Byla 3K-3-378/2010

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Januškienės, Česlovo Jokūbausko (pranešėjas) ir Janinos Stripeikienės (kolegijos pirmininkė), rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo UAB „Karneta“ kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 8 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų G. Š., A. K. ir R. P. ieškinį atsakovui UAB „Karneta“, dalyvaujant tretiesiems asmenims Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos (Kauno apskrities viršininko administracijos teisių perėmėjai) ir Kauno rajono savivaldybei, dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo.

2Teisėjų kolegija

Nustatė

3I. Ginčo esmė

4Byloje kilo teisės normų, reglamentuojančių žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą, aiškinimo ir taikymo klausimas.

5Ieškovai G. Š., A. K. ir R. P. prašė nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos nutraukti 1995 m. kovo 29 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį Nr. 52/95-0047, sudarytą Kauno rajono valdybos ir UAB „Karneta“ dėl 1,5175 ha žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini). Ieškovai nurodė, kad 2007 m. balandžio 26 d. pirkimo–pardavimo sutartimi įsigijo šį žemės sklypą bendrosios dalinės nuosavybės teise: R. P. – 1/2 dalį, kiti ieškovai – po 1/4 dalį. Įgyjant žemės sklypą VĮ Registrų centro pažymoje buvo nurodyta, kad sklypui yra įregistruota 1995 m. kovo 29 d. nuomos sutartis Nr. 52/95-0047, nuomininkas – UAB „Karneta“. Ieškovai nurodė, kad jų įgytas žemės sklypas yra visiškai laisvas, neužstatytas ir nenaudojamas jau dvylika metų. Nesinaudodamas žemės sklypu, nuomininkas UAB „Karneta“ pažeidžia 1995 m. kovo 29 d. sudarytą nuomos sutartį, kurioje buvo numatytas tikslinis žemės sklypo naudojimas – medžio apdirbimo cechui eksploatuoti. Ieškovai rėmėsi CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, pagal kurią nuomotojas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį bei nemoka nuomos mokesčio daugiau kaip tris mėnesius.

6Byloje nustatytos tokios aplinkybės. 1995 m. kovo 29 d. Kauno rajono valdyba ir atsakovas UAB „Karneta“ sudarė 1,5175 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį. Žemės sklypas išnuomotas iki 2094 m. kovo 29 d. Pagal sutarties 8.1 punktą žemės sklypas turėjo būti naudojamas medžio apdirbimo cechui eksploatuoti. Ieškovai nuosavybės teisę į šį žemės sklypą įsigijo 2007 m. balandžio 26 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu iš G. M., kuriai Kauno apskrities viršininko 2005 m. liepos 29 d. sprendimu Nr. 52119653 ir įsakymu Nr. 02-05-7811 atkurtos nuosavybės teisės į šią žemę, gąžinant ją natūra. Kauno apskrities viršininko 2006 m. lapkričio 2 d. įsakymu Nr. 02-05-11732 Kauno apskrities viršininko administracijos 2005 m. liepos 29 d. sprendimas Nr. 52119653 ir įsakymas Nr. 02-05-7811 buvo papildyti, nurodant, kad teisės ir pareigos pagal 1995 m. kovo 29 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį Nr. 52/95-0047 pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesusitaria kitaip.

7II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė

8Kauno rajono apylinkės teismas 2008 m. birželio 10 d. sprendimu ieškinį atmetė.

9Teismas sprendė, kad ieškovų asmeniniai interesai dėl sutarties pažeidimo negalėjo būti iš esmės suvaržyti, nes jie nuomotojų teises įgijo tik 2007 m. balandžio 26 d. ir jau 2007 m. spalio 17 d. kreipėsi į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo. Atsakovas nuomojasi žemės sklypą nuo 1995 metų, mokėjo, išskyrus už 2007 metus, žemės nuomos mokestį, nuomos sutarties terminas nepasibaigęs, apie nuomotojų pasikeitimą jis nebuvo informuotas, todėl pagrįstai tikėjosi, kad nepraras teisės naudotis išsinuomotu daiktu, nes tam nėra objektyvios būtinybės. Aplinkybės, kad žemės sklype nepastatytas sutartyje numatytas medžio apdirbimo cechas, teismas nepripažino pagrindu išvadai, jog žemės sklypas naudojamas ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį, nes atsakovas pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties nepakeitė. Be to, medžio apdirbimo cecho nebuvimo teismas nepripažino ir 1995 m. kovo 29 d. nuomos sutarties esminiu pažeidimu, nes dėl to ieškovams neatsirado neigiamų pasekmių. Teismas laikė formaliu sutarties sąlygų pažeidimu tai, kad atsakovas nemoka nuomos mokesčio daugiau kaip tris mėnesius, nes tam turėjo įtakos nuomotojų pasikeitimas, be to, tai nesukėlė ieškovams didelių turtinių praradimų. Teismas taip pat sprendė, kad ieškovai neįrodė, jog CK 6.564 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka apie žemės nuomos sutarties nutraukimą raštu pranešė atsakovui.

10Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi bylą pagal ieškovų G. Š., A. K. ir R. P. apeliacinį skundą, 2010 m. vasario 8 d. sprendimu Kauno rajono apylinkės teismo 2008 m. birželio 10 d. sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą – ieškinį patenkino: nutraukė nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos 1995 m. kovo 29 d. Kauno rajono valdybos ir atsakovo UAB „Karneta“ sudarytą Valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį Nr. 52/95-0047, kuria atsakovui buvo išnuomotas 1,5175 ha ploto žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini).

11Teisėjų kolegija nurodė, kad pagal CK 6.559 straipsnį sudaryta nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui. 2007 m. gegužės 29 d. antstolio Valdo Zubino faktinių aplinkybių konstatavimo protokole Nr. 0137/07110 nustatyta, kad visas ginčijamas sklypas neužstatytas jokiais pastatais, nevykdomi jokie statybos ar žemės darbai. Teisėjų kolegija sprendė, kad byloje nėra ginčo, jog žemės sklypas nenaudojamas pagal nuomos sutarties 8.1 punkte nurodytą paskirtį (medžio apdirbimo cecho eksploatacijai) daugiau kaip dvylika metų, skaičiuojant iki ieškinio pareiškimo teisme dienos. Nustačiusi žemės sklypo nenaudojimo pagal sutartį faktą, teisėjų kolegija vertino, ar tokie atsakovo veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį, t. y. ar sutarties neįvykdymas davė pagrindą ieškovams nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje (CK 6.217 straipsnio 2 dalies 4 punktas). Teisėjų kolegija nustatė, kad ieškovai 2007 m. birželio 7 d. išsiuntė atsakovui pasiūlymą nutraukti nuomos sutartį, rašte pažymėję, jog žemė nenaudojama pagal sutartį ir pagal egzistuojančią faktinę situaciją negalės būti naudojama. Teisėjų kolegija sprendė, kad atsakovo nebendradarbiavimas su ieškovais ir sutarties nevykdymas buvo pagrindas šiems nesitikėti, jog sutartis bus įvykdyta ateityje. Be to, ieškovai įrodė, kad ginčijamame žemės sklype medžio apdirbimo cecho eksploatacija negalima. Tai patvirtina ieškovų pateikta teismo eksperto, konsultanto Gintauto Tiškaus 2009 m. rugpjūčio 27 d. ekspertinio nagrinėjimo išvada, kad, vadovaujantis Sanitarinių apsaugos zonų ribų nustatymo ir režimo taisyklėse nustatytais sanitarinių apsaugos zonų dydžiais, vertinant atsakovo nuomojamo žemės sklypo dydį (1,5175 ha) ir jo konfigūraciją, Kauno rajono ir Kauno miesto bendrųjų planų sprendinius, sklypą naudoti medžio apdirbimo cechui statyti nėra galimybių. Teisėjų kolegija taip pat nurodė, kad atsakovas nei pirmosios, nei apeliacinės instancijos teismui nepateikė įrodymų, kurie būtų pagrindas spręsti apie labai didelius nuostolius, kuriuos jis galėtų patirti dėl sutarties nutraukimo. Teisėjų kolegija konstatavo, kad dvylikos metų laikotarpis, praėjęs nuo nuomos sutarties sudarymo iki ieškinio pareiškimo, atsakovui buvo pakankamas savo teisėms įgyvendinti, veikiant pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus (CK 1.5 straipsnis). Atsakovas nepateikė įrodymų dėl aplinkybių, sutrukdžiusių pradėti naudoti žemės sklypą pagal sutartį (CK 6.217 straipsnio 2 dalies 3 punktas, CPK 178 straipsnis). Be to, atsakovas galėjo įrodinėti, kad sutarties pažeidimas buvo neesminis, kad buvo svarbių priežasčių, dėl kurių jis pažeidė sutartį, tačiau to nepadarė (CPK 178 straipsnis). Teisėjų kolegija priėjo prie išvados, kad ieškovai įrodė, jog atsakovas nenaudojo 1,5175 ha žemės sklypo pagal 1995 m. kovo 29 d. sutartį, t. y. medžio apdirbimo cecho eksploatacijai, ir tokie jo veiksmai iš esmės pažeidė sutartį, todėl ši nutrauktina (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

12III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

13Kasaciniu skundu atsakovas UAB „Karneta“ prašo Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 8 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti Kauno rajono apylinkės teismo 2008 m. birželio 10 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

141. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė proceso teisės normas, reglamentuojančias įrodinėjimą bei įrodymų vertinimą (CPK 180, 185 straipsniai), įrodymų leistinumo ir sąsajumo (CPK 177 straipsnio 4 dalis, 180 straipsnis) bei pakankamumo taisykles; teismo išvados neatitinka įstatymo nustatyta tvarka ir priemonėmis konstatuotų turinčių reikšmės bylai aplinkybių (CPK 260, 263 straipsniai). Teismas, nurodydamas, kad kasatorius pažeidė savo pareigą bendradarbiauti, iš esmės nenurodė nei faktinių bylos aplinkybių, nei įrodymų, kuriais remdamasis padarė tokią išvadą. Ieškovai, įsigydami nuomos sutartimi suvaržytą turtą, kaip atidūs ir rūpestingi pirkėjai, privalėjo pasiteirauti kasatoriaus apie jo ketinimus ateityje vykdyti nuomos sutartį, tačiau to nepadarė. Apie nuomos sutarties nutraukimą kasatorius buvo informuotas žodžiu tik 2007 metų vasarą. Ieškovų netenkino pasiūlymas vykdyti nuomos sutartį, nes jų ketinimas buvo inicijuoti nuomos sutarties nutraukimą ir naudoti žemės sklypą savais tikslais. Teismas neatsižvelgė ir į tai, kad ieškovai jau 2007 m. spalio 17 d. kreipėsi į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo. Per tokį trumpą laikotarpį kasatoriui nebuvo įmanoma bendradarbiauti ir bandyti įvykdyti verslo planą. Aplinkybę, kad ginčijamame žemės sklype negalima medžio cecho eksploatacija, teismas grindė eksperto išvada, kuri yra tik teorinio pobūdžio ir nei patvirtina, nei paneigia teismo nustatytos aplinkybės.

152. Apeliacinės instancijos teismas rėmėsi tik formaliais sutarties esminių nuostatų pažeidimais, dėl kurių neatsirado neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiai šaliai, todėl netinkamai taikė CK 6.564, 6.217 straipsnius. Būtina sąlyga žemės nuomos sutarčiai nutraukti CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu – dėl esminio sutarties pažeidimo atsiradusios neigiamos pasekmės (žala) nuomotojui. Teismas, nurodydamas, kad kasatorius dvylika metų nenaudoja žemės sklypo pagal sutartyje nurodytą paskirtį, neatsižvelgė į tai, kad ieškovų daiktinių teisių pažeidimas galimas tik nuo jų įgijimo momento, todėl nėra pagrindo remtis aplinkybėmis, egzistavusiomis iki ieškovams tampant žemės sklypo savininkais, t. y. iki 2007 m. balandžio 26 d. Nuo šios datos iki kreipimosi į teismą (2007 m. spalio 17 d.) ieškovų teisės nebuvo ir negalėjo būti iš esmės suvaržytos. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija 2004 m. birželio 29 d. nutarime, priimtame civilinėje byloje J. Z. v. UAB „Baldras“, bylos Nr. 3K-P-346/2004, išaiškino, kad nukentėjusi šalis negali remtis CK 6.217 straipsnio 2 dalyje ir sutartyje nustatytais vienašalio nutraukimo pagrindais kaip pretekstu vienašališkai nutraukti sutartį; nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas ir turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytų turtinio ar asmeninio pobūdžio didelių praradimų; vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą. Apeliacinės instancijos teismas, nutraukdamas nuomos sutartį prieš terminą, nesiaiškino, ar nuomos sutarties nutraukimo pagrindai, atsižvelgiant į pirmiau nurodytą ieškovų nuosavybės teisės turėjimo laikotarpį, buvo realūs, ar jų tikrumas įrodytas. Be to, akivaizdu, kad ieškovai, įsigydami žemės sklypą, veikė kaip verslininkai. Įsigydami žemės sklypą, jie žinojo apie nuomos sutartį, jos terminą ir negalėjo nesuvokti, kad, esant nuomos sutarčiai, negalės naudoti žemės sklypo savo poreikiams tenkinti ir turės mokėti palūkanas už paimtą kreditą. Taigi ieškovams nuostolių atsirado ne dėl kasatoriaus kaltų veiksmų, bet dėl jų pačių prisiimtos rizikos sudarant žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, todėl nuostoliai negali būti vertinami kaip atsiradusios neigiamos pasekmės (žala) nuomotojui dėl esminio sutarties pažeidimo. Ieškovų nurodyti galimi nuomos sutarties pažeidimai nesuvaržė nuomotojų teisių ir teisėtų interesų, neturėjo didelės įtakos žemės nuomos sutarties, kurios terminas šalių nustatytas iki 2094 metų, vykdymui, be to, nuomininkas yra pajėgus tinkamai vykdyti sutartį iki jos termino pasibaigimo. Teismas turėjo atsižvelgti ir į nuomininko teisėtus lūkesčius bei interesus.

16Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovai G. Š., A. K. ir R. P. prašo Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 8 d. sprendimą palikti nepakeistą ir nurodo tokius nesutikimo su kasaciniu skundu argumentus:

171. CK 6.559 straipsnyje nurodyta, kad sudaryta nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui. Pagal ginčijamos nuomos sutarties 8.1 punktą žemės sklypas turėjo būti naudojamas medžio apdirbimo cechui eksploatuoti, tačiau byloje nustatyta, kad žemės sklypas kasatoriaus buvo naudojamas ne pagal paskirtį ir ne pagal nuomos sutarties sąlygas, jame nėra pastatytų jokių statinių. Kasatorius (nuomininkas) žemės sklypu nesinaudojo jau dvylika metų, taip pažeisdamas 1995 m. kovo 29 d. sudarytą nuomos sutartį, kurioje nustatytas tikslinis žemės sklypo naudojimas. Atsižvelgiant į šias aplinkybes, taip pat į tai, kad žemės sklypui nustatytos specialios naudojimo sąlygos, privalomas planuojamos ūkinės veiklos poveikio aplinkai vertinimas arba sanitarinės apsaugos zonos nustatymas, tuo tarpu kasatorius nėra ėmęsis jokių veiksmų, kurie rodytų jo iniciatyvą vykdyti šiuos reikalavimus, darytina išvada, kad kasatoriaus veiksmai iš esmės pažeidė sutartį ir kad sutarties nevykdymas davė pagrindą ieškovams nesitikėti, jog ji bus įvykdyta ateityje (CK 6.217 straipsnio 2 dalies 4 punktas).

182. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs pagal nuomos sutartį prisiimtų įsipareigojimų pobūdį bei konstatavęs jų neįvykdymą, pagrįstai sprendė, kad sutarties pažeidimas yra esminis, nes ieškovai iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš sutarties. Nustačius, kad žemės sklypas nenaudojamas pagal sutartį daugiau kaip dvylika metų ir dėl to ieškovai turėjo pagrindą nesitikėti, jog sutartis bus įvykdyta ateityje, buvo įvertinti įrodymai dėl neigiamo pobūdžio pasekmių – žalos – ieškovams buvimo, taip pat tai, ar kasatorius patirtų labai didelių nuostolių dėl sutarties nutraukimo. Dėl kasatoriaus veiksmų ieškovai negali plėtoti veiklos pagal verslo planą ir gauti pelno, be to, turi mokėti palūkanas už ginčijamam žemės sklypui įsigyti suteiktą kreditą, tuo tarpu kasatorius nepateikė įrodymų apie didelius nuostolius, kuriuos jis patirtų dėl sutarties nutraukimo. Be to, kasatorius šioje byloje galėjo įrodinėti, kad sutarties pažeidimas buvo neesminis, kad buvo svarbių priežasčių, dėl kurių jis pažeidė sutartį, tačiau to nepadarė (CPK 178 straipsnis).

19Teisėjų kolegija

konstatuoja:

20IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

21Dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas žeme nesinaudoja

22Sutartimi du ar daugiau asmenų susitaria sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 straipsnio 1 dalis). Taigi sutartis, kaip susitarimas, yra kelių asmenų sąmoningai tikslingas bei laisvanoriškas valios išreiškimo aktas. Žemės nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). Pagal bendrąją taisyklę sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip šalys susitarė, t. y. šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis). Iš nurodytos žemės nuomos sutarties sąvokos matyti, kad viena iš esminių šios sutarties sąlygų yra tai, jog nuomininkas sutartyje nurodytą žemės sklypą privalo valdyti ir naudotis pagal šio žemės sklypo paskirtį ir naudojimo sąlygas. Nagrinėjamoje byloje kasatorius (atsakovas) UAB „Karneta“ 1995 m. kovo 29 d. su Kauno rajono valdyba, atstovaujama Žemėtvarkos tarnybos vadovo, sudarė valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį Nr. 52/95-0047, pagal kurią iki 2094 m. kovo 29 d. išsinuomojo 1,5175 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini). Pagal nuomos sutarties 8.1 punktą sklypas skirtas medžio apdirbimo cecho eksploatacijai.

23Šalių sudaryta sutartis turi ne tik pradžią, bet ir pabaigą. Vienas iš sutarčių pabaigos atvejų yra sutarties nutraukimas. Žemės nuomos sutartis gali būti nutraukiama arba šalių tarpusavio sutarimu, arba šaliai vienašališkai nutraukiant sutartį, arba kreipiantis į teismą su pareikštu reikalavimu nutraukti sutartį prieš terminą. Nagrinėjamoje byloje dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą į teismą kreipėsi ieškovai, kurie išnuomotos žemės savininkais tapo pagal 2007 m. rugpjūčio 26 d. pirkimo–pardavimo sutartį, sudarytą su G. M., kuri nuosavybės teisę į kasatoriui išnuomotą žemės sklypą įgijo pagal Kauno apskrities viršininko administracijos 2005 m. liepos 29 d. sprendimą Nr. 52/19653, kuriuo jai buvo atkurtos nuosavybės teisės. Pažymėtina, kad, teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisei perėjus kitam savininkui, žemės nuomos sutartis lieka galioti naujajam žemės savininkui su sąlyga, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešajame registre (CK 6.559 straipsnis). Tokiu atveju sutarties šalių teisių ir pareigų apimtis nesikeičia, o pirmesnįjį savininką bei nuomotoją pakeitęs naujasis savininkas sutarties tęstinumo pagrindu perima visas pirmesniajam savininkui priklausiusias tiek pareigas, tiek ir teises. Pažymėtina, kad sutarties sudarymo laisvės principas ir sutarties sąlygų turinys, priklausantis nuo pirminių sutarties šalių susitarimo, kuris yra jų bendrai suderintos valios išraiška, leidžia šalims ne tik sukurti ir pakeisti, bet ir nutraukti civilinius santykius (CK 6.154, 6.156 straipsniai). Bendrosios sutarčių pabaigą reglamentuojančios civilinės teisės normos leidžia sutartį nutraukti tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais, jeigu realiai atsiranda sutarties nutraukimo pagrindą sudarančios aplinkybės. Nagrinėjamoje byloje dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo nebuvo susitarta kitaip, nei šį klausimą reglamentuoja statymai.

24Vienas iš įstatyme įtvirtintų žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindų yra atvejis, kai žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Nagrinėjamoje byloje teismai nustatė faktinę bylos aplinkybę (užfiksuotą faktinių aplinkybių konstatavimo protokole), kad ginčo žemės sklypas nėra užstatytas jokiais pastatais, jame nevykdomi statybos ar žemės darbai. Minėta, kad pagal nuomos sutarties 8.1 punkto nuostatas išnuomoto žemės sklypo naudojimo paskirtis yra medžio apdirbimo cecho eksploatacija. Tai atitinka ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoto šio žemės sklypo naudojimo būdą – „pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos“. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pažeidimas yra galimas ne tik aktyviais veiksmais, bet ir išnuomotame žemės sklype ilgą laiką nevykdant komercinės ūkinės veiklos, taip padarant esminį sutarties pažeidimą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Ethical Products Distribution“ v. Marijampolės apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-54/2008).

25Įstatyme nustatyta, kad apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti ne žemės ūkio, bet kitos paskirties žemės nuomininkams prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. Šis reikalavimas pranešti apie numatomą žemės nuomos sutarties nutraukimą, kartu nurodant tokio veiksmo pagrindą, taikytinas ir atvejams, kai nuomotojas ne pats vienašališkai nutraukia šalių sudarytą sutartį, bet su reikalavimu dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo kreipiasi į teismą. Nagrinėjamoje byloje sąlyga dėl nuomininko informavimo apie būsimą žemės nuomos sutarties nutraukimą, nurodant sutarties nutraukimo pagrindą, įvykdyta.

26Pagal bendrąją taisyklę šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties nevykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.217 straipsnio 1 dalis). Žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą tuo atveju, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, galimybės įtvirtinimas įstatyme (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas, kuris kartu yra ir specialioji norma CK 6.217 straipsnio atžvilgiu) reiškia ir įstatyme nustatyto pagrindo pripažinimą žemės nuomos sutarties esminiu pažeidimu. Minėta, kad aptariamą žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindą sudaro ne tik aktyvūs nuomininko veiksmai, bet ir neveikimas. Natūralu ir suprantama, kad nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, sąlygojamas sudarytos žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties. Nagrinėjamoje byloje tai būtų susiję su žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimu, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra precedentų, kur pripažinta, kad, nuomotojui nevykdant išsinuomotame sklype jokios komercinės ūkinės veiklos šešerius metus, yra pakankamas pagrindas nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Ethical Products Distribution“ v. Marijampolės apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-54/2008). Nagrinėjamoje byloje nuo žemės nuomos sutarties sudarymo iki ieškovų (nuomotojų) kreipimosi į teismą su ieškiniu yra praėję daugiau kaip dvylika metų. Iki tol kasatorius (atsakovas) nesiėmė jokių priemonių ir veiksmų nuomos sutarčiai pradėti vykdyti. Minėta, kad žemės nuosavybės teisės perėjimas kitiems savininkams nereiškia žemės nuomos sutarties pasibaigimo. Sutartis tokiu atveju visa apimtimi galioja naujiesiems savininkams kartu su nuo sutarties sudarymo ir įsigaliojimo momento atsiradusiomis bei sutarties viso galiojimo laikotarpiu kilusiomis pasekmėmis (CK 6.559 straipsnis). Kasacinio teismo teisėjų kolegija kasacinio skundo argumentą, kad ieškovams nėra teisinio pagrindo remtis aplinkybėmis, egzistavusiomis iki jiems tampant žemės sklypo savininkais, pripažįsta teisiškai nepagrįstu bei prieštaraujančiu ginčijamos sutarties tikslams ir esmei. Dėl to kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasatoriaus pasyvus neveikimas ir sudarytos žemės nuomos sutarties bei jo siektų tikslų nevykdymas daugiau kaip dvylika metų iki ginčo teisme kilimo atitinka CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatas bei reiškia esminį sutarties pažeidimą, įgalinantį nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą nuomotojo reikalavimu. Nustatytas žemės nuomos sutarties pažeidimas savaime yra pakankamas pagrindas nuomotojams nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje. Pažymėtina, kad, žemės nuomos sutartį nutraukiant pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, įstatyme nenustatyta reikalavimo, jog dėl aptariamu pagrindu padaryto sutarties pažeidimo turėtų atsirasti neigiamų pasekmių (žalos) nuomotojui. Aptariamu pagrindu nutraukiant žemės nuomos sutartį prieš terminą žemės savininko (nuomotojo) motyvai dėl sutarties nutraukimo bei žemės naudojimo ateityje tikslai nesietini su sutartį pažeidusios šalies veiksmais ar neveikimu bei niekaip neveikia sutarties nutraukimo pagrindo aplinkybių.

27Kasacinio teismo teisėjų kolegija kasacinio skundo argumentą, kad apeliacinės instancijos teismas bylą išnagrinėjo ir sprendimą priėmė nesivadovaudamas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarime, priimtame civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004, pateiktais išaiškinimais dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo, pripažįsta nepagrįstu. Visų pirma šių bylų ratio decidendi yra skirtingas: nurodomame nutarime spręstas ginčas ne dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo, bet dėl jau nutrauktos žemės subnuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu; sutarties nutraukimo pagrindas taip pat kitas – CK 6.564 straipsnio 1 dalies 2 punktas, t. y. nuomos mokesčio nemokėjimo atvejis. Be to, plenarinės sesijos nutarime, be kita ko, yra pažymėta, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatyti specialieji, palyginus su CK 6.217 straipsnio 2 dalies esminio sutarties pažeidimo kriterijais, esminio sutarties pažeidimo pagrindai, tuo ir vadovaujasi šią bylą nagrinėjanti teisėjų kolegija. Įrodinėjimo procesą reglamentuojančių proceso teisės normų pažeidimo nekonstatuota, o kasaciniame skunde modeliuojamas šių normų pažeidimas remiantis kitokiu, negu kasacinio teismo teisėjų kolegijos pateiktas, žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto aiškinimu.

28Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasaciniame skunde nurodyti kasacijos pagrindai nepasitvirtino. Pagrindo skundžiamam apeliacinės instancijos teismo sprendimui panaikinti nenustatyta.

29Atmetus kasacinį skundą, valstybei iš kasatoriaus priteistinas išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, ir kitų būtinų bei pagrįstų išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimas – iš viso 74,73 Lt (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3, 8 punktai).

30Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 93, 96 straipsniais, 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

Nutarė

31Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 8 d. sprendimą palikti nepakeistą.

32Priteisti valstybei iš atsakovo UAB „Karneta“ (į. k. 159649125) 74,73 Lt (septyniasdešimt keturis litus 73 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

33Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

1. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. Teisėjų kolegija... 3. I. Ginčo esmė... 4. Byloje kilo teisės normų, reglamentuojančių žemės nuomos sutarties... 5. Ieškovai G. Š., A. K. ir R. P. prašė nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo... 6. Byloje nustatytos tokios aplinkybės. 1995 m. kovo 29 d. Kauno rajono valdyba... 7. II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė... 8. Kauno rajono apylinkės teismas 2008 m. birželio 10 d. sprendimu ieškinį... 9. Teismas sprendė, kad ieškovų asmeniniai interesai dėl sutarties pažeidimo... 10. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, apeliacine... 11. Teisėjų kolegija nurodė, kad pagal CK 6.559 straipsnį sudaryta nuomos... 12. III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai... 13. Kasaciniu skundu atsakovas UAB „Karneta“ prašo Kauno apygardos teismo... 14. 1. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė proceso teisės normas,... 15. 2. Apeliacinės instancijos teismas rėmėsi tik formaliais sutarties esminių... 16. Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovai G. Š., A. K. ir R. P. prašo Kauno... 17. 1. CK 6.559 straipsnyje nurodyta, kad sudaryta nuomos sutartis galioja naujajam... 18. 2. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs pagal nuomos sutartį... 19. Teisėjų kolegija... 20. IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai... 21. Dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu,... 22. Sutartimi du ar daugiau asmenų susitaria sukurti, pakeisti ar nutraukti... 23. Šalių sudaryta sutartis turi ne tik pradžią, bet ir pabaigą. Vienas iš... 24. Vienas iš įstatyme įtvirtintų žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindų... 25. Įstatyme nustatyta, kad apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas... 26. Pagal bendrąją taisyklę šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis... 27. Kasacinio teismo teisėjų kolegija kasacinio skundo argumentą, kad... 28. Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasaciniame skunde... 29. Atmetus kasacinį skundą, valstybei iš kasatoriaus priteistinas išlaidų,... 30. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 31. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m.... 32. Priteisti valstybei iš atsakovo UAB „Karneta“ (į. k. 159649125) 74,73 Lt... 33. Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir...