Byla 2A-209/2011

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danutės Gasiūnienės, Vyto Miliaus ir Gintaro Pečiulio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), sekretoriaujant Ilonai Kovger, dalyvaujant: ieškovo atstovui advokatui Petrui Butkevičiui, atsakovams V. J., V. V. ir jų atstovei advokatei Gražinai Mauručaitienei, viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Tojario investicijos“ (po procesinių teisių perėmimo – ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Tojaris“) bei atsakovų V. V. ir V. J. apeliacinius skundus dėl Klaipėdos apygardos teismo 2010 m. balandžio 6 d. sprendimo, kuriuo ieškinys patenkintas iš dalies, civilinėje byloje Nr. 2-804-479/2010 pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Tojario investicijos“ (pradinis ieškovas R. R.) ieškinį atsakovams V. V. ir V. J. dėl avanso grąžinimo ir nuostolių priteisimo.

2Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

Nustatė

3I. Ginčo esmė

4Ieškovas R. R. (vėliau ieškovo teises byloje reikalavimo teisės perleidimo sutarties pagrindu perėmė UAB „Tojario investicijos“) ieškiniu prašė pripažinti, kad preliminariąją butų ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį pažeidė atsakovai V. V. ir V. J., priteisti iš atsakovų 379 808 Lt dydžio negrąžinto avanso skolą, 2 392 Lt palūkanų kaip minimalius nuostolius už prievolės pažeidimą, 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Ieškinyje nurodyta, kad 2009 m. vasario 2 d. V. V. (pardavėjas), atstovaujamas V. J., ir R. R. (pirkėjas) sudarė preliminariąją butų ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią šalys įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2009 m. liepos 30 d. sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Pagal preliminariąją sutartį pirkėjas 2009 m. vasario 9 d. į V. V. sąskaitą sumokėjo 100 000 eurų avansą. Ieškovas 2009 m. gegužės 14 d. perdavė dar 10 000 eurų avansą pardavėjo įgaliotam asmeniui V. J.. Paaiškėjo, kad po preliminariosios sutarties sudarymo vienas butas buvo areštuotas. Tai reiškė, kad pardavėjas pažeidė preliminariąją sutartį, todėl pirkėjas pagrįstai abejojo, ar pardavėjas galės įvykdyti savo įsipareigojimus. Be to, sudarydamas preliminariąją sutartį pardavėjas buvo nesąžiningas, nes įsipareigojo ateityje parduoti jam nepriklausantį žemės sklypą. Iki preliminariojoje sutartyje nurodyto termino pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, todėl avansas privalo būti grąžintas ieškovui. Pagrindinės sutarties sudarymas buvo neįmanomas dėl pardavėjo kaltės, todėl atsakovai taip pat privalo atlyginti ieškovo patirtus nuostolius.

5II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

6Klaipėdos apygardos teismas 2010 m. balandžio 6 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies – priteisė ieškovui solidariai iš atsakovų V. V. ir V. J. 189 904 Lt negrąžinto avanso dalį, 1 196 Lt nuostolių atlyginimą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo 2009 m. rugsėjo 28 d. iki teismo sprendimo įvykdymo dienos. Teismas nutraukė bylos dalį dėl fakto nustatymo, jog preliminariąją sutartį pažeidė atsakovai.

7Teismas tik iš dalies sutiko su ieškovo argumentais, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės, nes šie esą neatskleidė visos informacijos apie parduodamą turtą, todėl R. R. turėjęs teisę sustabdyti sutarties vykdymą. Preliminariosios sutarties 2 punkte nurodyta, kad pirkėjui buvo pateikti duomenys apie parduodamą turtą - 2007 m. rugsėjo 25 d. pirkimo-pardavimo sutartis, Statybos inspekcijos pažyma. 2007 m. rugsėjo 25 d. sutartyje nurodyta, kad V. V. įsigijo nuosavybės teisę į pastatą, kuris yra valstybei priklausančiame žemės sklype. Tai įrodo, kad atsakovai būsimam pirkėjui pateikė teisingus duomenis apie parduodamą turtą. Šie duomenys tenkino pirkėją R. R., todėl neįrodyta, kad jis turėjo teisę sustabdyti preliminariosios sutarties vykdymą. Teismas sutiko su ieškovo argumentais, kad atsakovai pagal preliminariosios sutarties 1 punktą įsipareigojo parduoti ieškovui žemės sklypą, nors šis jiems nepriklausė nuosavybės teise. V. J. nurodė, kad R. R. vykdant savo įsipareigojimus, atsakovams nebūtų kliūčių privatizuoti žemės sklypą ir jį parduoti. Kadangi ši nuostata nėra paneigta, teismo manymu, pirkėjas R. R. nepagrįstai neįvykdė preliminariosios sutarties. Vertindamas aplinkybę, kad V. V. priklausę butai buvo areštuoti, teismas nurodė, jog turto areštas nebuvo taikytas preliminariosios sutarties sudarymo metu, jis buvo panaikintas iki sueinant pagrindinės sutarties sudarymo terminui, todėl ši aplinkybė taip pat negalėjo būti svarbia priežastimi R. R. sustabdyti lėšų perdavimą atsakovams pagal preliminariosios sutarties sąlygas. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad atsakovai siūlė pirkėjui R. R. atvykti 2009 m. liepos 30 d. sudaryti pagrindinę sutartį bei apie tai raštu pranešė R. R., tačiau byloje esantys duomenys patvirtina, jog iki 2009 m. liepos 30 d. pardavėjas V. V. nebuvo privatizavęs parduodamo žemės sklypo, nors iš R. R. buvo gavęs avansinę įmoką. Atsakovai nebuvo pasiruošę sudaryti pagrindinę sutartį pagal preliminariosios sutarties nuostatas, todėl, teismo manymu, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl abiejų preliminariosios sutarties šalių kaltės.

8Teismas pažymėjo, kad R. R. atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovas įgijo teisę į nuostolių atlyginimą. Į bylą pateikti įrodymai, jog R. R. taip pat yra kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Atsakovai atliko parduodamo turto statybos ir apdailos darbus pagal pirkėjo R. R. nurodymus, o tai gali apsunkinti jo pardavimą kitiems pirkėjams. Butų vertė sumažėjo iki 880 000 Lt. Teismas atsižvelgė į preliminariosios sutarties 7 straipsnio nuostatas, tačiau pažymėjo, kad visiškas atsakomybės atsakovams netaikymas pažeistų sąžiningumo ir teisingumo principus, nes jiems buvo perduota didelė pinigų suma. Be to, atsakovai tuoj po termino sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigimo apsunkino parduodamą turtą prievolių užtikrinimo priemonėmis, disponavo šiuo turtu, o tai leidžia daryti išvadą, kad R. R. tik laikinai sutrukdė atsakovams disponuoti turtu ir itin didelių nuostolių jiems nepadarė. Teismas priteisė ieškovui pusę sumokėto avanso ir 1 196 Lt nuostolių už termino įvykdyti prievolę pažeidimą. Teismas nutraukė bylos dalį dėl fakto nustatymo, kad sutartį pažeidė atsakovui, nes tokių juridinių faktų teismas nenustatinėja, o kaltės klausimas yra tik viena iš teismo taikytos civilinės atsakomybės sąlygų.

  1. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai

9Ieškovo UAB „Tojario investicijos“ (dabar - UAB „Tojaris) atstovas prašė pakeisti teismo sprendimą – visiškai patenkinti ieškinį, iš atsakovų priteisiant 379 808 Lt skolą, 2 392 Lt palūkanų kaip minimalius nuostolius už prievolės pažeidimą, 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, visas bylinėjimosi išlaidas. Skunde nurodyta:

  1. Iki preliminariojoje sutartyje nurodyto termino pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, todėl prievolė sudaryti sutartį yra pasibaigusi. Teismas, nustatydamas preliminariosios sutarties šalių kaltę dėl jos neįvykdymo, netinkamai vertino faktines aplinkybes. R. R. turėjo teisę sustabdyti preliminariosios sutarties vykdymą. Pardavėjas žinojo, kad jam nepriklauso preliminariojoje sutartyje nurodytas žemės sklypas, todėl jis neturėjo teisės pasirašyti sutarties dėl jam nepriklausančio turto pardavimo, tačiau šią aplinkybę nuslėpė nuo ieškovo ir įsipareigojo sklypą parduoti. Preliminariosios sutarties nuostatos nepatvirtina, kad pirkėjas R. R. buvo informuotas apie tai, jog vienas iš sutarties objektų nuosavybės teise priklausys atsakovui tik įvykdžius tam tikrus veiksmus. Praėjus kiek daugiau nei vienam mėnesiui po preliminariosios sutarties sudarymo butas buvo areštuotas. Atsakovai negrąžino sumokėto avanso, preliminariojoje sutartyje nurodytą turtą apsunkino hipoteka. Pardavėjas nebuvo sąžiningas, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo kaltės.
  2. Teismas nepagrįstai paskirstė įrodinėjimo pareigą. Sprendime minima pirkimo-pardavimo sutartis ir Statybos inspekcijos tarnybos pažyma nebuvo pridėtos prie preliminariosios sutarties, o tik paminėtos preliminariosios sutarties tekste. Teismas nevertino aplinkybių dėl turto arešto. R. R., sužinojęs apie ketinamo įsigyti turto areštą, turėjo pakankamą pagrindą abejoti atsakovo galimybėmis ateityje perleisti turtą. Teismas neteisingai nurodė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl abiejų preliminariosios sutarties šalių kaltės, nes visos aplinkybės patvirtina tik pardavėjo V. V. kaltę.
  3. Atsakovai nebuvo pasiruošę sudaryti pagrindinę sutartį pagal preliminariosios sutarties nuostatas, dėl to R. R. negali būti priskiriami nuostoliai, kuriuos lėmė atsakovų veiksmai. Nors teismas pripažino, kad R. R. tik laikinai sutrukdė atsakovams disponuoti turtu ir itin didelių nuostolių atsakovams nepadarė, tačiau prieštaraudamas paties nurodytiems teiginiams priteisė vos pusę atsakovams sumokėto avanso.
  4. Bylos aplinkybės pagrindžia ieškovo teisę atgauti visą atsakovams sumokėtą avansą. Buvo pagerintas turtas, kuris šiuo metu priklauso atsakovui. Remonto darbai buvo atliekami jau ir po termino sudaryti pagrindinę sutartį. Sumokėjusi avansą šalis turi teisę reikalauti grąžinti jį visais sutartinių įsipareigojimų nevykdymo atvejais. Sutartyje nebuvo numatyta, kad pinigai, mokami atsakovui, skirti butų įrengimui.
  5. Kadangi pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo kaltės, jis privalo atlyginti atsiradusius nuostolius. Atsakovai be pagrindo naudojasi kreditoriaus lėšomis, todėl turi mokėti palūkanas. Preliminarioji sutartis yra niekinė, nes prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms, ja buvo pažeisti pagrindiniai sutarčių teisės principai. Teismas nesvarstė dėl preliminariosios sutarties pripažinimo negaliojančia, nors ieškovas išsakė argumentus dėl šios sutarties negaliojimo pagrindų.

10Atsakovai V. V. ir V. J. apeliaciniu skundu prašo panaikinti teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti bei priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas.Skundas grindžiamas šiais argumentais:

  1. Teismas pažeidė procesinės ir materialiosios teisės normas. V. V. neginčija, kad į jo sąskaitą buvo pervesta avanso suma, tačiau jis nežino, kas pervedė šią sumą. Iš bylos dokumentų neaišku, koks asmuo padarė pavedimą, todėl ateityje gali atsirasti ir kiti asmenys, kurie tvirtins, jog per klaidą pervedė šią sumą. Teismas atmetė prašymą į teismo posėdį iškviesti R. R.. Paaiškėjo, jog R. R. iškelta baudžiamoji byla, susijusi su neteisėtomis finansinėmis operacijomis. Teismas negalėjo tenkinti ieškinio solidariai priteisdamas avansą ir nuostolius iš abiejų atsakovų, nes preliminarioji sutartis buvo sudaryta tik su V. V., pinigai buvo pervesti tik į jo sąskaitą. Atsakovai turi tarpusavio bendradarbiavimo sutartį, tačiau ji negali turėti įtakos ieškovo reikalavimui dėl avanso priteisimo, nes ieškinys kyla iš preliminariosios sutarties.
  2. Teismas pripažino ieškovo kaltę dėl neįvykusio sandorio, tačiau dėstydamas argumentus dėl atsakovų elgesio, tą pačią aplinkybę, kad jie pagrindinės sutarties sudarymo dieną nebuvo įgiję žemės sklypo nuosavybės teise, jau įvardija kaip atsakovų kaltę pažeidus sutarties nuostatas.
  3. Teismo neįvertino rašytinių įrodymų: susirašinėjimo su R. R., kai nebuvo net užsimenama, kad jis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį dėl to, esą neprivatizuotas žemės sklypas. R. R. nevykdė įsipareigojimų mokėti kas mėnesį po 250 000 Lt. R. R. nevykdant mokėjimų, buvo siūlyta grąžinti avansą ir nutraukti sutartinius santykius. V. V. sąžiningai derėjosi ir atskleidė visą būtiną informaciją, kad būtų sudaryta pagrindinė sutartis. Nėra atsakovų kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Atsakovai įvykdė įsipareigojimus, butus įrenginėjo pagal R. R. nurodymus, pirko jo pageidaujamas statybines medžiagas. Atsisakydamas sudaryti pagrindinę sutartį ieškovas pažeidė sutarties sąlygas, todėl privalo sumokėti baudą, kuri lygi sumokėto avanso dydžiui. Teismas nurodė, kad tokio dydžio sumos negrąžinimas ieškovui pažeistų protingumo ir sąžiningumo principus, tačiau jis neatsižvelgė į bendrą sandorio sumą – 1 600 000 Lt. Dėl ieškovo kaltės parduodamo turto vertė nukrito per pusę, todėl baudos dydis net nepadengs patirtų nuostolių. Teismas neįvertino to, kad ieškovo sumokėtas avansas buvo išleistas pagal jo pageidavimus įrengiant butus. Turtas buvo įkeistas tik todėl, kad nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovų patirti nuostoliai žymiai didesni nei sutartyje numatyta bauda, teismas neturėjo teisinio pagrindo mažinti baudos dydžio.

11Ieškovo UAB „Tojario investicijos“ (dabar – UAB „Tojaris“) atstovas atsiliepime į atsakovų apeliacinį skundą prašo jų skundo netenkinti. Atsiliepime pažymima, kad avanso sumokėjimo faktą patvirtina rašytiniai dokumentai. R. R. atsakovą informavo, kad už jį mokėjimą atliks užsienio juridinis asmuo. Aplinkybė, kad preliminarioji sutartis buvo sudaryta tik su V. V., nepaneigia solidariosios atsakovų atsakomybės atsiradimo. Neturėdami nuosavybės teisių į vieną iš preliminariosios sutarties objektų, atsakovai negalėjo jo perleisti R. R.. R. R. turėjo sustabdyti preliminariosios sutarties vykdymą. Teismas pripažino faktinę aplinkybę, kad atsakovai nebuvo pasiruošę sudaryti pagrindinę sutartį pagal preliminariosios sutarties nuostatas. Atsakovai nepagrįstai siekia išvengti prievolės grąžinti avansą.

12Atsakovai V. V. ir V. J. atsiliepime į ieškovo apeliacinį skundą prašo ieškovo skundą atmesti, o tenkinti jų paduotą skundą. Atsiliepime pažymima, kad R. R. žinojo, jog sudarant preliminariąją sutartį žemės sklypas dar nepriklausė atsakovams nuosavybės teise, tačiau tai nebuvo priežastis, dėl kurios šis atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Areštas butui buvo uždėtas po preliminariosios sutarties sudarymo ir galiojo tik vieną mėnesį, todėl tai neturėjo įtakos pagrindinės sutarties pasirašymui. Ieškovas pervedė tik pirminę įmokų sumą, tačiau neatliko kitų mėnesinių mokėjimų. Butai buvo įrengti pagal R. R. pageidavimus. Atsakovai patyrė 800 000 Lt dydžio nuostolius, nes šia suma nuvertėjo turtas. Preliminarioji sutartis neprieštarauja imperatyvioms normoms, o teismas neturėjo pagrindo ex officio pripažinti sutartį negaliojančia.

13IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, jo teisiniai argumentai ir išvados

14Esminiai nagrinėjamos bylos klausimai yra tokie: ar pagal turinį (sąlygas) ir sutarties šalių prievolių pobūdį yra pagrindas šalių 2009 m. vasario 2 d. sutartį kvalifikuoti kaip preliminarų susitarimą dėl pagrindinės nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje; kaip teisiškai kvalifikuotina šalių sudaryta sutartis pagal joje numatytų piniginių mokėjimų paskirtį ir esmę, sutartyje numatytų šalių prievolių, vykdytinų iki nustatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino, sudėtį bei šalių atsakomybės už įsipareigojimų pagal sutartį neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą pobūdį ir mastą.

15Pradinis ieškovas R. R. ir atsakovas V. V. 2009 m. vasario 2 d. sudarė sutartį, kurioje aptartomis sąlygomis numatė ne vėliau kaip iki 2009 m. liepos 30 d. sudaryti kitą (pagrindinę) nekilnojamųjų daiktų - butų ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį. Byloje nekilo ginčas dėl to, kad šalių 2009 m. vasario 2 d. sutartis atitinka visus CK 6.165 straipsnyje įtvirtintus būtinuosius preliminariosios sutarties požymius, nes: iš jos turinio aiškiai matyti šalių susitarimas ateityje sudaryti sutartyje įvardytų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį iš anksto aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis); susitarimas sudarytas rašytine forma (CK 6.165 straipsnio 2 dalis); jame nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (CK 6.165 str. 3 d.). Visi dalyvaujantys byloje asmenys šią sutartį įvardija kaip preliminariąją nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartį, todėl išsamesnė šios sutarties pobūdžio (rūšies) analizė nėra tikslinga.

16Dėl ginčo šalių sąžiningumo derantis dėl sutarties sudarymo. Dėl šalių prievolių pagal preliminariąją sutartį teisinio kvalifikavimo

17CK 6.158 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas civilinių teisinių santykių dalyvių sąžiningo elgesio ir sąžiningos dalykinės praktikos principas. Civilinėje apyvartoje dalyvaujančių subjektų sąžiningo elgesio principas visa apimtimi taikytinas ir esant ikisutartiniams santykiams (CK 6.163 str. 1 dalies nuostata). Derybas dėl sutarties sudarymo vedančios šalys turi abipusę pareigą elgtis sąžiningai ir tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniuose. Teisminėje praktikoje suformuotos nuostatos, kad sąžiningumas ikisutartiniuose santykiuose apima keletą svarbių pareigų. Pirma, šalis neturėtų vesti derybų, jeigu ji apskritai neketina sudaryti sutarties. Antra, nors ir nėra šalių pareigos sudaryti sutartį, tačiau sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be pakankamos priežasties, nes tokiose derybose viena ar kita šalis jau turi visiškai pagrįstą pagrindą tikėtis, jog priešingos šalies ketinimai yra rimti ir sutartis tikrai bus sudaryta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).

18Vienas iš esminių sąžiningo elgesio ikisutartiniuose santykiuose pasireiškimo elementų yra šalių pareiga atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti (CK 6.163 str. 4 d. taisyklė). Preliminariojoje sutartyje turi būti įvardytas konkretus būsimos sutarties objektas, kuris, sudarant preliminariąją sutartį, gali būti aiškiai identifikuotas arba gali būti susitarta jį tiksliai identifikuoti ateityje. Ieškovas teigė, kad pagrindinės sutarties nesudarymą lėmė ta aplinkybė, jog parengiant preliminarų susitarimą (derantis dėl sutarties) pardavėjas buvo nesąžiningas, nes įsipareigojo ateityje parduoti jam nuosavybės teise nepriklausantį žemės sklypą, t. y. nuslėpė faktą, kad vienas iš preliminariojoje sutartyje aptartų pirkimo-pardavimo objektų – žemės sklypas, kuriame stovi numatytų parduoti dviejų butų gyvenamasis namas, nepriklauso pardavėjui nuosavybės teise, todėl sklypas negalėjo būti pirkimo-pardavimo sutarties dalykas, nors kaip toks buvo įrašytas į preliminariąją sutartį. Iš byloje esančių turto registro duomenų matyti, kad preliminariojoje sutartyje paminėti nekilnojamojo turto objektai, dėl kurių perleidimo derėjosi šios sutarties šalys, buvo atsakovui (pardavėjui) V. V. nuosavybės teise priklausantis nebaigtas statyti dviejų butų gyvenamasis namas, kurio butai įregistruoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai, taip pat daiktinės (nuomos) teisės į 0,05 ha ploto valstybinės žemės sklypą, kuriame yra tas dviejų butų gyvenamasis namas. Šalių 2009 m. vasario 2 d. sudarytos preliminariosios sutarties 1 punkte nurodyta, kad šalys (pirkėjas R. R. ir pardavėjas V. V.) įsipareigoja sutartyje aptartomis sąlygomis ne vėliau 2009 m. liepos 30 d. sudaryti butų ir sklypo, turinčio 0,05 ha bendro ploto (toliau vadinami Daiktais), pirkimo-pardavimo sutartį. Sutarties 2 punkte įrašyta, kad Daiktai šios sutarties sudarymo metu privačios nuosavybės teise priklauso pardavėjui pagal pirkimo-pardavimo sutartį, 2007-09-25, Nr. JP-15897, Statybos tarnybos inspekcijos pažymą, 2008-08-22, Nr. NS-208-(14.4). Bylos nagrinėjimo eigoje atsakovai tvirtino, kad jie su pirkėju R. R. tarėsi ir derėjosi tik dėl nebaigtų statyti butų dvibučiame gyvenamajame name pardavimo, nes valstybinės žemės sklypu, kuriame stovi tas namas, pardavėjas naudojosi ir jį valdė ilgalaikės nuomos teise. Atsakovas R. R. aiškino, kad jis parengė preliminariosios sutarties tekstą, o įrašus jame apie tai, kad žemės sklypas šios sutarties sudarymo dieną pardavėjui priklauso privačios nuosavybės teise, jis padarė suklydęs, nors būsimam pirkėjui ir buvo atskleista tikra informacija apie faktinį būsimos pirkimo-pardavimo sutarties objektą. Taigi, šioje byloje yra aktualus šalių tikrųjų ketinimų sudaryti konkretų sandorį ir preliminariame susitarime išdėstytų šio susitarimo sąlygų aiškinimo klausimas. Aiškindama ir vertindama 2009 m. vasario 2 d. preliminariosios sutarties sąlygas teisėjų kolegija vadovaujasi CK 6.193 straipsnyje įtvirtintomis taisyklėmis, neapsiribodama vien pažodinio sutarties teksto analize, bet tirdama bei vertindama tikruosius sutarties šalių ketinimus, preliminariosios sutarties sąlygų prasmę ir tarpusavio ryšį, sutarties tikslą, jos sudarymo aplinkybes, sutarties šalių elgesį ir veiksmus prieš sudarant preliminariąją sutartį bei po jos sudarymo (CK 6.193 str. 1, 2, 5 d.). Bet kuriuo atveju sutartis turi būti aiškinama sąžiningai, o tai reiškia, kad pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o kai yra neaiškių ar abejotinų sutarties sąvokų arba jos teksto dalių, reikia atsižvelgti į sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką; įvertinti šalių derybų dėl sutarties sudarymo eigą, jų tarpusavio santykių praktiką, elgesį ir faktinius šalių veiksmus po sutarties sudarymo. Šie esminiai sutarčių aiškinimo principai (t. y. nagrinėti tikruosius sutarties šalių ketinimus ir aiškinti sutartį sąžiningai) lemia būtinybę aiškinant sutarties sąlygas atsižvelgti ne tik į jų lingvistinę reikšmę, tačiau įvertinti ir sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-34/2011).

19Kaip jau minėta, šalių sudarytos preliminariosios sutarties 1 punkte nekilnojamojo turto objektais, dėl kurių būsimo pirkimo-pardavimo suderėjo pirkėjas su pardavėju, buvo įvardinti du butai ir žemės sklypas. Šiame sutarties punkte taip pat pažymėta, kad toliau sutarties tekste šie objektai bus vadinami apibendrinančiu pavadinimu „Daiktai“. Sutarties 2 punkto turinys leidžia spręsti, kurie iš būsimos pirkimo-pardavimo sutarties objektų, t. y. sutarties 1 punkte nurodytų Daiktų, preliminariosios sutarties sudarymo momentu priklauso pardavėjui privačios nuosavybės teise, kadangi 2 punkte yra įvardytas Daiktų įgijimo ir turėjimo privačios nuosavybės teise teisinis pagrindas: 2007 m. rugsėjo 25 d. pirkimo-pardavimo sutartis Nr. JP-15897, taip pat Statybos inspekcijos tarnybos 2008 m. rugpjūčio 22 d. pažyma Nr. NS-208-(14.4). Byloje yra pateikta 2007 m. rugsėjo 25 d. pirkimo-pardavimo sutartis Nr. JP-15897, pagal kurią pardavėja I. P. pardavė pirkėjui V. V. du pastatus – pavėsines, esančias 0,05 ha ploto valstybinės žemės sklype, Palangos g. 9A, Klaipėdoje, unikalus Nr. Nr. 4400-1207-8812, kadastrinis adresas: 2101/0001:748, kuris yra išnuomotas pardavėjai I. P. pagal valstybinės žemės nuomos sutartį. Šia sutartimi valstybinės žemės sklypo nuomininkė perleido pirkėjui V. V. žemės nuomos teises ir pareigas, o nuomininko teisių ir pareigų perleidimas registruojamas VĮ Registrų centre (t. 1, b. l. 72-77). Byloje nustatyta ir neginčijama, kad pastatų (pavėsinių) nuomojamame valstybinės žemės sklype įgijėjas V. V. įstatymų nustatyta tvarka tame sklype statė dviejų butų gyvenamąjį namą, kurio butai, kaip būsimo sandorio objektai, buvo identifikuoti šalių sudarytoje preliminariojoje sutartyje. Preliminariosios sutarties 2 punkte nurodytas dar vienas Daiktų turėjimą privačios nuosavybės teise patvirtinantis dokumentas - Statybos inspekcijos tarnybos 2008 m. rugpjūčio 22 d. pažyma Nr. NS-208-(14.4) apie nebaigtą statyti statinį, kurioje nurodoma, kad statytojas V. V. žemės sklype Palangos g. 9A, Klaipėdoje, kurio kadastrinis numeris Nr. 2101/0001:748, stato dviejų butų gyvenamąjį namą be esminių nukrypimų nuo projekto (t. 1, b. l. 64). Taigi, preliminariosios sutarties 1 punkte nurodytų Daiktų priklausymo pardavėjui nuosavybės teise dokumentai, nurodyti sutarties 2 punkte, akivaizdžiai patvirtina, kad sutarties sudarymo momentu pardavėjui V. V. nuosavybės teise priklausė numatomi parduoti butai nebaigtame statyti gyvenamajame name, taip pat priklausė valstybinės žemės sklypo, kuriame jis statė tą namą, ilgalaikės nuomos teisė. Nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, taip pat juridiniai faktai, susiję su nekilnojamuoju daiktu, yra Nekilnojamojo turto registro objektai (CK 4.253-4.254 str., Nekilnojamojo turto registro įstatymo 9 str. 1 d. 1 p., 11 str. 1 d., 12 str.). Nekilnojamojo turto registro centriniame duomenų banke esantys duomenys yra vieši, kilus ginčui dėl nekilnojamojo turto registre įregistruoto nekilnojamojo daikto ir teisių į jį, nė viena iš ginčo šalių negali teisintis nežinojusi nekilnojamojo turto registro duomenų (Nekilnojamojo turto registro įstatymo 42 str. 1 ir 2 d.). Esant tokioms aplinkybėms preliminariosios sutarties šalis – pirkėjas R. R. negalėjo teisintis aplinkybe, kad pardavėjas prie preliminariosios sutarties nepridėjo jo nuosavybės ar kitokias daiktines teises patvirtinančių dokumentų, nurodytų preliminariosios sutarties 2 punkte. Be to, nepaneigti atsakovų atsiliepime į ieškinį (t. 1, b. l. 38-43) išdėstyti argumentai, jog ieškovo R. R. žinioje buvo namo statybos techninis projektas su jame esančia 2007 m. rugsėjo 25 d. sutartimi, kurios pagrindu V. V. nuosavybės teise įgijo daiktus, esančius valstybinės žemės sklype.

20Preliminariosios sutarties teksto dalių sisteminės analizės bei išdėstytų aplinkybių įvertinimo pagrindu teisėjų kolegija daro išvadą, kad pagal šios sutarties sąlygų esmę ir prasmę, Daiktais, kurie sutarties sudarymo dieną priklausė pardavėjui privačios nuosavybės teise laikytini tik butai, nes šį teisiškai reikšmingą faktą patvirtina sutartyje apibrėžti nuosavybės į juos įgijimo pagrindai: statinių pirkimo-pardavimo sutartis ir statybos inspekcijos pažyma apie pastato (namo) statybą. Laikytina, kad preliminariosios sutarties 1 punkte numatytas sutarties tikslas - tai pagrindinės sutarties dėl butų, kaip daiktų ir daiktinių teisių į žemės sklypą, ant kurio stovi tie daiktai, pirkimo-pardavimo sudarymas ateityje. Šis faktas pirkėjui R. R., kaip preliminariosios sutarties šaliai, buvo pakankamai atskleistas, todėl R. R. neturi pagrindo remtis aplinkybe, kad kita preliminariosios sutarties šalis (pardavėjas) derybų metu elgėsi nesąžiningai, nes esą nepateikė informacijos, jog preliminariojoje sutartyje nurodytas būsimo sandorio objektas – žemės sklypas jam nepriklausė nuosavybės teise, apie ką žinodamas pirkėjas būtų nesudaręs tokios sutarties Kadangi, teismo vertinimu, numatytais parduoti Daiktais, kurie pardavėjui priklauso privačios nuosavybės teise, preliminariojoje sutartyje įvardijami tik dvibučio gyvenamojo namo butai, tai šios sutarties 3 punkte įtvirtinti šalių įsipareigojimai reiškia: pardavėjo - parduoti pirkėjui nuosavybėn Daiktus – butus, o pirkėjo – priimti Daiktus (butus) ir sumokėti už juos 1 600 000 Lt kainą sutartyje aptartomis mokėjimų dalimis ir terminais.

21Išvadą, kad pirkėjas žinojo arba turėjo žinoti, jog preliminariosios sutarties sudarymo tikslas – susitarimas ateityje sudaryti pardavėjui nuosavybės teise priklausančių butų ir pardavėjo nuomos teisės į valstybinį žemės sklypą, kuriame yra numatyti pirkti statiniai, pirkimo-pardavimo sandorį, patvirtina ir kitos reikšmingos faktinės aplinkybės. Pirmiausia, tai preliminariojoje sutartyje aptarta sandorio kaina – 1 600 000 Lt. Būtent tokia arba jai artima suma buvo įvertinti pagal preliminariąją sutartį numatyti parduoti butai. Atsakovų atsiliepime į ieškinį pažymėta, kad jie sutarė su R. R. už 1 600 000 Lt kainą pilnai pastatyti dvibutį namą su minimalia vidaus apdaila ir jį parduoti. Byloje esantys butų rinkos vertės nustatymo duomenys rodo, kad: 2008 m. rugpjūčio 25 d. vieno iš butų vertė sudarė 690 000 Lt; 2009 m. vasario 1 d. dviejų butų rinkos vertė siekė 1 600 000 Lt (ji atitinka preliminariojoje sutartyje aptartą sandorio kainą); 2009 m. liepos mėnesį butų vertė svyravo tarp 1 300 000 Lt ir 1 200 000 Lt; vėliau butų rinkos vertė krito iki 880 000 Lt (t. 1, b. l. 65, 59, 117, 130). Byloje esantys duomenys su informacija iš Hipotekos registro rodo, kad atliekant veiksmus dėl valstybinės žemės sklypo Palangos g. 9A, Klaipėdoje, kadastrinis numeris Nr. 2101/0001:748, nuomos teisės sutartinės hipotekos šis sklypas buvo įkainotas 849 000 Lt verte. Vadinasi, visų preliminariojoje sutartyje išvardintų objektų (ir butų, ir žemės sklypo Palangos g. 9A, Klaipėdoje) bendra rinkos vertė sudarytų žymiai didesnę sumą, nei preliminariojoje sutartyje aptarta sandorio kaina. Darytina išvada, kad preliminariojoje sutartyje iš tiesų buvo aptarta tik butų, kaip daiktų, pirkimo-pardavimo kaina, nes jeigu būsimos sutarties dalykas būtų dar ir žemės sklypas, bet ne jo nuomos teisė, sandorio kaina būtų žymiai didesnė. Šios aplinkybės dar kartą įgalina spręsti apie buvimą labiau tikėtino fakto, kad preliminariosios sutarties šalių suderintas tikslas buvo būsimas dviejų butų pirkimo-pardavimo sandorio sudarymas, kartu įgyjant daiktines teises į valstybinės žemės sklypą, kuriame yra tie butai. Pastebėtina, kad preliminariojoje sutartyje nėra jokių sąlygų apie pardavėjo įsipareigojimus iki pagrindinės sutarties sudarymo imtis veiksmų dėl sutartyje nurodyto valstybinės žemės sklypo privatizavimo (išpirkimo) ar jo įgijimo nuosavybėn kitokiu būdu. Pardavėjo įsipareigojimai dėl veiksmų, kuriuos jis turėjo atlikti iki pagrindinės sutarties sudarymo termino pabaigos, buvo susiję tik su numatytų parduoti butų įrengimu, jų apdailos darbais, butų atlaisvinimu ir perdavimu pirkėjui bei žemės sklypo (aplinkos) sutvarkymu (sutarties 6 p.), bet ne su žemės sklypo teisinio statuso pakeitimu. Galiausiai, aplinkybę apie tai, kad preliminariosios sutarties šalių suderintas tikslas buvo pardavėjui nuosavybės teise priklausančių dviejų butų pardavimas, liudija faktinis sutarties šalių elgesys ir veiksmai po preliminariosios sutarties sudarymo: pardavėjas rūpinosi butų įrengimu ir apdaila pagal būsimo pirkėjo individualius pageidavimus, o pirkėjas ne tik nereiškė jokių pastabų dėl pardavėjo netinkamo pasirengimo pagrindinės sutarties sudarymui, dėl preliminariosios sutarties sąlygų nevykdymo ar netinkamo vykdymo, bet priešingai - siūlė pardavėjui variantus apie galimą sutarties nutraukimą dėl priežasčių, kurios priklausė nuo ieškovo valios ir už kurių atsiradimą jis buvo atsakingas. Tą patvirtina antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuotų mobiliojo ryšio tinklu perduotų SMS žinučių turinys (t. 1, b. l. 96-98).

22Pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį įrodinėjimo tikslas – tai teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja, t. y. faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas, jog faktas buvo. CPK 185 straipsnyje nustatyta, kad teismas įvertina įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais. Vertindamas įrodymų visetą, teismas turi įsitikinti, kad pakanka duomenų išvadai, jog tam tikri faktai egzistavo arba neegzistavo. Teismas, vertindamas įrodymus, turi vadovautis ne tik įrodinėjimo taisyklėmis, bet ir pagal vidinį įsitikinimą padaryti nešališkas išvadas. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra pripažinta, jog reikalavimas vertinti įrodymus vadovaujantis vidiniu įsitikinimu yra teisėjo nepriklausomumo principo išraiška, jog civiliniame procese įrodymų pakankamumo klausimas sprendžiamas vadovaujantis tikimybių pusiausvyros principu, todėl išvadai apie fakto buvimą padaryti įrodymų pakanka, jeigu byloje esantys įrodymai leidžia labiau tikėti, kad tas faktas buvo, negu kad jo nebuvo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. birželio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-316/2008, 2005 m. kovo 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-147/2005, 2004 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-513/2004; ir kt.). Remdamasi išdėstytais argumentais ir vadovaudamasi įrodymų pakankamumo bei tikimybių pusiausvyros principais civiliniame procese, teisėjų kolegija sprendžia, kad preliminariąja sutartimi buvo įformintas šalių susitarimas aptartomis sąlygomis ateityje sudaryti pirkimo-pardavimo sandorį (pagrindinę sutartį), kurio objektas buvo du butai, kaip nekilnojamieji daiktai. Sutartyje įtvirtintas pardavėjo įsipareigojimas iki pagrindinės sutarties sudarymo termino pabaigos paruošti sandorio objektą – du butus naudojimui (įrengti sanitarinius mazgus, atlikti apdailą, prijungti prie inžinerinių tinklų, sutvarkyti žemės sklypo aplinką ir kt.) pagal pirkėjo pageidavimus, šiems darbams panaudojant lėšas, sudarančias dalį suderėtos pirkimo-pardavimo kainos, kurias pirkėjas turėjo sumokėti pardavėjui iki pagrindinės sutarties sudarymo preliminariojoje sutartyje numatyta tvarka. Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija priėjo prie išvados, kad pardavėjas, derėdamasis su pirkėju ir derindamas preliminaraus susitarimo sąlygas, nepažeidė sąžiningo elgesio ir sąžiningos dalykinės praktikos principų, nes turėdamas rimtą ketinimą sudaryti dviejų butų pirkimo-pardavimo sutartį pakankamai atskleidė pirkėjui visą reikšmingą tokios sutarties sudarymui informaciją ir pagrįstai tikėjosi, kad sutartis bus sudaryta. Šios teisinės išvados pagrindu teisėjų kolegija atmeta ieškinyje išdėstytus motyvus, kad pagrindinės sutarties nesudarymą esą lėmė ta aplinkybė, jog derantis dėl sutarties ir sudarant preliminarų susitarimą pardavėjas elgėsi nesąžiningai, įsipareigodamas parduoti jam nuosavybės teise nepriklausantį žemės sklypą. Dėl tos pačios priežasties teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, jog atsakovai pagal preliminariosios sutarties sąlygas įsipareigojo parduoti ieškovui be tik du butus, bet ir žemės sklypą, nors šis jiems nepriklausė nuosavybės teise. Nei sisteminė preliminariosios sutarties nuostatų analizė, nei sutarties šalių veiksmai ir elgesys sudarant sutartį ir po jos sudarymo neduoda pagrindo manyti, kad pardavėjas turėjo privatizuoti valstybinės žemės sklypą ir jį parduoti kaip savo nuosavybės teisės objektą. Teisėjų kolegija nesutinka su pirmosios instancijos teismo motyvais, kad neprivatizavę žemės sklypo atsakovai nebuvo pasiruošę iki 2009 m. liepos 30 d. sudaryti pagrindinę sutartį pagal preliminariosios sutarties sąlygas, todėl pripažįsta nepagrįsta teismo išvadą, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl abiejų preliminariosios sutarties šalių kaltės. Kita vertus, apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmosios instancijos teismo pozicija, kad po preliminariosios sutarties atsiradusi, bet iki sueinant pagrindinės sutarties sudarymo terminui išnykusi aplinkybė - trumpalaikis būsimo sandorio objekto - buto areštas, negalėjo būti vertinamas kaip pagrindas ar rimta priežastis pirkėjui R. R. sustabdyti savo prievolių pagal preliminariąją sutartį vykdymą (dalies kainos mokėjimų atsakovams pagal preliminariosios sutarties sąlygas). Preliminariosios sutarties 8 punkte įrašytas pardavėjo patvirtinimas, kad teisės į numatytus parduoti daiktus nėra suvaržytos, jie nėra areštuoti, jiems nepritaikyti draudimai ar ribojimai. Toks pardavėjo patvirtinimas atitiko faktinę padėtį tiek preliminariosios sutarties sudarymo metu, tiek ir suėjus pagrindinės sutarties sudarymo momentui (terminui). Nėra pagrindo išvadai, kad pardavėjas būtų pažeidęs preliminariosios sutarties 8 punkto sąlygas, todėl pripažintina, jog ieškovas neturėjo pagrįstos teisės stabdyti savo prievolių vykdymą ar atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį remdamasis aplinkybe dėl pardavėjo daiktinių teisių į pardavimo objektą trumpalaikio suvaržymo po preliminariosios sutarties sudarymo.

23Pirmosios instancijos teismo nuomone, pirkėjas R. R. nepagrįstai neįvykdė preliminariosios sutarties. Teismas taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad atsakovai siūlė pirkėjui R. R. atvykti 2009 m. liepos 30 d. sudaryti pagrindinę sutartį bei apie tai raštu pranešė R. R., tačiau iki 2009 m. liepos 30 d. pardavėjas V. V. nebuvo privatizavęs parduodamo žemės sklypo, nors iš R. R. buvo gavęs avansinę įmoką. Teisėjų kolegija, remdamasi šioje nutartyje išdėstytomis aplinkybėmis, pripažįsta nepagrįsta pirmosios instancijos teismo išvadą, jog pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl abiejų preliminariosios sutarties šalių kaltės, kadangi yra įsitikinusi, kad pardavėjas (byloje – atsakovas V. V.) nėra kaltas dėl to, kad nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis.

24Teisėjų kolegija iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismo argumentais, kurių pagrindu teismas pripažino, kad pirkėjas R. R. neturėjo teisėto pagrindo atsisakyti vykdyti preliminariojoje sutartyje nustatytas prievoles arba sustabdyti jų vykdymą, taip pat neturėjo teisėto pagrindo suėjus preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį.

25Konstatuotina, kad pirkėjas R. R. be pateisinamos priežasties nesilaikė preliminariosios sutarties 4 punkte nustatytų kainos už numatytus pirkti daiktus mokėjimo terminų ir tvarkos, tuo pačiu užkirsdamas galimybę pardavėjui vykdyti savo įsipareigojimus, numatytus sutarties 6 punkte, nes pastarųjų vykdymas priklausė nuo pirkėjo mokėjimo prievolių vykdymo (byloje nėra ginčo, kad dalis sandorio kainą sudarančių mokėjimų buvo numatyta panaudoti iki pagrindinės sutarties sudarymo parengti pardavimui ir perduoti butus pagal pirkėjo individualius pageidavimus). Byloje esančių duomenų pagrindu darytina išvada, kad preliminariojoje sutartyje nustatytos pirkėjo piniginės (mokėjimo) prievolės buvo neįvykdytos dėl jo paties kaltės, kad sudaryti pagrindinę sutartį nustatytu terminu pirkėjas neatvyko be teisėto pagrindo, todėl jos nesudarymo neigiamos pasekmės tenka būtent šiai preliminariosios sutarties šaliai. Teisėjų kolegija, įvertinusi bylos įrodymų visumą, remiasi labiausiai tikėtinu faktu, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl tos priežasties, jog pirkėjas neturėjo galimybės įvykdyti esminės pirkimo-pardavimo sandorio sąlygos – sumokėti už perkamus daiktus sutartyje nustatytą kainą. Vykdant preliminariąją sutartį ieškovas įmokėjo tik avansinę įmoką ir nežymią dalį kitų numatytų mokėjimų, nors pagal sutarties 4 punkto sąlygas turėjo pareigą visą kainą už daiktus sumokėti nustatytais mokėjimo terminais ir dalimis iki sueinant pagrindinės sutarties sudarymo terminui. Aplinkybę, kad pirkėjas pagal preliminariosios sutarties sąlygas neturėjo galimybės įvykdyti esminės pirkėjo prievolės – sumokėti už sutartus pirkti daiktus, patvirtina antstolio sudarytame faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuotas mobiliuoju ryšiu perduotų SMS žinučių, adresuotų atsakovui V. J., turinys. Galima daryti prielaidą, kad atsakovas V. V. suėjus pagrindinės sutarties sudarymo terminui nebūtų pilnai įvykdęs preliminariosios sutarties 6 punkte numatytų įsipareigojimų, tačiau akivaizdu, kad šių įsipareigojimų vykdymas buvo tiesiogiai sąlygotas pirkėjo įsipareigojimų pagal sutarties 4 punktą įvykdymo. Byloje nebuvo paneigta atsakovų nurodyta aplinkybė, kad iš pirkėjo R. R. gauta 100 000 EUR avansinė įmoka (atlikta bankiniu pavedimu) ir dar viena 10 000 EUR įmoka (perduodant grynuosius pinigus) buvo faktiškai panaudotos pardavėjo pareigų pagal sutarties 6 punktą vykdymui. Tarp šalių nekilo ginčas, jog pagal sutarties 4 punktą mokamos įmokos, sudarančios atitinkamą dalį būsimo pirkimo-pardavimo sandorio kainos, buvo skirtos pardavėjo įsipareigojimų, numatytų preliminariosios sutarties 6 punkte, vykdymui, tačiau pirkėjas savo piniginių prievolių pagal sutartimi suderintas sąlygas neįvykdė, todėl nebuvo užtikrinta pardavėjo įsipareigojimų vykdymo galimybė, jis pagrįstai galėjo atsisakyti savo prievolių vykdymo. Išdėstytų argumentų pagrindu teisėjų kolegija konstatuoja, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta tik dėl pirkėjo R. R. kaltės, jis yra atsakingas už prievolių neįvykdymą ir jam tenka atitinkamų teisinių padarinių atsiradimo rizika.

26Dėl piniginių mokėjimų, atliekamų vykdant ginčo šalių sutartį, paskirties ir pobūdžio

27Remdamasis pagrindinės sutarties nesudarymo aplinkybe, pradinis ieškovas R. R. prašė priteisti iš atsakovų visas pagal preliminariąją sutartį sumokėtas įmokas (100 000 EUR avansinę įmoką bei vėlesnę 10 000 EUR įmoką), taip pat atlyginti sutarties pažeidimu padarytus nuostolius. Kadangi šiuo apeliacinės instancijos teismo procesiniu sprendimu konstatuota pirkėjo kaltė dėl prievolių pagal preliminariąją sutartį pažeidimo ir pagrindinės sutarties nesudarymo, todėl ieškovo reikalavimas taikyti pardavėjui ( byloje - atsakovams) sutartinę civilinę atsakomybę atmestinas. Šiuo atveju aktualus lieka tik ieškovo reikalavimo priteisti grąžinti įmokas pagrįstumo įvertinimas.

28Preliminariosios sutarties 4 punkte buvo numatyta, kad pirkėjas 2009 m. vasario 2-7 d. laikotarpiu sumoka (pervedant į pardavėjo sąskaitą) 350 000 Lt avansinę įmoką, o vėliau moka sandorio kainą dalimis po 250 000 Lt grynaisiais pinigais kiekvieną mėnesį. 2009 m. vasario 9 d. į pardavėjo sąskaitą buvo pervesta 100 000 EUR suma (t. 1, b. l. 11-12), kurią pardavėjas priėmė ir panaudojo, todėl laikytina, kad preliminariosios sutarties 4 punkte numatyta sąlyga dėl 350 000 Lt avansinės įmokos buvo įvykusi. Atsakovo V. J. pasirašytu pakvitavimu patvirtinamas dar vienos 10 000 EUR sumos dydžio įmokos grynaisiais pinigais perdavimas pardavėjui vykdant preliminariąją sutartį (t. 1, b. l. 13). Vertindama preliminariosios sutarties sąlygų turinį bei atsižvelgdama į nustatytą aplinkybę, kad dėl preliminariosios sutarties sąlygų pažeidimo ir pagrindinės sutarties nesudarymo kaltu pripažįstamas pirkėjas R. R., teisėjų kolegija sprendžia, jog ieškovas turi pagrįstą teisę reikalauti grąžinti tik tokią mokėjimų dalį, kuri viršija sutartyje nustatytą mokėtino avanso sumą.

29Sutarties laisvės principas, galiojantis ir ikisutartiniuose santykiuose, leidžia šalims susitarti dėl bet kokių sąlygų, neprieštaraujančių imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Susitarimas dėl pinigų perdavimo kitai šaliai bus už preliminariosios sutarties ribų CK 6.165 straipsnio 1 dalyje pateikiama siaurąja jos sampratos reikšme. Tačiau toks perdavimas jokiu būdu nereikš prieštaravimo imperatyvams, įskaitant ir CK 6.165 straipsnio 1 dalį. Perduodami pinigai gali turėti kitas reikšmes ir atlikti kitas, ne mokėjimo ir atsiskaitymo, funkcijas. Šios reikšmės ir funkcijos priklauso nuo to, bus preliminarus įsipareigojimas įvykdytas, ar nebus. Įsipareigojimo neįvykdymo atveju kyla civilinė atsakomybė, todėl perduodamų pinigų reikšmę reikėtų vertinti jos kontekste, per galimas dvi sutartinės civilinės atsakomybės formas – netesybas (baudą ar delspinigius) ir nuostolius (CK 6.256 straipsnio 2 dalis, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). CK 6.163 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius. Taigi derybose šalys gali prisiimti tam tikrų vienašalių ar dvišalių įsipareigojimų, reiškiančių ikisutartinių prievolių, už kurių nevykdymą gali atsirasti ikisutartinė civilinė atsakomybė, atsiradimą. Avansą sumokėjusi preliminariosios sutarties šalis turi teisę reikalauti grąžinti jį visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti atitinkamas pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, 2008 m. rugsėjo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-405/2008, 2002 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-868/2002, 2001 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-998, ir kt.).

30Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Taigi, neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių arba netesybų atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti. Iš ginčo šalių sudarytos preliminariosios sutarties turinio matyti, kad šalys buvo sutarusios dėl jų civilinės atsakomybės pažeidus šios sutarties sąlygas. Sutarties 7 punkte nustatyta, kad jei pagrindinė sutartis nustatytu terminu nesudaroma dėl pardavėjo kaltės – pardavėjas įsipareigoja mokėti atitinkamo dydžio delspinigius nuo gauto avanso sumos, o jei sutartis nustatytu terminu nesudaroma dėl pirkėjo kaltės – avansas negrąžinamas arba pardavėjui mokama nustatyto dydžio bauda. Kadangi preliminariojoje sutartyje nebuvo aptartas pardavėjui mokėtinos baudos dydis, lieka aktualu spręsti dėl pardavėjo teisės pasilikti iš pirkėjo gautą avansą, t. y. teisė avanso pirkėjui negrąžinti.

31Teisėjų kolegijos vertinimu, ginčo šalių 2009 m. vasario 2 d. preliminariosios sutarties 7 punkto sąlygos, įskaitant ir sąlygą dėl pardavėjo teisės negrąžinti avansą tuo atveju, jei pagrindinė sutartis nesudaroma dėl pirkėjo kaltės, kvalifikuotinos kaip baudinio pobūdžio netesybos. Ieškovo nurodyta aplinkybė, kad avansą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti jį grąžinti visais atvejais, būtų pagrįsta tik tuomet, jeigu preliminariojoje sutartyje nebūtų įtvirtinta atsakomybė netesybų forma už sutartinių įsipareigojimų nevykdymą. Kaip jau pažymėta aukščiau, tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti avansą negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas.

32Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčo šalių susitarimas dėl sankcijų už preliminariosios sutarties neįvykdymą ar netinkamą vykdymą atitiko šalių valią, abi šalys prisiėmė konkrečius įsipareigojimus ir jų siekė savo noru, suvokdamos prievolių ir paties susitarimo neįvykdymo teisines pasekmes. Apeliacinės instancijos teismui šia nutartimi konstatavus tik vienos iš sutarties šalių – pirkėjo R. R. kaltę dėl nepagrįsto preliminariosios sutarties nevykdymo ir pagrindinės sutarties nesudarymo, taikytina 2009 m. vasario 2 d. sutarties 7 punkto nuostata dėl pirkėjo įmokėto avanso pasilikimo pas pardavėją (negrąžinimo pirkėjui). Kadangi toks ginčo šalių susitarimas neprieštarauja įstatymams, teisėjų kolegija pripažįsta, jog atsakovas V. V. iš pradinio ieškovo R. R. gautą avansinę įmoką įgijo teisėto susitarimo pagrindu, ir turi teisę į ją sankcijos (baudinių netesybų) už preliminarios sutarties pažeidimą taikymo pagrindu. Darydama tokią išvadą teisėjų kolegija vertina tai, kad preliminariosios sutarties šalis – šiuo atveju pardavėjas – dėl pradinių pirkėjo veiksmų (avanso sumokėjimo, pageidavimų pateikimo dėl butų individualaus įrengimo, aktyvaus domėjimosi butų įrengimu) turėjo pagrindą tikėtis, jog priešingos šalies ketinimai yra rimti ir sutartis tikrai bus sudaryta. Pripažinus, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl kaltės pirkėjo, neturėjusio teisėto pagrindo nutraukti arba sustabdyti savo prievolių vykdymą, nors ankstesniu elgesiu ir veiksmais sukūrusio kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, jog pagrindinė sutartis bus sudaryta, pirkėjas, kaip nesąžininga šalis, netenka teisės reikalauti grąžinti sumokėtą avansą, nes pagal sutartį avansas pasilieka pardavėjui sutartinių netesybų taikymo pagrindu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. sausio 19 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-38/2005).

33Aiškindamas ir taikydamas netesybas reglamentuojančias materialiosios teisės normas, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad šalių susitarimu nustatytų netesybų tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia tai, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie pripažįstami minimaliais nuostoliais. Taigi sutartinės netesybos apibrėžia šalių atsakomybės ribas už prievolės neįvykdymą sutarties sudarymo momentu ir suteikia teisę į jas, konstatavus prievolės neįvykdymo faktą (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-223/2011, 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007). Sutartinių nuostolių dydis įrodomas sutartimi, kuria susitariama dėl netesybų, nes netesybos yra ir civilinės atsakomybės forma. Sutartinės netesybos yra nuostoliai, todėl kai jos nustatytos sutartimi, kreditoriui nereikia įrodinėti nuostolių dydžio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. lapkričio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-503/2007; 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; ir kt.).

34Remiantis tuo, kas išdėstyta, konstatuojama, kad ieškinio reikalavimo dalis priteisti iš atsakovų 345 280 Lt skolos dalį, kurią sudaro negrąžintas avansas (pagal valiutų ekvivalentą – 100 000 EUR avansinė įmoka), atmestina. Ieškinio reikalavimo dalis priteisti 34 528 Lt skolos dalį, kurią pagal valiutų ekvivalentą sudaro pardavėjui perduota 10 000 EUR suma, tenkintina, nes ši įmokos dalis viršija preliminariosios sutarties 4 punkte numatyto 350 000 Lt avansinio mokėjimo dydį (preliminariosios sutarties 4 punkte numatyti kiti mokėjimai po 250 000 Lt kas mėnesį nėra įvardinti kaip avansinės įmokos), todėl nesudarius pagrindinės sutarties ši suma gali būti priteista iš pardavėjo kaip be pagrindo valdomas finansinis turtas (CK 6.237 str. 2 d.). Ši suma priteistina tik iš preliminariosios sutarties šalies, t. y. iš atsakovo V. V.. Ieškinys atsakovo V. J. atžvilgiu reiškimas nepagrįstai, nes šis asmuo nebuvo preliminariosios sutarties šalimi, o šioje byloje taikyti solidariosios atsakomybės taisykles nėra galima nei įstatyminiu, nei sutartiniu pagrindu (CK 6.6 str. nuostatos).

35Vadovaudamasi išdėstytais argumentais teisėjų kolegija atitinkamai pakeičia pirmosios instancijos teismo sprendimą, nes šis teismas netinkamai įvertino ginčo šalių veiksmų ir elgesio sąžiningumą tarpusavio ikisutartiniuose santykiuose, todėl be pagrindo pripažino abiejų preliminariosios sutarties šalių kaltę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Pirmosios instancijos teismas neteisingai aiškino ginčo šalių preliminariosios sutarties sąlygas dėl būsimo pirkimo-pardavimo sandorio objektų, netinkamai taikė CK 6.193 straipsnyje įtvirtintas sutarčių aiškinimo taisykles, nevertino preliminariosios sutarties nuostatų dėl joje aptartų piniginių mokėjimų paskirties ir pobūdžio bei klaidingai įvertino įrodymus, sudarančius pagrindą taikyti civilinę teisinę atsakomybę už pirkėjo prievolių pagal preliminariojoje sutartyje išdėstytas sąlygas neįvykdymą. Šie procesinės ir materialiosios teisės normų pažeidimai sąlygojo iš dalies neteisingo sprendimo priėmimą (CPK 329 str. 1d., 330 str.). Esminiai pirmosios instancijos teismo sprendimo pakeitimo elementai pasireiškia tuo, kad ieškinio patenkinimo atsakovo V. V. atžvilgiu mastas sumažinamas iki 34 528 Lt sumos, o ieškinys atsakovui V. J. atmetamas visiškai. Tokiu būdu, apeliacinės instancijos teismas ieškovo apeliacinį skundą atmeta, o atsakovų apeliacinį skundą tenkina iš dalies. Atsižvelgiant į pirmosios instancijos teismo sprendimo pakeitimo mastą, ieškinio reikalavimų tenkinimo apimtį bei apeliacinių skundų tenkinimo (atmetimo) laipsnį, atitinkamai perskirstomas šalių turėtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimas bei išlaidų priteisimo į valstybės biudžetą dydžiai. Pažymėtina, kad atsakovai buvo atleisti nuo dalies žyminio mokesčio už paduotą apeliacinį skundą mokėjimo. Įvertinus ieškinio patenkinimo ir atmetimo proporcijas (ieškinys V. V. atžvilgiu tenkinamas 9 procentais nuo ieškinio reikalavimų sumos, o ieškinys atsakovui V. J. visiškai atmetamas), atsakovui V. J. kompensuojamos jo turėtos išlaidos iš dalies apmokant atsakovų apeliacinį skundą, o į valstybės biudžetą iš ieškovo priteisiama žyminio mokesčio, nuo kurio mokėjimo atsakovai buvo iš dalies atleisti, dalis, proporcinga patenkintai atsakovų apeliacinio skundo daliai, kuri sudaro 82 proc.

36Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,

Nutarė

37Pakeisti Klaipėdos apygardos teismo 2010 m. balandžio 6 d. sprendimą, jo rezoliucinę dalį išdėstant taip:

38„Iš dalies patenkinti ieškinio dalį dėl avanso grąžinimo ir priteisti ieškovui UAB „Tojario investicijos“ iš atsakovo V. V. 34 528 Lt be pagrindo įgytų lėšų. Priteisti ieškovui UAB „Tojario investicijos“ iš atsakovo V. V. 5 procentų dydžio metines palūkanas, apskaičiuotas pagal priteistą 34 528 Lt sumą, ir jas skaičiuoti nuo 2009 m. rugsėjo 28 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos. Ieškinį atsakovui V. J. atmesti.

39Nutraukti bylos dalį dėl nustatymo fakto, kad preliminariąją sutartį pažeidė atsakovai.

40Priteisti ieškovui UAB „Tojario investicijos“ iš atsakovo V. V. 704 Lt bylinėjimosi išlaidoms atlyginti. Priteisti atsakovui V. J. iš ieškovo UAB „Tojario investicijos“ 3 000 Lt bylinėjimosi išlaidoms (atstovavimo ir žyminio mokesčio) atlyginti.

41Priteisti iš ieškovo UAB „Tojario investicijos“ ir iš atsakovo V. V. po 11 Lt pašto išlaidų valstybei“.

42Priteisti į valstybės biudžetą iš ieškovo UAB „Tojario investicijos“ 2 954 Lt žyminio mokesčio.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,... 3. I. Ginčo esmė... 4. Ieškovas R. R. (vėliau ieškovo teises byloje reikalavimo teisės perleidimo... 5. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė... 6. Klaipėdos apygardos teismas 2010 m. balandžio 6 d. sprendimu ieškinį... 7. Teismas tik iš dalies sutiko su ieškovo argumentais, kad pagrindinė sutartis... 8. Teismas pažymėjo, kad R. R. atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį,... 9. Ieškovo UAB „Tojario investicijos“ (dabar - UAB „Tojaris) atstovas... 10. Atsakovai V. V. ir V. J. apeliaciniu skundu prašo panaikinti teismo sprendimą... 11. Ieškovo UAB „Tojario investicijos“ (dabar – UAB „Tojaris“) atstovas... 12. Atsakovai V. V. ir V. J. atsiliepime į ieškovo apeliacinį skundą prašo... 13. IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, jo teisiniai... 14. Esminiai nagrinėjamos bylos klausimai yra tokie: ar pagal turinį (sąlygas)... 15. Pradinis ieškovas R. R. ir atsakovas V. V. 2009 m. vasario 2 d. sudarė... 16. Dėl ginčo šalių sąžiningumo derantis dėl sutarties sudarymo. Dėl... 17. CK 6.158 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas civilinių teisinių santykių... 18. Vienas iš esminių sąžiningo elgesio ikisutartiniuose santykiuose... 19. Kaip jau minėta, šalių sudarytos preliminariosios sutarties 1 punkte... 20. Preliminariosios sutarties teksto dalių sisteminės analizės bei išdėstytų... 21. Išvadą, kad pirkėjas žinojo arba turėjo žinoti, jog preliminariosios... 22. Pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį įrodinėjimo tikslas – tai teismo... 23. Pirmosios instancijos teismo nuomone, pirkėjas R. R. nepagrįstai neįvykdė... 24. Teisėjų kolegija iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismo... 25. Konstatuotina, kad pirkėjas R. R. be pateisinamos priežasties nesilaikė... 26. Dėl piniginių mokėjimų, atliekamų vykdant ginčo šalių sutartį,... 27. Remdamasis pagrindinės sutarties nesudarymo aplinkybe, pradinis ieškovas R.... 28. Preliminariosios sutarties 4 punkte buvo numatyta, kad pirkėjas 2009 m.... 29. Sutarties laisvės principas, galiojantis ir ikisutartiniuose santykiuose,... 30. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi... 31. Teisėjų kolegijos vertinimu, ginčo šalių 2009 m. vasario 2 d.... 32. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčo šalių susitarimas dėl sankcijų... 33. Aiškindamas ir taikydamas netesybas reglamentuojančias materialiosios teisės... 34. Remiantis tuo, kas išdėstyta, konstatuojama, kad ieškinio reikalavimo dalis... 35. Vadovaudamasi išdėstytais argumentais teisėjų kolegija atitinkamai... 36. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso... 37. Pakeisti Klaipėdos apygardos teismo 2010 m. balandžio 6 d. sprendimą, jo... 38. „Iš dalies patenkinti ieškinio dalį dėl avanso grąžinimo ir priteisti... 39. Nutraukti bylos dalį dėl nustatymo fakto, kad preliminariąją sutartį... 40. Priteisti ieškovui UAB „Tojario investicijos“ iš atsakovo V. V. 704 Lt... 41. Priteisti iš ieškovo UAB „Tojario investicijos“ ir iš atsakovo V. V. po... 42. Priteisti į valstybės biudžetą iš ieškovo UAB „Tojario investicijos“...