Byla 2A-2941-656/2011
Dėl nuomos sutarties salygu pakeitimo

1Vilniaus apygardos teismo Civiliniu bylu skyriaus teiseju kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininko ir pranešejo Andriaus Ignoto, kolegijos teiseju Astos Radzevicienes ir Vilijos Mikuckienes, rašytinio proceso apeliacine tvarka išnagrinejo ieškovo A.Ivanausko prekybines firmos „FUKS“ apeliacini skunda del Vilniaus miesto 2 apylinkes teismo 2011 m. rugpjucio 10 d. sprendimo civilineje byloje pagal ieškovo A.Ivanausko prekybines firmos „FUKS“ ieškini atsakovui UAB „ELISA“ del nuomos sutarties salygu pakeitimo.

2Kolegija, išnagrinejusi byla,

3n u s t a t e :

4I.Ginco esme

5Šalys 2002-03-04 sudare nuomos sutarti, pagal kurios salygas atsakovas (nuomininkas) išsinuomojo iš ieškovo (nuomotojo) 113.55 kv.m. negyvenamas patalpas didmeninei-mažmeninei prekybai, grožio salono ir kitai veiklai. Nuomos mokestis nustatytas 18,51 Lt be PVM už kiekviena kvadratini metra. Sutarties terminas – iki 2012-12-31. Vilniaus miesto 2 apylinkes teismas, išnagrinejes nuomotojo ieškini del nuomos sutarties salygu pakeitimo 2007-12-22 sprendimu sumažino nuomos mokesti ir nuomos sutarties 6.1. punkto pirmaji sakini nuo 2007-02-22 pakeite taip: „Nuomininkas turi moketi 30,50 Lt, be pridetines vertes mokescio, nuompinigiu per menesi už kiekviena kvadratini metra patalpu“. Ieškovas nurode, kad nuo mineto sprendimo priemimo dienos situacija nekilnojamojo turto rinkoje pasikeite, nuomos kainos ženkliai sumažejo, todel atsakovas nepagristai atsisake peržiureti nuomos kaina ir pasiule nutraukti sutarti. Ieškovas praše teismo nuomos sutarties 6.1. punkto pirmaji sakini pakeisti taip: „Nuomininkas turi moketi 18,51 Lt, be pridetines vertes mokescio, nuompinigiu per menesi už kiekviena kvadratini metra patalpu“.

6Atsakovas atsiliepimu i ieškini praše ieškini atmesti. Nurode, kad ieškovas tinkamai neivykde CK 6.223 str. 3 d. ir 6.204 str. 3 d. numatyto reikalavimo del privalomo ikiteisminio vienos sutarties šalies kreipimosi i kita su prašymu del sutarties salygu pakeitimo. Pažymejo, kad nuomos sutartimi ieškovas prisieme PVM padidejimo rizika, todel mineto mokescio padidinimas negali buti pagrindu sumažinti ieškovo mokama nuomos mokescio dydi. Be to, ieškovo reikalavimas pakeisti nuomos sutarti paremtas tik ieškovo samprotavimais ir irodymais, neatspindinciais patalpu nuomos rinkos.

7II. Pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo esme

8Vilniaus miesto 2 apylinkes teismas 2011 m. rugpjucio 10 d. sprendimu ieškini atmete. Teismas nustate, kad pagal nuomos sutarti Ieškovas isipareigojo už patalpu nuoma moketi 18,51 Lt (be PVM) už kiekviena patalpu kvadratini metra. Teismas nurode, kad Vilniaus miesto 2 apylinkes teismas 2007-12-22 sprendimu civilineje byloje Nr. 2-2588-535/2007 pakeite sutarties 6.1 p., nustatydamas, kad nuomininkas (ieškovas) turi moketi 30,50 Lt be PVM nuompinigiu per menesi už kiekviena kv.m. patalpu. Šis teismo sprendimas yra isiteisejes ir galiojantis. Ieškovas reikalavima pakeisti nuompinigiu dydi grindžia CK 6.204 str. bei 6.223 str. 2 d. 2 p. Teisinis reglamentavimas nustato sutarties privalomumo ir vykdytinumo (pacta sunt servanda) principo išlygas. Kai viena iš šaliu atsisako pakeisti sutarties salygas, jos gali buti pakeistos teismo sprendimu. Taciau sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra išimtine priemone. Teismas sutiko su atsakovo argumentu, kad ieškovas nesilaike šaliu sutarties 6.4 punkte numatytos tvarkos, susijusios su nuomos kainos pakeitimu. Teismas nurode, kad ieškinys teisme gautas tik 2010-02-25 ir byla iškelta 2010-03-01, o pakeisti sutarties salygas ieškovas praše nuo bylos iškelimo teisme dienos. Prašydamas nuo 2010 metu kovo 1 d. keisti salygas ieškovas nesilaike bendradarbiavimo principo ir sutartiniu isipareigojimu del nuomos kainu keitimo tvarkos (CK 1.5, 6.38 str.). Teismas nesutiko su ieškovo argumentu, kad šioje byloje taikytina visuotinai žinoma aplinkybe, jog nekilnojamojo turto kainu kritimas sudaro 30 procentu, nes nagrinejama byla yra sietina ne su nekilnojamojo turto kaina, o nuomos kaina, kuriu sutapatinti nera pagrindo. Teismo vertinimu, Lietuvos Aukšciausiojo Teismo Civiliniu bylu skyriaus teiseju kolegijos 2009-05-29 nutartis civilineje byloje Nr. 3K-3-255/2009, kurioje pasisakyta del nekilnojamojo turto kainu pokyciu 2008-2009 metais neturi prejudicines reikšmes nagrinejamai bylai. Teismas pripažino nepagristu ieškovo argumenta, kad per ginco laikotarpi nuomos kaina rinkoje ženkliai sumažejo. Teismas remesi ekspertizes aktu, nustatanciu, kad 1 kv. m. kaina 2009 m. kovo menesi skaiciuotina nuo 26 Lt per menesi, nuo 2010 m. kovo 1 d. – 24 Lt per menesi, t.y. minetais metais kainu pokytis sudare 7,69 proc. Teismas nurode, kad ieškovo mokama nuomos kaina yra artima galiojanciai nuomos kainai (30,50 Lt per menesi), o eksperto akte nurodytais paskaiciavimais teismas neturi pagrindo abejoti. Be to, teismas nurode, kad sprendimo priemimo metu buvo ekonominis pakilimas Lietuvos rinkoje, tuo paciu buvo pagrindai kilti ir nekilnojamojo turto nuomos kainai, todel siekiant užtikrinti teisiniu santykiu stabiluma, proporcinguma teisinga ir protinga nekeisti gincijamos kainos dydžio (CK 1.5 str.). Ieškini atmetus, iš ieškovo priteise 2000 Lt turetu išlaidu teisinei pagalbai apmoketi.

9III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo i apeliacini skunda teisiniai argumentai

10Ieškovas (apeliantas) apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto 2 apylinkes teismo 2011 m. rugpjucio 10 d. sprendima ir priimti nauja sprendima - ieškini tenkinti (b.l. 98-106).

11Apeliacinis skundas grindžiamas argumentais:

121. Pirmosios instancijos teismas nepagristai nurode, jog apeliantas nesilaike Sutarties keitimo tvarkos, numatytos Sutarties 6.4 punkte bei neteisingai nustate, jog apeliantas sieke apginti savo teise, kuria igijo 2010-03-01 (ieškinio priemimo). Apelianto tvirtinimu, jis sieke realizuoti teise pakeisti Sutarties salygas, igytas 2009-03-01, nes tuo laiku jau buvo rinkos pokyciai ir apeliantas kreipesi i atsakova del nuomos mokescio sumažinimo.

132. Teismas neteisingai taike CK 6.223 str. 2 d. 2 p. bei šaliu Sutarties 6.4 punkta. Sutarties 6.4 punktas neapibreže nuomos rinkos kainu pokyciu dydžio, kuriam esant Sutartis gali buti keiciama. Teismas ne tik neatskleide Sutarties 6.4 punkto turinio, bet ir nesiaiškino, ka teismas laiko esminiu nuomos rinkos kainu pasikeitimu.

143. Nesutiko su teismo argumentu, jog byloje nera pagrindo vadovautis visuotinai žinoma aplinkybe, kad nekilnojamojo turto kainu kritimas sudare 30 procentu, nes nekilnojamojo turto kainos negali buti tapatinamos su nuomos kainomis. Apelianto tvirtinimu, abi minetos rinkos tarpusavyje itin glaudžiai susije. Be to, Lietuvos Aukšciausiasis Teismas yra nurodes, kad ekonomine krize paliete ne tik nekilnojamojo turto rinka, bet ir kitas rinkas.

154. Eksperto išvada teismui nera privaloma, be to, ji galutinai nepagrindžia nuomos kainu rinkos 2009 metu kovo menesi. Apelianto tvirtinimu, ekspertas nepagristai patalpas priskyre patrauklesniu patalpu grupei, atsižvelgdamas i ju irengima. Ši patalpu pagerinima atliko nuomininkas ir pasibaigus nuomos santykiams, iranga ir baldai butu paimti. Todel ekspertas patalpas turejo vertinti be pagerinimo. Ekspertas nustatydamas rinkos kaina remesi tik registruotais sandoriais, todel jo nustatytos aplinkybes kelia abejoniu.

165. Nemotyvuota teismo išvada, kad sprendimo priemimo metu buvo ekonominis pakilimas Lietuvoje. Teismas neivardino tokio pakilimo dydžio, be to, šia teismo išvada paneigia byloje esantis ekspertizes aktas, taip pat viešoje erdveje prognozuojama antra recesijos banga.

176. Teismas nepagristai vadovavosi Lietuvos Aukšciausiojo Teismo 2009-06-18 nutartimi civilineje byloje Nr.3K-3-274/2009, kurios ratio decidendi nesutampa. Tuo tarpu apeliantas remiasi Lietuvos Aukšciausiojo Teismo 2011-05-31 nutartimi civilineje byloje Nr.3K-3-265/2011, kurios pagrindu konstatuotina, kad atsakovas gauna šaliu interesu pusiausvyra pažeidžianti nuomos mokesti.

18Atsakovas atsiliepimu i apeliacini skunda prašo atmesti apeliacini skunda bei palikti galioti Vilniaus miesto 2 apylinkes teismo 2011 m. rugpjucio 10 d. sprendima (b.l.112-118).

19Atsiliepimas grindžiamas argumentais:

201. Nesutiko su ieškovo (apelianto) pozicija, kad ekspertas nustate nuomos kaina ivertines Ieškovo padarytus patalpu pagerinimus.

212. Apeliantui abejones kele eksperto nustatytos rinkos nuomos kainos, nes jas nustatydamas ekspertas remesi tik registruotais nuomos sandoriais, taciau nesireme „viešai prieinamais skelbimais”. Atsakovo manymu, tai nedaro turto ekspertizes akto negaliojanciu, o jame pateiktu išvadu – neteisingomis, nes ekspertas, remdamasis savo patirtimi ir jam prieinamais šaltiniais, pasirenka labiausiai tinkancias turto nuomos vertes nustatymo priemones ir šaltinius.

223. Apeliantas nurodo, kad tiek teismo ekspertas, tiek pirmosios instancijos teismas nepagristai ignoravo Atsakovo 2010 metu balandžio menesio skelbima del kitu patalpu ginco pastate nuomos ir jos kainos. Atsakovo tvirtinimu, remtis minetu nuomos skelbimu, nustatant Sutartimi nuomojamu patalpu nuomos kaina, nera pagrindo, nes atsakovo skelbimu ketintos išnuomoti patalpos nera tapacios ar lygiavertes Sutartimi nuomojamoms patalpoms.

234. Apeliantas nurodo, kad jis i Sutartimi išsinuomotas patalpas investavo ženklia pinigu suma. Taciau ši aplinkybe nesudaro pagrindo sumažinti ginco patalpu nuomos kaina.

24IV. Apeliacines instancijos teismo argumentai

25Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis CPK 320 straipsnyje itvirtintu bylos nagrinejimo ribu, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesini sprendima tiek jo teisetumo, tiek jo pagristumo aspektu. Tai atliekama nagrinejant ir faktine, ir teisine bylos puses, tai yra, tiriant byloje surinktus irodymus, patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustate faktines bylos aplinkybes ir ar teisingai nustatytoms faktinems aplinkybems taike materialines teises normas. Neatsižvelgdamas i apeliacinio skundo ribas, apeliacines instancijos teismas taip pat patikrina, ar nera CPK 329 straipsnyje nurodytu absoliuciu sprendimo negaliojimo pagrindu.

26Bylos nagrinejimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliuciu sprendimo negaliojimo pagrindu patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.).

27Sutarties kaina ir kitos šaliu nurodomos aplinkybes, net ir atsižvelgiant i tai, kad jos nera vienai šaliai labai palankios, savaime nereiškia, kad pažeidžiama šaliu sutartiniu prievoliu pusiausvyra. Bylos šalys yra privatus komercine veikla užsiimantys asmenys, todel ju santykiams visa apimtimi galioja dispozytivumo ir sutarties privalomumo pricipai (CK 6.189 str.). Sutarties salygu keitimas teismine tvarka yra tik išimtinais atvejais taikomas institutas. Byloje irodinejimo dalykas yra aplinkybe, jog vienai šaliai sutarties vykdymas yra iš esmes suvaržytas, butina nustatyti, kad tam tikros aplinkybes iš esmes pakeite šaliu sutartiniu prievoliu pusiausvyra ir kad jos atitinka CK 6.204 straipsnio 2 dalyje išvardytus kriterijus. Esminiu sutartiniu prievoliu pusiausvyros pasikeitimu laikytinos aplinkybes, kai arba iš esmes padideja ivykdymo kaina, arba iš esmes sumažeja gaunamas ivykdymas. Butina nustatyti, jog egzistuoja visos CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytos salygos, kuriu neirodžius neatsiranda pagrindo taikyti CK 6.204 straipsnio 3 dalyje nurodytu sutarties pakeitimo budu. Šalys nurodo iš esmes skirtingas pasikeitusias negyvenamuju patalpu nuomos rinkos kainas. Nekilnojamojo turto rinkos pokyciu irodinejimas reikalauja specialiu žiniu, todel patikimiausias (prima facie) irodymas gali buti teismo paskirta nekilnojamojo turto ekspertize. Byloje ieškovo prašymu paskirta ir atlikta nekilnojamojo turto ekspertize nustate, kad 1 kv. m. kaina 2009 m. kovo menesi skaiciuotina nuo 26 Lt per menesi, nuo 2010 m. kovo 1 d. – 24 Lt per menesi, t.y. minetais metais kainu pokytis sudare 7,69 proc. Nuo 2007-02-22 iki 2009 m. kovo menesio nuomos kainu pokytis sudare apie 14 proc. Kitu tokio paties patikimumo irodymu ieškovas nepateike. Ekspertas, nustatydamas rinkos kaina, remesi ne tik Nekilnojamojo turto registre registruotais sandoriais, bet ir internetiniu tinklapiu reklaminiais skelbimais, bet ir kitu nekilnojamojo turto bendroviu konsultacijomis (ekspertizes akto 6 puslapis), todel ekspertizes išvados nekelia abejoniu. Apelianto argumentai apie kainu mažejima yra deklaratyvaus pobudžio. 2002-03-04 nuomos sutarties 6.4 punktas neapibreže nuomos rinkos kainu pokyciu dydžio, kuriam esant Sutartis gali buti keiciama. Apelianto argumentai, kad teismas ne tik neatskleide Sutarties 6.4 punkto turinio, bet ir nesiaiškino, ka teismas laiko esminiu nuomos rinkos kainu pasikeitimu, nepagristi. Teismas ir išsprende šaliu ginca, ar nuomos rinkos kainu pokyciai yra esminiai, sudarantys pagrinda konstatuoti CK 6.204 str. nurodytu aplinkybiu buvima. Šalys yra verslininkai, kuriems yra privalomas sudarytu sandoriu vykdymas, o nekilnojamojo turto nuomos rinkos svyravimai gali itakoti tiek nuomotojo, tiek nuomininko pajamu ir išlaidu pokycius.

28Ieškovo nurodytoje Lietuvos Aukšciausiojo Teismo 2011 m. gegužes 31 d. nutartyje Civilineje byloje Nr. 3K-3-265/2011 iš esmes skiriasi faktines aplinkybes, nes nurodytoje kasacineje byloje tiriamas kainu nuosmukis laikotarpiu nuo 2002 metu iki 2008 metu ir buvo nustatyta, kad kainos sumažejo apie 34 proc., o nagrinejamoje byloje irodinejimo dalykas yra nuomos kainu pokytis nuo 2007 m. gruodžio men. iki 2010 m. vasario menesio.

29Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu, teiseju kolegija

Nutarė

30Vilniaus miesto 2 apylinkes teismo 2011 m. rugpjucio 10 d. sprendima palikti nepakeista.

Ryšiai
1. Vilniaus apygardos teismo Civiliniu bylu skyriaus teiseju kolegija, susidedanti... 2. Kolegija, išnagrinejusi byla,... 3. n u s t a t e :... 4. I.Ginco esme... 5. Šalys 2002-03-04 sudare nuomos sutarti, pagal kurios salygas atsakovas... 6. Atsakovas atsiliepimu i ieškini praše ieškini atmesti. Nurode, kad ieškovas... 7. II. Pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo esme... 8. Vilniaus miesto 2 apylinkes teismas 2011 m. rugpjucio 10 d. sprendimu ieškini... 9. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo i apeliacini skunda teisiniai argumentai... 10. Ieškovas (apeliantas) apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto 2... 11. Apeliacinis skundas grindžiamas argumentais:... 12. 1. Pirmosios instancijos teismas nepagristai nurode, jog apeliantas nesilaike... 13. 2. Teismas neteisingai taike CK 6.223 str. 2 d. 2 p. bei šaliu Sutarties 6.4... 14. 3. Nesutiko su teismo argumentu, jog byloje nera pagrindo vadovautis visuotinai... 15. 4. Eksperto išvada teismui nera privaloma, be to, ji galutinai nepagrindžia... 16. 5. Nemotyvuota teismo išvada, kad sprendimo priemimo metu buvo ekonominis... 17. 6. Teismas nepagristai vadovavosi Lietuvos Aukšciausiojo Teismo 2009-06-18... 18. Atsakovas atsiliepimu i apeliacini skunda prašo atmesti apeliacini skunda bei... 19. Atsiliepimas grindžiamas argumentais:... 20. 1. Nesutiko su ieškovo (apelianto) pozicija, kad ekspertas nustate nuomos... 21. 2. Apeliantui abejones kele eksperto nustatytos rinkos nuomos kainos, nes jas... 22. 3. Apeliantas nurodo, kad tiek teismo ekspertas, tiek pirmosios instancijos... 23. 4. Apeliantas nurodo, kad jis i Sutartimi išsinuomotas patalpas investavo... 24. IV. Apeliacines instancijos teismo argumentai... 25. Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis CPK 320 straipsnyje itvirtintu bylos... 26. Bylos nagrinejimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir... 27. Sutarties kaina ir kitos šaliu nurodomos aplinkybes, net ir atsižvelgiant i... 28. Ieškovo nurodytoje Lietuvos Aukšciausiojo Teismo 2011 m. gegužes 31 d.... 29. Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1... 30. Vilniaus miesto 2 apylinkes teismo 2011 m. rugpjucio 10 d. sprendima palikti...