Byla e2-10350-608/2019
Dėl vienašališko nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Saltoniškių verslo centras“ priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Dekalatvia“ dėl netesybų priteisimo

1Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Lidija Valentukonytė, sekretoriaujant Anetai Jankovskai ir Marijai Stefanovičienei, dalyvaujant ieškovės atstovui advokatui Povilui Eigminui, Atsakovės atstovei advokatei Erikai Juozaitienei, viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Dekalatvia“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Saltoniškių verslo centras“ dėl vienašališko nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Saltoniškių verslo centras“ priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Dekalatvia“ dėl netesybų priteisimo.

2Teismas

Nustatė

3ieškovė uždaroji akcinė bendrovė „Dekalatvia“ kreipėsi į teismą ieškiniu atsakovei akcinei bendrovei „Saltoniškių verslo centras“, kuriuo prašė pripažinti atsakovo 2019 m. sausio 29 d. vienašalį pranešimą Nr.0129/SVC01 ,,Dėl sutarties pasibaigimo‘‘ neteisėtu, nepagrįstu ir negaliojančiu. Nurodė, kad atsakovė įsipareigojo perduoti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Dekalatvia‘‘ne mažesnes, kaip 120 kv. m ploto patalpas. Nuomotojas pasiūlė, kad rekonstruojamuose pastatuose yra galimybė padaryti patalpų atidalijimą ne mažesnio negu 120 kv. m ploto. Tai atsispindėjo 2015 m. gruodžio 17 d. Nuomos sutarties Nr.SVC-PNS 2015/5 Specialiosios dalies 3 punkte. Šalys sutarė, kad iki 2016 m. vasaros uždaroji akcinė bendrovė ,,Dekalatvia‘‘ laikinai išsinuomos, perduodant naudotis 111 kv. m plotą ir palauks, kol bus baigta pastato rekonstrukcija, bei suformavimas daiktas su ne mažesniu, negu 120 kv. m plotu, pakeitus patalpų naudojimo paskirtį - kosmetologijos ir medicinos paslaugos. Atsakovas įsipareigojo už ieškovės lėšas pabaigti patalpų apdailą, bei pritaikyti siūlomas patalpas medicinos ir kosmetologijos veiklai vykdyti, pateikti darbų sąmatą ir išrašyti sąskaitą, tačiau savo pažado neįvykdė. Tik 2016 m. birželio 29 d. perdavė naudotis dalį sutartų patalpų ploto. Nors atsakovė suteikė žymiai mažesnes patalpas, sąskaitose už nuomą reikalauja mokesčių už didesnį plotą. Atsakovė vengia susiderinti skolas, pagrįsti savo reikalavimus, teikia nepagrįstus vienašališkus reikalavimus apmokėti tariamas skolas. Vadovaujantis VĮ ,,Registrų centras‘‘ NTR duomenimis pastate, kurio unikalus numeris ( - ) (gydymo paskirties patalpos), randasi patalpa, nurodyta Sutartyje, kurios unikalus numeris ( - ). 2016-03-21 buvo įregistruotas naujas daiktas padalijus daiktą. Patalpos su unikaliu numeriu ( - ) bendras plotas su sienomis, pertvaromis, ar kolonomis yra tik 97,92 kv. m, tuo tarpu naudingas plotas tik 87,65 kv. m. Taigi iš planuotų 120 kv. m ploto veiklos vykdymui realiai po pertvarkymo buvo suteikta tik 87,65 kv. m, įskaitant ir elektros skydinę, kuria naudojasi nuomotojas. Tiek patalpų pertvarkymo metu, tiek ir vėliau iki 2018m. spalio mėnesio, užsitęsus kitiems pastato renovacijos darbams, ieškovė nuolat jautė nepatogumus dėl dulkių, dūmų, triukšmo, periodiškai dingstančios elektros, blogos patalpų ventiliacijos, šildymo nebuvimo, o galiausiai ir dėl sutarto, bei vėluojančio 120 kv. m ploto trūkumo, atlaisvinant šalia esančios pažadėtos tuščias patalpas, arba elektros skydinę. Todėl uždaroji akcinė bendrovė ,,Dekalatvia‘‘negali pasiekti suplanuotų tikslų - išsinuomotose patalpose įsirengti grožio chirurgijos operacinės. Dėl užsitęsusių pastato remonto darbų į medicinos paslaugoms priskirtas patalpas skverbiasi dulkės, dūmai, virinamo - pjaustomo metalo kvapas dėl to skundžiasi ne tik klientai, bet ir personalas, ieškovė patiria ne tik nepatogumus, bet ir nuostolius. Uždaroji akcinė bendrovė ,,Dekalatvia’’ 2018 m. rugpjūčio 24 d. kreipėsi su skundu į atsakovo administraciją reikalaudama pašalinti kliūtis naudotis išnuomotu daiktu. Atsakovė skunde išdėstytas aplinkybes pripažino, sutiko atlyginti žalą, bet vėliau 2018 m. spalio 16 d. pranešimu pareiškė, jog ketina vienašališkai nutraukti nuomos santykius, tariamai dėl jau ieškovės kaltės, nuomininkui tariamai vėluojant apmokėti pateiktas sąskaitas. Nuomotojas vengia susiderinti skolas, pateikti paaiškinimus, bei įrodymus iš kur susidarė nekilnojamojo turto mokestis, žemės nuomos mokestis, jei VĮ ,,Registrų centras‘‘ pažymoje jokio žemės sklypo prie pastato nėra suformuota, neaišku kokiu pagrindu skaičiuojami mokesčiai už gamtines dujas, nes ieškovė jų nenaudoja ir t.t. Atsakovė nenurodė, kokio dydžio mokėjimai ieškovės vėluojami. Į tai atsakydama ieškovė 2019 m. vasario 8 d. pranešimu pasiūlė iki 2019 m. vasario 13 d. susiderinti skolas ir pateikti paskaičiavimus, ar įrodymus iš kur susidarė tariamai reikalaujami mokesčiai. Atsakovė nei atsakymo, nei prieštaravimų nepateikė. Ieškovė 2019 m. vasario 14 d. pretenzija informavo atsakovę, kad ji delsia susiderinti skolas, pateikti paaiškinimus ir įrodymus iš kur susidarė jo tariamai priskaičiuoti mokesčiai, išreiškė pretenziją, kad net ir per papildomai nustatytą terminą negavo patalpų, ne mažesnių negu 120 kv. m. Ieškovė laiko, kad atsakovė neįvykdė savo įsipareigojimų. Todėl bandymas nesąžiningai pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu yra nepagrįstas ir neteisėtas. Vadovaujantis Sutarties bendrųjų sąlygų 18.2.p. Nuomotojas įspėjimą apie vienašališką sutarties nutraukimą gali pateikti ne vėliau kaip prieš 20 dienų. Tuo tarpu šiuo atveju atsakovas reikalauja palikti patalpas jau devynioliktą dieną po pranešimo pateikimo. Atsakovė 2019 m. vasario 15 d. atsakymu Nr.0215/SVC01 jokių prieštaravimų į 2019 m. vasario 14 d. pretenziją nepateikė, skolų suderinti nesiekia, skolos vėl neįvardijo, o pareikalavo 2019 m. vasario 18 d. 14:00 val. atlaisvinti patalpas. Priešingu atveju pagrasino prievarta atlaisvinti patalpas, perimti ieškovės turtą ir savo nuožiūra parduoti, arba atiduoti utilizavimui. uždaroji akcinė bendrovė ,,Dekalatvia‘‘ 2019 m. vasario 15 d. pakartotine pretenzija ,,Dėl vienašališko nuomos sutarties nutraukimo, priverstinio iškraustymo ir svetimo turto užvaldymo‘‘ pakartotinai pareiškė, kad atsakovo tyčinis vengimas susiderinti skolas ir pateikti išrašytų sąskaitų turinio detalizaciją negali būti pateisinama vienašališko nuomos sutarties nutraukimo dėl skolos atveju. Tuo labiau tikslas priverstinai iškraustyti, užvaldyti svetimą turtą privalo būti teisėtas, pagrįstas ir galiojantis. Atsakovui nesilaikant sutartinių terminų dėl vienašališko nuomos sutarties nutraukimo jau negali būti išlaikytas teisėtumo principas. Ieškovė informavo, kad aukščiau išvardintus grąsinimus vertina rimtai ir svarsto galimybę samdyti fizinę savo turto apsaugą, o dėl pažeistų teisių kreiptis į teismą. Atsakovas savo ketinimų dėl prievartos priemonių taikymo neatsisakė, skolų iki šiol nesuderino. Nuomojamo ploto ir paslaugų, ar išlaidų pagal VĮ ,,Registrų centras‘‘ duomenis neperskaičiavo, nekilnojamojo turto mokesčio išlaidų, žemės mokesčio išlaidų nepateikė, nepateikė nuomos mokesčio perskaičiavimo pagrįstumo. Dujinio patalpų šildymo netvarkė ir nesutvarkė, nepateikė prieštaravimų, kad pažeidė pažadą ieškovei suteikti patalpas veiklos vykdymui ne mažesnes negu 120 kv. m kosmetologijos ir medicinos veiklai vystyti. Vengdamas susiderinti skolas AB ,,Saltoniškių verslo centras’’ daro vienašališkus nepagrįstus pareiškimus, nepagrįstai trumpina sutartinius terminus ir dėl to ieškovė priversta kreiptis į teismą ginčydama vienašalį sutarties nutraukimą dėl tariamos ieškovės skolos už nuomą. AB ,,Saltoniškių verslo centras“ 2019 m. sausio 29 d. vienašalis pranešimas Nr.0129/SVC01 ,,Dėl sutarties pasibaigimo‘‘ nemotyvuotas, nepagrįstas ir neteisėtas. Nei iš jo turinio, nei vėlesnių susirašinėjimų neaišku kokia tariamai reikalaujama skola, koks jos turinys, iš ko ji susideda, kokiu faktiniu pagrindu atsiranda. Atsakovės pateiktos sąskaitos už nuomą, paslaugas ir mokesčius neatitinka to ploto, kuris po patikslinimų buvo užregistruotas VĮ ,,Registrų centras‘‘ NTR, o dėl žemės mokesčio iš viso nėra įrodymų, kad toks egzistuotų. Neaišku kaip ir kodėl vienašališkai buvo pakoreguotas nuomos mokestis.

4Atsakovė uždaroji akcinė bendrovė „Saltoniškių verslo centras“ ieškinio nepripažino. Nurodė, kad nepripažįsta ieškinyje nurodytų aplinkybių dėl atsakovės įsipareigojimo išnuomoti ieškovei papildomą plotą, taip pat jog atsakovė skaičiavo ieškovei mokesčius už didesnį plotą, nei numatyta nuomos sutartyje. Atsakovė pažymi, jog ieškovė priimdavo atsakovės siųstas sąskaitas, mokėdavo jose numatytą nuomos mokestį ir pretenzijų dėl nuomojamų patalpų ploto per visą nuomos laikotarpį nereiškė. Atsakovė paaiškino, kad ieškovės teismui pateiktame Nekilnojamojo turto registro išraše nurodomas plotas skaičiuojamas be pertvarų užimamo ploto, todėl susidarė skirtumas tarp viešajame registre ir šalių susitarime numatyto ploto. Atsakovė pagal sutartį įsipareigojo įrengti patalpas pagal šalių sutartą patalpų įrengimo lygį bei planą. Kitų įsipareigojimų, susijusių su patalpų įrengimu, sutartimi ar kitais šalių susitarimais atsakovui nebuvo numatyta. Ieškovei buvo perduotos sutarties sąlygas atitinkančios patalpos pagal priėmimo – perdavimo aktą. Ieškovei nuomojamos patalpos šildomos naudojant vietinę dujų katilinę, kurios įrengimo darbai patalpų perdavimo metu nebuvo baigti, todėl vasaros metu patalpos nebuvo šildomos, tačiau vėliau atsakovė skaičiavo ieškovei mokesčius už dujas. Atsakovė nepripažįsta, jog atskiro įėjimo įrengimo darbai netrukdė ieškovei naudotis nuomojamomis patalpomis, nes minėtas įėjimas buvo įrengiamas iš ( - ) pusės. Atsakovė laiko, jog ieškovė neįrodė, kad minėto atskiro įėjimo įrengimas sąlygojo ieškovei žalą, ar kad atsakovė tokią žalą būtų pripažinusi. Nuomos sutartis buvo nutraukta atsakovės iniciatyva dėl to, jog ieškovė visą sutarties galiojimo laikotarpį nuolat vėluodavo vykdyti sutartyje numatytas prievoles, t. y. mokėti nuomos ir kitus mokesčius, ir šalims nepavykus susitarti dėl tinkamo nuomininko pareigų vykdymo. Nuomotojo 2019 m. sausio 29 d. pranešimas dėl nuomos sutarties nutraukimo nuomininkui buvo įteiktas 2019 m. sausio 30 d., todėl atsakovė laiko, jog ieškovė turėjo pakankamai laiko, t. y. net 20 dienų terminą pasiruošti perduoti patalpas pagal nuomos sutarties sąlygas nuomotojui. Atsakovė taip pat prašo teismo atkreipti dėmesį į tai, kad šalys 2017 m. birželio 22 d. susitarimu pakeitė pranešimų apie sutarties nutraukimą įspėjimo terminą bei sutrumpino jį iki 5 darbo dienų. Kadangi numatytu patalpų perdavimo ieškovei metu patalpos nebuvo paruoštos perdavimui, jose buvo palikta ieškovės daiktų, patalpos nebuvo išvalytos, su trūkumais, neatitinkančiais normalaus nusidėvėjimo sampratos, taip pat su ieškove nepavyko susitarti dėl numatytą perdavimo dieną užfiksuotų patalų trūkumų pašalinimo ir konkrečios patalpų perdavimo datos, siekdamas sumažinti galimų nuostolių dydį, galėjusių atsirasti vėluojant perduoti patalpas kitam nuomininkui, atsakovė vadovaudamasi nuomos sutarties 19 punktu, pateko į patalpas 2019 m. vasario 19 d. ir užfiksavo patalpų grąžinimą vienašaliu priėmimo – perdavimo aktu. Ieškovė nuo 2019 m. vasario 19 d. jokios veiklos nuomojamose patalpose nevykdo.

5Atsakovė pareiškė priešieškinį ieškovei, kuriuo prašo priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės "Dekalatvia" 16363,74 EUR netesybų pagal nuomos sutartį ir 6 proc. palūkanas už teismo sprendimu priteistą sumą. Nurodo, kad nuomos sutarties 18.3 punktu nuomininkas įsipareigojo sumokėti 12 nuomos mokesčių dydžio netesybų sumą pasibaigus sutarčiai dėl nuomininko kaltės ar aplinkybių, už kurias atako nuomininkas. Skaičiuojant pagal vieno mėnesio nuomos mokesčio sumą bendra baudos suma yra 22701,60 EUR. Atsakovė nereikalauja visos sutartyje numatytos baudos sumos ir prašo priteisti netesybas tik už devynis mėnesius iš nurodytos sumos atėmus depozito sumos likutį. Atsakovė nurodo, kad netesybų suma nustatyta įvertinus atsakovės patirtus nuostolius dėl ieškovės netinkamo nuomos sutarties vykdymo. Tokius nuostolius sudaro 11092,72 EUR patalpų pritaikymo naujam nuomininkui išlaidos, kurių naujas nuomininkas nekompensuos, 2499,88 EUR atsakovės negautų pajamų už patalpų nuomą nuo sutarties pasibaigimo 2019 m. vasario 19 d. iki patalpų perdavimo naujam nuomininkui dienos 2019 m. balandžio 1 d., 2755,09 EUR nuomojamų patalpų trūkumų šalinimo vertė. Atsakovė nurodo, kad ji patyrė ir kitų išlaidų, t. y. buvo veltui gaišinamas darbuotojų laikas, ieškant sprendimo būdo, vertinant nepagrįstus ieškovės reikalavimus, susirašinėjant, ruošiant susitarimus, patiriant išlaidas antstolio paslaugoms apmokėti.

6Ieškovė nesutiko su priešieškiniu. Nurodė, kad ieškovė nuomos sutarties nepažeidė, nuomininko vėlavimas mokėti nuomos mokestį nelaikytinas esminiu sutarties pažeidimu, nes sutarties nutraukimo momentu visas nuomos mokestis buvo sumokėtas. Atsakovės nurodyti trūkstami patalpų įrenginiai buvo pirkti ir sumontuoti už ieškovės lėšas.

7Ieškinys atmetamas, priešieškinis tenkinamas visiškai.

8Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė „Dekalatvia“ ir atsakovė uždaroji akcinė bendrovė „Saltoniškių verslo centras 2015 m. gruodžio 17 d. sudarė nuomos sutartį Nr. SVC-PNS 2015/5, kuria atsakovė kaip nuomotojas įsipareigojo perduoti atsakovei – nuomininkui 111 kv. m ploto patalpas, unikalus Nr. ( - ), esančias adresu ( - ) (e.b.l. 5-40, tomas 1). Atsakovė perdavė ieškovei nuomos sutartyje numatytas patalpas 2016 m. birželio 29 d. patalpų priėmimo – perdavimo aktu prie 2015 m. gruodžio 17 d. Nuomos sutarties Nr. SVC-PNS-2015/5 (e.b.l. 41-42, tomas 1).

9Tos pačios šalys 2016 m. rugpjūčio 31 d. sudarė papildomą susitarimą prie 2015 m. gruodžio 17 d. nuomos sutarties Nr. SVC-PNS-2015/5, kuriuo susitarė pakeisti nuomos sutarties specialiųjų sąlygų 3 dalį. Minėtu susitarimu šalys susitarė, kad patalpų plotas, pagal kurį skaičiuojamas nuomos mokestis – 103,06 kv. m. (skaičiuojamas pagal nuomos sutarties sąlygas be pertvarų plotas); susitarimo 4 punkte numatyta, kad susitarime numatyto dydžio nuomos mokestis skaičiuojamas nuo 2016 m. rugsėjo 1 d., 3 punktas – permokos įskaitymas į artimiausią nuomos mokestį, 5 punktas – nuomininkas pripažino 3449,5 EUR skolą pagal nuomos sutartį (e.b.l. 141-142, tomas 1).

10Šalių 2017 m. birželio 22 d. susitarimu prie 2015 m. gruodžio 17 d. nuomos sutarties Nr. SVC-PNS-2015/5 ieškovė kaip nuomininkas pripažino savo skolą už nekilnojamojo turto bei žemės mokesčio kompensacija bei patalpų nuomą ir su patalpų naudojimu susijusių mokesčių sumą (e.b.l. 67-68, tomas 1). Minėto susitarimo 2 punktu nuomininkas įsipareigojo iki 2017 m. birželio 28 d. 15 val. sumokėti visą įsiskolinimą nuomotojui pagal nuomos sutartį už patalpų nuomos mokestį bei su patalpų naudojimo susijusias išlaidas, iš viso – 1873,28 EUR. Susitarimo 3 punktu šalys susitarė, kad nuomininkui praleidus bet kuriuos šiame susitarime nurodytus mokėjimo terminus, nuomotojas turi teisę raštu, sutartyje nurodytu adresu ir/arba elektroniniu paštu pateikęs pranešimą nutraukti sutartį įspėjęs prieš 5 darbo dienas. Pranešimas bus laikomas nuomininko gautas per 2 darbo dienas nuo jo išsiuntimo paštu dienos/siunčiant elektroniniu paštu – tą pačią dieną. Nutraukus sutartį šiame punkte nurodytu pagrindu, sutartis bus laikoma pasibaigusia paskutinę įspėjimo dieną ir nuomininkas privalės perduoti sutarties sąlygas atitinkančias patalpas paskutinės dienos 16 val.

11Atsakovė 2019 m. sausio 29 d. raštu dėl nuomos sutarties pasibaigimo Nr. 029/SVC01 pranešė nuomininkei apie nuomos sutarties vienašališką nutraukimą nuo 2019 m. vasario 18 d., taip pat apie tai, jog derybos dėl nuomos sutarties pasibaigimo negalimos, nes nuomotojas jau yra sudaręs patalpų nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu, taip pat pareikalavo nuomininką atlaisvinti ir perduoti nuomotojui patalpos 2019 m. vasario 8 d. 10 val. (e.b.l 50, tomas 1).

12Negyvenamųjų patalpų nuomos teisiniai santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo, kaip, pvz., žemės nuoma, todėl tokiems nuomos santykiams taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gegužės 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2007; 2011 m. kovo 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2011). Neterminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį šalys gali nutraukti bet kada, nenurodydamos pagrindo, prieš nustatytą terminą įspėjusios viena kitą (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.480 straipsnis). Terminuotos sutarties atveju šalies teisė vienašališkai nutraukti sutartį yra ribojama. Įprastinėmis aplinkybėmis, nesant ypatingų atvejų (pvz., nurodytų CK 6.204 straipsnyje), sutartis gali būti vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukta esant šiems pagrindams: pirma, esant esminiam sutarties pažeidimui (CK 6.217 straipsnio 1, 2dalys, specialiosios normos, kuriose įvardyti esminiai atskirų sutarčių rūšių pažeidimai, kaip šių sutarčių vienašalio nutraukimo pagrindai, pvz., CK 6.497, 6.498 straipsniai); antra, neįvykdžius sutarties per papildomai nustatytą protingą terminą (CK 6.209 straipsnis, 6.217 straipsnio 3dalis); trečia, šalių sutartyje nustatytais pagrindais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis), kurie gali nebūti siejami su esminiais sutarties pažeidimais. Taigi sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, t. y. nesikreipiant į teismą, tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais. CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas leidžia sutarties šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, išskyrus atvejus, kai tam tikros sutarties sąlygos nustatytos imperatyviųjų teisės normų. Taigi sutarties šalys gali visais atvejais vienašališkai nutraukti sutartį, jei tokia teisė numatyta sutartyje (CK 6.217 straipsnio 5 dalis), nebent įstatyme būtų imperatyviai nustatyta, jog tam tikros sutartys nutraukiamos tik teismine tvarka.

13Nagrinėjamu atveju tarp šalių buvo sudaryta terminuota negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Nuomos sutarties specialiosios dalies 4 punkte numatytas nuomos terminas nuo 2016 m. kovo 15 d. iki 2012 m. kovo 15 d. (e.b.l. 5, tomas 1). Nuomos sutarties 18.2.3 punkte numatyta nuomotojo teisė raštu informavus nuomininką ne vėliau kaip prieš 20 dienų vienašališkai nutraukti nuomos sutartį prieš terminą nesikreipiant į teismą, jeigu nuomininkas per aukščiau nuodytą įspėjimo terminą tokių aplinkybių nepašalina ir jos neišnyksta, jeigu nuomininkas tinkamai nemoka nuomos mokesčio ir (arba) sutartyje numatytų mokėjimų (jų dalies) ilgiau kaip 1 mėnesį, arba jeigu nuomininkas daugiau kaip du kartus per metus atitinkamus mokėjimus sumoka ne laiku. Iš atsakovės pateiktos klientų apyvartos suvestinės matyti, kad ieškovė nuolat vėluodavo mokėti nuomos mokestį ir mokesčius už nuomojamų patalpų adresu teikiamas komunalines paslaugas (e.b.l. 79-83, tomas 2). Šalių susirašinėjimas patvirtina, kad ieškovė nuomotojo buvo ne kartą įspėta apie nuomos ir kitų mokesčių pagal nuomos sutartį sumokėjimo terminų praleidimo pasekmes. Po 2017 m. birželio 22 d. šalių susitarimo, kuriuo atsakovė pratęsė mokesčių pagal sutartį mokėjimo terminą ieškovei, ieškovė ir toliau tinkamai nevykdė nuomos sutarties. Iš klientų apyvartos suvestinės matyti, kad ieškovė vėlavo sumokėti nuomos mokestį kiekvieną mėnesį, vėlavimas siekė nuo 2 iki 95 dienų, vėlavimas mokėti nuomos sutartyje numatytus mokesčius tęsėsi iki nuomos sutarties nutraukimo dienos.

14Taigi, yra pagrindas konstatuoti, kad ieškovė pažeidė nuomos sutartį ir nuomos mokesčio mokėjimo terminų pažeidimų nepašalino. Toks ieškovės elgesys atitinka nuomos sutarties 18.2.3 punkte šalių aptartą nuomininko esminį sutarties pažeidimą, sudarantį pagrindą nuomotojui nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Todėl atsakovės vienašališką sutarties nutraukimą pripažinti neteisėtu nėra pagrindo. Ieškovės argumentai dėl nuomos sutartyje nustatyto ploto nuomojamų patalpų neperdavimo nuomininkui nepagrįsti ir atmetami. Šalys 2016 m. rugpjūčio 31 d. sudarė papildomą susitarimą prie 2015 m. gruodžio 17 d. nuomos sutarties Nr. SVC-PNS-2015/5, kuriuo susitarė pakeisti nuomos sutarties specialiųjų sąlygų 3 dalį. Minėtu susitarimu šalys susitarė, kad patalpų plotas, pagal kurį skaičiuojamas nuomos mokestis – 103,06 kv. m. (skaičiuojamas pagal nuomos sutarties sąlygas be pertvarų plotas); žr. susitarimo 4 punktą (susitarime numatyto dydžio nuomos mokestis skaičiuojamas nuo 2016 m. rugsėjo 1 d., 3 punktas – permokos įskaitymas į artimiausią nuomos mokestį, 5 punktas – nuomininkas pripažino 3449,5 EUR skolą pagal nuomos sutartį (e.b.l. 141-142, tomas 1). Toks šalių susitarimas patvirtina, jog nuomininkas pripažino jam perduotų nuomojamų patalpų ploto atitikimą nuomos sutarties sąlygoms. Nuomininkas per visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį nereiškė pretenzijų ar reikalavimų dėl nuomojamų patalpų ploto ir neginčijo atsakovės teikiamų sąskaitų pagrįstumo, jas apmokėdavo. Be to pažymėtina, jog nuomos sutartis buvo nutraukta ne ieškovės kaip nuomininko, o atsakovės iniciatyva. Taigi, aplinkybė dėl nuomojamų patalpų ploto atitikimo nuomos sutarties reikalavimams neturi įtakos nuomos sutarties nutraukimo teisėtumui.

15Antstolės Brigitos Palavinskienės faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas (e.b.l. 70-102, tomas 1) patvirtina, kad 2019 m. vasario 18 d. 13.50 val., nuomojamos patalpos buvo perduotos nuomotojui, vykdant nuomojamų patalpų perdavimą nuomotojui, atvyko tiek nuomotojo, tiek nuomininko atstovai – uždarosios akcinės bendrovės „Dekalatvia“ vadovė ir nuomininką atstovaujantis advokatas. Minėtu aktu antstolė konstatavo, kad patalpos tuščios, tačiau keliuose atskiruose kabinetuose palikti įvairios paskirties daiktai, galimai maišai su šiukšlėmis; ant langų užklijuotos matinės plėvelės, sienose paliktos išgręžtos skylės, išmontuoti praustuvai, sanitarinė patalpa, kurioje sumontuoti klozetas ir kriauklė, neišvalyta, dalyje patalpų trūksta lubinių šviestuvų, jie išmontuoti; apžiūrint visas minėtas patalpas nustatyta, kad jos neišvalytos. Konstatavimo metu nuomotojo ir nuomininko atstovai nepasirašė apžiūrėtų patalpų priėmimo – perdavimo akto. Šalys pripažino aplinkybę, jog iki bylos iškėlimo teisme, t. y. 2019 m. vasario 18 d. nuomojamos patalpos buvo grąžintos nuomotojui, o nuomininkas iš jų išsikraustė. Tai patvirtina, jog ieškovo reikalavimo patenkinimas, t. y. vien tik nuomos sutarties nutraukimo pripažinimas neteisėtu, ieškovui nereikalaujant restitucijos (įpareigojimo atnaujinti nuomos sutartį, atlyginti nuostolius ir pan.), nesukels ieškovui jokių teisinių pasekmių. Dėl šios priežasties, taip pat ieškovei neįrodžius nuomos sutarties vienašališko nutraukimo neteisėtumo, ieškinys atmetamas.

16Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią; sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai ( Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.189 straipsnio 1 dalis). Sutarties privalomumo ir vykdytinumo (pacta sunt servanda) principai, kuriais grindžiami sutartiniai santykiai, lemia, kad bet koks sutarties netinkamas vykdymas reiškia sutarties pažeidimą, už kurį atsakinga sutartinių įsipareigojimų nevykdanti sutarties šalis. Sutarčių privalomumo šalims principas reikalauja sutartį vykdyti ir vienos iš šalių atsisakymas nuo sutarties negalimas, išskyrus įstatyme išvardytus atvejus, kai šalis gali pati vienašališkai nutraukti sutartį arba inicijuoti sutarties nutraukimą teismine tvarka.

17Atsakovė 2019 m. sausio 29 d. raštu dėl nuomos sutarties pasibaigimo Nr. 029/SVC01 pareikalavo nuomininką sumokėti skolą pagal nuomos sutartį iki nuomojamų patalpų perdavimo nuomotojui, taip pat nurodė, kad skolos nesumokėjimo atveju pateiks reikalavimus nuomininkui dėl nuomos sutartyje numatytų nuomos sutarties pasibaigimo pasekmių taikymo. Atsakovė 2019 m. vasario 15 d. raštu Nr. 0215/SVC01 patikslino patalpų perdavimo laiką ir pranešė nuomininkei, kad patalpų perdavimas organizuojamas 2019 m. vasario 18 d. 14.00 val. (e.b.l. 54, tomas 1).

18Bylos medžiaga patvirtina, jog nuomininkas visą nuomotojui reikalaujamą skolos pagal nuomos sutartį sumą nuomotojui sumokėjo nuomojamų patalpų perdavimo dieną, tačiau tai nekeičia nuomos sutartie nutraukimo priežasties, t. y. jog nuomos sutarties vienašališką nutraukimą lėmė ieškovės vykdytas sistemingas nuomos sutarties pažeidinėjimas, pažeidžiant sutartyje numatytų mokesčių mokėjimo terminus ilgiau nei 30 dienų ir vėluojant mokėti mokesčius daugiau nei du kartus per metus.

19Nuomos sutarties 18.3 punktu nuomininkas įsipareigojo sumokėti 12 nuomos mokesčių dydžio netesybų sumą, jei nuomininkas nutraukia sutartį neteisėtai arba bet kuri iš šalių nutraukia sutartį dėl nuomininko kaltės arba dėl aplinkybių, už kurias atsako nuomininkas. Nustatant tikrąją sutarties šalių valią dėl minėto sutarties punkto turinio, taikytinos bendrosios sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintos CK 6.193-6.195 straipsniuose. Taigi, šis sutarties punktas turi būti aiškinamas nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Be to, aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. birželio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-337/2014, 2014 m. balandžio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. byloje Nr. 3K-7-409/2010).

20Minėta sutarties sąlyga šalys aptarė 3 atvejus, kuomet nutraukus sutartį, nuomininkui kyla sutartinė civilinė atsakomybė – pareiga sumokėti nuomotojui baudą: kai nuomininkas nutraukia sutartį neteisėtai, kai nuomos sutartį nutraukia bet kuri iš šalių dėl nuomininko kaltės ir kai nuomos sutartį nutraukia bet kuri iš šalių dėl aplinkybių, už kurias atsakingas nuomininkas, net ir nesant nuomininko kaltės, t. y. įskaitant, bet neapsiribojant nuomininko nemokumu ir pan. Nagrinėjamu atveju įrodyta, jog nuomotojo sprendimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą lėmė nuomininko netinkamas nuomos sutarties vykdymas – nuolatinis ir sistemingas vėlavimas mokėti nuomos mokestį, suponuojantis nuomos sutarties 18.2.3 punkte numatytą pagrindą nuomotojui nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Akivaizdu, kad tokiu atveju šalys susitarė, jog nuomotojui nutraukus nuomos sutartį dėl nuomininko įvykdyto esminio nuomos sutarties pažeidimo, kurio sudėtį šalys aptarė nuomos sutartyje, nuomininkui kils sutartinė civilinė atsakomybė sumokėti netesybas. Pastarąją išvadą patvirtina sisteminis nuomos sutarties sąlygų aiškinimas. Nuomos sutarties 18.1 punkte šalys susitarė, kad nuomininkas neturės teisės nutraukti nuomos sutarties iki nuomos laikotarpio pabaigos, išskyrus tuos atvejus, jeigu nuomotojas iš esmės pažeidžia sutartį ir neištaiso pažeidimo per protingą terminą po raštiško nuomininko įspėjimo. Vertinant nuomos sutarties tikslą ir sąlygas dėl nuomininkui perduotinų nuomojamų patalpų įrengimo lygio ir būklės matyti, kad šios nuomos sutarties sudarymo tikslas buvo nuomos santykių tęstinumas, o ne vienkartinio pobūdžio veiksmų atlikimas. Nuomos sutarties 3.2 punktu šalys susitarė, kad patalpos perduodamos nuomininkui įrengtos pagal šalių sudarytą ir prie sutarties pridedamą priedą Nr. 3 (Patalpų įrengimo lygis) nuomotojo lėšomis, taip pat iki patalpų perdavimo nuomininkui atlikti nuomininko pageidaujamus įrengimo darnus, nenumatytus minėtame priede nuomininko lėšomis. Analogiškos patalpų perdavimo nuomininkui sąlygos numatytos ir 2019 m. sausio 28 d. nuomos sutarties su nauju nuomininku uždarąja akcine bendrovei „Ermogena“ specialiosiose sąlygose (e.b.l. 93, tomas 2). Taigi, nuomotojas susitarė dėl terminuotos nuomos tam, kad nuomojamose patalpose tam tikrą laiką būtų vykdoma nuomininko komercinė veikla ir mokamas nuomos mokestis, kas užtikrintų tiek nuomotojui, tiek nuomininkui realią finansinę naudą iš tam tikrą laiką trunkančių nuomos teisinių santykių. Akivaizdu, kad nuomos sutarties nutraukimas sąlygojo nuomotojo būtinybę anksčiau sutartyje numatyto laiko pritaikyti nuomojamas patalpas kito nuomininko reikmėms, dėl ko atsirado papildomos išlaidos bei laiko sąnaudos, kuriuo nebus gaunamos suplanuotos pajamos iš nuomos. Būtent tokių nuomotojo nuostolių atlyginimas buvo užtikrintas, šalims sulygus dėl netesybų - baudos.

21Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008, 2007 m. spalio 12 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007, 2007 m. lapkričio 19 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-503/2007 išaiškino, kad šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia tai, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimis sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais. Sutartinių nuostolių dydis įrodomas sutartimi, kuria susitariama dėl netesybų, nes netesybos yra ir civilinės atsakomybės forma. Sutartinės netesybos yra nuostoliai, todėl kai jos nustatytos sutartimi, kreditoriui nereikia įrodinėti nuostolių dydžio. Nagrinėjamu atveju ieškovė neginčijo atsakovės priešieškiniu reikalaujamų netesybų dydžio, todėl teismas plačiau dėl to nepasisako tik pažymi, jog atsakovės pateikti rašytiniai įrodymai – nuomos sutartis su nauju nuomininku, rangovo PVM sąskaita – faktūra ir atliktų darbų perdavimo aktai, nuomojamų patalpų perėmimo metu trūkumų konstatavimo, pasitelkiant antstolį, išlaidas patvirtinantys mokėjimo dokumentai, patvirtina atsakovės tiesiogines ir netiesiogines išlaidas, kurias sąlygojo ieškovės įvykdytas nuomos sutarties pažeidimas, suponavęs pagrindą nutraukti nuomos sutartį. Dėl nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą atsakovo sąskaita buvo įrengiamos patalpos naujam nuomininkui, dėl ko atsakovas patyrė 15603,74 EUR dydžio patalpų pritaikymo naujam nuomininkui išlaidų, atsakovas negavo pajamų už patalpų nuomą nuo sutarties pasibaigimo 2019 m. vasario 19 d. iki naujoje sutartyje su kitu nuomininku numatytos patalpų perdavimo dienos 2019 m. balandžio 1 d., dėl sutarties reikalavimų neatitinkančios būklės nuomojamų patalpų perėmimo turėjo patirti papildomas išlaidas ir laiko sąnaudas patalpų trūkumų šalinimui (e.b.l. 93; 98-105; 106-107, tomas ). Netesybų dydis buvo nustatytas šalių susitarimu, šalys patvirtino, kad jos priimtinos, sąžiningos bei suprantamos. Skaičiuojant pagal vieno mėnesio nuomos mokesčio sumą bendra nuomos sutartyje numatytos baudos suma yra 22701,60 EUR. Atsakovė priešieškiniu reikalauja netesybų tik už 9 mėnesius, iš nurodytos sumos atėmus depozito sumos likutį, t.y. 16363,74 EUR (1891,90 x 9 - 663,36). Įvertinęs minėtus rašytinius įrodymus, teismas laiko, jog atsakovės reikalaujamų netesybų dydis yra proporcingas jos patirtiems nuostoliams dėl ieškovės įvykdyto nuomos sutarties pažeidimo pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.73 straipsnyje reglamentuotą netesybų bei nuostolių santykį. Todėl priešieškinis tenkinamas visiškai.

22Atsakovės reikalavimas priteisti šešis procentus metinių palūkanų už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo tenkinamas vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.37 straipsnio 2 dalimi, 6.210 straipsnio 2 dalimi.

23Kadangi ieškinys atmestas, o priešieškinis patenkintas visiškai, ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos, o atsakovės patirtos bylinėjimosi išlaidos, kurias sudaro už priešieškinį sumokėtas 368,00 EUR žyminis mokestis, priteisiamos iš ieškovės atsakovei; procesinių dokumentų įteikimo išlaidų nesusidarė (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 92 straipsnis, 93 straipsnio 1 dalis, 96 straipsnio 1 dalis).

24Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 - 260 straipsniais, 264 - 265 straipsniais, 268 straipsniu, 270 straipsniu teismas

Nutarė

25Ieškinį atmesti.

26Priešieškinį patenkinti visiškai.

27Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Dekalatvia“ atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Saltoniškių verslo centras“ 16363,74 EUR (šešiolika tūkstančių tris šimtus šešiasdešimt tris eurus, septyniasdešimt keturis euro centus) netesybų

28Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Dekalatvia“ atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Saltoniškių verslo centras“ 6 (šešis) procentus metinių palūkanų už priteistą 16363,74 EUR sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos 2019 m. balandžio 11 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

29Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Dekalatvia“ atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Saltoniškių verslo centras“368,00 EUR (tris šimtus šešiasdešimt aštuonis eurus) bylinėjimosi išlaidų.

30Sprendimas per trisdešimt dienų gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Lidija... 2. Teismas... 3. ieškovė uždaroji akcinė bendrovė „Dekalatvia“ kreipėsi į teismą... 4. Atsakovė uždaroji akcinė bendrovė „Saltoniškių verslo centras“... 5. Atsakovė pareiškė priešieškinį ieškovei, kuriuo prašo priteisti iš... 6. Ieškovė nesutiko su priešieškiniu. Nurodė, kad ieškovė nuomos sutarties... 7. Ieškinys atmetamas, priešieškinis tenkinamas visiškai.... 8. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė „Dekalatvia“ ir atsakovė uždaroji... 9. Tos pačios šalys 2016 m. rugpjūčio 31 d. sudarė papildomą susitarimą... 10. Šalių 2017 m. birželio 22 d. susitarimu prie 2015 m. gruodžio 17 d. nuomos... 11. Atsakovė 2019 m. sausio 29 d. raštu dėl nuomos sutarties pasibaigimo Nr.... 12. Negyvenamųjų patalpų nuomos teisiniai santykiai neturi specialaus teisinio... 13. Nagrinėjamu atveju tarp šalių buvo sudaryta terminuota negyvenamųjų... 14. Taigi, yra pagrindas konstatuoti, kad ieškovė pažeidė nuomos sutartį ir... 15. Antstolės Brigitos Palavinskienės faktinių aplinkybių konstatavimo... 16. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią;... 17. Atsakovė 2019 m. sausio 29 d. raštu dėl nuomos sutarties pasibaigimo Nr.... 18. Bylos medžiaga patvirtina, jog nuomininkas visą nuomotojui reikalaujamą... 19. Nuomos sutarties 18.3 punktu nuomininkas įsipareigojo sumokėti 12 nuomos... 20. Minėta sutarties sąlyga šalys aptarė 3 atvejus, kuomet nutraukus sutartį,... 21. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartyje... 22. Atsakovės reikalavimas priteisti šešis procentus metinių palūkanų už... 23. Kadangi ieškinys atmestas, o priešieškinis patenkintas visiškai, ieškovės... 24. Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 - 260... 25. Ieškinį atmesti.... 26. Priešieškinį patenkinti visiškai.... 27. Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Dekalatvia“... 28. Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Dekalatvia“... 29. Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Dekalatvia“... 30. Sprendimas per trisdešimt dienų gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos...