Byla e2A-251-796/2018
Dėl be pagrindo įgyto turto grąžinimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, L. K

1Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos teisėjų Kristinos Domarkienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Jolantos Gailevičienės ir Erinijos Kazlauskienės,

2teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės D. K. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmų (iki 2018 m. sausio 1 d. buvęs pavadinimas Klaipėdos miesto apylinkės teismas) 2017 m. rugsėjo 29 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės D. K. ieškinį atsakovui L. K. dėl be pagrindo įgyto turto grąžinimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, L. K..

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I. Ginčo esmė

5

  1. Ieškovė D. K. ieškiniu prašė priteisti iš atsakovo L. K. 5 000 Eur sumokėtą avansą, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi ir teismo išlaidas. Ieškinio pagrindu nurodė aplinkybes, jog 2017 m. vasario 13 d. ji, kaip pirkėja, ir atsakovas L. K., kaip pardavėjas, sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir preliminarioji sutartis), kuria šalys susitarė iki 2017 m. balandžio 5 d. sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto (žemės sklypo ir namo, esančių ( - )) pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir pagrindinė sutartis). Preliminariosios sutarties sudarymo dieną ieškovė sumokėjo atsakovui 5 000 Eur dydžio avansą, kuris turėjo būti įskaičiuotas į bendrą perkamo nekilnojamojo turto kainą. Ieškovė, ketindama vykdyti preliminariąją sutartį ir sudaryti pagrindinę sutartį, keletą kartų apsilankiusi name pastebėjo, jog esant įjungtai šildymo sistemai name vis tiek yra šalta. Dėl to jos užsakymu buvo atliktas sandarumo ir oro apykaitos pastatuose nustatymo testas, po kurio paaiškėjo, jog namas neatitinka STR 2.05.01:2005 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“ normų, yra šilto oro nutekėjimas, šalto oro bei dūmų pritekėjimas. Siekiant pašalinti nustatytus defektus, reikėtų didesnių nei 20 000 Eur papildomų investicijų, apie kurias ieškovė nebuvo informuota ir kurių nebuvo įvertinusi priimdama sprendimą sudaryti preliminariąją sutartį. Atsakovas taip pat buvo nurodęs, jog namas yra parduodamas su baldais, tačiau vėliau išreiškė norą nemažą dalį jų pasiimti. Dėl to ieškovė turėtų papildomų išlaidų naujiems baldams įsigyti bei vidaus apdailos darbams. Šalys bandė tartis dėl nekilnojamojo turto bendros kainos sumažinimo, tačiau šalims nesusitarus, nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Ieškovė ne kartą žodžiu ir raštu kreipėsi į atsakovą su prašymu grąžinti jos kaip avansą sumokėtus 5 000 Eur, tačiau atsakovas iki šios dienos to nepadarė.
  2. Atsiliepimu į ieškinį atsakovas L. K. su ieškiniu nesutiko, prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir priteisti iš ieškovės jo turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad ieškovei prieš preliminariosios sutarties pasirašymą buvo sudarytos visos galimybės patikrinti gyvenamojo namo techninę būklę, o turint įtarimų, identifikuoti statybos darbų defektus, preliminarią jų likvidavimo kainą. Tačiau ieškovė šių veiksmų neatliko, nebuvo apdairi. Iki preliminariosios sutarties pasirašymo 2017 m. vasario 13 d., po šalių derybų ir ieškovės prašymų, suprasdamas, kad ieškovei gali prireikti papildomų investicijų, atsakovas sutiko parduodamos namų valdos kainą sumažinti 8 proc. (t. y. 20 000 Eur) nuo 250 000 Eur iki 230 000 Eur. Sudarius preliminariąją sutartį, jis iš ieškovės gavo 5 000 Eur avansą. Atsakovo nuomone, sandarumo ir oro apykaitos pastatuose nustatymo testas buvo atliktas ieškovei siekiant dar labiau sumažinti gyvenamojo namo kainą.
  3. Trečiasis asmuo L. K. atsiliepimo į ieškinį nepateikė.

6II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

7

  1. Klaipėdos apylinkės teismo 2017 m. rugsėjo 29 d. sprendimu ieškinys atmestas, atsakovui iš ieškovės priteista 775 Eur atstovavimo išlaidų. Teismo motyvai:
    1. Teismas nustatė, kad 2017 m. vasario 13 d. ieškovė D. K. ir atsakovas L. K. sudarė preliminariąją žemės sklypo su gyvenamuoju namu, esančio ( - ), pirkimo–pardavimo sutartį, sutarę 230 000 Eur kainą. Sudarant šią sutartį pirkėja sumokėjo pardavėjui 5 000 Eur avansą, kuris laikytas užstatu ir kuris turėjo būti įskaičiuotas į bendrą turto kainą. Pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis pas notarą turėjo būti sudaryta iki 2017 m. balandžio 5 d., o likusi suma – 225 000 Eur pardavėjui turėjo būti sumokėta iki 2017 m. balandžio 14 d. Šalims nepasiekus rezultato ir iki sutarto termino nepasirašius pagrindinės sutarties, ieškovė reikalauja, kad atsakovas grąžintų ieškovei visą jos sumokėtą avansą. Atsakovas su tuo nesutinka, kadangi preliminariąja sutartimi šalys aiškiai susitarė, jog pirkėjai (ieškovei) atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, jos atlikti avansiniai mokėjimai nebus grąžinami, be to, ieškovei be pagrindo atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, ji įsipareigojo atlyginti visus pardavėjo (atsakovo) nuostolius.
    2. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.
    3. Prieš sudarydama preliminariąją sutartį ir sutardama galutinę turto kainą bei laikotarpį, iki kada ieškovė atsiskaitys su pardavėju, ieškovė privalėjo įvertinti savo galimybes įsigyti tokį turtą, apžiūrėdama perkamą turtą turėjo pasitelkti specialistų pagalbą. Taip pat preliminariojoje sutartyje turėjo būti aptarta, kokie baldai, interjero detalės, buitinė technika pardavėjo yra paliekami pirkėjai, o to raštu neaptarus, pirkėja, kuri išsiderėjo net 20 000 Eur nuolaidą nuo pradinės parduodamo turto kainos, prisiėmė visą su tuo susijusią riziką, taip pat ir pareigą padengti pardavėjui nuostolius dėl nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį. 2017 m. vasario 13 d. šalių sudarytoje preliminariojoje sutartyje nebuvo įrašyta pardavėjo garantija, kad namas atitinka visus STR 2.05.01:2005 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“ reikalavimus ir kitus dabartinius kituose statybos techniniuose reglamentuose įtvirtintus reikalavimus, kad pardavėjas garantuoja, jog parduodamo namo energinio naudingumo klasė yra A ar kita. Šalys neginčija, kad atsakovas nesudarė jokių kliūčių tiek perkamą turtą apžiūrėti, tiek atlikti šio turto vertinimą, taip pat šio namo termoviziją. Ieškovė neįrodė, kad atsakovas nesuteikė jai būtinos sandoriui sudaryti informacijos apie parduodamą turtą, šio turto dokumentų ir informacijos apie tai, kad namas yra senos statybos, kad namo remontas darytas 2008 m. Ieškovė taip pat neįrodė, kad atsakovas sąmoningai skelbime nurodė neteisingą informaciją apie parduodamą gyvenamąjį namą, apie jo būklę, slėpė informaciją apie namo energinio naudingumo klasę. Šalys pripažino, kad raštu nekeitė 2017 m. vasario 13 d. preliminariosios sutarties sąlygų nei dėl turto kainos, nei dėl datų, iki kada turi būti pasirašyta pagrindinė sutartis ir iki kada turi būti sumokėta visa kaina, nei dėl kitų sutarties sąlygų.
    4. Visa tai įvertinęs teismas pripažino, kad pirkėja (ieškovė) nepagrįstai ir neteisėtai vienašališkai nusprendė sumažinti perkamo turto kainą, tuo pažeisdama preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir padarydama nuostolių atsakovui, kuris pagrįstai tikėjosi, kad preliminariąja sutartimi prisiimti ieškovės įsipareigojimai bus vykdomi. Kad atsakovas būtų pažeidęs preliminariąją sutartį, pardavinėjęs namą su paslėptais trūkumais, teismas nenustatė. Teismas nustatė, jog pasirašęs preliminariąją sutartį atsakovas ėmėsi šios sutarties vykdymui reikiamų veiksmų. Ieškovė taip pat pradėjo tvarkyti nekilnojamojo turto įsigijimui reikalingus dokumentus, tačiau jau po preliminariosios sutarties pasirašymo papildomai su specialistų pagalba apžiūrėjusi namą pradėjo reikalauti sumažinti perkamo turto kainą ir galiausiai atsisakė sudaryti pirkimo sutartį.
    5. Teismo vertinimu, šalys preliminariosios sutarties 3.2.5 punkte susitarė dėl netesybų, jei pirkėja nepagrįstai atsisakytų sudaryti pagrindinę sutartį, todėl ieškovė, nepagrįstai atsisakiusi sutarta kaina pirkti iš atsakovo nekilnojamąjį turtą ir iki 2017 m. balandžio 14 d. nesumokėjusi visos perkamo turto kainos bei nesudariusi pas notarą gyvenamojo namo ir žemės sklypo, esančių ( - ), pirkimo–pardavimo sutarties, pagal preliminariosios turto pirkimo–pardavimo sutarties 3.2.5 punktą neturi teisės reikalauti sugrąžinti užtikrinant šios sutarties vykdymą sumokėtą avansą. Be to, atsakovas įrodė dėl ieškovės sutartinių įsipareigojimų nevykdymo patirtus nuostolius, kurie ne tik siekia

      85 000 Eur sumą, bet ir ją viršija. Papildomai priteisti nuostolių, remiantis preliminariosios sutarties 3.2.4 punktu, atsakovas neprašė.

9III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

10

  1. Apeliaciniu skundu ieškovė (toliau – ir apeliantė) D. K. prašo Klaipėdos apylinkės teismo 2017 m. rugsėjo 29 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą –ieškinį tenkinti. Taip pat prašo priteisti iš atsakovo jos turėtas bylinėjimosi išlaidas bei pridėti prie bylos su apeliaciniu skundu pateiktus naujus įrodymus. Pagrindiniai apeliacinio skundo motyvai:
    1. Skelbimų svetainėse esančiuose skelbimuose buvo nurodyta, kad gyvenamasis namas (kartu su žemės sklypu, baldais, buitine technika) parduodamas už 250 000 Eur. Ieškovė pirmiausia nusiderėjo 10 000 Eur vien todėl, kad nesinaudojo nekilnojamojo turto agentų paslaugomis, po to (iki preliminariosios sutarties sudarymo) nusiderėjo dar 10 000 Eur, kadangi atsakovas norėjo išsivežti baldus iš vieno miegamojo ir vieno vaikų kambario.
    2. Skelbimuose buvo nurodyta, taip pat atsakovas žodžiu patvirtino, kad namas yra renovuotas 2008 m., nereikingos papildomos investicijos. Sudarant preliminariąją sutartį, atsakovas nenurodė jokių gyvenamojo namo statybos trūkumų ar defektų, priešingai, akcentavo kokybiškus gyvenamojo namo įrengimo (renovacijos) darbus.
    3. Po preliminariosios sutarties pasirašymo ieškovei dar keletą kartų apsilankius gyvenamajame name buvo pastebėta, kad esant įjungtai šildymo sistemai name vis vien yra šalta, jaučiamas oro skverbimasis per langus, duris, rozetes. Termovizinio tyrimo metu buvo nustatyta namo atitvarinių konstrukcijų defektų. Teismas nemotyvavo, kokiais įrodymais grindžiama teismo išvada dėl tinkamos gyvenamojo namo kokybės, jei termovizinių tyrimų ataskaitoje aiškiai užfiksuota, jog gyvenamasis namas dėl statybos darbų trūkumų yra nesandarus ir praleidžiantis šaltį bei drėgmę. Termovizinio tyrimo metu buvo nustatyti neakivaizdūs trūkumai, t. y. tokie, kurie negalėjo būti nustatyti neatlikus specialaus tyrimo.
    4. Ieškovė, pradėjusi domėtis, kiek gali kainuoti defektų šalinimas, statybų parodos metu sužinojo, kad defektų šalinimas kainuos 15 000–25 000 Eur. R. L. telefonu pranešė atsakovui, kad preliminari statybos defektų šalinimo kaina yra apie 20 000 Eur. Atsakovas sakė, kad galbūt svarstys apie 10 000 Eur nuolaidą. Ieškovė būtų sutikusi sudaryti pagrindinę sutartį, jei atsakovas būtų sumažinęs kainą iki 220 000 Eur, nes paaiškėjo iki preliminariosios sutarties sudarymo nežinotos aplinkybės – neakivaizdūs gyvenamojo namo trūkumai. Ieškovei 2017 m. balandžio 14 d. atvykus į notarų biurą, atsakovas pasakė, kad kainos mažinti nesutinka.
    5. Ieškovės sprendimą nepirkti gyvenamojo namo nulėmė faktas, kad dėl netinkamai atliktų statybos darbų į namą patenka vėjas, šaltis ir drėgmė. Šis faktas ne tik lemia didesnes eksploatacines išlaidas, tačiau reiškia, kad namas neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų, pirmiausia, higienos ir sveikatos. Žinojimas apie namo energinio naudingumo klasę nebūtų turėjęs įtakos jos sprendimui sudaryti preliminariąją sutartį.
    6. Apeliantės nuomone, preliminariąją sutartį pažeidė atsakovas, teigdamas tikrovės neatitinkančias aplinkybes apie gyvenamojo namo būklę. Žinodama apie tikrąją namo būklę ir paslėptus trūkumus, ieškovė nebūtų sudariusi preliminariosios sutarties arba būtų ją sudariusi visai kitomis sąlygomis. Jos nuomone, atsakovas pažeidė bendrąją teisės normą, įpareigojančią šalis atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti. Tai buvo pagrindas, dėl ko ieškovė nesudarė pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties.
    7. Teismas nemotyvavo, kokiais įrodymais grindžiama teismo išvada dėl gyvenamojo namo būklės atskleidimo ieškovei iki preliminariosios sutarties sudarymo. Nors atsakovas teigia, kad prieš sudarant preliminariąją sutartį jis pateikė ieškovei namo inventorizacijos bylą, energinio naudingumo sertifikatą ir VĮ Registrų centro pažymėjimą, tačiau liudytojas R. L. parodė, kad iki preliminariosios sutarties sudarymo gavo iš atsakovo VĮ Registrų centro pažymėjimą ir statinio kadastro duomenų bylą, o ne energinio naudingumo sertifikatą.
    8. Mano, jog teismas nepagrįstai konstatavo, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės. Jos ketinimai pirkti gyvenamąjį namą buvo rimti, ji iki preliminariosios sutarties pasirašymo kelis kaltus lankėsi ginčo gyvenamajame name, gavo banko žodinį patvirtinimą, kad bankas suteiks finansavimą namui pirkti, po preliminariosios sutarties sudarymo savo lėšomis padarė gyvenamojo namo su žemės sklypu vertinimą, užsisakė įvairių namo dekoro daiktų, savo lėšomis atliko termovizinį gyvenamojo namo tyrimą. Vėliau domėjosi paslėptų trūkumų šalinimo galimybėmis, kaina, kalbėjosi su atsakovu, siūlė jam pačiam atlikti svarbiausius trūkumų šalinimo darbus. Tačiau atsakovas atmetė bet kokias derybų galimybes.
    9. Ieškovė su apeliaciniu skundu pateikia ir prašo pridėti prie bylos rašytinius įrodymus, patvirtinančius, kad ji po preliminariosios sutarties pasirašymo pirko įvairius namo dekoro daiktus (kilimus, šviestuvus, praustuvus, maišytuvus). Šie įrodymai nebuvo pateikti anksčiau, kadangi priešinis reikalavimas dėl nuostolių / netesybų nebuvo pareikštas, o, pagal kasacinio teismo praktiką, avansas, neįvykus sandoriui, privalo būti priteistas jį sumokėjusiam asmeniui. Tačiau teismui konstatavus ieškovės nesąžiningumą ir nepagrįstą atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, šie įrodymai turi būti teismo įvertinti.
    10. Atsakovo nesąžiningumą įrodo tai, jog skelbime nebuvo jokių nuorodų, kad namas nėra sandarus ar pakankamai apšiltintas. Akcentuojami buvo tik privalumai. Tas pats buvo aiškinama žodžiu ieškovei susitikimų metu. Be to, nei prieš, nei po preliminariosios sutarties sudarymo atsakovas nerodė ieškovei namo šildymo išlaidas įrodančių dokumentų. Taip pat po preliminariosios sutarties sudarymo atsakovas žodžiu pareiškė ieškovei, kad ketina pasiimti ir išsivežti beveik visus baldus bei buitinę techniką. Šių aplinkybių nutylėjimas laikomas nesąžiningumu.
    11. Apeliantės nuomone, visos aplinkybės įrodo, kad ji siekė nusipirkti gyvenamąjį namą ir sąžiningai atsisakė jį pirkti, sužinojusi apie paslėptus daikto trūkumus. O sąžiningai veikiančiai šaliai negali būti taikomos sankcijos. Pinigai pagal preliminariąją sutartį perduodami tam tikram tikslui, jeigu šis tikslas nėra pasiekiamas, laikytina, kad pinigai perduoti (gauti) be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo.
    12. Šalys nesitarė, kad ieškovės sumokėtas avansas bus prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kuriuo būtų užtikrintas netesybų (baudos) sumokėjimas. Ieškovės ir atsakovo sudarytoje preliminariojoje sutartyje nebuvo sąlygos, suteikiančios atsakovui teisę į netesybas, jei pirkėja persigalvotų nebepirkti turto. Preliminariojoje sutartyje šalys aiškiai susitarė, kad jei ieškovė dėl savo kaltės neperka turto, ji atlygina atsakovui jo patirtus nuostolius, bet ne praranda teisę į avanso grąžinimą. Preliminarioji sutartis numatė, kad atsakovas turi teisę į nuostolių atlyginimą, o ne į netesybas. Be to, teisę į nuostolių atlyginimą atsakovas turėtų tik įrodęs, kad ieškovė kalta dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Atsakovo nuostoliai yra visiškai neįrodyti, be to, savo tariamus nuostolius jis kildina iš savo sutuoktinės turto sumažėjimo.
    13. Preliminariosios sutarties 3.2.5 punktas reguliuoja situaciją, kai pirkėjas nevykdo mokėjimų ir dėl to pardavėjas vienašališkai nutraukia preliminariąją sutartį, t. y. kai pirkėjas neturi / negauna tinkamo finansavimo pagrindinei sutarčiai sudaryti. Taip pat pažymi, jog atsakovas nenutraukė preliminariosios sutarties, kad būtų pagrindas taikyti 3.2.5 punkte numatytas pasekmes.
    14. Be to, byloje nebuvo pareikštas atsakovo priešpriešinis reikalavimas, nors, pagal kasacinio teismo praktiką, toks reikalavimas turi būti pareikštas. Priešieškinio pareiškimas šioje byloje buvo būtinas dar ir todėl, kad 5 000 Eur avansą pagal preliminariąją sutartį gavo atsakovas, o tariamus nuostolius patyrė atsakovo sutuoktinė L. K. ar abu sutuoktiniai bendrai.
    15. Taip pat pažymi, jog teismas nepasisakė dėl atsakovo raštu išreikšto sutikimo grąžinti dalį avanso.
  2. Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas L. K. prašo ieškovės D. K. apeliacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą ir skundžiamą sprendimą palikti nepakeistą. Taip pat prašo priteisti atsakovo naudai visas jo turėtas bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme. Pagrindiniai atsiliepimo į apeliacinį skundą motyvai:
    1. Ieškovė neįrodė, kad atsakovas nesuteikė jai būtinos sandoriui sudaryt informacijos apie parduodamą turtą.
    2. Taip pat ieškovė neįrodė, kad atsakovas sąmoningai skelbime nurodė neteisingą informaciją apie parduodamą gyvenamąjį namą. Nei prieš, nei po preliminariosios sutarties sudarymo atsakovas neteikė jokios klaidinančios ar melagingos informacijos ieškovei, jog namas yra ką tik po kapitalinio remonto ir nereikia jokių papildomų investicijų, nes papildomų investicijų būtinumas, įsigyjant 1993 m. statybos namą, priklauso nuo pirkėjo poreikių ir lūkesčių. Prieš preliminariosios sutarties sudarymą ieškovė buvo ne kartą atvykusi apžiūrėti ketinamą įsigyti nekilnojamąjį turtą, jai buvo sudarytos galimybės jį įvertinti, laisva valia priimti sprendimą dėl sandorio sudarymo.
    3. Ieškovė turėjo galimybę pasirūpinti, jog iš anksto jos parengtoje preliminariojoje sutartyje būtų aptarta, kokie konkrečiai baldai, interjero detalės, buitinė technika pardavėjo yra paliekami pirkėjai, tačiau šia savo teise nepasinaudojo.
    4. Ieškovė, būdama patyrusi verslininkė, negalėjo nežinoti, jog parduodamas gyvenamasis namas nėra naujos statybos, todėl natūralu, jog net ir po 2008 m. atlikto kapitalinio remonto gyvenamasis namas vis tiek negali atitikti aukščiausios energinio naudingumo klasės. Ji negalėjo nesuvokti, jog įsigyjant ne naują gyvenamąjį būstą gali prireikti papildomų investicijų, dėl to atsakovas ir sutiko sumažinti pradinę turto kainą.
    5. Tikėtina, jog ieškovės užsakymu atliktas sandarumo ir oro apykaitos pastatuose nustatymo testas buvo atliktas siekiant dar labiau sumažinti gyvenamojo namo kainą tam, jog ieškovė atsakovo sąskaita galėtų atlikti kapitalinio remonto darbus ir įsikelti gyventi į naujai suremontuotą būstą. Iki preliminariosios sutarties sudarymo ieškovė turėjo visas galimybes atlikti tokį testą, tačiau jo neatliko.
    6. Pažymi, jog ieškovės sumokėtas 5 000 Eur avansas atliko dvejopą funkciją: 1) išankstinės įmokos dalies už namų valdos įsigijimą (rezervavimo mokesčio) funkciją ir turėjo būti įskaičiuotas į galutinę pirkimo–pardavimo kainą; 2) atsakovo (pardavėjo) galimų nuostolių atlyginimo užtikrinimo netesybomis funkciją, jeigu pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebūtų sudaryta dėl ieškovės kaltės. Ginčo sutartimi šalys aiškiai susitarė, jog ieškovei atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, jos atlikti avansiniai mokėjimai nebus grąžinami (Sutarties 3.2.5 punktas) ir bus laikomi minimaliais pardavėjo nuostoliais, be to, ieškovei be pagrindo atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, ji įsipareigojo atlyginti visus atsakovo nuostolius (Sutarties 3.2.4 punktas). Ieškovei dėl nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį buvo taikytos sutartimi nustatytos netesybos (bauda).
    7. Kadangi papildomai priteisti nuostolių, remiantis preliminariosios sutarties 3.2.4 punktu, atsakovas neprašė, reikšti priešieškinį jam nebuvo privaloma.

11Teisėjų kolegija

konstatuoja:

12IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, argumentai ir motyvai

13Apeliacinis skundas atmestinas.

14

  1. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktiniai ir teisiniai pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina tik apskųstos pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies teisėtumą bei pagrįstumą analizuodamas apeliaciniame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 straipsnis).
  2. CPK 321 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus šio Kodekso 322 straipsnyje nurodytas išimtis. Apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jei bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 straipsnis). Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į byloje esančius rašytinius įrodymus, į bylos nagrinėjimo dalyką, šalių procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes bei argumentus, daro išvadą, jog nėra pagrindo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso priemonėmis.

15Dėl naujų įrodymų (ne)pridėjimo prie bylos

  1. Kartu su apeliaciniu skundu apeliantė pateikė naujus įrodymus, jos paaiškinimu, tai namų dekoro daiktų (kilimų, šviestuvų, praustuvų, maišytuvų) pirkimą patvirtinantys įrodymai (2 t., b. l. 94–127). Prašo juos pridėti prie bylos.
  2. CPK 113 straipsnio 3 dalis numato, jog visi procesiniai dokumentai ir jų priedai teismui pateikiami valstybine kalba, išskyrus šiame Kodekse ir kituose teisės aktuose numatytas išimtis.
  3. CPK 314 straipsnis numato, jog apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.
  4. Pažymėtina, jog didžioji dalis apeliantės pateiktų naujų įrodymų (2 t., b. l. 94–109, 114–127) yra surašyti anglų kalba, jų vertimas į valstybinę lietuvių kalbą teismui nėra pateiktas. Nors kita dalis įrodymų yra surašyti lietuvių kalba (2 t., b. l. 110–113) ir matyti, jog tai bankiniai mokėjimai, tačiau šių įrodymų nesiejant su anglų kalba surašytais įrodymais, vertinant juos atskirai, iš jų negalima padaryti kategoriškos išvados, kad bankiniai mokėjimai buvo atlikti būtent už ieškovės pirktus namų dekoro daiktus. Iš ieškovės paaiškinimų galima daryti išvadą ir iš lietuvių kalba pateiktų bankinių mokėjimų matyti, jog su apeliaciniu skundu pateikti įrodymai jau egzistavo iki skundžiamo sprendimo priėmimo, todėl galėjo būti pateikti ir anksčiau pirmosios instancijos teismui, tačiau ieškovė jų neteikė, šių įrodymų pateikimo būtinybę sieja su jai priimtu nepalankiu teismo sprendimu, kuriame konstatuotas ieškovės nesąžiningumas ir jos kaltė dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Kadangi didžioji dalis pateiktų naujų įrodymų neatitinka CPK 113 straipsnio 3 dalies reikalavimų (jie pateikti ne valstybine kalba), o likusių lietuvių kalba surašytų bankinių mokėjimų negalima kategoriškai susieti su nagrinėjama situacija, be to, kadangi visi kartu su apeliaciniu skundu pateikti įrodymai galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teismui, atsisakytina prie bylos pridėti apeliantės kartu su apeliaciniu skundu pateiktus naujus įrodymus ir jie šioje byloje nevertintini.

16Dėl ieškovės teisės reikalauti iš atsakovo grąžinti sumokėtą 5 000 Eur avansą

  1. Byloje kilo ginčas, ar ieškovė D. K. turi teisę CK 6.237 straipsnio nuostatų pagrindu reikalauti iš atsakovo L. K. grąžinti 5 000 Eur, kuriuos ieškovė sumokėjo atsakovui kaip avansą, šalims 2017 m. vasario 13 d. sudarant preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, vėliau šalims nebesudarius pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties. Ieškovės teigimu, pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, nesąžiningo jo elgesio neatskleidžiant tikrosios informacijos apie perkamo turto – gyvenamojo namo būklę, defektus, todėl ji sąžiningai atsisakė jį pirkti, o sąžiningai veikiančiai šaliai negali būti taikomos sankcijos.
  2. Sutarties sudarymas paprastai prasideda derybomis, kurių metu šalys siekia suderinti tiek savo reikalavimus viena kitai, tiek galimas būsimos sutarties sąlygas. Šalims pradėjus derybas, tarp jų susiklostę santykiai vadinami ikisutartiniais. Pagrindinis civilinių santykių principas – sutarties laisvės principas – lemia, kad šalys, laisvai pradėjusios derybas, gali jas nutraukti. Jeigu derybas pradėjusios šalys nepasiekia susitarimo, tai jos už tai neatsako (CK 6.163 straipsnio 2 dalis). Tačiau derybas dėl sutarties sudarymo vedančios šalys turi abipusę pareigą elgtis sąžiningai (CK 1.5, 6.4, 6.158 straipsniai, 6.163 straipsnio 1, 3, 4 dalys). UNIDROIT tarptautinių komercinių sutarčių principų (1994) 2.1.15 straipsnio 2 punkte nustatyta, kad šalis, kuri veda derybas ar jas nutraukia nesąžiningai, atsako už kitos šalies patirtus nuostolius. CK 6.163 straipsnio 3 dalyje taip pat nustatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Gana toli pažengę šalių ikisutartiniai santykiai gali būti užfiksuojami rašytinę formą privalančioje turėti preliminariojoje sutartyje, kuri yra organizacinė sutartis, įstatymų priskirta ikisutartinių santykių stadijai (CK 6.165 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010).
  3. CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).
  4. Taigi, nagrinėjamoje byloje sprendžiant, ar atsakovas turi pagrindą grąžinti ieškovės sumokėtą 5 000 Eur avansą, būtina vertinti, ar ieškovė pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Nagrinėjamoje byloje ieškovė įrodinėja atsakovo nesąžiningumą ir kad ji turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, nes atsakovas pasielgė nesąžiningai neatskleisdamas gyvenamojo namo trūkumų, kurie, anot ieškovės, nebuvo akivaizdūs, buvo paslėpti, apie juos žinodama ji nebūtų sudariusi preliminariosios sutarties arba būtų ją sudariusi visai kitomis sąlygomis.
  5. Bendrieji parduodamam daiktui keliami reikalavimai išdėstyti CK 6.327 straipsnio 1 dalyje, kurioje nurodyta, kad pardavėjas privalo perduoti daiktus, atitinkančius sutartyje nustatytus kokybės, kiekio ir kitus kriterijus, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus. Nuostatos dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamų daiktų kokybės detalizuotos CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Jei kokybės reikalavimai neaptarti sutartyje ir jų negalima nustatyti iš kitų su sutarties sudarymu susijusių aplinkybių, daiktų kokybė nustatoma vadovaujantis CK 6.333 straipsnio 4 dalyje nurodytais objektyviaisiais kriterijais – tikslais, kuriems parduodami daiktai turi būti naudojami (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010; 2011 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-531/2011).
  6. Pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai normaliomis aplinkybėmis buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti.
  7. Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad pardavėjas privalo garantuoti parduodamo daikto kokybę ir sudarydamas preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Įstatymas nedetalizuoja, kokios pasekmės kyla, kai pardavėjas, sudarydamas preliminariąją sutartį, pažeidžia šią pareigą. Įstatyme taip pat nedetalizuojama, kas sudaro pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį. Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti. Sudarius preliminariąją sutartį ir paaiškėjus paslėptiems trūkumams, kiekvienu atveju vertinama, ar pirkėjas turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, atsižvelgiant į konkrečias bylos aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017).
  8. Nagrinėjamu atveju ieškovė remiasi jau po preliminariosios sutarties sudarymo atliktu sandarumo ir oro apykaitos pastatuose nustatymo testu (1 t., b. l. 13–44), kuriame nustatyti turto – gyvenamojo namo, esančio ( - ), kurį ketino pirkti ieškovė, trūkumai, tokie kaip: šilto oro nutekėjimas dėl blogai apšiltintų ir neužsandarintų lubų, šilto oro nutekėjimas dėl pažeisto sandarumo montuojant elektros įvadus sienoje, šilto oro nutekėjimas dėl nesandaraus lango montažo, šilto oro nutekėjimas dėl blogai apšiltintos ir neužsandarintos sienos ir perdangos sankirtos, šilto oro nutekėjimas dėl pažeisto sandarumo montuojant sijas į sienas, šilto oro nutekėjimas dėl blogai apšiltintų grindų, šilto oro nutekėjimas dėl nesandariai įmontuoto signalizacijos daviklio, šilto oro nutekėjimas dėl nesandarios sienos ir perdangos jungties, patalpos drėgmė kondensuojasi stogo konstrukcijose, šilto oro nutekėjimas dėl nesandaraus durų montažo, šilto oro nutekėjimas dėl nesandariai atliktų sienos ir santechnikos montažo darbų, šalto oro pritekėjimas dėl nesandariai atliktų elektros įvadų montažo darbų, nesandaraus langų montažo, nesandarių durų, dūmų pritekėjimas dėl nesandarių langų, durų montažo. Pateikta išvada, jog pastatas neatitinka STR 2.05.01:2005 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“ normų.
  9. Ieškovė teigia, kad šių trūkumų ji negalėjo nustatyti be specialisto pagalbos, o jos sprendimą nepirkti gyvenamojo namo nulėmė faktas, kad dėl netinkamai atliktų statybos darbų į namą patenka vėjas, šaltis ir drėgmė, ir šis faktas ne tik lemia didesnes eksploatacines išlaidas, tačiau ir reiškia, kad namas neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų, pirmiausia, higienos ir sveikatos.
  10. Tačiau pastebėtina, jog ieškovės užsakymu atliktame sandarumo ir oro apykaitos pastatuose nustatymo teste nėra konstatuota, kad namas neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų, higienos bei sveikatos normų. Jame konstatuota, jog pastatas neatitinka STR 2.05.01:2005 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“ normų, o pašalinus rastus atitvarinių konstrukcijų defektus ir padidinus sandarumą iki 1.6, pagerės komfortas, sumažės energijos sąnaudos. Taip pat pažymėtina, jog esminius reikalavimus statiniams reglamentuoja skirtingi statybos techniniai reglamentai, pavyzdžiui, statybos techninis reglamentas STR 2.01.01(1):2005 „Esminis statinio reikalavimas. Mechaninis atsparumas ir pastovumas“; statybos techninis reglamentas STR 2.01.01(2):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Gaisrinė sauga“; statybos techninis reglamentas STR 2.01.01(4):2008 „Esminis statinio reikalavimas. Naudojimo sauga“; statybos techninis reglamentas STR 2.01.01(5):2008 „Esminis statinio reikalavimas. Apsauga nuo triukšmo“; statybos techninis reglamentas STR 2.01.01(6):2008 „Esminis statinio reikalavimas. Energijos taupymas ir šilumos išsaugojimas“; techninių reikalavimų statybos reglamentas STR 2.01.01(3):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Higiena, sveikata, aplinkos apsauga“. Ieškovės užsakymu atliktas sandarumo ir oro apykaitos pastatuose nustatymo testas nebuvo atliekamas remiantis šių statybos techninių reglamentų nuostatomis, dėl to negalima sutikti su ieškovės argumentu, jog ginčo pastatas neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų.
  11. Teisėjų kolegija sutinka, jog dėl nustatytų trūkumų (šilto oro nutekėjimo, šalto oro pritekėjimo bei galimo dūmų pritekėjimo) yra patiriamos didesnės šilumos energijos sąnaudos, diskomfortas, tačiau tai nedaro ginčo namo netinkamo naudoti. Priešingai, atsakovo pateiktas 2009 m. gegužės 11 d. pripažinimo tinkamu naudoti aktas Nr. STN-318-(14.7) (1 t., b. l. 150) patvirtina, jog Klaipėdos apskrities viršininko įsakymu Nr. 4-53-(1.3) paskirta komisija pripažino gyvenamąjį namą ir inžinerinius tinklus, esančius ( - ), tinkamais naudoti. Nėra duomenų, kad šis aktas būtų panaikintas ir dėl ginčo namo tinkamumo naudoti būtų priimtas kitas aktas.
  12. Ieškovė neginčija fakto, kad iki preliminariosios sutarties pasirašymo lankėsi ginčo pastate. Savo apeliaciniame skunde dar kartą akcentuoja, jog iki preliminariosios sutarties pasirašymo kelis kaltus lankėsi ginčo gyvenamajame name. Todėl abejotina, kad tik po preliminariosios sutarties pasirašymo ieškovė pastebėjo, jog name vis tik jai yra per šalta, kad jaučiamas oro skverbimasis per langus, duris, rozetes. Iš apeliacinio skundo argumentų daroma išvada, jog oro skverbimąsi per langus, duris, rozetes ieškovė pajuto pati ir tik po to užsakė termovizinį tyrimą. Todėl atmetami ieškovės argumentai, jog gyvenamojo namo defektų ji negalėjo nustatyti be specialistų pagalbos. Pažymėtina ir tai, jog iš byloje esančių gyvenamojo namo nuotraukų (1 t., b. l. 23, 27, 28, 34, 40) akivaizdžiai matyti, jog yra skilę kampai tarp sienų ir lubų, atsilupę sienos dažai, skilęs kampas tarp lango ir sienos, įskilimai akivaizdžiai matyti ir prie signalizacijos daviklio. Teisėjų kolegija daro išvadą, jog ieškovė, net kelis kartus iki preliminariosios sutarties pasirašymo apžiūrėdama namą, negalėjo šių trūkumų nematyti, trūkumai yra akivaizdūs, nepaslėpti. Šie daikto trūkumai tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos pastebėtų be jokio specialaus tyrimo. Dėl to ieškovė, net neturėdama specialiųjų žinių, turėjo ir galėjo suprasti, kad dėl tokių trūkumų – įskilimų sienose, ties lubomis, langais – namo šiluminės energijos sąnaudos yra didesnės, o trūkumams pašalinti bus reikalingos papildomos išlaidos.
  13. Šalys, 2017 m. vasario 13 d. pasirašydamos preliminariąją sutartį, nesitarė, jog atsakovas įsipareigoja parduoti ieškovei namą, kurio šiluminės energijos sąnaudos minimalios. Ieškovė, būdama atidi, atsakinga ir rūpestinga pirkėja, prieš pirkdama namą ir sudarydama bet kokį rašytinį įsipareigojimą, privalėjo apsispręsti, kokios energinio naudingumo klasės gyvenamojo namo jai reikia, taip pat privalėjo pasidomėti, kokia energinio naudingumo klasė yra nustatyta ginčo pastatui ir ar tai atitinka jos lūkesčius. Bylos duomenimis nustatyta, jog ginčo pastatui 2009 m. vasario 16 d. buvo nustatyta energinio naudingumo E klasė. Tai reiškia, jog tai daug energijos naudojantis pastatas, šiluma išeina per išorines atitvaras – duris ir langus, per sienas, stogus ir grindis, perdangas ir pan. Tokias pačias aplinkybes po preliminariosios sutarties sudarymo nustatė ir ieškovės užsakytas specialistas, atlikęs sandarumo ir oro apykaitos pastatuose nustatymo testą, nors tai jau buvo žinoma dar iki preliminariosios sutarties sudarymo (2009 m. ginčo namui išdavus energinio naudingumo sertifikatą). Atsakovas teigia, jog ieškovei buvo davęs energinio naudingumo sertifikatą ir jai buvo žinoma, kad ginčo pastatui nustatyta energinio naudingumo E klasė. Tokius atsakovo parodymus paneigė liudytojas R. L.. Tačiau net ir tuo atveju, jeigu atsakovas nedavė energinio naudingumo sertifikato ieškovei (pamiršo, per aplaidumą vienus dokumentus pateikė, kitų ne ir pan.), byloje nėra duomenų, kad ieškovė savo iniciatyva būtų pasidomėjusi, kokia energinio naudingumo klasė yra nustatyta ginčo pastatui, o atsakovas jai būtų pateikęs tikrovės neatitinkančią informaciją. Be to, nors ieškovė teigia, jog atsakovas nei prieš, nei po preliminariosios sutarties sudarymo nerodė ieškovei namo šildymo išlaidas įrodančių dokumentų, tačiau taip pat nėra įrodymų, kad ji jų būtų prašiusi, o atsakovas būtų atsisakęs šiuos duomenis pateikti. Apeliacinio skundo argumentas, neva žinojimas apie namo energinio naudingumo klasę nebūtų turėjęs įtakos ieškovės sprendimui dėl preliminariosios sutarties sudarymo, yra visiškai nepagrįstas, nes energinio naudingumo klasė leidžia bent preliminariai susidaryti įspūdį apie namo atitvarinių konstrukcijų (ne)sandarumą.
  14. Taip pat pažymėtina, jog nėra jokių duomenų, kad prieš sudarydama preliminariąją sutartį ieškovė siekė įsigyti būtent A, B, C ar D klasės energinio naudingumo namą, o E klasės energinio naudingumo namas jai netiko. Teisėjų kolegijos vertinimu, tuo atveju, jeigu ieškovė preliminariojoje sutartyje būtų aiškiai išreiškusi, kad ji įsipareigoja nupirkti A, B, C ar D klasės energinio naudingumo namą, o atsakovas įsipareigoja jai tokios energinio naudingumo klasės namą parduoti, tačiau realiai ginčo pastatas tokių parametrų neatitinka, tokiu atveju būtų galima pripažinti, jog ieškovė teisėtai ir pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Tačiau šiuo atveju nei dėl namo energinio naudingumo klasės, nei dėl namo atitvarinių konstrukcijų atitikties STR 2.05.01:2005 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“ normoms šalys nesitarė. Pagal preliminariąją sutartį šalys įsipareigojo iki 2017 m. balandžio 5 d. sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto – žemės sklypo ir namo, esančių ( - ), pirkimo–pardavimo sutartį. Jokių specialių sąlygų, kurias turėtų atitikti namas, šalys šioje sutartyje nenustatė.
  15. Anot apeliantės, po preliminariosios sutarties pasirašymo ir atlikto sandarumo ir oro apykaitos pastatuose nustatymo testo ji prašė atsakovo sumažinti perkamo turto kainą, kadangi, pasikonsultavusi statybų parodoje, sužinojo, jog nustatytų trūkumų šalinimas kainuotų vidutiniškai apie 20 000 Eur. Tačiau jokių objektyvių įrodymų, kad tokia būtų nustatytų trūkumų šalinimo kaina, ieškovė nepateikė. Be to, kaip minėta, atsakovas nebuvo įsipareigojęs parduoti ieškovei aukštesnės negu E klasės energinio naudingumo namą, dėl to jam nekilo pareiga šalinti nustatytus trūkumus ar padengti trūkumų šalinimo kaštus.
  16. Apeliaciniame skunde ieškovė nurodo, jog po to, kai atsakovui buvo pranešta apie nustatytus namo trūkumus, telefonu atsakovas liudytojui R. L. pasakė, jog galbūt svarstys apie papildomą 10 000 Eur nuolaidą. Tačiau visa tai nebuvo įforminta raštiškai, kaip to reikalauja įstatymas. Sutarties pakeitimas arba papildymas turi būti tokios pat formos, kokios turėjo būti sudaryta sutartis, išskyrus įstatymų ar sutarties numatytus atvejus (CK 6.192 straipsnio 4 dalis). Preliminariosios sutarties 5.2 punkte taip pat nustatyta, jog sutartis gali būti keičiama, papildoma tik abipusiu rašytiniu šalių sutarimu. Nėra jokių duomenų, kad šalys šių nuostatų laikėsi ir preliminariosios sutarties nuostatas dėl turto kainos pakeitė rašytine sutartimi. Nesant pakeistos preliminariosios sutarties, ji galioja ir yra šalims privaloma tokia, kokia buvo pasirašyta.
  17. Ieškovė atsakovo nesąžiningumą įrodinėja remdamasi skelbimo turiniu ir jo žodiniu aiškinimu apie itin gerą namo būklę. Tačiau pažymėtina, jog kiekvienas asmuo, parduodamas savo turtą, yra suinteresuotas gauti kuo didesnę kainą, todėl pateikia tokią informaciją, kuri būtų patraukti potencialiems pirkėjams. Siekdamas patikrinti pateikiamos informacijos tikrumą ir tikslumą, aktyvus privalo būti pirkėjas, nes jam tenka rizika įsigyti galbūt ne visus jo lūkesčius atitinkantį turtą. Pardavėjui atsakomybė kyla tuo atveju, jeigu parduodamo daikto trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį). Šiuo atveju nustatyta, jog atsakovas leido ieškovei net kelis kartus apžiūrėti ketinamą įsigyti turtą, teikė jai turto dokumentus, kuriuose buvo nurodyta, jog namas yra senos statybos (1990–1993 m.), namo viduje esantys defektai – įskilimai sienose, ties lubomis, langais – buvo akivaizdūs. Be to, nors skelbime (1 t., b. l. 62–75) ir nurodyta, kad namas apšiltintas 20 cm polistirolu, tačiau taip pat buvo nurodyti metai – 2007 m. Taigi, nuo renovacijos metų jau buvo praėję 10 metų, tad logiška ir natūralu, kad namas gali turėti ir turi trūkumų, ypač tose vietose, kuriose yra konstrukcijų jungtys.
  18. Bylos duomenimis nustatyta, to neneigia ir ieškovė, jog pradinė parduodamo turto kaina buvo daug didesnė, pagal šalių paaiškinimus – 250 000 Eur, pagal byloje esantį skelbimą (1 t., b. l. 62–75) – 249 000 Eur. Atsakovas kainą sumažino iki 230 000 Eur. Jo teigimu, tai padarė suprasdamas, kad ieškovei gali prireikti papildomų investicijų. Ieškovė nurodo, jog 10 000 Eur nusiderėjo, nes nesinaudojo nekilnojamojo turto agentų paslaugomis, o dar 10 000 Eur nusiderėjo, nes atsakovas norėjo išsivežti baldus iš vieno miegamojo ir vieno vaikų kambario. Anot ieškovės, po preliminariosios sutarties sudarymo atsakovas žodžiu pareiškė ieškovei, kad ketina pasiimti ir išsivežti beveik visus baldus bei buitinę techniką. Šių aplinkybių nutylėjimas, ieškovės nuomone, yra laikomas nesąžiningumu. Tačiau pastebėtina, jog preliminariojoje sutartyje aiškiai apibrėžta, kas yra turtas šios sutarties prasme, t. y. žemės sklypas ir namas, esantys ( - ). Joje nėra numatyta, kad namas parduodamas su baldais, buitine technika ar kad pagal skelbime atsakovo pateiktą informaciją. Taip pat pažymėtina, jog atsakovo atsiliepime į apeliacinį skundą nurodyta, kad preliminariosios sutarties projektą paruošė būtent ieškovė. Todėl turint tikslą įsigyti ne tik žemės sklypą ir namą, bet ir baldus, buitinę techniką, namų dekoro daiktus, visa tai turėjo būti aptarta preliminariojoje sutartyje arba ši sutartis turėjo būti keičiama.
  19. Abi šalys preliminariojoje nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje patvirtino, jog 5 000 Eur ieškovė D. K. sumokėjo, o atsakovas L. K. gavo. Tokiais šalių veiksmais buvo įvykdyta 2.3 punkto pirmoji sąlyga. To paties punkto antroji sąlyga nustatė, jog likusią sumą – 225 000 Eur pirkėjas įsipareigoja sumokėti iki pagrindinės sutarties pasirašymo momento. Visas atsiskaitymas – ne vėliau kaip iki 2017 m. balandžio 14 d. Kadangi pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, ieškovė reikalauja iš atsakovo grąžinti 5 000 Eur avansą, nes, anot jos, preliminariojoje sutartyje nebuvo sąlygos, suteikiančios atsakovui teisę į netesybas, jei pirkėja persigalvotų nebepirkti turto. Anot apeliantės, preliminarioji sutartis numatė, kad atsakovas turi teisę į nuostolių, kuriuos jis privalo įrodyti, atlyginimą, o ne į netesybas (preliminariosios sutarties 3.2.4 punktas). Preliminariosios sutarties 3.2.5 punktas, ieškovės aiškinimu, reguliavo situaciją, kai pirkėjas nevykdo mokėjimų ir dėl to pardavėjas vienašališkai nutraukia preliminarią sutartį, t. y. kai pirkėjas neturi / negauna tinkamo finansavimo pagrindinei sutarčiai sudaryti.
  20. Pagal kasacinio teismo praktiką, tuo atveju, kai preliminarioji sutartis neįgyvendinama ir pagrindinė sutartis nesudaroma, pardavėjas netenka teisinio pagrindo disponuoti jam perduotais pinigais ir jie turi būti grąžinami arba priteisiami ieškovui kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas (CK 6.237 straipsnio 1, 2 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2011 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-534/2011). Tačiau taip pat kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad preliminariosios sutarties pažeidimo santykius reglamentuoja CK 6.165 straipsnio 4 dalis, o teismas, taikydamas nurodytą teisės normą, vadovaujasi CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais principais. Dėl šių priežasčių avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos tik tais atvejais, kai iš preliminariosios sutarties turinio negalima daryti išvados apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Jeigu preliminariojoje sutartyje tokia sankcija pirkėjui yra nustatoma, reikalavimas grąžinti sumokėtą avansą negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas. Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti: 1) ar sutartyje buvo numatyta tokia sankcija pirkėjui, 2) ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne ir 3) dėl kieno kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).
  21. Preliminariosios sutarties 3 punktas numato šalių įsipareigojimus ir atsakomybę. Preliminariosios sutarties 3.1.6 ir 3.2.4 punktai reglamentuoja šalių pagrįstų nuostolių atlyginimą, jeigu dėl vienos ar kitos šalies kaltės pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta iki sutartyje nurodyto termino, t. y. iki 2017 m. balandžio 5 d. Preliminariosios sutarties 3.1.5 punkte numatyta bauda (netesybos) pardavėjui, jeigu jis atsisakytų parduoti turtą pirkėjui. O 3.2.5 punkte nustatyta, jog pirkėjui neįvykdžius šios sutarties 2.3 punkte nustatytų mokėjimų, pardavėjas turi teisę vienašališkai nutraukti šią sutartį. Nutraukus sutartį, pirkėjo atlikti mokėjimai nebegrąžinami.
  22. Kasacinio teismo praktikoje sprendžiant ginčus dėl sutarčių aiškinimą reglamentuojančių teisės normų taikymo ne kartą konstatuota, kad kai kyla ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties šalių ketinimus (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), teismas turi kuo tiksliau išsiaiškinti šalių valią, kurią jos išreiškė sudarydamos sutartį ir prisiimdamos iš tokios sutarties kylančius įsipareigojimus. Vis dėlto, nors sutarties aiškinimo tikslas – tikrosios šalių valios nustatymas – lemia, kad, esant lingvistinės sutarties teksto reikšmės ir šalių tikrųjų ketinimų skirtumui, pirmenybę reikia teikti šalių ketinimams, kuriuos šalys, sudarydamos sutartį, turėjo omenyje, tačiau šio principo nereikėtų pernelyg suabsoliutinti. Jeigu šalių ketinimai nesutampa, didesnę reikšmę turi sutarties tekstas, todėl svarbesnė yra sutarties teksto lingvistinė analizė, nes ji gali padėti nustatyti, kurios šalies ketinimai atitinka sutarties lingvistinę prasmę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2009 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2009; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012). Dėl to kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyviojo sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui, kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2007 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-290/2007; 2012 m. balandžio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-139/2012).
  23. Teisėjų kolegija nesutinka su ieškovės aiškinimu, jog preliminariosios sutarties 3.2.5 punkto nuostatos nėra sutarties šalių susitarimas dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų (baudos) forma. Minėtame punkte nėra sąlygos, jog atsakomybė pirkėjui pagal 3.2.5 punktą taikoma tik tuo atveju, jei pirkėjas neturi / negauna tinkamo finansavimo pagrindinei sutarčiai sudaryti ir dėl to nevykdo mokėjimų. Šitaip aiškinant šį punktą, kaip jį interpretuoja apeliantė, jo taikymui nustatant papildomų sąlygų, kurios nebuvo nustatytos pačioje preliminariojoje sutartyje ir apie kurias atsakovas nežinojo, būtų pažeistos priešingos sutarties šalies – atsakovo teisės, jo teisėti lūkesčiai gauti netesybas pirkėjai neįvykdžius sutartyje nustatytų įsipareigojimų. Taip pat pažymėtina, jog, kaip atsiliepime į apeliacinį skundą nurodo atsakovas, preliminariąją sutartį ruošė pati pirkėja (ieškovė). Preliminariosios sutarties 3.1.5 punkte yra aiškiai numatyta bauda (netesybos) pardavėjui, jeigu jis atsisakytų parduoti turtą pirkėjui. Tuo tarpu preliminariosios sutarties 3.2.5 punkte pirkėjo atsakomybė tiesiogiai neįvardijama kaip netesybos (bauda), tikėtina, ieškovei iš anksto turint tikslą šį punktą aiškinti jai palankia prasme. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Preliminariosios sutarties 3.2.5 punkte buvo nustatyta, jog pirkėjui neįvykdžius šios sutarties 2.3 punkte nustatytų mokėjimų, pardavėjas turi teisę vienašališkai nutraukti šią nutartį. Nutraukus sutartį, pirkėjo atlikti mokėjimai nebegrąžinami. Kadangi atsakovė neįvykdė preliminariosios sutarties 2.3 punkto antrosios sąlygos (likusią sumą – 225 000 Eur pirkėjas įsipareigoja sumokėti iki pagrindinės sutarties pasirašymo momento. Visas atsiskaitymas – ne vėliau kaip iki 2017 m. balandžio 14 d.) ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės, jos nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, ji neturi teisės reikalauti iš atsakovo sugrąžinti užtikrinant preliminariosios sutarties vykdymą sumokėtą 5 000 Eur avansą. Jai yra taikomos netesybos (bauda), kaip numatyta preliminarios sutarties 3.2.5 punkte.
  24. Ieškovė taip pat nurodo, jog teismas nepasisakė dėl atsakovo raštu išreikšto sutikimo grąžinti dalį avanso. Pažymėtina, jog atsakovo atsakyme į ieškovės pretenziją (1 t., b. l. 7–8) buvo nurodyta, kad atsakovas L. K. yra pasirengęs derėtis dėl dalies avanso grąžinimo abiem šalims priimtomis sąlygomis. Duomenų, kad ieškovė po to būtų derėjusis su atsakovu, mėginusi taikiai išspręsti ginčą, nėra. Ji ieškiniu pareikalavo priteisti jai visą sumokėtą avansą, tuo parodydama, jog jai nepriimtina atsakovo pozicija ir sutikimas grąžinti tik dalį avanso. Kadangi vėliau atsakovas šios savo pozicijos nebepalaikė, ieškovei pareiškus ieškinį, atsiliepimu į ieškinį prašė jį atmesti, teismui nustačius, kad atsakovas teisėtai ir pagrįstai negrąžino ieškovei 5 000 Eur avanso, nėra jokio teisinio pagrindo iš jo priteisti ieškovei bent dalį avanso.
  25. Teisėjų kolegija, remdamasi tuo, kas anksčiau aptarta, konstatuoja, kad ieškovė neįrodė, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo nesąžiningų veiksmų ar kaltės, pripažįsta, jog sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai atsisakė ieškovė ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės. O kadangi ji neįvykdė preliminariosios sutarties 2.3 punkte nustatytų mokėjimų, preliminarioji sutartis buvo nutraukta, o jos atliktas mokėjimas – 5 000 Eur avansas – teisėtai ir pagrįstai jai negrąžintas. Teisėjų kolegija daro išvadą, jog apylinkės teismas tinkamai aiškino ir taikė teisės normas bei padarė teisingą ir pagrįstą išvadą, kad atsakovas L. K. neprivalo CK 6.237 straipsnio pagrindu grąžinti ieškovei D. K. 5 000 Eur avanso.
  26. Kiti apeliacinio skundo argumentai yra teisiškai nereikšmingi ir nesudaro pagrindo naikinti teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Teismų praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010; 2015 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-459-611/2015).
  27. Apeliacinės instancijos teismas iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvais, jų nekartodamas konstatuoja, kad sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, todėl nėra pagrindų jį keisti ar naikinti apeliantės nurodytų apeliacinio skundo argumentų pagrindu (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

17Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

  1. Apeliacinį skundą atmetus, apeliantės (ieškovės) D. K. turėtos bylinėjimosi išlaidos apeliaciniame teisme jai neatlyginamos (CPK 93 straipsnio1 dalis).
  2. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalies nuostatą, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Netenkinus apeliacinio skundo, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos atsiliepimą į apeliacinį skundą pateikusiai šaliai.
  3. Atsakovas atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo priteisti iš apeliantės atsakovo apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas. Pateikė mokėjimo nurodymą Nr. 541 (2 t., b. l. 136), iš kurio matyti, jog atsakovas L. K. advokatui Robertui Skėriui už apeliaciją sumokėjo 375 Eur. Atsižvelgiant į tai, kad ši suma neviršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio 7 ir 8.11 punktuose nurodyto dydžio, yra reali ir pagrįsta, netenkinus apeliacinio skundo, ši suma priteistina iš ieškovės atsakovo naudai.

18Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

Nutarė

19ieškovės D. K. apeliacinį skundą atmesti ir Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmų 2017 m. rugsėjo 29 d. sprendimą palikti nepakeistą.

20Priteisti iš ieškovės D. K. atsakovo L. K. naudai 375 Eur išlaidų atlyginimą už advokato teisinę pagalbą apeliacinės instancijos teisme.

21Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Ryšiai