Byla e2-259-941/2020
Dėl negrąžinto avanso ir baudos priteisimo bei atsakovų A. R. ir E. R. priešieškinį ieškovei B. L., trečiajam asmeniui UAB „Baltus“, dėl vienašališko preliminarios pirkimo pardavimo sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir pripažinimo, kad preliminarioji pirkimo pardavimo sutartis neįvykdyta dėl ieškovės kaltės

1Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos rajono rūmų teisėja Vaida Rimkienė, sekretoriaujant Jurgai Šideikienei, dalyvaujant ieškovei B. L., jos atstovei advokatei Saulenai Gasiūnienei, atsakovams A. R. ir E. R., jų atstovei advokatei Sigitai Galbuogienei, trečiojo asmens UAB „Baltus“ atstovėms J. P. ir I. M., viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės B. L. ieškinį atsakovams A. R. ir E. R., trečiajam asmeniui UAB „Baltus“ dėl negrąžinto avanso ir baudos priteisimo bei atsakovų A. R. ir E. R. priešieškinį ieškovei B. L., trečiajam asmeniui UAB „Baltus“, dėl vienašališko preliminarios pirkimo pardavimo sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir pripažinimo, kad preliminarioji pirkimo pardavimo sutartis neįvykdyta dėl ieškovės kaltės.

2Teismas

Nustatė

3ieškovė B. L. 2019-07-02 pateiktu bei 2019-07-04 priimtu ieškiniu atsakovams A. R. ir E. R. prašo pripažinti, kad 2019-04-19 preliminari sutartis dėl namo/kotedžo ( - ), pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo yra ieškovės vienašališkai nutraukta nuo 2019-05-31 dėl atsakovų kaltės; priteisti solidariai iš atsakovų A. R. ir E. R. 3000 Eur negrąžintą avansą, 3000 Eur baudą, 5 procentų procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad ieškovė internetiniame tinklapyje www.skelbiu.lt ieškojo būsto pirkimui. Radusi patinkantį būstą, paskambino skelbime esančiu telefono numeriu, atsiliepė UAB „Baltus“ atstovė, buvo sutarta jį apžiūrėti. UAB „Baltus“ pasiūlė atrinkti daugiau ieškovės išsakytus pageidavimus bei lūkesčius atitinkančius nekilnojamojo turto pasiūlymus, 2019-04-09 suformavo ir elektroniniu paštu pateikė ieškovei pasiūlymą iš keturių nekilnojamojo turto objektų. Kitą dieną ieškovė su UAB „Baltus“ atstove apžiūrėjo keletą namų ir kotedžų. Namo, esančio ( - ), apžiūros metu ieškovė turėjo jai UAB „Baltus“ atstovės atsiųstą namo aprašymą (pasiūlymą), kuriame buvo nurodyta, kad ( - ) parduodamas naujai pastatytas sublokuotas 118 kv. m. gyvenamasis namas su 3 a žemės sklypu, namą sudaro 5 kambariai: 1 aukštas: svetainė – 38 kv.m., virtuvė – 7,3 kv.m, tambūras – 5,5 kv.m, katilinė – dušas / WC – 5 kv.m, svečių / darbo – 17 kv.m; 2 aukštas: du vaikų kambariai – 10 kv.m, miegamasis – 13,5 kv.m., drabužinė – 2,7 kv.m, erdvi vonia – 7 kv.m. Priestatas, kuris aprašyme buvo įvardintas kaip darbo kambarys (17 kv. m), buvo dar ne visiškai užbaigtas (nebuvo radiatorių ir grindų apvadų), bet UAB „Baltus“ atstovė nurodė, kad iki sandorio sudarymo viskas bus sutvarkyta. Ieškovei būstas patiko, todėl ji nusprendė jį pirkti. Kadangi apžiūros metu šeimininkų nebuvo, paprašė paderinti su jais kainą, nes turtas buvo parduodamas su visais jame esančiais baldais, kurie jai nebuvo reikalingi. Po kelių dienų po apžiūros ieškovė išvyko dirbti į Norvegiją ir visi namo pirkimo reikalai buvo derinami telefonu ar elektroniniais laiškais. 2019-04-19 UAB „Baltus“ atstovė pateikė ieškovei atsakovų iš anksto paruoštą ir pasirašytą preliminarią sutartį, kurioje nebuvo nurodytas namo plotas. Preliminarioje sutartyje buvo nurodyta, kad pardavėjai pabaigs įrengti priestatą (pakabins radiatorius bei juos pajungs prie bendros šildymo sistemos, sudės grindų apvadus), tačiau nebuvo jokios informacijos, kad priestatas neįregistruotas ir neįteisintas. Ieškovė 2019-04-29 pervedė atsakovui A. R. 3000 Eur avansą. 2019-05-30 ryte ieškovė elektroniniu paštu gavo pirkimo – pardavimo sutarties projektą, kurį ji su atsakovais pas notarą turėjo pasirašyti 15.00 val. Perskaičiusi pateiktą sutartį pastebėjo neatitikimą dėl pasiūlyme nurodyto ploto. Pasiūlyme buvo nurodyta, kad namą sudaro 118 kv.m, o pirkimo pardavimo sutartyje – 101,72 kv.m, t.y. ženklus skirtumas (16,28 kv.m). Tokios sutarties neketino pasirašyti, pradėjo aiškintis su UAB „Baltus“ dėl ploto skirtumo. Tik tada buvo informuota, kad priestatas neįteisintas. Pasijuto apgauta nesąžiningų atsakovų ir UAB „Baltus“ atstovų. Nesiruošė toleruoti tokio sąmoningo siekio nuslėpti nuo jos itin svarbią informaciją apie didelės vertės perkamą turtą, todėl 2019-05-31 pranešimu preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį nutraukė. Atsakovas ir UAB „Baltus“ atstovė 2019-06-03 ragino ieškovę atvykti pas notarę sudaryti pagrindinę sutartį 2019-06-13 ir nurodė, kad iki sutarties pasirašymo bus įvykdyti visi preliminarioje sutartyje nurodyti punktai, kad priestato darbai užbaigti, užsakyti matininkai, kurie įregistruos priestatą iki 2019-06-15. Tačiau iš 2019-07-01 VĮ Registrų centro išrašo matyti, kad jokie pakeitimai, susiję su gyvenamuoju namu, nėra padaryti, priestatas iki šiol (iki ieškinio pateikimo dienos) neįregistruotas. Net ir atvykus ieškovei 2019-06-13 sudaryti pagrindinės sutarties nebūtų buvę galima. Nutraukus sutartį atsakovai negrąžino ieškovės sumokėto avanso. Ieškovė pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį. Atsakovai privalo ieškovei grąžinti sumokėtą 3000 Eur avansą ir pagal preliminarios sutarties 14 p. sumokėti 3000 Eur baudą.

4Atsakovai A. R. ir E. R. atsiliepimu su ieškiniu nesutinka. Nurodo, kad per tarpininką UAB „Baltus“ pardavinėjo jiems nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą ir gyvenamąjį namą ( - ). Turto pardavimo skelbime buvo nurodytas realus namo su nebaigtu statyti priestatu plotas apie 118 kv.m. 2019 m. balandžio mėnesį priestato statyba dar nebuvo baigta, todėl nebuvo užkadastruota ir įregistruota Registrų centre. Priestato realus plotas buvo apie 17 kv.m. Pradinė turto pardavimo kaina buvo 130000 Eur, tačiau šią kainą ieškovė nuderėjo net 10000 Eur suma. Ieškovė 2019-04-05 su tarpininko atstovu apžiūrėjo parduodamą gyvenamąjį namą. Atsakovai patys apžiūroje nedalyvavo, tačiau dalyvavo atsakovo A. R. tėvas. Ieškovei buvo paaiškinta, kad priestato plotas apie 17 kv. m, ir su priestatu viso namo plotas apie 118 kv. m, Registrų centre priestato plotas nėra įregistruotas ir kad tai bus padaryta. Ieškovei patiko tiek namas, tiek sutarta kaina bei kitos sąlygos tiko, buvo suderintos. Šalys 2019-04-19 pasirašė preliminarią sutartį. Ieškovės prašymu į 2019-04-19 preliminarią sutartį buvo įrašytas pardavėjų (atsakovų) įsipareigojimas (8 punktas) užbaigti priestatą (pakabinti radiatorius bei pajungti prie bendros šildymo sistemos, sudėti grindų apvadus). Atsakovų vertinimu, tai reiškė ir priestato statybos/pridavimo užbaigimą. Tai, kad preliminarioje sutartyje nebuvo nurodytas turto plotas, negali reikšti nei susitarimo negaliojimo, nei apgaulės ieškovės atžvilgiu, nes visos esminės sąlygos nurodytos, turtas individualizuotas, nurodytas jo unikalus numeris, adresas, net įtrauktas atsakovų įsipareigojimas užbaigti priestatą. Atsakovai jokių neteisėtų veiksmų neatliko. Šalys susitarė, kad pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį pasirašys ne vėliau kaip iki 2019-06-15. Per laikotarpį nuo 2019-04-19 iki 2019-05-30, kuomet jau buvo parengtas sutarties projektas ir preliminariai suderintas laikas sutarties pasirašymui, atsakovai užsakė priestato kadastrinius matavimus, gavo banko leidimą parduoti turtą, užsakė notarę, buvo parengtas pagrindinės sutarties projektas. Atsakovai tinkamai ir visiškai įvykdė visus savo įsipareigojimus. Ieškovės atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį iš esmės buvo inicijuotas tik dėl to, kad ji tuo metu (kaip dabar aiškėja) dar ieškojo ir rado kitą objektą, nors buvo susitarusi su atsakovais. Iš Nekilnojamojo turto registro išrašo matyti, kad ieškovė jau 2019-06-17 sudarė kito nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį, t.y. per trumpą laiką – vos dvi dienas nuo termino pagrindinei sutarčiai su atsakovais sudaryti. Pati ieškovė elgėsi ne itin sąžiningai, bandydama rasti atsakovų kaltės dėl nesudarytos pagrindinės sutarties, įrodymų, nors tuo metu pati ieškojo ir tarėsi dėl kito objekto pirkimo. Priestatas užbaigtas ir jo kadastriniai matavimai atlikti 2019-06-06, t.y. dar iki preliminarioje sutartyje sutarto pagrindinės sutarties pasirašymo termino. 2019-05-31, kuomet ieškovė pranešė, kad vienašališkai nutraukia preliminarią sutartį ir prašo grąžinti sumokėtą avansą bei sumokėti baudą, dar nebuvo suėjęs terminas, per kurį pardavėjas turėjo įvykdyti savo įsipareigojimus. Atsakovai siūlė ieškovei bendru sutarimu nutraukti sutartį grąžinant jai avansą, tačiau ji su tokiu pasiūlymu nesutiko, manytina, siekdama papildomos finansinės naudos iš situacijos, dėl kurios kalta ji pati. Po 2019-05-31 pranešimo, atsakovas 2019-06-03 raštu nurodė, kad nemato pagrindo nutraukti sutartį, kad jis nepažeidė savo įsipareigojimų, ir kad juos iki 2019-06-15 ketina įvykdyti. Ieškovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, nesant jokių įrodymų, kad atsakovai iki 2019-06-15 neįvykdys visų įsipareigojimų, įskaitant ir priestato užbaigimą. Prašo ieškinį atmesti.

5Atsakovai A. R. ir E. R. 2019-10-11 pateiktu ir 2019-10-14 priimtu priešieškiniu ieškovei B. L. prašo ieškovės B. L. 2019-05-31 vienašališką 2019-04-19 preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimą pripažinti neteisėtu ir pripažinti, kad 2019-04-19 kotedžo preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis neįvykdyta dėl ieškovės B. L., kaip pirkėjos, kaltės. Priešieškinis grindžiamas atsiliepime į ieškinį išdėstytais motyvais. Papildomai nurodo, kad su ieškove buvo nuolat bendradarbiaujama dėl priestato kadastrinių matavimų, buvo siūloma terminą dėl priestato užbaigimo pratęsti iki 2019-07-01, tai buvo įtraukta į pagrindinės sutarties projektą (2.9 p.). Ieškovė, priešingai nei nurodo ieškinyje, apie įregistruoto ploto ir faktinio ploto su priestatu skirtumą žinojo ir neabejotinai buvo susipažinusi su pažyma iš nekilnojamojo turto registro duomenų bazės dar iki pagrindinės sutarties projekto gavimo. Tokia pažyma jai buvo reikalinga siekiant išsiaiškinti, ar jai pačiai bus suteikta paskola turtui įsigyti. Ieškovė ketino paskolą gauti ir paraišką buvo pateikusi kredito unijai Mėmelio taupomoji kasa, 2019-05-30 jau turėjo kredito unijos patvirtinimą dėl 32000 Eur paskolos suteikimo. Priestato teisinė registracija negali būti laikoma esmine sąlyga, ir jos nesant tai negali būti pripažįstama esminiu preliminarios sutarties – ikisutartinių santykių pažeidimu, nes: 1) ieškovė dar 2019-04-05 apžiūros metu matė, kad priestatas nebuvo baigtas; 2) atsakovai preliminaria sutartimi buvo įsipareigoję užbaigti priestatą; 3) priestato užbaigimas nėra tapatus teisinei registracijai, nes teisinė registracija atlieka tik išviešinimo funkciją; 4) įregistruoto pastato ploto ir faktinio pastato ploto skirtumas nežymus (vos 17 kv.m), atsižvelgiant į tai, kad buvo atliekamos jo kadastravimo procedūros, negali būti laikomas esminiu daikto trūkumu; 5) priestatas užbaigtas ir jo kadastriniai matavimai atlikti dar 2019-06-07, t.y. iki preliminarioje sutartyje sutarto pagrindinės sutarties pasirašymo termino. 2019-05-31, kai atsakovė pranešė apie vienašališką preliminarios sutarties nutraukimą, dar net nebuvo suėjęs terminas, per kurį pardavėjas turėjo įvykdyti savo įsipareigojimus. Ieškovė net neturėjo teisės reikalauti tam tikrus įsipareigojimus įvykdyti anksčiau nei iki 2019-06-15. Preliminarios sutarties 9 p. suteikė pirkėjai vienašališkai nutraukti sutartį tik dėl to, kai po jos pasirašymo paaiškėja, kad yra bet kokia sutarties 3 p. nurodyta aplinkybė, apie kurią pardavėjai tinkamai neinformavo pirkėjos. Nesant tokių aplinkybių, pirkėja neturėjo teisės ir pagrindo nutraukti sutarties, atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovai ieškovės 2019-05-31 pranešimą vertina kaip nepagrįstą atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, dėl ko pagal preliminarios sutarties 15 p. ieškovės sumokėtas avansas lieka pardavėjams kaip kompensacija už jų turėtas išlaidas, siekiant sudaryti pagrindinę sutartį, kaip netesybos. Ieškinys dėl avanso grąžinimo ir netesybų priteisimo turi būti atmestas atsakovams įrodžius, kad ieškovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.

6Ieškovė B. L. 2019-10-30 pateiktu ir 2019-10-31 priimtu atsiliepimu į priešieškinį su priešieškinu nesutinka. Nurodo, kad atsakovai, kviesdami ieškovę 2019-05-31 sudaryti sandorį, nebuvo pakeitę namo kadastro duomenų, nebuvo įteisinę priestato prijungimo prie namo ir patikslinę namo kadastro bylos. Atsakovai, supratę, kad nepavyks jos apgauti, paskubomis atliko priestato įteisinimo darbus ir bandė kaltę dėl nesudaryto sandorio suversti ieškovei. Tačiau įteisinti priestato taip, kaip jie buvo numatę ir skelbė skelbime – nepavyko. Iki pat šiol (atsiliepimo į priešieškinį pateikimo) gyvenamojo namo plotas nėra pasikeitęs - kaip buvo taip ir tebėra oficialus nustatytas kotedžo plotas - 101,72 kv.m. Atsakovai priestatą įregistravo tik 2019-07-10 pagal deklaraciją apie statybos užbaigimą / paskirties pakeitimą Nr. ( - ) kaip ūkinį pastatą, kurio paskirtis – pagalbinio ūkio. Ūkinis pastatas turi savo unikalų Nr. ( - ) ir paskirtį – jis nėra gyvenamojo namo (kotedžo) dalis, jo paskirtis nėra gyvenamoji ir ji negali būti skaičiuojama kaip namo naudingo ar gyvenamojo ploto dalis ir priskirtina kotedžo plotui. Jokie susitarimai dėl ūkinio pastato su pagalbinio ūkio paskirties patalpomis pirkimo, registravimo, tarp šalių nevyko. Tokios informacijos nėra ir notarės parengtoje sutartyje. Netgi ir po ūkinio pastato registracijos, ieškovė nebūtų įsigijusi 5 kambarių 118 kv. m. ploto kotedžo, kaip buvo skelbiama skelbime. Šie įrodymai ir atsakovų veiksmai patvirtina, kad jie apgaulingai kvietė ieškovę iki 2019-06-15 sudaryti pirkimo – pardavimo sandorį su neva jau įvykdytais kadastro duomenų pakeitimais, nes jo sudaryti tiesiog nebūtų buvę jokių galimybių esant tiems patiems duomenims kaip ir 2019-05-31 datai. Atsakovai nurodo, kad ieškovė nuo pradinės 130000 Eur kainos nuderėjo net 10000 Eur. Tai nėra niekaip susiję su preliminarios sutarties nutraukimu. Pirkimo – pardavimo kaina yra tik šalių susitarimo reikalas, ieškovei nebuvo reikalingi jokie atsakovų paliekami daiktai, ji reikalingus daiktus turėjo savo, todėl ši kaina ir buvo nuderėta. Tai niekaip nėra susiję su ūkinio pastato nebaigtumu ar registravimu. Visus duomenis apie valdomą nekilnojamąjį turtą turi išimtinai tik atsakovai ir tik jie yra atsakingi už teisingos informacijos pateikimą pirkėjui. Ieškovė neprašė atsakovų į sutartį įrašyti namo ploto, nes pagrįstai tikėjo, kad oficialiame pasiūlyme pirkti namą nurodytas plotas yra teisingas ir dėl to jokių klausimų nekilo. Apžiūrint namą buvo pastebėta, kad nėra baigtas vieno kambario įrengimas – trūko radiatorių, nebuvo grindų apvadų, o ieškovei norėjosi turėti visiškai užbaigtą namą, todėl į sutartį ir buvo įrašyta sąlyga dėl darbų užbaigimo. Net nepagalvojo, kad atsakovų priestatu įvardintas statinys neregistruotas. Iki 2019-05-31, kai ieškovė buvo pakviesta sudaryti sutartį pas notarą, jokie priestato įteisinimo dabai nebuvo atlikti. Atsakovų sutarties 2.9 p. įrašyta sąlyga, kad name turi būti pabaigti priestato įrengimo darbai, o ne teisinės registracijos darbai. Ši sąlyga niekaip negali būti susieta su nekilnojamojo turto įregistravimu, kadastro duomenų keitimu, tikslinimu, nes tokius darbus gali atlikti tik turto savininkas. Nesutinka su atsakovų argumentais, kad ji nutraukė preliminarią sutartį, dėl to, kad ieškojo ir rado kitą objektą, kurį nusipirko. Ji kito nekilnojamojo turto objekto paiešką pradėjo jau po to, kai nutraukė preliminarią sutartį dėl namo/kotedžo pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo. Ieškovei buvo skubiai būtinas nekilnojamasis turtas, nes ji turėjo laiko įsikūrimui tik iki 2019-06-15, būtent tuo tikslu preliminariosios sutarties 7 punkte buvo įvardyta sąlyga, kad turtas jai turi būti perduotas ne vėliau kaip iki 2019-06-15. Ieškovė 2019-01-16 nutraukė santuoką su savo buvusiu sutuoktiniu. Buvęs sutuoktinis ieškovei iki 2019-06-01 turėjo sumokėti 85000 Eur piniginę kompensaciją. Ją išmokėjo anksčiau – 2019-04-18, todėl ieškovė turėjo atlaisvinti buvusius savo namus griežtai iki 2019-06-15. Dėl tos priežasties, ieškovė turėjo skubiai ieškoti gyvenamojo ploto ir išsikraustyti iš sutuoktiniui atitekusio nekilnojamojo turto su visais savo daiktais ir baldais. Nutraukusi sutartį ieškovė skubos tvarka ieškojo kito nekilnojamojo turto ir jį radusi skubiai nusipirko ir įsikėlė gyventi. Atsakovai ieškovei informacijos iš nekilnojamojo turto registro iki pagrindinės sutarties projekto gavimo neteikė. Ieškovė neturi priėjimo prie Registro cento duomenų bazės. Su atsakovu ieškovė pirmą kartą susitiko tik 2019-06-18, kai buvo pakviesta pokalbiui. Pokalbio metu buvo daromas garso įrašas, kurio metu yra fiksuotas trečiojo asmens UAB „Baltus“ atstovės teiginiai, kad ir jai nebuvo žinoma apie plotų neatitikimą. Ieškovei kreipiantis į kredito įstaigą paskolos gavimui jos nebuvo prašoma pateikti duomenis apie nekilnojamąjį turtą. Kredito unija „Mėmelio taupomoji kasa“ 2019-05-03 elektroniniu laišku ieškovę informavo, kokią informaciją ji turi pateikti: ar turi kitų įsipareigojimų; ar turi nepilnamečių vaikų; ar yra sutuoktinis; kiek nori pasiskolinti; kokiam terminui; dar papildomai nurodė, kad reikia kontrakto lietuviu kalba ir vieno algalapio su vertimu. Šis laiškas buvo atsiųstas jau po to, kai ieškovė buvo sudariusi 2019-04-19 preliminarią sutartį. Atvykusi į kredito uniją, ieškovė papildomai pateikė tik nekilnojamojo turto agentūros UAB „Baltus“ siūlymą dėl būsto pardavimo. Jokiais kitais duomenimis ir informacija apie turtą ieškovė nedisponavo ir jų pateikti kredito unijai negalėjo. Kiek ieškovei žinoma, duomenis apie turtą kredito unijai teikė UAB „Baltus“, o kokie tie duomenys buvo pateikti, ieškovei nežinoma. Prašo priešieškinį atmesti.

7Trečiasis asmuo UAB „Baltus“ atsiliepimų į ieškinį ir priešieškinį nepateikė.

8Ieškovė B. L. ir jos atstovė ieškinį palaiko, su priešieškiniu nesutinka ieškinyje ir atsiliepime į priešieškinį išdėstytais argumentais ir motyvais.

9Ieškovė B. L. papildomai paaiškino, kad namą apžiūrėjo su UAB „Baltus“ agente V., sūnumi ir marčia. Namą aprodė pardavėjo tėvelis. Name buvo 5 kambariai. Priestatas iš išorės buvo užbaigtas. Į priestatą pateko iš svetainės. Iš priestato išėjimo į lauką nebuvo. Buvo sudėti langai, durys, laminatas. Trūko tik apvadų ir nebuvo pakabintas radiatorius. Yra viena, nėra kas padėtų, todėl paprašė, kad viskas būtų užbaigta. Namo projekto ir kadastrinės bylos parodyti neprašė. Pastatą pardavinėjo agentūra. Jai net nekilo klausimų, ar dokumentai yra tvarkingi. Kaina nuderėta 10000 Eur dėl jai nereikalingų pardavėjų ketintų palikti daiktų, o ne dėl to, kad būtų trūkę kokių dokumentų. Gavus iš buvusio sutuoktinio kompensaciją, jai iš suderėtų 120000 Eur trūko tik 30000 Eur. Agentūros „Baltus“ siūlymu 2019-05-30 pasirašė sutartį dėl narystės kredito unijoje. Pirkimo pardavimo sutartį pas notarę turėjo pasirašyti 2019-05-31. Tos dienos anksti ryte gavusi sutarties projektą, pamatė, kad namo kvadratūra skiriasi ir brėžiniuose nėra vieno kambario. Paskambino į agentūrą UAB „Baltus“, bendravo su I., kuri informavo, kad apie neatitikimus nežino ir nurodė, kad pasitikslins su pardavėjais. Ji belaukdama agentės skambučio, pasiskambino ir konsultavosi su architektais iš Telšių bei Kauno dėl to, kokios grėsmės kyla įsigijus netvarkingai įformintą pastatą. Jai buvo paaiškinta, kad gresia baudos ir kad dokumentų sutvarkymas ilgai užtrunka, gali užtrukti apie metus ir ilgiau, bei brangiai kainuoja, gali tekti net nugriauti priestatą. Nesulaukusi skambučio, pati dar kartą paskambino UAB „Baltus“ agentei. Ši patvirtino, kad priestatui nėra dokumentų. Pasakė, kad tai labai greitai sutvarkomi dokumentai, kainuos apie 200 Eur ir kad atsiųs kontaktus, kas gali tai sutvarkyti. Tuomet ji atsisakė pirkti pastatą su tokiomis problemomis. Parašė notarei, kad neatvyks pasirašyti sutarties, nes ne visi dokumentai yra tvarkingi. Parašė agentūrai, kad vienašališkai nutraukia preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį. Buvo sakiusi agentūrai, kad jai reikia greitai įsikelti, preliminarioje sutartyje buvo numatyta, kad galės daiktus atsivežti birželio 15 d., nors pardavėjai išsikels tik liepos 1 d. Prieš tai gyveno Plungėje. Po santuokos nutraukimo namas liko sutuoktiniui, o ji, iš buvusio sutuoktinio gavusi kompensaciją, turėjo skubiai per mėnesį išsikelti su daiktais. Todėl skubiai ieškojo būsto. Nutraukus sutartį su atsakovais po 2 savaičių vėl turėjo išvykti į užsienį. Per visus pažįstamus, gimines pradėjo ieškoti kito kotedžo. Neradusi tinkamo kotedžo, 2019-06-17 nusipirko erdvų 96 kv.m butą Klaipėdoje už 100000 Eur. Butui ėmė paskolą iš Kredito unijos. Su buto pardavėjais avansinę sutartį sudarė po preliminarios sutarties nutraukimo, maždaug savaitę iki pirkimo pardavimo sutarties sudarymo. Į butą daiktus - baldus, buitinę techniką, pasisamdžiusi įmonę, per du kartus pervežė apie birželio 10 d. UAB „Baltus“ 2019-06-17 pasikvietė abi šalis susitikti ir rasti bendrą sprendimą. Susitikimo metu ji paklausė atsakovo, ar jis grąžins jai avansą. Atsakovas pasakė, kad negrąžins.

10Atsakovai A. R. ir E. R. ir jų atstovė su ieškiniu nesutinka, priešieškinį palaiko atsiliepime į ieškinį ir priešieškinyje išdėstytais argumentais ir motyvais.

11Atsakovas A. R. papildomai paaiškino, kad namą pirko 100 procentų baigtumo ir įteisintą, o priestatą statė patys. Priestatas buvo pradėtas statyti prieš pusantrų metų. Kartu su priestato statybos pradžia, buvo pradėta ieškoti galimybių, kaip jį įteisinti. Prieš paskelbiant apie namo pardavimą skelbimo portaluose, šnekėjosi su keliais specialistais, kurie užsiima registravimais. Skelbimą apie parduodamą namą į internetą įkėlė ir visus duomenis suvedė jis pats. Agentūra duomenis ėmė iš jo skelbimo. Pastatą ieškovei aprodė jo tėvas, nes jis su žmona ir vaikais buvo išvykę. Ieškovė pati neklausė apie priestato dokumentus. Ieškovė norėjo kuo greičiau pasirašyti pagrindinę sutartį, todėl pagrindinės sutarties pasirašymas buvo numatytas gegužės 31 d. Kadastrinius matavimus užsakė gegužės mėn. pas UAB „Baltus“ pasiūlytus matininkus. Gegužės 31 dienai visi dokumentai priestato įteisinimui buvo užsakyti: kadastrinė byla, matavimai. Notarė visus duomenis sutarčiai paruošti gavo iš Registrų centro. Dokumentų paruošimas pas notarą jam kainavo apie 200 Eur. Tą dieną, kai pas notarę turėjo būti pasirašyta pardavimo sutartis, ieškovė paskambino jam ir pasakė, kad nebenori pirkti namo ir paprašė pervesti avansą į jos sąskaitą. Tada jis pareikalavo, kad ji raštiškai nutrauktų sutartį. Tuomet ieškovė pareikalavo 3000 Eur avanso ir 3000 Eur baudos. Jis nesutiko. Tuomet buvo susitikimas agentūroje UAB „Baltus“. Ieškovė norėjo susigrąžinti 3000 Eur avansą. Jis nenorėjo grąžinti viso avanso. Norėjo, kad jam būtų padengtos jo patirtos išlaidos. Jį atstovavusi agentūra žinojo, kad priestatas buvo neįteisintas. Prieš tai buvo keli klientai apžiūrėti kotedžo, jiems buvo pasakyta, kad priestatas yra neįteisintas. Priestatą įformino 2019-07-10 kaip ūkinį pastatą, nes tai pigiausias ir paprasčiausias būdas. Įforminti priestatą kaip gyvenamąjį namą būtų kainavę brangiau - apie 2000 Eur. Namą 101 kv.m ir 17 kv.m. ūkinį pastatą pardavė rugpjūčio mėnesį už 125000 Eur.

12Atsakovė E. R. papildomai paaiškino, kad pardavinėjo namą, nes vyras pradėjo metalo apdirbimo verslą Zarasuose. Buvo užsiėmusi persikėlimo į Zarasus rūpesčiais ir namo pardavimo reikalais nesidomėjo. Vyras ją informavo, kad ieškovė atsisako pirkti namą. Tačiau ji tuo metu laukėsi ir turėjo sveikatos problemų, dėl to stengėsi į šiuos reikalus nesigilinti. Šeima į Zarasus išsikėlė palaipsniui, kovo mėnesį pradėjo važinėti, po avanso iš ieškovės gavimo perkėlė vaikus, vyras informavo darbdavį, kad išeina iš darbo, nes persikrausto gyventi į kitą miestą. 2019-06-20 pasibaigus darbo santykiams vyras taip pat persikėlė į Zarasus. Pasibaigus preliminarios sutarties terminui, atnaujino skelbimus. Namą pardavė rugpjūčio mėnesį už 125000 Eur. Namo priestato paskirtis buvo planuojama kaip darbo ir / ar svečių kambarys.

13Trečiojo asmens UAB „Baltus“ atstovės palaiko atsakovų pusę, mano, kad šalys turėtų susitarti taikiai.

14Trečiojo asmens UAB „Baltus“ atstovė J. P. (vienintelė akcininkė ir JAR registruota vadovė) paaiškino, kad faktiškai pagal vienintelio akcininko sprendimą įmonės direktorė yra I. M.. Kodėl tai neįregistruota Juridinių asmenų registre, paaiškinti negali. Ji pati tvarko tik juridinę dalį, turto nematė. Turtą faktiškai aprodė vadybininkė V. A. su atsakovo tėvu A. A. R.. Aprodžiusi turtą V. išvyko atostogauti, visą likusį pirkimą pabaigė ji. Derybos buvo ganėtinai ilgos, truko apie pusantros - dvi savaites. Sutartys buvo ruošiamos ilgai. Preliminari sutartis buvo siunčiama keletą kartų abiems pusėms, kol abiems tiko. Abi pusės vis turėjo kažkokių pastabų. Kai viską sudėliojo, sutartis buvo pasirašyta. Nebuvo jokio spaudimo, skubėjimo. Didžiausia problema tikriausiai įvyko dėl to, kad pirkėja tiesiogiai nesusitiko su pardavėjais. Kredito unija buvo pasiūlyta dėl pirkėjos specifinių pajamų, nes jos yra užsienio kilmės, kiti bankai nefinansuoja. Mano, kad pirkėja pasirašant preliminariąją sutartį nežinojo, kad yra neįteisinta patalpa. Agentūra kažkiek informacijos apie tai, kad skiriasi kvadratūra, turėjo. Pardavėjas nebuvo pateikęs visų dokumentų. Agentūra turėjo seną 2016 m. Registrų centro pažymą, kurioje skyrėsi kvadratūra, tačiau objektyviai jos nevertino. Pati pirkėja nereiškė klausimų dėl kvadratūros. Kai iškilo konfliktas, agentūra siekė padėti abiem pusėms taikiai susitarti. Ieškovei buvo išsiųstas susitarimas nutraukti preliminariąją sutartį grąžinant jai avansą, tačiau ji nesutiko. Preliminariose sutartyse niekada nėra nurodomos kvadratūros. Agentūra registro duomenų netikrina. Reklaminio skelbimo ir jo atitikimo dokumentuose esantiems duomenims pati asmeniškai netikrina. Pati vėliau studijuodama namo skelbimą pastebėjo, kad skelbimo pradžioje yra nurodytas kambarių skaičius - 4, o vėliau parašyta, kad name yra 5 kambariai. Mano, kad pardavėjas galėjo iki sutartos datos priduoti priestatą arba šalys galėjo nusikelti sandorį savaitei ar dviem. Šalys nenorėjo tartis. Tai buvo labai patrauklus objektas už labai gerą kainą. Mano, kad sąlygos nebuvo atskleistos pirkėjai. Dėl priestato įteisinimo pirkėja pradėjo reikšti pretenzijas po notarinės sutarties projekto gavimo. Notarinės sutarties sudarymo datą gegužės 31 d. pasirinko ieškovė. Sandorį ruošė ir visas detales su notaru derino I. M.. Nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo srityje dirba 12 metų. Per 17 dienų surasti kitą objektą ir sudaryti pirkimo – pardavimo sandorį įmanoma, per 10 dienų – sudėtinga.

15Trečiojo asmens UAB „Baltus“ atstovė I. M. (vienintelės akcininkės ir JAR registruotos vadovės J. P. paaiškinimais – faktinė direktorė) paaiškino, kad jos darbas sužiūrėti preliminarios sutarties punktus. Šiuo atveju, pagal pasirašytą preliminariąją sutartį, susisiekė su vadybininke iš kredito unijos, kad pradėtų derinti kokių reikės dokumentų. Vėliau perdavė kontaktus, kad unijos vadybininkė derintųsi tarpusavyje su pirkėja. Agentė Vilma pasakė, kad skambinusi pirkėja pageidavo, kad sutartis būtų paruošta gegužės 31 d. Ji išsiuntė dokumentus notarei: pirkėjas, pardavėjas, adresas, unikalus Nr., kokie daiktai bus palikti, kada išsikraustymo terminas, kokia kaina, kaip šalys moka už sandorį, kiek sumokėta avanso, kada sumokama likusi dalis, iš ko skolinasi. Notarės padėjėja pranešė, kad trūksta pirkimo-pardavimo sutarties, sklypo plano, kadastrinės bylos. Ji trūkumų sąrašą nusiuntė A. R.. Jis parašė, kad ne visus dokumentus turi ir klausė, kaip spręsti. Pasakė, kad yra keli variantai, kad jis gali kreiptis pas notarę, pas kurią buvo sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, prašydamas išduoti dublikatą, arba gali užsakyti visus dokumentus pas notarę, kuri sudarinėja dabartinę pardavimo sutartį, kad užsakytų iš Registrų centro, kas kainuoja, arba gali pats važiuoti į Registrų centrą ir užsisakyti dokumentus. Jis paprašė užsakyti pas notarę. Ji pranešė notaro padėjėjai, kad užsakytų trūkstamus dokumentus. Viskas vyko labai skubotai, ketvirtadienio vakarą tik gavo trūkstamus dokumentus, o jau penktadienį buvo numatyta pasirašyti sutartį pas notarę. Penktadienį 6 val. ryte gavo iš notarės sutarties projektą, išsiuntė tiek pirkėjai, tiek pardavėjui. Apie 8 val. sulaukė pirkėjos skambučio. Ji pasakė, kad yra neatitikimų dėl kvadratūros. Paskambino pardavėjui ir išsiaiškino, kad priestatas nėra priduotas. Pasiūlė pardavėjui mėginti tartis su pirkėja, kad leistų jam įteisinti priestatą. Paskambino pažįstamai projektuotojai ir sužinojo, kad priestato įteisinimas užtruks apie 2 savaites ir kainuos apie 200 Eur. Paskambino pirkėjai, pasakė, kad pardavėjas sutinka viską pilnai sutvarkyti iki birželio 15 d. - termino, iki kurio turėjo būti pasirašyta pirkimo sutartis, arba iki liepos 1 d.– termino, iki kurio pardavėjai turėjo išsikraustyti, ir kad galima sutartį pasirašyti tą pačią gegužės 31 d. dieną arba galima sutarties pasirašymą atkelti. Pirkėja jai perskambino vėliau ir pasakė, kad statybos įteisinimas užtrunka apie metus ir kainuoja apie 2000 Eur. Tą dieną gavo pirmą raštą dėl 3000 Eur avanso grąžinimo ir 3000 Eur baudos sumokėjimo. Pranešė apie tai pardavėjui. Pardavėjas pasakė, kad avansą gali grąžinti, bet baudos tikrai nemokės. Agentūra suruošė dvišalį sutarties nutraukimą abipusiu susitarimu, kad avansas per 5 darbo dienas turi būti grąžintas, jokios baudos netaikomos. Pardavėjas pasirašė, o pirkėja į laišką neatrašė. Po kurio laiko pirkėja atsiuntė naują laišką – paraginimą grąžinti avansą ir sumokėti baudą.

16Liudytoja V. A. parodė, kad į ją kreipėsi pirkėja (ieškovė), kad padėtų surasti namą. Ji paruošė pasiūlymą iš keturių namų ir nusiuntė elektroniniu paštu pirkėjai. Vieną dieną važiavo apžiūrėti visų namų. Pirkėja apžiūrėjusi objektus pasirinko ir pasakė, kad perka atsakovo namą. Apžiūrint namą ji sakė pirkėjai, kad patalpa – priestatas bus įrengta iki galo. Ji žinojo, kad priestatas nėra įteisintas. Apie tai sužinojo iš pardavėjo, kai prieš tai su kitais pirkėjais buvo tame name. Pirkėja nepaklausė apie patalpos neįteisinimą, todėl jai apie tai ir nepasakė. Priestatas buvo įrengtas kaip kambarys, į jį patenkama iš svetainės, iš lauko į tą kambarį nebuvo galima įeiti, iš kambario į lauką išėjimo nebuvo. Priestatas buvo išdažytas, sudėtos grindys. Nebuvo pakabintas radiatorius ir nebuvo sudėti apvadai. Sakė pirkėjai, kad įtrauks į sutartį punktą, kad pardavėjai turi užbaigti priestatą. Apžiūros metu pirkėja neprašė jokių dokumentų. Sakė, kad reikia dar derėtis dėl kainos. Telefonu buvo derinama kaina su pardavėjais ir nuderėta 10000 Eur.

17Liudytojas A. A. R. (atsakovo tėvas) parodė, kad su ieškove matėsi vieną kartą, kai sūnaus prašymu aprodė kotedžą. Apžiūra truko apie valandą. Pirkėja pastatą apžiūrėjo ir iš vidaus, ir iš išorės. Apžiūrėjo namo pirmą ir antrą aukštus. Priestate buvo padaryta pertvara tarp darbo kambario ir sandėliuko. Į darbo kambarį buvo galima patekti tik iš svetainės, o į sandėliuką tik iš lauko. Darbo kambaryje durų į atitvertą sandėliuką nebuvo. Priestate trūko radiatoriaus ir palangės. Rodė pirkėjai, kur numatyta laikyti malkas. Mažojo sandėliuko ieškovei neaprodė, nes ji neprašė. Pirkėjai kotedžas patiko. Pirkėja apžiūros metu dėl namo ploto nieko neklausė ir dokumentų neprašė. Jis apie priestato įteisinimą nieko nežino.

18Teismas

konstatuoja:

19Ieškinys tenkintinas iš dalies, priešieškinis atmestinas.

20Faktinės aplinkybės

21Byloje esančiais rašytiniais įrodymais ir dalyvaujančių byloje asmenų paaiškinimais, nustatyta, kad trečiasis asmuo nekilnojamojo turto agentūra UAB „Baltus“ 2019 m. balandžio pradžioje, galimai 2019-04-09, pateikė ieškovei B. L. pasiūlymą ( - ) pirkti atsakovams A. R. ir E. R. priklausantį 2015 m. statybos 118 kv.m bendro ploto namą, esantį ( - ) su 3 a žemės sklypu už 130000 Eur. Pasiūlyme, pagal atsakovo A. R. internete tinklalapyje www.skelbiu.lt patalpintą skelbimą, nurodyta, kad namą sudaro 5 kambariai: 1 aukštas: svetainė – 38 kv.m., virtuvė – 7,3 kv.m, tambūras – 5,5 kv.m, katilinė – dušas / WC – 5 kv.m, svečių / darbo – 17 kv.m; 2 aukštas: du vaikų kambariai – 10 kv.m, miegamasis – 13,5 kv.m, drabužinė – 2,7 kv.m, erdvi vonia – 7 kv.m.; visame name įrengtas grindinis šildymas.

22Ieškovė B. L. 2019-04-10 su nekilnojamojo turto agentūros UAB „Baltus“ agente V. A. apžiūrėjo turtą, savininkams atsakovams nedalyvaujant, turtą aprodant liudytoju apklaustam atsakovo tėvui A. A. R.

23Atsakovai A. R. ir E. R. (pardavėjai) ir ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-04-19, tarpininkaujant nekilnojamojo turto agentūrai UAB „Baltus“, sudarė preliminarią sutartį dėl žemės sklypo dalies ir namo/kotedžo ( - ), pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Sutarta turto pardavimo kaina – 120000 Eur, numatytas 3000 Eur avansas, mokamas per 1 darbo dieną nuo preliminarios sutarties sudarymo, šalys įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2019-06-15 sudaryti notarinę pirkimo-pardavimo sutartį, susitarė, kad pardavėjai perduos turtą nuo 2019-07-01, bet nuo 2019-06-15 sudarys galimybę pirkėjai pasidėti visus daiktus turte, pardavėjai įsipareigojo pabaigti priestatą - pakabinti bei pajungti prie bendros šildymo sistemos radiatorius, sudėti grindų apvadus. Nustatyta, kad nutraukus preliminarią sutartį dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas ne vėliau kaip per 5 dienas po preliminarios sutarties nutraukimo pirkėjui grąžina sumokėtą 3000 Eur avansą ir įsipareigoja sumokėti 3000 Eur baudą (sutarties 14 p.); nutraukus preliminarią sutartį dėl pirkėjo kaltės pirkėjo sumokėtas 3000 Eur avansas lieka pardavėjui kaip kompensacija už jo turėtas išlaidas, susijusias su būsimo sandorio sudarymu (sutarties 15 p.).

24Ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-04-29 mokėjimo nurodymu pagal preliminarią sutartį pervedė atsakovui A. R. 3000 Eur avansą.

25Tarpininkaujant nekilnojamojo turto agentūrai UAB „Baltus“ suderintas ir paskirtas laikas 2019-05-31 15 val. notarinei pirkimo - pardavimo sutarčiai sudaryti Klaipėdos m. 13-ajame notaro biure.

26Ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-05-30 su kredito unija „Mėmelio taupomoji kasa“ sudarė pagrindinio pajaus įsigijimo sutartį Nr. ( - ), tikslu gauti 32000 Eur paskolą trūkstamai pagal preliminarią sutartį ketinamo įsigyti turto kainai apmokėti.

27Nekilnojamojo turto agentūros UAB „Baltus“ atstovė I. M. 2019-05-31 6.52 val. elektroniniu paštu pateikė ieškovei B. L. notarinės pirkimo - pardavimo sutarties projektą, kurioje pagal VĮ Registrų centro 2019-05-22 duomenis, gyvenamojo namo bendras plotas nurodytas – 101,72 kv.m.

28Tuomet ieškovei B. L. (pirkėjai), po telefoninių pokalbių tarp ieškovės (pirkėjos) ir nekilnojamojo turto agentūros atstovės bei nekilnojamojo turto agentūros atstovės ir atsakovo (pardavėjo), tapo žinoma, kad pasiūlyme nurodytas ir turto apžiūros metu kaip gyvenamosios paskirties patalpa apžiūrėtas penktasis 17 kv.m svečių / darbo kambarys (priestatas) yra neįteisintas - neatlikti jo kadastriniai matavimai ir jis neįregistruotas VĮ Registrų centre.

29Ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-05-31 pranešimu informavo nekilnojamojo turto agentūrą UAB „Baltus“, kaip atsakovų (pardavėjų) atstovą, kad vadovaudamasi preliminarios sutarties 9 punktu vienašališkai nutraukia preliminarią sutartį. Pranešime nurodytos sutarties nutraukimo priežastys: 1) pardavėjas įsipareigojo parduoti turtą, kurio disponavimo teisė, nėra suvaržyta, tačiau turtas yra įkeistas (hipotekos įregistravimas 2015-01-16, Nr. ( - )); 2) realus turto plotas 17 kv.m mažesnis nei nurodyta agentūros UAB „Baltus“ 2019-04-09 pateiktame pasiūlyme; 3) yra pagrindo manyti, kad dalis statinio yra pastatyta nelegaliai. Pranešimu reikalaujama per sutartyje nurodytą terminą grąžinti 3000 Eur sumokėtą avansą ir sumokėti 3000 Eur baudą.

30Ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-05-31 14.33 val. elektroniniu paštu pranešė notarei, kad neatvyks sudaryti sandorio, nes buvo pažeistos preliminarios sutarties sąlygos (nuslėpta informacija apie turtą) ir kad apie tai informuoti pardavėjo atstovai nekilnojamojo turto agentūra.

31Nekilnojamojo turto agentūra UAB „Baltus“ pateikė ieškovei B. L. (pirkėjai) 2019-05-31 susitarimą dėl preliminarios sutarties dėl namo pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo, pasirašytą atsakovo A. R. (pardavėjo), kuriame numatyta, kad šalys yra susitarusios dėl 2019-04-19 preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo ir kad pirkėjai grąžinamas 3000 Eur avansas per 5 dienas nuo sutarties nutraukimo.

32Ieškovei B. L. (pirkėjai) 2019-06-03 pateiktas atsakymas į 2019-05-31 pranešimą, pasirašytas atsakovo A. R. (pardavėjo) ir nekilnojamojo turto agentūros UAB „Baltus“ atstovės direktorės pavaduotojos I. M., kuriame nurodyta, kad vienašališkam preliminarios sutarties nutraukimui nėra pagrindo, nes pardavėjas nepažeidė nei vienos pranešime nurodytos preliminarios sutarties 3 punkto sąlygos; dėl ieškovės atsisakymo pirkti namą, pardavėjas patyrė nuostolių ir pagal preliminarios sutarties 11 punktą turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį ir pasilikti 3000 Eur avansą, kaip kompensaciją už patirtas išlaidas, susijusias su sandorio sudarymu. Ieškovė informuota, kad 2019-06-13 dieną (laikas bus patikslintas) laukiama 13-ame notaro biure pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymui, iki pasirašant pirkimo pardavimo sutartį, bus įvykdyti visi preliminarioje sutartyje numatyti punktai.

33Ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-06-05 pateikė atsakymą į 2019-06-03 raštą, kad jai iki 2019-06-03 jokia informacija apie neįteisintą priestatą nebuvo pateikta, ji buvo sąmoningai suklaidinta apie esamą kotedžo plotą. Pasiūlyme nurodytas 118 kv.m namo plotas už suderėtą 120000 Eur kainą įtakojo ieškovės apsisprendimą pirkti būtent šitą objektą. Preliminarioje sutartyje buvo sutarta, kad pardavėjai pabaigs įrengti priestatą, tačiau nėra jokios užuominos apie tai, kad priestatas neregistruotas ir neįteisintas. Nepateikę tokios informacijos, pardavėjai neįsipareigojo priestato įteisinti ir tikėjosi, kad parduos namą neatskleidę ieškovei tokios informacijos. Netoleruoja sąmoningo siekio nuslėpti nuo jo svarbią informaciją apie didelės vertės perkamą turtą. Pakartotinai prašo, grąžinti avansą ir sumokėti sutartyje numatytą baudą.

342019-06-07 nustatytais kadastro duomenimis, nekilnojamojo daikto, esančio ( - ), pagrindinio pastato bendras plotas 101,72, ūkinio pastato (kuris pasiūlyme nurodytas ir faktiškai įrengtas kaip gyvenamojo namo dalis – svečių / darbo kambarys) bendras plotas – 17,2 kv.m. Priestatas kaip ūkinis pastatas (statybos pradžia 2016 m.., statybos pabaiga 2019 m.) VĮ Registrų centre įregistruotas 2019-07-18, įregistravimo pagrindas 2019-07-10 deklaracija apie statybos užbaigimą.

35Ieškovė B. L. po 2019-05-31 preliminarios sutarties nutraukimo, iki 2019-06-07 sudarė rankpinigių sutartį dėl buto ( - ), už 100000 Eur pirkimo, nustatytas 3000 Eur rankpinigių dydis, numatyta notarinės sutarties sudarymo data - 2019-06-14. 2019-06-07 mokėjimo nurodymu pervedė buto pardavėjui 3000 Eur avansą. 2019-06-14 sudarė su kredito unija „Mėmelio taupomoji kasa“ kredito sutartį, pagal kurią jai suteiktas 32000 Eur kreditas buto ( - ), pirkimui. 2019-06-17 sudarė pirkimo - pardavimo sutartį, pagal kurią įsigijo 96,99 kv.m. bendro ploto butą ( - ). 2019-07-02 kreipėsi į teismą dėl negrąžinto avanso ir baudos priteisimo.

36Atsakovai A. R. ir E. R. jiems priklausančius žemės dalį bei 101,72 kv.m bendro ploto gyvenamąjį namą ir 17,20 kv.m ūkinį pastatą, esančius ( - ), 2019-08-13 pardavė kitiems pirkėjams už 125000 Eur.

37Ieškovės B. L. ir byloje nedalyvaujančio asmens ( - ) sudaryta santuoka buvo nutraukta bendru sutarimu Plungės apylinkės teismo 2019-01-15 sprendimu, įsitesėjusiu 2019-02-15. Po santuokos nutraukimo ieškovės buvusiam sutuoktiniui asmeninės nuosavybės teise atiteko santuokoje įgytas nekilnojamais turtas, įskaitant šeimos gyvenamąjį namą Plungėje. Buvęs sutuoktinis įsipareigojo iki 2019-06-01 išmokėti ir 2019-04-18 išmokėjo B. L. 85000 Eur kompensaciją už jam tenkančią didesnę turto dalį.

38Teisinis reglamentavimas ir teismų praktika

39Sutartis sudaroma pateikiant pasiūlymą (oferta) ir priimant pasiūlymą (akceptas) arba kitais šalių susitarimą pakankamai įrodančiais veiksmais (LR CK 6.162 str.). Bet kuris asmuo turi teisę laisvai pradėti derybas dėl sutarties sudarymo, taip pat jas nutraukti. Ši teisė ribojama sąžiningumo imperatyvu. Šalys privalo elgtis sąžiningai ir esant ikisutartiniams santykiams, atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti (LR CK 1.5 str., 6.4 str., 6.158 str., 6.163 str. 1 d., 4 d.). Šalis, kuri elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (LR CK 6.163 str. 3 d.). Pažengę šalių ikisutartiniai santykiai gali būti užfiksuojami preliminariojoje sutartyje, kuri yra organizacinė sutartis ikisutartinių santykių stadijoje. Preliminariąja sutartimi šalys, joje aptartomis sąlygomis, įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį (preliminarios sutarties objektas). Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (LR CK 6.165 str. 4 d.). Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės pagal LR CK 6.165 str. 4 d., reikia nustatyti, ar atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį buvo pagrįstas. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Preliminarios sutarties šalies pareiškimas apie preliminarios sutarties nutraukimą laikytinas atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, jei šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti. Sudarius preliminariąją sutartį ir paaiškėjus paslėptiems trūkumams, kiekvienu atveju vertinama, ar pirkėjas turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, atsižvelgiant į konkrečias bylos aplinkybes. Nesudarius pagrindinės sutarties, t. y. nepasiekus preliminariosios sutarties tikslo, laikoma, kad avansu pinigai perduoti (gauti) be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo, todėl juos perdavusi šalis gali reikalauti grąžinti LR CK 6.237 str. pagrindu, nes neatsiradus mokėjimo prievolei (pvz. nesudaroma pagrindinė sutartis), nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Preliminariosios sutarties šalys gali susitarti dėl atsakomybės už preliminariosios sutarties neįvykdymą netesybų forma (LR CK 6.70 str.). Avansu sumokėti pinigai, šalių susitarimu ar kitu pagrindu, gali būti panaudoti pagal kitą nei mokėjimo paskirtį – t.y. kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-P-382/2006, Nr. 3K-3-72/2007,Nr. 3K-3-497/2007; Nr. 3K-3-82/2010, Nr. 3K-3-166/2011, Nr. 3K-3-302-969/2015Nr. 3K-3-73-687/2016, Nr. e3K-3-226-695/2017, Nr. e3K-3-209-695/2018).

40Civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje nustatytos pareigos (neteisėtas neveikimas) arba atlikus veiksmus, kuriuos įstatymai ar sutartis draudžia atlikti (neteisėtas veikimas), arba pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai (LR CK 6.246 str. 1 d.).

41Netesybos yra civilinės atsakomybės forma. Tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai) (LR CK 6.71 str.). Netesybų tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia tai, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie pripažįstami minimaliais nuostoliais. Jeigu netesybos aiškiai per didelės, teismas gali netesybas sumažinti, tačiau tik tiek, kad jos netaptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo. Sprendžiant dėl netesybų dydžio vertinamos konkrečios bylos aplinkybės - šalių sutartinių santykių pobūdis, prievolės vertė, prievolės pažeidimo aplinkybes, kreditoriaus patirtų nuostolių dydis ir kt., taip pat vadovaujamasi teisingumo, protingumo, sąžiningumo bei šalių interesų pusiausvyros principais (LR CK 6.73 str. 2 d., 6.258 str. 3 d.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-7-304/2007, Nr. 3K-3-503/2007; Nr. 3K-3-401/2008, Nr. 3K-7-409/2010, Nr. 3K-3-223/2011; kt.).

42Atstovo veiksmai, atliekami atstovaujamojo vardu, tiesiogiai sukuria, pakeičia ir panaikina atstovaujamojo civilines teises ir pareigas (LR CK 2.133 str.).

43Pardavėjas privalo perduoti daiktus, atitinkančius sutartyje nustatytus kokybės, kiekio ir kitus kriterijus, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (LR CK 6.327 str. 1 d.) Jei kokybės reikalavimai neaptarti sutartyje ir jų negalima nustatyti iš kitų su sutarties sudarymu susijusių aplinkybių, daiktų kokybė nustatoma vadovaujantis objektyviaisiais kriterijais – tikslais, kuriems parduodami daiktai turi būti naudojami bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas rūpestingas ir atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (LR CK 6.327 str. 2 d., 6.333 str. 2 d., 4 d.). Šalis gali nutraukti sutartį esant esminiam sutarties pažeidimui. Sprendžiant, ar netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis, taikomi LR CK 6.217 str. 2 d. nurodyti vertinamieji kriterijai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-3-133/2010, Nr. 3K-3-530/2010, Nr. 3K-3-531/2011 ir kt.).

44Gyvenamojo namo, taip pat gyvenamojo namo priestato, (neypatingo statinio) statybai rengiamas statybos projektas. Viena iš sąlygų statytojo teisei įgyvendinti ir viena iš statytojo pareigų yra statybą leidžiančio dokumento, kai jis privalomas, įgijimas ir turėjimas. Statyba be galiojančio statybą leidžiančio dokumento, kai jis privalomas, draudžiama. Statybos darbai privalo būti vykdomi pagal statinio projektą. Statinio paskirtis yra vienas iš esminių statinio projekto sprendinių. Statinio ar jo dalies statyba neturint galiojančio statybą leidžiančio dokumento arba jį turint, bet pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius, yra savavališka statyba (LR Statybos įstatymo 2 d. 11 p., 46 p., 14 str. 1 d. 4 p., 18 str. 7 d. 3 p., 27 str. 22 d.).

45Dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį

46Ieškovė (pirkėja) ir atsakovai (pardavėjai), veikdami per nekilnojamojo turto agentūrą, susiderėjo dėl 118 kv.m 5 kambarių gyvenamojo namo pirkimo - pardavimo. Tai įformino preliminaria sutartimi, kurioje šie duomenys nedetalizuoti. Ieškovei pateiktas pasiūlymas (oferta) ir faktiškai aprodytas ketinamas įsigyti turtas, sutapo. Apie 17 kv.m svečių / darbo kambarys įrengtas kaip gyvenamasis, į jį patekimas tik iš gyvenamojo namo svetainės. Ieškovė pateiktą pasiūlymą priėmė (akceptavo). Akivaizdu, kad ieškovės (pirkėjos) valia ir tikrieji ketinimai buvo įsigyti būtent tokios kvadratūros gyvenamosios paskirties 5 kambarių būstą. Ieškovė (pirkėja) tik numatytą pagrindinės sutarties pas notarą sudarymo dieną 2019-05-31 iš jai elektroniniu paštu pateikto sutarties projekto sužinojo, kad ketinamo įsigyti gyvenamojo namo bendras plotas yra 101 kv.m, o priestatas, kuriame įrengtas apie 17 kv.m svečių / darbo kambarys, yra neįteisintas. Ieškovė (pirkėja), sužinojusi šias aplinkybes, tą pačią dieną atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, pranešdama apie preliminarios sutarties nutraukimą.

47Įsigyjant būstą gyvenimui (asmeniniam naudojimui), patalpų paskirtis ir plotas laikytini esminiais dalykais. Gyvenamosios paskirties objektams statyti ir rekonstruoti reikalingas projektas ir statybą leidžiantis dokumentas. Taigi savavališkai pastatyto priestato kaip gyvenamosios paskirties statinio įteisinimo procesas yra pakankamai ilgas, sudėtingas ir brangus. Be to, sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, jei šie trūkumai buvo nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties. Kiekvienas protingas, rūpestingas ir apdairus pirkėjas, sudarydamas didelės vertės sandorį ir mokėdamas realią rinkos kainą, nori ir siekia įgyti de fakto ir de jure sutampančius objektus. Tai sudaro pakankamą pagrindą manyti, kad ieškovė (pirkėja), žinodama apie neįteisintą priestatą preliminarios sutarties nebūtų sudariusi. Tai patvirtina ir ieškovės elgesys sužinojus apie neatitikimus bei procesinis elgesys.

48Pažymėtina, kad atsakovai veikė per nekilnojamojo turto agentūrą, t.y. buvo atstovaujami profesionalių nekilnojamojo turto bei šios rinkos žinovų. Šiuo požiūriu ieškovė (pirkėja) laikytina silpnesniąja šalimi. Agentūros atstovė, vadovė ir akcininkė, kaip pati paaiškino, turėjo duomenų apie plotų neatitikimus, tačiau jų nedetalizavo. Agentūros atstovė, liudytoja apklausta agentė V. A., kaip pati parodė, žinojo, kad priestatas neįteisintas (t.y. pastatytas savavališkai), tačiau šios aplinkybės ieškovei (pirkėjai) neatskleidė. Objektyviai neįmanoma vizualiai nustatyti ir suprasti, kad priestatas, kuriame įrengta gyvenamosios paskirties patalpa (svečių / darbo kambarys), pastatytas savavališkai. Pagrįsta ir logiška manyti, kad viešai pardavinėjamas nekilnojamasis turtas, nesant jokių priešingų pastabų ar nuorodų, yra statybos procese pagal imperatyvų reglamentavimą sukurtas objektas. Be to, ieškovė (pirkėja) neturėjo pagrindo nepasitikėti daug metų sėkmingai nekilnojamojo turto srityje veikiančia, atsakovus (pardavėjus) atstovaujančia, agentūra ir jos pasiūlyme nurodytais duomenimis.

49Atsakovai (pardavėjai) preliminarios sutarties sudarymo 2019-04-19 ir numatytą pagrindinės notarinės pirkimo pardavimo sutarties sudarymo dieną 2019-05-31, jokių veiksmų dėl priestato įteisinimo nebuvo atlikę. Nei preliminarioje sutartyje, nei ieškovei (pirkėjai) pateiktame notarinės sutarties projekte, jokie atsakovų įsipareigojimai dėl priestato įteisinimo nenumatyti. Tai, kad atsakovai (pardavėjai) įsipareigojo užbaigti patalpos vidaus apdailą – sudėti grindų apvadus ir pakabinti bei pajungti radiatorių, nesudaro jokių prielaidų manyti, kad tai apima ir priestato įteisinimą. Taip pat tai, kad svečių / darbo kambaryje nebuvo atlikti smulkūs vidaus apdailos darbai, nesudarė pakankamo pagrindo ieškovei (pirkėjai) manyti, kad priestatas, kuriame ši patalpa įrengta, yra neįteisintas ir / ar pastatytas savavališkai.

50Tai, kad atsakovai (pardavėjai) pirmuosius veiksmus (kadastrinių duomenų nustatymo data - 2019-06-07) dėl priestato įteisinimo atliko tik po to, kai ieškovė (pirkėja) 2019-05-31 atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, derybų dėl preliminarios sutarties nutraukimo laikotarpiu, rodo, kad jie iki numatytos pagrindinės sutarties sudarymo net neketino įteisinti priestato. Dėl sudėtingo ir ilgai trunkančio proceso įteisinti priestatą kaip gyvenamosios paskirties statinį iki preliminarioje sutartyje nurodyto pagrindinės sutarties sudarymo termino 2019-06-15 objektyviai buvo neįmanoma. Vėliau 2019-07-10/18 priestatas įteisintas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas - ūkinis pastatas. Tai rodo, kad net jei atsakovai iki pagrindinės sutarties sudarymo būtų įteisinę priestatą, jo paskirtis būtų ne tokia, kokios norėjo ir pagrįstai tikėjosi įgyti ieškovė (pirkėja).

51Pažymėtina, kad už savavališką statybą įstatymai numato administracinę atsakomybę. Savavališkos statybos įteisinimas neišvengiamai susijęs su išlaidomis. Be to, ne visais atvejais tai pavyksta atlikti, dėl to galimas ir kompetentingų institucijų reikalavimas pašalinti savavališkos statybos padarinius. Bylos aplinkybių kontekste, darytina išvada, kad ieškovei (pirkėjai) nebuvo atskleista informacija apie ketinamo įsigyti turto apsunkinimą.

52Pardavėjui tenka pareiga pateikti išsamią ir teisingą informaciją apie parduodamą daiktą. Atstovo veiksmai, atliekami atstovaujamojo vardu, tiesiogiai sukuria, pakeičia ir panaikina atstovaujamojo civilines teises ir pareigas (LR CK 2.133 str.).

53Atsakovų (pardavėjų) pozicija, kad ieškovė (pirkėja) pati turėjo pasidomėti Nekilnojamojo turto registro duomenimis ar paprašyti jų parodyti projektinę dokumentaciją ir namo kadastrinę bylą, nepagrįsta. Juolab, kad išdėstytais motyvais, šiuo atveju atsakovai (pardavėjai) laikytini stipresniąja puse. Ieškovė ir abu apklausti liudytojai (nekilnojamojo turto agentūros agentė ir atsakovo tėvas) paaiškino, kad iš svečių / darbo kambario, į kurį pateko per svetainę, išėjimo į lauką nebuvo. Atsakovo tėvas parodė, kad nedidelė priestato dalis yra atitverta ūkio reikmėms ir į atitvertąją dalį yra patekimas tik iš lauko. Atsakovo teismo posėdyje pateikti paaiškinimai, kad ieškovė namo apžiūros metu turėjo matyti, kad iš priestato yra durys į lauką, neatitinka ieškovės paaiškinimų ir atsakovo pusės liudytojų parodymų bei byloje nustatytų aplinkybių, todėl teismas jais netiki.

54Preliminariosios sutarties 9 p. numatyta, kad pirkėjas turi teisę iš anksto nepranešęs vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu po jos pasirašymo paaiškėja, kad yra bet kokia sutarties 3 punkte nurodyta aplinkybė, tarp jų turto apsunkinimas (suvaržymas), apie kurią pardavėjas tinkamai neinformavo pirkėjo.

55Konstatuotina, kad ieškovė turėjo teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį dėl jai neatskleistos informacijos, ir ketinamo įsigyti daikto apsunkinimo, t.y. dėl atsakovų (pardavėjų) kaltės.

56Atsakovai (pardavėjai) priešieškiniu prašo pripažinti ieškovės B. L. vienašališką preliminarios sutarties nutraukimą neteisėtu ir pripažinti, kad preliminarioji sutartis neįvykdyta dėl ieškovės (pirkėjos) kaltės, nes ji elgėsi nesąžiningai, susirado kitą būstą ir persigalvojo.

57Ieškovė (pirkėja), jos paaiškinimais, kuriais teismas netikėti neturi pagrindo, beveik visą laikotarpį nuo preliminarios sutarties su atsakovais 2019-04-19 sudarymo iki jos nutraukimo 2019-05-31 buvo išvykusi iš Lietuvos Respublikos ir dirbo užsienyje. 2019-04-29 sumokėjo atsakovams (pardavėjams) avansą. Byloje nėra jokių įrodymų, kad ji nurodytu laikotarpiu būtų ieškojusi kito būsto ir sudariusi susitarimą dėl kito būsto įsigijimo. Sandorio su atsakovais (pardavėjais) sudaryti grįžo iš užsienio. Turėjo didžiąją dalį piniginių lėšų, gautų kaip kompensaciją iš buvusio sutuoktinio. 2019-05-30, t.y. prieš 1 dieną iki numatytos pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties sudarymo, su kredito unija sudarė pagrindinio pajaus įsigijimo sutartį, tikslu gauti paskolą trūkstamai pinigų sumai. Preliminarios sutarties sąlygos dėl turto perdavimo termino ir leidimo pasidėti daiktus anksčiau šio termino, kurios perkeltos ir į notarinės sutarties projektą, taip pat duomenys apie ieškovės santuokos nutraukimo sąlygas, patvirtina ieškovės paaiškinimus, kad jai reikėjo ir jos tikslas buvo įsigyti būstą greitai. Sutarties sudarymo dieną, sužinojusi apie aptartus ketinamo įsigyti turto paskirties, ploto ir teisinės registracijos neatitikimus, ieškovė pasijuto apgauta ir atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Rankpinigių sutartis, avanso už kitą būstą mokėjimo data 2019-06-07, kredito sutarties trūkstamai piniginių lėšų sumai sudarymo data 2019-06-14, pirkimo pardavimo sutarties sudarymo data 2019-06-17 leidžia daryti pagrįstą išvadą, kad ieškovė tik nutraukusi preliminarią sutartį, t.y. atsisakiusi sudaryti pagrindinę sutartį, pradėjo skubiai ieškoti kito būsto ir, radusi jos poreikius atitinkantį būstą, jį įsigijo. Atsakovus (pardavėjus) ikisutartiniuose santykiuose atstovavusios ir byloje atsakovų pusėje trečiuoju asmeniu dalyvaujančios nekilnojamojo turto agentūros atstovė patvirtino, kad rasti ir įsigyti būstą per 17 dienų yra realu ir įmanoma.

58Byloje nėra duomenų ir įrodymų, patvirtinančių ieškovės nesąžiningumą ikisutartiniuose santykiuose su atsakovais. Ieškovės elgesio dinamika ir visuma byloje nustatytų aplinkybių liudija, kad ieškovė realiai ketino įsigyti turtą iš atsakovų, t.y. įvykdyti preliminarią sutartį. Tačiau, anksčiau išdėstytais motyvais, teisėtai ir pagrįstai atsisakė sudaryti sutartį dėl atsakovų kaltės. Byloje esantys įrodymai nesudaro pagrindo išvadai, kad preliminarioji sutartis neįvykdyta dėl ieškovės (pirkėjos) kaltės.

59Dėl avanso

60Ieškovė prašo priteisti jos pagal preliminarią sutartį sumokėtą ir atsisakius sutarties atsakovų negrąžintą 3000 Eur avansą. Nesudarius pagrindinės sutarties ir neatsiradus mokėjimo prievolei ieškovei (pirkėjai) turi būti grąžintas pagal preliminarią sutartį sumokėtas avansas (LR CK 6.237 str.). Nenustačius ieškovės (pirkėjos) kaltės dėl preliminarios sutarties neįvykdymo ir, priešingai, konstatavus, kad ji pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, ieškovei civilinė atsakomybė pagal preliminarios sutarties 15 p. nekyla. Taigi ir pagrindo palikti avansą atsakovams (pardavėjams), kaip preliminarioje sutartyje numatytas netesybas, nėra.

61Atsakovai (pardavėjai) siūlydami ieškovei (pirkėjai), po to kai ji atsisakė sutarties, nutraukti preliminarią sutartį abipusiu sutikimu, iš esmės pripažino prievolę grąžinti avansą. Tačiau iki bylos išnagrinėjimo 2020-02-19 teismo posėdyje avanso nebuvo grąžinę. Pažymėtina, kad atsakovai (pardavėjai) ieškovės ketintą įsigyti turtą pardavė po 2 mėnesių nuo preliminaria sutartimi nustatyto sutarties sudarymo termino ir po 2,5 mėnesių po sutarties atsisakymo už 5000 Eur didesnę kainą, nei buvo sutarta preliminaria sutartimi su ieškove. Atsakovai nepagrįstai negrąžindami ieškovei avanso, elgėsi nesąžiningai.

62Dėl netesybų

63Ieškovė (pirkėja) pagal preliminarios sutarties 14 p. prašo priteisti iš atsakovų (pradavėjų) netesybas – avanso dydžio, t. y. 3000 Eur, baudą.

64Išdėstytais argumentais ir motyvais nustatyta, kad ieškovė (pirkėja) pagrįstai atsisakė sutarties dėl atsakovų (pardavėjų) kaltės, todėl turi teisę reikalauti netesybų.

65Netesybos, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, gali būti mažinamos. Atsakovai (pardavėjai) ikisutartiniuose santykiuose buvo atstovaujami nekilnojamojo turto agentūros, tiesiogiai su ieškove (pirkėja) nei sudarant preliminarią sutartį, nei ją nutraukiant susitikę nebuvo ir tiesiogiai nebendravo. Atsakovų (pardavėjų) atstovės direktorei ir turtą aprodžiusiai agentei apie tai, kad priestatas neįteisintas buvo žinoma, tačiau jos šios aplinkybės ieškovei (pirkėjai) iki preliminarios sutarties sudarymo ir ją sudarius neatskleidė. Tai sudaro pagrindą išvadai, kad atsakovų tiesioginės ar netiesioginės tyčios suklaidinti ar apgauti ieškovę (pirkėją) nebuvo. Tačiau atsakovai (pardavėjai) nebuvo pakankamai rūpestingi, pateikdami informaciją apie parduodamą turtą. Atsakovams civilinė atsakomybė kyla pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai. Jų kaltė pasireiškė nerūpestingumu.

66Ieškovė (pirkėja) dėl to patyrė nepatogumų, nes pagrįstai ir teisėtai dėl atsakovų kaltės atsisakiusi sutarties buvo priversta skubiai ieškotis kito būsto. Kitą jos poreikius atitinkantį būstą susirado ir įsigijo greitai - per 17 dienų. Duomenų ir įrodymų, kad būtų patyrusi papildomų išlaidų dėl sutarties atsisakymo, byloje nėra. Pardavėjui tenka pareiga pateikti teisingą ir išsamią informaciją apie parduodamą turtą. Tačiau ir pirkėjas gali pasidomėti ir gauti viešo registro duomenis apie ketinamą įsigyti turtą. Tai atitiktų atidaus ir rūpestingo pirkėjo standartus. Nepasinaudojimas šia teise nesudaro pagrindo konstatuoti ieškovės (pirkėjos) kaltės dėl sutarties nesudarymo, tačiau sudaro pagrindą mažinti netesybas. Atsižvelgiant į visas aplinkybes, tarp šalių susiklosčiusius teisinius santykius ir siekiant išlaikyti ginčo šalių interesų pusiausvyrą bei vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, netesybų suma mažintina iki 1000 Eur.

67Esant tokioms aplinkybėms ir įrodymams byloje, ieškinys tenkintinas iš dalies. Pripažintina, kad ieškovė B. L. pagrįstai atsisakė namo ( - ), pirkimo – pardavimo sutarties, 2019-0-31 pranešdama apie 2019-04-19 preliminarios sutarties nutraukimą, dėl atsakovų A. R. ir E. R. kaltės. Ieškovei iš atsakovų solidariai priteistinas 3000 Eur negrąžintas avansas ir 1000 Eur netesybų. Kitoje dalyje ieškinys atmestinas. Priešieškinis atmestinas.

68Dėl procesinių palūkanų

69Už laiku neįvykdytą piniginę prievolę iš atsakovų ieškovei priteistinos įstatymo numatytos 5 procentų metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (LR CK 6.37 str. 2 d., 6.210 str. 1 d.).

70Dėl bylinėjimosi išlaidų

71Bylinėjimosi išlaidos priteisiamos šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (LR CPK 93 str. 1 d., 2 d.). Teismas gali nukrypti nuo šių bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklių, atsižvelgdamas į šalių procesinį elgesį ir įvertindamas priežastis, dėl kurių susidarė bylinėjimosi išlaidos.

72Už ieškinį mokėtinas 210 Eur žyminis mokestis (75 Eur už neturtinį ir 135 Eur už turtinius reikalavimus). Ieškovė pateikdama ieškinį sumokėjo 135 Eur žyminį mokestį (tik už turtinius reikalavimus) ir patyrė 1200 Eur teisinės pagalbos išlaidų (50 Eur už susipažinimą su dokumentais bei jų analizę, 850 Eur už ieškinio paruošimą, 300 Eur už atstovavimą teisme), iš viso patyrė 1335 Eur bylinėjimosi išlaidų. Atsakovai už priešieškinį sumokėjo 150 Eur žyminį mokestį ir patyrė 500 Eur teisinės pagalbos išlaidų, iš viso patyrė 650 Eur bylinėjimosi išlaidų. Ieškinys patenkintas iš dalies – neturtinis reikalavimas patenkintas visiškai, turtiniai reikalavimai patenkinti 67 procentais. Priešieškinis atmestas. Proporcingai patenkintiems ieškinio reikalavimams ieškovei atlygintina 67 proc., t.y. 90 Eur už turtinius reikalavimus sumokėto žyminio mokesčio. Įvertinus ieškovės teisinės pagalbos išlaidas detalizuojančius duomenis, laikytina kad ieškiniui tenka 100 proc. (1200 Eur) šių išlaidų. Laikytina, kad teisinės išlaidos lygiomis dalimis tenka neturtiniam ir turtiniams reikalavimams. Proporcingai patenkintiems ieškinio reikalavimams ieškovei atlygintina 1002 Eur teisinės pagalbos išlaidų (100 procentų tenkančių neturtiniam reikalavimui - 600 Eur ir 67 procentai tenkančių turtiniams reikalavimams – 402 Eur). Iš viso ieškovei iš atsakovų lygiomis dalimis atlygintina 1092 Eur (po 546 Eur iš kiekvieno) bylinėjimosi išlaidų. Atsakovų patirtas teisinės pagalbos išlaidas detalizuojantys duomenys nepateikti. Atsižvelgiant į procesinių dokumentų turinį, atsakovų poziciją bei ginčo esmę ir bylos baigtį, laikytina kad priešieškiniui tenka 100 proc. (500 Eur) teisinės pagalbos išlaidų. Atmetus priešieškinį, atsakovams jų patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos. Patenkinus ieškinio neturtinį reikalavimą, iš atsakovų lygiomis dalimis valstybei priteistinas už jį mokėtinas 75 Eur (po 37,5 Eur iš kiekvieno) žyminis mokestis. Pašto išlaidos sudaro 12 Eur. Proporcingai patenkintiems ir atmestiems šalių turtiniams ir neturtiniams reikalavimams, iš ieškovės priteitina 1 Eur, iš atsakovų po 5,5 Eur šių išlaidų valstybei. Iš viso iš atsakovų priteistina 86 Eur (po 43 Eur iš kiekvieno) bylinėjimosi išlaidų valstybei.

73Teismas, remdamasis tuo, kas išdėstyta, ir vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 259 str., 270 str.,

Nutarė

74ieškinį tenkinti iš dalies, priešieškinį atmesti.

75Pripažinti, kad ieškovė B. L. pagrįstai atsisakė namo ( - ) pirkimo – pardavimo sutarties, 2019-05-31 pranešdama apie 2019-04-19 preliminarios sutarties nutraukimą, dėl atsakovų A. R. ir E. R. kaltės.

76Priteisti solidariai iš atsakovų A. R. ir E. R. 3000 Eur negrąžintą avansą, 1000 Eur baudą, 5 procentų metines palūkanas nuo priteistos 4000 Eur sumos nuo bylos iškėlimo teisme 2019-07-04 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir po 546 Eur (iš viso 1092 Eur) bylinėjimosi išlaidų ieškovei B. L..

77Kitą ieškinio dalį atmesti.

78Priteisti iš atsakovų A. R. ir E. R. po 43 Eur (iš viso 86 Eur) bylinėjimosi išlaidų valstybei (įmokos kodas 5660).

79Priteisti iš ieškovės B. L. 1 Eur pašto išlaidų valstybei (įmokos kodas 5660).

80Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos apylinkės teismą Klaipėdos rajono rūmus.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos rajono rūmų teisėja Vaida Rimkienė,... 2. Teismas... 3. ieškovė B. L. 2019-07-02 pateiktu bei 2019-07-04 priimtu ieškiniu atsakovams... 4. Atsakovai A. R. ir E. R. atsiliepimu su ieškiniu nesutinka. Nurodo, kad per... 5. Atsakovai A. R. ir E. R. 2019-10-11 pateiktu ir 2019-10-14 priimtu... 6. Ieškovė B. L. 2019-10-30 pateiktu ir 2019-10-31 priimtu atsiliepimu į... 7. Trečiasis asmuo UAB „Baltus“ atsiliepimų į ieškinį ir priešieškinį... 8. Ieškovė B. L. ir jos atstovė ieškinį palaiko, su priešieškiniu nesutinka... 9. Ieškovė B. L. papildomai paaiškino, kad namą apžiūrėjo su UAB... 10. Atsakovai A. R. ir E. R. ir jų atstovė su ieškiniu nesutinka,... 11. Atsakovas A. R. papildomai paaiškino, kad namą pirko 100 procentų baigtumo... 12. Atsakovė E. R. papildomai paaiškino, kad pardavinėjo namą, nes vyras... 13. Trečiojo asmens UAB „Baltus“ atstovės palaiko atsakovų pusę, mano, kad... 14. Trečiojo asmens UAB „Baltus“ atstovė J. P. (vienintelė akcininkė ir JAR... 15. Trečiojo asmens UAB „Baltus“ atstovė I. M. (vienintelės akcininkės ir... 16. Liudytoja V. A. parodė, kad į ją kreipėsi pirkėja (ieškovė), kad... 17. Liudytojas A. A. R. (atsakovo tėvas) parodė, kad su ieškove matėsi vieną... 18. Teismas... 19. Ieškinys tenkintinas iš dalies, priešieškinis atmestinas.... 20. Faktinės aplinkybės... 21. Byloje esančiais rašytiniais įrodymais ir dalyvaujančių byloje asmenų... 22. Ieškovė B. L. 2019-04-10 su nekilnojamojo turto agentūros UAB „Baltus“... 23. Atsakovai A. R. ir E. R. (pardavėjai) ir ieškovė B. L. (pirkėja)... 24. Ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-04-29 mokėjimo nurodymu pagal preliminarią... 25. Tarpininkaujant nekilnojamojo turto agentūrai UAB „Baltus“ suderintas ir... 26. Ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-05-30 su kredito unija „Mėmelio taupomoji... 27. Nekilnojamojo turto agentūros UAB „Baltus“ atstovė I. M. 2019-05-31 6.52... 28. Tuomet ieškovei B. L. (pirkėjai), po telefoninių pokalbių tarp ieškovės... 29. Ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-05-31 pranešimu informavo nekilnojamojo turto... 30. Ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-05-31 14.33 val. elektroniniu paštu pranešė... 31. Nekilnojamojo turto agentūra UAB „Baltus“ pateikė ieškovei B. L.... 32. Ieškovei B. L. (pirkėjai) 2019-06-03 pateiktas atsakymas į 2019-05-31... 33. Ieškovė B. L. (pirkėja) 2019-06-05 pateikė atsakymą į 2019-06-03 raštą,... 34. 2019-06-07 nustatytais kadastro duomenimis, nekilnojamojo daikto, esančio ( -... 35. Ieškovė B. L. po 2019-05-31 preliminarios sutarties nutraukimo, iki... 36. Atsakovai A. R. ir E. R. jiems priklausančius žemės dalį bei 101,72 kv.m... 37. Ieškovės B. L. ir byloje nedalyvaujančio asmens ( - ) sudaryta santuoka buvo... 38. Teisinis reglamentavimas ir teismų praktika... 39. Sutartis sudaroma pateikiant pasiūlymą (oferta) ir priimant pasiūlymą... 40. Civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje... 41. Netesybos yra civilinės atsakomybės forma. Tai įstatymų, sutarties ar... 42. Atstovo veiksmai, atliekami atstovaujamojo vardu, tiesiogiai sukuria, pakeičia... 43. Pardavėjas privalo perduoti daiktus, atitinkančius sutartyje nustatytus... 44. Gyvenamojo namo, taip pat gyvenamojo namo priestato, (neypatingo statinio)... 45. Dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį... 46. Ieškovė (pirkėja) ir atsakovai (pardavėjai), veikdami per nekilnojamojo... 47. Įsigyjant būstą gyvenimui (asmeniniam naudojimui), patalpų paskirtis ir... 48. Pažymėtina, kad atsakovai veikė per nekilnojamojo turto agentūrą, t.y.... 49. Atsakovai (pardavėjai) preliminarios sutarties sudarymo 2019-04-19 ir... 50. Tai, kad atsakovai (pardavėjai) pirmuosius veiksmus (kadastrinių duomenų... 51. Pažymėtina, kad už savavališką statybą įstatymai numato administracinę... 52. Pardavėjui tenka pareiga pateikti išsamią ir teisingą informaciją apie... 53. Atsakovų (pardavėjų) pozicija, kad ieškovė (pirkėja) pati turėjo... 54. Preliminariosios sutarties 9 p. numatyta, kad pirkėjas turi teisę iš anksto... 55. Konstatuotina, kad ieškovė turėjo teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę... 56. Atsakovai (pardavėjai) priešieškiniu prašo pripažinti ieškovės B. L.... 57. Ieškovė (pirkėja), jos paaiškinimais, kuriais teismas netikėti neturi... 58. Byloje nėra duomenų ir įrodymų, patvirtinančių ieškovės... 59. Dėl avanso ... 60. Ieškovė prašo priteisti jos pagal preliminarią sutartį sumokėtą ir... 61. Atsakovai (pardavėjai) siūlydami ieškovei (pirkėjai), po to kai ji... 62. Dėl netesybų... 63. Ieškovė (pirkėja) pagal preliminarios sutarties 14 p. prašo priteisti iš... 64. Išdėstytais argumentais ir motyvais nustatyta, kad ieškovė (pirkėja)... 65. Netesybos, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, gali būti mažinamos.... 66. Ieškovė (pirkėja) dėl to patyrė nepatogumų, nes pagrįstai ir teisėtai... 67. Esant tokioms aplinkybėms ir įrodymams byloje, ieškinys tenkintinas iš... 68. Dėl procesinių palūkanų... 69. Už laiku neįvykdytą piniginę prievolę iš atsakovų ieškovei priteistinos... 70. Dėl bylinėjimosi išlaidų ... 71. Bylinėjimosi išlaidos priteisiamos šaliai, kurios naudai priimtas... 72. Už ieškinį mokėtinas 210 Eur žyminis mokestis (75 Eur už neturtinį ir... 73. Teismas, remdamasis tuo, kas išdėstyta, ir vadovaudamasis Lietuvos... 74. ieškinį tenkinti iš dalies, priešieškinį atmesti.... 75. Pripažinti, kad ieškovė B. L. pagrįstai atsisakė namo ( - ) pirkimo –... 76. Priteisti solidariai iš atsakovų A. R. ir E. R. 3000 Eur negrąžintą... 77. Kitą ieškinio dalį atmesti.... 78. Priteisti iš atsakovų A. R. ir E. R. po 43 Eur (iš viso 86 Eur)... 79. Priteisti iš ieškovės B. L. 1 Eur pašto išlaidų valstybei (įmokos kodas... 80. Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas...