Byla 2A-143-236/2017
Dėl nuosavybės teisės pripažinimo, trečiasis asmuo akcinė bendrovė Šiaulių bankas (akcinės bendrovės banko „FINASTA“ teisių perėmėjas)

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danutės Gasiūnienės, Kazio Kailiūno (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Egidijaus Žirono,

2teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo A. K. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2016 m. birželio 10 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-1785-577/2016 pagal ieškovo A. K. ieškinį atsakovėms bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „IZOBARA“, bankrutavusiai akcinei bendrovei bankui SNORAS dėl nuosavybės teisės pripažinimo, trečiasis asmuo akcinė bendrovė Šiaulių bankas (akcinės bendrovės banko „FINASTA“ teisių perėmėjas).

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4

  1. Ginčo esmė
  1. Ieškovas A. K. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovėms BUAB „IZOBARA“, BAB bankui SNORAS, prašydamas pripažinti ieškovui nuosavybės teisę į butą ( - ), pripažinti buto ( - ) hipoteką pasibaigusia ir išregistruoti ją iš hipotekos registro, priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas.
  2. Ieškovas procesiniuose dokumentuose nurodė, kad 2008-08-04 su UAB „IZOBARA“ sudarė preliminariąją buto statybos ir pirkimo – pardavimo sutartį Nr. 1 (toliau – Sutartis). Ieškovas ir UAB ,,IZIBARA‘‘ 2008-12-01 sudarė papildomą susitarimą Nr. 1 prie preliminariosios buto statybos ir pirkimo –pardavimo sutarties Nr. 1. Sutartimi UAB ,,IZOBARA‘‘ įsipareigojo pati arba pasitelkiant ieškovą ir/arba trečiuosius asmenis pastatyti gyvenamosios paskirties butą, esantį ( - ), ir sutartyje nurodytais terminais sudaryti su ieškovu pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigojo šį butą nupirkti už 180 000 Lt (52 131,60 Eur) bei priimti priėmimo perdavimo aktu. Šalys taip pat susitarė dėl statomo buto nuomos. Ieškovui buvo suteikta teisė įsikelti į statomą butą ir naudoti šį pagal paskirtį mokant (28,96 Eur) 100 Lt nuomos mokestį už kiekvieną kalendorinį mėnesį iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo pagal pardavėjos išrašytas išankstines sąskaitas faktūras. Nors UAB ,,IZOBARA‘‘ ieškovui yra pateikusi tik vieną sąskaitą už buto nuomą 2009 metams, tačiau ieškovas, siekdamas tinkamai įvykdyti preliminariąja sutartimi prisiimtas pareigas, įvertino laikotarpį nuo paskutinio apmokėjimo iki preliminariosios sutarties įvykdymo termino ir apskaičiavo, kad yra skolingas UAB ,,IZOBARA‘‘ 1 882,53 Eur nuomos mokestį.
  3. Ieškovas pažymėjo, kad savo sutartinius įsipareigojimus įvykdė tinkamai, t. y. sumokėjo UAB „IZOBARA“ 60 000 Lt (17 377,20 Eur) skirtų turto statybos darbams (Sutarties 4.2.1 p.), sumokėjo 60 000 Lt (17 377,20 Eur) avansą (Sutarties 4.2.2. p.). Ieškovo teigimu, sumokėtos sumos laikytinos įsikaitytinomis į pirkimo – pardavimo kainą. Ieškovas nurodė, kad taip pat įsipareigojo iki 2015-05-30 sumokėti likusią ir galutinę 60 000 Lt (17 377,20 Eur) sumą (Sutarties 4.2.3 p.).
  4. Ieškovas nurodė, kad UAB ,,IZOBARA‘‘ pradėjus vykdyti bankroto procedūrą, 2015-05-21 prašymu „Dėl informacijos suteikimo ir pagrindinės buto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo“ kreipėsi į bankroto procesą vykdantį bankroto administratorių. Šiame prašyme nurodė, kad nori sumokėti likusią sutartą buto kainą (60 000 Lt (17 377,20 Eur)), prašė, nurodyti sąskaitą, į kurią galėtų pervesti pinigus, bei paskirti susitikimo datą, pagrindinės buto pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymui.
  5. Ieškovas pažymėjo, kad nesulaukęs atsakymo, 2015-06-02 kreipėsi į atsakovės BUAB ,,IZOBARA‘‘ bankroto administratorių su pakartotiniu prašymu dėl informacijos suteikimo, tačiau iki ieškinio pareiškimo dienos nėra gautas atsakymas nei į vieną iš aukščiau paminėtų raštų. Be to, 2015-06-15 ieškovas pervedė 19 259,73 Eur sumą į antstolio S. U. depozitinę sąskaitą.
  6. Ieškovas nurodė, kad UAB ,,IZOPBARA‘‘ nebuvo finansiškai pajėgi pabaigti šio būsto statybą (jį pritaikyti gyvenamajai paskirčiai), tam įgyvendinti reikėjo lėšų, kurias suteikė ieškovas. Reikalavimą pripažinti ieškovui nuosavybės teisę į butą, ieškovas grindė CK 6.401 straipsnio 5 dalimi.
  7. Ieškovo teigimu, 2010 metais atliktas ginčo buto įkeitimas prieštaravo imperatyvioms įstatymo nuostatoms ir buvo sudarytas neteisėtai. Ieškovas žinojo apie buto įkeitimą „Swedbank“, AB, tačiau apie naujos hipotekos sudarymą AB bankui SNORAS bei AB bankui „FINASTA“ jam nebuvo žinoma.
  8. Ieškovas pažymėjo, kad preliminariosios sutarties 3.2 punktu atsakovė patvirtino, kad pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo metu butas bus laisvas nuo bet kokių apribojimų.
  9. Ieškovo teigimu, ginčo turto palikimas suvaržyto po skolinių įsipareigojimų atsakovei BUAB „IZOBARA“ visiško įvykdymo prieštarautų ieškovo teisėtiems lūkesčiams laisvai disponuoti nuosavybės teise priklausančiu turtu. Jo, kaip vartotojo, teisės turi būti prioritetiškai ginamos.
  10. Atsakovė BUAB „IZOBARA“ su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti kaip nepagrįstą.
  11. Atsakovė BUAB „IZOBARA“ nurodė, jog ieškovas klaidingai save laikė vartotoju. Pažymėjo, kad byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad sudarant Sutartį buvo gautas hipotekos kreditoriaus sutikimas dėl hipotekos panaikinimo.
  12. Atsakovės BUAB „IZOBARA“ teigimu, ieškovas CK 6.401 straipsnio prasme nėra statytojas. Ieškovo vienašališki veiksmai (pinigų įmokėjimas į antstolio depozitinę sąskaitą) nelaikytini tinkamu Sutarties vykdymu, nesant kitos šalies aiškios valios sudaryti sutartį išreiškimo.
  13. Atsakovė BUAB „IZOBARA“ pažymėjo, kad Sutarties sudarymo metu butas jau buvo pastatytas, todėl 2008-08-04 tarp šalių buvo sudaryta preliminarioji buto pirkimo – pardavimo sutartis, o ne buto statybos ir pirkimo – pardavimo sutartis, todėl aiškinimas turi būti grindžiamas CK 6.165 straipsnio nuostatomis.
  14. Atsakovė BUAB „IZOBARA“ nurodė, kad Sutartyje buvo atskleista, jog butas yra įkeistas AB bankui „Hansabankas“ (vėlesnis pavadinimas „Swedbank“, AB). 2010-06-29 kredito sutartimi Nr. 031-03421, sudaryta tarp AB banko SNORAS, AB banko „FINASTA“ ir UAB „IZOBARA“, buvo suteiktas kreditas, skirtas taip pat ir „Swedbank“, AB ir UAB „Swedbank lizingas“ kredito gavėjui UAB „IZOBARA“ suteiktiems įsipareigojimams pagal 2008-04-22 kredito sutartį ir pagal visas lizingo sutartis, refinansuoti. Refinansavimo mechanizmo pagalba pasikeitė tik prievolės šalys, t. y. įkaito turėtojas. Sutartis pažeista nebuvo, hipotekos įkeitimas nuginčytas teisme nebuvo, įkeisto turto pardavimas galimas tik su hipotekos kreditorių sutikimu.
  15. Atsakovė BAB bankas SNORAS su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti kaip nepagrįstą.
  16. Atsakovė BAB bankas SNORAS 2008-08-04 Sutartį laikė preliminariąja buto pirkimo – pardavimo sutartimi, todėl jai negali būti taikomas CK 6.401 straipsnis. Aplinkybės, kurioms įvykus sutarties šalys ketino sudaryti pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį, buvo buto apdailos užbaigimas bei buto išlaisvinimas nuo įkeitimo.
  17. Atsakovė BAB bankas SNORAS pažymėjo, kad ginčo preliminarioji sutartis šalims nesukuria teisės reikalauti, kad kita šalis sudarytų pagrindinę sutartį, o vartotojo statusas nepakeičia CK 6.165 straipsnio nuostatų taikymo bei Sutarties pasibaigimo šalims nesudarius pagrindinės sutarties. Be to, perleidžiant įkeistą daiktą nuosavybėn kitam asmeniui, hipoteka seka paskui daiktą, todėl perėmus hipoteka apsunkintą butą, hipoteka negali būti panaikinta.
  18. AB bankas „FINASTA“, kurio teises perėmė AB Šiaulių bankas, prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Laikė, kad ginčo Sutartis yra preliminarioji buto pirkimo – pardavimo sutartis, todėl ieškovo argumentas dėl CK 6.401 straipsnio normų taikymo turi būti atmestini, o tinkamai kvalifikavus sutartį, taikytinas CK 6.165 straipsnis. AB banko „FINASTA“ teigimu, pagal Sutartį perduoti pinigai yra prievolės užtikrinimo būdas. Tai, kad ieškovas antstoliui pervedė dalį sumos nereiškia, kad atsakovė BUAB „IZOBARA“ privalėjo sudaryti sutartį, nes tai pažeistų sutarties laisvės principą. Įkaito turėtojo pasikeitimas negali būti laikomas ieškovo teisių pažeidimu, kadangi ieškovas apie įkeitimo faktą buvo informuotas, teisinė turto padėtis nepasikeitė, įstatymas nedraudžia hipotekos kreditorių pasikeitimo. Hipoteka užtikrinta prievolė nėra pasibaigusi, todėl ir šiuo pagrindu ieškovo reikalavimas panaikinti įkeitimą laikė nepagrįstu.
  1. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
  1. Vilniaus apygardos teismas 2016-06-10 sprendimu nusprendė ieškinį atmesti, priteisti iš ieškovo A. K. atsakovei BAB bankui SNORAS 200 Eur bylinėjimosi išlaidų.
  2. Teismas nustatė, kad A. K. ir UAB „IZOBARA“ 2008-08-04 sudarė preliminariąją buto statybos ir pirkimo – pardavimo sutartį Nr. 1, pagal kurią atsakovė įsipareigojo, ieškovui finansuojant buto statybą, atlikdama užsakovo funkcijas pati arba pasitelkdama ieškovą ir/ar trečiuosius asmenis, pastatyti (nuperkant medžiagas, įrangą ir atliekant vidaus apdailos, šildymo, vėdinimo, vandentiekio, nuotekų, elektros instaliacijos ir kt. darbus) gyvenamosios paskirties butą/patalpas: 54,97 kv. m. bendro ploto ( - ), kuris Sutarties sudarymo metu yra tik su daline, mažo užbaigtumo, apdaila (t. y. sienos – gipso plokštė, grindys – išlietas betonas, lubos – perdanga, lauko durys į laiptinę, langai, pirminiai vandentiekio, elektros, kanalizacijos įvadai į butą), ir Sutartyje nurodytais terminais sudaryti su ieškovu pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigojo šį butą nupirkti už 180 000 Lt (52 131,60 Eur) (Sutarties 1 p.). Šią sumą pirkėjas įsipareigojo sumokėti trimis etapais, t. y. savo lėšomis (60 000 Lt) iki 2010-12-31 finansuojant turto statybos darbus (Sutarties 4.2.1 p.), 60 000 Lt avansą sumokėti pardavėjui ne vėliau kaip iki 2011-05-30 – (Sutarties 4.2.2 p. ) bei likusią kainos dalį – 60 000 Lt – sumokėti iki 2015-05-30 (Sutarties 4.2.3 p.). Šalys įsipareigojo ne vėliau kaip per vieną mėnesį po to, kai pirkėjas sumokės Sutartyje 4.2.3. p. nurodytą turto kainos dalį, sudaryti pirkimo – pardavimo sutartį (Sutarties 3.1 p.). Ieškovas pateikė duomenis, jog už remonto darbus pagal V. J. sudarytas lokalines sąmatas pastarajam sumokėjo 76 700 Lt. A. K. 2011-04-15 sumokėjo UAB „IZOBARA“ už ginčo butą 60 000 Lt avansą. Atsakovės BUAB „IZOBARA“ bankroto administratorius 2015-05-01 informavo ieškovą, kad 2015-04-16 kreditorių komiteto posėdžio metu buvo nuspręsta, jog Sutartis nebus vykdoma, prašė iki 2015-07-01 išsikeldinti iš ginčo buto. Ieškovas 2015-05-21 įteikė atsakovės BUAB „IZOBARA“ bankroto administratoriui prašymą nurodyti sąskaitos numerį, į kurią jis galėtų pervesti nesumokėtą kainos dalį – 60 000 Lt (17 377,33 Eur) bei paskirti pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties ir turto perdavimo – priėmimo akto pasirašymo datą, laiką bei vietą. Ieškovas, negavęs atsakymo, bankroto administratoriui 2015-06-02 pateikė pakartotinį prašymą. Ieškovas 2015-06-15 pervedė 19 259,73 Eur sumą į antstolio S. U. depozitinę sąskaitą ir 2015-08-19 kreipėsi į teismą dėl nuosavybės teisės į butą pripažinimo ir hipotekos pripažinimo pasibaigusia bei jos išregistravimo.
  3. Teismas nurodė, kad pagal kasacinio teismo išaiškinimus, CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo – pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006-09-25 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006; 2008-10-06 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2008). Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo –pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-12-23 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008; 2011-06-08 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011; 2013-01-04 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013; 2014-10-29 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-460/2014, kt.). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad statybos metu kuriamo objekto užsakovas yra statytojas. Jis ketina naujo daikto pagaminimu sukurti sau nuosavybės teisę. Taip jis įgyvendina savo ekonominį poreikį sukurti ir turėti daiktą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-06-08 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011; 2014-10-29 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-460/2014, kt.). Pažymėtina, kad skirtingai negu CK 6.165 straipsnyje, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties esminės sąlygos išvardytos įstatyme; tai – būsto kaina, statybos terminai, rangovas, architektas ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, žemės sklypo, kuriame statomas namas ar butas, teisinis statusas, pirkėjo teisės į tą žemės sklypą ir kt. (CK 6.401 straipsnio 2 dalis). Neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai (CK 6.401 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014-01-10 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014).
  1. Teismas pažymėjo, kad tam, kad sutartis būtų kvalifikuota kaip būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartis, būtina nustatyti tokiai sutarčiai būdingus požymius, išskiriančius ją iš įprastinės preliminariosios sutarties. Vienas iš jų - pardavėjo įsipareigojimas pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą būstą.
  1. Teismas nustatė, kad ginčo butas buvo baigtas statyti ir nekilnojamojo turto registre įregistruotas 2004-07-14, t. y. iki Sutarties sudarymo, įregistruotas UAB „IZOBARA“ nuosavybės teise (100 proc. baigtumo).
  1. Teismas, atsižvelgdamas į tai, kad Sutarties metu ginčo butas jau buvo pastatytas, sprendė, kad būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymą reglamentuojančios CK 6.401 straipsnio nuostatos šioje byloje netaikytinos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014-01-10 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014).
  1. Teismas nurodė, kad, ieškovo teigimu, šalys susitarė ne tik dėl būsto pirkimo – pardavimo, bet ir dėl jo statybos (įrengimo bei remonto darbų). Tačiau teismas sprendė, kad ieškovas, finansuodamas tik apdailos bei remonto darbus, negalėjo būti laikomas būsto statytoju. Teismas atmetė ieškovo argumentus, kad butas nebuvo pritaikytas gyvenamajai paskirčiai, t. y. nepastatytas, kadangi ginčo sutarties sudarymo metu įregistruoto buto naudojimo paskirtis – gyvenamoji.
  1. Teismas nurodė, kad nėra pagrindo vadovautis ieškovo nurodytais specialiuose statybą reglamentuojančiuose teisės aktuose (Statybos įstatyme) esančiais sąvokų išaiškinimais.
  1. Teismas pažymėjo, kad Sutartyje pardavėjas, įsipareigojęs pirkėjo lėšomis baigti buto statybos darbus iki 2010-12-31, neprieštaravo, kad pirkėjas įsikeltų į ketinamą įsigyti turtą jau nuo 2008-09-01 (Sutarties 2.2 p., 4.3 p.). Be to, jeigu iki Sutarties 3.1 p. nustatytos datos (termino pabaigos) pirkimo-pardavimo sutartis nėra sudaroma, ši Sutartis laikoma pasibaigusia (Sutarties 6.1 p.) - tokios pasekmės atsiranda sudarius CK 6.165 straipsnyje reglamentuojamas preliminarias sutartis. Dėl to teismas sprendė, kad tarp šalių sudaryta preliminarioji sutartis, kurią reglamentuoja CK 6.165 straipsnis. Tuo tarpu, Sutarties pavadinimas nesudarė pagrindo ją pripažinti būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartimi. Dėl to teismas sprendė, kad ieškovas nepriklausomai nuo jo, kaip vartotojo statuso, gali ginti savo teises vadovaudamasis ne CK 6.401 straipsniu, o CK 6.165 straipsnio nuostatomis, t. y. reikalauti nuostolių atlyginimo.
  1. Teismas pažymėjo, kad ieškovas neįrodinėjo, kad jis negalėjo derėtis dėl konkrečių Sutarties sąlygų, ar kad jam nebuvo atskleistos kokios nors reikšmingos Sutarties sudarymo aplinkybės, todėl teismas sprendė, kad nėra pagrindo Sutarties sąlygų pripažinti nesąžiningomis.
  1. Teismas, atsižvelgdamas į aukščiau išdėstytą sprendė, kad ieškovo reikalavimas pripažinti jam nuosavybės teisę į butą atmestinas.
  1. Teismas nustatė, kad, ieškovo teigimu, preliminariosios Sutarties metu buvo susitarta dėl CK 6.321 straipsnio 2 dalyje įtvirtinto reikalavimo pardavėjui panaikinti parduodamų daiktų įkeitimą (hipoteką). Ieškovas taip pat rėmėsi CK 6.401 straipsnio 6 dalimi. Ieškovas taip pat teigė, kad apie buto įkeitimą 2010 m. nežinojo, sutikimo buto įkeitimui nedavė, todėl 2010 m. atliktas ginčo buto įkeitimas prieštarauja imperatyvioms įstatymo normos.
  1. Teismas pažymėjo, kad Sutartyje nurodyta, jog šios sutarties sudarymo metu ginčo butas buvo įkeistas bankui „Swedbank“, AB (Sutarties 2.3 p.), duomenų apie hipotekos kreditoriaus sutikimą perleisti nekilnojamąjį turtą į bylą nepateikta, todėl teismas sprendė, kad vien UAB „IZOBARA“ įsipareigojimas panaikinti hipoteką savaime nesudarė pagrindo šioje situacijoje laikyti ją pasibaigusia.
  1. Teismas nurodė, kad ieškovo reikalavimas pripažinti nuosavybės teisę į ginčo butą nepatenkintas, t. y. ieškovas nėra šio turto savininkas, 2010-06-29 kredito sutarties sudarymo metu Sutartis nebuvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, t. y. išviešinta, apie jos egzistavimą hipotekos kreditoriai negalėjo žinoti, UAB „IZOBARA“ prievolė, kurios įvykdymas užtikrintas ginčo buto hipoteka, neįvykdyta, galiojanti hipoteka nenuginčyta. Be to, teismas nustatė, kad 2010-06-29 kredito sutartimi Nr. 031-03421, sudaryta tarp AB banko SNORAS, AB banko „FINASTA“ ir UAB „IZOBARA“, kurios įvykdymas, taip pat užtikrintas ir buto pakartotine hipoteka, atsakovei UAB „IZOBARA“ suteiktas kreditas ir šio kredito gavėjo įsipareigojimams pagal 2008-04-22 kredito sutartį Nr. 08-040532-IN, sudarytą su „Swedbank“, AB, refinansuoti.
  1. Teismas sutiko su trečiuoju asmeniu, kad įkaito turėtojo pasikeitimas negali būti laikomas ieškovo teisių pažeidimu, kadangi teisinė turto padėtis nepasikeitė.
  1. Teismas, atsižvelgdamas į aukščiau išdėstytą sprendė, kad ieškovo reikalavimas pripažinti ginčo buto hipoteką pasibaigusia ir išregistruoti ją iš Hipotekos registro yra nepagrįstas, todėl atmestinas (CK 4.197 str., CPK 178 str.).
  1. Teismas nurodė, kad atsakovė BAB bankas SNORAS prašė priteisti 1 306,80 Eur bylinėjimosi išlaidų.
  1. Teismas, atsižvelgdamas į Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą maksimalaus dydžio nuostatas, į suteiktos pagalbos pobūdį, į tai, kad byla nebuvo sudėtinga ar didelės apimties, teismo posėdis, kuriame dalyvavo atsakovės atstovė, truko vieną valandą, vadovaudamasis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais, sprendė, kad atsakovės BAB banko SNORAS prašoma priteisti advokato pagalbos išlaidų suma mažintina iki 200 Eur ir atsakovei BAB bankui SNORAS priteistina 200 Eur bylinėjimosi išlaidų (CPK 98 str.).
  1. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai
  1. Apeliaciniame skunde ieškovas A. K. prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2016-06-10 sprendimą ir priimti naują sprendimą – pripažinti ieškovui nuosavybės teisę į butą ( - ), pripažinti buto ( - ), hipoteką pasibaigusia ir išregistruoti ją iš hipotekos registro, priteisti iš atsakovių bylinėjimosi išlaidas.
  1. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
    1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sprendė, kad būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymą reglamentuojančios CK 6.401 straipsnio nuostatos šioje byloje netaikytinos, kadangi iki preliminarios sutarties sudarymo ginčo butas jau buvo pastatytas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Teismas, vertindamas tarp šalių sudarytą Sutartį, privalėjo atsižvelgti ne tik į šią Sutartį sudariusių šalių valią, bet ir į šios sutarties turinį ir tikslą, ryšį tarp atskirų sutarties sąlygų, bei šios Sutarties sudarymo aplinkybes. Sutarties pavadinimas (preliminarioji buto statybos ir pirkimo – pardavimo sutartis Nr. 1) bei CK 6.401 straipsnio įvardijimas pačioje Sutartyje kartu su asmenų, sudariusių šią Sutartį parodymais, patvirtina, jog Sutarties sudarymo metu, šalys turėjo intenciją sudaryti būtent būsimo buto statybos ir pirkimo – pardavimo sutartį CK 6.401 straipsnio prasme ir būtent tokia sutartis, pagal jos turtinį, tarp šalių buvo sudaryta. Tai patvirtina Sutarties turinys, jos sąlygos, sudarymo aplinkybės ir iš šių sąlygų visumos kylantis tikslas - aprūpinti ieškovą gyvenamuoju būstu.
    1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė vadovautis ieškovo nurodytais specialiuose statybą reglamentuojančiuose teisės aktuose (Statybos įstatyme) esančiais sąvokų išaiškinimais.
    1. Nepagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, kad ginčo buto baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre automatiškai reiškia, jog šis turtas nebegali būti sutarties, paremtos CK 6.401 straipsniu objektu. Nekilnojamojo turto registre 100 proc. baigtumo žyma buvo nustatyta neatsižvelgiant į faktinę ginčo buto įrengimo situaciją, nepritaikant ginčo buto pagal paskirtį, neįrengus komunikacinių sistemų, šildymo, vandentiekio, elektros, todėl darytina išvada, jog Nekilnojamojo turto registro išraše pateikiamas 100 proc. buto baigtumo statusas nėra tapatus šio turto kvalifikavimui kaip gyvenimui tinkamo būsto. Be to, 100 proc. baigtumo įregistravimas, negali apriboti ir CK 6.401 straipsnio taikymo.
    1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sprendė, kad įkaito turėtojo pasikeitimas negali būti laikomas ieškovo teisių pažeidimu, kadangi teisinė turto padėtis nepasikeitė. Atsižvelgiant į tai, kad Sutartis yra galiojanti ir nenuginčyta, sudaryta dvejais metais anksčiau nei kredito sutartis ir sutartinės hipotekos lakštas, darytina išvada, jog 2010 metais atliktas ginčo buto įkeitimas prieštaravo imperatyvioms įstatymo normoms ir buvo sudarytas neteisėtai.
    1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai darė išvadą, kad 2010-06-29 kredito sutarties sudarymo metu Sutartis nebuvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, t. y. išviešinta, apie jos egzistavimą hipotekos kreditoriai negalėjo žinoti. Ieškovas neturėjo pareigos įregistruoti preliminariosios sutarties Nekilnojamojo turto registre, neturėjo pagrindo įregistruoti preliminarios sutarties Nekilnojamojo turto registre, kadangi šis turtas ieškovo žiniomis jau buvo įkeistas „Swedbank“, AB, o bet koks naujas šio turto suvaržymas be ieškovo žinios buvo negalimas. UAB „IZOBARA“ nuslėpė informaciją apie preliminariąją sutartį nuo AB banko „FINASTA“ ir AB banko SNORAS bei nesąžiningai ir neteisėtai įkeitė ginčo butą be ieškovo sutikimo.
    1. Nepagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, jeigu iki Sutarties 3.1 p. nustatytos datos (termino pabaigos) pirkimo-pardavimo sutartis nėra sudaroma, ši Sutartis laikoma pasibaigusia (Sutarties 6.1 p.) - tokios pasekmės atsiranda sudarius CK 6.165 straipsnyje reglamentuojamas preliminarias sutartis. Teismas sprendė, kad tarp šalių sudaryta preliminarioji sutartis, kurią reglamentuoja CK 6.165 straipsnis, o Sutarties pavadinimas nesudarė pagrindo ją pripažinti būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartimi. Apelianto teigimu, vien tai, kad preliminarioje sutartyje įrašyta sąlyga, atitinkanti CK 6.165 str. reglamentavimą, dar nereiškia, kad ši preliminarioji sutartis negali būti specifinė, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių ir specifinių, kylančių iš atskirų preliminariosios sutarties rūšių, tokių kaip nepastatyto būsto statybos ir pirkimo - pardavimo teisinių santykių. Darytina išvada, jog Sutarties sąlyga (Sutarties 6.1 punkte numatytas sutarties pasibaigimo pagrindas), atsižvelgiant į tai, jog šio tipo sutartyse vartotojui suteikiama papildoma apsauga ir teisė apginti savo interesus reikalaujant pardavėją įvykdyti sutartį natūra, pripažintina neteisėta, kadangi yra nesąžininga, pažeidžia sutarties šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą, viešąjį interesą ir vartotojo teisėtus lūkesčius.
  1. Atsiliepime į ieškovo apeliacinį skundą atsakovė BUAB „IZOBARA“ prašo apeliacinį skundą atmesti, palikti Vilniaus apygardos teismo 2016-06-10 sprendimą nepakeistą. Atsiliepime nurodo šiuos atsikirtimus:
    1. Pirmosios instancijos teismas, kvalifikuodamas Sutartį kaip atitinkančią CK 6.165 straipsnį reglamentuotai sutarčiai, vadovavosi subjektyviuoju sutarčių aiškinimo metodu, tinkamai įvertino Sutarties turinį ir tikslą, įvertino Sutarties sudarymo aplinkybes, todėl ginčijamas sprendimas yra teisingas, teisėtas ir pagrįstas.
    1. Apeliantas nepagrįstai sutapatina „buto“ ir „būsto“ sąvokas ir plečiamai aiškina Sutarties turinį, tokiu būdu siekdamas nesąžiningai ją aiškinti savo naudai.
    1. Apeliantas netinkamai kvalifikuoja tarp šalių sudarytą Sutartį remdamasis CK 6.401 straipsniu. Sutartis kvalifikuojama kaip preliminarioji pagal CK 6.165 straipsnį, todėl nuosavybės teisės į butą perėjimas siejamas su hipotekos apribojimų panaikinimu, ir pagrindinės sutarties sudarymu, o ne su finansiniu atsiskaitymu pagal preliminariąją sutartį.
    1. Refinansavimo mechanizmo pagalba pasikeitė hipotekos kreditorius - iš AB „Hansabankas“ į AB banką SNORAS ir AB banką „FINASTA“, todėl, nesuėjus prievolės įvykdymo terminui, nustatytam hipotekos lakšte, turi būti laikomasi hipotekos lakšte sulygtų sąlygų ir įkeisto turto pardavimas yra galimas tik su hipotekos kreditorių sutikimu.
    1. Nėra pagrindo pripažinti Sutarties 6.1 punkte nustatytą sąlygą neteisėta.
  1. Atsiliepime į ieškovo apeliacinį skundą atsakovė BAB bankas SNORAS prašo apeliacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodo šiuos atsikirtimus:
    1. Pirmosios instancijos teismas teisėtai ir pagrįstai atmetė apelianto argumentus, susijusius su CK 6.401 straipsnio 5 dalies taikymu bei galimybe reikalauti ginčo butą pripažinti apelianto nuosavybe, natūra įvykdant preliminariąją sutartį, kadangi Sutartis neatitinka CK 6.401 straipsnyje reglamentuotos sutarties požymių, todėl Sutartis negali būti kvalifikuota, jai nėra taikomas CK 6.401 straipsnis.
    1. Atmesti apelianto argumentai, kad ginčo butas nebuvo pritaikytas gyvenamajai paskirčiai, kadangi remonto ir apdailos darbai negali būti tapatinami su naujo buto statybos darbais.
    1. Buto kainos sumokėjimas pats savaime nesudaro pagrindo šalių sutartinių santykių kvalifikuoti pagal CK 6.401 straipsnį ir pripažinti buto nuosavybės teisės perėjimą apeliantui.
    1. Įkaito turėtojo pasikeitimas negali būti laikomas apelianto teisių pažeidimu, kadangi teisinė turto padėtis nepasikeitė.
    1. Apeliantas, vadovaudamasis vartotojo normomis, siekia pakeisti Sutarties kvalifikavimą iš preliminarios į būsimojo buto pirkimo - pardavimo sutartį, o tai prieštarauja CK 1.5. straipsnyje įtvirtintiems principams.
  1. Atsiliepime į ieškovo apeliacinį skundą trečiasis asmuo AB Šiaulių bankas prašo apeliacinį skundą atmesti, palikti Vilniaus apygardos teismo 2016-06-10 sprendimą nepakeistą, bylą nagrinėti rašytinio proceso tvarka, bylą nagrinėti trečiojo asmens atstovui nedalyvaujant.

5Teisėjų kolegija

konstatuoja:

  1. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
  1. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 str. 2 d.). Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Šioje byloje Lietuvos apeliacinio teismo teisėjų kolegija nei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nei pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė, todėl byla nagrinėjama neperžengiant apeliacinio skundo ribų.

6Dėl faktinių bylos aplinkybių

  1. Bylos duomenys patvirtina, kad A. K. ir UAB „IZOBARA“ 2008-08-04 sudarė preliminariąją buto statybos ir pirkimo – pardavimo sutartį Nr. 1 (tekste – Sutartis), pagal kurią atsakovė įsipareigojo, ieškovui finansuojant buto statybą, atlikdama užsakovo funkcijas pati arba pasitelkdama ieškovą ir/ar trečiuosius asmenis pastatyti gyvenamosios paskirties butą: 54,97 kv. m bendro ploto ( - ), kuris Sutarties sudarymo metu yra tik su daline, mažo baigtumo apdaila, ir sutartyje nurodytais terminais sudaryti su ieškovu pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigojo butą nupirkti už 180 000 Lt (52 131,60 Eur) (Sutarties 1 p.). Buto kainą ieškovas įsipareigojo sumokėti trimis etapais, t. y. savo lėšomis (60 000 Lt suma) iki 2010-12-31 finansuojant buto įrengimo darbus (Sutarties 4.2.1. p.), 60 000 Lt avansą sumokėti pardavėjui ne vėliau kaip iki 2011-05-30 (Sutarties 4.2.2. p.), likusią 60 000 Lt dalį sumokėti iki 2015-05-30 (Sutarties 4.2.3. p.). Šalys įsipareigojo ne vėliau kaip per vieną mėnesį po to, kai pirkėjas sumokės Sutarties 4.2.3. p. nurodytą turto kainos dalį, sudaryti pagrindinę buto pirkimo - pardavimo sutartį (Sutarties 3.1. p.). A. K. ir UAB „IZOBARA“ 2008-09-01 sudarė papildomą susitarimą Nr. 1 prie Sutarties, pagal kurį ieškovui buvo suteikta teisė naudotis butu, jį valdyti pagal paskirtį, už tai mokant atsakovei 100 Lt mėnesinį nuomos mokestį. Ieškovas už remonto darbus pagal V. J. sudarytas lokalines sąmatas sumokėjo 76 7000 Lt, 2011-04-15 atsakovei už butą sumokėjo 60 000 Lt avansą. Atsakovės BUAB „IZOBARA“ bankroto administratorius 2015-05-01 informavo ieškovą, kad kreditorių komiteto posėdžio metu buvo nuspręsta, jog Sutartis nebus vykdoma ir ieškovo paprašyta išsikelti iš Buto. Ieškovas 2015-06-15 pervedė 19 259,73 Eur sumą (skolą už buto nuomą ir likusią Sutarties kainos dalį) į antstolio S. U. depozitinę sąskaitą ir kreipėsi į teismą dėl nuosavybės teisės į butą pripažinimo ir hipotekos pripažinimo pasibaigusia bei jos išregistravimo.
Dėl Sutarties kvalifikavimo
  1. Apeliantas apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sprendė, kad būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymą reglamentuojančios CK 6.401 straipsnio nuostatos šioje byloje netaikytinos, kadangi iki preliminarios sutarties sudarymo ginčo butas jau buvo pastatytas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Teismas, vertindamas tarp šalių sudarytą Sutartį, privalėjo atsižvelgti ne tik į šią Sutartį sudariusių šalių valią, bet ir į šios sutarties turinį ir tikslą, ryšį tarp atskirų sutarties sąlygų, bei šios sutarties sudarymo aplinkybes. Teisėjų kolegija laiko šiuos argumentus nepagrįstais.
  1. CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Teisėjų kolegijos vertinimu, šis straipsnis reglamentuoja tokias sutartis, kuomet fizinis asmuo susitaria, kad juridinis asmuo pastatys, t. y. sukurs šiam fiziniam asmeniui gyvenamąjį būstą, t. y. CK 6.401 straipsnyje numatyta sutartis sudaroma tais atvejais, kuomet sutarties objektas dar yra nepastatytas.
  1. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad vienas esminių būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo –pardavimo sutarties požymių, skiriantis ją nuo kitų preliminariųjų sutarčių, yra būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis: viena šios sutarties šalis – pirkėjas visada yra fizinis asmuo, o kita – pardavėjas – juridinis asmuo ir kartu profesionalus nekilnojamojo turto statytojas (CK 6.401 straipsnio 1 dalis).Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad būsimo būsto pirkimo – pardavimo sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei preliminariosios sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Skirtingai negu CK 6.165 straipsnyje, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutarties esminės sąlygos išvardytos įstatyme; tai – būsto kaina, statybos terminai, rangovas, architektas ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, žemės sklypo, kuriame statomas namas ar butas, teisinis statusas, pirkėjo teisės į tą žemės sklypą ir kt. (CK 6.401 straipsnio 2 dalis). Neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai (CK 6.401 straipsnio 4 dalis). Šalys preliminariojoje nepastatyto būsto pirkimo – pardavimo sutartyje turi suderinti CK 6.401 straipsnio 2 dalyje nurodytas esmines sąlygas; taip pirmiausia siekiama apsaugoti šiuose santykiuose silpnesniosios šalies – pirkėjo (fizinio asmens) – interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006-09-25 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006; 2014-01-10 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014).
  1. Bylos duomenys patvirtina, kad nagrinėjamu atveju, Sutarties objektas - butas buvo užbaigtas statyti 2004 metais, Sutartis sudaryta 2008-08-04, t. y. praėjus 4 metams po buto suformavimo kaip nekilnojamojo turto objekto bei įregistravimo Nekilnojamojo turto registre. Be to, po Sutarties sudarymo apeliantas pradėjo nuomotis butą, dėl to darytina išvada, kad butas nebuvo laikomas nepastatytu. Aplinkybė, jog nebuvo užbaigti tam tikri apdailos darbai, negali lemti Sutarties vertinimo kaip būsimo buto pirkimo - pardavimo sutarties. Sutartyje taip pat nebuvo aptartos visos CK 6.401 straipsnio 2 dalyje įtvirtintos tokios sutarties būtinosios sąlygos, t. y. rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys (CK 6.401 str. 2 d. 6 p.), žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą (CK 6.401 str. 2 d. 7 p.), prie Sutarties nebuvo pridėti neatskiriama tokios preliminariosios sutarties dalimi laikytini gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai (CK 6.401 str. 4 d.).
  1. Teisėjų kolegija laiko nepagrįstais apelianto argumentus, kad Sutarties pavadinimas (preliminarioji buto statybos ir pirkimo – pardavimo sutartis Nr. 1) bei CK 6.401 straipsnio įvardijimas pačioje Sutartyje kartu su asmenų, sudariusių šią Sutartį parodymais, patvirtina, jog sutarties sudarymo metu, šalys turėjo intenciją sudaryti būtent būsimo buto statybos ir pirkimo – pardavimo sutartį CK 6.401 straipsnio prasme ir būtent tokia sutartis, pagal jos turtinį, tarp šalių buvo sudaryta. Sutarties turinys, jos sąlygos, sudarymo aplinkybės ir iš šių sąlygų visumos kylantis tikslas patvirtina, kad Sutarties tikslas buvo aprūpinti ieškovą gyvenamuoju būstu.
  1. Teisėjų kolegija pažymi, kad sutartis kaip sandorių rūšis saisto jos šalis ir turi jiems privalomą įstatymo galią. Kilus ginčui dėl tam tikros sutarties vykdymo, tai, kaip teismas teisiškai kvalifikuoja susiklosčiusius šalių teisinius santykius, lemia ne sutarties pavadinimas ar forma, o jos turinys, kuriame išdėstytos šalių teisės ir pareigos, sutarties sąlygos, kurios teisiškai kvalifikuojamos kaip būdingos tam tikrai Civiliniame kodekse reglamentuojamai sutarčių rūšiai. Sutartis pagal jos turinį gali turėti kelių sutarčių rūšių požymių (mišrios sutartys) arba šalys gali sudaryti ir kitokias, CK neišvardytas sutartis, jeigu jos pagal savo pobūdį neprieštarauja įstatymams (CK 6.156 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015-01-16 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-90/2015). Esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, o ne vien remiantis pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Be to, sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-07-11 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-318/2011).
  1. Teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamu atveju, priešingai nei teigia apeliantas, Sutartis nepaisant jos pavadinimo ir šalių menamos valios negali būti kvalifikuojama, kaip preliminarioji sutartis pagal CK 6.401 straipsnį, kadangi šis straipsnis negali būti taikomas tuo atveju, kai butas yra pastatytas.
  1. Byloje nustatyta, kad šalys Sutarties 3.2. punktu atsakovė užtikrino ir įsipareigojo, jog pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo metu butas bus laisvas nuo bet kokių daiktinių teisių (servitutų, uzufruktų, hipotekų ir pan.), trečiųjų asmenų teisių (turto patikėjimo, nuomos panaudos ir pan.), teismo sprendimu ar kitos institucijos nutarimu pritaikyto arešto ar kitų apribojimų (draudimo disponuoti, įsiskolinimo už įsigytą turtą ar pan.). Vadinasi, apeliantui iki įsigyjant jau pastatytą ir suformuotą butą, buvo svarbu, kad būtų užbaigti tam tikri įrengimo ir apdailos darbai bei butas būtų atlaisvintas nuo bet kokių suvaržymų. Šios aplinkybės trukdė nedelsiant sudaryti pagrindinę buto pirkimo - pardavimo sutartį ir tik joms išnykus, Sutarties šalių buvo susitarta buto pardavimą užbaigti sudarant pagrindinę sutartį. Teisėjų kolegija pažymi, kad Sutarties 3.2 p. įtvirtinta sąlyga lemia Sutarties kvalifikavimą pagal CK 6.165 straipsnį. Susitarimas visiškai atitinka preliminariosios sutarties bruožą, kad ji sudaroma tokiais atvejais, kai yra tam tikros aplinkybės, dėl kurių tuo metu negalima sudaryti pagrindinės sutarties, t. y. nepakankamas daikto parengimas parduoti, nes jis šiuo atveju buvo suvaržytas hipoteka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012-01-16 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012).
  1. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į aukščiau išdėstytą sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai atmetė ieškovo argumentus, susijusius su CK 6.401 straipsnio 5 dalies taikymu bei galimybe reikalauti butą pripažinti ieškovo nuosavybe, natūra įvykdant preliminariąją sutartį. Šalių sudaryta Sutartis neatitinka CK 6.401 str. reglamentuotos sutarties požymių, todėl Sutartis negali būti kvalifikuota, kaip būsimojo gyvenamojo buto pirkimo - pardavimo sutartis.

7Dėl statybą reglamentuojančių teisės aktų taikymo

  1. Apelianto teigimu, nepagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, kad ginčo buto baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre automatiškai reiškia, jog šis turtas nebegali būti sutarties, paremtos CK 6.401 straipsniu objektu. Nekilnojamojo turto registre 100 proc. baigtumo žyma buvo nustatyta neatsižvelgiant į faktinę ginčo buto įrengimo situaciją, nepritaikant ginčo buto pagal paskirtį, neįrengus komunikacinių sistemų, šildymo, vandentiekio, elektros, todėl darytina išvada, jog Nekilnojamojo turto registro išraše pateikiamas 100 proc. buto baigtumo statusas nėra tapatus šio turto kvalifikavimui kaip gyvenimui tinkamo būsto. Be to, 100 proc. baigtumo įregistravimas, negali apriboti ir CK 6.401 straipsnio taikymo. Teisėjų kolegija sprendžia, kad šie argumentai yra nepagrįsti.
  1. Teisėjų kolegija pažymi, kad CK 6.401 straipsnis reglamentuotą sutartį sudarydamas pirkėjas siekia patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą. Kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar būsto statybą CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu, jis savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 str. 4 d.). Remonto ir apdailos darbai negali būti tapatinami su naujo buto statybos darbais, kadangi apelianto atlikti veiksmai negali būti laikomi naujo daikto sukūrimu. Priešingu atveju, bet kokia sudaroma rangos sutartis dėl buto remonto darbų būtų kvalifikuojama, kaip naujo buto statybos sutartis, nepriklausomai nuo to, kada nekilnojamojo turto objektas pastatytas. Apeliantas sudarė Sutartį dėl esamo, t. y. pastatyto buto, finansavo tik apdailos darbus, bet ne paties buto statybą. Be to, VĮ Registrų centro registruoti duomenys apie ginčo butą yra galiojantys ir nenuginčyti įstatymo nustatyta tvarka, Sutarties sudarymo metu buto baigtumas buvo 100 proc., buto naudojimo paskirtis - gyvenamoji. Dėl nurodytų aplinkybių teisėjų kolegija sprendžia, kad apelianto apeliacinio skundo argumentai, kad butas nebuvo pritaikytas gyvenamajai paskirčiai ir dėl to laikytinas nepastatytu, atmestini kaip nepagrįsti, nurodyti argumentai nėra pagrindas ginčo Sutartį kvalifikuoti pagal CK 6.401 straipsnį.

8Dėl hipotekos

  1. Teisėjų kolegija laiko nepagrįstais apelianto argumentus, kad 2010 metais atliktas ginčo buto įkeitimas prieštaravo imperatyvioms įstatymo normoms ir buvo sudarytas neteisėtai.
  1. Sutarties 2.3 punkte nustatyta, kad Sutarties sudarymo metu butas yra įkeistas AB „Hansabankas“ (vėlesnis pavadinimas „Swedbank“, AB). Byloje nėra duomenų apie hipotekos kreditoriaus sutikimą perleisti nekilnojamąjį turtą, todėl pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, kad UAB „IZOBARA“ įsipareigojimas panaikinti hipoteką savaime nesudarė pagrindo šioje situacijoje laikyti ją pasibaigusia. Teisėjų kolegija pažymi, kad šalys, sudarydamos sutartį, negali numatyti tokių nuostatų, kurios ribotų trečiųjų asmenų teises ir laisves bei sukurtų teises ir pareigas kitiems asmenims, t. y. hipotekos kreditoriams.
  1. Bylos duomenys patvirtina, kad 2010-06-29 kredito sutartimi Nr. 031-02421, sudaryta tarp AB banko SNORAS, AB banko „FINASTA“ ir UAB „IZOBARA“ buvo suteiktas kreditas „Swedbank“, AB ir UAB „Swedbank lizingas“ kredito gavėjo UAB „IZOBARA“ prisiimtiems įsipareigojimams pagal 2008-04-22 kredito sutartį Nr. 08-040532-IN ir pagal visas UAB „Swedbank lizingas“ lizingo sutartį refinansuoti (Kredito sutarties Nr. 031-02421 3.1.1. p.). Kredito sutarties tikslas - atsiskaityti su „Swedbank“, AB ir UAB „Swedbank lizingas“ ir tuo pagrindu perimti anksčiau šiems kreditoriams įkeistus nekilnojamojo turto objektus, įskaitant ir ginčo butą. Šiuo atveju hipotekos kreditorius pasikeitė refinansavimo būdu, todėl nėra pagrindo teigti, kad UAB „IZOBARA“ pakartotinai įkeitė turtą negavusi ieškovo sutikimo. Pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, kad įkaito turėtojo pasikeitimas negali būti laikomas ieškovo teisių pažeidimu, kadangi teisinė turto padėtis nepasikeitė, ieškovas nėra buto savininkas.
  1. Teisėjų kolegijos vertinimu, kad vien tai, jog Sutartis nebuvo išviešinta ir registruota sutarčių registre, nebuvo notariškai patvirtina, sąžiningų hipotekos kreditorių interesai neturi būti pažeisti. AB banko SNORAS, AB banko „FINASTA“ hipotekos lakšte, kuriuo taip pat yra įkeistas ir ginčo butas, yra nurodyta, kad be AB banko SNORAS, AB banko „FINASTA“ raštiško sutikimo įkeičiamas daiktas (butas) negali būti perleidžiamas (sutartinės hipotekos lakšto 8 p. 2 p.p.). Dėl to teisėjų kolegija sprendžia, kad apelianto atsiskaitymas su atsakove BUAB „IZOBARA“ negali būti laikomas hipoteka užtikrintos prievolės pasibaigimu, kadangi byloje nėra duomenų, kad AB bankas SNORAS ir AB bankas „FINASTA“ yra davę sutikimą perleisti butą ieškovui.
  1. CK 4.170 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad hipoteka ir jos galiojimas priklauso nuo hipoteka užtikrintos pagrindinės prievolės galiojimo. CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatyta, kad hipoteka pasibaigia, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė pasibaigia kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais. Bylos duomenys patvirtina, kad atsakovė BUAB „IZOBARA“ nėra įvykdžiusi skolinių įsipareigojimų kreditoriams, o apelianto atsiskaitymas su atsakove BUAB „IZOBARA“ nėra laikytinas įsipareigojimų įvykdymu, dėl to nėra pagrindo laikyti hipotekos pasibaigusia.
  1. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į aukščiau išdėstytą sprendžia, kad pagrįsta ir teisinga pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovo reikalavimas pripažinti ginčo buto hipoteką pasibaigusia ir išregistruoti ją iš Hipotekos registro yra nepagrįstas ir atmestinas.

9Dėl Sutarties 6.1 punkto

  1. Apelianto teigimu, nepagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, jeigu iki Sutarties 3.1 p. nustatytos datos (termino pabaigos) pirkimo-pardavimo sutartis nėra sudaroma, ši Sutartis laikoma pasibaigusia (Sutarties 6.1 p.) - tokios pasekmės atsiranda sudarius CK 6.165 straipsnyje reglamentuojamas preliminarias sutartis. Apelianto teigimu, vien tai, kad preliminarioje sutartyje įrašyta sąlyga, atitinkanti CK 6.165 straipsnio reglamentavimą, dar nereiškia, kad ši preliminarioji sutartis negali būti specifinė, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių ir specifinių, kylančių iš atskirų preliminariosios sutarties rūšių, tokių kaip nepastatyto būsto statybos ir pirkimo - pardavimo teisinių santykių. Sutarties sąlyga (Sutarties 6.1 punkte numatytas sutarties pasibaigimo pagrindas), atsižvelgiant į tai, jog šio tipo sutartyse vartotojui suteikiama papildoma apsauga ir teisė apginti savo interesus reikalaujant pardavėją įvykdyti sutartį natūra, pripažintina neteisėta, kadangi yra nesąžininga, pažeidžia sutarties šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą, viešąjį interesą ir vartotojo teisėtus lūkesčius.
  1. Teisėjų kolegijos vertinimu, aplinkybė, kad apeliantas yra vartotojas neturi teisinės reikšmės sprendžiant pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo klausimo. Nagrinėjamu atveju apelianto kaip vartotojo statusas neturi teisinės reikšmės kvalifikuojant teisinius ginčo santykius. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovas neįrodinėjo, kad jis negalėjo derėtis dėl konkrečių sutarties sąlygų, ar kad jam nebuvo atskleistos kokios nors reikšmingos Sutarties sudarymo aplinkybės, todėl pagrįstai pirmosios instancijos teismas sprendė, kad nėra pagrindo Sutarties sąlygų pripažinti nesąžiningomis.

10Dėl kitų apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentų

  1. Teisėjų kolegija pažymi, kad kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010; 2011 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-52/2011). Teisėjų kolegija pagal bylos duomenis sprendžia, kad kiti apeliacinio skundo bei atsiliepimų į jį argumentai teisiškai nėra reikšmingi teisingam bylos išnagrinėjimui, pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui.

11Dėl apeliacinio skundo ir pirmosios instancijos teismo sprendimo

  1. Vadovaudamasi prieš tai nurodytomis aplinkybėmis, teisėjų kolegija pagal bylos duomenis konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nagrinėjamoje byloje pagal ieškovo A. K. ieškinį atsakovėms BUAB „IZOBARA“, BAB bankui SNORAS dėl nuosavybės teisės pripažinimo tinkamai pagal įstatymo reikalavimus tyrė ir teisingai įvertino byloje pateiktus įrodymus, nepažeidė įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso taisyklių ir tinkamai jas taikė, išaiškino ir teisingai nustatė bylos aplinkybes, atskleidė bylos esmę, teisingai aiškino ir taikė materialinės teisės normas bei procesinės teisės normas ir priėmė teisėtą, pagrįstą sprendimą dėl ginčo esmės (CPK 263 straipsnio 1 dalis, 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).

12Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo apeliacinės instancijos teisme

  1. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies (CPK 93, 302 str.).
  1. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į priimamą procesinį sprendimą sprendžia, kad apeliantui bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos.
  2. Atsakovė BAB bankas SNORAS prašė priteisti bylinėjimosi išlaidas, tačiau nepateikė įrodymų, patvirtinančių jų dydį, todėl atsakovės prašymas netenkintinas.

13Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

Nutarė

14Vilniaus apygardos teismo 2016 m. birželio 10 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Proceso dalyviai
Ryšiai