Byla e3K-3-180-695/2018

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Birutės Janavičiūtės, Algio Norkūno (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Gedimino Sagačio,

2teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Re factor“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. spalio 3 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo akcinės bendrovės SEB banko ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Re factor“ dėl skolos priteisimo ir pagal atsakovės ,,Re factor“ priešieškinį ieškovui akcinei bendrovei SEB bankui dėl piniginių lėšų priteisimo, dalyvaujant trečiajam asmeniui bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei Turto valdymo centrui.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I. Ginčo esmė

5

  1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių pardavėjo pareigą atskleisti informaciją apie parduodamo daikto trūkumus, aiškinimo ir taikymo.
  2. Ieškovas prašė priteisti iš atsakovės 133 804,45 Eur (462 000 Lt) nesumokėtą kainą, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas.
  3. Ieškovas nurodė, kad 2013 m. lapkričio 19 d. pardavėjas AB ,,SEB lizingas“ (kurio teises perėmė ieškovas) ir pirkėja (atsakovė) sudarė negyvenamosios patalpos (kavinės-restorano) pirkimo–pardavimo sutartis. Atsakovė sumokėjo 2 200 000 Lt (637 164,04 Eur), tačiau nesumokėjo likusios sumos – 462 000 Lt (133 804,45 Eur).
  4. Atsakovė priešieškiniu prašė konstatavus, kad atsakovė 2014 m. gegužės 28 d. teisėtai įskaitė priešpriešinius savo ir ieškovo reikalavimus, atsakovei iš ieškovo priteisti 44 711,40 Eur; arba konstatavus, kad atsakovė 2014 m. gegužės 28 d. negalėjo įskaityti priešpriešinių savo ir ieškovo reikalavimų, atsakovei iš ieškovo priteisti 178 515,85 Eur.
  5. Atsakovė nurodė, kad pastatas, kuriame yra atsakovės nupirktos patalpos, yra avarinės būklės. Atsakovės teigimu, UAB ,,Sweco Lietuva“ 2013 m. rugpjūčio 5 d. techninio vertinimo ataskaita patvirtina, kad pardavėjui dar 2013 m. rugpjūčio mėn. buvo žinoma apie pastato avarinę būklę. Ši esminė informacija apie patalpų būklę pasirašant pirkimo–pardavimo sutartį nuo atsakovės buvo nuslėpta. Pasak atsakovės, patalpų apibūdinimas, nurodytas pirkimo–pardavimo sutartyje, kaip „techniškai netvarkingos“ neatitinka realios patalpų būklės, nes pastatas tuo metu buvo avarinės būklės (jo trūkumų šalinimas įvertintas 1 047 564 Lt (303 395,51 Eur) ir netgi buvo rekomenduojama nutraukti jo naudojimą. Atsakovė pasiūlė ieškovui ginčo patalpų kainą sumažinti, tačiau ieškovas kainos nesumažino. 2014 m. gegužės 28 d. raštu atsakovė pareiškė, kad įskaito ieškovo 133 804,45 Eur (462 000 Lt) dydžio patalpų kainos sumokėjimo reikalavimą į atsakovės 178 428,19 Eur (616 076,86 Lt) reikalavimą dėl patalpų kainos sumažinimo. Atlikus įskaitymą pasibaigia atsakovės prievolė ieškovui ir atsakovės reikalavimas ieškovui lieka 44 623,74 Eur (154 076,86 Lt).

6II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

7

  1. Vilniaus apygardos teismas 2016 m. gruodžio 1 d. sprendimu ieškinį tenkino, priešieškinį atmetė: priteisė ieškovui iš atsakovės 133 804,45 Eur skolos ir 6 proc. metinių palūkanų nuo priteistos sumos (133 804,45 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2015 m. vasario 24 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
  2. Teismas nustatė, kad 2013 m. lapkričio 19 d. pardavėjas AB „SEB lizingas“ (kurio teises ir pareigas perėmė ieškovas) ir atsakovė sudarė negyvenamųjų patalpų – kavinės-restorano pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas pardavė atsakovei negyvenamąją patalpą – kavinę-restoraną. Atsakovė sumokėjo pardavėjui AB „SEB lizingas“ 2 200 000 Lt (637 164,04 Eur) ir nesumokėjo likusios (462 000 Lt, arba 133 804,45 Eur) sumos. Šalys 2013 m. lapkričio 28 d. pasirašė perdavimo–priėmimo nuosavybėn aktą, pagal kurį ieškovas perdavė, o atsakovė priėmė nuosavybės teisėmis nurodytą patalpą.
  3. Teismas nustatė, kad prieš sudarant nurodytą pirkimo–pardavimo sutartį atsakovei buvo perduotas 2012 m. rugpjūčio 8 d. orientacinis sąmatinis skaičiavimas, kad pastato fasado remontui reikalinga 120 540,20 Lt (34 910,85 Eur). Šalys, nustatydamos ginčo patalpų pirkimo–pardavimo kainą, rėmėsi UAB Baltijos turto vertinimo agentūros 2013 m. spalio 8 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, kad ginčo patalpų rinkos vertė 2013 m. spalio 3 d. sudarė 2 150 000 Lt (622 683,04 Eur).
  4. Atsakovė 2014 m. vasario 14 d. raštu informavo ieškovą, kad sustabdo mokėjimus, nurodytus Sutarties 2.1.2 ir 2.1.3 punktuose, tol, kol bus išspręstas klausimas dėl patalpų kainos sumažinimo; taip pat pasiūlė ieškovui pakeisti Sutarties sąlygas ir nustatyti, jog ginčo patalpų kaina yra 2 327 962,84 Lt (674 224,64 Eur). 2014 m. kovo 12 d. raštu atsakovė dar kartą pasiūlė ieškovui pakeisti 2013 m. lapkričio 19 d. pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas ir nustatyti, kad patalpų kaina yra mažinama dar didesne – 616 076,86 Lt (178 428,19 Eur) – suma.
  5. Šalys vedė derybas dėl Sutarties kainos mažinimo. Ieškovas 2014 m. gegužės 19 d. raštu informavo atsakovę, kad sutiktų svarstyti 2013 m. lapkričio 19 d. pirkimo–pardavimo sutarties kainos sumažinimo galimybę 300 000 Lt (86 886,01 Eur), taip pat nurodė, kad atsakovė nėra įvykdžiusi Sutarties ir yra nesumokėjusi 462 000 Lt (133 804,45 Eur).
  6. Atsakovė 2014 m. gegužės 28 d. raštu pareiškė, kad įskaito priešpriešinius reikalavimus: ieškovo reikalavimas dėl 462 000 Lt (133 804,45 Eur) sumokėjimo pagal pirkimo–pardavimo sutartį įskaitomas į atsakovės reikalavimą dėl patalpų kainos sumažinimo 616 076,86 Lt (178 428,19 Eur) ir, atlikus šį įskaitymą, pasibaigia atsakovės pareiga ieškovui sumokėti 462 000 Lt (133 804,45 Eur) patalpų kainos dalį, o atsakovės reikalavimo dėl patalpų kainos sumažinimo dydis lieka 154 076,86 Lt (44 623,74 Eur); atsakovė taip pat informavo, kad dėl neįskaitytos atsakovės reikalavimo dėl patalpų kainos sumažinimo dalies, t. y. 154 076,86 Lt (44 623,74 Eur), atsakovė pasilieka teisę Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka pareikšti ieškinį.
  7. Byloje nustatyta, kad UAB „Sweco Lietuva“ 2013 m. rugpjūčio 5 d. techninio audito ataskaitoje, atliktoje AB „SEB lizingas“ užsakymu, nustatyta, kad ginčo statinio tolesnis naudojimas yra nesaugus, statinys yra avarinės būklės, jo eksploatacija neleistina; be to, nurodyta, kad minėto pastato avarinės būklės pašalinimo darbų vertė sudarytų 1 047 564 Lt (303 395,51 Eur). Atsakovė iš esmės savo reikalavimą grindžia tuo, kad ieškovas iki sutarties pasirašymo neatskleidė ginčo pastato avarinės būklės, nepateikė nurodytos ataskaitos. Ieškovas iš esmės neginčijo, kad nurodyta ataskaita atsakovei nebuvo pateikta, tačiau nesutinka, jog atsakovė nebuvo supažindinta su ginčo pastato būkle.
  8. Byloje taip pat pateiktas firmos „Tyrimai ir projektai“ 2013 m. rugpjūčio 5 d. statinio konstrukcijų tyrimo aktas, atliktas ginčo pastato bendraturčio užsakymu, kuriame nurodyta, kad statinio, pirmo aukšto vidaus patalpų būklė yra gera, išskyrus įvažiavimo arkos ir kiemo pusės fasadus, tuo tarpu antro, trečio ir ketvirto aukštų būklė yra avarinė; rekomenduojama skubiai atlikti rūsio ir pirmo aukšto tyrinėjimo darbus, įrengti reikalingus sustiprinimus, įrengti apsaugas nuo krentančio tinko, parengti ginčo pastato antro, trečio ir ketvirto aukštų rekonstrukcijos projektą kartu su fasadų sienų sutvirtinimu, numatant likviduoti kasant rūsius įvykusios avarijos pasekmes. Iš esmės tos pačios išvados padarytos minėtos bendrovės 2014 m. kovo 4 d. statinio konstrukcijų tyrimo akte, kuris buvo atliktas atsakovės užsakymu.
  9. Teismas sprendė, kad nagrinėjamoje byloje pirmiausia reikia nustatyti, ar atsakovė teisėtai ir pagrįstai atliko nurodytą priešpriešinių reikalavimų įskaitymą. Atsakovė įrodinėjo, kad ji turėjo 616 076,86 Lt (178 428,19 Eur) dydžio reikalavimą į ieškovą, nes dėl ieškovo nesąžiningų veiksmų (informacijos apie ginčo pastato avarinę būklę neatskleidimo) patyrė (patirs) nurodyto dydžio nuostolius, susijusius su pastato avarinės būklės šalinimu, negautomis pajamomis už nuomą ir pan.
  10. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.399 straipsnyje nustatyta, kad jeigu pagal nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, taikomos šio kodekso 6.334 straipsnio taisyklės, išskyrus pirkėjo teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu. CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2 punkte nustatyta, kad jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina (nagrinėjamu atveju atsakovė iš esmės pasirinko šį savo teisių gynimo būdą). CK 6.327 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų – įprastus reikalavimus; pardavėjas neatsako pagal šio straipsnio 1 dalies reikalavimus už bet kokį daiktų neatitikimą, jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo arba negalėjo nežinoti apie tokį neatitikimą (CK 6.327 straipsnio 2 dalis).
  11. Teismas iš dalies pritarė atsakovės argumentams, kad ieškovas be pateisinamos priežasties nesuteikė atsakovei visos jo turimos informacijos apie ginčo pastato būklę, t. y. nepateikė atsakovei UAB „Sweco Lietuva“ 2013 m. rugpjūčio 5 d. techninio audito ataskaitos. Tai, kad nurodyto pastato būklė Sutarties sudarymo metu buvo avarinė, patvirtina byloje pateikti rašytiniai įrodymai. Kita vertus, teismas pažymėjo, kad ieškovas šalių 2013 m. lapkričio 19 d. sudarytoje pirkimo–pardavimo sutartyje aiškiai ir nedviprasmiškai nurodė, jog ginčo pastatas yra techniškai netvarkingas ir jam reikalingos papildomos investicijos, siekiant užtikrinti tinkamą pastato techninę būklę, t. y. darytina išvada, jog šalys aptarė parduodamo turto (įskaitant pastato, kuriame yra turtas) trūkumus, kurie atsakovei buvo (turėjo būti) žinomi (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.334 straipsnio 1 dalies 2 punktas).
  12. Teismas pažymėjo, kad Sutarties 4.5 punkte pardavėjas pareiškė, kad faktinis ginčo patalpų valdytojas ir naudotojas buvo UAB Turto valdymo centras, todėl pardavėjas neatsako už jokius matomus ar paslėptus ginčo patalpų trūkumus; Sutarties 5.1 punkte atsakovė patvirtino, jog jai žinoma ir suprantama, kad faktinis ginčo patalpų naudotojas buvo UAB Turto valdymo centras ir kad pardavėjas neatsako už jokius matomus ar paslėptus ginčo patalpų trūkumus. Be to, Sutarties 5.4 punkte pirkėjos (atsakovės) atstovas pareiškė ir garantavo, kad iki Sutarties pasirašymo momento pirkėja turėjo galimybę apžiūrėti ir apžiūrėjo visą turtą (ginčo patalpas) ir pastatą, kuriame yra turtas; pirkėja įvertino turto bei pastato techninę būklę; pirkėja jokių pretenzijų pardavėjui dėl turto ir pastato būklės, nusidėvėjimo, kokybės, baigtumo, naudojimo paskirties neturi ir neturės ateityje; pirkėjos atstovas taip pat patvirtino, kad pirkėjai yra atskleista aplinkybė, jog pastatas, kuriame yra perkamas turtas, yra techniškai netvarkingas ir kad yra reikalingos papildomos investicijos, siekiant užtikrinti tinkamą pastato techninę būklę; Sutarties 5.5 punkte pirkėjos atstovas patvirtino, kad parduodamo turto charakteristikos atitinka jos, kaip pirkėjos, keliamus reikalavimus, taip pat atitinka turto kainą, nurodytą Sutartyje. Visos minėtos nuostatos iš esmės dar kartą buvo nurodytos ir Sutarties 7.1 punkte.
  13. Teismas sprendė, kad pirkėjai (atsakovei) buvo sudarytos galimybės susipažinti tiek su ginčo patalpų, tiek su ginčo pastato būkle (tą atsakovė aiškiai patvirtino Sutartyje), todėl atsakovei pastato būklė buvo žinoma arba bent jau turėjo būti žinoma, tuo labiau kad net pačioje Sutartyje šalys patvirtino, jog pastatas yra techniškai netvarkingas (dėl ko atsakovė dar atidžiau turėjo patikrinti jo būklę). Teismas konstatavo, kad ieškovas, parduodamas ginčo patalpas, atsakovės neapgavo, nes faktiškai bloga pastato būklė atsakovei buvo atskleista. Teismo vertinimu, bet koks apdairus, rūpestingas, atidus asmuo, tuo labiau kad atsakovė verčiasi su nekilnojamuoju turtu susijusia veikla (jo pirkimu ir nuoma), tokioje situacijoje būtų atidžiai patikrinęs perkamo nekilnojamojo turto (kartu ir pastato, kuriame yra perkamas turtas) būklę prieš pasirašydamas sutartį arba pasinaudojęs kvalifikuota specialistų pagalba.
  14. Teismas konstatavo, kad pati atsakovė buvo nepakankamai apdairi ir rūpestinga, tinkamai nepasidomėjo ginčo pastato būkle, nors, kaip minėta, nagrinėjamu atveju tai turėjo daryti itin atidžiai. Kiekvienas pirkėjas, būdamas atidus ir rūpestingas, turi ne tik teisę, bet ir pareigą reikalauti iš daikto pardavėjo informacijos apie perkamo daikto kokybę (būklę) ir pagal ją spręsti dėl sandorio sudarymo, įsigyjamo daikto kainos, kokybės ir kitų pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų. Nagrinėjamu atveju atsakovė apsiribojo tik pardavėjo pateiktu 2012 m. rugpjūčio 8 d. orientaciniu sąmatiniu skaičiavimu, kad pastato fasado remontui reikalinga 120 540,20 Lt (34 910,85 Eur). Teismas pažymėjo, kad, visų pirma, nurodytas skaičiavimas buvo atliktas daugiau kaip prieš metus iki Sutarties sudarymo (per tą laiką pastato būklė galėjo reikšmingai pasikeisti); antra, iš nurodytos sąmatos matyti, jog šiuo atveju buvo apskaičiuotos tik dalies fasado (iš vienos) remonto darbai (ir tai kosmetiniai), todėl atsakovė, būdama juridinis asmuo, kuriam keliami aukštesni atidumo ir rūpestingumo standartai, turėjo reikalauti iš pardavėjo aktualių duomenų apie pastato būklę arba pati imtis aktyvių veiksmų dėl nurodytos būklės nustatymo. Teismo vertinimu, atsakovė, nesiėmusi šių aktyvių veiksmų ir pasirašiusi Sutartį, prisiėmė riziką ir atsakomybę už ginčo patalpų, kartu ir pastato, kaip bendraturtė, būklę.
  15. Teismas sprendė, kad nagrinėjamu atveju nenustatyta ieškovo, kaip pardavėjo, neteisėtų ir (ar) nesąžiningų veiksmų, nes ieškovas iš esmės tinkamai įvykdė savo pareigas, t. y. atskleidė atsakovei pagrindinę informaciją apie ginčo pastato būklės netvarkingumą (sąvoka „techniškai netvarkingas“ nebuvo detalizuota, iš esmės apimanti ir pastato avarinę būklę), o atsakovė, nesiėmusi jokių aktyvių veiksmų, kad išsiaiškintų pastato būklę, ir sutikusi su Sutarties sąlygomis, pati prisiėmė riziką dėl ateityje galimai atsirasiančių išlaidų dėl nurodyto pastato techninės būklės pagerinimo ir su tuo susijusių išlaidų, tenkančių kaip pastato bendraturtei (tuo labiau kad šios aplinkybės buvo nustatytos ir Sutartyje, todėl negalima teigti, jog atsakovei tai buvo netikėtumas), įskaitant ir nuomos pajamų sumažėjimą remonto darbų vykdymo metu. Pažymėtina, kad vien tas faktas, jog ieškovas ikiteisminio ginčo sprendimo metu (šalims vedant derybas) sutiko svarstyti galimybę sumažinti Sutarties kainą, savaime neįrodo, kad ieškovas pripažino savo kaltę, prisiėmė atsakomybę ir pan.
  16. Teismas sprendė, kad atsakovė neturėjo pagrindo atlikti įskaitymo, atmetė priešieškinį ir tenkino ieškinį.
  17. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovės apeliacinį skundą, 2017 m. spalio 3 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2016 m. gruodžio 1 d. sprendimą paliko nepakeistą.

8III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

9

  1. Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. spalio 3 d. nutartį ir Vilniaus apygardos teismo 2016 m. gruodžio 1 d. sprendimą, priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, priešieškinį tenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
    1. Teismai nustatė, kad pardavėjas turėjo 2013 m. rugpjūčio 5 d. UAB „Sweco Lietuva“ parengtą techninio audito ataskaitą, kuria konstatuojama pastato avarinė būklė, ir kad prieš patalpų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą šios ataskaitos nepateikė pirkėjai (atsakovei). Toks pardavėjo elgesys neatitinka CK 1.5 straipsnio 1 dalyje, 6.158 straipsnio 1, 2 dalyse, 6.163 straipsnio 1, 4 dalyse įtvirtinto sąžiningumo reikalavimo (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-277/2009; 2010 m. lapkričio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-488/2010; 2013 m. birželio 27 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-367/2013). Šiuo atveju tai, kad pastatas buvo avarinės būklės, nebuvo aptarta nei patalpų perdavimo–priėmimo akte, nei patalpų pirkimo–pardavimo sutartyje. Tai reiškia, kad už nuslėptus trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui (CK 6.327 straipsnio 2, 3, 4 dalys, 6.398 straipsnio 7 dalis). Teismai suabsoliutino pirkėjo atidumo ir rūpestingumo pareigą bei leido pardavėjui nevykdyti pareigų elgtis sąžiningai ir atskleisti jam žinomą, pirkimo–pardavimo sandoriui sudaryti esminę reikšmę turinčią informaciją. Atsakovė, prieš pirkdama patalpas, jas ir pastatą apžiūrėjo, bet be specialaus tyrimo nesužinojo ir negalėjo sužinoti, kad pastatas yra avarinės būklės. Pirkėjos elgesys nepasamdant eksperto, kad šis prieš sudarant pirkimo–pardavimo sutartį patikrintų parduodamo turto būklę, nelaikytinas neatidžiu, neatsargiu ir nerūpestingu. Be to, jokios statybos ekspertizės atsakovei užsakinėti ir nereikėjo, nes ji jau buvo padaryta patalpų pardavėjo užsakymu, tik nepateikta atsakovei. Teismai, spręsdami, kad patalpų pardavėjas neatsako už trūkumus, kuriuos patalpų pirkėjas galėjo nustatyti užsakęs pastato ekspertizę, nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-457/2014). Pareiga atskleisti perleidžiamo turto kokybę ir būklę tenka pardavėjui, nepriklausomai nuo to, ar pirkėjas konkrečiai to teiraujasi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-138/2013).
    2. Avarinis statinys kelia pavojų atitinkamame statinyje ar šalia jo esančių asmenų sveikatai ir net gyvybei. Avarinio pastato savininkas (bendraturtis), atsižvelgdamas į grėsmės pobūdį, nedelsdamas turi imtis priemonių žmonėms apsaugoti (apriboti priėjimą ir privažiavimą prie statinio, sustabdyti ar apriboti statinio naudojimą ir kt.) ir atlikti veiksmus, skirtus statinio avarinei būklei šalinti (statybos techninis reglamentas STR 1.03.01:2016 „Statybiniai tyrimai. Statinio avarija“). Tai reiškia, kad avarinės būklės statinio (kaip ir jame esančių patalpų) naudojimas (sudėtinė nuosavybės teisės dalis) ribojamas vadovaujantis visuomenės interesais. Pagal CK 6.321 straipsnio 4 dalį nekilnojamojo daikto pardavėjas privalo patvirtinti pirkėjui, kad nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į tą daiktą. Patalpų pirkimo–pardavimo sutarties 4.2 punktu pardavėjas nurodė, kad nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie turėtų įtakos sutarties sudarymui, galiojimui ar vykdymui. Pardavėjui turėjo būti ir buvo suprantama, kad avarinės būklės pastatas savaime lemia ribojimus, susijusius su pastate esančių patalpų naudojimu, ir apie avarinę būklę privalu informuoti pirkėją. Tačiau pardavėjas to nepadarė.
    3. Teismai netinkamai aiškino sutartį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-137/2011; 2013 m. kovo 14 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-120/2013; 2015 m. gegužės 15 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-298-687/2015; 2016 m. balandžio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-248-421/2016; 2017 m. birželio 1 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-260-695/2017). Sutarties formuluotės „techniškai netvarkingas“, „reikalingos papildomos investicijos“ neatskleidžia pardavėjui žinomos informacijos, kad pastatas yra avarinės būklės. Atsakovė, pasirašydama patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, neturėjo ketinimo už sutartyje nurodytą kainą įsigyti patalpas avarinės būklės pastate. Patalpų pardavėjas, žinodamas, kad patalpos yra avarinės būklės pastate, patalpas pardavė atsakovei neatskleisdamas turimos informacijos apie avarinę pastato būklę. Patalpų pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos dėl pastato techninio netvarkingumo ir pastatui reikalingų papildomų investicijų, patalpų atitiktis atsakovės keliamiems reikalavimams ir sutartai kainai turėjo būti aiškinami atsižvelgiant į tai, kokią informaciją sutarties sudarymo metu apie patalpų ir pastato būklę turėjo kiekviena iš sandorio šalių.
    4. Tuo atveju, kai šalys yra verslininkai ir jie sudaro sutartis, aplinkybę, kad buvo pateikta visa sutarčiai sudaryti reikalinga informacija, privalo įrodyti ta šalis, kuri turėjo šią informacijos pateikimo pareigą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-77/2012). Jei po sandorio sudarymo pirkėjas ginčija reikšmingos sandoriui informacijos atskleidimo tinkamumą, pardavėjas privalo įrodyti, kad ji buvo atskleista tinkamai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-138/2013). Ieškovas neįrodė, kad pirkėjui tinkamai atskleidė sandoriui reikšmingą informaciją apie pastato avarinę būklę.
    5. Teismai pažeidė įrodymų vertinimo taisykles (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-428/2010; 2011 m. vasario 7 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-35/2011). Byloje nebuvo ginčo dėl to, kad pastatas sudarant patalpų pirkimo–pardavimo sutartį buvo avarinės būklės. Be to, priešingai negu nurodė apeliacinės instancijos teismas, 2013 m. rugpjūčio 5 d. UAB „Sweco Lietuva“ techninio audito ataskaita neprieštarauja 2013 m. spalio 8 d. UAB Baltijos turto vertinimo agentūros nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitai ir firmos ,,Tyrimai ir projektai“ statinio konstrukcijų tyrimo aktui. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai sprendė, kad tas faktas, jog pastatas pastatytas iki 1940 m., patvirtina, kad pastato būklė negali būti gera. Pati statinio pastatymo data savaime nėra ir negali būti statinio būklės ir tinkamumo naudoti rodiklis. Teismai netinkamai vertino tą faktą, kad ieškovas 2014 m. gegužės 19 d. raštu „Dėl turto kainos sumažinimo“ siūlė sumažinti kainą 300 000 Lt (86 886,01 Eur). Šiuo raštu ieškovas faktiškai pripažino savo nesąžiningumą. Teismai nepagrįstai rėmėsi teismų išvadomis, padarytomis nagrinėjant atsakovės ir nekilnojamojo turto brokerio UAB „Recomm Group“, atsakovei pasiūliusio įsigyti patalpas, ginčą, nes nurodytoje byloje buvo sprendžiamas atsakovės ir UAB „Recomm Group“, o ne atsakovės ir ieškovo ginčas; nurodytoje byloje nebuvo sprendžiami pardavėjo sąžiningumo pareigos, prievolės atskleisti informaciją, susijusią su parduodamu turtu, ir atsakomybės už atitinkamų pardavėjo pareigų pažeidimą klausimai.
  2. Ieškovas atsiliepimu į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodoma, kad tai, ar ieškovas buvo sąžiningas, ar ne, yra fakto klausimas, kuris buvo tinkamai nustatytas įvertinus visas šiai bylai reikšmingas faktines aplinkybes bei įrodymus. Pažymėtina, kad patalpų pardavimas buvo inicijuojamas ir organizuojamas ne ieškovo (išperkamosios nuomos davėjo) iniciatyva, visas derybas vedė, patalpas aprodė ir su patalpų pardavimu susijusius dokumentus atsakovei teikė išperkamosios nuomos gavėjas UAB Turto valdymo centras. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovas nevaldė patalpų ir jomis niekada nesinaudojo, į Sutartį (5.1, 5.4, 5.5, 7.1 punktai) buvo įtraukta daug specifinių nuostatų, ribojančių ieškovo atsakomybę. Jei kažkokios informacijos atsakovė negavo, ji jos negavo iš UAB Turto valdymo centro, tačiau pažymėtina, kad atsakovė neįrodė, jog reikalavo kažkokios papildomos informacijos sutarties sudarymo metu iš ieškovo ar UAB Turto valdymo centro. Priešingai, pati atsakovė elgėsi aplaidžiai ir pasyviai, jai, kaip didelės patirties nekilnojamojo turto rinkoje turinčiai verslininkei, keliami didesni atidumo, atsargumo ir rūpestingumo standartai, atsakovė prisipažino, kad neapžiūrėjo viso pastato ir tinkamai nepasidomėjo jo būkle, nors galėjo ir privalėjo tai padaryti (galėjo bet kada pastatą pati apžiūrėti, užsakyti ekspertizę ar turto vertinimą, taip pat iki sutarties sudarymo turėjo teisę atsisakyti ją sudaryti). Duomenys apie faktinę pastato būklę, kuriuos sužinojo atsakovė po sutarties sudarymo, nebuvo slapti ar kitaip slepiami. Sutarties sąvoka „techniškai netvarkingas“ yra aiški, ji gali būti prilyginta sąvokai „avarinės būklės“.

10Teisėjų kolegija

konstatuoja:

11IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

12Dėl parduodamo daikto kokybės

  1. Bendrieji parduodamam daiktui keliami reikalavimai išdėstyti CK 6.327 straipsnio 1 dalyje, kurioje nurodyta, kad pardavėjas privalo perduoti daiktus, atitinkančius sutartyje nustatytus kokybės, kiekio ir kitus kriterijus, o jeigu sutartyje nėra nurodymų – įprastus reikalavimus. Perduodamo daikto kokybės reikalavimai reglamentuojami CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas ir daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad užtikrinti parduodamų daiktų kokybę yra pardavėjo pareiga, kuri laikytina garantija pagal įstatymą ir pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-499/2009; 2010 m. vasario 1 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-19/2010; 2010 m. lapkričio 22 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2010).
  2. Pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Tai, ar šalys aptarė daikto individualius trūkumus, sprendžiama vertinant, kokią informaciją turėjo pardavėjas ir pirkėjas sutarties sudarymo metu.
  3. Pirkėjo turimą informaciją apie perkamo daikto kokybę gali sudaryti pardavėjo jam pateikti faktai, duomenys ar dokumentai, apžiūros metu gaunama informacija ir kita. Tokia informacija suformuoja pirkėjo nuomonę apie daiktą ir sprendimą dėl sutarties sudarymo. Būtent pardavėjui tenka pareiga teikti pirkėjui informaciją apie daiktą ir užtikrinti daikto kokybę. Svarbu, kad, vykdydamas šią pareigą, pardavėjas elgtųsi sąžiningai, t. y. atskleistų pirkėjui apie daiktą turimą informaciją, galinčią turėti reikšmės sutarčiai sudaryti.
  4. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai normaliomis aplinkybėmis buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti. Dėl pirkėjo atidumo ir pardavėjo pareigos atskleisti informaciją apie daiktą kasacinis teismas yra pasisakęs, kad dėl pirkimo–pardavimo sutartinių santykių specifikos pirkėjo pareiga elgtis rūpestingai negali būti prilyginta pardavėjo pareigai garantuoti perduodamo daikto tinkamumą – už parduodamo daikto kokybę yra atsakingas pardavėjas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-182/2009).
  5. Pardavėjas, turėdamas informaciją apie parduodamo daikto būklę ar savybes, kuri turi reikšmės sutarčiai sudaryti, ir vykdydamas pareigą dėl daikto kokybės užtikrinimo, sąžiningai veikdamas, šią informaciją privalo atskleisti pirkėjui, nepriklausomai nuo to, ar šis reikalauja tokios informacijos. Jos nepateikimas pirkėjui vertintinas kaip pardavėjo nesąžiningumas.
  6. Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad daiktui keliami reikalavimai gali būti tiesiogiai nustatyti ir apibūdinti sutartyje, tačiau apie parduodamiems daiktams keliamus reikalavimus galima spręsti ir iš kitokių aplinkybių, pvz., iš daiktams taikomų standartų, iš pardavėjo pateikiamos daiktų reklamos, kurioje nurodomos konkrečios daiktų savybės, taip pat iš jo siūlomų daiktų pavyzdžių, modelių, prekių aprašymų, katalogų ir pan. Taigi aplinkybė, dėl kokios kokybės daiktų susitarta pirkimo–pardavimo sutartyje, gali būti nustatoma ne tik tiesiogiai iš sutarties sąlygų, bet ir išsiaiškinus sutarties sudarymo aplinkybes, šalių elgesį iki sutarties sudarymo ir pan., jei tai leidžia nustatyti šalių suderintą valią dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamo daikto kokybės. Jei kokybės reikalavimai neaptarti sutartyje ir jų negalima nustatyti iš kitų su sutarties sudarymu susijusių aplinkybių, daiktų kokybė nustatoma vadovaujantis CK 6.333 straipsnio 4 dalyje nurodytais objektyviais kriterijais – tikslais, kuriems parduodami daiktai turi būti naudojami. CK 6.333 straipsnio 4 dalyje nurodyta, kad tais atvejais, kai daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami; tačiau jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad jie tiktų tam konkrečiam tikslui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-531/2011).
  7. Dėl daikto savybių, kurios aptartos sutartyje, sprendžiama pagal sutarties sąlygose nurodytus faktus apie daiktą. Ar sudarant sutartį pardavėjas buvo sąžiningas ir pateikė visą turimą, svarbią sutarčiai sudaryti informaciją, sprendžiama palyginant vėliau paaiškėjusius duomenis su aptartais sutartyje. Jeigu nustatomi duomenų skirtumai, tada vertinama, ar jie gali būti pripažinti svarbiais ir esminiais. Tokie duomenų skirtumai gali būti pripažinti svarbiais ir esminiais, jeigu, pavyzdžiui, reikalingas daug didesnės apimties remontas ir didesnės išlaidos normaliai daikto būklei atkurti ir palaikyti, yra apribojimų daiktu naudotis, yra neįvykdyti privalomieji reikalavimai dėl daikto sutvarkymo ir pan.
  8. Pardavėjui tenka pareiga suteikti pirkėjui informaciją apie tai, kad daiktas turi tam tikrų ypatybių, neįprastų savybių, kurių neturi kiti panašūs daiktai, ar kitaip pasižymi individualia kokybe (CK 6.327, 6.333 straipsniai). Jeigu pardavėjas šios pareigos neįvykdė ir tokios daikto savybės paaiškėjo po sutarties sudarymo, tai tokios daikto savybės gali būti laikomos paslėptais daikto trūkumais, jeigu bus įrodyta, kad šios savybės sukelia nepatogumų naudotis daiktu ar sumažina daikto naudingumą.
  9. Pirkėjas, kuriam parduotas netinkamos kokybės daiktas, turintis neaptartų trūkumų, gali pasinaudoti įstatyme nurodytais pažeistų teisių gynybos būdais. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatyti keli alternatyvūs pirkėjo teisių gynimo būdai (pvz., kad pardavėjas neatlygintai pašalintų daikto trūkumus ar kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina).
  10. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad pardavėjas prieš sudarydamas pirkimo–pardavimo sutartį turėjo UAB „Sweco Lietuva“ 2013 m. rugpjūčio 5 d. techninio audito ataskaitą, kurioje nurodyta, kad ginčo statinio tolesnis naudojimas yra nesaugus, statinys yra avarinės būklės, jo eksploatacija neleistina; be to, nurodyta, kad minėto pastato avarinės būklės pašalinimo darbų vertė sudarytų 1 047 564 Lt (303 395,51 Eur). Šios ataskaitos ar joje esančių duomenų pardavėjas pirkėjai neatskleidė. Prieš sudarant pirkimo–pardavimo sutartį atsakovei buvo perduotas tik 2012 m. rugpjūčio 8 d. orientacinis sąmatinis skaičiavimas, kad pastato fasado remontui reikalinga 120 540,20 Lt (34 910,85 Eur). Teisėjų kolegijos vertinimu, tai, kad Sutartyje nurodyta, kad pastatas, kuriame yra patalpos, yra techniškai netvarkingas ir kad reikalingos papildomos investicijos siekiant užtikrinti tinkamą pastato techninę būklę (Sutarties 5.4 punktas), nesudaro pagrindo vertinti, kad pardavėjas atskleidė jam žinomą informaciją apie pastato avarinę būklę, rekomendacijas nutraukti naudojimą ir jam žinomą pinigų sumą šiai avarinei būklei ištaisyti.
  11. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju pardavėjas turėjo informaciją apie parduodamo daikto avarinę būklę, rekomendacijas nutraukti naudojimą, jam buvo žinoma numatoma suma avarinei būklei ištaisyti, tačiau jis šios informacijos pirkėjai neatskleidė. Tokio pobūdžio informacija turi esminę reikšmę sutarčiai sudaryti. Šie pardavėjo veiksmai, t. y. nurodytos informacijos apie daiktą neatskleidimas, laikytini kaip pardavėjo pareigos užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus pažeidimas.
  12. Teisėjų kolegija, remdamasi tuo, kas išdėstyta, konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino nurodytas teisės normas, spręsdami, kad nagrinėjamu atveju pardavėjas nepažeidė pareigos užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus ir kad pirkėja neturi teisės reikalauti CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nurodytų pirkėjo teisių gynimo būdų.
  13. Kasaciniame skunde nurodyti argumentai dėl įrodymų vertinimo, dėl sutarties aiškinimo yra faktinio pobūdžio, kurie nesudaro kasacijos dalyko, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.
  14. Nustatytas netinkamas materialiosios teisės normų taikymas yra pagrindas naikinti apskųstą apeliacinės instancijos teismo sprendimo dalį (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 346 straipsnio 2 dalies 1 punktas, 359 straipsnio 3 dalis). Pripažinus, kad pardavėjas pažeidė pareigą užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus, spręstina dėl pirkėjos pasirinkto teisių gynimo būdo taikymo, o tam, be kita ko, būtina tirti ir nustatyti faktines bylos aplinkybes dėl išlaidų neatskleistiems daikto trūkumams šalinti dydžio, kurių kasacinis teismas nenustato (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Dėl to, panaikinus apskųstą apeliacinės instancijos teismo nutartį, ši byla perduotina apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

13Dėl bylinėjimosi išlaidų

  1. Kadangi byla perduodama apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo, tai bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas paliktinas spręsti šiam teismui (CPK 93 straipsnis).

14Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu ir 362 straipsniais,

Nutarė

15Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. spalio 3 d. nutartį panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui.

16Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Proceso dalyviai
Ryšiai