Byla 3K-3-125/2011

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Januškienės, Česlovo Jokūbausko (pranešėjas ir kolegijos pirmininkas) ir Egidijaus Laužiko,

2sekretoriaujant Indrei Savkinienei,

3dalyvaujant ieškovės UAB „Fondas statyboms vystyti“ atstovams – bendrovės vadovui A. M., advokatei L. M., atsakovių Vilniaus miesto savivaldybės administracijos, Vilniaus miesto savivaldybės atstovei D. V., žodinio proceso tvarka viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „Fondas statyboms vystyti“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo 7 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės UAB „Fondas statyboms vystyti“ ieškinį atsakovėms Vilniaus miesto savivaldybės administracijai, Vilniaus miesto savivaldybei dėl Privatizavimo komisijos protokolo dalies pripažinimo neteisėta ir įpareigojimo sudaryti nuomos sutartį bei atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės priešieškinį dėl nuomos mokesčio priteisimo, nuostolių atlyginimo ir daikto grąžinimo.

4Teisėjų kolegija

Nustatė

5I. Ginčo esmė

6Byloje kilusio ginčo esmė – tai teisės normų, reglamentuojančių nuomos sutarties su išpirkimu (išperkamosios nuomos) privatizavimo būdo taikymo sąlygas, ir proceso teisės normų, reglamentuojančių įrodymų nurodyto privatizavimo būdo sąlygoms nustatyti pakankamumą, aiškinimo ir taikymo klausimai.

7Ieškovė prašė: 1) pripažinti neteisėta Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisijos 2006 m. rugsėjo 14 d. protokolo Nr. 12-11-13 dalį dėl negyvenamojo pastato Vilniuje, Liejyklos g. 8/ Totorių g. 26, įrašymo į privatizavimo programą; 2) įpareigoti atsakoves sudaryti nuomos su išsipirkimu sutartį su ieškove dėl 558,76 kv. m negyvenamojo pastato Vilniuje, Liejyklos g. 8/ Totorių g. 26, (unikalus Nr. 1094-0193-0016) privatizavimo; 3) sutartyje nustatyti nuomos su išsipirkimu terminą nuo 2006 m. rugsėjo 14 d. iki 2016 m. rugsėjo 14 d., privatizuojamo objekto kainą 4 582 000 Lt, į kurią įskaitomos 3 124 890 Lt ieškovės pastato pagerinimo išlaidos, taip pat nustatyti, kad likusi privatizuojamo objekto kaina, t. y. 1 457 110 Lt, išmokama kaip 38 183,33 Lt nuomos mokestis per mėnesį, kuris mokamas nuo 2012 m. balandžio 14 d. iki 2016 m. rugsėjo 14 d.; 4) priteisti bylinėjimosi išlaidas.

8Vilniaus miesto savivaldybė priešieškiniu prašo teismo: 1) priteisti iš ieškovės 1 176 248,50 Lt nesumokėto nuomos mokesčio, 425 802,50 Lt delspinigių, 624 000 Lt nuostolių; 2) iškeldinti ieškovę iš Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančio pastato Vilniuje, Liejyklos g. 8/Totorių g. 26.

9Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad ieškovė ir Vilniaus miesto savivaldybė 1996 m. sausio 15 d. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 910, kuria savivaldybė išnuomojo ieškovei 373,49 kv. m avarinės būklės negyvenamuosius pastatus, statinius ir patalpas, taip pat buvusių patalpų liekanas Vilniuje, Liejyklos g. 8/ Totorių g. 26, naudoti administracinėms patalpoms ir komercijai. Sutarties 1 punkte nustatytas 7283,06 Lt mėnesinis nuomos mokestis. Pagal sutarties 11 punktą jis nemokamas pradėjus kapitalinio remonto ir atstatymo darbus ir iki tol, kol mokestis nepadengs nuomininko investuotų lėšų. Nuomos terminas sutarties 3 punkte nustatytas iki 2021 m. sausio 15 d., bet ne ilgesnis kaip iki pastato įtraukimo į privatizavimo programą, naudojant nuomos su išsipirkimu privatizavimo būdą. Nuomos sutarties 16 punkte nustatyta, kad objektas privatizuojamas 1995 m. liepos 4 d. Valstybės ir savivaldybės turto privatizavimo įstatyme (toliau – Privatizavimo įstatymas) nustatyta tvarka, naudojant nuomos su išpirkimu privatizavimo būdą, ir vadovaujantis 1995 m. gruodžio 22 d. konkurso rezultatais. 2006 metais ginčo patalpos įrašytos į 2006 m. lapkričio mėn. privatizavimo programą. Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisija 2006 m. rugsėjo 14 d. nusprendė jas privatizuoti viešo aukciono būdu. Ieškovė teigia, kad įgijo teisę privatizuoti ginčo pastatą nuomos su išsipirkimu būdu. Atsakovės ginčija ieškovės teisę pastato remonto išlaidas įskaityti į nuomos mokestį ir teisę ginčo pastatą įsigyti nuomos su išsipirkimu privatizavimo būdu.

10II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimų esmė

11Vilniaus apygardos teismas 2009 m. gruodžio 1 d. sprendimu ieškinį patenkino, priešieškinį atmetė: 1) pripažino Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisijos 2006 m. rugsėjo 14 d. protokolo Nr. 12-11-13 dalį dėl negyvenamojo pastato Vilniuje, Liejyklos g. 8/ Totorių g. 26, (unikalus numeris 1094-0193-0016) įrašymo į privatizavimo programą neteisėta; 2) įpareigojo atsakoves sudaryti su ieškove privatizavimo nuomos su išsipirkimu sutartį dėl 558,76 kv. m negyvenamojo pastato Vilniuje, Liejyklos g. 8/ Totorių g. 26, (unikalus numeris 1094-0193-0016) privatizavimo, sutartyje nustatant nuomos su išsipirkimu terminą nuo 2006 m. rugsėjo 14 d. iki 2016 m. rugsėjo 14 d., 4 582 000 Lt privatizuojamo objekto kainą, į kurią įskaitomos 3 124 890 Lt ieškovės pastato pagerinimui investuotos lėšos, nustatant, kad likusi privatizuojamo objekto kaina, t. y. 1 457 110 Lt, išmokama kaip 38 183,33 Lt nuomos mokestis per mėnesį, kuris mokamas nuo 2012 m. balandžio 14 d. iki 2016 m. rugsėjo 14 d. Teismas pripažino, kad Vilniaus miesto savivaldybės sprendimas pastatą privatizuoti viešo aukciono būdu yra neteisėtas, nes savivaldybė nesilaikė sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, pažeidė sutarties privalomumo principą (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), sutarties šalių pareigą elgtis sąžiningai (CK 6.158 straipsnio 1 dalis) ir ieškovės teisėtus lūkesčius. Įvertinęs nuomos sutarties sąlygas, teismas sprendė, kad Vilniaus miesto savivaldybė, sudarydama sutartį, siekė ginčo pastatą parengti privatizavimui ir sutarties 16 punkte įsipareigojo pastatą privatizuoti nuomos su išsipirkimu būdu. Teismas nurodė, kad nuomos sutarties 11 punkte nustatyta ieškovės pareiga savo lėšomis atlikti pastato kapitalinį remontą ir atstatymą, taip pat kad panaudotos lėšos bus įskaitomos į nuomos mokestį. Teismas pabrėžė, kad ši ieškovės pareiga sutartyje nustatyta, nes ginčo pastatas buvo netinkamas eksploatuoti, jis ieškovei perduotas avarinės būklės. Teismas konstatavo, kad ieškovė savo lėšomis atliktais statybos rekonstrukcijos darbais likvidavo avarinę pastato būklę, investicijos panaudotos pastato pagrindinėms konstrukcijoms ir inžinerinėms komunikacijoms pakeisti bei naujoms įrengti. Teismo vertinimu, šios investicijos atliktos laikantis Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje ir Vyriausybės 1998 m. balandžio 24 d. nutarimu Nr. 501 patvirtintų Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu nuostatų 6.2 punkte nustatytų privataus kapitalo investicijų į ilgalaikį materialųjį turtą sąlygų ir tvarkos. Remdamasis UAB „Statybos ekspertų biuras“ 2000 m. liepos 31 d. ekonominės ekspertizės aktu ir ginčo 2001 m. liepos 23 d. pastato priėmimo naudoti aktu, teismas konstatavo, kad, pagerindama pastatą, ieškovė investavo 3 124 890 Lt. Taip pat teismas nurodė, kad pastato pagerinimą pripažino Vilniaus miesto savivaldybė, nes vienas iš pastato priėmimo komisijos narių buvo jos įgaliotas asmuo J. U. ir jis neginčijo investicijų dydžio. Teismas padarė išvadą, kad pastatą ieškovas pagerino vadovaudamasis valstybės ir savivaldybių turto parengimą privatizuoti reglamentuojančiais teisės aktais. Teismas sprendė, kad ieškovas turėjo teisę daryti pastato pagerinimo investicijas, nes nuomos sutarties 11 punkte nustatyta, jog pastato kapitalinis remontas ir atstatymas atliekamas nuomininko lėšomis. Teismas konstatavo, kad ieškovės išlaidos pastatui pagerinti yra tinkamai pagrįstos ir teisėtos, nes ji visus darbus atliko su Vilniaus miesto savivaldybės žinia, gavusi leidimus bei architektūrines–planines užduotis projektavimui. Teismas nurodė, kad ieškovė pagrįstai tikėjosi, kad pastatas bus privatizuojamas nuomos su išsipirkimu būdu, nes tai buvo nustatyta šalių nuomos sutarties 16 punkte. Dėl to, teismo vertinimu, Privatizavimo komisija, priėmusi sprendimą pastatą privatizuoti viešo aukciono būdu, nesilaikė pirmiau nurodytos sutarties sąlygos. Teismas taip pat konstatavo, kad atsakovas įpareigotinas sudaryti su ieškovu privatizavimo nuomos su išsipirkimu sutartį, nes yra visos Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje nustatytos sąlygos nuomos su išsipirkimu būdu įgyti pagerintą išnuomotą pastatą. Teismas pripažino, kad esminės privatizuojamo pastato nuomos sutarties sąlygos yra privatizuojamo objekto kaina, sutarties terminas ir nuomos mokestis. Teismas nurodė, kad pastato privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu sutarties kaina yra 4 582 000 Lt, nes tokia yra Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisijos 2006 m. rugsėjo 14 d. posėdžio Nr. 12-11-13 protokolu nustatyta bendra pastato rinkos vertė. Į šią kainą teismas įskaitė ieškovės atliktus 3 124 890 Lt vertės pastato pagerinimus, nes pagal nuomos sutarties 11 punktą nuomos mokestis nemokamas pradėjus kapitalinio remonto ir atstatymo darbus ir tol, kol nuomos mokestis nepadengs nuomininko investuotų lėšų, o lėšos, panaudotos kapitaliniam remontui ir nugriautiems pastatams atstatyti, yra įskaitomos į nuomos mokestį. Remdamasis Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 3 dalyje įtvirtintu maksimaliu privatizuojamo objekto nuomos su išpirkimu terminu, teismas nustatė dešimties metų ginčo pastato nuomos sutarties terminą, skaičiuojamą nuo pastato įtraukimo į privatizavimo programą (nuo 2006 m. rugsėjo 14 d. iki 2016 m. rugsėjo 14 d.). Vadovaudamasis Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 4 dalimi, teismas nustatė 38 183,33 Lt nuomos mokestį, mokėtiną kas mėnesį. Į nuomos mokestį įskaitęs ieškovės investicijas atliktiems pastato pagerinimams, teismas nustatė, kad nuomos mokestis turi būti mokamas nuo 2012 m. balandžio 14 d.

12Teismas sprendė, kad priešieškinis nepagrįstas, nes, atsižvelgęs į šalių nuomos sutarties 11 punktą ir ieškovės investicijų dydį, padarė išvadą, kad ieškovei neatsirado pareigos Vilniaus miesto savivaldybei mokėti nuomos mokestį. Teismas pažymėjo, kad nuo nuomos sutarties sudarymo atsakovė nepateikė ieškovei dokumentų, pagal kuriuos turėjo būti mokamas nuomos mokestis. Ieškovė neturėjo teisės atlikti mokėjimų, nepagrįstų apskaitos dokumentais. Teismas atmetė priešieškinio reikalavimą atlyginti Vilniaus miesto savivaldybei nuostolius, nes nenustatė ieškovės neteisėtų veiksmų. Priešingai, teismas nurodė, kad ieškovė nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus įvykdė, atliko nuomojamo pastato kapitalinį remontą, nuomos sutarties nepažeidė. Teismas pabrėžė, kad atsakovė nevykdė nuomos sutarties 16 punkto reikalavimų, todėl nėra pagrindo reikalauti atlyginti nuostolius, iškeldinti ieškovę iš ginčo pastato.

13Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2010 m. rugsėjo 7 d. sprendimu iš dalies patenkino atsakovių apeliacinį skundą, panaikino Vilniaus apygardos teismo 2009 m. gruodžio 1 d. sprendimą ir priėmė naują sprendimą – ieškinį atmetė, o priešieškinį iš dalies patenkino: 1) priteisė Vilniaus miesto savivaldybei iš ieškovės 1 176 248,50 Lt nesumokėto nuomos mokesčio, 106 450,62 Lt delspinigių, 624 000 Lt nuostolių atlyginimo ir 6 proc. procesinių palūkanų; 2) iškeldino ieškovę su visu jai priklausančiu turtu ir daiktais iš ginčo pastato.

14Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių privatizavimo procesą nuomos su išsipirkimu būdu, taikymo. Privatizavimo įstatymo nuostatos netaikomos tiems fiziniams ir juridiniams asmenims, kurie bet kokį valstybės ar savivaldybių turtą išsinuomoja ne pagal šį įstatymą (Privatizavimo įstatymo 21 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas ieškinio pagrįstumo klausimą, turėjo įvertinti, ar nagrinėjamas atvejis patenka į Privatizavimo įstatymo taikymo apimtį, t. y. ar ieškovė turėjo teisinį pagrindą reikšti reikalavimą sudaryti privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu sutartį dėl ginčo patalpų. Apeliacinės instancijos teismas padarė išvadą, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė, jog ieškovė turėjo teisėtų lūkesčių ateityje privatizuoti ginčo patalpas nuomos su išsipirkimu būdu. Šią išvadą Lietuvos apeliacinis teismas pagrindė tuo, kad 1996 m. sausio 15 d. nuomos sutartis su ieškove sudaryta viešo konkurso tvarka, vykusia ne pagal Privatizavimo įstatymo nuostatas. Nuomos sutartimi savivaldybė negalėjo įsipareigoti ateityje leisti ieškovei nuomos su išsipirkimu būdu šias patalpas privatizuoti, nes patalpos privatizuojamos pagal Privatizavimo įstatymo reikalavimus, o iš 1995 m. skelbto ginčo patalpų nuomos konkurso duomenų matyti, kad patalpas nutarta ieškovei išnuomoti, nenustatant jokių papildomų sąlygų ateityje su ja sudaryti privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu sutartį. Privatizavimo įstatymo 19 straipsnyje nurodyti atvejai, kuriais savivaldybei nuosavybės teise priklausančios patalpos gali būti privatizuojamos nuomos su išsipirkimu būdu. Šis privatizavimo būdas gali būti taikomas, jei yra tenkinamos šio įstatymo 17 straipsnio 5 dalies nustatytos sąlygos. Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad pirmosios instancijos teismas, vertindamas ieškinio pagrįstumo klausimą, turėjo įvertinti, ar yra įgyvendintos Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies nustatytos sąlygos.

15Dėl Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies ir 19 straipsnio dispozityvaus pobūdžio. Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad nurodytų teisės normų taikymas yra specifiškas, nes: 1) šios teisės normos yra dispozityvaus pobūdžio; 2) teisės privatizuoti pastatus ar patalpas nuomos su išsipirkimu būdu atsiradimo pagrindas yra nuomotojo konkretus leidimas nuomininkui atlikti konkretaus pobūdžio investicijas; 3) patalpų pagerinimas turi atitikti Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies nustatytas sąlygas. Šios trys sąlygos turi būti vertinamos bendrai, bet ne atskirai viena nuo kitos. Pirmosios instancijos teismas neįvertino Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies ir 19 straipsnio dispozityvaus pobūdžio. Lietuvos apeliacinis teismas nurodė, kad Privatizavimo įstatymo 17, 19 straipsniai įtvirtina dispozityvų savivaldybės elgesio modelį, bet ne imperatyviai nustato, jog, esant tam tikroms sąlygoms, atsiranda savivaldybės pareiga privatizuoti objektą nuomos su išsipirkimu būdu. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, tai reiškia, kad savivaldybė pati gali pasirinkti kitokio elgesio variantą. Apeliacinės instancijos teismas padarė išvadą, kad net ir tinkamas Privatizavimo įstatymo 17, 19 straipsniuose nustatytų sąlygų įgyvendinimas nėra absoliutus pagrindas teisei privatizuoti patalpas nuomos su išpirkimu būdu atsirasti, nes savivaldybės pasirinkimui įtakos gali turėti šalių derybos ir privatizavimo sąlygos. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad privatizavimo tikslas yra gauti kuo daugiau lėšų už perleidžiamą turtą, sukurti sąlygas ir galimybes visuomenės poreikiams patenkti. Dėl to apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad, patenkinęs ieškinį, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai apribojo Vilniaus miesto savivaldybės nuosavybės teisę į ginčo patalpas, neįvertinęs šio ribojimo būtinumo bei proporcingumo.

16Dėl sutarties laisvės principo. Lietuvos apeliacinis teismas konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai įpareigojo atsakoves sudaryti su ieškove nuomos su išsipirkimu sutartį ir nustatė jos sąlygas, nes pažeidė Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalį, 19 straipsnį, paneigė Privatizavimo įstatyme nustatytas derybas, sutarties laisvės principą (CK 6.156 straipsnis) ir nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos. Šią išvadą apeliacinės instancijos teismas grindė tuo, kad teisės aktuose nesuteikta teismui kompetencijos nustatyti sutarties sąlygas. Teismas nurodė, kad valstybės ir savivaldybių turto privatizavimas nuomos su išsipirkimu būdu imperatyviai reglamentuojamas Privatizavimo įstatyme ir Vyriausybės 1998 m. balandžio 24 d. nutarimu Nr. 501 patvirtintuose Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu nuostatuose. Šių nuostatų 27 punkte nustatytos sąlygos, kurios turi būti įtvirtintos nuomos su išsipirkimu sutartyje. Atsižvelgęs į nurodytų nuostatų 9 punktą, teismas padarė išvadą, kad nuomos terminas, pradinė privatizavimo objekto kaina, diskonto norma, kitos privatizavimo sąlygos yra nustatomos privatizavimo programoje, kurią tvirtina privatizavimą vykdanti institucija. Taigi nurodytų sąlygų nustatymas yra išimtinai Privatizavimo komisijos kompetencija, todėl pirmosios instancijos teismas jų negalėjo nustatyti. Be to, apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad privatizavimas nuomos su išpirkimu būdu galimas tik Vyriausybės nustatyta tvarka vykdant derybas, todėl teismas neturi kompetencijos įpareigoti savivaldybę sudaryti privatizavimo sandorį, neatsižvelgdamas į derybų nebuvimo faktą.

17Dėl nuomotojo leidimo nuomininkui atlikti patalpų pagerinimo darbus. Teismas nurodė, kad Privatizavimo įstatymo 17, 19 straipsniuose imperatyviai nustatyta, kad privatizavimo būdas sudarant nuomos su išpirkimu sutartį įmanomas tik tada, kai gautas konkretus nuomotojo leidimas. Taigi nuomotojo konkretus leidimas yra būtina objekto privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu sąlyga. Apeliacinės instancijos teismas padarė priešingą, negu pirmosios instancijos teismas, išvadą, kad Vilniaus miesto savivaldybė nedavė tokio leidimo ieškovei, nes neduota leidimo konkretaus dydžio investicijoms ir Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalyje nustatytiems pagerinimams atlikti. Lietuvos apeliacinis teismas pažymėjo, kad savivaldybė gali veikti kaip viešojo administravimo ir civilinių teisinių santykių dalyvė. Apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai Vilniaus miesto savivaldybės veiksmus, vykdant viešojo administravimo funkcijas, prilygino jos, kaip nuomotojos (civilinių teisinių santykių dalyvės), leidimui atlikti atitinkamas investicijas (Vilniaus miesto savivaldybės administracijos atstovo J. U. parašą patalpų pripažinimo tinkamomis naudoti akte).

18Dėl kitų būtinų sąlygų pagal Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies, 19 straipsnio reikalavimus. Lietuvos apeliacinis teismas nurodė, kad pagal Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalį, 19 straipsnio 2 dalies 1 punktą nuomos su išsipirkimu būdas gali būti taikomas tik tada, kai teisės aktų nustatyta tvarka nuomininkas ar kitas asmuo turi reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų, nuomotojo leidimu nuomininko patirtų pastatams ar patalpoms pagerinti, atlyginimą. Tai reiškia, kad ne bet kokios nuomotojo patirtos išlaidos, bet tik būtinosios išlaidos, kurių suma yra didesnė negu 1/2 išsinuomotų pastatų ar patalpų ir jiems priskirto žemės sklypo rinkos vertė, yra pagrindas taikyti nuomos su išpirkimu privatizavimo būdą. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad ieškovė neįrodė, jog atliko būtent tokias investicijas ginčo pastatui pagernti, o pirmosios instancijos teismas, spręsdamas apie ieškovo investicijų dydį, rėmėsi neleistinais įrodymais. Lietuvos apeliacinis teismas sprendė, kad ieškovės pateiktas UAB „Statybos ekspertų biuras“ 2000 m. liepos 31 d. pastato remonto darbų nuomininko lėšomis ekonominės–finansinės ekspertizės aktas Nr. 24EF/00 yra paprastas rašytinis įrodymas ir neįrodo ieškovės patirtų išlaidų tinkamumo, nes jame remiamasi tik objektine ir lokalinėmis sąmatomis, bet nepagrįstas buhalterinės apskaitos (finansinės atskaitomybės) dokumentais: sąskaitomis faktūromis, kasos dokumentais ir kt. Teismas nurodė, kad įrodymai, patvirtinantys, kad nuomininkas nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti patyrė išlaidų, nustatyti Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimu Nr. 1427 patvirtintų Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklių 31.11 punkte, pagal kurį pagerinimo išlaidos turi būti pagrįstos buhalteriniais dokumentais. Tai patvirtina ir CK 2.74 straipsnio, Buhalterinės apskaitos pagrindų įstatymo 4, 9, 10 straipsnių reikalavimai juridinio asmens išlaidoms. Be to, teismas nurodė, kad atliktų darbų sąmatos negali būti leistina įrodinėjimo priemonė nustatant juridinio asmens, t. y. ieškovės, padarytų išlaidų dydį Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies prasme. Ekspertai, skaičiuodami padarytų investicijų dydį, nesirėmė ieškovės pateiktomis PVM sąskaitomis–faktūromis, nurodyta suma sudaro tik nedidelę dalį ekspertų apskaičiuotos ieškovės investicijų vertės. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad ieškovė dalį darbų atliko ūkio būdu, todėl galėjo turėti mažiau išlaidų, negu apskaičiavo ekspertai, remdamiesi tam tikra metodika. Nurodytame ekspertizės akte neatsižvelgta į tai, kad dalis remonto darbų atlikta ūkio būdu, kuriuo vykdant statybos darbus nepatiriama pridėtinių išlaidų, socialinio draudimo, kitų išlaidų. Apeliacinės instancijos teismas taip pat pabrėžė, kad ekspertizės akte sąmatinė vertė apskaičiuota 2000 m. sausio 1 d. kainomis, nors ieškovė statybos darbus pradėjo 1996 metais. Dėl to, teismo vertinimu, vadovavimasis vien tik pateiktu ekspertizės aktu sudaro sąlygas galimam ieškovės praturtėjimui nuomotojo sąskaita, tai draudžiama įstatymo (CK 6.237 straipsnis). Teismas nurodė, kad iš ekspertizės akto matyti, kad ieškovė nemažai pastato pagerinimo darbų atliko ne Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalyje nustatytiems pagerinimams atlikti, bet patalpoms pritaikyti nuomininko reikmėms ir šie darbai atitinka „statinio paprastojo remonto“ sąvoką. Kito dokumento – Vilniaus apskrities viršininko administracijos Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos tarnybos potvarkiu sudarytos komisijos 2001 m. liepos 23 d. akto dėl pastatyto statinio priėmimo naudoti – Lietuvos apeliacinis teismas nelaikė leistinu įrodymu, patvirtinančiu, kad ieškovė į ginčo pastatą investavo 3 124 890 Lt, nes komisija, nurodydama sąmatinę vertę, taip pat neturėjo ir nevertino investicijų dydį patvirtinančių buhalterinės apskaitos dokumentų. Teismas sprendė, kad tai, jog atsakovės nereiškė prieštaravimų dėl ekspertizės akto ir pasirašė patalpų pripažinimo tinkamomis naudoti aktą, nelaikytina, jog pripažino ieškovės atliktų patalpų pagerinimą.

19Apeliacinės instancijos teismas įvertino ieškovo ir Vilniaus miesto savivaldybės elgesį rengiant ginčo pastatą privatizuoti bei, remdamasis tuo, kad savivaldybė turi teisės aktuose nustatytą pareigą įvertinti pagerinimo išlaidų dydį ir pobūdį, taip pat kad daug kartų prašė ieškovės pateikti jos patirtas pagerinimo išlaidas pagrindžiančius tinkamus dokumentus, o ieškovė atsisakė tai padaryti, padarė išvadą, kad Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisija teisėtai nusprendė ginčo pastatą privatizuoti viešo aukciono būdu. Teismas laikė reikšminga aplinkybe tai, kad ieškovė 2006 m. lapkričio 15 d. nepateikė visų reikiamų dokumentų, nustatytų Vilniaus miesto tarybos 2001 m. vasario 28 d. sprendimu Nr. 229 patvirtintos Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objektu privatizavimo metu tvarkos 21.6, 21.7 punktuose, t. y.: ginčo pastato statybos ir rekonstrukcijos darbų patvirtintos sąmatos; sutarties su rangovu UAB „Aukštinė“ ir subrangovais UAB „Geostatyba“, UAB „Fima“, UAB „Viarela“, UAB „Elpirma“; subrangovų atliktų darbų priėmimo aktų; rangovo išrašytų PVM sąskaitų–faktūrų; apmokėjimo pagal jas patvirtintų dokumentų kopijų. Teismas pažymėjo, kad ieškovas nepasinaudojo Vilniaus miesto tarybos 2001 m. vasario 28 d. sprendimu Nr. 229 patvirtintos Tvarkos 21 punktu, kuriame reglamentuojamas nuomininko iki šios tvarkos įsigaliojimo nustatyta tvarka padarytų išlaidų dėl privatizavimo objekto (statinio) pagerinimo patvirtinimas ir pripažinimas, nors ieškovo nuomotas ir remontuotas ginčo pastatas priimtas naudoti po nurodytos tvarkos įsigaliojimo (2001 m. liepos 23 d.). Be to, ieškovas pirmosios ir apeliacinės instancijų teismuose atsisakė įrodinėti pagerinimo išlaidas CPK nustatyta tvarka teismo skiriama ekspertize ir ekspertizės išvadomis.

20Dėl teisėtų lūkesčių. Lietuvos apeliacinis teismas pasisakė, kad atsakovės nepažeidė ieškovės teisėtų lūkesčių, nes ji yra verslininkė, turėjo suprasti privatizavimo teisės normų imperatyvų pobūdį, ir kad lėšų panaudojimas nuomojamo pastato remontui bei pagerinimui turi būti patvirtintas teisės aktų nustatytais dokumentais, bet ne ieškovo norimais būdais, taip pat tinkamai nebendradarbiavo su nuomotoju, todėl jai tenka tokio elgesio padariniai. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad pagal 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutartį pastato kapitalinis remontas atliktas praleidus sutartyje nustatytą trejų metų terminą ir neatstatyti nugriauti pastatai. Be to, ieškovė subnuomojo ginčo patalpas, jomis naudojosi ir iš to gavo naudos.

21Dėl nuomos mokesčio. Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad pagal 1996 m. sausio 15 d. nuomos sutarties 11 punktą nuomos mokestis nemokamas pradėjus kapitalinio remonto ir atstatymo darbus ir nemokamas tol, kol nuomos mokestis nepadengs nuomininko investuotų lėšų, taip pat lėšos, panaudotos kapitaliniam remontui ir nugriautiems pastatams atstatyti, turi būti įskaitytos į nuomos mokestį. Vadovaudamasis nuomos sutarties 1, 6 punktais, apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad ieškovė turėjo pareigą mokėti nuomos mokestį, nes nepateikė reikiamų dokumentų, pagrindžiančių jos investicijų į pastato pagerinimus dydį. Be to, ieškovė niekada nesikreipė į Vilniaus m. savivaldybę dėl lėšų, panaudotų pastatui pagerinti, įskaitymo į nuomos mokestį. Nuomos sutartyje nenustatyta sąlygos, kad nuomos mokestis mokamas tik tada, kai ieškovė iš savivaldybės gauna atitinkamus dokumentus. Įvertinęs įrodymus, teismas konstatavo, kad ieškovė privalo sumokėti 1 176 248,50 Lt nuomos mokesčio. Teismas nurodė, kad ieškovas nuo 1996 m vasario 15 d. iki 1999 m. kovo 15 d. naudojosi 373,49 kv. m patalpomis, o nuo 1999 m. kovo 15 d. – 558,76 kv. m patalpomis, todėl nuo 1999 m. kovo 15 d. privalėjo mokėti didesnį nuomos mokestį. Įvertinęs nuomos sutartyje nustatytą 0,2 proc. netesybų dydį neprotingai dideliu, teismas jį sumažino pagal Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalį iki 0,05 proc. ir priteisė savivaldybei iš ieškovės nuo 2007 m. lapkričio 1 d. iki 2008 m. gegužės 1 d. 106 450,62 Lt delspinigių. Apeliacinės instancijos teismas pabrėžė, kad ieškovė neteisėtai, be pagrindo, pasibaigus nuomos sutarčiai, negrąžino savivaldybei ginčo pastato. Nuomos sutarties 3 punkte nustatyta, kad nuomos terminas nustatomas nuo 1996 m. sausio 15 d. iki 2021 m. sausio 15 d., bet ne ilgiau kaip iki negyvenamųjų patalpų įtraukimo į privatizavimo programą. Ginčo patalpos į privatizavimo programą įrašytos 2006 m. rugsėjo 14 d., todėl nuomos sutartis šią dieną baigė galioti. Be to, ieškovė atliko ir kitus neteisėtus, sutarčiai ir įstatymams prieštaraujančius veiksmus, t. y. be nuomotojo sutikimo subnuomojo ginčo pastatą. Dėl šių ieškovės neteisėtų veiksmų, teismo vertinimu, savivaldybė patyrė žalos, nes negavo pajamų už ginčo patalpų nuomą nuo 2006 m. spalio 1 d. iki 2008 m. vasario 29 d. Įvertinęs savivaldybės užsakymu pateiktą turto vertinimo ataskaitą, teismas konstatavo, kad savivaldybės negautos pajamos yra 624 000 Lt ir šią sumą turi atlyginti ieškovė. Pasibaigus nuomos sutarties terminui ieškovė turėjo perduoti pastatą Vilniaus miesto savivaldybei, todėl ši turi teisę reikalauti, kad ji grąžintų pastatą.

22III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

23Kasaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo 7 d. sprendimą ir palikti galioti Vilniaus apygardos teismo 2009 m. gruodžio 1 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais: 1. Dėl kasatorės teisės reikalauti sudaryti privatizavimo nuomos su išpirkimu būdu sutartį. Apeliacinės instancijos teismo išvada, kad kasatorė ginčo pastatą išsinuomojo ne pagal Privatizavimo įstatymą, todėl neturi teisės reikalauti sudaryti nuomos su išpirkimu privatizavimo sutarties, kasatorės nuomone, yra nepagrįsta dėl tokių priežasčių. 1996 m. rugpjūčio 24 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 16 punkte šalys susitarė, kad ginčo pastatas bus privatizuojamas Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatyme nustatyta tvarka nuomos su išpirkimu privatizavimo būdu ir vadovaujantis 1995 m. gruodžio 22 d. konkurso rezultatais. Taigi viešas konkursas vyko pagal Privatizavimo įstatymo 21 straipsnio nuostatas. Apeliacinės instancijos teismas nevertino to, kad būtent atsakovės yra pagrindiniai privatizavimo įstatymo subjektai, todėl geriausiai išmano privatizavimo proceso tvarką ir reikalavimus. 2. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai atsisakė taikyti CK 6.158 straipsnio 1 dalį, kurioje nustatyta sutartinių teisinių santykių dalyvių pareiga elgtis sąžiningai. Kasatorius nurodo, kad atsakovės pažeidė šią pareigą ir 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutarties 16 punktą, nes vienašališkai nusprendė ginčo patalpas privatizuoti viešo aukciono būdu. Dėl to kasatorė mano, kad turi neginčijamą pareigą reikalauti nurodytą atsakovių sprendimą pripažinti neteisėtu ir įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybės administraciją sudaryti nuomos su išpirkimu privatizavimo sandorį su kasatore. 3. Dėl Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies ir 19 straipsnio dispozityvaus pobūdžio ir sutarties laisvės principo. Apeliacinės instancijos teismo išvada pripažinti teisėta Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisijos 2006 m. rugsėjo 14 d. protokolo dalį dėl ginčo pastato įrašymo į privatizavimo programą yra nepagrįstas dėl tokių priežasčių. Teismas netinkamai aiškino Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalį ir 19 straipsnį, nes pagal šias teisės normas nepagrįstai plečiamai aiškino atsakovių teisę laisvai pasirinkti atitinkamą elgesio modelį. Dėl to teismas paneigė kasacinio teismo formuojamas sutarčių aiškinimo ir taikymo taisykles, nukrypo nuo sutarties laisvės principo, nenustatė Privatizavimo įstatymo ir CK normų santykio. Teismo išvada, kad atsakovių įsipareigojimas sudaryti nuomos su išpirkimu privatizavimo sutartį su kasatore apribotų jų nuosavybės teises į pastatą, prieštarauja CK 4.39 straipsniui ir kasacinio teismo praktikai, kad, be kita ko, nuosavybės teisė gali būti apribota paties savininko valia (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje E. Š. v. V. A. Ž., byla Nr. 3K-3-296/2010). Nagrinėjamu atveju Vilniaus miesto savivaldybė savo valia apribojo nuosavybės teisę į ginčo pastatą, nes 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutarties 16 punkte įsipareigojo leisti kasatorei, įvykdžiusiai sutarties sąlygas, privatizuoti ginčo pastatą nuomos su išpirkimu būdu. 4. Lietuvos apeliacinės instancijos teismas teisingai nurodė, kad Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalis ir 19 straipsnis yra dispozityvaus pobūdžio, bet neįvertino aplinkybės, jog šalys yra sudariusios 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutartį, todėl sistemiškai netaikė CK 6.156 straipsnio ir 6.189 straipsnio 1 dalies ir nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, pagal kurią sutarties šalys turi elgtis sąžiningai ir nepiktnaudžiauti teise (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. lapkričio 4 d. nutartis civilinėje byloje Kaišiadorių rajono apylinkės vyriausiasis prokuroras, ginantis viešąjį interesą, v. AB „VST“, byla Nr. 3K-3-551/2008). Sutarties šalių veiksmus riboja sutarties privalomumo ir vykdymo principas. Atsakovės laisva valia prisiėmė pareigą privatizuoti ginčo pastatą nuomos su išpirkimu būdu, ateityje sudarant sutartį su kasatore, nes sudarydamos 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutartį siekė atstatyti pastatą kasatorės lėšomis ir sukurti privatizavimo objektą. 5. Apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į kasatorės teisėtus lūkesčius, atsiradusius 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutarties 16 punkto pagrindu, pagal kurį atsakovės įsipareigojo sudaryti privatizavimo sandorį su kasatore, kuri investavo itin daug lėšų ginčo pastatui atstatyti. Kasatorė nurodo, kad jai aptariama sutarties sąlyga turi esminę reikšmę. Dėl to kasatorė pagrįstai tikėjosi, kad, įvykdžiusi savo įsipareigojimus, įgis teisę privatizuoti ginčo pastatą. 6. Apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, kad privatizavimo procese svarbus siekis yra išvengti prieštaravimo tarp privatizavimo tikslų: gerinti privataus verslo sąlygas, apsaugant nuomininką nuo jo teisėtų interesų pažeidimo, ir iš privatizavimo gauti didesnes pajamas. Nagrinėjamu atveju atsakovės neatsižvelgė į kasatorės teisėtus interesus, o teismas to neįvertino. 7. Kasatorė atkreipė dėmesį į tai, kad atsakovės pripažino kasatorės teisę pastatą privatizuoti nuomos su išpirkimu būdu ir siekė šią sutartinę nuostatą pakeisti. Tai patvirtina Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Ekonomikos departamento Turto valdymo ir privatizavimo skyriaus 2003 m. gruodžio 1 d. raštas. 8. Dėl nuomotojo leidimo nuomininkui atlikti ginčo patalpų pagerinimo darbus. Lietuvos apeliacinio teismo išvada, kad kasatorė neturėjo atsakovių leidimo atlikti ginčo pastato remonto darbus Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies prasme, yra neteisinga, nes, kasatorės teigimu, tokį leidimą atlikti Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 4 dalyje ir 19 straipsnio 2 dalies 2 punkte nustatytus darbus ab initio atitiko 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutarties 11 punkte nustatyta kasatorės pareiga savo lėšomis atlikti ginčo pastato kapitalinį remontą ir jį atstatyti. Apeliacinės instancijos teismas nemotyvavo, kodėl padarė priešingą išvadą. 9. Apeliacinės instancijos teismas nevertino Statybos įstatymo 2 straipsnio 20 punkto, kuriame nustatyta „statinio kapitalinio remonto“ sąvoka. Atsižvelgiant į šią sąvoką ir į tai, kad 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutarties 11 punkte kasatorė įsipareigojo atlikti ginčo statinio kapitalinį remontą, akivaizdu, jog atsakovės žinojo apie kasatorės atliekamų statybos darbų mastą ir, pasirašydamos nurodytą sutartį, davė kasatorei leidimą atlikti investicijas, kurių vertė viršytų 1/2 išnuomotų patalpų rinkos vertės ir kurios būtų pagrindas kasatorei reikalauti, kad ginčo pastatas būtų privatizuotas jai. 10. Dėl pastatui pagerinti padarytų išlaidų teisėtumo. Teismas neturėjo teisės taikyti Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2001 m. lapkričio 28 d. sprendimu „Dėl Vilniaus miesto savivaldybės turto privatizavimo tvarkos patvirtinimo“ patvirtintos Vilniaus miesto savivaldybės turto privatizavimo tvarkos (toliau – Privatizavimo tvarka) 21.6, 21.7 punktų, kuriuose nustatyta pagerinimus atliekančio nuomininko pareiga pateikti pagerinimus pagrindžiančius dokumentus, nes kasatorės ir atsakovių teisinis santykiai, kai kasatorė buvo įsipareigojusi atlikti pastato kapitalinį remontą, susiklostė anksčiau (1996 metais), negu įsigaliojo Privatizavimo tvarka. 11. Apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas, kad kasatorė nepateikė Privatizavimo tvarkos 21.6, 21.7 punktuose nustatytų dokumentų, todėl kasatorės investicijų dydis į ginčo pastato pagerinimus neįrodytas, pažeidė teisės principą, jog įstatymas atgaline tvarka negalioja (lex retro non agit). Teismas neatsižvelgė į tai, kad šalių teisiniai santykiai dėl ginčo pastato kapitalinio remonto susiklostė 1996–1999 metais, statinys priimtas naudoti 2001 m. liepos 23 d., o Turto privatizavimo tvarka priimta tik 2001 m. lapkričio 28 d. 12. Vertindamas ginčo pastato pagerinimo išlaidas, teismas nepagrįstai neatsižvelgė į tai, kad šalių sudarytoje nuomos sutartyje nenustatyta kasatorės pareigos rinkti ir teikti atsakovei dokumentus, patvirtinančius pastato kapitalinio remonto išlaidas. Tokios pareigos taip pat nebuvo nustatyta nuomos sutarties sudarymo metu galiojusiuose poįstatyminiuose teisės aktuose. 13. Lietuvos apeliacinis teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad negalima apskaičiuoti kasatorės investicijų pastatui pagerinti. Kasatorė teigia, kad jos patirtas pastato pagerinimo išlaidas įrodo UAB „Statybos ekspertų biuro“ 2000 m. liepos 31 d. ekonominės ekspertizės aktas, kuriame nustatyta 3 124 890 Lt išlaidų suma. Pastato finansinė–ekonominė ekspertizė atlikta kasatorės pateiktais ir pastato pagerinimo išlaidas pagrindžiančiais dokumentais. Nustatytų išlaidų dydį taip pat pripažino ir atsakovės, todėl jų reikalavimas papildomai pateikti Privatizavimo taisyklių 21.6 ir 21.7 punktuose nustatytus dokumentus, nepagrįstas ir perteklinis. 14. Dėl įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklių. Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas bylą apeliacine tvarka, neįvertino kasatorės pateiktų įrodymų viseto, todėl netinkamai taikė įrodymų vertinimo taisykles ir nukrypo nuo suformuotos kasacinio teismo praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. kovo 30 d. nutartis civilinėje byloje S. J. v. G. A., byla Nr. 3K-3-207/2005). Išvadą, kad kasatorė neįrodė vienos iš Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalies 2 punkte nustatytų sąlygų (jog jos išlaidos pastatui pagerinti panaudotos ne mažiau kaip 1/2 patalpų pagrindinėms konstrukcijoms pakeisti, patalpų plotui ar tūriui padidinti, daugiau kaip 1/3 arba daugiau kaip 1/2 inžinerinėms komunikacijoms pakeisti ar naujoms įrengti), teismas padarė neįvertinęs visų įrodymų. Teismas neįvertino nuotraukų apie pastato būklę perdavimo kasatorei metu. Jos patvirtina, kad perduoto pastato būklė avarinė. Tai pabrėžta kasatorės ir atsakovių 1996 m. vasario 23 d. pasirašytame priėmimo–perdavimo akte. Dėl to, kad pastatas buvo netinkamas eksploatuoti, nuomos sutarties 11 punkte nustatyta kasatorės pareiga atlikti kapitalinį remontą ir jį atstatyti. 15. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad kasatorė neįrodė, jog jos investicijos į ginčo pastato pagerinimus yra didesnės už 1/2 pastato ir jam priskirto žemės sklypo rinkos vertės. Kasatorė nurodo, kad aptariamą aplinkybę ji įrodė 2000 m. liepos 31 d. ekonominės ekspertizės aktu. Teismas nepagrįstai šį įrodymą pripažino neleistinu. Kasatorės vertinimu, šis aktas yra objektyvus rašytinis įrodymas. Pastato pagerinimą taip pat patvirtina jo nuotraukos iki ir po remonto. Be to, kasatorė nurodo, kad bendra pastato ir jam priskirto žemės sklypo vertė yra 6 360 000 Lt. Kasatorė pagal Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalį turėjo investuoti į pastato pagerinimą ne mažiau kaip 3 180 000 Lt (1/2 pastato ir sklypo vertės), bet investavo 3 124 890 Lt, t. y. daugiau negu 1/2 pastato ir jam priskirto žemės sklypo rinkos vertės, todėl kasatorės investicijos atitiko įstatymo reikalavimus. 16. Dėl priešieškinio pagrįstumo. Lietuvos apeliacinis teismas, patenkindamas priešieškinį, neatsižvelgė į nuomos sutarties 11 punktą, pagal kurį nuomos mokestis nemokamas pradėjus kapitalinio remonto ir atstatymo darbus ir tol, kol nuomos mokestis nepadengs nuomininko investuotų lėšų, be to, lėšos, panaudotos kapitaliniam remontui ir nugriautiems pastatams atstatyti, įskaitomos į nuomos mokestį. Pagal šią sutarties sąlygą pareiga mokėti nuomos mokestį už naudojimąsi pastatu kasatorei kilo tik nuo pastato kapitalinio remonto pabaigos dienos, t. y. nuo 2001 m. liepos 23 d., kai pastatas oficialiai priimtas naudoti. Atsižvelgdama į šią sutarties sąlygą, kasatorė teigia, kad atsakovių skaičiavimai, pagal kuriuos apskaičiuotas nuomos mokestis už 373,49 kv. m nuomojamą pastatą nuo 1996 m. vasario 15 d. iki 1999 m. kovo 15 d., yra nepagrįsti, o teismo sprendimas patenkinti priešieškinį prieštarauja šalių sutarties sąlygoms. 17. Kasaciniame skunde nesutinkama su apeliacinio teismo išvada, kad nuo 2003 m. sausio 1 d. iki 2006 m. rugsėjo 14 d. kasatorė turėjo mokėti nuomos mokestį už naudojimąsi 558,76 kv. m ploto pastatu. Kasatorė teigia, kad išvada prieštarauja nuomos sutarties 15 punktui, pagal kurį šalys susitarė, kad, atstačius šioje pocesijoje nugriautus pastatus, padidėjęs patalpų plotas apmokestinamas nuomos mokesčiu šios sutarties 1, 6 ir 11 punktuose nustatyta tvarka nuo šių patalpų perdavimo naudoti pagal aktą dienos. Šią sutarties sąlygą kasatorė aiškina taip, kad joje nenustatyta nuomos kainos didinimo, atlikus kapitalinį remontą ir taip padidinus plotą. Pastato plotas padidėjo dėl vidinių pertvarų išgriovimo, bet ne nugriauto pastato atstatymo. Dėl to nuo 2001 m. liepos 23 d. iki 2006 m. rugsėjo 14 d. atsakovės galėjo skaičiuoti nuomos mokestį už 373,49 kv. m pastato nuomą. 18. Apeliacinės instancijos teismas, patenkindamas priešieškinį, pažeidė CK 6.59 straipsnyje nustatytą draudimą vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę ar pakeisti jos vykdymo sąlygas. Atsakovių vienašališkas nuomos mokesčio skaičiavimo tvarkos pakeitimas, kurį teismas pripažino teisėtu, prieštarauja nuomos sutarties sąlygoms, imperatyviosioms įstatymo normoms ir kasacinio teismo praktikai.

24Atsiliepime į kasacinį skundą Vilniaus miesto savivaldybė prašo kasacinį skundą atmesti ir apeliacinės instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime pritariama apeliacinės instancijos teismo argumentams ir iš esmės jie atkartojami. Papildomai dėl kasatorės patirtų išlaidų pastatui pagerinti atsiliepime pasisakoma, kad turto vertintojų UAB „Census optikus“ 2006 m. liepos 31 d. turto vertės nustatymo pažymoje nustatyta tik ginčo pastato rinkos vertė, bet neįvertintas pastatui priskirtas žemės sklypas. Nesant šių duomenų, byloje negalima daryti išvados, kad kasatorės investicijų dydis atitinka Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies reikalavimą.

25Kasacinio teismo posėdžio metu kasatoriaus atstovai palaikė kasaciniame skunde išdėstytus argumentus ir reikalavimus. Kasatorės atstovė advokatė L. M. posėdžio metu išreiškė nuomonę, kad vertė, nuo kurios būtų skaičiuojamos investicijos, turėjo būti imama, atsižvelgiant į tuo metu buvusį teisinį reglamentavimą, tik nuo pastato vertės, neskaičiuojant žemės vertės.

26Atsakovų atstovė D. V. patvirtino atsiliepime į kasacinė skundą išdėstytus argumentus bei nurodė, kad investicijų mastas turi būti nustatomas ne tik remiantis Privatizavimo įstatymo 19 straipsniu, bet ir 9 straipsnio 4 dalimi, kurioje nustatyta, jog, vertinant, valstybei ir savivaldybei nuosavybės teise priklausančius pastatus ir statinius turi būti įvertintas ir pastatams, statiniams nustatyta tvarka priskirtas žemės sklypas.

27Teisėjų kolegija konstatuoja:

28V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

29Pagal CPK 353 straipsnio 1 dalį kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus žemesnės instancijos teismų sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu. Vykdydamas kasacijos funkciją, kasacinis teismas nenustatinėja iš naujo (trečią kartą) bylos faktų – jis saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjant bylą kasacine tvarka, fakto klausimai analizuojami tiek, kiek reikia nustatyti, ar teismai teisingai taikė materialiosios teisės normas, t. y. ar teisingai kvalifikavo ginčo santykį pagal byloje nustatytas aplinkybes, taip pat ar tinkamai taikė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą civiliniame procese reglamentuojančias proceso teisės normas.

30Teisėjų kolegija, nagrinėdama kasatorės UAB „Fondas statyboms vystyti“ kasacinį skundą, laikosi nurodytų nuostatų ir nagrinėja šį skundą pagal kasatorės nurodytas ribas, nes byloje nenustatyta pagrindo, dėl kurio reikėtų šias peržengti (CPK 353 straipsnio 2 dalis).

31Kasaciniame skunde keliami iš esmės šie pagrindiniai teisės klausimai – sutarčių aiškinimą reglamentuojančių teisės normų taikymo, sprendžiant šalių ginčą dėl terminuotos patalpų nuomos sutarties vykdymo ir pabaigos teisinių padarinių, taip pat valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu sąlygas reglamentuojančių teisės normų bei įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklių aiškinimo ir taikymo.

32Dėl sutarties kvalifikavimo

33Kasaciniame skunde teigiama, kad apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas šalių ginčą dėl nuomos sutarties vykdymo ir darydamas išvadas apie jos turinį, netinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, nepagrįstai ją kvalifikavo kaip sudarytą ne Privatizavimo įstatymo pagrindu.

34Sutartis aiškinama tada, kai kyla ją sudariusių šalių ginčas dėl sutarties galiojimo, jos rūšies, pobūdžio, sąlygų turinio, šalių teisių bei pareigų apimties, sutarties pakeitimo, pasibaigimo ir pan. Sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje.

35CK 6.193 straipsnyje įtvirtintos tokios pagrindinės sutarčių aiškinimo taisyklės: kiekviena sutartis turi būti aiškinama sąžiningai; pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; jeigu šalių tikrųjų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys; visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes; reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos; kai yra abejonių dėl sutarties sąvokų, joms priskiriama priimtinausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė; kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai; visais atvejais sutarties sąlygos aiškinamos vartotojų ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai; taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius. Tai pripažįstama ir kasacinio teismo praktikoje (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. rugsėjo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Sauliuta“ v. AB „Lytagra“, byla Nr. 3K-3-813/2003; 2010 m. liepos 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Fegda“ v. UAB „Via Baltika Logistika“ ir kt., byla Nr. 3K-3-349/2010; kt.). Kasacinio teismo pabrėžta tai, kad, taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Ervin“ v. Ageratec AB, byla Nr. 3K-3-128/2010; kt.). Taigi ir nagrinėjamo ginčo atveju bylą nagrinėję teismai turėjo nustatyti tikruosius nuomos sutarties šalių ketinimus, tikrąją nuomos sutarties prasmę.

36Iš bylos duomenų matyti, kad UAB „Fondas statyboms vystyti“ 1995 metais laimėjo atsakovių rengtą viešą konkursą pastato Vilniuje Liejyklos g. 8/Totorių g. 26, nuomai. Vadovaudamosi Vilniaus miesto valdybos 1995 m. rugpjūčio 24 d. sprendiniu Nr. 1456V ir 1995 m. gruodžio 22 d. Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų komisijos konkurso protokolu Nr. 1 kasatorė ir Vilniaus miesto savivaldybės administracija 1996 m. sausio 15 d. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 910, pagal kurią atsakovės perdavė kasatorei 373,49 kv. m bendrojo ploto avarinės būklės negyvenamuosius pastatus, statinius ir patalpas bei šioje pocesijoje buvusių patalpų liekanas, nuomos teise naudoti administracinėms patalpoms ir komercinei veiklai (sutarties 1 punktas). Sutarties sudarymo metu galiojusioje Valstybės ir savivaldybės turto privatizavimo įstatymo (redakcija, galiojusi nuo 1995 m. rugsėjo 15 d. iki 1996 m. spalio 16 d.; Žin., 1995, Nr. 61-1530) 21 straipsnio 1 dalyje buvo nustatyta, kad privatizavimo objektas nuomos su išsipirkimu būdu parduodamas viešai skelbiant konkursą šiam objektui išsinuomoti. Tiek sutarties sudarymo metu galiojusioje (Privatizavimo įstatymo 21 straipsnio 1 dalis), tiek šalių ginčo atsiradimo (Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 1 dalis), tiek jo nagrinėjimo kasaciniame teisme metu galiojusioje Privatizavimo įstatymo redakcijoje (Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 1 dalis) nustatyta, kad šio įstatymo nuostatos netaikomos tiems fiziniams ir juridiniams asmenims, kurie bet kokį valstybės ar savivaldybės turtą išsinuomojo ne pagal šį įstatymą. Privatizavimo įstatymo 21 straipsnyje buvo nustatytos nuomos su išsipirkimu sutarties privalomosios sąlygos: nuomos terminas; atsiskaitymą už privatizuojamą objektą apibrėžiančios sąlygos; objekto vertė ir kitos sąlygos (Privatizavimo įstatymo 21 straipsnio 3–6 dalys). Nurodytų privalomųjų sąlygų 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje nenustatyta, jos sudarymo metu ginčo patalpos neturėjo privatizuojamo objekto statuso, nes nebuvo įtrauktos į privatizuojamų objektų sąrašą, todėl tuo metu negalėjo būti privatizuojamos. Iš bylos duomenų matyti, kad 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties tikslas – atstatyti ir suremontuoti ginčo patalpas taip, kad jos taptų tinkamu privatizavimo objektu. Pagal Privatizavimo įstatymo 1 straipsnio 4 dalyje įtvirtintą privatizavimo sandorio sampratą tokiu sandoriu gali būti pripažinta tik sutartis, pagal kurią valstybės ar savivaldybės įgaliota privatizavimo institucija, kaip valstybės ar savivaldybių turto pardavėja, įsipareigoja perleisti privatizavimo objektą privatizavimo subjekto nuosavybėn, o privatizavimo subjektas įsipareigoja sumokėti sutartyje nustatytą pinigų sumą ir (ar) įvykdyti kitokius įsipareigojimus Lietuvos Respublikos ar savivaldybės naudai. Šalių sudarytoje sutartyje nėra įsipareigojimo perleisti privatizavimo objektą privatizavimo subjekto nuosavybėn, sutarties 16 punkte įtvirtinti tik nuomotojo ketinimai objektą privatizuoti ateityje nuomos su išsipirkimu būdu, todėl ginčo sutartis nėra privatizavimo sandoris. Dėl to ši sutartis pagrįstai apeliacinės instancijos teismo kvalifikuota ne kaip valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo sandoris, bet kaip paprasta nuomos sutartis. Šalių sudaryta nuomos sutartis nebuvo privatizavimo sandoris, joje taip pat nenustatyta įsipareigojimo ateityje sudaryti privatizavimo sandorį išimtinai su kasatore, įtvirtintas tik leidimas nuomininkui pagerinti ginčo patalpas ir investuoti į jas kapitalą. Toks įsipareigojimas reiškia, kad nuomotojas ateityje, kai objektas taps tinkamu ir galės būti įtrauktas į privatizuojamų objektų sąrašą, turės teisę spręsti dėl privatizavimo būdo parinkimo, taip pat dėl nuomos su išsipirkimu būdo, sudarant tokią nuomos sutartį su kasatore, jeigu ji įvykdys šiam būdui taikyti pagrindą sudarančias sąlygas. Atsižvelgdama į tai, kad šalių sudaryta sutartis suteikia tam tikrą pagrindą tikėtis iš atsakovo atitinkamų veiksmų, kuriais kasatorei būtų suteikiama galimybė pasinaudoti jos atstatytų ir kapitališkai suremontuotų patalpų privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu, kasacinio teismo kolegija laiko, jog būtina pasisakyti dėl šalių ginčo santykių atitikties privatizavimo proceso reikalavimams.

37Dėl sąlygų teisei privatizuoti patalpas nuomos su išsipirkimu būdu įgyti

38Turto privatizavimas jį išnuomojant su išsipirkimo teise yra specialus būdas, taikomas kaip išimtinis, atsižvelgiant į nuomininko panaudotų investicijų mastą nuomojamam turtui pagerinti, siekiant išvengti prieštaravimo tarp privatizavimo tikslų: gerinti privataus verslo sąlygas, apsaugant nuomininką nuo jo teisėtų interesų pažeidimo; iš privatizavimo gauti didesnes pajamas. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad šių interesų pusiausvyrai užtikrinti tiek nuomininkas, investuodamas privatų kapitalą į išsinuomotą turtą ir siekdamas jį privatizuoti, tiek nuomotojas, rengdamas nuomojamą objektą privatizuoti, turi elgtis sąžiningai, laikytis įstatymo reikalavimų, lygiateisiškumo, teisėtų lūkesčių principų ir bendradarbiauti priimant bei įgyvendinant nuomos sutarties šalių teisiniams santykiams reikšmingus sprendimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. kovo 22 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Jutra“ v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba, byla Nr. 3K-3-196/2006).

39Tam, kad būtų pagrindas privatizuoti nuomininko nuomojamas patalpas ir nuomininkas jas galėtų įgyti nuomos su išsipirkimu būdu, privalo būti įgyvendintos Privatizavimo įstatyme nustatytos sąlygos. Byloje nustatyta, kad Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisija 2006 m. rugsėjo 14 d. nusprendė privatizuoti kasatorei išnuomotą pastatą Vilniuje, Liejyklos g. 8/Totorių g. 26, viešo aukciono būdu ir pastatas įrašytas į 2006 m. lapkričio mėn. privatizavimo programą. Tuo metu galiojusios redakcijos Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje ir Vyriausybės 1998 m. balandžio 24 d. nutarimu Nr. 501 patvirtintų Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu nuostatų 6 punkte nustatytos privataus kapitalo investicijų į ilgalaikį materialųjį turtą sąlygos ir tvarka, kurių būtina laikytis siekiant, kad šios investicijos sudarytų pagrindą nuomininkui teisėtai nuomos su išsipirkimu būdu įgyti jo gerokai pagerintą išnuomotą turtą. Šios sąlygos tokios: 1) ilgalaikis materialusis turtas, kurio pagal Privatizavimo įstatymą nepavyko privatizuoti viešame aukcione; 2) valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantys pastatai ar patalpos, į kuriuos, gavus nuomotojo leidimą, investuota privataus kapitalo, kurio vertė didesnė negu 1/2 išsinuomotų pastatų ar patalpų rinkos vertės, jeigu šie pastatai ar patalpos atitinka bent vieną iš šių sąlygų: pakeista ne mažiau kaip 1/2 jų pagrindinių konstrukcijų; bendras jų plotas ar tūris padidintas daugiau kaip 1/3; pakeista daugiau kaip 1/2 jų inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės komunikacijos; taip pat juose atlikta šių darbų dalis ir (arba) sumontuota technologinė įranga ir gamybiniai įrengimai, kuriuos išmontuojant būtų padaryta esminės žalos įrangai, įrengimams, pastatui arba patalpoms. Privatizuojant tokį turtą nuomos su išsipirkimu būdu, derybos gali būti vykdomos su vienu nuomininku (pirkėju), investavusiu privatų kapitalą šiame punkte nustatytomis sąlygomis. Nuomos su išsipirkimu vertinimo kriterijus yra nuomos kaina, diskontuota nuomos su išsipirkimu konkurso rengimo dieną. Taigi tam, kad nuomininkui atsirastų pagrindas reikalauti nuomos su išsipirkimu, turi būti nuomotojo leidimas būtent tokio pobūdžio investicijoms, t. y. atitinkamo dydžio ir nukreiptoms Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje išvardytiems pagerinimams atlikti. Kita reikšminga aplinkybė yra investuoto privataus kapitalo vertės santykis su išnuomotų patalpų rinkos verte. Dėl to nuomininko teisei reikalauti sudaryti nuomos su išsipirkimu sutartį yra šių sąlygų visuma: leidimas investicijoms ir atitinkama investicijų vertė. Nesant nors vienos iš nurodytų įstatyme nustatytų privalomų sąlygų, valstybės ir savivaldybių turtas negali būti privatizuojami nuomos su išsipirkimu būdas.

40Dėl leidimo investuoti ir atlikti Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalies 2 punkte nustatytus pagerinimus

41Apeliacinės instancijos teismas teisingai nurodė, kad kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, jog, nepaisant to, kokios apimties investicijų atlikta, pirmiausia turi būti nustatyta, kad patalpų nuomotojas leido nuomininkui atlikti tokio pobūdžio investicijas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Jutra“ v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba, Nr. 3K-3-398/2009).

42Ginčo patalpų nuomos sutarties sudarymo metu galiojusios redakcijos Privatizavimo įstatymo 21 straipsnio 7 dalyje buvo įtvirtinta, kad tipinę nuomos su išsipirkimu sutarties formą nustato Lietuvos Respublikos Vyriausybė. Vyriausybės 1996 m. spalio 11 d. nutarimu Nr. 1190 patvirtinti Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu nuostatai (Žin., 1996, Nr. 101-2306) ir nuomos su išsipirkimu sutarties forma. Taigi Vyriausybė nuomos su išsipirkimu sutarties formą patvirtino vėliau, negu sudaryta ginčo šalių 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, o šios sutarties sudarymo metu nebuvo nustatyta jokios tipinės nuomos su išsipirkimu sutarties formos. Tai suponuoja išvadą, kad ginčo laikotarpiu egzistavo tam tikras valstybės ir savivaldybių turto privatizavimą reglamentuojančių teisės normų ir jomis nustatyto šių santykių teisinio reglamentavimo neišbaigtumas.

43Pažymėtina, kad, sudarant 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, galiojo Vyriausybės 1995 m. vasario 13 d. nutarimu Nr. 243 patvirtinta Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos atviro ir uždaro konkursų nuostatai, kurių priedas buvo negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos sutarties forma. Palyginus ją su ginčo šalių 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi, matyti, kad pastaroji parengta aptariamos nuomos sutarties formos pagrindu – vienoda sutarčių struktūra, vienodos sutarčių sąlygų formuluotės, konstrukcija, išdėstymo tvarka, turinys. Tačiau 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties papildomose sąlygose nustatyta, kad pastato kapitalinis remontas ir atstatymas atliekami nuomininko lėšomis. Lėšos, panaudotos kapitaliniam remontui ir nugriautiems pastatams atstatyti, įskaitomos į nuomos mokestį. Nuomos mokestis nemokamas pradėjus kapitalinio remonto ir atstatymo darbus ir nemokamas tol, kol nuomos mokestis nepadengs nuomininko investuotų lėšų. Kapitalinis remontas turi būti atliktas per trejus metus (sutarties 11 punktas). Sutarties 16 punkte nustatyta, kad objektas privatizuojamas 1995 m. liepos 4 d. įstatyme Nr. 1-001 nustatyta tvarka, naudojant nuomos su išpirkimu privatizavimo būdą ir vadovaujantis 1995 m. gruodžio 22 d. konkurso rezultatais. Įvertinus išvardytas papildomas sutarties sąlygas ir aptartas sutarties sudarymo aplinkybes, akivaizdu, kad pagal to meto įstatyminio reglamentavimo lygį ir sutarties sąlygas 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi kasatorei buvo duotas leidimas didelio masto investicijoms patalpų pagerinimo darbams atlikti. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas padarė nepagrįstą išvadą, jog kasatorė nebuvo gavusi tinkamo leidimo atitinkamo dydžio investicijoms, nukreiptoms Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje išvardytiems pagerinimams atlikti, o kasatorė kasaciniame skunde teisingai tvirtina, kad tokį leidimą gavo. Be to, apeliacinės instancijos teismas neteisingai kasatorės gautus leidimus statybos procese (Vilniaus miesto savivaldybės Architektūros skyriaus 1996 m. liepos 29 d. leidimą pastato projektavimo darbams atlikti; Vilniaus miesto savivaldybės valdybos 1996 m. spalio 17 d. leidimą perplanuoti ir pertvarkyti avarinėje būklėje esantį pastatą; Vilniaus m. valdybos Architektūros ir statybos skyriaus 1997 m. balandžio 11 d. architektūrinę–planinę užduotį projektavimui) įvertino kaip atsakovės, tik kaip viešojo administravimo subjekto, veiklos rezultatą. Patalpų nuomos sutarties turinys (11 punkte nustatyta sąlyga) iš esmės yra susijęs su sutikimo atlikti investicijas davimu, o šio sutikimo išraiška – konkrečių leidimų išdavimas.

44Dėl kasatorės investuoto privataus kapitalo vertės santykio su išnuomotų patalpų rinkos verte

45Konstatavus, kad kasatorė buvo gavusi leidimą atitinkamo dydžio investicijoms, nukreiptoms Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje išvardytiems pagerinimams atlikti, ir atlikus ginčo patalpų atstatymo darbus, jai, kaip nuomininkei, kilo pareiga įvykdyti kitą įstatyme imperatyviai nustatytą privatizavimo išperkamosios nuomos būdu sąlygą – įrodyti, jog investuota privataus kapitalo, kurio vertė didesnė negu 1/2 išsinuomotų pastatų ar patalpų rinkos vertės. Įstatyme įtvirtintos nuomos su išpirkimu sąlygos nuomininkui yra privalomos ir jis neturi jokios pasirinkimo laisvės. Įstatyme turto savininko teisės yra aiškiai apibrėžtos.

46Ginčo patalpų įrašymo į privatizuojamų objektų programą galiojusios redakcijos Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimu Nr. 1427 patvirtintose Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklėse nustatyta, kurie įrodymai leistini, nustatant privataus kapitalo investicijas į nuomojamą objektą. Pagal nurodytų taisyklių 31.11 punktą pagerinimui panaudotų lėšų panaudojimo patvirtinimas galimas tik dokumentais. Pareiga juos pateikti tenka nuomininkui. Dėl privataus kapitalo panaudojimo patvirtinimo kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, spręsdami šį klausimą, teismai turi vertinti investicijų leistinumą, jų pobūdį ir įrodytumą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. kovo 22 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Jutra“ v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba, byla Nr. 3K-3-196/2006). Pažymėtina, kad Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2001 m. vasario 28 d. sprendimu Nr. 229 patvirtintos Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu tvarkos (toliau – Tvarka) 27–28 punktuose nustatyta, kokie dokumentai turi būti pateikiami savivaldybei, kad būtų pagrįstas investuotų lėšų dydis ir nustatytas parduodamo objekto vertės padidėjimo procentas. Tvarkos 28 punkte nustatyta, kad nuomininkas, padaręs išlaidas dėl privatizavimo objekto pagerinimo ir pageidaujantis, kad tos išlaidos būtų atlygintos objekto privatizavimo metu, savivaldybei pateikia privatizavimo objekto (statinio) ekonominės ir finansinės ekspertizės išvadą arba turto vertinimo ataskaitą, atliktą prieš objekto privatizavimą ir kitus 21.7–21.9 punktuose nurodytus dokumentus, tarp jų (kaip nustatyta 21.7 punkte) ir padarytų išlaidų dėl objekto (statinio) pagerinimo darbų sąnaudas patvirtinančius dokumentus (PVM sąskaitos–faktūros, įvairūs mokėjimo dokumentai, sutartys su rangovais ir kt.). Darytina išvada, kad nuomininkas turi pateikti ne tik statinio ekonominės ir finansinės ekspertizės išvadą, bet ir Tvarkos atitinkamame punkte nustatytus dokumentus. Teisėjų kolegija laiko nepagrįstu kasatorės argumentą, kad Tvarka jai netaikytina, nes ji pagerinimus atliko tuo metu, kai ši dar nebuvo priimta. Tačiau teisėjų kolegija pažymi, kad kasatorei, kaip juridiniam asmeniui, įstatymuose nustatyti buhalterinės apskaitos reikalavimai buvo taikomi nepaisant Tvarkos nuostatų. Kasatorė yra specialus subjektas – verslininkas, užsiimantis statybų verslu. Jam ūkinės veiklos terpė yra įprastinė. Taigi ir Buhalterinės apskaitos pagrindų įstatymas bei jame nustatyti reikalavimai jai gerai žinomi, ji turi juos gerai išmanyti. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi nuostatos, kad byloje dalyvaujančių asmenų pateiktas statinio ekonominės–finansinės ekspertizės aktas vertintinas kaip rašytinis įrodymas, nes jis nėra eksperto išvada, pateikta CPK 212–219 straipsniuose nustatyta tvarka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. sausio 18 d. civilinėje byloje JAV korporacijos GT International, Inc. v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba, byla Nr. 3K-3-40/2006). Jeigu ieškovas yra juridinis asmuo, jo ieškinio faktinis pagrindas turi būti įrodinėjamas tik įstatyme nustatytomis leistinomis įrodinėjimo priemonėmis, t. y. šiuo atveju taikomi Buhalterinės apskaitos pagrindų įstatymo 4, 9, 10 straipsniai, kuriuose nustatyta, kad juridinis asmuo savo išlaidas turi patvirtinti buhalterinės apskaitos (finansinės atskaitomybės) dokumentais: sąskaitomis–faktūromis, kasos dokumentais ir kt. Šie dokumentai taip pat turi būti ekonominės–finansinės ekspertizės pagrindas. Ekspertizė negali būti pakankamu įrodymu, pagrindžiančiu pagerinimo išlaidas, ir vertintina kaip vienas iš rašytinių įrodymų.

47Byloje kasatorė teigė, kad į ginčo pastato atstatymą ir kapitalinį remontą investavo 3 124 890 Lt ir šias investicijas grindė UAB „Statybos ekspertų biuro“ atliktos 2000 m. liepos 31 d. ekonominės–finansinės ekspertizės akto išvadomis, patalpų nuotraukomis prieš ir po atstatymo. Teisėjų kolegija nurodo, kad apeliacinės instancijos teismas pagrįstai nesivadovavo ekonominės–finansinės ekspertizės aktu, nes jis yra rašytinis įrodymas ir nelaikytinas teismo paskirtos ekspertizės aktu CPK 212–219 straipsnių prasme. Ekonominės–finansinės ekspertizės akte pateikta tik sąmatinė rekonstrukcijos darbų vertė, bet atliktų darbų sąmatos negali būti leistina įrodinėjimo priemonė kasatorės, kaip juridinio asmens, investicijoms patvirtinti. Byloje nustatyta, kad prie šio ekspertizės akto pridėtose PVM sąskaitos–faktūrose įrašytos sumos sudaro nedidelę dalį ekspertų apskaičiuotos kasatorės investuotų lėšų vertės. Aptariamame akte investicijų sąmatinė vertė apskaičiuota 2000 m. sausio 1 d. kainomis, nors statybos darbai pradėti 1996 metais ir, kasatorės teigimu, baigti 1999 metais. Be to, atliekant ekspertizę neatsižvelgta į tai, kad dalis statybos darbų atlikta ūkio būdu, ir tai objektyviai mažina kasatorės investicijų dydį. Visi šie byloje teismų nustatyti trūkumai bei prieštaravimai įgalina daryti išvadą, kad ekonominės–finansinės ekspertizės akte, kurį pateikė kasatorė, nustatyta privataus kapitalo investicijų suma į ginčo patalpų pagerinimus yra neteisinga, todėl apeliacinės instancijos teismas pagrįstai ja nesivadovavo. Byloje pateiktos patalpų nuotraukos prieš remontą ir po jo patvirtina patalpų atstatymo bei kapitalinio remonto faktą, dėl kurio nėra bylos šalių ginčo, bet negali būti leistinu įrodymu, patvirtinančių investicijų vertę. Kasatorė atsisakė įrodinėti jos nuomotų patalpų pagerinimo išlaidas CPK nustatyta tvarka skiriama ekspertize ir jos išvadomis, nors, esant dispozityviam ginčo pobūdžiui, investicijų mastą įrodyti pareiga išimtinai tenka ieškovei (CPK 178 straipsnis). Taip pat teisėjų kolegija nemato pagrindo pripažinti pagrįstu kasatorės argumentą, kad investicijų dydį nuomotojas pripažino Vilniaus apskrities viršininko administracijos Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos tarnybos potvarkiu sudarytos komisijos liepos 23 d. akte „Dėl pastatyto statinio priėmimo naudoti“ pasirašant Vilniaus miesto savivaldybės įgaliotam atstovui, nes jis atliko viešojo administravimo funkcijas, o tokio akto paskirtis ir tikslas – ne nustatyti investuotų lėšų dydį (jis net nevertintas kaip buhalterinės apskaitos dokumentų pagrindas), bet įvertinti, kaip statinys atitinka projektus, esminius statinio reikalavimus, galimybę saugiai naudoti statinį pagal paskirtį (aplinkos ministro 2000 m. rugsėjo 14 d. įsakymu Nr. 383 patvirtinto Statybos techninio reglamento STR 1.11.01:2000 „Statinių pripažinimo tinkamais naudoti tvarka“ 2 punktas). Dėl to Lietuvos apeliacinis teismas teisingai sprendė, kad kasatorė neįrodė konkrečių išlaidų, patirtų pagerinant atstatomas ginčo patalpas. Pažymėtina, kad, nepateikdama Vilniaus miesto savivaldybei atliktų investicijų vertę ir mastą patvirtinančių tinkamų dokumentų dar iki ginčo patalpų įrašymo į privatizavimo programą, kasatorė nepakankamai bendradarbiavo su atsakovei, nesilaikė teisės aktų ir poįstatyminių teisės aktų reikalavimų, todėl laikytina, jog patalpų nuomotojas dėl pačios kasatorės kaltės neturėjo galimybės patikrinti sąlygų nuomos su išsipirkimu privatizavimo būdui taikyti ir pradėti vesti derybas su kasatore, kaip tai buvo numatyta 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje. Kasacinio teismo teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad kasacinio teismo posėdžio metu kasatorės atstovų iškeltas argumentas, kad investicijų į ginčo patalpas vertė turėjo būti skaičiuojama ją palyginant tik su patalpų verte, bet neatsižvelgiant į žemės vertę, būtų reikšmingas tik tuomet, jeigu kasatorė byloje būtų apskritai įrodžiusi savo atliktų investicijų dydį. To nepadarius, šis argumentas tampa teisiškai nereikšmingas. Teisėjų kolegija patikrina, kaip šių sąlygų visumą įvertino apeliacinės instancijos teismas.

48Dėl priešieškiniu reiškiamų reikalavimų

49Nepasitvirtinus ieškovo reikalavimų pagrįstumui byloje turi būti sprendžiamas sutartimi šalių susitartų įsipareigojimų, t. y. nuompinigių mokėjimo, klausimas.

50Pareiga mokėti nuomos mokestį nustatyta sutartyje. Nepateikus investicijų dydžio įrodymų (tai kasatorės pareiga, ja pasinaudoti ar ne yra bylos dispozityvumo principo išraiška (CPK 13, 178 straipsniai), prarandama galimybė atliktas investicijas įskaityti į nuompinigius, bet pareiga juos mokėti išlieka, taigi sutartį reikia vykdyti (pacta sunt servanda). Sutarties 11 punkte nustatytas nuompinigių nemokėjimo momentas – remonto pradžia. Ji apibrėžta sutarties 13 punkte. Nuomos mokesčio nemokėjimas susijęs su sąlyga, kad nuomininkas atlieka kapitalinio remonto darbus (13 punktas). Tačiau pareiga įrodyti atitinkamas investicijas, jų dydį ir mastą tenka kasatorei, kaip ieškovei, kuri investicijų pagrindu grindžia teisę reikalauti sudaryti pagerintų patalpų nuomos su išsipirkimu sutartį ir šiuo privatizavimo būdu įgyti nuosavybės teisę į patalpas. Ji ne tik neįrodinėjo investicijų teisme (išskyrus UAB „Statybos ekspertų biuro“ ekonominės–finansinės ekspertizės aktą, kuris dėl pirmiau šioje nutartyje nurodytų priežasčių pripažintas netinkamu ir nepakankamu atliktų investicijų įrodymu), bet netgi neteikė pirmosios instancijos teismui atitinkamų įrodymų. Be to, kasatorė teisme nesiekė, kad būtų daroma teismo siūlyta ekonominė statybos darbų įvertinimo ekspertizė. Kita vertus, pateikus atitinkamus įrodymus, atitinkančius Buhalterinės apskaitos pagrindų įstatymo nuostatas, kasatorei išlieka teisė į savo investuotų lėšų susigrąžinimą. Tai pripažino ir atsakovės atstovė. Tačiau tai fakto klausimai ir, esant prievolei mokėti nuompinigius bei kasatorei nepateikus duomenų apie atliktų investicijų dydį ir apimtį, nėra pagrindo keliamus klausimus traktuoti kaip teisės, bet ne fakto.

51Nuompinigių nesumokėjimas ar vėlavimas juos mokėti sukelia atitinkamus padarinius, t. y. kyla pareiga mokėti delspinigius (1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 7 punktas). Pagal ginčo nuomos patalpų sutarties 15 punktą, atstačius nugriautus pastatus, padidėjęs patalpų plotas apmokestinamas nuomos mokesčiu šios sutarties 1, 6 ir 11 punktuose nustatyta tvarka nuo šių patalpų perdavimo naudoti pagal aktą dienos. Apeliacinės instancijos teismas, nustatydamas nuomos mokesčio dydį, atsižvelgė į nurodytą sutarties sąlygą ir tinkamai ją pritaikė. Pažymėtina, kad patalpų perduoti naudoti akto nesurašymas neeliminuoja nuomininko pareigos mokėti nuompinigius pagal faktiškai jo dispozicijoje turimą patalpų plotą. Lietuvos apeliacinis teismas pagrįstai sutartyje susitartų delspinigių dydį mažino iki atitinkamo protingumo kriterijų atitinkančio dydžio (CK 6.73 straipsnio 2 dalis).

52Sąlygų ieškiniui patenkinti nebuvimas suponuoja atsakovės reikalavimų iškeldinti kasatorę iš užimamų patalpų po jų įtraukimo į privatizavimo programą bei atlyginti nuostolius, susijusius su atsisakymu išsikelti iš patalpų, pagrįstumą ir teisėtumą. Kasacinio teismo teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad kasatorė nesutikimą su priešieškiniu iš esmės grindžia ieškinio pagrįstumą įrodinėjančia argumentacija, į kurią iš esmės yra atsakyta šioje nutartyje.

53Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamos bylos atveju kasaciniame skunde nurodyti kasacijos pagrindai nepasitvirtina, taigi ir apeliacinės instancijos teismo sprendimo naikinti ar keisti nėra teisinio pagrindo, o kasacinis skundas atmestinas.

54Dėl bylinėjimosi išlaidų

55Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 18 d. pažymą apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, šioje byloje kasaciniame teisme patirta 46,45 Lt išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3, 8 punktai). Atmetus kasacinį skundą, jos priteistinos iš kasatorės (CPK 96 straipsnio 2 dalis).

56Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos respublikos civilinio proceso kodekso 96 straipsnio 2 dalini, 340 straipsnio 5 dalimi, 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

Nutarė

58Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo 7 d. sprendimą palikti nepakeistą.

59Priteisti valstybei (išieškotojas – Valstybinė mokesčių inspekcija (juridinio asmens kodas 188659752), biudžeto pajamų surenkamoji sąsk. LT 247300010112394300, įmokos kodas 5660) iš ieškovės UAB „Fondas statyboms vystyti“ (juridinio asmens kodas 12259851) 46,45 Lt (keturiasdešimt šešis litus 45 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu kasaciniame teisme.

60Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. sekretoriaujant Indrei Savkinienei,... 3. dalyvaujant ieškovės UAB „Fondas statyboms vystyti“ atstovams –... 4. Teisėjų kolegija... 5. I. Ginčo esmė... 6. Byloje kilusio ginčo esmė – tai teisės normų, reglamentuojančių nuomos... 7. Ieškovė prašė: 1) pripažinti neteisėta Vilniaus miesto savivaldybės... 8. Vilniaus miesto savivaldybė priešieškiniu prašo teismo: 1) priteisti iš... 9. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad ieškovė ir Vilniaus miesto... 10. II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimų esmė... 11. Vilniaus apygardos teismas 2009 m. gruodžio 1 d. sprendimu ieškinį... 12. Teismas sprendė, kad priešieškinis nepagrįstas, nes, atsižvelgęs į... 13. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2010... 14. Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių privatizavimo... 15. Dėl Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies ir 19 straipsnio... 16. Dėl sutarties laisvės principo. Lietuvos apeliacinis teismas... 17. Dėl nuomotojo leidimo nuomininkui atlikti patalpų pagerinimo darbus.... 18. Dėl kitų būtinų sąlygų pagal Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5... 19. Apeliacinės instancijos teismas įvertino ieškovo ir Vilniaus miesto... 20. Dėl teisėtų lūkesčių. Lietuvos apeliacinis teismas pasisakė, kad... 21. Dėl nuomos mokesčio. Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad... 22. III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai... 23. Kasaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo... 24. Atsiliepime į kasacinį skundą Vilniaus miesto savivaldybė prašo kasacinį... 25. Kasacinio teismo posėdžio metu kasatoriaus atstovai palaikė kasaciniame... 26. Atsakovų atstovė D. V. patvirtino atsiliepime į kasacinė skundą... 27. Teisėjų kolegija konstatuoja:... 28. V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai... 29. Pagal CPK 353 straipsnio 1 dalį kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio... 30. Teisėjų kolegija, nagrinėdama kasatorės UAB „Fondas statyboms vystyti“... 31. Kasaciniame skunde keliami iš esmės šie pagrindiniai teisės klausimai –... 32. Dėl sutarties kvalifikavimo... 33. Kasaciniame skunde teigiama, kad apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas... 34. Sutartis aiškinama tada, kai kyla ją sudariusių šalių ginčas dėl... 35. CK 6.193 straipsnyje įtvirtintos tokios pagrindinės sutarčių aiškinimo... 36. Iš bylos duomenų matyti, kad UAB „Fondas statyboms vystyti“ 1995 metais... 37. Dėl sąlygų teisei privatizuoti patalpas nuomos su išsipirkimu būdu... 38. Turto privatizavimas jį išnuomojant su išsipirkimo teise yra specialus... 39. Tam, kad būtų pagrindas privatizuoti nuomininko nuomojamas patalpas ir... 40. Dėl leidimo investuoti ir atlikti Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2... 41. Apeliacinės instancijos teismas teisingai nurodė, kad kasacinio teismo... 42. Ginčo patalpų nuomos sutarties sudarymo metu galiojusios redakcijos... 43. Pažymėtina, kad, sudarant 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos... 44. Dėl kasatorės investuoto privataus kapitalo vertės santykio su... 45. Konstatavus, kad kasatorė buvo gavusi leidimą atitinkamo dydžio... 46. Ginčo patalpų įrašymo į privatizuojamų objektų programą galiojusios... 47. Byloje kasatorė teigė, kad į ginčo pastato atstatymą ir kapitalinį... 48. Dėl priešieškiniu reiškiamų reikalavimų... 49. Nepasitvirtinus ieškovo reikalavimų pagrįstumui byloje turi būti... 50. Pareiga mokėti nuomos mokestį nustatyta sutartyje. Nepateikus investicijų... 51. Nuompinigių nesumokėjimas ar vėlavimas juos mokėti sukelia atitinkamus... 52. Sąlygų ieškiniui patenkinti nebuvimas suponuoja atsakovės reikalavimų... 53. Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamos bylos atveju... 54. Dėl bylinėjimosi išlaidų... 55. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 18 d. pažymą apie... 56. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 58. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010... 59. Priteisti valstybei (išieškotojas – Valstybinė mokesčių inspekcija... 60. Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir...