išvada, kad Bankas, kaip kreditavimo srities profesionalas, šiuo atveju neveikė rūpestingai, atidžiai ir dėmesingai. Teismo tvarka pripažinus ginčijamą pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia, toks nerūpestingas Banko veikimas sukelia Bankui neigiamų padarinių – savo reikalavimo įvykdymo užtikrinimo priemonės praradimą ieškovo įgytų daiktų vertės dalimi.

36Ieškovas perkamų daiktų perdavimo jam metu nebuvo skolingas turto pardavėjui (buvo sumokėjęs visą sutartą kainą), todėl, teisėjų kolegijos vertinimu, nėra pagrindo toliau būti ieškovo įgytų daiktų hipotekai, užtikrinusiai daiktų pardavėjo prievolių Bankui įvykdymą. Teisėjų kolegijos įsitikinimu, yra teisinga ir sąžininga konstatuoti, kad teisėtai nuosavybės teisę į daiktus įgijęs ir sąžiningai atsiskaitęs savininkas (byloje – ieškovas) pagrįstai reikalauja išlaisvinti daiktus nuo hipotekos pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą. Įkeitimo teisė tarnauja pagrindinei prievolei užtikrinti, todėl įkeitimo teisė (hipoteka) ir kitos papildomos (šalutinės) teisės, atsirandančios iš pradinės prievolės, gali pasibaigti, pasibaigus pagrindinei prievolei CK šeštosios knygos IX skyriuje numatytais prievolių pabaigos pagrindais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-386/2011, 2007 m. sausio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-3/2007, 2002 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-865/2002, kt.).

37Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija, kaip ir pirmosios instancijos teismas, sprendžia, kad ieškovui visiškai atsiskaičius pagal pirkimo-pardavimo sutartį su pardavėju UAB „Atolas“, daiktinių teisių suvaržymas hipoteka į ieškovo įgytus daiktus laikytinas pasibaigusiu (CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktas).

38Pripažinus hipoteką pasibaigusia, ginčą dėl hipotekos galiojimo išnagrinėjęs teismas gali priimti sprendimą dėl hipotekos išregistravimo. Tokiu atveju hipotekos registro tvarkytojas turi atlikti atitinkamus juridinius veiksmus išregistruojant hipoteką teismo sprendimo pagrindu. Atsižvelgiant į šią aplinkybę laikytina, kad yra kiek netiksli ieškinio reikalavimo dėl hipotekos pabaigos nustatymo teisinė konstrukcija, suformulavus teismo įpareigojimą atsakovams padaryti atitinkamus hipotekos lakštų pakeitimus. Tuo pačiu tikslintinas teismo sprendimo rezoliucinės dalies, kuria patenkintas toks ieškovo reikalavimas, tekstas. Patikslinus teismo sprendimo dalį dėl hipotekos pabaigos, išnyksta apelianto reiškiamų abejonių dėl teismo sprendimo galimo neatitikimo CPK 270 straipsnio reikalavimams pagrindas, kiek tai susiję su sprendimo įvykdymo galimybėmis, nepriklausančiomis nuo atsakovų.

39Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, patenkindamas ieškovo ieškinį, priėmė iš esmės teisingą procesinį sprendimą, kurį keisti arba naikinti pagal apeliacinio skundo argumentus nėra pagrindo. Teisėjų kolegija nenustatė ir absoliučių skundžiamo teismo sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 329 str. 2 d.), todėl sprendimas paliekamas nepakeistas, išdėstant papildytą ir patikslintą jo rezoliucinės dalies tekstą, nekeičiantį šio sprendimo esmės.

40Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Nutarė

41Kauno apygardos teismo 2010 m. lapkričio 29 d. sprendimą palikti iš esmės nepakeistą, tačiau papildyti ir patikslinti jo rezoliucinės dalies tekstą, išdėstant jį taip:

42„Ieškinį patenkinti visiškai.

431. Pripažinti galiojančia nuo 2009 m. balandžio 22 d. tarp J. M. įmonės ir bankrutavusios UAB „Atolas“ sudarytą šio turto:

441.1. odontologijos klinikos su bendro naudojimo patalpa, pažymėta a-2 (1/25 nuo 5,13 kv. m), su 7,31 kv.m rūsio patalpa, pažymėta R-10, paskirtis - gydymo, 150,13 kv.m bendro ploto, unikalus Nr. ( - ), esančios adresu ( - );

451.2. 5 automobilių stovėjimo vietų, pažymėtų pakeistame Preliminariosios sutarties priede Nr. 3 indeksais: 4 (ketvirta - prie pastato, esančio ( - )); 5 (penkta - prie pastato, esančio ( - )), 1 (pirma - prie siurblinės kompresorinės požeminėje automobilių saugykloje, pastate unikalus Nr. ( - )), 1 ir 2 (pirma ir antra - prie pastato, esančio ( - ));

461.3. idealinės 2/52 žemės sklypo, kurio unikalus Nr. ( - ), esančio ( - ), dalies

47pirkimo-pardavimo sutartį, kurios bendra turto kaina - 390 141 Lt, ir patvirtinti šios sutarties sudarymą.

482. Pripažinti pasibaigusia šių daiktų hipoteką ( įregistruota hipotekos lakštu, identifikacinis kodas 02120060002008 (su visais pakeitimais ir papildymais), ir hipotekos lakštu, identifikacinis kodas 02120070016560 (su visais pakeitimais ir papildymais)):

492.1. odontologijos klinikos su bendro naudojimo patalpa, pažymėta a-2 (1/25 nuo 5,13 kv.m), su 7,31 kv.m rūsio patalpa, pažymėta R-10, paskirtis - gydymo, 150,13 kv.m bendro ploto, unikalus Nr. ( - ), esančios adresu ( - ), pastate, unikalus Nr. ( - );

502.2. 5 automobilių stovėjimo vietų, pažymėtų pakeistame Preliminariosios sutarties priede Nr. 3 indeksais: 4 (ketvirta - prie pastato, esančio ( - )); 5 (penkta - prie pastato, esančio ( - )), 1 (pirma - prie siurblinės kompresorinės požeminėje automobilių saugykloje, pastate unikalus Nr. ( - ), esančiame ( - )), 1 ir 2 (pirma ir antra - prie pastato, esančio ( - ));

512.3. idealinės 2/52 žemės sklypo, kurio unikalus Nr. ( - ), esančio ( - ), dalies.

523. Išregistruoti šiame sprendime išvardintų daiktų hipoteką iš hipotekos registro.

53Iš atsakovų bankrutavusios UAB „Atolas“, įmonės kodas 133432883, ir „Swedbank“ , AB, įmonės kodas 112029651, priteisti lygiomis dalimis iš kiekvieno po 866 Lt bylinėjimosi išlaidas ieškovui J. M. įmonei, įmonės kodas 135522137.

54Iš Swedbank“, AB priteisti 10 Lt išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei, įmokos kodas 5660.“