Byla 2A-518/2010

2Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Konstantino Gurino, Nijolės Piškinaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Viginto Višinskio, sekretoriaujant Jūratei Česnulevičienei, dalyvaujant ieškovo atstovui advokatui Vydmantui Grigoravičiui, atsakovo atstovei advokatei Linai Zubovienei, viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Vilsotos investicijos“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2009 m. gruodžio 14 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-3799-798/2009 pagal ieškovo N. V. ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei ,,Vilsotos investicijos“ dėl avansinio mokesčio grąžinimo ir atsakovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Vilsotos investicijos“ priešieškinį dėl nuostolių atlyginimo.

3Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą

Nustatė

4Ieškovas N. V. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui UAB ,,Vilsotos investicijos“ ir prašė priteisti iš atsakovo 132 500 Lt sumą, 5 proc. dydžio procesines palūkanas, nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bei visas patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, jog 2007 m. liepos 19 d. ieškovas (pirkėjas) ir atsakovas (pardavėjas) sudarė preliminarią buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 20070719-27A-20, pagal kurią pardavėjas ir pirkėjas įsipareigojo sudaryti pagrindinę buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutartį. 2007 m. liepos 19 d. pirkėjas ir pardavėjas papildomai sudarė susitarimą Nr. 20070719-27A-20-1 dėl papildomų darbų atlikimo pagal preliminarią buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, kuriuo sutarė, jog pardavėjas pastatydamas ir įrengdamas butą papildomai įrengs ir neapšildytą garažą. Visos kitos preliminariosios sutarties nuostatos nebuvo keičiamos. 2007 m. liepos 19 d. pirkėjas pervedė pardavėjui pirmąją dalį avansinio mokesčio – 38 000 JAV dolerių, kurie buvo įskaityti pardavėjo sąskaitoje kaip 95 510 Lt. 2007 m. rugpjūčio 13 d. pirkėjas atliko antrąjį pavedimą pardavėjui, kuriuo sumokėjo likusią avansinio mokesčio dalį – 39 990 Lt. Remiantis šiais pavedimais pirkėjas iš viso yra sumokėjęs pardavėjui 132 500 Lt avansinio mokesčio. 2008 m. gruodžio 8 d. pardavėjo atstovai atsiuntė pirkėjui informacinį pranešimą dėl 2007 m. liepos 19 d. preliminarios sutarties, kuriuo pakvietė per 30 darbo dienų (t. y. iki 2009 m. sausio 22 d.). pirkėją atvykti ir pasirašyti pagrindinę sutartį. 2008 m. gruodžio 18 d. toks pranešimas buvo atsiųstas pirkėjui pakartotinai. Šis pardavėjo pranešimas buvo paskutinis oficialus kreipimasis į pirkėją, t. y. iki šio ieškinio įteikimo teismui momento pardavėjas neragino pirkėjo sudaryti pagrindinės sutarties ir jokio įspėjimo ar pakartotinio kvietimo sudaryti minėtą sutartį neatsiuntė. 2008 m. gruodžio 19 d. pirkėjas informavo pardavėjo atstovus, jog iš esmės pasikeitus pirkėjo finansinei padėčiai, jis nepajėgus įsigyti aptariamo buto ir sklypo. 2009 m. kovo 10 d. ieškovas pranešė atsakovui, jog laiko preliminariąją sutartį pasibaigusia nuo 2009 m. sausio 31 d. 2009 m. kovo 23 d. ieškovas pranešė atsakovui, jog 2009 m. sauso 31 d. pasibaigus preliminariajai sutarčiai, atsakovas negrąžino ir vis dar turi pareigą grąžinti ieškovui visus ieškovo atliktus avansinius mokėjimus. 2009 m. kovo 25 d. atsakovas informavo ieškovą, jog nesutinka su ieškovo pozicija. Ieškovas dar 2009 m. kovo 10 d. pranešė atsakovui, jog laiko preliminarią sutartį pasibaigusią nuo 2009 m. sausio 31 d., nes pačioje preliminarioje sutartyje nėra tiksliai nustatyta termino, kada baigiasi šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, absoliučiai visi pardavėjo darbai privalėjo būti pabaigti iki 2008 m. gruodžio 31 d. (sutarties 5.6 p.), terminas įspėti apie pagrindinės sutarties sudarymą – 30 dienų.

5Atsakovas UAB ,,Vilsotos investicijos“ su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodė, jog atsakovo atstovai dar 2008 m. pavasarį pradėjo derybas su ieškovu dėl notarinės sutarties pasirašymo, tačiau ieškovas vedamų derybų metu notarinės sutarties sudarymo laiką vis atidėdavo dėl laukiamo atsakymo iš banko, kuriame ketina imti kreditą turto įsigijimui. 2008 m. kovo 15 d., 2008 m. gruodžio 8 d. atsakovo atstovai išsiuntė oficialius pranešimus ieškovui dėl pagrindinės sutarties sudarymo, kuriuose prašė ieškovo nurodyti datą bei laiką, tinkantį pagrindinės sutarties pasirašymui. 2008 m. gruodžio 18 d. ieškovui buvo išsiųstas pakartotinis kreipimasis. Tačiau ieškovas į šiuos atsakovo pranešimus oficialiai neatsakė, o pradėjo su atsakovo pardavimų atstovais spręsti turto perpardavimo klausimus, apie tai tiesiogiai net neinformuodamas atsakovo. Kadangi atsakovas iš ieškovo veiksmų (raštiškų pranešimų) suprato, kad jis naudosis iš banko imamu kreditu turtui įsigyti, o preliminariosios sutarties 7.4 punktas numato, kad „Nesant įvykdytai bent vienai 7.3 punkte nurodytai sąlygai, pagrindinė sutartis negali būti sudaroma“, tačiau ieškovas nepateikė jokių dokumentų, patvirtinančių banko/finansų įstaigos įsipareigojimus kredituoti pirkėją. Atsakovas, remdamasis sutarties 7.4 punktu, ne kartą vienašališkai pratęsė pagrindinės sutarties pasirašymo terminą. Atsakovas ne kartą pranešė ieškovui, kad sutartyse nurodyti terminai, liečiantys atsakovo įsipareigojimus, yra įvykdyti, taip pat prašydamas ieškovą įvykdyti jo prisiimtus įsipareigojimus. Tuo tarpu ieškovas nė karto nenurodė, kad turi finansinių sunkumų, ar kad iš viso neketina vykdyti prisiimtų įsipareigojimų. Įgaliotas ieškovo atstovas P. V. apžiūrėti turto buvo atvykęs 2007 m. gruodžio 7 d., šalys surašė ir pasirašė Turto apžiūros aktą. Atsakovas pagal apžiūros metu nustatytas ir akte užfiksuotas pastabas ištaisė nekokybiškai atliktus darbus. Ieškovas daugiau niekada neatsiuntė jokių pranešimų atsakovui, kad šis būtų neatlikęs kokių nors darbų ar netinkamai įvykdęs sutartinius įsipareigojimus. Kadangi tarp šalių pasirašyta sutartis netinkamai vykdoma iš ieškovo pusės, nėra jokio pagrindo grąžinti ieškovo atsakovui sumokėto avanso, o taip pat taikyti restituciją. Preliminariosios sutarties 9.4 punktu šalys patvirtino, kad aplinkybės, susijusios su pirkėjo galimybe gauti finansų įstaigos ar kitą finansavimą, būtiną atsiskaitymui pagal šią ir pagrindinę sutartį, nėra laikomos nuo šalių valios nepriklausomomis. Atsakovas atkreipė dėmesį, kad ieškovas, prašydamas 5 proc. procesinių palūkanų, elgiasi nesąžiningai, turėdamas siekį pasipelnyti atsakovo sąskaita. Atsakovas taip pat pateikė ir priešieškinį, kuriuo prašė priteisti iš ieškovo N. V. 210 132,55 Lt nuostolių ir 5 proc. dydžio metinių palūkanų nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir visas turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, jog ieškovas nevykdė preliminariąja sutartimi prisiimtos pareigos sudaryti pagrindinę žemės sklypo ir buto pirkimo-pardavimo sutartį. Vengė bendradarbiauti su atsakovu, nereagavo į jo kvietimus atvykti sudaryti pagrindinę sutartį ir tik pasibaigus preliminarioje sutartyje nustatytam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti informavo atsakovą apie preliminarios sutarties nutraukimą ir tai, jog neketina vykdyti prisiimtų įsipareigojimų. Dėl nurodytų priežasčių ieškovas laikytinas pažeidusiu preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir jam kyla civilinė atsakomybė. Atsakovas siūlė ieškovui sumažinti preliminarioje sutartyje nustatytą žemės sklypo ir buto įsigijimo kainą, siūlė kartu eiti į bankus, tame tarpe ir į atsakovą finansavusį banką, ir tartis dėl paskolos suteikimo, tačiau ieškovas jokių veiksmų, kurie leistų įvykdyti preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, neatliko, neinformavo atsakovo apie ketinimą perleisti ketinamą įsigyti turtą. Atsakovas pažymėjo, kad remiantis preliminariosios sutarties 10.12 punktu, pirkėjui atsiranda pareiga nedelsiant sumokėti bendrovei 10 proc. dydžio baudą, skaičiuojamą nuo preliminariosios sutarties kainos. Preliminariosios sutarties 5.2 ir 10.4 punktais šalys taip pat susitarė, kad mokėjimai už pirkėjo pageidavimu atliktus pakeitimus yra laikomi papildomais mokėjimais ir, nutraukus preliminariąją sutartį, yra negrąžinami. Preliminari žemės sklypo ir buto įsigijimo kaina, numatyta preliminarioje sutartyje, yra 750 000 Lt, sudarius papildomą susitarimą prie preliminarios sutarties buvo susitarta papildomai už 20 000 Lt įrengti garažą, taigi visa preliminari buto ir žemės sklypo kaina lygi 770 000 Lt, todėl iš ieškovo priteistina 77 000 Lt netesybų. Pažeidusi sutartį šalis, turi ne tik sumokėti sutartyje numatytas netesybas, bet ir atlyginti kitai šaliai padarytą žalą. Ieškovas buvo įsipareigojęs už vieną kvadratinį metrą buto ploto sumokėti 3 372,58 Lt neįskaitant PVM. Buto plotas lygus 144,63 kv.m, taigi viso buto kaina lygi 487 920,88 Lt neįskaitant PVM. Žemės sklypo kaina neįskaičiuos PVM lygi 150 640 Lt, už atliktus projekto pakeitimus ir garažo įrengimą sutartyje buvo numatyta 20 000 Lt kaina. Viso buto ir žemės sklypo kaina, numatyta sutartyje lygi 655 510,72 Lt, neįskaitant PVM. Per preliminariosios sutarties laiką žymiai pasikeitė nekilnojamojo turto kaina bei galimybė parduoti nekilnojamąjį turtą. Atsakovui tik 2009 m. rugpjūčio 27 d. pavyko parduoti butą bei žemės sklypą, kuris buvo rezervuotas ieškovui. Butas ir žemės sklypas buvo parduotas už 445 378,17 Lt neįskaitant PVM, t. y. 210 132,55 Lt pigiau nei buvo numatyta preliminarioje sutartyje. Taigi ieškovui nepagrįstai atsisakius sudaryti pagrindinę buto ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, atsakovas prarado galimybę gauti 210 132,55 Lt, neskaičiuojant atsakovo patirto nuostolio dėl PVM padidėjimo. Atsižvelgiant į tai, iš ieškovo atsakovui priteistina prarastos galimybės piniginė vertė, t. y. 210 132,55 Lt.

6Ieškovas N. V. su priešieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Nurodė, jog atsakovas, reikalaudamas N. V. atžvilgiu taikyti civilinę atsakomybę – nuostolių atlyginimą, pirmiausia privalo įrodyti pareigos elgtis sąžiningai pažeidimą, t. y. kad N. V. neturėjo tikslo sudaryti pagrindinę sutartį arba atliko kitus, sąžiningumo kriterijų neatitinkančius veiksmus. 2008 m. kovo mėn., gavęs kvietimą sudaryti pagrindinę sutartį, pirkėjas atvirai ir sąžiningai informavo tarpininką, jog vis dar derasi su kredito įstaiga (AB SEB banku) dėl pakartotinio kredito patvirtinimo ir kad šis procesas gali užtrukti. 2008 m. balandžio mėn. pirkėjas informavo apie tai, kad kredito įstaiga dar nėra priėmusi sprendimo dėl kredito buto įsigijimui suteikimo. Taigi pirkėjas atvirai ir sąžiningai iš pat pradžių teikė informaciją apie savo finansines galimybes. Jau nuo 2008 m. vasario mėn. tarpininkas su pirkėju derino galimybę parduoti siekiamą įsigyti statomą butą, o jo pardavimą iki pagrindinės sutarties sudarymo laikė prioritetiniu. 2008 m. birželio 4 d. el. paštu tarpininko darbuotojai informavo N. V., kad nauji pirkėjai jau gavo patvirtinimą iš banko, kad jau suderinta su atsakovu dėl sutarties su N. V. nutraukimo ir kainos skirtumo pastarajam grąžinimo. Sutarties su naujaisiais pirkėjais derinimas ir tuo pačiu preliminariosios sutarties nutraukimo derinimas su N. V. vyko iki 2008 m. gruodžio 8 d., kai visiškai netikėtai N. V. gavo pranešimą apie tai, jog privalo atvykti pasirašyti pagrindinės sutarties. Ieškovo nuomone, preliminariosios sutarties atsakovas nenutraukė sąmoningai, nesąžiningai siekdamas sau užsitikrinti galimybę reikalauti pagrindinės sutarties sudarymo iš N. V. tuo atveju, jei nepavyktų statomo buto parduoti naujajam pirkėjui.

7Vilniaus apygardos teismas 2009 m. gruodžio 14 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies, o priešieškinį atmetė, priteisė ieškovui iš atsakovo 112 500 Lt sumokėto avanso, 5 proc. dydžio metinių palūkanų nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 3 103 Lt žyminio mokesčio ir 5 361 Lt išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti. Teismas nurodė, kad CK 6.165 straipsnio 3 dalis reglamentuoja, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu toks terminas nenurodytas, šalys privalo sudaryti pagrindinę sutartį per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo dienos. Teismas akcentavo, kad šis terminas yra naikinamasis – nesudarius pagrindinės sutarties per šalių ar įstatymo nustatytą terminą, pripažįstama, kad šalys nebėra suinteresuotos ir prievolė sudaryti pagrindinę sutartį baigiasi (CK 6.165 str. 5 d.). Šios prievolės pasibaigimas reiškia ir preliminariosios sutarties pabaigą, jokios papildomos šalių valios išraiškos įstatymas nereikalauja. Vertindamas preliminariosios sutarties 7 punkto nuostatas, kuriomis buvo nustatytos pagrindinės sutarties sudarymo sąlygos, teismas sprendė, kad iš esmės šalių pasirašyta preliminarioji sutartis buvo sudaryta neapibrėžtam terminui, nes kiekvienu atveju, ieškovui nepateikiant banko ar finansų įstaigos įsipareigojimą kredituoti pirkėją, atsakovas turėjo teisę vienašališkai pratęsti pagrindinės sutarties pasirašymo terminą (sutarties 7.4 p.). Nors šalys deklaravo, jog visos sutarties sąlygos buvo individualiai šalių aptartos ir kiekviena šalis galėjo daryti įtaką jas nustatant (sutarties 3.1.5 p.), tačiau sutartyje įtvirtina šalių nelygybė rodo nesąžiningą atsakovo elgesį silpnosios sutarties šalies (pirkėjo-vartotojo) atžvilgiu. Teismas, atsižvelgdamas į sutarties sąlygas sprendė, kad pardavėjas buvo suinteresuotos kuo ilgesniu sutarties galiojimo terminu. Teismo nuomone, atsakovo 2008 m. kovo 15 d., 2008 m. gruodžio 8 d. ir 2008 m. gruodžio 18 d. pranešimai atvykti sudaryti pagrindinę buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutartį negali būti teisiškai reikšmingi, nes atsakovas neturėjo pagrindo kviesti ieškovą sudaryti pagrindinę sutartį, konstatavus, jog neįvykdytos Preliminariosios sutarties 7.3 punkto sąlygos. Atsižvelgdamas į tai, jog buto statybos ir įrengimo darbai bei sklypo sutvarkymo darbai turėjo būti baigti iki 2007 m. gruodžio 31 d., o infrastruktūros sutvarkymo darbai – iki 2008 m gruodžio 31 d., teismas darė išvadą, kad yra pagrindas laikyti, jog terminas pagrindinei buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti buvo iki 2008 m. gruodžio 31 d. Šalims iki 2008 m. gruodžio 31 d. nesudarius pagrindinės buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutarties, prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė 2009 m. sausio 1 d. (CK 6. 165 str. 5 d.). Teismas sprendė, kad atsižvelgiant į tai, jog pagrindinė buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutartis tarp šalių nebuvo sudaryta, atsakovas privalo grąžinti ieškovui šio sumokėtus avansus. Byloje esančiais rašytiniais įrodymais nustatyta, jog ieškovas 2007 m. rugpjūčio 9 d. ir 2007 m. rugpjūčio 13 d. pavedimais pervedė atsakovui 132 500 Lt sumą, iš kurios 112 500 Lt suma buvo įskaityta kaip dalis buto ir sklypo kainos bei apmokėti papildomi atsakovo atlikti darbai (sutarties 4.8 p.). Teismas pažymėjo, kad preliminariosios sutarties 5.2 punktas nustatė, jog už pirkėjo inicijuotus pakeitimus mokamos lėšos yra laikomos atskiru mokėjimu už atliktus darbus ir jos negali būti laikomos buto ir sklypo kainos mokėjimu, todėl ieškovui iš atsakovo priteistina suma mažintina atsakovo atliktų papildomų darbų kaina – 20 000 Lt, priteisiant ieškovui iš atsakovo 112 500 Lt sumokėto avanso. Pasisakydamas dėl civilinės atsakomybės taikymo, teismas nurodė, kad apie ieškovo valią nesudaryti pagrindinės buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutarties atsakovui tapo žinoma dar 2008 m. kovo mėn., tuo tarpu 2008 m. birželio 4 d. ieškovui buvo pranešta, kad preliminariosios sutarties nutraukimas su atsakovu yra suderintas, o ieškovui bus grąžintas skirtumas, gautas pasirašius sutartį su pirkėju. Teismo nuomone, atsakovas savo neapdairiu elgesiu pats prisidėjo prie galimų nuostolių atsiradimo, nes nekreipė reikiamo dėmesio į ieškovo valią nesudaryti pagrindinės buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutarties, laiku nepradėjo rūpintis naujo pirkėjo paieškomis. Ieškovas nepažeidė pareigos atskleisti atsakovui informaciją, turinčią esminės reikšmės preliminarios sutarties sudarymui ir vykdymui (sutarties 3.1.5 p.), bendradarbiavo su atsakovo atstovais, teikdamas informaciją apie galimybes gauti kreditą bei norą nutraukti preliminariąją sutartį. Teismas pažymėjo, kad atsakovo prašomi nuostoliai – skirtumas tarp tretiesiems asmenims parduoto buto ir sklypo kainos, lyginant su buto ir sklypo kaina, kuri buvo nustatyta preliminariojoje buto ir sklypo pirkimo- pardavimo sutartyje, yra nepagrįsti, nes nekilnojamojo turto kainų sumažėjimas pats savaime negali būti pagrindu reikalauti piniginio atlygio ir verslo riziką perkelti silpnesniajai sutarties šaliai. Teismas sprendė, jog nors finansinių išteklių neturėjimas nelaikomas force majeure aplinkybėmis (CK 6.212 str. 1 d.), tačiau tai, jog ieškovas negavo iš finansų įstaigos nekilnojamojo turto kreditavimo, yra reikšmingos aplinkybės, o priverstinis preliminariosios sutarties vykdymas prieštarautų sutarčių laisvės principui (CK 6.156 str.). Teismas atkreipė dėmesį į tai, jog ieškovo turėti nuostoliai, vykdant ieškovo užsakymu papildomus darbus, taikius įskaitymą, ieškovui iš atsakovo nepriteisiami, tuo tarpu kitų nuostolių atsakovas neįrodinėjo. Teismas sprendė, kad ieškovo reikalavimas priteisti 5 proc. dydžio metinių palūkanų nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo yra pagrįstas ir tenkintinas (CK 6.210 str.).

8Apeliaciniu skundu atsakovas UAB ,,Vilsotos investicijos“ prašo šį teismo sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, o priešieškinį patenkinti. Taip pat prašo iš ieškovo priteisti bylinėjimosi išlaidas. Skundą apeliantas grindžia tokiais argumentais:

91. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad tarp šalių sudaryta preliminarioji sutartis buvo sudaryta neapibrėžtam terminui, netinkamai kvalifikavo tarp šalių susiklosčiusius, santykius, kas turėjo įtakos neteisėto ir nepagrįsto teismo sprendimo priėmimui. Šalys susitarė dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, todėl turėjo teisę susitarti ir dėl sąlygų, kurioms esant terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti gali būti pratęsiamas, todėl teismas nepagrįstai nusprendė, kad tai, jog pardavėjas esant tam tikroms sąlygoms gali pratęsti preliminariosios sutarties galiojimo terminą parodo, jog sutartis buvo sudaryta neapibrėžtam terminui, ir tai sąlygojo netinkamų išvadų dėl preliminariosios sutarties galiojimo termino padarymą.

102. Teismas netinkamai aiškino sutartį ir netinkamai taikė CK 6.193 straipsnyje nustatytas sutarčių aiškinimo taisykles ir nepagrįstai nustatė, kad terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigė 2009 m. sausio 1 d. Pagal preliminariosios sutarties nuostatas tik atlikus buto bei sklypo statybos ir įrengimo bei infrastruktūros sutvarkymo darbus pardavėjas gali kviesti pirkėją sudaryti pagrindinę sutartį. Sutartyje nėra nurodyta per kiek dienų nuo darbų atlikimo pardavėjas privalo pakviesti pirkėją sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, todėl laikytina, kad tai turi būti atlikta per protingą terminą. Net ir tuo atveju, jei būtų laikoma, kad pranešimą apie pagrindinės sutarties pasirašymą pardavėjas turėjo išsiųsti paskutinę darbų atlikimo dieną (2008 m. gruodžio 31 d.), pagrindinė sutartis būtų pasirašoma ne anksčiau kaip praėjus 30 darbo dienų nuo darbų pabaigos termino ir pranešimo išsiuntimo, t. y. 2009 m. vasario 12 d.

113. Teismas taip pat neteisingai padarė išvadą, kad atsakovas neturėjo pagrindo kviesti ieškovą sudaryti pagrindinę sutartį konstatavus, jog neįvykdytos Preliminariosios sutarties 7.3 punkto sąlygos, nes aiškinant sutarties nuostatas sistemiškai, akivaizdu, jog pranešimas apie sutarties sudarymą yra siunčiamas iš karto po visų darbų užbaigimo.

124. Nepaisant to, kad tarp šalių nebuvo ginčo dėl sutarties sąlygų nesąžiningumo, teismas sprendė, kad sutarties nuostata, numatanti galimybę pardavėjui pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, kai pirkėjas laiku neįvykdo prisiimtų sutartinių įsipareigojimų yra nesąžininga ieškovo kaip silpnesnės sutarties šalies atžvilgiu.

135. Teismas nepagrįstai sprendė, kad avansas turi būti grąžintas visais sutartinių įsipareigojimų nevykdymo atvejais ir nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos praktikos šiuo klausimu.

146. Teismas nepagrįstai padarė išvadą, kad aplinkybė, jog ieškovas negavo iš finansų įstaigos nekilnojamojo turto kreditavimo, yra reikšminga ir aiškintina ieškovo naudai.

157. Teismas nenagrinėjo ir visiškai sprendime nepasisakė dėl atsakovo argumentų, kad pagal preliminariąją sutarti ieškovui kyla pareiga sumokėti sutartyje numatytą baudą, todėl teismo sprendimas yra neišsamus, nepakankamai motyvuotas ir pažeidžia CPK 265 straipsnį.

168. Teismas netinkamai aiškino ir taikė CK 6.165 straipsnio 4 dalį, reglamentuojančią atsakomybę už nepagrįstą vengimą ar atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį ir nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo šiuo klausimu formuojamos praktikos, todėl priėmė neteisėtą ir nepagrįstą sprendimą. Ieškovo elgesys laikytinas nesąžiningu atsakovo atžvilgiu, ir negali būti laikomas pagrįstu pagrindu nevykdant preliminariosios sutarties, todėl teismas turėjo konstatuoti, kad pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovo kaitės. Teismo sprendime taip pat nepagrįstai nurodyta, kad atsakovas savo neapdairiu elgesiu prisidėjo prie galimų nuostolių atsiradimo. Pažymėtina, kad nors jau 2008 m. viduryje ieškovas informavo atsakovą, kad pasikeitė jo finansinė situacija ir jis neturi galimybės įsigyti butą ir žemės sklypą, tačiau ieškovas nenutraukė sutarties. Galiojant preliminariajai sutarčiai atsakovas negalėjo savo iniciatyva imtis veiksmų ir ieškoti kitų pirkėjų, įrenginėti butą, nes pagal preliminariąją sutartį buvo įsipareigojęs parduoti butą su daline apdaila ir žemės sklypą būtent ieškovui. Ieškovas taip pat suvokė, kad kol nėra nutraukta preliminarioji sutartis, atsakovas negali parduoti buto tretiesiems asmenims, tai patvirtina ir byloje esantis ieškovo ir atsakovo pardavimų atstovo susirašinėjimas, kuriame sprendžiamas klausimas kaip būtų galima greičiau nutraukti preliminariąją sutartį, jei bus surastas naujas pirkėjas.

179. Teismas netinkamai vertino atsakovo patirtus nuostolius ir taip pažeidė CK 6.249 straipsnį bei Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotą praktiką dėl prarastos galimybės atlyginimo. Prašomi priteisti nuostoliai, prarastos galimybės vertė, atsirado būtent dėl ieškovo kaltų veiksmų, t. y. sąmoningo vengimo vykdyti sutartį, laukiant kol pasibaigs sutartyje numatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, todėl jie negali būti vertinami kaip atsakovui tenkanti pagrindinės sutarties nesudarymo rizika. Manytina, kad buvo visos būtinos sąlygos civilinei atsakomybei atsirasti.

1810. Teismas ne tik netinkamai taikė materialinės teisės normas, bet ir pažeidė procesines teisės normas, reglamentuojančias įrodymų tyrimo bei vertinimo taisykles, taip pat reikalavimus, keliamus teismo sprendimo turiniui – teismo sprendimas yra nepakankamai motyvuotas, dalis atsakovo priešieškinyje pateiktų reikalavimų atmesta išvis nenurodant jokių argumentų, dėl to, vadovaujantis 329 straipsnio 1 dalimi, skundžiamas teismo sprendimas naikintinas.

19Ieškovas N. V. atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo jį atmesti, o skundžiamą teismo sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodo tokius nesutikimo su skundu motyvus:

201. CK 6.165 straipsnio 3 dalimi yra nustatyta viena iš privalomųjų preliminarios sutarties sąlygų – aiškiai apibrėžtas terminas. Šioje byloje nagrinėjamu atveju nėra nustatytas aiškus ir apibrėžtas terminas, per kurį jos šalys turi sudaryti pagrindinę sutartį. Todėl teismas teisingai, pagrįstai ir teisėtai nustatė, kad preliminarioji sutartis faktiškai yra sudaryta neapibrėžtam terminui, tačiau atsižvelgdamas į preliminariojoje sutartyje nustatytus statybos, įrengimo darbų, sklypo bei infrastruktūros sutvarkymo darbų terminus, pagrįstai, paneigdamas abiejų šalių byloje pateiktus aiškinimus, konstatavo, kad terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo nustatytas iki 2008 m. gruodžio 31 d. ir iki šio termino šalims nesudarius pagrindinės sutarties, šalių prievolė ją sudaryti pasibaigė 2009 m. sausio 1 d.

212. Teismas visiškai teisingai, pagrįstai ir teisėtai ginčijamu sprendimu nustatė, kad atsakovo ieškovui siųsti pranešimai apie pagrindinės sutarties sudarymą yra teisiškai nereikšmingi, kadangi nesant įvykdytoms visoms preliminariosios sutarties 7.3 punkte nustatytoms sąlygoms, t. y. nesant pagrindo sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovas neturėjo teisės kviesti ieškovą ją sudaryti.

223. Preliminarioji būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutartis teismų praktikoje yra pripažįstama vartojimo sutartimi. Todėl pirkėjas (fizinis asmuo) laikomas silpnesniąja sandorio šalimi, kurios teisių apsauga yra platesnė nei preliminariosios sutarties, sudarytos remiantis CK 6.165 straipsniu, pažeidimo atveju. Atitinkamai pardavėjui (verslininkui) yra keliami padidinti rūpestingumo bei apdairumo reikalavimai.

234. Teismas ginčijamu sprendimu teisingai, pagrįstai ir teisėtai nustatė, kad ieškovas visą preliminariosios sutarties galiojimo laiką veikė sąžiningai ir atvirai, neatliko jokių nesąžiningų veiksmų, t. y. nepažeidė CK 6.163 straipsnio 1 dalyje nustatytos pareigos būti sąžiningu ikisutartiniuose santykiuose.

245. Jeigu pagrindinė sutartis nesudaryta, laikytina, kad pinigai perduoti (gauti) be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo, taigi jų gali būti reikalaujama pagal CK 6.237 straipsnį. Todėl ieškovas vadovaudamasis CK 6.237 straipsniu, turėjo teisę reikalauti priteisti iš atsakovo ieškovo naudai pinigų sumas, sumokėtas kaip avansinis mokestis pagal preliminariąją sutartį.

256. Iš sprendimo turinio akivaizdžiai matyti, jog teismas vertino ir rėmėsi byloje apklausto liudytojo parodymais. Ta aplinkybė, kad teismas konkrečiai neįvardino, jog vienu ar kitu klausimu remiasi dar ir liudytojo parodymais nesudaro pagrindo naikinti iš esmės teisėto ir pagrįsto teismo sprendimo.

267. Netesybos yra civilinės atsakomybės forma, todėl jų taikymui galioja bendrieji civilinės atsakomybės taikymo pagrindai. Teismas atskirai pasisakė dėl civilinės atsakomybės taikymo ieškovo atžvilgiu ir ginčijamame sprendime išdėstė aiškius, pagrįstus ir teisėtus argumentus, kodėl nėra pagrindo taikyti civilinės atsakomybės. Atsižvelgiant į tai, nėra jokio pagrindo teigti, jog teismui atskirai nepasisakius dėl netesybų, iš esmės pagrįstas ir teisėtas teismo sprendimas galėtų būti panaikintas.

27Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.

28Teisėjų kolegija nagrinėja bylą pagal CPK 320 straipsnio reikalavimus dėl bylos nagrinėjimo ribų ir konstatuoja, kad nėra įstatymo numatytų pagrindų peržengti apeliaciniame skunde nustatytų bylos nagrinėjimo ribų.

29Byloje nustatyta, kad šalys 2007 m. liepos 19 d. šalys pasirašė preliminarią buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 20070719-27A-20, kuria įsipareigojo šioje sutartyje nurodytais terminais ir numatytomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį, pagal kurią atsakovas parduotų, o ieškovas pirktų bendrovei nuosavybės teise priklausantį butą ir sklypą, esančius adresu Pabalių k., Trakų r. (b. l. 8-23). 2007 m. liepos 19 d. susitarimu Nr. 20070719-27A-20-1 dėl papildomų darbų atlikimo, pagal preliminarią buto ir sklypo pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 20070719-27A-20, šalys susitarė, jog ieškovo pageidavimu, atsakovas atliks papildomų darbų, t. y. įrengs neapšildytą garažą, nustatant, jog papildomų darbų kaina 20 000 Lt (b. l. 24-25). 2007 m. rugpjūčio 9 d. ir 2007 m. rugpjūčio 13 d. pavedimais (b. l. 26-27) ieškovas pervedė atsakovui 132 500 Lt sumą.

30Preliminariosios sutarties 7.3 punktas nustato, jog bendrovė įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį tada, kai bus įvykdytos visos šios sąlygos: bendrovė pastatys ir įrengs bei sutvarkys sklypą taip, kaip nurodyta sutarties Priede Nr. 5A „Buto įrangos, apdailos ir sklypo sutvarkymo darbų aprašymas“ (7.3.1 p.); nebaigtas statyti butas bus įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (7.3.2 p.); šalys kartu apžiūrės butą ir sklypą bei pasirašys aktą, kuriame nurodys, ar butas ir sklypas atitinka šioje sutartyje nurodytas charakteristikas ir kitas sąlygas (7.3.3 p.); pirkėjas bus sumokėjęs visas 4.8., 4.9.1 ir 4.9.3 punktuose nurodytas sumas, taip pat pilnai atsiskaitęs už papildomus darbus bei atlikęs visus kitus mokėjimus, kuriuos yra įsipareigojęs atlikti iki pagrindinės sutarties pasirašymo (7.3.4 p.); tuo atveju, jei pirkėjas naudojasi banko ar kitos finansų įstaigos teikiamo kredito lėšomis, iki pagrindinės sutarties sudarymo pirkėjas pateiks bendrovei dokumentus, patvirtinančius banko/finansų įstaigos įsipareigojimą kredituoti pirkėją ir sumokėti likusią buto ir sklypo kainos dalį tiesiogiai pardavėjui (7.3.5 p.).

31Preliminarioji sutartis – tai šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje jame aptartomis sąlygomis (CK 6.165 str. 1 d.). Preliminariąja sutartimi sukuriama sutartinė prievolė CK 6.1 straipsnio prasme. Prievolės šalys privalo elgtis sąžiningai, protingai ir teisingai tiek prievolės atsiradimo ir egzistavimo, tiek ir jos vykdymo ar pasibaigimo metu (CK 6.4 str.). Teisingumas, protingumas, sąžiningumas yra teisės principai, būdingi tiek visai civilinei teisei, tiek konkretiems jos institutams (CK 1.5, 6.38, 6.200 str.). Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Taigi, neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties per joje nustatytą terminą, o jei jis nenustatytas – per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (CK 6.165 str. 3 d.), atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti. Gali būti atlyginami tik tie nuostoliai, kurie pagal tų nuostolių, taip pat civilinės atsakomybės prigimtį yra prievolę pažeidusio asmens veiksmų ar neveikimo padarinys, t. y. kurių atsiradimo konkrečiu atveju pakankama priežastis buvo būtent šio asmens elgesys.

32Iš bylos medžiagos matyti, kad atsakovas, remdamasis preliminariosios sutarties 7.1 punktu, 2008 m. kovo 15 d., 2008 m. gruodžio 8 d. ir 2008 m. gruodžio 18 d. pranešimais (b. l. 28, 55-56, 62) pakvietė ieškovą atvykti pasirašyti pagrindinę buto ir sklypo pirkimo pardavimo sutartį, tačiau ieškovas neatvyko, 2008 m. gruodžio 19 d. pranešimu informavo atsakovo pardavimų atstovus, jog pasikeitus finansinei situacijai, ieškovas negali įsigyti namo (b. l. 68), o ieškovo atstovas 2009 m. kovo 10 d. ir 2009 m. kovo 23 d. pranešimais (b. l. 29-30) informavo atsakovą, jog ieškovas preliminariąją sutartį laiko pasibaigusia, nes preliminarioji sutartis galiojo iki 2009 m. sausio 31 d., o šalims iki šios dienos nesudarius sutarties, pirkėjo ir pardavėjo prievolė ją sudaryti pasibaigė (CK 6.165 str. 5 d.).

33Pasisakydama dėl preliminariosios sutarties galiojimo terminų bei termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, teisėjų kolegija pripažįsta, kad ginčo sutartyje toks terminas nėra aiškiai išskirtas, tačiau kartu pažymi, kad nors tiek ieškovas, tiek teismas skundžiamame sprendime akcentavo, jog pačioje preliminariojoje sutartyje nėra tiksliai numatyto termino, kada baigiasi šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, pats ieškovas sutiko, kad tokio termino suėjimo diena turėtų būti laikoma 2009 m. sausio 31 d., atsižvelgiant į tai, kad absoliučiai visi darbai turėjo būti pabaigti 2008 m. gruodžio 31 d. (sutarties 5.6 p.), o terminas įspėti pirkėją (ieškovą) apie pagrindinės sutarties sudarymą – 30 dienų (sutarties 7.1 p.). Teisėjų kolegija iš principo sutinka su tokiais ieškovo termino skaičiavimais, tačiau, atsižvelgdama į apeliacinio skundo argumentus, patikslina, jog sutarties 7.1 punkte nustatytas ne 30 dienų, o 30 darbo dienų įspėti pirkėją (ieškovą) apie pagrindinės sutarties sudarymą terminas, todėl termino preliminariajai sutarčiai sudaryti diena turėtų būti laikoma 2009 m. vasario 12 d. Atkreiptinas dėmesys, kad su tokiu termino skaičiavimu apeliaciniame skunde sutiko ir atsakovas. Todėl teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime neturėjo pakankamo pagrindo teigti, jog preliminarioji sutartis pasibaigė 2009 m. sausio 1 d. (CPK 185 str., CK 6.193 str.).

34Teisėjų kolegija iš apeliacinio skundo turinio sprendžia, kad apeliaciniu skundu ginčijamos pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvuojamojoje dalyje nurodytos išvados, jog nesant ieškovo nesąžiningumo ir kaltės, ieškovui grąžintinos jo pagal preliminariąją sutartį sumokėtos sumos (išskyrus 20 000 Lt, dėl kurių ginčo nėra) bei jog ieškovas, būdamas silpnesnioji sutartinių santykių šalis, nėra atsakingas dėl nesidarytos pagrindinės sutarties.

35Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad sutartyje įtvirtina šalių nelygybė rodo nesąžiningą atsakovo elgesį silpnosios sutarties šalies (pirkėjo-vartotojo) atžvilgiu, kad iš preliminariosios sutarties sąlygų galima spręsti, jog pardavėjas buvo suinteresuotos kuo ilgesniu preliminariosios sutarties galiojimo terminu, o pirkėjo „pririšimas“ buvo naudingas atsakovui. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad konstatavęs šias aplinkybes teismas neanalizavo ir nenurodė nei vienos konkrečios preliminariosios sutarties sąlygos, kuri pažeistų ieškovo interesus ar nepagrįstai apribotų ieškovo teises. Pažymėtina, kad konstatuojant vienos iš šalių nelygiateisiškumą kitos atžvilgiu, analizuotina, ar šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, jog kita šalis nuo jos priklausoma, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiama į sutarties prigimtį ir tikslą (CK 6.228 str.). Visų pirma pažymėtina, kad ieškovas bylos nagrinėjimo metu nelaikė savęs silpnesniąją šalimi ir tik atsiliepime į apeliacinį skundą teigiama, kad atsakovas, būdamas apdairus, turėjo įvertinti riziką, kurią prisiėmė derėdamasis su ieškovu – fiziniu asmeniu, kuris nagrinėjamu atveju laikytinas vartotoju.

36Teisėjų kolegija sutinka, kad pagal suformuotą teismų praktiką sudarant nekilnojamojo turto (būsto) pirkimo – pardavimo sutartis pirkėjas fizinis asmuo laikomas silpnesniąja šalimi. Tačiau kartu pažymi, kad iš bylos medžiagos matyti, kad ieškovas, nors ir būdamas fiziniu asmeniu bei gyvendamas JAV, domėjosi nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje bei atliko tam tikras investicijas – jau vien tai, kad iš byloje esančio ieškovo susirašinėjimo su nekilnojamojo turto prekybos agentu (atsakovo tarpininku) matyti, jog ieškovas preliminariosios sutarties objektą akivaizdžiai ketino perleisti tretiesiems asmenims bei derėjosi su agentu dėl galimų komisinių ir išskirtinės sutarties sąlygų (b. l. 51-52), bent jau iš dalies eliminuoja aplinkybes, dėl kurių ieškovas galėtų būti laikomas asmeniu, kuriam privalo būti taikoma didesnė apsauga.

37Nagrinėjamos bylos atveju, kaip minėta, pagrindinė sutartis nesudaryta ieškovui nurodžius, jog jis nepajėgus finansiškai įsigyti preliminariojoje sutartyje numatyto nekilnojamojo turto.

38Atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti. Gali būti atlyginami tik tie nuostoliai, kurie pagal tų nuostolių, taip pat civilinės atsakomybės prigimtį yra prievolę pažeidusio asmens veiksmų ar neveikimo padarinys, t. y. kurių atsiradimo konkrečiu atveju pakankama priežastis buvo būtent šio asmens elgesys. Todėl nagrinėjamu atveju sprendžiant klausimą dėl avanso grąžinimo kartu turi būti aiškinamasi, kuri preliminariosios sutarties šalis pažeidė preliminariosios sutarties nuostatas, taip pat klausimas dėl netesybų ir nuostolių atlyginimo. Teisėjų kolegija sutinka su apeliacinio skundo argumentu, kad pareiga grąžinti avansą nėra absoliuti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. liepos 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-308/2007) ir avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 str. 1 d.)

39Iš preliminariosios sutarties turinio matyti, jog ieškovas ketino gauti finansavimą iš kredito įstaigos, taip pat patvirtino, kad pirkėjas (ieškovas) yra pajėgus įvykdyti visus įsipareigojimus pagal preliminariąją sutartį (sutarties 3.3.5 p.). Be to preliminariojoje sutartyje aiškumo tikslais šalys vienareikšmiškai patvirtino, kad aplinkybės, susijusios su pirkėjo (ieškovo) galimybe gauti finansų įstaigos ar kitą finansavimą, būtiną atsiskaitymui pagal preliminariąją ir pagrindinę sutartį, nėra laikomos nuo šalių valios nepriklausomomis (sutarties 9.4 p.). Ši preliminariosios sutarties sąlyga reiškia, kad kredito įstaigų atsisakymas finansuoti ieškovą negali būti laikomas sąlyga, eliminuojančią ieškovo atsakomybę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Kartu teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad iš ieškovo ir atsakovo prekybos tarpininko susirašinėjimo matyti, kad ieškovas pats patvirtino, jog turėjo galimybę gauti paskolą, tačiau dėl teismui neatskleistų priežasčių sutarties su kredito įstaiga nepasirašė (b. l. 60). Teisėjų kolegijos nuomone, minėtos preliminariosios sutarties sąlygos bei byloje nustatytos aplinkybės patvirtina, kad ieškovas, pasirašydamas preliminariąją sutartį, suvokė savo finansines galimybes, ir, nors ir turėdamas realią galimybę gauti finansavimą, atsisakydamas sudaryti pagrindinę sutartį, įvertino galimą riziką bei pasekmes, susijusias su atsakomybės kilimu dėl minėtos pagrindinės sutarties nesudarymo, tačiau pasirinko būtent tokį savo teisių įgyvendinimo būdą, koks analizuojamas nagrinėjamu atveju. Šalis yra laisva nuspręsti, ar jai sudaryti pagrindinę sutartį, nes vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų, skiriančių ją nuo pagrindinės sutarties, yra tas, kad preliminariosios sutarties, nurodytos CK 6.165 straipsnyje, negalima reikalauti įvykdyti natūra (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Tačiau tokiais atvejais kaltai dėl preliminariosios sutarties neįvykdymo šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė (CK 6.165 str. 4 d.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-483/2008). Taigi, minėtos ieškovo pozicijos pasirinkimas negali būti vertinamas kaip pašalinantis pareigą atlyginti atsakovo nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.).

40Pirmosios instancijos teismas sprendime atkreipė dėmesį, kad atsakovo pranešimai, kuriais jis, žinodamas, kad ieškovas nėra gavęs finansavimo, vis tiek ragino ieškovą atvykti sudaryti pagrindinės sutarties, negali būti teisiškai reikšmingi, nes neįvykdytos visos preliminariosios sutarties 7.3 punkto sąlygos. Teisėjų kolegija pažymi, jog viena iš minėto punkto sąlygų – kad atsakovas įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį tada, kai, pirkėjui naudojantis banko ar kitos finansų įstaigos teikiamo kredito lėšomis, iki pagrindinės sutarties sudarymo pirkėjas pateiks bendrovei dokumentus, patvirtinančius banko/finansų įstaigos įsipareigojimą kredituoti pirkėją ir sumokėti likusią buto ir sklypo kainos dalį tiesiogiai pardavėjui (7.3.5 p.). Kaip jau minėta, ieškovui turėjus galimybę gauti finansavimą, atsakovas galėjo pagrįstai tikėtis, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta, be to, teisėjų kolegija daro išvadą, kad atsižvelgiant į CK 6.193 straipsnyje išdėstytas sutarčių aiškinimo taisykles bei į anksčiau nurodytą preliminariosios sutarties tikslą (sudaryti pagrindinę sutartį), nėra pagrindo teigti jog 7.3.5 punkte nurodyti dokumentai privalėjo būti pateikti pardavėjui (atsakovui) iki oficialaus pranešimo apie kvietimą atvykti pasirašyti pagrindinę sutartį. Tokią išvadą patvirtina ir CK 6.211 straipsnis, nustatantis, kad sutarties sąlygos, kurios panaikina ar apriboja šalies atsakomybę už sutarties neįvykdymą arba leidžia ją vykdyti tokiu būdu, kuris iš esmės skiriasi nuo to, kurio protingai tikėjosi kita šalis, negalioja, jeigu tokios sąlygos atsižvelgiant į sutarties prigimtį bei kitas aplinkybes yra nesąžiningos. Taigi, atsižvelgiant į preliminariosios sutarties tikslą, atsakovas turėjo teisę kviesti ieškovą sudaryti pagrindinę sutartį, o ieškovas turėjo atitinkamai į tokius kvietimus reaguoti.

41Teisėjų kolegija pažymi, kad visuotinai žinoma aplinkybė, jog dėl neišvengiamo ir spartaus kainų kritimo nekilnojamojo turto rinkoje per 2008–2009 m. laikotarpį keturių kambarių buto Vilniuje piniginė vertė gerokai sumažėjo; tai yra objektyvus, nuo šalių valios nepriklausantis veiksnys, kurį nulėmė valstybėje vykstantys ekonominiai procesai. Nekilnojamojo turto kainų atitinkamu laikotarpiu kritimas apie 30 proc. pripažintinas visiems žinoma aplinkybe, kurios nereikia įrodinėti (CPK 182 str. 1 p.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. gegužės 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-255/2009). Apelianto nuomone, nuostolių atsiradimą patvirtina ir tai, jog preliminariojoje sutartyje nurodytas nekilnojamasis turtas tretiesiems asmenims buvo parduotas už 445 378,17 Lt neįskaitant PVM, t. y. 210 132,55 Lt pigiau negu buvo numatyta preliminariojoje sutartyje. Atsakovo nuomone, ši suma priteistina iš ieškovo kaip atsakovo prarastos galimybės piniginė vertė. Akivaizdu, kad šiuo atveju ieškovo patirtų nuostolių dydį – prarastos galimybės piniginę vertę lėmė spartus kainų kritimas nekilnojamojo turto rinkoje per nurodytą laikotarpį. Tai objektyvus nuo šalių valios nepriklausantis veiksnys, nulemtas vykusių ekonominių procesų. Dėl to kolegija, vadovaudamasi teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, sprendžia, kad atsakovas, kaip protingas ir atidus asmuo, matydamas, kad ieškovas neatvyko sudaryti pagrindinės sutarties dar pagal 2008 m. kovo 15 d. kvietimą, turėjo pradėti domėtis galimybe perleisti ginčo nekilnojamąjį turtą tretiesiems asmenims (b. l. 55). Ypatingai aktyviai minėta linkme atsakovas turėjo pradėti veikti nuo 2008 m. balandžio pabaigos, tarp šalių nutrūkus bendravimui, juo labiau, kad pats apeliantas pripažino, jog jau 2008 m. viduryje ieškovas informavo atsakovą, kad pasikeitė jo finansinė situacija ir jis neturi galimybės įsigyti butą. Dėl to teisėjų kolegija sprendžia, kad atsakovas pats taip pat prisidėjo prie prievolės neįvykdymo padarytų nuostolių padidėjimo ir atmeta atsakovo argumentus dėl prarastos galimybės piniginės vertės priteisimo (CK 1.5 str. 1, 4 d., 6.259 str. 2 d.).

42Tačiau kartu teisėjų kolegija sutinka su apeliacinio skundo argumentu, kad pirmosios instancijos teismas, konstatuodamas, kad atsakovas nuostolių neįrodinėjo, nepasisakė dėl atsakovo argumentų, susijusių su preliminariojoje sutartyje numatyta bauda.

43Preliminariosios sutarties nuostatos, kuriose numatyta, kad jei pagrindinė sutartis nėra sudaroma dėl to, kad pirkėjas nepagrįstai vengia ar atsisako ją sudaryti, arba pagrindinė sutartis nėra sudaroma dėl to, kad pirkėjas nevykdo šioje sutartyje numatytų įsipareigojimų, kurie turi būti įvykdyti iki preliminariosios sutarties sudarymo, atsiranda pirkėjo pareiga nedelsiant sumokėti pardavėjui 10 proc. dydžio baudą, skaičiuojamą nuo preliminariosios sutarties kainos. CK 6.256 straipsnio 2 dalis, 6.71 straipsnis patvirtina, kad preliminariąją sutartį vykdyti atsisakiusi šalis privalo sumokėti sutartyje nustatytas netesybas bei atlyginti nuostolius ir tuomet, kai sutarties šalis nepagristai vengė ar atsisakė sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Preliminariosios sutarties 10.12 punkte šalys patvirtino, jog numatytos netesybos yra pagrįstos ir sąžiningos ir atspindi minimalius nuostolius, kuriuos šalis realiai patirtų dėl kitos šalies įsipareigojimų pažeidimo ar šios sutarties nutraukimo. Teisėjų kolegijos nuomone, nustačius prieš tai minėtą ieškovo nepagrįstą delsimą sudaryti pagrindinę sutartį, atsiranda pagrindas konstatuoti, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta tik dėl ieškovo kaltės (CPK 185 str.). Dėl šių priežasčių ieškovui atsiranda pareiga sumokėti atsakovui sutartyje numatytą baudą (sutarties 10.10.1 p.). Iš preliminariosios sutarties turinio matyti, kad preliminari kaina yra 635 593,22 Lt neįskaitant PVM (sutarties 4.3 punktas). Nors atsakovas teigia, kad preliminari pagrindinės sutarties kaina turėtų būti skaičiuojama su PVM ir nagrinėjamu atveju turėtų būti lygi 770 000 Lt (635 593,22+114 406,78+20 000), su tokiu atsakovo skaičiavimu teisėjų kolegija nesutinka jau vien todėl, kad visus kitus savo skaičiavimus (nuostolius, prarastos galimybės piniginę vertę, skirtumą tarp šalių preliminariojoje sutartyje nustatytos ir trečiųjų asmenų sumokėtos ginčo objekto nekilnojamojo turto kainos) atsakovas atlieka neįskaitydamas PVM. Taigi, paminėtos aplinkybės suponuoja išvadą, kad neteisinga ieškovo atžvilgiu baudą skaičiuoti nuo preliminarios pagrindinės kainos su PVM, taip pat neteisinga skaičiuojant baudą į preliminarią pagrindinės sutarties kainą įtraukti už papildomus darbus ieškovo sumokėtą 20 000 Lt, dėl kurio ginčo byloje nėra. Todėl teisėjų kolegija sprendžia, kad yra pagrindas spręsti, jog ieškovo atsakovui sumokėtina bauda skaičiuotina nuo 635 593,22 Lt ir sudaro 63 559,32 Lt.

44Remdamasi tuo, kas išdėstyta, bei tuo, kad reikalavimas grąžinti ieškovo sumokėtas pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 str. 1 d.), teisėjų kolegija sprendžia, kad yra pagrindas skundžiamą teismo sprendimą pakeisti, ieškinį ir priešieškinį patenkinti iš dalies, apeliacinį skundą patenkinti iš dalies, priteisti ieškovui iš atsakovo 48 940,68 Lt (132 500-20 000 – 63 559,32) sumokėto avanso (CK 6.71 str., 6.73 str., 6.165 str.), taip pat proporcingai patenkintų ir atmestų reikalavimų daliai perskirstyti šalių turėtas bylinėjimosi išlaidas (CPK 93 str.), sprendimo dalį dėl 5 proc. palūkanų palikti nepakeistą.

45Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į patenkintų ir atmestų reikalavimų dalį, į bylos apimtį, byloje sprendžiamo teisinio klausimo aktualumą ir sudėtingumą ir į teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. IR-85 patvirtintas Rekomendacijas ,,Dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio“, konstatuoja, kad ieškovo patirtos ir prašomos priteisti atstovavimo išlaidos yra per didelės, todėl mažintinos ir ieškovui priteisiami 4 000 Lt atstovavimo išlaidų abiejų instancijų teismuose.

46Atsakovas atstovavimo teisme išlaidas patvirtinančių dokumentų į bylą nepateikė (CPK 178 str.).

47Ieškinį ir priešieškinį patenkinus iš dalies proporcingai patenkintų reikalavimų sumai, dokumentų siuntimo pirmosios instancijos teisme išlaidos iš ieškovo ir atsakovo priteisiamos valstybei.

48Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,

Nutarė

49Vilniaus apygardos teismo 2009 m. gruodžio 14 d. sprendimą pakeisti ir jį išdėstyti taip:

50Ieškinį ir priešieškinį patenkinti iš dalies.

51Priteisti ieškovui N. V. ( - ) iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Vilsotos investicijos“ (į. k. 300588649) 48 940,68 Lt (keturiasdešimt aštuonis tūkstančius devynis šimtus keturiasdešimt litų 68 centus) sumokėto avanso, 5 proc. dydžio metinių palūkanų nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos iškėlimo teisme (2009 m. balandžio 28 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

52Priteisti ieškovui N. V. ( - ) iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Vilsotos investicijos“ (į. k. 300588649) 1 351 Lt (vieną tūkstantį tris šimtus penkiasdešimt vieną litą) žyminio mokesčio ir 4 000 Lt (keturis tūkstančius litų) išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti pirmosios ir apeliacinės instancijos teisme.

53Priteisti atsakovui uždarajai akcinei bendrovei ,,Vilsotos investicijos“ (į. k. 300588649) 1 424 Lt žyminio mokesčio, sumokėto už apeliacinį skundą.

54Priteisti iš ieškovo N. V. ( - )2 Lt (du litus) ir iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Vilsotos investicijos“ (į. k. 300588649) 8 Lt (aštuonis litus) valstybei pašto išlaidų pirmosios instancijos teisme.

Proceso dalyviai
Ryšiai
2. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 3. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą... 4. Ieškovas N. V. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui... 5. Atsakovas UAB ,,Vilsotos investicijos“ su ieškiniu nesutiko ir prašė jį... 6. Ieškovas N. V. su priešieškiniu nesutiko ir prašė jį... 7. Vilniaus apygardos teismas 2009 m. gruodžio 14 d. sprendimu ieškinį... 8. Apeliaciniu skundu atsakovas UAB ,,Vilsotos investicijos“ prašo šį teismo... 9. 1. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad tarp šalių sudaryta preliminarioji... 10. 2. Teismas netinkamai aiškino sutartį ir netinkamai taikė CK 6.193... 11. 3. Teismas taip pat neteisingai padarė išvadą, kad atsakovas neturėjo... 12. 4. Nepaisant to, kad tarp šalių nebuvo ginčo dėl sutarties sąlygų... 13. 5. Teismas nepagrįstai sprendė, kad avansas turi būti grąžintas visais... 14. 6. Teismas nepagrįstai padarė išvadą, kad aplinkybė, jog ieškovas negavo... 15. 7. Teismas nenagrinėjo ir visiškai sprendime nepasisakė dėl atsakovo... 16. 8. Teismas netinkamai aiškino ir taikė CK 6.165 straipsnio 4 dalį,... 17. 9. Teismas netinkamai vertino atsakovo patirtus nuostolius ir taip pažeidė CK... 18. 10. Teismas ne tik netinkamai taikė materialinės teisės normas, bet ir... 19. Ieškovas N. V. atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo... 20. 1. CK 6.165 straipsnio 3 dalimi yra nustatyta viena iš privalomųjų... 21. 2. Teismas visiškai teisingai, pagrįstai ir teisėtai ginčijamu sprendimu... 22. 3. Preliminarioji būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutartis teismų praktikoje... 23. 4. Teismas ginčijamu sprendimu teisingai, pagrįstai ir teisėtai nustatė,... 24. 5. Jeigu pagrindinė sutartis nesudaryta, laikytina, kad pinigai perduoti... 25. 6. Iš sprendimo turinio akivaizdžiai matyti, jog teismas vertino ir rėmėsi... 26. 7. Netesybos yra civilinės atsakomybės forma, todėl jų taikymui galioja... 27. Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.... 28. Teisėjų kolegija nagrinėja bylą pagal CPK 320 straipsnio reikalavimus dėl... 29. Byloje nustatyta, kad šalys 2007 m. liepos 19 d. šalys pasirašė... 30. Preliminariosios sutarties 7.3 punktas nustato, jog bendrovė įsipareigoja... 31. Preliminarioji sutartis – tai šalių susitarimas dėl kitos sutarties... 32. Iš bylos medžiagos matyti, kad atsakovas, remdamasis preliminariosios... 33. Pasisakydama dėl preliminariosios sutarties galiojimo terminų bei termino... 34. Teisėjų kolegija iš apeliacinio skundo turinio sprendžia, kad apeliaciniu... 35. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad sutartyje įtvirtina šalių... 36. Teisėjų kolegija sutinka, kad pagal suformuotą teismų praktiką sudarant... 37. Nagrinėjamos bylos atveju, kaip minėta, pagrindinė sutartis nesudaryta... 38. Atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tuo atveju, jeigu atsisakyta... 39. Iš preliminariosios sutarties turinio matyti, jog ieškovas ketino gauti... 40. Pirmosios instancijos teismas sprendime atkreipė dėmesį, kad atsakovo... 41. Teisėjų kolegija pažymi, kad visuotinai žinoma aplinkybė, jog 42. Tačiau kartu teisėjų kolegija sutinka su apeliacinio skundo argumentu, kad... 43. Preliminariosios sutarties nuostatos, kuriose numatyta, kad jei pagrindinė... 44. Remdamasi tuo, kas išdėstyta, bei tuo, kad reikalavimas grąžinti ieškovo... 45. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į patenkintų ir atmestų reikalavimų... 46. Atsakovas atstovavimo teisme išlaidas patvirtinančių dokumentų į bylą... 47. Ieškinį ir priešieškinį patenkinus iš dalies proporcingai patenkintų... 48. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,... 49. Vilniaus apygardos teismo 2009 m. gruodžio 14 d. sprendimą pakeisti ir jį... 50. Ieškinį ir priešieškinį patenkinti iš dalies.... 51. Priteisti ieškovui N. V. ( - ) iš atsakovo uždarosios... 52. Priteisti ieškovui N. V. ( - ) iš atsakovo uždarosios... 53. Priteisti atsakovui uždarajai akcinei bendrovei ,,Vilsotos investicijos“... 54. Priteisti iš ieškovo N. V. ( - )2 Lt (du litus) ir iš...