Byla 2A-1062/2013
Dėl preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine, įkeitimo sandorio panaikinimo

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Algirdo Gailiūno (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Rasos Gudžiūnienės ir Marytės Mitkuvienės, apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovo Nordea Bank Finland Plc (AB) ir ieškovo A. S. apeliacinius skundus dėl Vilniaus apygardos teismo 2012 m. gegužės 28 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-158-450/2012 pagal ieškovo A. S. ieškinį atsakovams bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei „Atkirtos būstas“, Nordea Bank Finland Plc (AB) Lietuvos skyriui (tretysis asmuo S. S.) dėl preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine, įkeitimo sandorio panaikinimo ir

Nustatė

2I. Ginčo esmė

3Byloje kilo ginčas dėl galimybės preliminarią butų pirkimo-pardavimo sutartį pripažinti pagrindine, taip pat dėl hipotekos ginčo butams panaikinimo.

4Ieškovas A. S. ieškiniu prašė pripažinti 2009-02-06 su BUAB „Atkirtos būstas“ sudarytą preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį Nr. ŽAL-3/49-02/09 (toliau taip pat vadinama – Sutartis) pagrindine, priteisti ieškovui dviejų kambarių butą ( - ) ir keturių kambarių butą ( - ), panaikinti Nordea Finland Plc (AB) Lietuvos skyriaus naudai nustatytą įkeitimą butams ir žemės sklypo daliai (reikalavimo dėl įkeitimo ieškovas teismo posėdyje atsisakė), taip pat priteisti bylinėjimosi išlaidas.

5Ieškovas 2009-02-06 su UAB „Atkirtos būstas“ sudarė dviejų gyvenamųjų butų su balkonais preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį Nr. ŽAL-3/49-02/09, kuria atsakovas BUAB „Atkirtos būstas“ įsipareigojo ieškovui perduoti nuosavybės teise du gyvenamuosius butus su jų priklausiniais. Šalys sutartyje įvardijo butų numerius, butų ir balkonų plotus, unikalius numerius, adresą ir pastato, kuriame yra butai, aukštą. Šalys susitarė, jog viso perduodamo turto kaina yra 630 000 Lt (sutarties 2.1. p.), kuri yra galutinė ir gali būti keičiama tik sutartyje nustatytais atvejais. Ieškovas sumokėjo visą sutarties kainą. Šalių sutarimu pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti pasirašyta per 30 kalendorinių dienų, galutinis terminas - 2009-03-08.

62009-02-06 preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 3.4. punkte atsakovas pareiškė, kad parduodamas sutarties objektas yra įkeistas bankui, o 3.5. punkte atsakovas įsipareigojo gauti sutikimą iš kredituojančio banko dėl sutarties objekto pardavimo ir hipotekos atsisakymo sąlygų.

7Butai su priklausiniais kaip atskiri turtiniai vienetai pripažinti tinkamais naudoti 2006-07-19. A. S. gyvena viename iš preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties objektų, t.y. dviejų kambarių bute ( - ), o kitas butas buvo pirktas ieškovo sūnui gyventi.

8II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

9Vilniaus apygardos teismas 2012-05-28 sprendimu ieškinį patenkino iš dalies:

10pripažino 2009-02-06 A. S. ir BUAB „Atkirtos būstas“ preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį Nr. ŽAL-3/49-02/09 dėl dviejų kambarių buto ( - ) ir keturių kambarių buto ( - ) pagrindine šių butų su priklausiniais pirkimo-pardavimo sutartimi, o kitoje dalyje ieškinį atmetė ir civilinę bylą Nr. 2-158-450/2012 nutraukė dalyje dėl hipotekos žemės sklypo daliai panaikinimo, ieškovui šioje dalyje nuo ieškinio atsisakius;

11ieškovui A. S. iš atsakovų BUAB „Atkirtos būstas“ ir Nordea Bank Finland Plc (AB) Lietuvos skyriaus lygiomis dalimis priteisė 2964 Lt bylinėjimosi išlaidų, o atsakovui Nordea Bank Finland Plc (AB) Lietuvos skyriui iš ieškovo A. S. - 3000 Lt bylinėjimosi išlaidų;

12valstybei lygiomis dalimis iš ieškovo A. S. ir atsakovų BUAB „Atkirtos būstas“ ir Nordea Bank Finland Plc (AB) Lietuvos skyriaus lygiomis dalimis priteisė 61,75 Lt bylinėjimosi išlaidų.

13Teismas nesivadovavo CK 6.401 straipsniu, reglamentuojančiu būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika šiuo klausimu, nustatęs, kad sudarant 2009-02-06 preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, joje numatyti perduoti butai ( - ) nuosavybės teise jau buvo įregistruoti atsakovo UAB „Atkirtos būstas“ vardu, pilnai pastatyti ir 2006-07-19 pripažinti tinkamais naudoti. Kadangi ieškovas nefinansavo ginčo butų statybos (už butus sumokėjo, kai jie jau buvo pastatyti, priimti bei pripažinti tinkamais naudoti), teismo vertinimu, 2009-02-06 sutartis neturi ir statybos rangos sutarties požymių.

14Šalių sudaryta 2009-02-06 preliminari sutartis atitinka jai keliamus reikalavimus (CK 6.165 str.), tačiau teismas, įvertinęs tolimesnius sutarties šalių veiksmus (ieškovas sumokėjo visą už abu ginčo butus su priklausiniais sutartą kainą - 630 000 Lt, atsakovas perdavė ieškovui butus (nors ieškovas neturi perdavimo-priėmimo akto, vieną iš butų (dviejų kambarių) įrengė savo lėšomis, jame gyvena ir moka šiam butui priklausančius komunalinius mokesčius)), sprendė, kad šalys atliko veiksmus, būdingus pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai (CK 6.396 str., 6.397 str.) ir tarp buvo sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Kadangi ieškovui butai faktiškai buvo perduoti valdyti, pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį tai laikytina daikto pirkimu pardavimu, o ieškovas turi teisę reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 str. 3 d.). Be to, preliminariai pirkimo-pardavimo sutarčiai nėra būdinga, kad jos objektu būtų daiktas (preliminariosios sutarties dalykas yra veiksmai). Daiktas yra pirkimo-pardavimo sutarties dalykas. Nurodytų motyvų pagrindu ir vadovaudamasis CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, teismas 2009-02-06 preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį Nr. ŽAL-3/49-02/09 pripažino pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi. Ieškovui įvykdžius visus sutartinius įsipareigojimus, teisingumas nebūtų įvykdytas, jeigu ieškovui nebūtų pripažinta nuosavybės teisė į nekilnojamus daiktus.

15Ieškovą A. S., kadangi jis butus įsigyti siekė šeimos poreikiams tenkinti, teismas pripažino vartotoju, o sutartį vertino kaip vartojimo (CK 1.39 str. 1 d.), kuriai taikytinos vartotojo interesus apsaugančios specialiosios teisės normos.

16Reikalavimo panaikinti ginčo butams įregistruotą hipoteką teismas netenkino, kadangi patenkinus ieškinį dėl preliminarios sutarties pripažinimo pagrindine, hipoteka seka paskui daiktą (CK 4.171 str. 9 d.). Ieškovo pagal preliminarią sutartį sumokėti atsakovui UAB „Atkirtos būstas“ 630 000 Lt nebuvo pervesti hipotekos kreditoriui, su hipotekos kreditorium neatsiskaityta, todėl nėra pagrindo panaikinti hipoteką. Ieškovas, sudarydamas preliminarią sutartį, žinojo ir kartu prisiėmė riziką dėl galimo hipotekos kreditoriaus nesutikimo dėl butų pardavimo..

17III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai

18Atsakovas Nordea Bank Finland Plc (AB) apeliaciniu skundu prašo panaikinti skundžiamą sprendimą dalyje dėl 2009-02-06 sutarties pripažinimo pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi ir ieškinį pilnai atmesti bei priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos svarbiausius argumentus:

191. Teismas nepagrįstai 2009-02-06 preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį Nr. ŽAL-3/49-02/09, konstatavęs, kad ji atitinka preliminariosios sutarties požymius, pripažino pagrindine sutartimi. Preliminariosios ir pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties ypatumus ir skirtumus yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2006- 11-06 nutarime Nr. 3K-P-382/2006. Preliminarios sutarties bruožai: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma. Ginčo šalys buvo aiškiai sutarę sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį. Pardavėjas įsipareigojo gauti iš banko, kuriam įkeisti butai, sutikimą juos parduoti ir sutikimą atsisakyti jų atžvilgiu hipotekos. Su šių sąlygų įvykdymu buvo siejamas ir pagrindinės sutarties sudarymas. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties, nes tai neatitiktų šalių valios ir pažeistų sutarčių laisvės principą.

202. Hipotekos kreditorius nedavė sutikimo ieškovui parduoti ginčo butus, neatsisakė jiems įregistruotos hipotekos.

213. Butų perdavimas valdyti ieškovui nėra patvirtintas abiejų šalių veiksmais. Butų priėmimas-perdavimas nebuvo įformintas. Už vieną iš butą mokesčius ieškovas mokėjo savavališkai.

224. Vien tai, kad ieškovas sumokėjo už butus visą kainą, nepakankamas pagrindas pripažinti preliminarią sutartį pirkimo-pardavimo sutartimi. CK 6.309 straipsnis (įsipareigojimas pirkti ir parduoti daiktą), ginčo atveju netaikytinas.

235. Ieškovas nesidomėjo, ar gautas banko sutikimas parduoti butus, ieškinį grindė CK 6.401 straipsniu (būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartis). Todėl teismas išvadomis dėl pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo išėjo už ginčo dalyko ribų. Teismas gali patvirtinti šalių faktiškai susiklosčiusius pirkimo-pardavimo teisinius santykius (CK 6.309 str. 3 d.), bet ne kurti naujus sutartinius santykius, dėl kurių nėra šalių valios.

246. Teismas nepagrįstai ieškovą pripažino vartotoju (CK 1.39 str. 1 d.). Ieškovas su žmona (neįrodė, kad yra išsiskyręs) bendrosios jungtinės nuosavybės teise turi 4 kambarių butą Trimitų gatvėje ir ieškovo šeimos poreikiams dar vieno buto nereikėjo.

257. Ieškovas yra verslininkas, į atsakovo akcijas investavęs 125 000 Lt. Ieškovas nėra sąžiningas civilinių santykių dalyvis, kadangi žinodamas, jog ginčo butai yra įkeisti, pasirinko atsiskaityti su atsakovu, o ne su hipotekos kreditoriumi. Be to, ieškovas apie sandorį privalėjo pranešti kitiems juridinio asmens organams arba juridinio asmens dalyviams (CK 2.87 str. 6 d., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-09-27 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-362/2011).

26Ieškovas A. S. apeliaciniu skundu prašo pakeisti skundžiamą sprendimą dalyje dėl hipotekos reikalavimo ir panaikinti ginčo butams taikytą hipoteką, taip pat prašo priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos svarbiausius argumentus:

271. A. S. įsigyjami butai dar nebuvo pilnai pastatyti ir įrengti, todėl ieškovas finansavo dalį statybos ir ginčui išspręsti taikytinas CK 6.401 straipsnis bei Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimai 2006-09-25 nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006; 2008-10-06 nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2008, 2006-09-13 nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-468/2006, 2008-12-23 nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008, 2004-10-13 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-545/2004). Būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartis turi tiek preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties, tiek statybos rangos sutarties bruožų. Asmuo, sumokėjęs nebaigto statyti buto visą ar didesnę dalį kainos, įgyja tam tikras daiktines teises į tą daiktą (mutatis mutandis taikytina Lietuvos Aukščiausiojo 2003-02-10 nutartis civilinėje Nr. 3K-3-439/2003). Kai nekilnojamojo daikto pirkėjas - vartotojas - už pastatytą būstą yra sumokėjęs visą ar didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos ir tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo - rangovo - bankroto, vartotojas gali būti ginamas pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą (CK 6.401 str. 5 d.).

282. Užtikrinant bankrutuojančios įmonės kreditorių, finansavusių statybą ir kurių naudai suvaržytas ginčo būstas, interesus, šiems kreditoriams turi išlikti hipotekos teisė į ginčo objektą, kol skolininkas atsiskaitys su bankrutuojančia įmone, o skolininkui atsiskaičius su bankrutuojančia įmone, nuosavybės teisės suvaržymas hipoteką pasibaigia (CK 4.197 str. 2 d.). Šiuo atveju ieškovas yra visiškai atsiskaitęs su atsakovu todėl nuosavybės teisės į butą suvaržymas hipoteką pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą pripažintinas pasibaigusiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-06-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011). Vartotojui pripažinus teisę į butus ir nepanaikinus hipotekos, būtų pažeisti teisėti vartotojo lūkesčiai. Ieškovas pagrįstai tikėjosi, kad visiškai atsiskaitęs su pardavėju, įgys galimybę įsigyti turtą be suvaržymų. Pardavėjas privalėjo panaikinti hipoteką (CK 6.321 str. 2 d.).

29Įkeitimo teisė tarnauja pagrindinei prievolei užtikrinti (CK 4.197 str. 2 d. 1 p.), todėl hipoteka gali pasibaigti, pasibaigus pagrindinei prievolei CK šeštosios knygos IX skyriuje numatytais prievolių pabaigos pagrindais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-10-11 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-386/2011, 2007-01-27 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-3/2007, 2002-06-17 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-865/2002).

303. Ieškovo ir banko nesiejo sutartiniai santykiai, todėl ieškovas neturėjo teisės kreiptis į banką dėl sutikimo perleisti turtą gavimo, neturi pareigos vykdyti UAB „Jovistana” įsipareigojimų bankui ar pareigos kontroliuoti, kad pardavėjas, už butus gautas lėšas perduotų hipotekos kreditoriui. Hipoteką, kuria užtikrintas UAB „Jovistana” skolinis įsipareigojimas Bankui, pažeidžia ieškovo kaip turto savininko teises bei sąžiningumo ir teisingumo principus.

314. Ieškovas įvykdė savo įsipareigojimus - sumokėjo visą turto kainą. Vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais tai leidžia laikyti hipoteką pasibaigusia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto) pagrindu – įvykdžius skolinį įsipareigojimą.

325. Bankas, nesiimdamas priemonių kredito grąžinimui gauti ieškovo sumokėtą ginčo turto kainą, elgėsi nerūpestingai ir veikė savo rizika, todėl yra atsakingas už atsiradusias pasekmes.

336. Ieškovas nesutiko įsigyti ginčo butus su daiktinių teisių suvaržymais (įkeistus). Pripažinus pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia, sutartinės svetimo daikto hipotekos atsiradimo pagrindų nėra.

34Atsakovas Nordea Bank Finland Plc (AB) atsiliepimu į ieškovo apeliacinį skundą prašo jį atmesti ir priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos svarbiausius argumentus:

351. Ieškovas nefinansavo ginčo butų statybos, todėl ginčo teisiniams santykiams netaikytinas CK 6.401 straipsnis. Sudarant 2009-02-06 sutartį ginčo butai jau buvo baigti pastatyti.

362. Nėra pagrindų hipotekos panaikinimui. Su hipotekos kreditoriumi nėra atsiskaityta.

373. Ieškovas nėra vartotojas (šeimos poreikiams butai nebuvo reikalingi) ir nebuvo sąžiningas civilinių santykių dalyvis, kadangi, žinodamas apie hipoteką, pasirinko mokėjimą būdą atsiskaityti su UAB „Atkirtos sattyba”, kurios akcininku yra.

38Atsakovas BUAB „Atkirtos būstas“ atsiliepimu į ieškovo apeliacinį skundą prašo jo netenkinti ir priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos svarbiausius argumentus:

391. Preliminarioji 2009-02-06 sutartis neturi statybos rangos sutarties bruožų. Ši sutartis pasirašyta ginčo butus jau pilnai pastačius, todėl ieškovas jų statybos nefinansavo.

402. Teismas nepagrįstai pripažino ieškovą sąžiningu vartotoju. Nurodo banko atsiliepime išdėstytus argumentus, kodėl ieškovas nėra vartotojas ir sąžiningas civilinių santykių dalyvis. Ieškovas neįrodė, kad butus įsigijo kaip vartotojas.

413. Nėra pagrindo naikinti hipoteką. Bankas nedavė sutikimo ginčo butus parduoti ir panaikinti jiems hipoteką. Ieškovas nesidomėjo, ar hipoteka panaikinta, ar duotas sutikimas butų pardavimui.

42Atsakovas BUAB „Atkirtos būstas“ atsiliepimu į atsakovo Nordea Bank Finland Plc (AB), apeliacinį skundą prašo jį tenkinti jame bei savo atsiliepime išdėstytais argumentais, taip pat prašo priteisti iš ieškovo turėtas bylinėjimosi išlaidas.

43Ieškovas atsiliepimu į atsakovo Nordea Bank Finland Plc (AB) apeliacinį skundą prašo jo netenkinti ir priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime kartoja daugumą savo skunde išdėstytų argumentų ir nurodo:

441. A. S. nuo 2009-02-06 įgijo nuosavybės teises į ginčo patalpas, nes sutarčių šalys iš esmės įgyvendino visas pirkimo-pardavimo sandoriui reikšmingas teises ir pareigas (CK 6.305 str. 1 d.). Pardavėjas vengė įforminti parduotų patalpų pirkimo-pardavimo sutartį notarine tvarka, todėl yra įgyvendintos visos CK 1.93 straipsnio 4 dalies sąlygos sandoriui pripažinti galiojančiu.

452. Ikisutartinėje stadijoje šalys gali sudaryti preliminarią sutartį, t. y. sutartį dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje. Kai pirkėjas yra ir buto statybos finansuotojas, jis nuosavybės teisę į butą įgyja nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo (CK 6.401 str. 5d.). Tokiu teisiniu reglamentavimu nustatoma, kad šalių santykiai iš preliminariųjų perauga į pagrindinius pirkimo-pardavimo santykius.

463. Atsakovas - UAB „Atkirtos būstas“ taip pat išreiškė savo valią perduoti ieškovui butus, nes juos su raktais perdavė ieškovui, priėmė iš ieškovo pinigus.

474. Ieškovas tam tikru metu teturėjo tik 2 procentus UAB „Atkirtos būstas“ akcijų, todėl neįtakojo preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo aplinkybių.

485. Byloje vadovautinasi teismų sprendimais analogiškų faktinių aplinkybių bylose (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-06-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011, Lietuvos apeliacinio teismo 2011-06-27 sprendimas civilinėje byloje Nr. 2A- 111- 12011.

49IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

50Dėl 2009-02-06 sutarties pripažinimo pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi

51Atsakovas Nordea Bank Finland Plc (AB) apeliaciniu skundu prašo panaikinti skundžiamą sprendimą dalyje dėl 2009-02-06 preliminarios pirkimo-padavimo sutarties pripažinimo pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi. Šis apeliacinio skundo reikalavimas tenkintinas.

52Teisėjų kolegija iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismo motyvais, kad šalių 2009-02-06 sudaryta sutartis atitinka esminius CK 6.165 straipsnio 1 dalyje numatytus preliminariosios sutarties požymius (šalys rašytiniu susitarimu įsipareigoja per sutartą terminą (30 d.) sudaryti kitą – pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį). Kartu, ši sutartis turi ne tik preliminariosios, bet ir pagrindinės sutarties požymių, kadangi ja, kas nebūdinga preliminariosioms sutartims ir būdinga pagrindinėms, šalys įgyja turtinės naudos, sutartimi pirkėjas įsipareigoja nustatytu terminu sumokėti sutartą kainą ir priimti pardavėjo perduodamą turtą (tokie įsipareigojimai yra esminės pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos).

53Preliminarioji sutartis nuo pagrindinės skiriasi savo turiniu. Preliminarioje sutartyje turi atsispindėti aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminaria sutartimi šalys tik išreiškia suderintą valią ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kuri (o ne preliminarioji sutartis) bus vykdoma natūra. Iš preliminariosios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. Tuo tarpu pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006- 11-06 nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).

54Kaip jau minėta, šalių sudaryta 2009-02-06 sutartis pagal savo turinį turi tiek preliminariosios, tiek ir pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties požymių. Kaip pagrindinei sutarčiai būdingi požymiai paminėtina tai, kad sutartimi šalys susitarė dėl turto perdavimo ir kainos už jį sumokėjimo, t.y. šalių prisiimtų prievolių dalykas – veiksmai, turintys vertybės reikšmė (kainos sumokėjimas, turto perdavimas). Vykdydamos sutartį (perduodant turtą pirkėjui ir pastarajam už turtą su pardavėju atsiskaitant) abi sutarties šalys gavo materialinės naudos. Tolimesniais veiksmais šalys taip pat patvirtino nepasikeitusį abipusį interesą sukurti pirkimo-pardavimo teisinius santykius (ieškovas, sumokėjęs už perkamus butus, vieną iš jų (butą Nr. 3) su pardavėjo žinia įsirengė ir jame apsigyveno, su pardavėjo žinia moka už šį butą komunalinius mokesčius).

55Įvertinės sutarties nuostatų turinį bei minėtas faktines sutarties vykdymo aplinkybes, pirmosios instancijos teismas 2009-02-06 sutartį pripažino pagrindine. Pažymėtina, kad, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, neretai būna pagrindas išvadai, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nebent iš susitarimo turinio būtų akivaizdu, kad šalys pagrindinei sutarčiai (jos vykdymui) būdingus veiksmus dėl tam tikrų priežasčių numatė laikyti būtent preliminaraus susitarimo sąlygomis. Pavyzdžiui, pirkimo–pardavimo sutarties objektas perduodamas būsimam pirkėjui naudoti tam, kad šis įvertintų, ar tas daiktas yra jam tinkamas, arba pinigai perduodami tam, kad pardavėjas galėtų atlikti parengiamuosius darbus (parengti dokumentus, užbaigti numatomo parduoti turto pagerinimus) pagrindinei sutarčiai sudaryti ir pan.

56Priežastys, dėl kurių civilinių santykių dalyviai gali nuspręsti sudaryti preliminariąją sutartį, t. y. nesudaryti pagrindinės sutarties iš karto, bet susitarti, kad ją sudarys ateityje, gali būti įvairios: pavyzdžiui, reikalingo leidimo ar subjektinės teisės į daiktą neturėjimas, esantys daiktinių teisių apsunkinimai (hipoteka ir kt.), nepakankamas daikto parengimas parduoti ir pan. Byloje nagrinėjamu atveju pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta iš karto dėl to, kad butai, kuriuos ieškovas norėjo įsigyti, buvo įkeisti bankui užtikrinant UAB „Jovistana“ prievolių įvykdymą, t.y. dėl būtų nepakankamo parengimo parduoti.

57Pažymėtina, kad ieškovas (pirkėjas) tiek sudarydamas preliminarią sutartį, tiek viso proceso teisme metu nuosekliai laikėsi pozicijos, kad nesutiko įsigyti hipoteka apsunkinto turto (CK 6.321 str. 2 d.). Dėl šios priežasties preliminaria sutartimi (Sutarties 3.5 p.) pardavėjas įsipareigojo gauti sutikimą iš kredituojančio banko dėl sutarties objekto pardavimo ir hipotekos atsiskaitymo sąlygų. Byloje nėra ginčo, kad toks sutikimas iš hipotekos kreditoriaus nebuvo gautas, bylos eigoje taip pat nepavyko pasiekti takaus susitarimo, kad hipotekos kreditorius sutiktų atsisakyti hipotekos į ginčo butus. Darytina išvada, kad aplinkybė, nulėmusi šalių apsisprendimą iš pradžių sudaryti tik preliminarią sutartį, neišnyko, dėl to nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Nustačius, kad šalys 2009-02-06 susitarimu siekė tik susitarti dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties, nes tai neatitiktų šalių valios ir pažeistų sutarties laisvės principą. Aplinkybės, kad šalys vėliau atliko veiksmus, būdingus pagrindinei sutarčiai (pardavėjas perdavė pirkėjui turtą, o pastarasis už jį atsiskaitė, jį priėmė ir pradėjo valdyti bei juo naudotis), yra nepakankamos paneigti išvadą, kad 2009-02-06, ieškovui nesutikus įsigyti hipoteka apsunkinto turto, buvo sudaryta būtent preliminari sutartis su tikslu vėliau, kai bus išregistruota hipoteka, sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.

58Savo esminėmis aplinkybėmis panaši situacija jau buvo nagrinėta kasacinės instancijos teisme (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012-11-29 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012). Šioje byloje ginčo išsprendimui esminės faktinės aplinkybės panašios į susiklosčiusias nagrinėjamoje byloje (šalys sudarė preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas perėmė turtą, jį įsirengė, tačiau pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta pardavėjui neįvykdžius preliminaria sutartimi prisiimto įsipareigojimo gauti hipotekos kreditoriaus sutikimą perleisti turtą bei išregistruoti jam nustatytą hipoteką). Besiskiriančios bylų faktinės aplinkybės nesudaro pagrindo kitaip vertinti situaciją ar faktinei aplinkybei, jog šalys iš pradžių sutarė sudaryti preliminarią sutartį tam, kad būtų gautas hipotekos kreditoriaus sutikimas perleisti turtą ir išregistruoti jam nustatytą hipoteką, nesuteikti lemiamos reikšmės nustatant šalių tikruosius ketinimus sudaryti būtent preliminarią sutartį. Kasacinės instancijos teismas paminėtoje nutartyje pasisakė, kad daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas – tai šalių veiksmai, paprastai laikytini pirkimo–pardavimo sutarties elementais (CK 6.305 str.), kuriuos atlikus dažniausiai konstatuotina, kad šalys vykdo tokią sutartį, tačiau tai nereiškia, kad visais atvejais, kai sutarties objektas perduodamas, o kaina už jį sumokama, sudaryta sutartis gali ir turi būti kvalifikuojama kaip pagrindinė. Teismas turi spręsti dėl sutarties kvalifikavimo (preliminari ar pagrindinė) įvertinęs kiekvieno konkretaus ginčo faktines aplinkybes, pagal kurias galima spręsti apie tikrąją sutarties šalių valią sudarant konkretų susitarimą. Nagrinėjamu atveju, kaip jau pasisakyta, šalys 2009-02-06 susitarimu įformino suderintą valią ateityje sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, t.y. sudarė preliminarią sutartį.

59Pripažinus šalių 2009-02-06 sudarytą sutartį preliminaria sutartimi, netaikytini tiek CK 6.309 straipsnio 1 dalis, pagal kurią įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas, nei CK 1.93 straipsnio 4 dalis, pagal kurią vienai šaliai įvykdžius sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, antrajai šaliai vengiant įforminti sandorį notarine tvarka, tokį sandorį teismas gali pripažinti galiojančiu, kadangi šios teisės normos reglamentuoja pagrindinės (ne preliminarios) sutarties šalių santykius.

60Nėra pagrindo sutikti ir su ieškovo argumentais, kad sudarant preliminarią 2009-02-06 sutartį ginčo butai dar nebuvo baigti statyti, todėl ieškovas iš dalies finansavo jų statybą (CK 6.401 str.), o preliminari 2009-02-06 sutartis turi ir statybos rangos sutarties bruožų. Pagal byloje esančius įrodymus abiejų ginčo butų statybos laikotarpis 2003-2006 metai ir 2006 m. būtai juos pilnai pastačius (baigtumas 100 procentų) pripažinti tinkamais naudoti. Preliminarios sutarties sudarymo metu abu butai jau buvo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip UAB „Atkirtos statyba“ nuosavybė. Ieškovui neįrodžius, kad būtų finansavęs ginčo butų statybą (to neįrodo preliminarios sutarties 2.1 punkto nuostata, kad į butų kainą įeina projektavimo darbai), teisėjų kolegija plačiau nebepasisako dėl argumentų, susijusių su CK 6.401 straipsnio (būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartis) taikymu ir dėl susijusios ieškovo nurodytos teismų praktikos bylose dėl būsimo buto finansavimo teisinių santykių. Atitinkamai teisėjų kolegija nebepasisako dėl argumentų, susijusių su ieškovo statusu (ar vartotojas), kadangi, nesant pagrindo taikyti CK 6.401 straipsnį, šie argumentai nebėra reikšmingi ginčo išsprendimui.

61Dėl hipotekos išregistravimo

62Apeliacinės instancijos teisėjų kolegija, įvertinus byloje esančius įrodymus, įskaitant Nekilnojamojo turto registro duomenis, jau pasisakė, pritardama pirmosios instancijos teismo motyvams, kad nagrinėjamoje situacijoje nesusiklostė būsimo buto pirkimo-pardavimo santykiai (CK 6.401 str.). Šių motyvų nekartodama teisėjų kolegija plačiau dėl neįrodytų (CPK 12 str., 178 sr.) ir byloje esantiems įrodymams prieštaraujančių ieškovo apeliacinio skundo argumentų, kad ieškovas finansavo ginčo butų statybą, nebepasisako. Atitinkamai nėra pagrindo vadovautis ir ieškovo nurodytą teismų praktika bylose dėl preliminariosios sutarties dėl būsimo nekilnojamojo turto pirkimo (specifinė preliminariosios sutarties rūšis, reglamentuota CK 6.401 str.).

63Byloje nustatyta ir dėl to nėra ginčo, kad ieškovas už ginčo butus atsiskaitė su UAB „Atkirtos statyba“ (pardavėjas), tačiau su hipotekos kreditoriumi nebuvo atsiskaityta, todėl nėra pagrindo reikalauti panaikinti hipoteką CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu (skolininkas ar įkeisto daikto savininkas gali reikalauti, kad hipoteka būtų baigta, kai įvykdomas skolinis įsipareigojimas).

64Ieškovo argumentai ir nurodyta teismų praktika hipotekos ginčo butams panaikinimo klausimu galėtų būti reikšminga tarp šalių 2009-02-06 sutarties pagrindu susiklosčius būsimojo buto pirkimo-pardavimo santykiams (CK 6.401 str.), tačiau teismas jau pasisakė ir šių motyvų nekartoja, kad tokių santykių egzistavimas tarp šalių neįrodytas ir paneigtas byloje esančiais įrodymais.

65Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

66Kadangi atsakovo Nordea Bank Finland Plc (AB) apeliacinis skundas tenkintinas, o ieškovo A. S. atmetamas, atitinkamai keičiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas, bylinėjimosi išlaidos taip pat turi būti peržiūrimos (CPK 93 str. 5 d.).

67Atsakovas Nordea Bank Finland Plc (AB) už apeliacinį skundą sumokėjo 141,80 Lt žyminį mokestį (141, 80 Lt), kuris jam grąžintinas (CPK 83 str. 1 d. 9 p.)

68Pagal byloje esančius įrodymus, dėl bylinėjimosi pirmosios instancijos teisme ieškovas turėjo 5928 Lt išlaidų advokato paslaugoms apmokėti, o atsakovas Nordea Bank Finland Plc (AB) -12 286,79 Lt. Dėl apeliacinio skundo parengimo atsakovas Nordea Bank Finland Plc prašo priteisti turėtas 3989,21Lt išlaidas, o dėl atsiliepimo į apeliacinį skundą rengimo – 5013,47 Lt išlaidas.

69Ieškinį atmetus, ieškovui jo turėtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos, o atsakovui Nordea Bank Finland Plc (AB), įvertinus bylos fabulos sudėtingumą, taip pat proceso eigą (procesinių dokumentų kiekį, posėdžių skaičių ir trukmę), taip pat atsižvelgus į Teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku 2004-04-02 įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintus rekomenduojamus maksimalius bylinėjimosi išlaidų advokato pagalbai apmokėti priteistinus dydžius, sprendžia, kad atsakovui iš ieškovo priteistina 6000 Lt atstovavimo išlaidų bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme ir 4500 Lt atstovavimo išlaidų už procesinių dokumentų rengimą bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme (viso 10 500 Lt).

70Teisėjų kolegija, vadovaudamasi tuo, kas išdėstyta, ir Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,

Nutarė

71Vilniaus apygardos teismo 2012 m. gegužės 28 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują – ieškinį atmesti.

72Atsakovo Nordea Bank Finland Plc (AB) Lietuvos skyriaus (j.a.k. 112025592) naudai iš ieškovo A. S. (a.k. ( - ) priteisti 10 500 Lt (dešimt tūkstančių penkis šimtus litų) advokato pagalbos bylą nagrinėjant pirmosios bei apeliacinės instancijos teismuose išlaidų.

73Grąžinti Atsakovui Nordea Bank Finland Plc (AB) Lietuvos skyriui (j.a.k. 112025592) 141,80Lt (vieną šimtą keturiasdešimt vieną litą aštuoniasdešimt centų) už apeliacinį skundą sumokėtą žyminį mokestį.

74Priteisti valstybei iš ieškovo A. S. (a.k. ( - ) 61,75 Lt (šešiasdešimt vieną litą septyniasdešimt penkis litus) procesinių dokumentų įteikimo išlaidų.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. I. Ginčo esmė... 3. Byloje kilo ginčas dėl galimybės preliminarią butų pirkimo-pardavimo... 4. Ieškovas A. S. ieškiniu prašė pripažinti 2009-02-06 su BUAB „Atkirtos... 5. Ieškovas 2009-02-06 su UAB „Atkirtos būstas“ sudarė dviejų gyvenamųjų... 6. 2009-02-06 preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 3.4. punkte atsakovas... 7. Butai su priklausiniais kaip atskiri turtiniai vienetai pripažinti tinkamais... 8. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė... 9. Vilniaus apygardos teismas 2012-05-28 sprendimu ieškinį patenkino iš dalies:... 10. pripažino 2009-02-06 A. S. ir BUAB „Atkirtos būstas“ preliminarią... 11. ieškovui A. S. iš atsakovų BUAB „Atkirtos būstas“ ir Nordea Bank... 12. valstybei lygiomis dalimis iš ieškovo A. S. ir atsakovų BUAB „Atkirtos... 13. Teismas nesivadovavo CK 6.401 straipsniu, reglamentuojančiu būsimo gyvenamojo... 14. Šalių sudaryta 2009-02-06 preliminari sutartis atitinka jai keliamus... 15. Ieškovą A. S., kadangi jis butus įsigyti siekė šeimos poreikiams tenkinti,... 16. Reikalavimo panaikinti ginčo butams įregistruotą hipoteką teismas... 17. III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai... 18. Atsakovas Nordea Bank Finland Plc (AB) apeliaciniu skundu prašo panaikinti... 19. 1. Teismas nepagrįstai 2009-02-06 preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį... 20. 2. Hipotekos kreditorius nedavė sutikimo ieškovui parduoti ginčo butus,... 21. 3. Butų perdavimas valdyti ieškovui nėra patvirtintas abiejų šalių... 22. 4. Vien tai, kad ieškovas sumokėjo už butus visą kainą, nepakankamas... 23. 5. Ieškovas nesidomėjo, ar gautas banko sutikimas parduoti butus, ieškinį... 24. 6. Teismas nepagrįstai ieškovą pripažino vartotoju (CK 1.39 str. 1 d.).... 25. 7. Ieškovas yra verslininkas, į atsakovo akcijas investavęs 125 000 Lt.... 26. Ieškovas A. S. apeliaciniu skundu prašo pakeisti skundžiamą sprendimą... 27. 1. A. S. įsigyjami butai dar nebuvo pilnai pastatyti ir įrengti, todėl... 28. 2. Užtikrinant bankrutuojančios įmonės kreditorių, finansavusių statybą... 29. Įkeitimo teisė tarnauja pagrindinei prievolei užtikrinti (CK 4.197 str. 2 d.... 30. 3. Ieškovo ir banko nesiejo sutartiniai santykiai, todėl ieškovas neturėjo... 31. 4. Ieškovas įvykdė savo įsipareigojimus - sumokėjo visą turto kainą.... 32. 5. Bankas, nesiimdamas priemonių kredito grąžinimui gauti ieškovo... 33. 6. Ieškovas nesutiko įsigyti ginčo butus su daiktinių teisių suvaržymais... 34. Atsakovas Nordea Bank Finland Plc (AB) atsiliepimu į ieškovo apeliacinį... 35. 1. Ieškovas nefinansavo ginčo butų statybos, todėl ginčo teisiniams... 36. 2. Nėra pagrindų hipotekos panaikinimui. Su hipotekos kreditoriumi nėra... 37. 3. Ieškovas nėra vartotojas (šeimos poreikiams butai nebuvo reikalingi) ir... 38. Atsakovas BUAB „Atkirtos būstas“ atsiliepimu į ieškovo apeliacinį... 39. 1. Preliminarioji 2009-02-06 sutartis neturi statybos rangos sutarties... 40. 2. Teismas nepagrįstai pripažino ieškovą sąžiningu vartotoju. Nurodo... 41. 3. Nėra pagrindo naikinti hipoteką. Bankas nedavė sutikimo ginčo butus... 42. Atsakovas BUAB „Atkirtos būstas“ atsiliepimu į atsakovo Nordea Bank... 43. Ieškovas atsiliepimu į atsakovo Nordea Bank Finland Plc (AB) apeliacinį... 44. 1. A. S. nuo 2009-02-06 įgijo nuosavybės teises į ginčo patalpas, nes... 45. 2. Ikisutartinėje stadijoje šalys gali sudaryti preliminarią sutartį, t. y.... 46. 3. Atsakovas - UAB „Atkirtos būstas“ taip pat išreiškė savo valią... 47. 4. Ieškovas tam tikru metu teturėjo tik 2 procentus UAB „Atkirtos... 48. 5. Byloje vadovautinasi teismų sprendimais analogiškų faktinių aplinkybių... 49. IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir... 50. Dėl 2009-02-06 sutarties pripažinimo pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi... 51. Atsakovas Nordea Bank Finland Plc (AB) apeliaciniu skundu prašo panaikinti... 52. Teisėjų kolegija iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismo motyvais,... 53. Preliminarioji sutartis nuo pagrindinės skiriasi savo turiniu. Preliminarioje... 54. Kaip jau minėta, šalių sudaryta 2009-02-06 sutartis pagal savo turinį turi... 55. Įvertinės sutarties nuostatų turinį bei minėtas faktines sutarties vykdymo... 56. Priežastys, dėl kurių civilinių santykių dalyviai gali nuspręsti sudaryti... 57. Pažymėtina, kad ieškovas (pirkėjas) tiek sudarydamas preliminarią... 58. Savo esminėmis aplinkybėmis panaši situacija jau buvo nagrinėta kasacinės... 59. Pripažinus šalių 2009-02-06 sudarytą sutartį preliminaria sutartimi,... 60. Nėra pagrindo sutikti ir su ieškovo argumentais, kad sudarant preliminarią... 61. Dėl hipotekos išregistravimo... 62. Apeliacinės instancijos teisėjų kolegija, įvertinus byloje esančius... 63. Byloje nustatyta ir dėl to nėra ginčo, kad ieškovas už ginčo butus... 64. Ieškovo argumentai ir nurodyta teismų praktika hipotekos ginčo butams... 65. Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo... 66. Kadangi atsakovo Nordea Bank Finland Plc (AB) apeliacinis skundas tenkintinas,... 67. Atsakovas Nordea Bank Finland Plc (AB) už apeliacinį skundą sumokėjo 141,80... 68. Pagal byloje esančius įrodymus, dėl bylinėjimosi pirmosios instancijos... 69. Ieškinį atmetus, ieškovui jo turėtos bylinėjimosi išlaidos... 70. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi tuo, kas išdėstyta, ir Lietuvos Respublikos... 71. Vilniaus apygardos teismo 2012 m. gegužės 28 d. sprendimą panaikinti ir... 72. Atsakovo Nordea Bank Finland Plc (AB) Lietuvos skyriaus (j.a.k. 112025592)... 73. Grąžinti Atsakovui Nordea Bank Finland Plc (AB) Lietuvos skyriui (j.a.k.... 74. Priteisti valstybei iš ieškovo A. S. (a.k. ( - ) 61,75 Lt (šešiasdešimt...