Byla 3K-3-229-248/2015
Dėl žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo, nuostolių atlyginimo

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Birutės Janavičiūtės (pranešėja), Egidijaus Laužiko (kolegijos pirmininkas) ir Andžej Maciejevski,

2rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų M. Š. ir I. Š. kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. birželio 2 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų M. Š. ir I. Š. ieškinį atsakovui J. R., dalyvaujant tretiesiems asmenims Vilniaus rajono savivaldybės administracijai, notarei L. Š., dėl žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo, nuostolių atlyginimo.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I. Ginčo esmė

5Byloje keliami teisės klausimai dėl sutarties aiškinimo, sandorio pripažinimo negaliojančiu dėl suklydimo, statybos leidimo teisėtumo, įrodymų vertinimo.

6Ieškovai prašė pripažinti negaliojančia 2005 m. lapkričio 14 d. sudarytą žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, kaip sudarytą dėl suklydimo, taikyti restituciją, priteisti iš atsakovo ieškovų naudai 162 765,89 Lt išlaidų atlyginimo, 5 procentų metines palūkanas už priteistą grąžinti sumą, skaičiuojant nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Ieškovai nurodė, kad šalys 2005 m. lapkričio 14 d. sudarė pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovai įsigijo iš atsakovo 10 500 kv. m ploto žemės sklypą su parengtais techniniais projektais: gręžinio šulinio projektu, elektros energijos prisijungimo projektu, gyvenamojo namo statybos projektu ir statybos leidimu. Statybos leidimas neva suteikė teisę statyti gyvenamąjį namą su lauko inžineriniais tinklais pagal sutartimi iš atsakovo įsigytus techninius projektus. Atsakovui buvo žinoma, kad ieškovas sklypą pirko turėdamas tikslą statyti jame gyvenamąjį namą (ieškovams tai buvo esminė sąlyga), kas patvirtinta sutarties 4.2 punkte. Sklype buvo pamatai, kurių vietoje turėjo būti statomas gyvenamasis namas pagal techninius projektus bei statybos leidimą Po ginčo sutarties sudarymo paaiškėjo, kad ieškovas neturi galimybės teisėtai privažiuoti iki sklypo. Vėliau buvo gautas 2012 m. rugpjūčio 31 d. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos raštas, kad Vilniaus rajono savivaldybės administracija neturėjo teisinio pagrindo išduoti statybos leidimo. Toks ieškovų iš atsakovo įsigytas statybos leidimas yra niekinis, kaip išduotas pažeidžiant imperatyviąsias Miškų bei Žemės įstatymų nuostatas, draudžiančias miškų ūkio paskirties žemėje statyti gyvenamuosius namus. Ieškovai, sudarydami sutartį, esmingai suklydo dėl sandorio dalyko, nes pirko imperatyviosioms teisės normoms prieštaraujančią ir dėl to negaliojančią teisę statyti gyvenamąjį namą su lauko inžineriniais tinklais miškų ūkio paskirties sklype. Žinodami, kad statybos leidimas prieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms, ieškovai nebūtų sudarę ginčo sutarties. Ieškovai kreipėsi į archeologą, kuris padarė išvadą, kad duobės akmenims buvo iškastos neseniai, o akmenys yra pamatų imitacija. UAB „Geokada“ atliko matavimus ir nustatė, kad archyviniame plane pažymėtas žemės sklypas su statiniais (sodyba) buvo kitoje vietoje nei ieškovų iš atsakovo įsigytas žemės sklypas. Ieškovai mano, kad atsakovas sąmoningai nuslėpė faktą, jog sodybos parduodamame sklype nebuvo, o akmenys tėra pamatų imitacija, apgavo Vilniaus rajono savivaldybės administraciją, kad ši neteisėtai išduotų statybą leidžiančius dokumentus. Pagal sutarties 2.5. punktą sklypas buvo vertas tik 13 033 Lt, o 786 967 Lt (likusią kainos dalį) ieškovai sumokėjo už teisę statyti gyvenamąjį namą suteikiantį leidimą bei techninius projektus. Ieškovas sklypui įsigyti panaudojo dalį asmeninių santaupų, kitus pinigus skolinosi iš banko, dėl ko patyrė papildomų išlaidų, jas turi atlyginti atsakovas.

7II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

8Vilniaus apygardos teismas 2013 m. liepos 2 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas nustatė, kad šalys 2005 m. lapkričio 14 d. sudarė žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį dėl 10 500 kv. m miško žemės sklypo su parengtais techniniais projektais: gręžinio šulinio projektu, elektros energijos prisijungimo projektu, gyvenamojo namo statybos projektu ir statybos leidimu. Sutarties 4.2 punkte atsakovas patvirtino, kad jam yra žinoma, jog ieškovai perka žemės sklypą turėdami tikslą statyti jame gyvenamąjį namą ir tretieji asmenys neturi jokių pretenzijų ar teisių į parduodamą turtą, taip pat nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į turtą. Už parduodamą turtą ieškovai atsakovui sumokėjo 800 000 Lt. Ieškovo vardu statybos leidimas buvo perrašytas 2006 m. kovo 28 d. Ieškovas įrodinėja, kad ginčijamas sandoris turi valios trūkumų – ieškovai nebūtų sudarę sandorio, jei būtų žinoję, kad sklype negalima statyti. Teismas nurodė, kad ieškovai pirko net tik žemės sklypą, bet ir teisę jame statyti suteikiančius dokumentus. Teismas nesutiko su ieškovų argumentu, kad šie dokumentai buvo išduoti neteisėtai. Vilniaus apygardos administraciniame teisme administracinėje byloje Nr. I-1167-764/2013 buvo nagrinėjamas Vilniaus rajono savivaldybės administracijos Vietinio ūkio ir teritorijos planavimo skyriaus išduoto 2004 m. lapkričio 30 d. projektavimo sąlygų sąvado Nr. SA-814, Vilniaus rajono savivaldybės Nuolatinės statybos komisijos 2005 m. rugsėjo 29 d. posėdžio protokolo Nr. NK-1079, Vilniaus rajono savivaldybės administracijos Vietinio ūkio ir teritorijų planavimo skyriaus išduoto statybos leidimo Nr. 882 ir jo 2006 m. kovo 28 d. pakeitimo teisėtumo ir galiojimo klausimas. Vilniaus apygardos administracinis teismas 2013 m. vasario 18 d. nutartimi bylą nutraukė, konstatavo, kad ginčijamas statybos leidimas yra negaliojantis, nes statyba pagal išduotą leidimą nebuvo pradėta per trejus metus, ir, atsižvelgdamas į tai, kad išnyko ginčo dalykas nagrinėjamojoje byloje, statybos leidimo išdavimo teisėtumo nenagrinėjo. Vilniaus rajono savivaldybės administracijos Vietinio ūkio ir teritorijos planavimo skyrius 2004 m. lapkričio 30 d. sudarė gyvenamojo namo statybos žemės sklype projektavimo sąlygų sąvadą Nr. SA-814, 2005 m. spalio 18 d. atsakovui išdavė statybos leidimą Nr. 882 žemės sklype statyti gyvenamąjį namą su lauko inžineriniais tinklais. Ieškovams įsigijus ginčo žemės sklypą 2006 m. kovo 28 d. šis statybos leidimas buvo perrašytas ieškovo vardu. Teismas pažymėjo, kad šie dokumentai ginčo sandorio sudarymo metu galiojo ir ginčo dėl jų nebuvo, taip pat nėra konstatuotas šių dokumentų neteisėtumas. Teismo nuomone, byloje nėra duomenų, kurie patvirtintų ieškovų argumentus, jog atsakovas savo veiksmais būtų prisidėjęs prie valstybės institucijų suklaidinimo gaunant statybą leidžiančius aktus. Ieškovų argumentai, kad atsakovas sąmoningai atvežė ir sklype įkasė akmenis, nėra pagrįsti įrodymais. Esant prieštaringiems įrodymams, teismas vadovavosi kompetentingų institucijų išduotais dokumentais – Vilniaus rajono savivaldybės administracijos Vietinio ūkio ir teritorijos planavimo skyriaus išduotu 2004 m. lapkričio 30 d. projektavimo sąlygų sąvadu Nr. SA-814, Vilniaus rajono savivaldybės Nuolatinės statybos komisijos 2005 m. rugsėjo 29 d. posėdžio protokolu Nr. NK-1079, Vilniaus rajono savivaldybės administracijos Vietinio ūkio ir teritorijos planavimo skyriaus išduotu statybos leidimu Nr. 882, kurie buvo priimti įstatymų nustatyta tvarka ir jų pagrindu buvo leista atstatyti buvusią sodybą. Atsakovui buvo išduotos projektavimo sąlygos ir statybos leidimas, todėl jam nebuvo pagrindo abejoti valstybės institucijų išduotais dokumentais. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad tiek statybos leidimas išduotas, tiek ginčo sandoris buvo sudarytas iki Konstitucinio Teismo 2006 m. kovo 14 d. nutarimo priėmimo, kuriuo Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. gruodžio 22 d. nutarimo Nr.1608 „Dėl statybos privačioje žemėje reglamento patvirtinimo“ nuostatos pripažintos prieštaraujančiomis Miškų įstatymo 2 straipsnio 3 dalies ir Žemės įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 3 punkto nuostatoms. Tai, kad po sandorio sudarymo pasikeitė teisės aktų reglamentavimas, negali būti laikoma aplinkybe, kuri egzistavo sudarant ginčijamą sandorį. Teismas nurodė, kad nėra pagrindo konstatuoti, jog sudarydami ginčo sandorį ieškovai iš esmės neteisingai suvokė jo turinį ir neteisingai išreiškė valią, o atsakovas veikė nesąžiningai ir sąmoningai suklaidino ieškovus dėl sudaromo sandorio sąlygų. Teismas vertino kritiškai ieškovų argumentus, kad esminė ginčijamo sandorio sąlyga buvo tai, jog jie sklypą pirko namui statyti, nurodydamas, kad statybos darbų ieškovai nepradėjo ir 2008 metais ketino ginčo sklypą parduoti.

9Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2014 m. birželio 2 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2013 m. liepos 2 d. sprendimą paliko nepakeistą. Teisėjų kolegija nurodė, kad žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties esminės sąlygos pagal CK 6.305 straipsnio 1 dalį, 6.396 ir 6.397 straipsnius yra sutarties dalykas (nagrinėjamu atveju – konkretus žemės sklypas) ir pirkėjo mokama kaina. Teisėjų kolegijos nuomone, kitos sutarties sąlygos (pvz., nusakančios pirkėjo tikslus (sutarties 4.2 punktas), kad sklype yra pamatai (sutarties 4.3 punktas)) nėra esminės. Teisėjų kolegija nurodė, kad pagal CK 1.90 straipsnio 7 dalį, jeigu pirkėjas mano, jog sklypo kaina iš esmės priklausė nuo to, ar sklype yra pamatai, ar galioja išduotas statybos leidimas ir pan., savo interesus jis galėtų ginti kitais teisių gynimo būdais (pvz., reikalaudamas pakeisti sutarties sąlygas ir pan.). Teisėjų kolegija nurodė, kad ieškovų suinteresuotumas, jog išduotas statybos leidimas būtų galiojantis (teisėtas), yra suprantamas. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į tai, kad patys ieškovai nevykdė statybų, kad siekė parduoti sklypą, kad pradėjo ginčyti sandorį ir teigti, jog jį sudarė dėl suklydimo, tik 2012 metais, sprendė, kad labiau tikėtina, jog realiai dėl pirkimo–pardavimo sandorio (statybos leidimo sklype teisėtumo) nebuvo suklysta, o ieškovai, pasikeitus sklypo vertei rinkoje (tam turėjo įtakos ne tik nekilnojamojo turto kainų kritimas ekonominio nuosmukio metu, bet ir 2006 m. kovo 14 d. Konstitucinio Teismo nutarimas, po kurio statyba miško paskirties žemėje buvusių statinio pamatų vietoje tapo nebegalima), prarado suinteresuotumą šį sklypą turėti už ginčijamo sandorio metu sumokėtą kainą. Tai, kad statybos leidimas po 2006 m. kovo 14 d. Konstitucinio Teismo nutarimo nebebūtų išduotas, ieškovams nesukėlė žalos ir negali būti laikomas suklydimu sudarant ginčo sutartį. Kaip jau minėta, suklydimas galimas dėl sandorio metu buvusių aplinkybių, o ne dėl perspektyvų. Be to, ieškovai prarado realią galimybę vykdyti statybas dėl savo pačių delsimo (nevykdė statybų galiojant leidimui iki 2006 m. kovo 14 d. Konstitucinio Teismo nutarimo). Teisėjų kolegijos nuomone, tiek atsakovas, tiek statybos leidimą išdavusios valstybės institucijos nėra atsakingos už teisinio reglamentavimo pokyčius, t. y. už statybų teisinio reglamentavimo pokyčius, sąlygas, kokiose vietose pagal tuo metu galiojančius teisės aktus statybos yra leidžiamos (pokyčių teigiamos ir neigiamos pasekmės tenka turto savininkui, nagrinėjamu atveju – ieškovams), o visi argumentai, susiję su 2005 m. spalio 18 d. statybos leidimo Nr. 882 teisėtumu, būtų reikšmingi sprendžiant šio leidimo teisėtumo klausimą (ginčijant leidimą), tačiau leidimas nebegalioja ir nebegali būti ginčijamas (Vilniaus apygardos administracinio teismo byla Nr. I-1167-764/2013), arba teisėsaugos institucijoms tiriant pamatų liekanų atsiradimo aplinkybes kaip galimo sukčiavimo (neteisėtos veikos) atvejį. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad savo abejonių dėl statybos leidimo teisėtumo ginčo sklype tuo aspektu, kad ginčo sklype galėjo nebūti statinio pamatų, ieškovai neginčijamai neįrodė (CPK 12, 178 straipsniai) ir esant į bylą pateiktiems prieštaringiems įrodymams dėl to, ar ginčo sklype buvo seni pamatai, pirmosios instancijos teismas pagrįstai vadovavosi oficialiais valstybės institucijų išduotais dokumentais. Tiek Aplinkos ministerijos 2012 m. gegužės 29 d. rašte, tiek Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos 2012 m. rugpjūčio 31 d. rašte statybos leidimo ginčo sklype neteisėtumas siejamas (motyvuojamas) būtent su Konstitucinio Teismo 2006 m. kovo 14 d. nutarimo turiniu ir kitokiu abejonių statybos leidimo teisėtumu nėra išreikšta.

10III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į kasacinius skundus teisiniai argumentai

11Kasaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. birželio 2 d. nutartį ir Vilniaus apygardos teismo 2013 m. liepos 2 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

121. Dėl esminių sutarties sąlygų. Iš sutarties turinio akivaizdu, kad pirkimo objektas buvo ne tik žemės sklypas, bet ir statybos teisė, kurią galima įgyvendinti perkamame sklype. Vadovaujantis CK 6.193 straipsniu, aiškinant sutartį, sąlyga atstatyti gyvenamąjį namą buvusios sodybos vietoje (ant parduodamų pamatų) laikytina esmine ginčo sutarties sąlyga. Apeliacinės instancijos teismas, vadovaudamasis CK 6.305, 6.396 ir 6.397 straipsniais, padarė nepagrįstą išvadą, kad esminės sąlygos yra tik konkretus žemės sklypas bei pirkėjo mokama kaina. Ieškovai pagal sutartį sumokėjo 800 000 Lt tik todėl, kad buvo perkamas ne tik sklypas, bet ir teisė statyti. Sklypas be teisės jame statyti buvo vertas tik 180 000 Lt. Teismai, atsižvelgdami į tai, kad ieškovai statybų nepradėjo, siekė sklypą parduoti už didesnę kainą, o ieškinį dėl sutarties pripažinimo negaliojančia pareiškė tik 2012 m., padarė nepagrįstą išvadą, kad ieškovams teisė statyti nebuvo esminė sąlyga.

132. Dėl netinkamo CK 1.90 straipsnio 7 dalies aiškinimo ir taikymo. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė nurodytą teisės normą, pažymėdamas, kad nėra pagrindo sutartį pripažinti negaliojančia, nes ieškovai gali apginti savo teises kitais būdais, pvz., reikalaudami pakeisti sutartį. Apeliacinės instancijos teismas nenurodė, kaip būtų galima pakeisti sutartį, kad būtų apgintas pažeistas ieškovų interesas įgyti sklypą su teise statyti. Atsižvelgiant į tai, kad Miškų ir Žemės įstatymai niekada neleido statyti gyvenamųjų pastatų miškų ūkio paskirties žemėje, ieškovų teisės gali būti apgintos tik pripažįstant sutartį negaliojančia ir taikant restituciją.

143. Dėl statybos leidimo teisėtumo. Teismai pažeidė proceso teisės normas (CPK 12, 17, 42, 176, 178, 179, 180, 185 straipsnius), nevertindami ieškovų argumentų dėl leidimo neteisėtumo. Tai lėmė neteisingą išvadą, esą leidimas sutarties sudarymo metu buvo teisėtas, t. y. neprieštaravo Miškų ir Žemės įstatymų nuostatoms. Teismai nepagrįstai sprendė, kad tik po Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2006 m. kovo 14 d. nutarimo priėmimo nebeliko pagrindo išduoti statybos leidimus miškų ūkio paskirties žemėje buvusiose sodybose statyti naujus gyvenamuosius namus. Atkreiptinas dėmesys, kad 2006 m. kovo 14 d. nutarime Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas pasisakė tik dėl Statybų privačioje žemėje reglamento 2 punkto, o ieškovai įgijo statybų leidimą pagal Statybų privačioje žemėje reglamento 3 punktą, leidusį miškų ūkio paskirties žemėje esančiose sodybvietėse statyti naujus gyvenamuosius namus (vietoj buvusiųjų). Kasatoriaus nuomone, Statybų privačioje žemėje reglamentas, patvirtintas 1995 m. gruodžio 22 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 1608, prieštaravo Miškų ir Žemės įstatymams, todėl teismai turėjo vadovautis įstatymais. Be to, teismai turėjo vadovautis ieškovų nurodyta teismų praktika. Pvz., administracinėse bylose Nr. A-575-754-07, Nr. A-822-169-11, civilinėse bylose Nr. 3K-3-449/2013, 2A-2211-467/2011 ginčijami statybą leidžiantys dokumentai buvo išduoti iki Konstitucinio Teismo 2006 m. kovo 14 d. nutarimo, tačiau buvo panaikinti.

154. Dėt netinkamo įrodymų vertinimo. Aplinkybę, kad su sklypu iš atsakovo įsigyti pamatai netikri, ieškovai įrodinėjo archeologo 2012 metais atlikta archeologinių žvalgomųjų tyrinėjimų ataskaita, UAB „Geokada“ parengtais brėžiniais. Teismai, pažeisdami proceso teisės normas, sprendė, kad ši aplinkybė nėra įrodyta, kad byloje pateikti prieštaringi įrodymai, todėl vadovavosi oficialiais valstybės institucijų išduotais dokumentais. Pažymėtina, kad teismai nepašalino esminių prieštaravimų ir nenurodė, kokiais oficialiais valstybės institucijų išduotais dokumentais jie vadovaujasi. Ieškovų nuomone, nurodytais įrodymais (ypač UAB „Geokada“ parengtais planais) ieškovai paneigė, kad sklype buvo sodyba.

16Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas prašo Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. birželio 2 d. nutartį palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas tokiais argumentais:

171. Sutarties dalykas nurodytas sutarties 1 punkte ir juo laikomas 1.1–1.3 punktuose apibūdintas sklypas. Apie statybos teisę sklype sutarties 1 straipsnyje nekalbama. Sutarties 4.1–4.7 punktai skirti atsakovo, kaip sklypo pardavėjo, garantijoms ir pareiškimams, jo duotiems sudarant sutartį kitai sutarties šaliai – ieškovams, išvardyti. Pagal sutarties 4.1–4.7 punktų turinį akivaizdu, kad šiuose punktuose esančios sąlygos negali būti pripažįstamos esminėmis sutarties sąlygomis. Atsakovo nuomone, sutarties 4 punkte įtvirtinti pardavėjo garantijos ir pareiškimai yra pardavėjo sutartiniai įsipareigojimai, kurių netinkamas vykdymas lemia ne sutarties neteisėtumą ir negaliojimą, o galėtų lemti nebent pardavėjo sutartinę atsakomybę pagal sutartį (CK 6.256–6.262 straipsniai). Vertinant, ar buvo suklysta, reikia atsižvelgti į sandorio šalies amžių, išsilavinimą, sandorio sudarymo aplinkybes ir kitas svarbias aplinkybes. Ieškovų amžius sutarties sudarymo metu nesiekė 45 metų, ieškovas – kvalifikuotas teisininkas, kuris sutarties sudarymo metu jau turėjo teisinio darbo ir advokato praktikos patirties. Ieškovui, kaip kvalifikuotam teisininkui praktikui, dar iki sutarties sudarymo turėjo būti žinomas faktas, jog Konstitucinio Teismo žinioje yra konstitucinės justicijos byla dėl Statybų privačioje žemėje reglamento nuostatų konstitucingumo, nes duomenys apie tokias bylas yra vieši. Suklydimas negali būti konstatuojamas dėl aplinkybių, atsiradusių po sandorio sudarymo (CK 1.90 straipsnio 2 dalis). Byloje sutarties neteisėtumą ieškovas kildina iš aplinkybių, kurios atsirado jau po sutarties sudarymo. Sutarties negaliojimas siejamas su Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2006 m. kovo 14 d. nutarimo priėmimo faktu. Konstitucinio Teismo nutarimai taikytini tik ateičiai ir neturi atgalinio veikimo galios, taigi jie nekeičia (nenaikina) jau susiklosčiusių šalių sutartinių civilinių teisinių santykių. Pažymėtina, kad ieškovai nei iki 2006 m. kovo 16 d., nei vėliau nepradėjo vykdyti statybų sklype, o statybos leidimo galiojimo terminas pasibaigė 2008 m. spalio 18 d. Sandorio negaliojimo institutas iš esmės yra kraštutinė priemonė, kai asmenims savo pakeistų ar ginčijamų teisių ar interesų nėra galimybės apginti teisme kitais pakistų teisių gynimo būdais. Ieškovai gali reikalauti nuostolių atlyginimo ar ginti teises pagal CK 6.334 straipsnį dėl daikto kokybės.

182. Statybos leidimas įstatymų nustatyta tvarka nebuvo nuginčytas (aptariamas statybos leidimas nebuvo pripažintas neteisėtu ir nebuvo panaikintas), todėl teismai pagrįstai atmetė ieškovų argumentus dėl leidimo neteisėtumo.

193. Teismai nepažeidė proceso teisės normų spręsdami, kad ieškovai neįrodė, jog sklype galėjo nebūti statinių pamatų. Teismai įvertino Aplinkos ministerijos 2012 m. gegužės 29 d. raštą, Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos 2012 m. rugpjūčio 31 d. raštą, 2012 m. atliktų sklype archeologinių žvalgomųjų tyrinėjimų ataskaitą, UAB „Geokada“ parengtų brėžinių, Lietuvos centrinio valstybinio archyvo 2004 m. balandžio 21 d., 2013 m. balandžio 17 d. pateiktus duomenis.

20Teisėjų kolegija

konstatuoja:

21IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

22Dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais dėl suklydimo sąlygų

23Dėl suklydimo sudaryto sandorio pripažinimas negaliojančiu reglamentuojamas CK 1.90 straipsnyje. Kasacinio teismo jurisprudencijoje išaiškinta, kad suklydimas – tai neteisingas sudaromo sandorio suvokimas; suklydimo atveju neteisingai suvokiamas sandorio turinys arba neteisingai išreiškiama valia sudaryti sandorį. Dėl suklydimo sudaryti sandoriai turi valios trūkumų; ją nulemia neteisingai suvoktos esminės sandorio aplinkybės arba netiksli valios išraiška. Esminiu laikytinas suklydimas dėl svarbių sudariusiam sandorį asmeniui aplinkybių, kurias teisingai suvokdamas sandorio nebūtų sudaręs. Dėl suklydimo sudarytas sandoris pripažįstamas negaliojančiu, jeigu konstatuojama, kad suklydimas buvo esminis, t. y. konstatuojama dėl suklydimo fakto ir jo esmingumo. Vertinant, ar buvo suklysta, taikytinas protingumo kriterijus, t. y. šalies, teigiančios, kad ji suklydo, elgesys vertinamas, atsižvelgiant į apdairaus, atidaus žmogaus elgesį tokiomis pačiomis aplinkybėmis. Protingumo principas reiškia, kad, esant sutarties laisvei ir asmenų lygiateisiškumui, kiekvienas asmuo privalo pats rūpintis savo teisėmis ir pareigomis. Prieš atlikdamas bet kokį veiksmą, asmuo turi apsvarstyti galimus tokio veiksmo teisinius padarinius. Atitinkamo sandorio pagrindu šalims atsiranda teisės ir pareigos, dėl to kiekvienas asmuo, prieš sudarydamas sandorį, turi patikrinti, kokias pareigas pagal sandorį įgis, kokias – praras. Teisių ir pareigų klaidingas įsivaizdavimas negali būti pripažintas suklydimu, jeigu jis įvyko dėl sandorio šalies neapdairumo, neatidumo ar nerūpestingumo. Vertinant, ar apskritai buvo suklysta, reikia atsižvelgti į sandorio šalies amžių, išsilavinimą, sandorio sudarymo aplinkybes ir kitas svarbias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. lapkričio 24 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. V. ir kt. v. J. V., bylos Nr. 3K-3-85/2011; kt.). Suklydimą galima konstatuoti buvus tik tuo atveju, jeigu suklysta dėl esminių sandorio elementų, egzistavusių sandorio sudarymo metu, bet ne dėl aplinkybių, atsiradusių po jo sudarymo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. liepos 5 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje J. T. ir kt. v. UAB „Vilvatėja“, bylos Nr. 3K-3-306/2007; 2009 m. lapkričio 27 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje J. S. v. S. K. ir kt., bylos Nr. 3K-3-531/2009).

24Taigi viena iš sąlygų, kurią teismui sprendžiant ginčą dėl sandorio, sudaryto dėl suklydimo, pripažinimo negaliojančiu, būtina nustatyti – ar suklydimas buvo esminis. Apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad nekilnojamojo daikto pirkimo atveju suklydimas esminiu pripažįstamas, jeigu suklystama dėl sutarties sąlygų, nurodytų CK 6.396, 6.397 straipsniuose kaip būtinų sudarant sutartį: sutarties dalyko – konkretaus žemės sklypo ir kainos. CK 1.90 straipsnio 4 dalimi apibrėžta, kad suklydimas turi esminės reikšmės, kai buvo suklysta dėl paties sandorio esmės, jo dalyko ar kitų esminių sąlygų arba dėl kitos sandorio šalies civilinio teisinio statuso ar kitokių aplinkybių, jeigu normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją reikalų padėtį, panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs arba būtų jį sudaręs iš esmės kitokiomis sąlygomis. Suklydimas taip pat laikomas esminiu, jeigu klydo abi šalys arba vieną šalį suklaidino kita šalis, neturėdama tikslo apgauti, taip pat kai viena šalis žinojo ar turėjo žinoti, kad kita šalis suklydo, o reikalavimas, kad suklydusi šalis įvykdytų sutartį, prieštarautų sąžiningumo, teisingumo ar protingumo principams. Todėl, teisėjų kolegijos vertinimu, būtent pagal šiuos kriterijus spręstina, ar suklydimas esminis. Suprantama, kad atskiri žemės sklypai tarpusavyje skiriasi ne tik dydžiu, dislokacijos vieta, bet ir paskirtimi bei galimu naudojimo būdu, pritaikymo tam tikriems poreikiams galimybėmis. Ieškovai įrodinėjo, kad 2005 m. lapkričio 14 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį sudarė dėl suklydimo, nes įsigijo miškų ūkio paskirties žemės sklypą kaip tokį, kuriame galima statyti gyvenamąjį namą, o paaiškėjo, kad gyvenamojo namo statyba šiame žemės sklype negalima. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad 2005 m. lapkričio 14 d. sutartimi šalys susitarė dėl 10 500 kv. m miško žemės sklypo su parengtais techniniais projektais: gręžinio šulinio projektu, elektros energijos prisijungimo projektu, gyvenamojo namo statybos projektu ir statybos leidimu pirkimo ir pardavimo. Sutarties 4.2 punkte atsakovas patvirtino, kad jam yra žinoma, jog ieškovai perka žemės sklypą, turėdami tikslą statyti jame gyvenamąjį namą ir tretieji asmenys neturi jokių pretenzijų ar teisių į parduodamą turtą, taip pat nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į turtą. Už parduodamą turtą ieškovai atsakovui sumokėjo 800 000 Lt. Taigi iš sutarties nuostatų ir paminėtų aplinkybių taip pat matyti, kad ieškovai pirko žemės sklypą gyvenamajam namui statyti. Bylą nagrinėję teismai sprendė, kad teisė statyti ginčo sklype kasatoriams nebuvo esminė, nes įsigiję žemės sklypą jie statybų nepradėjo, bandė sklypą parduoti. Teisėjų kolegija pažymi, kad nagrinėjamu atveju sprendžiant dėl suklydimo esmingumo svarbu ne tai, kad ieškovai, įsigiję žemės sklypą, iš karto nepradėjo įgyvendinti statytojo teisių ar kad vėliau bandė sklypą parduoti, o tai, kokį sklypą tikėjosi įsigyti sudarydami sutartį (ketinimai gali keistis dėl susidėjusių finansinių, šeimyninių ir kt. aplinkybių). Neabejotina, kad žemės sklypas, kuriame galima gyvenamojo namo statyba, ir žemės sklypas, kuriame tokia statyba negalima, yra nevienodos paskirties objektai, naudotini visiškai skirtingiems tikslams, kitokiems poreikiams tenkinti, skiriasi tokių sutarties dalykų kaina. Iš bylos aplinkybių spręstina, kad teisė statyti ieškovams buvo esminė, renkantis sklypą, o sklypas, kuriame gyvenamojo namo statyba negalima, neatitiko tuomečių jų poreikių. Bet kuris apdairus, protingas žmogus, turėdamas ketinimą statyti, žinodamas, kad šiame žemės sklype negali statyti gyvenamojo namo, nebūtų tokio sandorio sudaręs arba būtų sudaręs jį kitokiomis sąlygomis (ne už tokią kainą). Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nustačius suklydimo faktą nurodytų aplinkybių (galimybės ginčo sklype statyti gyvenamąjį namą) atžvilgiu toks suklydimas pripažintinas esminiu.

25Nagrinėjamu atveju sprendžiant, ar ieškovai sandorį sudarė dėl suklydimo, būtina nustatyti, ar statyba ginčo žemės sklype buvo galima sudarant sandorį. Bylą nagrinėję teismai konstatavo, kad pagal sandorio sudarymo metu galiojusį teisinį reglamentavimą statyba ginčo sklype buvo leistina, todėl ieškovai suklydo ne dėl žemės sklypo paskirties jo įsigijimo metu, o dėl sandorio perspektyvų. Teisėjų kolegija pažymi, kad Miškų bei Žemės įstatymais, nustatančiais, inter alia, galimą miško žemės naudojimą, gyvenamųjų namų statyba miško žemėje buvo draudžiama (Miškų įstatymo 2 straipsnio 3 dalis ir Žemės įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 3 punktas). Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. gruodžio 22 d. nutarimu Nr. 1608 patvirtintame Statybų privačioje žemėje reglamente (toliau – ir Reglamentas) buvo nuostata, kad miškų ūkio paskirties žemėje esančiose sodybvietėse galima statyti naujus gyvenamuosius (vietoj buvusiųjų), taip pat rekonstruoti esamus gyvenamuosius namus ir statyti reikiamus ūkinius pastatus (3 punktas). Taigi žemesnės galios teisės akto nuostatos neatitiko įstatymo reglamentavimo, juo žemės savininkams buvo suteiktos teisės, kurių nenustatė įstatymai. Konstitucinio Teismo jurisprudencijoje ne kartą konstatuota, kad Vyriausybės nutarimas yra įstatymo įgyvendinamasis teisės aktas, kuriuo paprastai įgyvendinamos įstatymo normos, jis negali prieštarauti įstatymui, keisti įstatymo normų turinio, jame negali būti tokių teisės normų, kurios konkuruotų su įstatymo normomis (žr., pvz., Konstitucinio Teismo 1994 m. sausio 19 d., 1997 m. gegužės 29 d., 2001 m. balandžio 26 d. ir kt. nutarimus). Konstitucinis Teismas taip pat yra nurodęs, kad įstatymuose nustatyto teisinio reguliavimo turinys negali būti aiškinamas remiantis tuo, kaip jį interpretavo Vyriausybė ar kitos institucijos, pagal savo kompetenciją leisdamos įstatymo įgyvendinamuosius teisės aktus, kuriais siekiama įgyvendinti atitinkamų įstatymų nuostatas (Konstitucinio Teismo 2005 m. gruodžio 12 d. nutarimas) ir kad kol įstatymas galioja, jis yra privalomas visiems (Konstitucinio Teismo 1998 m. balandžio 21 d. nutarimas). Todėl ir nagrinėjamu atveju sprendžiant dėl gyvenamųjų namų statybos miško žemėje galimumo visų pirma turi būti vadovaujamasi aukštesnės galios teisės akto – įstatymo – nuostatomis, kurios neleidžia gyvenamųjų namų statybos miško žemėje. Tokios pozicijos laikosi ir Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas, bylose dėl statybas leidžiančių administracinių aktų (projektavimo sąlygų, statybos leidimų ir kt.) teisėtumo nurodydamas, kad aukštesnės galios teisės aktai (įstatymai ir jais nustatyti draudimai, apribojimai dėl statybų miškų ūkio paskirties žemėje) negali būti įveikti žemesnės galios teisės aktais (2010 m. gruodžio 9 d. nutartis, priimta administracinėje byloje Nr. A556-1048/2010, 2010 m. rugsėjo 20 d. nutartis, priimta administracinėje byloje Nr. A556-714/2010, 2011 m. spalio 21 d. nutartis, priimta administracinėje byloje Nr. P525-115/2011). Taip pat pažymėtina, kad Konstitucinio Teismo 2006 m. kovo 14 d. nutarimu nebuvo sprendžiama dėl šioje byloje aktualios Statybų privačioje žemėje reglamento nuostatos (dėl gyvenamųjų namų statybos miško žemėje), šis nutarimas nagrinėjamo ginčo atveju reikšmingas tuo, kad jame aiškiai išdėstyta, kokių statinių statyba leistina pagal Miškų ir Žemės įstatymų nuostatas. Atsižvelgdama į išdėstytus argumentus teisėjų kolegija sprendžia, kad toks teisinis reglamentavimas, kai teisės normos prieštaringos, nevienodos galios teisės aktuose nustatytas skirtingas reglamentavimas, tarp jų buvo ir galiojantis teisės aktas, kuriuo statyba miško žemėje tam tikrais atvejais leidžiama, gali lemti klaidingą asmens suvokimą apie statybų miško žemėje leistinumą. Nagrinėjamu atveju sprendžiant, ar sandoris sudarytas dėl suklydimo, vertintina ir oficialios institucijos – savivaldybės administracijos padalinio – išduoto statybos leidimo, projektavimo sąlygų sąvado bei parengtų tam tikrų projektinių sprendinių įtaka galimo klaidingo suvokimo susiformavimui. Taip pat, minėta, būtina atsižvelgti į asmenines bei dalykines ieškovų savybes, jų teisinį išprusimą.

26Atkreiptinas dėmesys, kad statybos galimybė miško žemėje ir pagal Reglamentą buvo ribota, statyba buvo leidžiama tik atskirais išimtiniais atvejais. Vienas tokių atvejų, aktualus ir nagrinėjamoje byloje, kad miškų ūkio paskirties žemėje esančiose sodybvietėse galima statyti naujus gyvenamuosius namus (vietoj buvusiųjų) (Reglamento 3 punktas). Šiame kontekste paminėtina, kad ieškovai esminį suklydimą grindė ne tik teisinio reguliavimo neaiškumu, bet ir tuo faktu, kad leidimas statyti gautas, pateikus netikrus duomenis (imitavus buvusių pastatų pamatus), o iš tikrųjų sodybos ginčo žemės sklype nebuvo. Nustačius, kad ginčo sklype sodybos nebuvo, tai reikštų, kad ir pagal Reglamentą gyvenamojo namo statyba jame nebuvo galima. Tokiu atveju ieškovų suklydimas galėtų būti konstatuotas ir šiuo pagrindu. Tačiau būtina tokio konstatavimo sąlyga – ieškovų nežinojimas apie sąlygų, reikalingų statybai pagal Reglamento 3 punktą, neegzistavimą, t. y. kad ginčo žemės sklype sodybos nėra buvę, o leidimas statyti gautas pateikus neteisingus duomenis. Ir priešingai – ieškovų žinojimas apie šiuos faktus (arba konstatavimas, kad bet kuris protingas, atidus žmogus būtų tai supratęs) reikštų, kad nėra pagrindo pripažinti sandorį negaliojančiu dėl suklydimo. Nagrinėjamoje situacijoje svarbu ir tai, ar atsakovas taip pat klydo dėl sodybvietės buvimo, ar jam buvo žinoma tikroji padėtis, ar jis pats neprisidėjo prie tokios padėties sukūrimo, ar ieškovų neteisingo suvokimo nelėmė atsakovo tyčiniai veiksmai. Šios aplinkybės reikšmingos ginčo santykių kvalifikavimui. Todėl nagrinėjamoje byloje svarbu nustatyti, ar ginčo sklype yra buvusi sodyba, o nustačius, kad sodybos nebuvo, – ar tai buvo žinoma ieškovams ir kitai sandorio šaliai sandorio sudarymo metu.

27Ieškovai šioms aplinkybėms pagrįsti teikė įrodymus: archeologijos žvalgomųjų tyrinėjimo darbų ataskaitą, archyvinius duomenis apie šioje teritorijoje buvusius pastatus, kartografinę medžiagą. Pirmosios instancijos teismas dėl šių įrodymų įrodomosios reikšmės iš esmės nepasisakė, nustatęs kai kurių jų prieštaringumą, rėmėsi ne pirminiais duomenimis, o jų pagrindu priimtais dokumentais (projektavimo sąlygų sąvadas, statybos leidimas ir kt.). Apeliacinės instancijos teismas tokiai išvadai pritarė, o ieškovų nurodytas aplinkybes pripažino neįrodytomis. Be to, pažymėjo, kad sodybvietės liekanų autentiškumo klausimas būtų aktualus sprendžiant dėl statybos leidimo teisėtumo, o ne šioje byloje nagrinėjamą ginčą, nurodė, kad archeologo išvadų dalis grįsta ne moksliniais tyrimais, o ieškovo paaiškinimais, todėl ji nėra patikimas įrodymas.

28Teisėjų kolegijos vertinimu, dėl prieš tai nurodytų priežasčių sodybvietės buvimo ginčo sklype faktas yra reikšmingas, sprendžiant byloje keliamą ginčą. Šio fakto nustatymui būtina ištirti ir pagal įrodymų vertinimo taisykles įvertinti byloje esančius įrodymus (archyvinius dokumentus, kartografinę medžiagą, archeologijos žvalgomųjų tyrinėjimo darbų ataskaitą ir kt.). Atkreiptinas dėmesys į tai, kad statybos leidimo išdavimas ar kiti su statyba susiję dokumentai savaime nepatvirtina sodybvietės buvimo konkrečiame žemės sklype. Ieškovai kaip tik ir kelia klausimą, kad statybos leidimas buvo išduotas, nesant tam pagrindo. Sprendžiant dėl sandorio šalių žinojimo apie statinių liekanų autentiškumą svarbu, ar pamatų buvimas kokiu nors būdu buvo fiksuotas žemės sklypą įsigyjant atsakovui, kaip nustatytas sodybvietės buvimas, teikiant prašymą išduoti statybos leidimą, ir kt. Tokių duomenų reikalingumą buvo nurodęs ir ieškovas.

29Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino ir taikė sandorio pripažinimą negaliojančiu dėl suklydimo reglamentuojančias teisės normas, nenustatė visų reikšmingų aplinkybių (ar ginčo sklype yra buvusi sodyba, o nustačius, kad sodybos nebuvo, – ar tai buvo žinoma ieškovams ir kitai sandorio šaliai sandorio sudarymo metu) ir neatskleidė bylos esmės, dėl to teismų procesiniai sprendimai naikintini ir byla perduotina nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui (CPK 360 straipsnis).

30Dėl bylinėjimosi išlaidų

31Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės 2015 m. balandžio 22 d. pažymą apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, kasacinis teismas patyrė 10,03 Eur tokių išlaidų. Kadangi skundžiama teismo nutartis naikintina ir byla perduotina pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, tai išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, paskirstymo klausimas paliktinas spręsti šiam teismui (CPK 93 straipsnis).

32Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 362 straipsniu,

Nutarė

33Panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. birželio 2 d. nutartį ir Vilniaus apygardos teismo 2013 m. liepos 2 d. sprendimą ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

34Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Proceso dalyviai
Ryšiai
1. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 2. rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal... 3. Teisėjų kolegija... 4. I. Ginčo esmė... 5. Byloje keliami teisės klausimai dėl sutarties aiškinimo, sandorio... 6. Ieškovai prašė pripažinti negaliojančia 2005 m. lapkričio 14 d. sudarytą... 7. II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė... 8. Vilniaus apygardos teismas 2013 m. liepos 2 d. sprendimu ieškinį atmetė.... 9. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2014... 10. III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į kasacinius skundus teisiniai... 11. Kasaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo... 12. 1. Dėl esminių sutarties sąlygų. Iš sutarties turinio akivaizdu, kad... 13. 2. Dėl netinkamo CK 1.90 straipsnio 7 dalies aiškinimo ir taikymo.... 14. 3. Dėl statybos leidimo teisėtumo. Teismai pažeidė proceso teisės normas... 15. 4. Dėt netinkamo įrodymų vertinimo. Aplinkybę, kad su sklypu iš atsakovo... 16. Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas prašo Lietuvos apeliacinio teismo... 17. 1. Sutarties dalykas nurodytas sutarties 1 punkte ir juo laikomas 1.1–1.3... 18. 2. Statybos leidimas įstatymų nustatyta tvarka nebuvo nuginčytas (aptariamas... 19. 3. Teismai nepažeidė proceso teisės normų spręsdami, kad ieškovai... 20. Teisėjų kolegija... 21. IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai... 22. Dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais dėl suklydimo sąlygų... 23. Dėl suklydimo sudaryto sandorio pripažinimas negaliojančiu reglamentuojamas... 24. Taigi viena iš sąlygų, kurią teismui sprendžiant ginčą dėl sandorio,... 25. Nagrinėjamu atveju sprendžiant, ar ieškovai sandorį sudarė dėl suklydimo,... 26. Atkreiptinas dėmesys, kad statybos galimybė miško žemėje ir pagal... 27. Ieškovai šioms aplinkybėms pagrįsti teikė įrodymus: archeologijos... 28. Teisėjų kolegijos vertinimu, dėl prieš tai nurodytų priežasčių... 29. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą... 30. Dėl bylinėjimosi išlaidų ... 31. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės 2015 m. balandžio... 32. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija,... 33. Panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų... 34. Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir...