Byla 2A-3284-656/2012
Dėl įpareigojimo pradėti tiesiogines derybas nekilnojamajam turtui tiesioginių derybų būdu privatizuoti, trečiasis asmuo – Vilniaus miesto savivaldybės administracija

1Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininko ir pranešėjo Andriaus Ignotas, teisėjų Liudos Uckienės ir Aldonos Tilindienės,

2apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apelianto (ieškovo) UAB „Patria Domi“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo 2012 m. liepos 5 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Patria Domi“ ieškinį atsakovui Vilniaus miesto savivaldybei dėl įpareigojimo pradėti tiesiogines derybas nekilnojamajam turtui tiesioginių derybų būdu privatizuoti, trečiasis asmuo – Vilniaus miesto savivaldybės administracija,

3Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

Nustatė

4I. Bylos esmė

5Ieškovas UAB „Patria Domi“ kreipėsi į teismą, prašydamas įpareigoti atsakovą Vilniaus miesto savivaldybę pradėti tiesiogines derybas nekilnojamajam turtui ( - ), privatizuoti tiesioginių derybų būdu.

6Ieškovas nurodė, kad 1999-07-23 sudarė su atsakovu Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 1452, pagal kurią išsinuomojo 61 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas ( - ) (toliau – Sutartis); 1999-09-20 sudaryta valstybinės žemės sklypo (1605 kv. m), kuriame yra išsinuomotas pastatas, nuomos sutartis Nr. 577 (toliau – Žemės nuomos sutartis). Sutartyje buvo numatyta nuomininko jėgomis ir lėšomis atlikti statinio projektavimo, rekonstrukcijos (atstatymo) darbus. Ieškovas parengė viso kvartalo detalųjį planą, pasirašė infrastruktūros plėtojimo sutartis, atliko statinio rekonstrukcijos (atstatymo) darbus; šie darbai buvo atlikti atsakovo sutikimu ir turint atitinkamus leidimus, atsakovas buvo nuolat informuojamas apie darbų eigą ir užbaigimą, jam pateikti įrodymai apie investuotų lėšų dydį. Vyriausybės 2007-05-09 nutarimu Nr. 497 statinys ( - ), įrašytas į privatizuojamų objektų sąrašą. 2007-06-26 raštu Nr. 051 UAB „Patria Domi“ pateikė Vilniaus miesto savivaldybei prašymą vykdyti tiesiogines derybas dėl objekto privatizavimo, kaip nustatyta VISTPĮ 17 straipsnio 5 dalyje. Atsakovas 2007-11-20 pritarė išnuomotų patalpų 393 000 Lt rinkos vertei ir 73,54 proc. vertės padidėjimui. Ieškovas kelis kartus kreipėsi į atsakovas prašydamas leisti privatizuoti išsinuomotą objektą tiesioginių derybų būdu, tačiau atsakovas nesiėmė jokių veiksmų.

7Ieškovas nurodė, kad objekto Vilniuje, šv. Ignoto g. 9, pagerinimo darbų (įskaitant žemės sklypo, kuriame yra nuomojamas statinys, archeologinių tyrinėjimų, inžinerinių komunikacijų tiesimo ir pan., darbus) iš viso atlikta už 5 611 037,10 Lt, pagal pridėtus dokumentus ieškovas rangovams sumokėjo iš viso – 4 915 027, 90 Lt., todėl yra visos Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo (toliau – VISTPĮ) 17 straipsnio 5 dalyje įtvirtintos sąlygos objektui Vilniuje, šv.Ignoto g. 9, tiesioginių derybų būdu privatizuoti, tačiau atsakovas vilkina išnuomoto objekto privatizavimo tiesioginių derybų būdu procedūras, taip pažeisdamas bendrovės teises ir teisėtus interesus, turėtus rekonstruojant (atstatant) ir pagerinant išnuomotą statinį bei padidinant jo vertę.

8Atsakovas prašė ieškinį atmesti ir nurodė, kad pagal Sutarties nuostatas statinys turėjo būti atstatytas per dvejus metus nuo statybos leidimo išdavimo dienos, tačiau iki šiol neatlikta beveik jokių statiniui atstatyti reikalingų darbų. Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis statinio baigtumas – 3 proc. Pagal nepriklausomo turto vertintojo UAB „Census Optimus“ 2007-11-12 turto vertės nustatymo pažymą statinio rinkos vertė buvo 393 000 Lt, investicijos į statinį buvo apie 289 000 Lt. Ieškovas 2007-06-06 pateikė Vilniaus miesto savivaldybei prašymą pradėti tiesiogines derybas su vieninteliu pirkėju – UAB „Patria Domi“ – dėl statinio privatizavimo, tačiau, nesant teisinio pagrindo, tiesioginės derybos nebuvo pradėtos. Valstybės ar savivaldybės turto privatizavimas tiesioginių derybų būdu yra išimtinis privatizavimo būdas, taikomas tik tais atvejais, kai yra VISTPĮ 17 straipsnio 5 dalyje įtvirtintos sąlygos. Viena iš tokių sąlygų – nuomotojo leidimu nuomininko investuotų privačių lėšų vertė turėtų viršyti 1/2 dalį išsinuomoto pastato ar statinio ir jam priskirto žemės sklypo rinkos vertės. Ieškinyje nurodyta, kad nuomininko investuotos statiniui atstatyti lėšos – 473 132,80 Lt, tačiau, atsakovo teigimu, šie dydžiai nepagrįsti dokumentais. Be to, UAB „Patria Domi“ nuomojamam statiniui priskirtas 1605 kv. m ploto valstybinės žemės sklypas, šio sklypo vidutinė rinkos vertė Nekilnojamojo turto registro duomenimis yra 2 569 000 Lt. Taigi tam, kad ieškovas įgytų teisę privatizuoti nuomojamą statinį tiesioginių derybų būdu, jo investicijos, atliktos nuomotojo leidimu, turėtų būti apie 1,5 mln. Lt. Ieškinyje nurodyta investuotų lėšų suma – 473 132,80 Lt – yra gerokai mažesnė, negu reikia privatizavimui tiesioginių derybų būdu pradėti. Ieškovui nebuvo duotas atsakovo leidimas atlikti būtent tokio pobūdžio investicijas, kurios suteiktų teisę privatizuoti nuomojamą objektą tiesioginių derybų būdu. Patalpų nuomos sutartyje nurodytas leidimas nuomininkui pagerinti ginčo patalpas ir investuoti į jas kapitalą reiškia tik tai, kad ateityje, kai objektas taps tinkamu ir galės būti įtrauktas į privatizuojamų objektų sąrašą, nuomotojas turės teisę spręsti dėl privatizavimo būdo parinkimo. 2001-04-19 pakeitus Sutarties 17 punktą, buvo nustatyta, kad lėšos, panaudotos rekonstrukcijai (atstatymui) pagal su Nuomotoju suderintą sąmatą, įrašius statinį į privatizavimo programą, atlyginamos Nuomininkui įstatymų nustatyta tvarka. Pagal šio susitarimo pasirašymo metu galiojusios Vyriausybės 1997-12-18 nutarimu Nr. 1427 patvirtintos Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti tvarkos ir Vilniaus miesto tarybos 2001-02-28 sprendimu Nr. 229 patvirtintos Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu tvarkos nuostatas, objekto pagerinimo išlaidos nuomininkui atlyginamos privatizavimo metu, pervedant objekto vertės padidėjimo procentą atitinkančią sumą.

9II. Teismo sprendimo esmė

10Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo 2012 m. liepos 5 d. sprendimu ieškinį atmetė visiškai. Teismas sprendime nurodė, kad Savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto privatizavimas vykdomas VISTPĮ ir jį detalizuojančių poįstatyminių teisės aktų nustatyta tvarka, kuri, atsižvelgiant į viešosios nuosavybės specifiką, reglamentuota imperatyviai. Teismas negali atlikti nurodytų Privatizavimo institucijos funkcijų – jis tik gali tikrinti šių institucijų priimtų privatizavimo klausimais sprendimų teisėtumą, jeigu suinteresuoti asmenys juos ginčija. Pažymėtina, kad toks privatizavimo klausimų sprendimas nėra ikiteisminė tvarka, tai - įstatymo nustatyta savivaldybės turto privatizavimo, kurį vykdo atitinkamos savivaldybės turto privatizavimo institucijos, prižiūrimos Privatizavimo komisijos, tvarka. Ir tik jau nurodytų subjektų priimtų sprendimų teisėtumas gali būti tikrinamas teismo. Vilniaus miesto savivaldybės turto privatizavimo klausimus sprendžianti institucija nėra priėmusi sprendimo dėl ginčo objekto privatizavimo, nėra atlikta šios objekto parengimo privatizuoti veiksmų: nenustatyta objekto vertė, pagal kurią nustatoma privatizavimo kaina, neparinktas nurodyto objekto privatizavimo būdas, nesudaryta jo privatizavimo programa ir kt. Tačiau ieškovas tvirtina, kad jis yra įvykdęs visas VISTPĮ 17 straipsnio 5 dalyje nurodytas sąlygas, kad būtų pradėtas jo išsinuomoto objekto privatizavimo tiesioginių derybų būdu procesas. Privataus kapitalo investicijų į ilgalaikį materialųjį turtą sąlygos ir tvarka, kurių būtina laikytis siekiant, kad šios investicijos sudarytų pagrindą nuomininkui teisėtai tiesioginių derybų būdu įgyti jo gerokai pagerintą išnuomotą turtą, nustatytos VISTPĮ 17 straipsnio 5 dalyje ir detalizuotos Vyriausybės 1998-01-30 nutarimu Nr. 113 patvirtintų Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu nuostatų 6.3 punkte.

11Pagal VISTPĮ 17 straipsnio 7 dalies nuostatas ieškovo prašymą leisti privatizuoti nuomojamą objektą tiesioginių derybų būdu ir jo atitiktį šio Įstatymo 17 straipsnio 5 dalyje įtvirtintoms sąlygoms vertina privatizavimo objekto valdytojas, kuris ir priima sprendimą vesti tiesiogines derybas dėl tam tikro objekto privatizavimo arba motyvuotai atsako, kodėl pagal pateiktus dokumentus šis turtas negali būti privatizuojamas tiesioginių derybų būdu.

12Sprendžiant ginčą esminę reikšmę turi klausimas, ar yra konkretus privatizavimo objektas, suformuotas įstatymo nustatyta tvarka, dėl kurio gali būti pradėta privatizavimo procedūra. Tam svarbu įvertinti ginčo šalių sudarytos 1999-07-23 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties sąlygas. Šia Sutartimi atsakovas ieškovui išnuomojo 61 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas ( - ), kurios realiai buvo rūsio liekanos (išlikusi dalis – 2 proc.). Sutartyje šalys nurodė, kad statiniui būtina rekonstrukcija (atstatymas) ir susitarė, jog ieškovas atliks statinio projektavimo, rekonstrukcijos (atstatymo) darbus (2, 14 punktai). Pagal šalių susitarimą, ieškovas įsipareigojo atstatyti rūsį ir gyvenamąjį namą. Šis įsipareigojimas turėjo būti įvykdytas per dvejus metus nuo statybos leidimo išdavimo dienos (Sutarties 15 punktas). Statybos leidimas rekonstrukcijos darbams gautas 2005 m., tačiau Statinio atstatymo darbai nebaigti. Nekilnojamojo turto registro 2012-02-17 duomenimis, negyvenamųjų patalpų (rūsio) Vilniuje, šv. Ignoto g. 9, baigtumo procentas – 9 proc., o pastato – daugiabučio gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis – 3 proc.

13Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Turto departamento Turto valdymo ir privatizavimo skyrius 2008-06-25 rašte, atsakydamas į UAB „Patria Domi“ 2008-04-30 prašymą leisti privatizuoti objektą ( - ), tiesioginių derybų būdu, nurodė, kad, norint privatizuoti nebaigtas atstatyti 62,38 kv. m rūsio patalpas, reikia išnuomotą objektą išskaidyti į dvi dalis: 1) ( - ) – 62,38 kv. m nebaigtos statyti negyvenamosios (rūsio) patalpos; 2) ( - ) – nepastatytas daugiabutis gyvenamasis namas; šis klausimas buvo pateiktas svarstyti Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisijai, tačiau ji 2008-06-16 protokolu Nr. A16-453(4.2-TR2) nepritarė objekto ( - ) išskaidymui, todėl negyvenamosios rūsio patalpos neįrašomos į privatizavimo programą. Ieškovas neskundė Privatizavimo komisijos sprendimo.

141999-09-20 valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi ieškovui buvo išnuomotas 1605 kv. m ploto žemės sklypas, kuriame yra jo išsinuomotas objektas. Tokio ploto žemės sklypas išnuomotas atsižvelgiant į šalių susitarimą atstatyti ne tik rūsio patalpas, bet ir pastatą - gyvenamąjį namą.

15VISTPĮ 9 straipsnio 4 dalyje, Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklių 20 punkte nustatyta, kad, vertinant valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančius statinius ir įrenginius ar jų dalis, turi būti įvertintas ir jiems nustatytąja tvarka priskirtas žemės sklypas. Bylos duomenimis, ieškovui išnuomotas žemės sklypas nebuvo įvertintas privatizavimą reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka, atsakovas atsiliepime į ieškinį rėmėsi Nekilnojamojo turto registre nurodyta šio sklypo vidutine rinkos verte. Tačiau toks vertinimas ir negalėjo būti atliktas, nes nėra atstatytas pastatas, kuriam šis žemės sklypas suformuotas. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijoje 2010-01-13, 2010-02-10 buvo svarstyti UAB „Patria Domi“ prašymai leisti privatizuoti patalpas tiesioginėmis derybomis, tačiau nutarta nepritarti prašymams dėl to, kad nėra duomenų apie žemės sklypo vertę, be to, šiame žemės sklype įregistruota tik negyvenamoji rūsio patalpa, pastato nėra, dėl to nereikia priskirti žemės sklypo; taip pat pažymėta, kad pastato paskirtis pakeista į gyvenamąją, o gyvenamosios paskirties pastatų negalima privatizuoti. Nėra išreikštos savininko valios privatizuoti ginčo objektą, nes negalima išskaidyti objekto į du (negyvenamąsias (rūsio) patalpas ir gyvenamąsias (nepastatytą gyvenamąjį namą, kurį ieškovas buvo įsipareigojęs pastatyti) bei išspręsti žemės nuomos klausimo.

16Tuo atveju, jeigu būtų suformuotas tinkamas privatizavimo objektas, jo privatizavimo būdą turėtų parinkti atsakovo turto privatizavimo institucija (VISTPĮ 3 straipsnio 1 dalies 2 punktas, 4 straipsnio 2 dalies 2 punktas, 6 straipsnio 4 dalis). Būtent ši institucija turėtų vertinti ieškovo atliktų investicijų atitiktį Įstatymo 17 straipsnio 5 dalies nuostatoms turto ir verslo vertinimą reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka (Įstatymo 4 straipsnio 2 dalies 4 punktas, 6 straipsnio 4 dalis), taip pat nustatyti, ar ieškovas atitinka kitas įstatymo įtvirtintas būtinas sąlygas objektui nurodytu būdu – tiesioginėmis derybomis – privatizuoti.

17Dėl ieškovo argumentų, kad jis, vykdydamas ginčo objekto atstatymo darbus, yra investavęs beveik 5 mln. lėšų ir yra pateikęs atsakovui šių investicijų dydį patvirtinančius dokumentus, teismas pažymi, kad per visą laikotarpį nuo 2007-06-26 iki 2011-08-10, kai ieškovas teikė prašymus atsakovui leisti privatizuoti ginčo objektą tiesioginių derybų būdu, nė viename prašyme nebuvo remiamasi tokia investicijų suma, kurią ieškovas nurodė prasidėjus šios bylos procesui. Minėta, kad privataus kapitalo investicijų į nuomojamą objektą, kurį siekiama privatizuoti tiesioginėmis derybomis, pobūdį ir vertę analizuoja ir nustatinėja teisės aktų nustatyta tvarka privatizavimo objekto valdytojas, savivaldybės turto privatizavimo institucija, ne teismas, nes teismas nevykdo savivaldybės turto privatizavimo procedūrų. Nuomos metu padarytos išlaidos vertinamos ir pagerintų patalpų vertės padidėjimo procentas nustatomas pagal Vyriausybės 1994-12-18 nutarimu Nr. 1427 patvirtintą Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti tvarką. Šioje Tvarkoje nustatyta, kokie įrodymai yra leistini, nustatant privataus kapitalo investicijas į nuomojamą objektą, bei ginčų dėl tų investicijų sprendimo tvarka.

18Ieškovas nepateikė įrodymų, jog atsakovo turto privatizavimo institucijos buvo prašyta įvertinti apskritai visų turėtų išlaidų ginčo objektui pobūdį, vertę. Dėl to teismas neturi teisinio pagrindo atlikti tokio vertinimo. Be to, nurodytas vertinimas nagrinėjamoje situacijoje negali būti atliktas ir dėl to, kad nėra atstatyto pastato, todėl negalima nustatyti, kokia žemės sklypo dalis tektų negyvenamosioms rūsio patalpoms, taigi nebūtų įmanoma nustatyti, ar investicijų suma yra didesnė kaip 1/2 išsinuomotų patalpų ir joms priskirto žemės sklypo vertės (VISTPĮ 17 straipsnio 5 dalies 1 punktas).

19Įstatymo įtvirtintas reikalavimas investuoti ne mažiau kaip 1/2 dalį ne tik pastatų ar patalpų, bet ir jiems priskirto žemės sklypo rinkos vertės, atitinka viešąjį interesą, nes suteikia teisę tiesioginėmis derybomis (t. y. išskirtinėmis sąlygomis, kai pirkėjui nereikia varžytis su kitais potencialiais pirkėjais) privatizuoti valstybės ar savivaldybės pastatus ir patalpas tiems asmenims, kurie iš tiesių investavo daug privačių lėšų bei iš esmės pagerino išsinuomotą turtą, ir užkerta kelią tokiems atvejams, kai nuomininkas, išsinuomojęs menkavertį statinį didelės vertės valstybinės žemės sklype ir investavęs nedaug lėšų statiniui rekonstruoti, įgytų teisę šį statinį privatizuoti tiesioginių derybų būdu, kartu įgydamas teisę į šiam statiniui priskirtą gerokai didesnės vertės žemės sklypą.

20Iš VISTPĮ 17 straipsnio 5 dalies nuostatų aišku, jog, sprendžiant dėl privatizavimo tiesioginių derybų būdu, vertinamos ne apskritai visos investicijos, o tik tos, dėl kurių buvo gautas nuomotojo sutikimas ir kurios buvo būtinos patalpoms ar pastatui pagerinti. Taigi nėra pagrindo sutikti su ieškovo argumentais, kad ginčo atveju turi būti vertinamos visos išlaidos, patirtos dėl objekto šv. Ignoto g. 9. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad pagal Sutarties 22 punkte šalių susitarta, jog nutiesti inžineriniai tinklai neatlygintinai perduodami juos eksploatuojančioms organizacijoms.

212007-06-26 prašyme leisti privatizuoti nuomojamą objektą tiesioginių derybų būdu, nurodė, kad pagal suderintą su Savivaldybe sąmatą investuota 473 132,80 Lt privačių lėšų. Kitų įrodymų, patvirtinančių atsakovo sutikimą investicijoms VISTPĮ 17 straipsnio 5 dalies prasme ieškovas nepateikė.

22III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo argumentai

23Ieškovas pateikė apeliacinį skundą, prašė pirmos instancijos teismo sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą ieškinį patenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

  1. Pirmos instancijos teismas turėjo pagrindą išeiti už ieškinio reikalavimo ribų ir vertinti iš esmės visus pateiktus įrodymus, susijusius su investuotomis lėšomis ir objekto verte. Tinkamas valstybės ir savivaldybės turto privatizavimas yra viešas interesas, todėl teismas turėjo pagrindą išeiti už ieškinio reikalavimo ribų. Reikalavimą ieškovas formulavo būtent taip dėl to, jog su atsakovo leidimu ir žinia yra investavęs savo privačių lėšų, dar 2007 metais atsakovas ir tretysis asmuo buvo atlikę visus savo veiksmus, būtinus atlikti iki objekto pardavimo, kainos nustatymo, privatizavimo būdo parinkimo ir privatizavimo programos parinkimo. Teismas turėjo pagrindą pareikštą reikalavimą vertinti kaip įpareigojimą tęsti pradėtus objekto privatizavimo veiksmus: nustatyti objekto pardavimo kainą, parinkti privatizavimo būdą, parengti privatizavimo programą.
  2. Teismas netinkamai vertino įrodymus. 2007-11-09 Vilniaus miesto savivaldybės užsakymu buvo atliktas „Turto rinkos vertės nustatymas privatizavimui“. Ataskaitoje nurodyta turto rinkos vertė 2007-11-09 – 393 000 Lt, o turto vertės padidėjimo procentas – 73,54 proc. Turto vertinimo tikslas buvo rinkos vertės nustatymas privatizavimui, nustatant turto vertės padidėjimo procentą dėl šiam objektui pagerinti padarytų išlaidų. 2007-11-20 Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija informavo pareiškėją, kad pritaria išnuomotų patalpų 393 000 Lt rinkos vertei ir turto vertės padidėjimo procentui – 73,54 proc. Tai buvo atliktas antras veiksmas, nustatytas Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklių 10 ir 20 punktuose. Tokiam vertės padidėjimo procentui ieškovas pritarė 2007-11-21 raštu. Atsakovas informavo ieškovą, kad ieškovo prašymas buvo svarstomas 2010-04-12 bei 2010-07-09 pasitarimuose ir buvo nutarta įvertinti būsimos statybos kaštus bei statybos pardavimo kainą ir priklausomai nuo gautų rezultatų bus siūloma pardavimo kaina Privatizavimo komisijai. Buvo išreikšta savininko valia privatizuoti objektą.
  3. Ieškovui išnuomotas konkretus nekilnojamojo turto objektas, kurį siekiama privatizuoti yra negyvenamos patalpos – rūsys, unikalus Nr. ( - ), ( - ). Šiam statiniui eksploatuoti ir buvo išnuomotas žemės sklypas. Tai, kad rūsio patalpų baigtumas tik 9 proc., nesudaro jokio pagrindo teigti, kad jos negali būti privatizavimo objektu. Teisės aktai nenustato, kad gali būti privatizuojami tik 100 procentų baigtumo objektai. Teismas nepagrįstai rėmėsi atsakovo 2008 metais išreikšta pozicija, kad statinys turi būti išskaidytas į dvi dalis: rūsio patalpas ir nebaigtą statyti daugiabutį namą su komercinėmis, nes praėjus porai metų, jau 2010 metais atsakovas išreiškė priešingą poziciją ir nurodė, kad svarstys objekto pardavimo kainą, statybos kaštus ir siūlys privatizavimo komisijai. Ant to paties statinio, kuriame yra rūsio patalpos, su atsakovo leidimais statomas daugiabutis namas, todėl privatizavimo objektas nėra gyvenamosios patalpos.
  4. Pirmos instancijos teismas nevertino atsakovo veiksmų kaip nesąžiningų ir nebendradarbiavimo. Atsakovas teismo metu gavęs ieškovo įrodymus apie investuotus 5 611 037 Lt galėjo įvertinti investicijų pagrįstumą, tai, kad prašymai šioms investicijoms nebuvo pateikti anksčiau, nesudaro pagrindo teigti, kad atsakovas apie tokias investicijas anksčiau nežinojo.
  5. Pažeistos ieškovo teisės ir teisėti interesai, nes ieškovas investavęs savo lėšas ir mokėjęs nuomos mokestį, negalėdamas atgauti tiesioginių investicijų, negali pasinaudoti tiesioginių derybų galimybe.

24Atsakovas atsiliepimu prašė apeliacinį skundą atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

  1. Apelianto argumentai, kad privataus asmens siekis privatizuoti viešosios nuosavybės objektą patenka į viešojo intereso apibrėžimą ir dėl šios priežasties pirmosios instancijos teismas privalėjo išeiti už ieškinio reikalavimo ribų yra nepagrįstas, prieštaraujantis galiojantiems teisės aktams ir suformuotai teismų praktikai.
  2. Byloje esantys rašytiniai įrodymai patvirtino, kad atsakovas informavo apeliantą, kad objekto privatizavimas tiesioginių derybų būdu, neatlikus objekto išskaidymo į gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas, yra negalimas bei nurodė, kad atsakovė nesutinka atlikti tokio objekto skaidymo. Šalys tiesiogiai bendravo žodžiu.
  3. Argumentas, kad leidimas atlikti rekonstravimo darbus, sukūrė prielaidas apeliantei įgyti teisę privatizuoti objektą tiesioginių derybų būdu, nepagrįstas. Tam būtina šių sąlygų visuma: leidimas investicijoms ir atitinkama investicijų vertė. Šalių sudaryta nuomos sutartis nebuvo privatizavimo sandoris, joje nebuvo nustatyta įsipareigojimo ateityje sudaryti privatizavimo sandorį išimtinai su nuomininku. Atsakovas išsaugojo teisę ateityje įtraukti objektą į privatizuojamų objektų sąrašą ir spręsti dėl privatizavimo būdo.
  4. 1998-07-23 nuomos sutartyje buvo numatyta, kad apeliantas atlieka statinio projektavimo, rekonstrukcijos (atstatymo darbus ir nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti ir mokėti užbaigus statinio projektavimo ir rekonstrukcijos (atstatymo) darbus. Panaudotos lėšos įskaitomos į nuomos mokestį. Pastatyti inžinieriniai tinklai neatlygintinai perduodami juos eksploatuojančioms organizacijoms. Nuomos sutartyje taip pat buvo nustatytas nuomos terminas iki 2098-07-23, bet ne ilgiau nei iki statinio įtraukimo į privatizavimo programą. 2001-04-19 pasirašytas sutarties pakeitimas, nustatantis, kad lėšos panaudotos rekonstrukcijai ne įskaitomos į nuomos mokestį, o atlyginamos nuomininkui teisės aktų nustatyta tvarka, įrašius statinį į privatizavimo programą. Tokia tvarka buvo numatyta ir galiojusiuose teisės aktuose. Apeliantui nebuvo išduotas leidimas konkrečioms investicijoms VISTPĮ 17 str. 5 d. prasme.
  5. Atsakovas atliko objekto vertinimo darbus ir 2007-11-30 raštu informavo apeliantą, kad patalpų rinkos vertė yra 393000 Lt, o vertės padidėjimo procentas 73,54 proc. Vertinamas padarytas siekiant apeliantui atlyginti investuotas lėšas.
  6. Šalys nuomos sutartimi buvo susitarę, kad ieškovas per nustatytą laiką atstatys/rekonstruos pastatą, o atsakovė įsipareigoja leisti apeliantui įregistruoti dalį pastato savo vardu. Apeliantas teikė dokumentus, kad būtų nustatyta ieškovui tenkanti pastato dalis. Atsakovas siekia, kad pastatas būtų atstatytas/rekonstruotas ir tuomet padalintas, o ne privatizuotas.
  7. Pagal šalių suderintą sąmatą investuota 473 132,80 Lt privačių lėšų. Aplinkybė, kad apeliantas nesuderinusi su atsakovu galėjo atlikti darbų už 10 kartų didesnę sumą, neįrodo, kad apeliantas įgijo teisę privatizuoti objektą tiesioginių derybų būdu. Kyla abejonės, ar apelianto nurodomos sumos buvo tikrai investuotos į objektą ( - ).
  8. Turto savininko valią privatizuoti objektą galima konstatuoti tik tada, kai objektas yra įrašytas į privatizavimo programą, yra priimtas sprendimas privatizuoti, nurodant privatizavimo būdą, kainą, sąlygas ir pan., bei apie tai paskelbta privatizavimo biuletenyje. Atsakovas nurodytų veiksmų neatliko. Pats ieškovas neįvykdė įsipareigojimo atstatyti/rekonstruoti pastatą.
  1. Apeliacinės instancijos teismo argumentai

25Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis CPK 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, tai yra, tiriant byloje surinktus įrodymus, patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar teisingai nustatytoms faktinėms aplinkybėms taikė materialinės teisės normas. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

26Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.

27Apeliacinis skundas atmetamas.

28Teisėjų kolegija pripažįsta pagrįstais apeliacinio skundo argumentus, kad tinkamas valstybės ir savivaldybės turto privatizavimas yra viešas interesas, todėl teismas turėjo pagrindą išeiti už ieškinio reikalavimo ribų. Teismas pareikštą ieškinį vertina kaip ieškinį dėl įpareigojimo vykdyti privatizavimą tiesioginių derybų būdu.

29Sprendžiant ginčą esminę reikšmę turi 1999-07-23 šalių sudarytos Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 1452 (toliau – Sutarties) nuostatų aiškinimas. Sutartis aiškinama pažodžiui bei atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus, sutarties esmę ir tikslus, sutarties sudarymo aplinkybes (CK 6.193 str. 1-2 dalys). Sutarties 2 p. buvo numatyta, kad apeliantas atlieka statinio projektavimo, rekonstrukcijos (atstatymo) darbus ir nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti ir mokėti užbaigus statinio projektavimo ir rekonstrukcijos (atstatymo) darbus. Sutarties 17 p. buvo numatyta, kad lėšos panaudotos rekonstrukcijai (atstatymui) pagal su nuomotoju suderintą sąmatą įskaitomos į nuomos mokestį. Sutarties 22 p. buvo nustatyta, kad pastatyti inžineriniai tinklai neatlygintinai perduodami juos eksploatuojančioms organizacijoms. Sutarties 3 p. buvo įtvirtintas nuomos terminas iki 2098-07-23, bet ne ilgiau nei iki statinio įtraukimo į privatizavimo programą. 2001-04-19 tarp šalių buvo pasirašyta sutartis dėl 1999-07-23 nuomos sutarties 1452 17 punkto pakeitimo, numatant, kad lėšos, panaudotos rekonstrukcijai (atstatymui) ne įskaitomos į nuomos mokestį, o atlyginamos nuomininkui teisės aktų nustatyta tvarka, įrašius statinį į privatizavimo programą. Šio susitarimo pasirašymo metu galiojo LR Vyriausybės 1997-12-18 nutarimu Nr. 1427 patvirtinta Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti tvarka ir Vilniaus miesto tarybos 2001-02-28 sprendimu Nr. 229 patvirtinta Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu tvarka. Šiose tvarkose nurodoma, kad nuomininkui objekto pagerinimo išlaidos atlyginamos privatizavimo metu, pervedant nuomininkui objekto vertės padidėjimo procentą atitinkančią sumą.

30Atsakovas elgėsi nuosekliai ir atliko objekto turto vertinimo darbus ir 2007-11-20 raštu Nr. A51-23216(5.1.-TR2) informavo apeliantą, kad nustatyta patalpų rinkos vertė yra 393000 Lt, o vertės padidėjimo procentas 73,54 proc. (t.1 b.l.26). Rašte nenurodyta, kad vertė nustatinėjama siekiant privatizuoti ginčo objektą tiesioginių derybų būdu. Byloje nepaneigtas atsakovo argumentas, kad vertė ir vertės padidėjimo procentas buvo nustatinėjamas vadovaujantis Vilniaus miesto tarybos 2001-02-28 sprendimu Nr. 229 patvirtinta Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu tvarka, t.y. siekiant apeliantui atlyginti investuotas lėšas privatizuojant objektą viešo aukciono būdu, o ne leidžiant privatizuoti objektą tiesioginių derybų būdu.

31Sutartimi apeliantas įsipareigojo per nustatytą laiką atstatyti/rekonstruoti pastatą, o atsakovas įsipareigojo leisti apeliantui įsiregistruoti dalį pastato savo vardu. Apeliantas 2007-07-12 teikė dokumentus tam, kad pabaigus pastato atstatymo/rekonstravimo darbus galėtų būti nustatyta ieškovui tenkanti naujai pastatyta pastato dalis. Atsakovas įvertino apelianto 2007-07-12 pateiktus dokumentus ir 2007-11-20 raštu Nr. A51-23216(5.1-TR2- 5) informavo apeliantą apie nustatytą patalpų rinkos vertę ir padidėjimo procentą. Atsakovo teigimu, toks vertės padidėjimo procentas buvo skirtas ne inicijuoti objekto privatizavimą tiesioginių derybų būdu, o vykdant sutartinius įsipareigojimus t.y. siekiant nustatyti, kaip turės būti paskirstyta apeliantui ir atsakovei tenkanti pastato dalis. Atsakovas 2008-06-25 raštu Nr. A51-14604(5.1-TR2) buvo informuotas, kad norint privatizuoti objektą jis turėtų būti išskaidytas į dvi dalis - į negyvenamąsias rūsio patalpas ir nepastatytą daugiabutį, tačiau privatizavimo komisija nepritarė objekto išskaidymui, todėl negyvenamosios rūsio patalpos nebus įrašomos į privatizavimo programą. Ši raštas patvirtino, kad atsakovo pozicija dėl sutartyje įtvirtintų sąlygų nesikeičia ir atsakovas siekia, kad pastatas būtų atstatytas/rekonstruotas ir tuomet padalintas, o ne privatizuotas.

32Privatizavimo komisija 2009-04-15 posėdžio protokolu Nr. A16-208(1.1.41-T1) atidėjo klausimą dėl objekto ( - ) išskaidymo ir įpareigojo Turto valdymo ir privatizavimo skyrių gauti raštišką Vilniaus apskrities viršininko administracijos paaiškinimą, kodėl nesudaroma nauja valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis. Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija 2010-01-13 protokolu Nr. Al6-27(2.1.7-AD4) nepritarė prašymui dėl privatizavimo tiesioginių derybų būdu, o 2010-02-10 protokolu Nr. A16-89(2.1.7- AD4) apskritai klausimo nesvarstė, nes nepaisant to, kad apeliantas pakartotinai teikdavo prašymus dėl privatizavimo tiesioginių derybų būdu, jam ši teisė negali būti suteikiama dėl prisiimtų sutartinių įsipareigojimų - atstatyti/rekonstruoti pastatą, be to, kaip nurodė komisija, gyvenamieji pastatai negali būti privatizuojami, o pagrindo išskaidyti objektą į du atskirus objektus - rūsio patalpas ir gyvenamąsias patalpas nėra. Nesutikimą su tokiu skaidymu atsakovė buvo išreiškusi dar 2008-06- 25 rašte Nr. A51-14604(5.1-TR2).

33Teisėjų kolegija sprendžia, kad sutartis ir jos vykdymo dokumentai patvirtina, kad ieškovui buvo išnuomoti rūsiai ant kurių ieškovas ketino statyti (rekonstruoti) namą. Po statybos pabaigos šalys ketino: ieškovas įregistruoti savo nuosavybės teisės į naujai pastatytos pastato dalies patalpas, o atsakovas privatizuoti rūsio patalpas kompensuojant ieškovo patirtas investicijas.

34Apelianto pozicija dėl investicijų dydžio nenuosekli, nes apeliantas 2007-06-26 prašyme leisti privatizuoti objektą tiesioginių derybų būdu nurodė, kad pagal suderintą su Savivaldybe sąmatą investuota 473 132,80 Lt privačių lėšų. Lėšų, tačiau vėliau bylos nagrinėjimo teisme metu pateikė įrodymus, kad investuota 5 611 037 Lt lėšų. Šis apelianto teiginys patvirtina du dalykus. Pirma - šalys buvo susitariusios tik dėl 473 132,80 Lt dydžio investicijų. Antra - faktinė atliktų darbų vertė 2007-06-26 datai yra 473 132,80 Lt. Tai, kad apeliantas nesuderinęs su atsakovu galėjo atlikti darbų už 10 kartų didesnę sumą, kaip yra nurodoma procesiniuose dokumentuose, neįrodo, kad apeliantas įgijo teisę privatizuoti objektą tiesioginių derybų būdu. Be to, kaip minėta pirmiau, nuomotojo leidimas atlikti atitinkamo dydžio investicijas yra būtinas. Apeliacinio skundo argumentas, kad, atsakovas bylos nagrinėsimo teisme metu gavęs ieškovo įrodymus apie investuotus 5 611 037 Lt galėjo įvertinti investicijų pagrįstumą, teisiškai nereikšmingas, nes atsakovas sutikimo tokio dydžio investicijai nedavė.

35Turto savininko valią privatizuoti objektą galima konstatuoti tik tada, kai objektas yra įrašytas į privatizavimo programą, yra priimtas sprendimas privatizuoti, nurodant privatizavimo būdą, kainą, sąlygas ir pan., bei apie tai yra paskelbta privatizuojamų objektų biuletenyje. Atsakovas nurodytų veiksmų dėl ginčo patalpų neatliko, todėl nėra pagrindo teigti, kad atsakovas yra ar buvo išreiškęs valią privatizuoti šį objektą. Šalių sudaryta sutartis buvo pakeista, numatant, kad apeliantui visiškai atstačius pastatą, dalis pastato bus įregistruota apelianto vardu, t.y. atsakovė tokiu pakeitimu patvirtino, kad neketina pradėti objekto privatizavimo procedūrų, o apeliantas įsipareigoja pilnai atstatyti pastatą. Įvertinus tai, apeliantas nepagrįstai nurodo, kad atsakovė išreiškė valią privatizuoti objektą. Apelianto įsipareigojimas atstatyti/rekonstruoti pastatą yra galiojantis ir apelianto neužginčytas, vadinasi, vadovaujantis CK 6.189 str. 1 d., ši tarp šalių sudaryta nuomos sutartis jos šalims turi įstatymo galią ir privalo būti vykdoma.

36Kasacinis teismo praktikoje suformuluota taisyklė, kad nepaisant to, kokios apimties investicijų atlikta, taikant VISTPĮ 17 str. reglamentuojamą tiesioginių derybų procedūrą, pirmiausia turi būti nustatyta, kad patalpų nuomotojas leido nuomininkui atlikti tokio pobūdžio investicijas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje UAB „ Jutra" v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba, Nr. 3K-3-398/2009; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2011 m. balandžio mėn. 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-125/2011).

37Lietuvos apeliacinis teismas 2010 m. rugsėjo 7 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 2A-607/2010 išaiškino, kad pagal VSTPĮ 17 straipsnio bei 19 straipsnio nuostatas teisė privatizuoti patalpas nuomos su išsipirkimu būdu nėra absoliuti, ši teisė gali būti įgyjama tik įstatyme numatytais pagrindais. VSTPĮ 17 bei 19 straipsniai įtvirtina dispozityvų elgesio modelį savivaldybės atžvilgiu, o ne imperatyviai numato, jog esant tam tikroms sąlygoms atsiranda savivaldybės pareiga privatizuoti objektą nuomos su išsipirkimu būdu. Tai reiškia, kad teisės subjektas (šiuo atveju savivaldybė) pati gali pasirinkti kitokio elgesio variantą (skirtingai nei esant imperatyviai teisės normai). Vadovaujantis VSTPĮ 17 straipsnio 5 dalies bei 19 straipsnio nuomos su išsipirkimu būdu gali būti privatizuojami valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantys pastatai ar patalpos, jeigu yra įgyvendinamos VSTPĮ 17 straipsnio 5 dalies sąlygos. Ši teisės norma neįtvirtina savivaldybės pareigos privatizuoti patalpas nuomos su išsipirkimu būdu. Pirmos instancijos teismas neteisingai aiškino VSTPĮ 17 straipsnio 5 dalies bei 19 straipsnio nuostatas, nevertindamas dispozityvaus šių normų pobūdžio. Nagrinėjamu atveju būtina įvertinti įstatymų leidėjo valią suteikti laisvę savivaldybei, kaip turto savininkei, pasirinkti atitinkamą elgesio modelį. Dispozytivaus reguliavimo metodas leidžia reguliuojamo santykio dalyviams parodyti iniciatyvą, savarankiškumą pasirenkant vieną ar kitą elgesio variantą.

38Teisėjų kolegija konstatuoja, kad, ištyrus byloje surinktus įrodymus, nustatyta, jog apeliantui nebuvo duotas leidimas konkrečioms tikslinėms VISTPĮ 17 str. 5 d. nurodytoms investicijoms, todėl nesant vienos iš būtinųjų sąlygų privatizuoti tiesioginių derybų būdu - leidimo atlikti tikslines investicijas VISTPĮ 17 str. 5 d. prasme, apelianto reikalavimas leisti privatizuoti objektą tiesioginių derybų būdu negalėjo būti tenkinamas.

39Pateikti į bylą įrodymai patvirtina faktą, jog šio ginčo atveju nėra pagrindo taikyti VSTPĮ 17 straipsnio 5 dalies nuostatas. Pirmosios instancijos teismas, tenkindamas ieškovo ieškinį, tinkamai taikė VSTPĮ nuostatas ir CK normas, reglamentuojančias savininko teisę savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti (CK 4.37 str.).

40Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 326 str. 1 d. 1 p. ir 331 str.,

Nutarė

41Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo 2012 m. liepos 5 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apelianto (ieškovo) UAB... 3. Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,... 4. I. Bylos esmė... 5. Ieškovas UAB „Patria Domi“ kreipėsi į teismą, prašydamas įpareigoti... 6. Ieškovas nurodė, kad 1999-07-23 sudarė su atsakovu Negyvenamųjų patalpų... 7. Ieškovas nurodė, kad objekto Vilniuje, šv. Ignoto g. 9, pagerinimo darbų... 8. Atsakovas prašė ieškinį atmesti ir nurodė, kad pagal Sutarties nuostatas... 9. II. Teismo sprendimo esmė... 10. Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo 2012 m. liepos 5 d. sprendimu ieškinį... 11. Pagal VISTPĮ 17 straipsnio 7 dalies nuostatas ieškovo prašymą leisti... 12. Sprendžiant ginčą esminę reikšmę turi klausimas, ar yra konkretus... 13. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Turto departamento Turto valdymo... 14. 1999-09-20 valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi ieškovui buvo... 15. VISTPĮ 9 straipsnio 4 dalyje, Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti... 16. Tuo atveju, jeigu būtų suformuotas tinkamas privatizavimo objektas, jo... 17. Dėl ieškovo argumentų, kad jis, vykdydamas ginčo objekto atstatymo darbus,... 18. Ieškovas nepateikė įrodymų, jog atsakovo turto privatizavimo institucijos... 19. Įstatymo įtvirtintas reikalavimas investuoti ne mažiau kaip 1/2 dalį ne tik... 20. Iš VISTPĮ 17 straipsnio 5 dalies nuostatų aišku, jog, sprendžiant dėl... 21. 2007-06-26 prašyme leisti privatizuoti nuomojamą objektą tiesioginių... 22. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo argumentai... 23. Ieškovas pateikė apeliacinį skundą, prašė pirmos instancijos teismo... 24. Atsakovas atsiliepimu prašė apeliacinį skundą atmesti. Apeliacinis skundas... 25. Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis CPK 320 straipsnyje įtvirtintų bylos... 26. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis... 27. Apeliacinis skundas atmetamas.... 28. Teisėjų kolegija pripažįsta pagrįstais apeliacinio skundo argumentus, kad... 29. Sprendžiant ginčą esminę reikšmę turi 1999-07-23 šalių sudarytos... 30. Atsakovas elgėsi nuosekliai ir atliko objekto turto vertinimo darbus ir... 31. Sutartimi apeliantas įsipareigojo per nustatytą laiką atstatyti/rekonstruoti... 32. Privatizavimo komisija 2009-04-15 posėdžio protokolu Nr. A16-208(1.1.41-T1)... 33. Teisėjų kolegija sprendžia, kad sutartis ir jos vykdymo dokumentai... 34. Apelianto pozicija dėl investicijų dydžio nenuosekli, nes apeliantas... 35. Turto savininko valią privatizuoti objektą galima konstatuoti tik tada, kai... 36. Kasacinis teismo praktikoje suformuluota taisyklė, kad nepaisant to, kokios... 37. Lietuvos apeliacinis teismas 2010 m. rugsėjo 7 d. nutartyje civilinėje byloje... 38. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad, ištyrus byloje surinktus įrodymus,... 39. Pateikti į bylą įrodymai patvirtina faktą, jog šio ginčo atveju nėra... 40. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 326 str. 1 d. 1 p. ir 331 str.,... 41. Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo 2012 m. liepos 5 d. sprendimą palikti...