Byla 3K-3-124/2012
Dėl žemės nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, trečiasis asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Sigito Gurevičiaus, Česlovo Jokūbausko (pranešėjas) ir Zigmo Levickio (kolegijos pirmininkas),

2rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo akcinės bendrovės „Vilniaus Sigma“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. liepos 5 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų Ž. K., A. C., J. V. ir K. V. ieškinį atsakovui akcinei bendrovei „Vilniaus Sigma“ dėl žemės nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, trečiasis asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I. Ginčo esmė

5Byloje sprendžiami teisinio ginčo santykių kvalifikavimo – teisės normų, reglamentuojančių sudarytos žemės nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, pasikeitus žemės sklypo nuomotojui, bei įrodymų tyrimo ir vertinimo – klausimai.

6Ieškovai Ž. K., A. C., J. V. ir K. V. kreipėsi į Molėtų rajono apylinkės teismą su ieškiniu atsakovui akcinei bendrovei (toliau – AB) „Vilniaus Sigma“ ir prašė: 1) pakeisti 2006 m. kovo 16 d. valstybinės žemės nuomos sutarties (toliau – Sutarties) 2 punkte nustatytą 70 metų nuomos terminą į 20 metų, įvertinus atsakovui priklausančių statinių eksploatacijos terminą bei atsižvelgiant į tai, kad nustatytu nuomos terminu apribojamos savininko teisės naudotis jam priklausančiu turtu; 2) pakeisti Sutarties 10 punktą ir jį išdėstyti taip „10. Žemės nuomos mokesčio dydis metams – 28 000 Lt“, nes nustatytas 259,10 Lt metinis nuomos mokestis yra šimtą kartų mažesnis nei rinkos kaina, tai pažeidžia savininkų teises ir teisėtus interesus; 3) panaikinti Sutarties 3 punkto antrąjį sakinį, nustatantį galimybę keisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį; 4) panaikinti Sutarties 9 punktą, pagal kurį skaičiuojamas nuomos mokestis, nes jame numatyta neindeksuota žemės sklypo vertė – 19 892 Lt, niekaip nesusijusi su privačia nuosavybe ir žemės sklypo rinkos kaina; 5) panaikinti Sutarties 15 punktą, nustatantį žemės nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarką, mokėjimo terminus.

7Teismai nustatė, kad Utenos apskrities viršininko administracija, atstovaujama Molėtų rajono žemėtvarkos skyriaus vedėjos Z. Č., 2006 m. kovo 16 d. su AB „Vilniaus Sigma“ sudarė Sutartį, kuria atsakovui buvo išnuomotas 4,8 ha dydžio žemės sklypas, esantis ( - ), nuomos terminas – 70 metų, metinis nuomos mokestis – 259,10 Lt. Utenos apskrities viršininko administracijos 2006 m. balandžio 19 d. ir 2006 m. balandžio 21 d. sprendimais ieškovams buvo atkurtos nuosavybės teisės į išnuomotą žemės sklypą. Pasikeitus žemės sklypo savininkui, visos nuomotojo teisės ir pareigos pagal sudarytą Sutartį perėjo naujiesiems žemės sklypo savininkams.

8II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė

9Molėtų rajono apylinkės teismas 2010 m. gruodžio 27 d. sprendimu ieškovų ieškinį tenkino iš dalies ir pakeitė 2006 m. kovo 16 d. Sutarties 2 punktą, nustatydamas nuomos terminą – 20 metų; 10 punkte nurodytą 259,10 Lt nuompinigių sumą pakeitė į 12 280 Lt; panaikino Sutarties 3 punkto antrąjį ir trečiąjį sakinius; likusią ieškinio dalį atmetė.

10Teismas nustatė, kad sudarytai Sutarčiai netaikytinos ilgalaikę nuomą reguliuojančios teisės normos (CK 4.165–4.169 straipsniai), nes ją sudarant šalių nebuvo susitarta būtent dėl ilgalaikės žemės sklypo nuomos nustatymo (CK 4.167 straipsnis), tai konstatavo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2010 m. vasario 5 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-44/2010. Teismas taip pat konstatavo, jog Sutarties sudarymo metu ieškovai neturėjo galimybės paveikti jos sąlygų, akivaizdžiai pažeidžiančių sutartinių prievolių pusiausvyrą ieškovų nenaudai; pagal CK 6.204 straipsnio nuostatas laikė, kad po valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo pasikeitus aplinkybėms, t. y. pasikeitus žemės sklypo savininkams, kuriems teisės ir pareigos pagal Sutartį perėjo vadovaujantis CK 6.559 straipsniu, ieškovai tapo nukentėjusia šalimi, įgijusia teisę reikalauti pakeisti Sutarties sąlygas. Teismas pagrįstais laikė ieškovų atstovo argumentus, kad dėl itin ilgo sklypo nuomos termino tiek patys savininkai, tiek jų vaikai bei vaikaičiai prarastų realią galimybę įgyvendinti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą; įvertino aplinkybę, kad atsakovo statiniai – poilsio nameliai – ieškovų žemės sklype pastatyti 1975 metais ir tokio tipo statinių saugaus naudojimo minimali trukmė pagal aplinkos ministro 2002 m. spalio 30 d. įsakymu Nr. 565 patvirtintą Statybos techninį reglamentą STR 1.12.06:2002 „Statinio naudojimo paskirtis ir gyvavimo trukmė“ yra 40 metų, todėl sutarties galiojimą atitinkamai nustatė 20 metų nuo Sutarties sudarymo. Taip pat teismas išaiškino, kad Sutarties 10 punkte nustatytas nuomos mokesčio dydis – 259,10 Lt metams – yra neadekvatus nuomojamo turto vertingumui ir pažeidžia ieškovų, kaip savininkų, turtines teises bei interesus. Be to, ieškovai pateikė įrodymų, kad šis nustatytas nuomos mokestis atsakovo jiems yra pervestas ne visas ir pažeidžiant Sutartimi nustatytą terminą, taip pažeista nuomininko pareiga laiku mokėti nuomos mokestį (CK 6.487 straipsnis), todėl nuomos mokesčio dydžiui nustatyti gali būti skiriami nepriklausomi ekspertai. Teismas laikė pagrįstais įrodymais ieškovų pateiktą turto vertės nustatymo pažymą, patvirtinančią, kad ieškovams nuosavybės teise priklausančio 4,8 ha žemės sklypo ( - )pakrantėje, kuriame pastatytas poilsio kompleksas, rinkos vertė – 614 000 Lt, atsakovas šio nekilnojamojo turto įvertinimo nenuginčijo kitais įrodymais. Teismas pasisakė, kad Molėtų rajono savivaldybės tarybos 2009 m. spalio 22 d. sprendimu Nr. B1-165 komercinės paskirties žemei nustatytas nuomos mokesčio tarifas – 2 procentai žemės vertės, todėl pagal ieškovų pateiktais įrodymais nustatytą turto vertę nuompinigių dydis, įvertinus nukritusias nekilnojamojo turto kainas, šalių interesų pusiausvyros principu nustatomas būtent 12 280 Lt; konstatavo, jog atsakovas UAB „Vilniaus Sigmos poilsinės“ nuomodamas poilsiui skirtas patalpas, esančias žemės sklype pastatytuose nameliuose, iš to turi pajamų, nes per metus gauna 36 013,60 Lt nuomos mokesčio. Varžančiais ieškovų, kaip žemės savininkų, teises pripažino ir Sutarties 3 punkto antrą bei trečią sakinius, kuriuose įtvirtinta žemės savininkus diskriminuojanti nuostata, jog nuomininkas gali nevaržomai keisti žemės tikslinę paskirtį, o nuomotojas (ieškovai) tai galėtų daryti tik gavęs nuomininko sutikimą.

11Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovo K. V. ir atsakovo AB „Vilniaus Sigma“ apeliacinius skundus, 2011 m. liepos 5 d. nutartimi Molėtų rajono apylinkės teismo 2010 m. gruodžio 27 d. sprendimą paliko nepakeistą.

12Dėl sutarties sudarymo aplinkybių. Teismas pasisakė, kad ginčo Sutarties sąlygose nustatytas žemės nuomos terminas – 70 metų, tačiau šalys šioje Sutartyje nesusitarė, kad sudaro ilgalaikę žemės nuomos sutartį, todėl ji kvalifikuotina kaip nuomos, sudaryta pagal CK XXIX skyriaus normų nuostatas (prievolė). Teisėjų kolegija, įvertinusi CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nustatytą reglamentavimą ir pirmosios instancijos teismo nustatytas aplinkybes, susijusias su žemės nuomos terminu bei nuomos mokesčio dydžiu, nusprendė, kad vykdyti sutartį tokiomis aplinkybėmis prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams; konstatavo, kad ieškovai neturėjo galimybės paveikti pasirašomos Sutarties sąlygų. Visos jau sudarytos Sutarties sąlygos ieškovams tapo galiojančiomis (CK 6.559 straipsnis) ir žinomomis po to, kai jiems perėjo nuomojamos žemės nuosavybės teisė, t. y. po Sutarties sudarymo. Šio fakto neeliminuoja aplinkybė, kad Utenos apskrities viršininko administracijos sprendimuose dėl nuosavybės teisių atkūrimo buvo įrašyta nuostata, jog žemės savininkui pereina teisės ir pareigos pagal Sutartį, nes jos sudarymo metu ieškovai negalėjo nei numatyti aplinkybių dėl sutartinių nuostatų, nei buvo prisiėmę tų aplinkybių atsiradimo rizikos, nei galėjo jas kontroliuoti, nes nebuvo Sutarties šalis. Sutartį sudariusių šalių interesai ir šalių, kurioms dabartiniu momentu tenka pareiga vykdyti Sutartį, interesai jau negali būti vienareikšmiškai vertinami pagal šalių sutarties laisvės principą. CK 6.204 straipsnio nuostatų taikymas teisėtas ir pagrįstas, ieškovai – nukentėjusi šalis.

13Dėl nuomos termino. Teisėjų kolegija pasisakė, kad, vertinant prievolės vykdymo pusiausvyrą, aplinkybė, jog 70 metų nuomos terminas yra itin ilgas, dėl kurio sklypo savininkai realiai nebeturės galimybės naudotis jiems priklausančiu turtu savo nuožiūra, papildomai neįrodinėtina; taip pat nurodė, kad nustatomas nuomos sutarties terminas neturėtų vienareikšmiškai priklausyti nuo statinio saugaus naudojimo minimalios trukmės ar eksploatavimo terminų, nustatytų Statybos techniniuose reglamentuose, tačiau atsakovas nepateikė jokių argumentų, kodėl šis terminas neatitinka šalių proporcingumo ar prievolių pusiausvyros, nenurodė vertinimui reikšmingų aplinkybių, kuriomis vadovaujantis būtų pagrindas nustatyti kitokį nuomos terminą. Nustatytas 20 metų nuo Sutarties sudarymo datos nuomos terminas atitinka šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą.

14Dėl nuomos mokesčio dydžio. Byloje pateikti įrodymai dėl žemės sklypo vertės suponuoja išvadą, kad Sutartyje nustatyta nuomos kaina yra neproporcingai maža. Teisėjų kolegija nustatė, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai vadovavosi žemės sklypo vertės nustatymo ataskaita; konstatavo, kad turto vertintojo parinktas būdas, kai buvo įvertinti ne atskirai žemės sklypas ir pastatai, o faktinė situacija, kai žemės sklype yra pastatytas poilsio kompleksas, yra teisingas, todėl nėra pagrindo atmesti kaip nepagrįstą byloje pateiktą turto vertinimo ataskaitą dėl turto vertės nustatymo bei vadovautis Nekilnojamojo turto registro pažymėjime ieškovams priklausančio sklypo vidutine rinkos verte. Teisėjų kolegija pasisakė, kad, šalims nepateikus kitokių, galinčių turėti esminės įtakos nuompinigių dydžiui apskaičiuoti, įrodymų, teismas pagrįstai nustatytinų nuompinigių dydį siejo su Sutarties sąlygomis, nustatančiomis nuompinigių apskaičiavimo tvarką. Taip pat teismas konstatavo, kad, nagrinėjamu atveju nėra pagrindo nesivadovauti Sutarties sąlygomis dėl nuompinigių apskaičiavimo tvarkos, kurios nebuvo ginčijamos, bei pagal kurias, taikant šalių neginčytus nuomos mokesčio tarifus individualiu sklypo vertinimu nustatytai nuomojamo turto vertei, nuompinigių dydžio apskaičiavimas yra aiškus ir konkretus.

15Dėl Sutarties 3 punkto. Ginčijamame Sutarties 3 punkte įtvirtinta nuomininko iniciatyva keisti nuomojamo žemės sklypo tikslinę paskirtį negali būti suderinama su Žemės įstatyme įtvirtinta žemės savininko teise keisti žemės naudojimo paskirtį. Teisėjų kolegija pabrėžė, kad Sutartis yra vykdoma pagal Sutartimi prisiimtų teisių ir pareigų, tarp jų ir nuomotojo pareigos išnuomoti nuomininkui žemę naudoti pagal jos tikslinę paskirtį, visumą, todėl Sutarties 3 punkto antro ir trečio sakinių panaikinimas nepažeis nuomininko teisių.

16Dėl kitų ginčijamų Sutarties punktų. Sutartyje numatyta galimybė nuompinigių dydį nustatyti ir perskaičiuoti ne tik pagal Sutarties 9 punktą, bet ir pagal individualiu sklypo vertinimu nustatytą sklypo vertę. Tai, kad nuomos mokesčio dydžiui apskaičiuoti yra pasirinktas kriterijus pagal savivaldybės tvirtinamus nuomos mokesčio tarifus, skaičiuojant nustatyto procento dydžio nuompinigius nuo nuomojamos žemės vertės, nelaikytina žemės savininkų teisių pažeidimu, todėl ieškovų reikalavimai dėl Sutarties 9 ir 15 punktų panaikinimo atmestini.

17III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą argumentai

18Kasaciniu skundu atsakovas AB „Vilniaus Sigma“ prašo panaikinti Molėtų rajono apylinkės teismo 2010 m. gruodžio 27 d. sprendimą ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. liepos 5 d. nutartį bei priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti.

191. Kasatoriaus teigimu, pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai pažeidė CK 6.204 straipsnyje įtvirtintas materialiosios teisės normas, nes išnuomoto žemės sklypo savininkų pasikeitimas nėra aplinkybė, suteikianti teisę keisti sudarytą Sutartį pagal CK 6.204 straipsnio nuostatas, nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuluotos teisės taikymo ir aiškinimo praktikos.

20Dėl CK 6.204 straipsnio 1 ir 2 dalių taikymo. Nauji žemės savininkai pagal CK 6.559 straipsnio nuostatas ir Utenos apskrities viršininko administracijos 2006 m. balandžio 19 d. ir 2006 m. balandžio 21 d. įsakymus perėmė visas Sutartyje nustatytas nuomotojo teises ir pareigas, kurių apimtis po perėmimo nesikeičia (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje A. K. ir R. P. v. UAB „Karneta“, bylos Nr. 3K-3-378/2010). Ieškovams Sutartis įgijo įstatymo galią (CK 189 straipsnio 1 dalis), todėl, kasatoriaus teigimu, tik įstatymo ar Sutarties nustatytais atvejais ieškovai turi teisę ją pakeisti ar nutraukti. Kasaciniame skunde nurodoma, kad byloje nėra nustatytos ar tirtos nė vienos aplinkybės, kuri būtų pasikeitusi, t. y. nauja, atsiradusi po Sutarties sudarymo, šiuo atveju po ieškovų teisių ir pareigų perėmimo, ir kuri būtų esminė, t. y. tokia, kad šalis, ją žinodama šios sutarties apskritai nebūtų sudariusi, arba būtų sudariusi visiškai kitokiomis sąlygomis, todėl nebuvo pagrindo taikyti CK 6.204 straipsnio nuostatas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. rugsėjo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Sauliuta“ v. AB „Lytagra“, bylos Nr. 3K-3-913/2003; 2009 m. birželio 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Progresyvus verslas“ v. UAB „Baltiches haus“, bylos Nr. 3K-3-274/2009; 2011 m. gegužės 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Kleta“ v. UAB „Europa group“, bylos Nr. 3K-3-265/2011). Ieškovai, kasatoriaus teigimu, turėjo teisę nesutikti ir ginčyti teisių ir pareigų perėmimą, tačiau to nedarė, sutiko su individualaus pobūdžio teisės aktais bei elgėsi priešingai, kreipėsi į Nekilnojamojo turto registrą, kad būtų įregistruotos atkurtos nuosavybės teisės į žemės sklypą, kai Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas – iki 2076 m. kovo 16 d. galiojanti žemės nuomos sutartis. Visa tai, kasatoriaus nuomone, rodo, kad Sutarties vykdymo aplinkybės nepasikeitė, jos atsirado tuo pačiu metu, todėl ieškovai perimdami teises ir pareigas prisiėmė Sutarties vykdymo pasunkėjimo riziką – taigi, nenustatyta CK 6.204 straipsnio 2 dalyje 1 punkte įtvirtinta sąlyga. Be to, kasatorius pabrėžia, kad teisių ir pareigų perėmimo metu ieškovai žinojo visas aplinkybes, po teisių ir pareigų perėmimo nekilo jokių Sutarties vykdymo aplinkybių, laikytinų naujomis ir esminėmis bei objektyviomis – nepriklausiusiomis nuo šalies valios, nes šalys negali remtis aplinkybėmis, kurios atsirado dėl jos kaltės arba kurioms galėjo užkirsti kelią (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. sausio 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje „Aušveita“ v. Vilniaus apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-18/2011), todėl, nenustatyta ir CK 6.204 straipsnio 2 dalies 2–4 punktuose įtvirtintų sąlygų. Kasatorius pabrėžia, kad ieškovas turi teisę vienašališkai pagal Sutartį (nustatyta tvarka ir terminais) keisti nuomos mokesčio dydį, o tokia jo teisė nėra nei užginčyta, nei panaikinta, todėl tai daro reikalavimą dėl Sutarties kainos pakeitimo pagal CK 6.204 straipsnį negalimą. Šalis prisiėmė riziką dėl kainos apskaičiavimo ir jos keitimo nustatyta tvarka.

21Dėl CK 6.204 straipsnio 3 dalies taikymo. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, kasatoriaus teigimu, netyrė, ar ieškovai kreipėsi į atsakovą dėl Sutarties pakeitimo ir kokiu metu toks kreipimasis buvo atliktas, ar prašymas dėl Sutarties pakeitimo buvo pareikštas tuojau pat po Sutarties įvykdymo suvaržymo, t. y. ar laikytasi CK 6.204 straipsnio 3 dalies reikalavimų. Nuosavybės teisės į žemės sklypą pasikeitimas įvyko 2006 metais, su ieškiniu dėl Sutarties pakeitimo ieškovai kreipėsi į teismą tik 2008 metais, t. y. po dvejų metų, o apie jokias užsitęsusias derybas tarp šalių byloje duomenų nėra. Pavėluotas kreipimosi pateikimas, pavyzdžiui, kreipimasis į kitą šalį po neprotingai ilgo, daugiau kaip dvylikos mėnesių, termino, kasatoriaus nuomone, gali rodyti, kad Sutarties vykdymas nėra suvaržomas, taip pat tai, kad šalis yra pati kalta dėl tokių aplinkybių atsiradimo, todėl gali būti laikoma prisiėmusia jų atsiradimo riziką. Nepranešimo kitai šaliai apie prašymą pakeisti Sutartį pagal CK 6.204 straipsnį padariniai – tokie patys, kaip ir nepranešimo pagal CK 6.218 straipsnį (pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties pakeitimą yra būtina tokios sutarties pakeitimo sąlyga (conditio sine qua non). Bendrosios normos – CK 6.223 straipsnio – atveju, kai paaiškėja aplinkybės, kad teismai nesiaiškino, ar ieškovai, prieš pateikdami teismui ieškinį, pasinaudojo privaloma ikiteismine ginčo dėl Sutarties pakeitimo nagrinėjimo tvarka, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas perduoda bylą nagrinėti iš naujo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. liepos 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. K. ir J. K. v. UAB „Pamario namas“, civilinės bylos Nr. 3K-3-296/2007).

222. Kasaciniame skunde nurodoma, kad teismai pažeidė įrodinėjimo taisykles, nes tenkindami ieškinį iš dalies iš esmės rėmėsi vien ieškovų paaiškinimais, kurie nepagrįsti jokiais įrodymais, nevertino atsakovo paaiškinimų ir pateiktų įrodymų, todėl netinkamai taikė CPK 185 straipsnį, 265 straipsnio 1 dalį ir kitas CPK nuostatas, nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuluotos teisės taikymo ir aiškinimo praktikos, taip pat neatsižvelgė į tai, kad kasatorius išnuomotą žemės sklypą valdo nuo 1975 metų, jame pastatė ir inventorizavo kapitalinius pastatus, kurių paskirtis – gyvenamoji ir poilsio, iki šiol šį žemės sklypą valdo ir prižiūri, apželdino, eksploatuoja ir remontuoja jame esančius pastatus ir inžinerinius tinklus bei kelius, o 2006 m. kovo 16 d. sudaryta Sutartis tik įformino faktiškai egzistavusius nuomos santykius. Atsakovas pagrįstai tikėjosi, kad galės tinkamai eksploatuoti pastatytus statinius ir nuomos pagrindais valdyti žemės sklypą visą Sutartyje nustatytą 70 metų terminą. Pirmosios instancijos teismas, kasatoriaus teigimu, netinkamai įvertino Nekilnojamojo turto registro centrinės duomenų bazės išrašus, kurie įrodo, kad atsakovo nuomojamame žemės sklype yra atsakovui priklausantis plytų mūro pastatas, kurio, pagal aplinkos ministro patvirtintas tvarkas, eksploatacijos trukmė – 100 metų, bei nepasisakė sprendime dėl jo eksploatacijos termino. Taip pat, kasatoriaus nuomone, teismai, keisdami nustatytą nuomos mokestį, visiškai nepasisakė dėl byloje esančio VĮ Registrų centro pažymėjimo, kuriame nurodyta vien žemės sklypo rinkos vertė – 18 971 Lt, o pirmosios instancijos teismas, panaikindamas Sutarties 3 punkto antrąjį ir trečiąjį sakinius, nemotyvavo savo sprendimo ir nenurodė byloje esančių įrodymų, kurių pagrindu padarė išvadas, kad minėtos nuostatos pažeidžia ieškovų teises. Pagal Sutartį nuomininkas turi iniciatyvos teisę, tačiau žemės sklypo pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo ir (ar) pobūdžio pakeitimas gali būti įvykdytas įstatymuose ir poįstatyminiuose teisės aktuose nustatyta tvarka: tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir (ar) pobūdis keičiami pagal žemės savininko prašymą, todėl nuomininkas be žemės savininkų sutikimo, anot kasatoriaus, pakeisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį neturi teisės. Taigi, Sutarties 3 punkto antro ir trečio sakinio panaikinimas, kasatoriaus manymu, yra nepagrįstas, priešingai, jų panaikinimas, kai ieškovai gali keisti žemės sklypo tikslinę paskirtį, naudojimosi būdą ir (ar) pobūdį be nuomininko sutikimo, reiškia, jog nuomininkas negalėtų vykdyti numatytos komercinės veiklos.

23Taip pat kasaciniame skunde teigiama, kad teismai netyrė ir neatsižvelgė į byloje surinktus įrodymus ir šalių neginčytus faktus: ieškovai patys sutiko atkurti nuosavybės teises į žemės sklypą, kuriame yra atsakovui priklausantys pastatai ir dėl kurių naudojimo sudaryta žemės nuomos Sutartis, su sąlyga, kad jie perims nuomotojo teises ir pareigas pagal Sutartį. Ieškovai neginčijo Utenos apskrities viršininko administracijos sprendimų, kuriuose yra aiškiai įvardyta ši sąlyga, įregistravo žemės sklypus su juridiniu faktu – ilgalaike nuomos sutartimi, šios registracijos taip pat neginčijo ir tik po pusantrų metų nusprendė pakeisti sutarties sąlygas į jiems naudingesnes, tai vertintina kaip ieškovų nesąžiningumas.

24Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovai Ž. K., A. C., J. V., K. V. prašo kasacinį skundą atmesti ir skundžiamą Vilniaus apygardos teismo 2011 m. liepos 5 d. nutartį palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas tokiais teisiniais argumentais:

25Dėl CK 6.204 straipsnio 1 ir 2 dalies taikymo. Ieškovai sutinka su pirmosios bei apeliacinės instancijų teismų padarytomis išvadomis, nes Sutartis sudaryta prieš nuosavybės teisių į žemės sklypą ieškovams atkūrimą, todėl jie pagrįstai laikomi nukentėjusia šalimi. Sutarties sudarymo metu ieškovai negalėjo nei numatyti aplinkybių dėl sutartinių nuostatų, nei buvo prisiėmę tų aplinkybių atsiradimo rizikos, nei galėjo jas kontroliuoti, nes nebuvo Sutarties šalis, su jais niekas nederino Sutarties sąlygų ir nuostatų, iki apskrities viršininko administracijos sprendimų dėl žemės grąžinimo priėmimo apie tai net neinformavo. Ieškovai pabrėžia, kad ginčyti apskrities viršininko įsakymų dalis būtų buvę nelogiška, nes tai nebūtų pakeitę sutartinių nuostatų. Be to, pagal Sutarties sąlygas nenustatyta nuomotojo teisės vienašališkai, nesikreipiant į teismą, keisti nuomos Sutarties sąlygas, tarp jų ir dėl nuomos mokesčio.

26Dėl CK 6.204 straipsnio 3 dalies taikymo. Ieškovai nurodo atsakovui 2008 m. birželio 4 d. pateikę savo 2008 m. gegužės 30 d. pareiškimą siūlydami pakeisti Sutarties nuostatas dėl nuomos termino, nuomos mokesčio dydžio. Atsakovas 2008 m. birželio 10 d. raštu su tokiu siūlymu nesutiko, todėl su ieškiniu buvo kreiptasi į teismą. Atsakovas šį faktą patvirtino ir pateiktame atsiliepime į ieškinį. Ieškovų kreipimasis dėl Sutarties sąlygų pakeitimo po dvejų metų nuo nuosavybės teisių atkūrimo į žemės sklypą dienos nepaneigia ieškovų teisės kreiptis į teismą savo teisių teisminės gynybos.

27Dėl įrodymų tyrimo ir vertinimo. Ieškovai nurodė, kad atsakovo teiginiai nepagrįsti, o byloje yra įrodymų, paneigiančių šiuos teiginius bei įrodančių, kad atsakovas pats pažeidinėja Sutartį: suteikė teisę naudotis išsinuomotu žemės sklypu be nuomotojų sutikimo kitam asmeniui – UAB „Vilniaus Sigmos poilsinės“, nuomos mokestį mokėjo ne pagal Sutartį, tai turi reikšmės vertinant atsakovo elgesį vykdant nuomos sutartį.

28Ieškovų nuomone, kasatoriaus argumentai dėl ieškovų nesąžiningumo nepagrįsti, neteisingi ir neprotingi, nes negali būti pripažįstama nesąžiningumu šalies teisė pasinaudoti teisės normų suteikiamomis galimybėmis ginti savo pažeistas teises ir interesus.

29Trečiasis asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos atsiliepimo į kasacinį skundą nepateikė.

30Teisėjų kolegija

konstatuoja:

31IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

32Dėl ieškinio pagrindo identifikavimo ir byloje nagrinėjamų teisinių santykių tinkamo kvalifikavimo

33Ieškovas teismui pateikiamame ieškinyje privalo nurodyti ieškinio turinį sudarančias dvi sudedamąsias ieškinio dalis, elementus – ieškinio dalyką ir ieškinio pagrindą. Ieškinio dalykas – tai ieškovo atsakovui teisme pareikštas materialusis teisinis reikalavimas (CPK 135 straipsnio 1 dalies 4 punktas). Ieškinio pagrindas – faktinės aplinkybės, pagrindžiančios ieškovo reiškiamą materialųjį teisinį reikalavimą, t. y. ieškinio dalyką (CPK 135 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Nuo faktinio ieškinio pagrindo privalu skirti teisinį ieškinio pagrindą – ginčo santykiui taikytinas konkrečias materialiosios teisės normas. Pagal civilinio proceso įstatymą ieškovas nėra įpareigotas ieškinyje nurodyti teisinį ieškinio pagrindą. Kita vertus, ieškovas gali nurodyti materialiosios teisės normas, kurias, jo manymu, reikia taikyti ginčo santykiui, kvalifikuoti faktines aplinkybes pagal tas teisės normas, išdėstyti teisinius argumentus, kurie tai pagrindžia, ir pan. Tačiau ieškovo nurodytas teisinis ieškinio pagrindas bylą nagrinėjančiam teismui nėra privalomas ir jo nesaisto. Šiuo klausimu teismų praktika yra aiški ir nuosekli, kasacinio teismo jurisprudencijoje ne kartą išaiškinta, kad teisinė ieškinio pagrindu nurodytų aplinkybių kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas ginčo santykiui yra išskirtinai bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. vasario 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB Ūkio bankas v. B. R. ir kt., bylos Nr. 3K-3-124/2005; 2009 m. balandžio 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. J. v. P. J. ir kt., bylos Nr. 3K-3-152/2009; 2010 m. birželio 14 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Telegausa“ v. UAB „TELE2“, bylos Nr. 3K-3-176/2010; kt.). Vadinasi, kai ieškovas, ieškinyje išdėstęs faktinį ieškinio pagrindą, netinkamai nurodo materialiosios teisės normas, jo manymu, taikytinas ginčo santykiui, teismas nėra saistomas tokios ieškovo nuomonės. Priešingai, teismas turi pritaikyti konkrečiam ginčo santykiui tinkamą teisės normą, atitinkančią faktinį ieškinio pagrindą, t. y. tinkamai kvalifikuoti ieškinyje nurodytas faktines aplinkybes. Tokie teismo veiksmai, pabrėžtina, nėra vertinami kaip ieškinio ribų peržengimas, nes nei ieškinio dalykas, nei ieškinio pagrindas tokiu atveju nėra keičiami (CPK 42 straipsnio 1 dalis, 135 straipsnio 1 dalies 2 ir 4 punktai, 141 straipsnis).

34Nagrinėjamoje byloje aktualus būtent ieškinio pagrindo identifikavimo klausimas, nes teismai ieškovų reikalavimus sprendė vadovaudamiesi ieškovų ieškinyje nurodytu CK 6.204 straipsnyje nustatytu teisiniu reglamentavimu ir sudarytos žemės nuomos sutarties nuostatas pakeitė vertindami sutartį ir jos sąlygas, kitas sutarties sudarymo metu buvusias ir vėliau atsiradusias aplinkybes būtent pagal CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus. Tačiau ieškovų išdėstytas faktinis ieškinio pagrindas neleidžia pripažinti, kad buvo teisingai kvalifikuoti ginčo teisiniai santykiai.

35Ieškovai pagal Utenos apskrities viršininko administracijos 2006 m. balandžio 19 d. ir 2006 m. balandžio 21 d. sprendimus tapo žemės sklypo, kurio unikalus Nr. ( - ), kadastrinis adresas: ( - ), savininkais. Šis žemės sklypas, likus maždaug mėnesiui iki nuosavybės teisių atkūrimo, pagal Utenos apskrities viršininko administracijos, atstovaujamos Molėtų rajono žemėtvarkos skyriaus vedėjos, ir AB „Vilniaus Sigma“ 2006 m. kovo 16 d. sudarytą Valstybinės žemės nuomos sutartį buvo išnuomotas atsakovui komercinėms reikmėms. AB „Vilniaus Sigma“ išnuomotame žemės sklype nuosavybės teise priklauso poilsio kompleksas, kurio eksploatacijos reikmėms ir reikėjo sudaryti žemės nuomos sutartį. Taigi, ieškovai po nuosavybės teisių atkūrimo tapo jau atsiradusių sutartinių teisinių žemės nuomos santykių viena šalių – nuomotojo teisių ir pareigų perėmėjais pagal CK 6.559 straipsnio nuostatas. Darytina išvada, kad ieškovai negali būti vertinami kaip nauji ir visiškai nesaistomi sudarytos žemės nuomos sutarties sąlygų asmenys.

36Teismų praktikoje išaiškinta, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), o vėlesnis sutarties pakeitimas reiškia įsikišimą į jau tarp šalių egzistuojančią teisių ir pareigų pusiausvyrą, todėl šalių lygiateisiškumo principas (CK 1.2 straipsnis) reikalauja, kad sutartis būtų keičiama šalių susitarimu (CK 6.223 straipsnio 1 dalis). Tačiau pabrėžtina, kad tam tikrais atvejais besąlygiškas reikalavimas vykdyti šalių susitarimą gali būti nepateisinamas kaip neatitinkantis teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principų. Dėl to teisinis reglamentavimas nustato sutarties privalomumo ir vykdytinumo (pacta sunt servanda) principo išlygas. Kai šalys savo susitarimu (gera valia) nesusitaria dėl esamos sudarytos sutarties pakeitimo, suinteresuota sutarties pakeitimu šalis turi teisę, jos manymu, ginčijamos sutarties sąlygų pažeidžiamas savo teises ginti pateikdama ieškinį teisme ir prašydama pakeisti sudarytą teisinį santykį (CK 1.138 straipsnio 5 punktas). Tačiau vienos šalių inicijuotas sutarties pakeitimas teismo sprendimu, nepaisant kitos šalies interesų, savaime prieštarautų šalių lygiateisiškumo ir sutarties laisvės principams (CK 1.2, 6.156 straipsniai). Dėl to siekiant užtikrinti sutarties šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra pateisinamas tik įstatyme ar sutartyje nurodytais atvejais, t. y. sutarties pakeitimas – išimtinė priemonė. Sutarties pakeitimą ir jo sąlygas bendriausia prasme reglamentuoja CK 6.223 straipsnis, kurio 2 dalyje nustatyta, kad vienos šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu, jeigu: 1) kita sutarties šalis iš esmės pažeidė sutartį; 2) kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais. Taigi, ši įstatymo norma sistemiškai turi būti taikoma su kitais specialius sutarties pakeitimo atvejus nustatančiais CK straipsniais – 6.204, 6.228 ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. birželio 18 d. nutartis, civilinėje byloje UAB „Progresyvus verslas“ v. UAB „Baltisches Haus“, bylos Nr. 3K-3-274/2009; kt.). CK 6.223 straipsnio 2 dalies 2 punktas nukreipia į specialiuosius įstatymo numatytus sutarčių keitimo atvejus – CK 6.204, 6.228 ir kt. straipsnių nuostatas.

37Teismai pakeitė sudarytos žemės nuomos sutarties sąlygas vadovaudamiesi CK 6.204 straipsnio nuostatomis (tokį teisinį ieškinio pagrindą, kaip minėta, nurodė ir ieškovai). Šis straipsnis reglamentuoja situaciją, kai vienai sutarties šaliai tampa sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai, todėl nukentėjusi sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį prašydama sutartį pakeisti. Šis prašymas turi būti pagrįstas ir pareikštas tuojau pat po sutarties įvykdymo suvaržymo (CK 6.204 straipsnio 3 dalis). Šalims per protingą laiką nesusitarus dėl sutarties pakeitimo, jos abi turi teisę kreiptis į teismą. Tam, kad būtų konstatuota, jog vienai šaliai sutarties vykdymas yra iš esmės suvaržytas, būtina nustatyti, kad tam tikros aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą ir kad jos atitinka CK 6.204 straipsnio 2 dalyje išvardytus kriterijus. Sutarties suvaržymu laikomi atvejai, kai iš esmės padidėja įvykdymo kaina arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu: pirma, tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo; antra, tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti; trečia, tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti; ketvirta, nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos. Būtina nustatyti, jog egzistuoja visos CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytos sąlygos, priešingu atveju neatsiranda pagrindo taikyti CK 6.204 straipsnio 3 dalyje nurodytų sutarties pakeitimo būdų. Tačiau sutarties šalies, šiuo atveju – nuomotojo, pasikeitimas CK 6.559 straipsnio pagrindu reiškia tik žemės nuomos sutarties dalyvio, kaip asmens, pasikeitimą sutartyje ir, kaip akivaizdu iš CK 6.204 straipsnio nuostatų, nėra įstatymo priskirtas prie aplinkybių, kurios leistų pakeisti tam tikras ginčijamas sutarties sąlygas būtent CK 6.204 straipsnio pagrindu. Nagrinėjamu atveju vien sutarties šalies pasikeitimas, kai jai pereina pagal sutartį visos nuomotojo teisės ir pareigos, nevertintinas ir negali būti prilyginamas CK 6.204 straipsnio 2 dalyje esančių sąlygų visumos konstatavimui. Kasacinio teismo teisėjų kolegija, įvertinusi aptartus CK 6.204 straipsnio reikalavimus bei faktinį ieškinio pagrindą, konstatuoja, kad nagrinėjamos bylos atveju teismai netinkamai kvalifikavo ginčo teisinius santykius.

38Nagrinėjamoje byloje pagal ieškovo nurodytą faktinį ieškinio pagrindą ginčo teisinius santykius reguliuoja kita teisės norma – CK 6.228 straipsnis. Šiame straipsnyje įtvirtinta sutarties šalies galimybė atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, nustatančios esminę sutarties šalių nelygybę. Įstatymų leidėjas esminę sutarties šalių nelygybę apibrėžia kaip situaciją, kai sutarties sudarymo metu sutartis ar jos sąlyga nepagrįstai suteikia kitai šaliai perdėtą pranašumą. Tam, kad būtų išsiaiškintas ir nustatytas pastarosios aplinkybės egzistavimas, įstatymas orientuoja, į ką turi būti atsižvelgiama, t. y. įtvirtina sąrašą įstatyme įvardytų aplinkybių, iš kurių nagrinėjamos bylos kontekste aktuali – būtinumas atsižvelgti į šalių sudarytos sutarties prigimtį ir tikslą. Be to, teismas, spręsdamas sutarties ar atitinkamos jos sąlygos pakeitimo klausimą, privalo įvertinti, kad pakeista sutartis ar atitinkama jos sąlyga atitiktų sąžiningumo ir protingus sąžiningos verslo praktikos reikalavimus. Bendrasis sąžiningumo principas įtvirtintas CK 1.5 straipsnyje, kuriame nustatyta, jog civilinių teisinių santykių subjektai, šalių susitarimu įstatymo numatytais atvejais nustatydami tarpusavio teises ir pareigas, privalo vadovautis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais. Sąžiningumo principas yra fundamentalus privatinės teisės principas, kurio turinys teismų praktikoje atskleidžiamas nagrinėjant kiekvieną konkretų atvejį, vertinant konkrečios bylos aplinkybes, ginčo šalių elgesį. Sąžiningumo ir sąžiningos verslo praktikos principas taip pat įtvirtintas UNIDROIT patvirtintų tarptautinių komercinių sutarčių 1.7 straipsnyje – kiekviena sutarties šalis privalo laikytis sąžiningumo ir sąžiningos praktikos reikalavimų. Minėta, kad šalių buvo sudaryta žemės nuomos sutartis, iš kurios sąlygų (išnuomotas 4,8 ha komercinės paskirties žemės sklypas, esantis ( - ), rekreacinėje – poilsio zonoje, kuriame yra pastatyti nuomininkui – atsakovui AB „Vilniaus Sigma“ priklausantys nekilnojamojo turto objektai – poilsiavietės kompleksas, atsakovo nuomojamas komerciniais pagrindais – UAB „Vilniaus Sigmos poilsinės“) matyti, kad ši sutartis priskirtina prie komercinės paskirties sutarčių. Komercinės sutarties tikslas – pelno gavimas, šiuo atveju būdingas ne tik nuomininkui, siekiančiam jam tinkamomis sąlygomis išsinuomoti žemės sklypą ir juo naudotis nustatyta tvarka, tačiau ir ieškovams – žemės sklypo savininkams, turintiems tikslą išnuomoti turimą turtą įvertinus turto vertę, kurią labiausiai lemia žemės sklypo vieta – ežero pakrantėje, taip pat tinkamą rekreacijai paskirtį ir kuo artimesnei rinkos nuomos kainai. Protingi sąžiningos verslo praktikos reikalavimai suponuoja išvadą, kad šiuo atveju sudaryta žemės nuomos sutartis turi atitikti abiejų sutarties šalių interesus, tiek nuomininko – AB „Vilniaus Sigma“, dalyvavusio sudarant sutartį, tiek nuomotojo teises perėmusių ieškovų, siekiančių ekonomiškai naudingų jiems priklausančio žemės sklypo nuomos sąlygų, tenkinančių savininkų interesus. Teismai nustatė, kad žemės sklypo nuomos sutartis sudaryta 70 metų terminui, o šio komerciškai vertingo komercinės paskirties žemės sklypo metinė nuomos kaina – tik 259,10 Lt. Pastarųjų aplinkybių, kurios buvo nustatytos ir įvertintos tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismuose, teisinis vertinimas atitinka esminės šalių nelygybės sampratą. Tai konstatavus, yra pagrindas pakeisti ginčijamas Sutarties sąlygas dėl Sutarties termino ir nuomos mokesčio dydžio kaip prieštaraujančias sąžiningumo ir protingiems sąžiningos verslo praktikos reikalavimams, vadovaujantis CK 6.228 straipsnio pagrindu. Pažymėtina, kad CK 6.228 straipsnio pagrindu sutarties pakeitimas esant esminei šalių nelygybei galimas tik nustačius, kad buvo įvykdyta CK 6.223 straipsnio 3 dalyje nustatyta sąlyga: ikiteisminis šalies, norinčios pakeisti tam tikras sutarties sąlygas, kreipimasis į kitą sutarties šalį bei šios šalies atsisakymas keisti sutartį (ar nepateiktas atsakymas į kreipimąsi per 30 dienų). Nagrinėjamu atveju byloje buvo pateikti duomenys ir teismai nustatė, kad ieškovai kreipėsi į atsakovą AB „Vilniaus Sigma“ dėl Sutarties sąlygų, susijusių su nuomos terminu ir nuomos mokesčio dydžiu, pakeitimo, tačiau atsakovas 2008 m. birželio 10 d. raštu Nr. 90/225 atsisakė jas keisti.

39Sutarties sąlyga dėl nuompinigių dydžio, kaip jau minėta, turi būti nustatyta abiem sutarties šalims (šiuo atveju – nuomininkui ir nuomotojo teisių perėmėjams) komerciškai priimtinomis ir naudingomis sąlygomis. Nuomotojams priklausančių nuompinigių dydį, kai nuomininkas sudaryta sutartimi buvo įsipareigojęs mokėti akivaizdžiai neatitinkančius rinkos sąlygas nuompinigius, teismai pagrįstai nustatė vadovaudamiesi ieškovų pateikta UAB „Baltijos auditas“ atlikta žemės sklypo vertės nustatymo ataskaita (žemės sklypo rinkos vertė 2008 metais buvo 614 000 Lt) ir siedami sklypo rinkos vertės dydį su Sutarties sąlygomis (10 punktas), nustatančiomis nuompinigių apskaičiavimo tvarką (t. y. remdamiesi Molėtų rajono savivaldybės tarybos 2009 m. spalio 22 d. sprendimu Nr. B1-165 nustatytu 2 procentų žemės vertės nuomos mokesčio tarifu komercinės paskirties žemei). Nuomos mokesčio dydį visų pirma lemia turto vertė (Sutarties 10 punkte taip pat įtvirtinta galimybė žemės sklypo nuomos mokestį nustatyti pagal individualiu sklypo vertinimu nustatytą sklypo vertę). Nagrinėjamu atveju ieškovams nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo vertė buvo nustatyta atlikus turto vertinimą. Iš byloje esančios rinkos vertės ataskaitos matyti, kad žemės sklypo vertė nustatyta neįtraukiant į vertintiną objektą atsakovui nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto (poilsio komplekso pastatų), tačiau sklypas įvertintas tinkamai atsižvelgus į faktą, kad jame jau yra pastatyta poilsio bazė, sukurta poilsiavietės infrastruktūra. Taigi, vertinant žemės sklypo vertę, vertintojams teko atsižvelgti į objektyviai egzistuojančią aplinkybę, kad ieškovams priklausančiame žemės sklype yra pastatyta atsakovui priklausanti poilsiavietė. Tačiau žemės sklypo nuomos mokestis teismų nustatytas pagal ieškovų pateikto žemės sklypo vertinimo metu nustatytą žemės sklypo vertę, į kurią neįskaičiuota kasatoriui priklausančio poilsio komplekso vertė.

40Teisėjų kolegija pabrėžia, kad atsakovo gaunamas pelnas iš poilsiavietės nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas ir galėtų būti tik viena nuompinigių dydžio nustatymą iliustruojančių aplinkybių, tačiau iš bylos medžiagos matyti, kad atsakovas įrodymų, pagrindžiančių iš poilsiavietės gaunamą pelną, nepateikė, nors bylą nagrinėję teismai tokias galimybes buvo sudarę. Taip pat nuomos mokesčio dydžio apskaičiavimo klausimui nedaro įtakos atsakovo atlikti projektai nuomojamame žemės sklype, infrastruktūros gerinimo darbai. Taigi, teismams konstatavus, kad atsakovas nepateikė jokių kitokių nuompinigių dydį nulemiančių įrodymų, remiantis tuo, kas išdėstyta, pagrįstai nustatytas ir apskaičiuotas 12 800 Lt metinis nuomos mokestis, atitinkantis nuomos sutarties šalių komercinius lūkesčius ir protingumo bei sąžiningos verslo praktikos principus.

41Nekilnojamojo turto (šiuo atveju – žemės sklypo) nuomos terminas gali būti nustatomas pagal nuomininko tame žemės sklype turimų nuosavybės teisės objektų (pastatų) gyvavimo trukmę, numatytą aplinkos ministro 2002 m. spalio 30 d. įsakymu Nr. 565 patvirtintame Statybos techniniame reglamente STR 1.12.06:2002 „Statinio naudojimo paskirtis ir gyvavimo trukmė“. Nagrinėjamu atveju poilsio kompleksą sudaro 28 mediniai poilsiui skirti nameliai, pastatyti 1975 metais, kurių gyvavimo trukmė pagal Statybos techninį reglamentą – 40 metų. Atsakovui priklausantis pirties pastatas (T. 1, b. l. 50), nors dėl statybos išskirtinumo (plytų mūro) pasižymi ilgesne – 100 metų – gyvavimo trukme pagal Statybos techninio reglamento nuostatas, tačiau vertintinas kaip poilsio namelius – pagrindinius poilsiavietės statinius – aptarnaujantis objektas. Dėl to ta aplinkybė, kad atsakovui priklauso 1 statinys – plytų mūro pirtis, aptarnaujanti medinius poilsio namelius ir pasižyminti ilgesne gyvavimo trukme, negali vyrauti ir nulemti nuomos sutarties termino trukmę. Nuomos sutarties trukmės terminas nustatomas būtent pagal tiesiogiai poilsiavimui skirtų objektų – medinių poilsio namelių, o ne pagal juos aptarnaujančio objekto – pirties, gyvavimo trukmės laiką. Bylą nagrinėję teismai pagrįstai pakeitė Sutarties sąlygą dėl Sutarties galiojimo termino ir nustatė, kad žemės sklypo nuomos Sutartis galioja 20 metų nuo jos sudarymo, t. y. iki baigsis nuomojamame žemės sklype esančių atsakovui priklausančių medinių poilsio namelių gyvavimo trukmė. Teisėjų kolegija pabrėžia, kad toks nuomos sutarties termino sutrumpinimas neužkerta atsakovui kelio baigiantis nuomos sutarties galiojimo terminui derėtis su žemės sklypo savininkais dėl nuomos sutartinių teisinių santykių pratęsimo ar naujos žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo šalims priimtinomis sąlygomis, esant tolimesniam nuomininko poreikiui nuomotis šį žemės sklypą.

42Ginčijamos sutarties 3 punkto antras ir trečias sakiniai, kuriais nuomininkui buvo suteikta nuomojamo žemės sklypo tikslinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo ir (ar) pobūdžio keitimo iniciatyva bei nustatyta, kad nuomotojas be nuomininko sutikimo neturi teisės keisti sklypo pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties, būdo, pobūdžio, nepagrįstai varžė ieškovų, kaip žemės savininkų, teises ir teisėtus interesus bei suteikė nepagrįstą pranašumą nuomininkui. Apeliacinės instancijos teismas skundžiamoje nutartyje pagrįstai nurodė, kad remiantis Žemės įstatymo teisiniu reguliavimu, žemės sklypams nustatyta pagrindinė žemės naudojimo paskirtis keičiama norminių aktų nustatyta tvarka žemės savininkų, valstybinės žemės patikėtinių ar įstatymų nustatytais atvejais kitų subjektų prašymu pagal detaliuosius arba specialiuosius teritorijų planavimo dokumentus. Taigi ginčijamos sutarties nuostatos nesuderinamos su įstatyme įtvirtintu teisiniu reglamentavimu ir teismai pagrįstai panaikino sutarties 3 punkto antrą bei trečiąjį sakinius. Kita vertus, pažymėtina, kad šių sąlygų panaikinimas nereiškia, jog sutarties šalių interesai išnuomoto sklypo atžvilgiu lieka be teisinio reguliavimo, nes tiek žemės sklypo tikslinės paskirties, būdo ir (ar) pobūdžio keitimas, tiek naujų statinių tame plote statymas ar senų rekonstravimas yra reguliuojami kitų norminių teisės aktų.

43Dėl įrodymų tyrimo ir vertinimo

44Teismas privalo tirti kiekvieną byloje priimtą įrodymą ir išklausyti dalyvaujančių byloje asmenų argumentus apie to įrodymo sąsajumą, leistinumą, patikimumą ir įrodomąją reikšmę. Įvertindamas įrodymus, teismas turi įsitikinti, ar pakanka įrodymų reikšmingoms bylos aplinkybėms nustatyti, ar tinkamai šalims paskirstyta įrodinėjimo pareiga, ar įrodymai turi ryšį su įrodinėjimo dalyku, ar jie leistini, patikimi, reikia įvertinti kiekvieną įrodymą ir įrodymų visetą. Įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, kad bet kokios ginčui išspręsti reikšmingos informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą. Kasacinis teismas ne kartą savo nutartyse yra pabrėžęs, kad teismai, vertindami šalių pateiktus įrodymus, remiasi įrodymų pakankamumo taisykle, o išvada dėl konkrečios faktinės aplinkybės egzistavimo daroma pagal vidinį teismo įsitikinimą, grindžiamą visapusišku ir objektyviu visų reikšmingų bylos aplinkybių išnagrinėjimu (CPK 185 straipsnio 1 dalis; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 24 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Panevėžio miesto savivaldybė v. UAB „Panevėžio miestprojektas“, bylos Nr. 3K-3-526/2009; 2010 m. gegužės 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje daugiabučių namų savininkų bendrija ,,Eglutė“ v. E. R., bylos Nr. 3K-3-206/2010; 2011 m. vasario 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje I. K. v. R. S. ir kt., bylos Nr. 3K-3-35/2011; kt.). Teismas, ištyręs ir įvertinęs byloje esančius įrodymus, sprendimo motyvuojamojoje dalyje glausta forma turi išdėstyti nustatytas faktines bylos aplinkybes, argumentus, nurodyti, kodėl vienais įrodymais remtasi, o kiti atmesti, pateikti įrodymų, kuriais grindžiamos teismo išvados, vertinimą ir teisinį sprendimo pagrindimą (CPK 270 straipsnio 4 dalis). Pažymėtina, kad teismo procesiniame sprendime neturi būti pasisakoma dėl absoliučiai kiekvieno byloje esančio rašytinio įrodymo, o glausta forma nurodomi ir teisiškai įvertinami tie, kuriais grindžiamas teismo priimamas sprendimas.

45Kasacinio teismo teisėjų kolegija, įvertinusi skundžiamų teismų procesinių sprendimų ir kasacinio skundo argumentus, konstatuoja, kad nagrinėjamoje byloje apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl pirmosios instancijos teismo atlikto įrodymų vertinimo tinkamumo ir išvadų pagrįstumo, nenukrypo nuo išvardytų įrodymų vertinimo taisyklių bei principų.

46Dėl kasatoriaus nurodomų įrodymų, susijusių su nuomos mokesčio dydžio ir nuomos termino trukme nustatymu, tyrimo ir vertinimo kasacinis teismas pasisakė pirmiau išdėstytuose motyvuose. Dėl Sutarties 3 punkto 2 ir 3 sakinių panaikinimo apeliacinės instancijos teismas tinkamai išaiškino tokio sprendimo priėmimo pagrindus, nurodydamas, kad minėtas sutartinis reguliavimas iš esmės prieštaravo Žemės įstatymo nuostatoms, suteikdamas nuomininkui nepagrįstą pranašumą, turint nuomojamo žemės sklypo tikslinės paskirties, pobūdžio ir (ar) būdo keitimo iniciatyvą nuomotojo atžvilgiu. Kasatoriaus nurodomos faktinės aplinkybės, kad kasatorius nuomojamą žemės sklypą faktiškai valdo nuo 1975 metų, jame pastatė ir inventorizavo kapitalinius pastatus, skirtus poilsiui, eksploatuoja ir remontuoja sklype esančius jam pačiam nuosavybės teise priklausančius pastatus, kad nuomojamą žemės sklypą apželdino, teismams nagrinėjant bylą buvo žinomos, taip pat buvo tirtos ir vertintos, tačiau neturėjo įtakos žemės nuomos sutarties pakeitimui ir jo pagrindams, nenulėmė teismų priimtų sprendimų. Taigi, kaip minėta, teismas neturi pareigos procesiniame sprendime aptarti visų byloje esančių rašytinių įrodymų ir nurodo bei teisiškai įvertina nagrinėjamam ginčui reikšmingus, kuriais rėmėsi ir grindė teismo sprendimą.

47Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasaciniame skunde nurodyti kasacijos pagrindai nepasitvirtino. Pagrindo skundžiamiems pirmosios instancijos teismo sprendimui ir apeliacinės instancijos teismo nutarčiai panaikinti nenustatyta. Dėl bylinėjimosi išlaidų ir išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo

48Kasacinės instancijos teismo išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu, sudaro 61,88 Lt (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 29 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu), kurių atlyginimas, netenkinus kasacinio skundo, priteistinas iš kasatoriaus (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis).

49Ieškovai K. V., J. V., A. C. ir Ž. K. prašo priteisti advokato atstovavimo kasaciniame teisme išlaidas. Kartu su prašymu pateikti įrodymai – PVM sąskaitos faktūros, patvirtinančios, kad kiekvienas sumokėjo advokatui G. B. po 605 Lt atstovavimo išlaidų. Remiantis CPK 98 straipsnio 2 dalimi, Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. R1-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio 7 punktu ir 8.14 papunkčiu bei atsižvelgiant į tai, kad kasacinis skundas netenkinamas, taip pat į tai, kad advokatas G. B. visų keturių ieškovų vardu surašė 1 atsiliepimą į kasacinį skundą, ir įvertinus atsiliepimo turinį, ieškovams iš atsakovo priteistina po 400 Lt išlaidų advokato pagalbai (iš viso 1600 Lt), surašant atsiliepimą į kasacinį skundą, apmokėti (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis).

50Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

Nutarė

51Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. liepos 5 d. nutartį palikti nepakeistą.

52Priteisti iš kasatoriaus AB „Vilniaus Sigma“ (į. k. 120094990) 61,88 Lt (šešiasdešimt vieną litą ir aštuoniasdešimt aštuonis centus) bylinėjimosi išlaidų valstybės naudai.

53Priteisti ieškovams Ž. K., A. C., J. V. ir K. V. iš kasatoriaus AB „Vilniaus Sigma“ po 400 Lt (keturis šimtus litų) kiekvienam išlaidoms advokato pagalbai, surašant atsiliepimą į kasacinį skundą, apmokėti.

54Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal... 3. Teisėjų kolegija... 4. I. Ginčo esmė... 5. Byloje sprendžiami teisinio ginčo santykių kvalifikavimo – teisės normų,... 6. Ieškovai Ž. K., A. C., J. V. ir K. V. kreipėsi į Molėtų rajono apylinkės... 7. Teismai nustatė, kad Utenos apskrities viršininko administracija,... 8. II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė... 9. Molėtų rajono apylinkės teismas 2010 m. gruodžio 27 d. sprendimu ieškovų... 10. Teismas nustatė, kad sudarytai Sutarčiai netaikytinos ilgalaikę nuomą... 11. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 12. Dėl sutarties sudarymo aplinkybių. Teismas pasisakė, kad ginčo Sutarties... 13. Dėl nuomos termino. Teisėjų kolegija pasisakė, kad, vertinant prievolės... 14. Dėl nuomos mokesčio dydžio. Byloje pateikti įrodymai dėl žemės sklypo... 15. Dėl Sutarties 3 punkto. Ginčijamame Sutarties 3 punkte įtvirtinta nuomininko... 16. Dėl kitų ginčijamų Sutarties punktų. Sutartyje numatyta galimybė... 17. III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą argumentai... 18. Kasaciniu skundu atsakovas AB „Vilniaus Sigma“ prašo panaikinti Molėtų... 19. 1. Kasatoriaus teigimu, pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai pažeidė... 20. Dėl CK 6.204 straipsnio 1 ir 2 dalių taikymo. Nauji žemės savininkai pagal... 21. Dėl CK 6.204 straipsnio 3 dalies taikymo. Pirmosios ir apeliacinės... 22. 2. Kasaciniame skunde nurodoma, kad teismai pažeidė įrodinėjimo taisykles,... 23. Taip pat kasaciniame skunde teigiama, kad teismai netyrė ir neatsižvelgė į... 24. Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovai Ž. K., A. C., J. V., K. V. prašo... 25. Dėl CK 6.204 straipsnio 1 ir 2 dalies taikymo. Ieškovai sutinka su pirmosios... 26. Dėl CK 6.204 straipsnio 3 dalies taikymo. Ieškovai nurodo atsakovui 2008 m.... 27. Dėl įrodymų tyrimo ir vertinimo. Ieškovai nurodė, kad atsakovo teiginiai... 28. Ieškovų nuomone, kasatoriaus argumentai dėl ieškovų nesąžiningumo... 29. Trečiasis asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos... 30. Teisėjų kolegija... 31. IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai... 32. Dėl ieškinio pagrindo identifikavimo ir byloje nagrinėjamų teisinių... 33. Ieškovas teismui pateikiamame ieškinyje privalo nurodyti ieškinio turinį... 34. Nagrinėjamoje byloje aktualus būtent ieškinio pagrindo identifikavimo... 35. Ieškovai pagal Utenos apskrities viršininko administracijos 2006 m.... 36. Teismų praktikoje išaiškinta, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis... 37. Teismai pakeitė sudarytos žemės nuomos sutarties sąlygas vadovaudamiesi CK... 38. Nagrinėjamoje byloje pagal ieškovo nurodytą faktinį ieškinio pagrindą... 39. Sutarties sąlyga dėl nuompinigių dydžio, kaip jau minėta, turi būti... 40. Teisėjų kolegija pabrėžia, kad atsakovo gaunamas pelnas iš poilsiavietės... 41. Nekilnojamojo turto (šiuo atveju – žemės sklypo) nuomos terminas gali... 42. Ginčijamos sutarties 3 punkto antras ir trečias sakiniai, kuriais nuomininkui... 43. Dėl įrodymų tyrimo ir vertinimo... 44. Teismas privalo tirti kiekvieną byloje priimtą įrodymą ir išklausyti... 45. Kasacinio teismo teisėjų kolegija, įvertinusi skundžiamų teismų... 46. Dėl kasatoriaus nurodomų įrodymų, susijusių su nuomos mokesčio dydžio ir... 47. Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasaciniame skunde... 48. Kasacinės instancijos teismo išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu,... 49. Ieškovai K. V., J. V., A. C. ir Ž. K. prašo priteisti advokato atstovavimo... 50. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 51. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m.... 52. Priteisti iš kasatoriaus AB „Vilniaus Sigma“ (į. k. 120094990) 61,88 Lt... 53. Priteisti ieškovams Ž. K., A. C., J. V. ir K. V. iš kasatoriaus AB... 54. Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir...