Byla e3K-3-506-219/2016
Dėl įsakymų panaikinimo ir vienašalio sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtais

1Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Algio Norkūno, Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkė) ir Vinco Versecko (pranešėjas),

2teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų A. Š., D. V. ir S. B. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. kovo 9 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų A. Š., D. V., S. B. ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos, trečiasis asmuo Ž. G., dėl įsakymų panaikinimo ir vienašalio sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtais.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I. Ginčo esmė

5

  1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių daiktų kvalifikavimą kaip priklausinių, teisinį priklausinių likimą perleidus nuosavybės teise į pagrindinį daiktą, valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindus, aiškinimo ir taikymo.
  2. Ieškovai prašė teismo panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus 2015 m. sausio 28 d. įsakymus Nr. 8VĮ-(14.8.2)-68 „Dėl 1997 m. sausio 10 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties Nr. N19/97-0041 nutraukimo“, Nr. 8VĮ-(14.8.2)-70 „Dėl 1997 m. sausio 10 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties Nr. N19/97-0042 nutraukimo“ ir Nr. 8VĮ-(14.8.2)-69 „Dėl 1997 m. sausio 10 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties Nr. N19/97-0044 nutraukimo“.
  3. Ieškovai savo reikalavimus grindė Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.562 straipsnio, 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto, 6.217 straipsnio, Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalies nuostatomis. Jie nurodė, kad pagal 1995 m. birželio 7 d. turto pardavimo iš varžytynių aktą įsigijo pastatą su kiemo statiniais, esantį ( - ) ( - ); toliau – ir Pastatas). 1996 metais parengtas ir suderintas statybos projektas žemės sklype, esančiame ( - ) (toliau – ir Žemės sklypas). Pagal šį projektą bendraturčiai vykdė statybos darbus: įrengė kiemo aikšteles, Pastatą pertvarkė į gyvenamąjį namą, pastatė garažą, Žemės sklypą juosiančią betono tvorą. 1996 m. gruodžio 9 d. pagal suderintą namų valdos žemės sklypo ribų planą Žemės sklypas padalytas į keturis žemės sklypus: 0,2000 ha žemės sklypą, esantį ( - ) (toliau – ir sklypas 1), 0,0241 ha žemės sklypą, esantį ( - ) (toliau – ir sklypas 2), 0,0315 ha žemės sklypą, esantį ( - ) (toliau – ir sklypas 3), 0,0278 ha žemės sklypą, esantį ( - ) (toliau – ir sklypas 4). Ieškovams priklausantys kiemo statiniai, dalis garažo ir tvora atsidūrė valstybei priklausančiuose žemės sklypuose. 1997 m. sausio 10 d. su kiekvienu iš ieškovų buvo sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartys, pagal kurias ieškovui A. Š. išnuomotas sklypas 3, ieškovui S. B. – sklypas 4, ieškovei D. V. – sklypas 2. Gyvenamąjį namą ir sklypą 1 2012 m. spalio 25 d. įsigijo trečiasis asmuo. 2015 m. sausio 28 d. atsakovė vienašališkai, neįspėjusi ieškovų, nutraukė žemės nuomos sutartis. Sklypą 1 galima naudoti ir į jį patekti tik per ginčo sklypus, šiam tikslui įrengtos aikštelės. Nors ieškovams priklausantys statiniai neįregistruoti, tačiau jie egzistuoja ir yra funkciniais ryšiais susiję su sklypu 1. Tai, kad sklypuose 2, 3 ir 4, kaip teigia atsakovė, nevykdyta statyba, savaime nereiškia valstybinės žemės nuomos sutarčių pažeidimo ir nesuteikia pagrindo jas nutraukti.

6II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

7

  1. Kauno apylinkės teismas 2015 m. rugsėjo 30 d. sprendimu ieškovų ieškinį atmetė.
  2. Teismas nustatė, kad varžytynių aktu ieškovai nusipirko Pastatą ir kitus, detaliai neįvardytus, statinius, tačiau nuosavybės teises viešame registre įregistravo tik į Pastatą; atsakovė, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. liepos 17 d. nutarimu Nr. 987 „Dėl valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos“, 99 metams išnuomojo ieškovams ginčo sklypus, neįvardydama motyvų; išsinuomotuose žemės sklypuose ieškovai statybos darbų nevykdė, be to, neįteisino juose buvusių ir šiuo metu esančių statinių. Teismas sprendė, kad 2012 metais trečiajam asmeniui ieškovai galėjo parduoti tik tą turtą, kuris buvo įregistruotas viešame registre, t. y. gyvenamąjį namą ir sklypą 1. Viešo registro duomenys patvirtina, kad trečiasis asmuo nusipirko būtent šį turtą. Įvertinęs šias aplinkybes CK 6.551 straipsnio 2 dalies prasme, teismas konstatavo, kad ieškovai ir trečiasis asmuo neįrodė, jog valstybinės žemės sklypuose yra jiems priklausantys pastatai, statiniai ar kiti įrenginiai, todėl šiuo metu nėra teisinio pagrindo sudaryti sutartis nei su ieškovais, nei su trečiuoju asmeniu.
  3. Teismas sprendė, kad aplinkybė, jog ieškovai varžytynėse įsigytą turtą perleido trečiajam asmeniui, panaikino jų teisę reikalauti toliau naudotis valstybiniais žemės sklypais, kaip turinčiais funkcinį ryšį su jiems asmeninės nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu ir pastatais. Teismo vertinimu, yra pagrindas konstatuoti, kad išnuomoti žemės sklypai naudojami ne pagal paskirtį (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Vadovaudamasi žemės nuomos sutarčių 20 punktu, atsakovė turėjo teisę nutraukti šias sutartis, taigi 2015 m. sausio 28 d. įsakymai yra teisėti.
  4. Trečiasis asmuo nepareiškė savarankiškų reikalavimų perkelti jam buvusių žemės nuomininkų teises ar įpareigoti atsakovę sudaryti su juo žemės nuomos sutartį ne aukciono tvarka, todėl teismas vertino, kad negalima spręsti klausimo, ar nebus pažeistos šio asmens teisės tinkamai naudotis jam nuosavybės teise priklausančiu turtu.
  5. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovų ir trečiojo asmens apeliacinius skundus, 2016 m. kovo 9 d. nutartimi Kauno apylinkės teismo 2015 m. rugsėjo 30 d. sprendimą paliko nepakeistą.
  6. Teisėjų kolegija rėmėsi CK 6.551 straipsnio 2 dalimi, kasacinio teismo išaiškinimais, pateiktais 2008 m. gruodžio 23 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008, kad pagrindinė valstybinės žemės nuomos sąlyga yra pastatų buvimas žemės sklype, o žemės naudojimas pagal nurodytą paskirtį siejamas su būtinumu eksploatuoti statinius. Nustačiusi, kad ginčo sklypų pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – gyvenamosios teritorijos, naudojimo pobūdis – mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos, teisėjų kolegija pažymėjo, jog jokių statinių juose ieškovų vardu nuosavybės teise neįregistruota, bylos duomenys nepatvirtina, kad po ginčo sutarčių sudarymo sklypuose ieškovų buvo statomi statiniai ar vykdoma kokia nors veikla. Nesant duomenų, kad statiniai įregistruoti ir ieškovams priklauso nuosavybės teise, teisėjų kolegijos vertinimu, nepagrįstai teigiama, jog atsakovės įsakymais atimta galimybė jiems naudotis šiuo turtu. Ieškovai sklypus naudoja ne pagal tikslinę paskirtį, todėl pirmosios instancijos teismas, teisėjų kolegijos vertinimu, pagrįstai sprendė, kad atsakovė turėjo įstatyme įtvirtintą pagrindą nutraukti nuomos sutartis.
  7. Sutartis gali būti nutraukta, jeigu kita šalis jos nevykdo ar netinkamai vykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.217 straipsnio 1 dalis). Žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą atveju, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, teisė, įtvirtinta CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte, reiškia ir įstatyme nustatyto pagrindo pripažinimą žemės nuomos sutarties esminiu pažeidimu. Teisėjų kolegijos vertinimu, dėl esminio sutarties nutraukimo atsiradusios neigiamos pasekmės (žala) nuomotojui nėra būtina žemės nuomos sutarties nutraukimo sąlyga.
  8. Teisėjų kolegija, spręsdama dėl argumento, jog atsakovė pažeidė Viešojo administravimo įstatymo 3 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatas, pagrįstumo pažymėjo, kad atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodė ginčo įsakymų priėmimo pagrindą, t. y. kad jie priimti vadovaujantis CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, o ne 6.565 straipsniu. Be to, įsakymuose nurodyta, kad atsižvelgiama į tai, jog sklypų savininkai nevykdo sutartyse nurodytų sąlygų.
  9. Su trečiojo asmens argumentu, kad ginčo sklypuose esantys statiniai laikytini jo įsigyto ir nuo 2012 m. priklausančio namo priklausiniais, teisėjų kolegija nesutiko, nurodė, jog pats trečiasis asmuo teigė, kad įsigijo tik viešame registre įregistruotą pastatą, be to, sklypuose nėra kitų statinių, kurie būtų įregistruoti registre, juose nevykdytos statybos.

    8

9III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

10

  1. Kasaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. kovo 9 d. nutartį ir Kauno apylinkės teismo 2015 m. rugsėjo 30 d. sprendimą, perduoti bylą apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
    1. Teismai neteisingai taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias priklausinio sampratą, jo likimą, nukrypo nuo kasacinio teismo suformuotos teismų praktikos civilinėse byloje dėl daikto kvalifikavimo kaip priklausinio, jo funkcinio ir teisinio ryšio su pagrindiniu daiktu bei antraeilio daikto likimo:
      1. Teismai nepagrįstai netaikė CK 4.12, 4.13 straipsnių, 4.14 straipsnio 1 dalies, 4.19 straipsnio ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2003 m. birželio 11 d. įsakymu Nr. 289 patvirtinto statybos techninio reglamento STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“ 5.32 punkto nuostatų. Nagrinėjamu atveju turėjo būti sprendžiama, ar ginčo sklypuose esantys statiniai, pastatai ir kiti įrenginiai (garažas, automobilių statymo aikštelės, tvora su vartais) turi įstatyme ir teismų praktikoje įtvirtintus ir suformuotus priklausinio požymius, ar tarp gyvenamojo namo ir ginčo sklypuose esančių statinių yra funkcinis ryšys; ar D. V. ir S. B. 1999 m. spalio 29 d. pardavus A. Š. pagrindinį daiktą, antraeilius daiktus ištiko pagrindinio daikto likimas. Priklausomai nuo to, ar šioje byloje taikytina CK 4.14 straipsnio 1 dalies nuostata, priklauso ir ginčo sklypuose esančių statinių savininko nustatymas, t. y. ar šiuose sklypuose esantys statiniai priklauso D. V. ir S. B., ar tapo A. Š. nuosavybe, ar, 2012 m. spalio 25 d. pirkimo–pardavimo sutartimi Ž. G. įsigijus gyvenamąjį namą, šiuos statinius ištiko pagrindinio daikto likimas. Teismai nenurodė, kodėl ginčo sklypuose esantys statiniai neturi priklausinio požymių, nenustatė funkcinio ryšio. Nors pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad ginčo sklypuose esantys statiniai yra susiję funkciniu ryšiu su pagrindiniu pastatu (gyvenamuoju namu), tačiau nepagrįstai sprendė, kad šis ryšys prarastas pasikeitus jo savininkui. Tokia išvada iš CK 4.19 straipsnio 1 dalies nuostatų neišplaukia. Visi statiniai yra funkciniu ryšiu susiję su pagrindiniu daiktu, taigi laikytini priklausiniais.
      2. Remiantis teisiniu reglamentavimu (1964 m. CK 153 straipsnis, 2000 m. CK 4.14 straipsnio 1 dalis), priklausinį ištinka pagrindinio daikto likimas, nebent sutartyje, siekiant priešingo rezultato, ar įstatyme nustatyta kitaip (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. sausio 17 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-12/2012). Ginčo žemės sklypuose esantys statiniai, pastatai ir kiti įrenginiai egzistavo tiek 1999 metais, ieškovams D. V. ir S. B. parduodant pagrindinį daiktą A. Š., tiek 2012 metais, turtą perleidžiant trečiajam asmeniui. Sutartyse atskirai neaptartas jų likimas, taigi faktiškai jie buvo perleisti kaip priklausiniai kartu su pagrindiniu daiktu.
      3. Pagal kasacinio teismo išaiškinimus priklausinį ištinka pagrindinio daikto likimas ir tuo atveju, kai daiktai neįregistruoti Nekilnojamojo turto registre (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-453/2006; 2008 m. birželio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-315/2008; 2016 m. kovo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-184-701/2016). Teismai, konstatavę, kad kasatoriai parduoti galėjo tik tokį turtą, kuris buvo įregistruotas valstybės įmonėje Registrų centre, padarė teisės taikymo klaidą ir nukrypo nuo kasacinio teismo suformuotos praktikos. Teismai nepagrįstai netaikė tuo metu galiojusios 1991 m. liepos 25 d. Vyriausybės nutarimu Nr. 297 patvirtintos Pastatų, statinių ir butų teisinio registravimo instrukcijos, kurioje nereglamentuota priklausinio, kaip atskiro nekilnojamojo turto objekto, teisinė registracija. Vėlesniu reglamentavimu nepakeistas ginčo sklypuose esančių objektų, kaip pastato priklausinių, teisinis statusas.
    2. Teismai neteisingai taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias sutarties vienašališką nutraukimą (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, 6.217 straipsnio 1 dalį), nukrypo nuo kasacinio teismo suformuotos praktikos. Teismai turėjo patikrinti, ar ieškovų sutarties pažeidimas buvo esminis, nustatyti, ar jie savo veiksmais padarė nuostolių atsakovei, ar sutarties nevykdymas daro didelę įtaką ilgalaikės žemės nuomos sutarties vykdymui, ar ieškovai yra pajėgūs vykdyti sutartį, o pati sutartis galės būti vykdoma tinkamai iki jos termino pabaigos, ar ieškovų veiksmai leidžia atsakovei nesitikėti, jog jie tinkamai įvykdys sutartį ateityje. Nuomotojas turi teisę CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą tik tuo atveju, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir jei tokie veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį, t. y. būtina žemės nuomos sutarties nutraukimo sąlyga yra dėl esminio sutarties pažeidimo atsiradusios neigiamos pasekmės (žala) nuomotojui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2009 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-227/2009). Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai sprendė priešingai ir neanalizavo pirmiau nurodytų aplinkybių. Atsakovė daugiau nei 18 metų neturėjo jokių pretenzijų dėl neva netinkamai vykdomų nuomos sutarčių sąlygų, sudarydama nuomos sutartis pati leido tokiai situacijai atsirasti ir tęstis. Nutraukdama sutartis atsakovė rėmėsi aplinkybėmis, kurios jau buvo žinomos sutarčių sudarymo metu.
    3. Teismai nepagrįstai nevertino, ar atsakovės argumentai, jog ginčo sklypuose nevykdoma statyba, yra teisėti. Teritorija patenka į Nemuno ir Nevėžio santakos kraštovaizdžio draustinio, kuriame taikomi statybos apribojimai, ribas. Turėjo būti vertinama, ar ieškovai ginčo žemės sklypuose galėjo statyti ką nors daugiau, nei buvo suplanuota pagal 1996 m. suderintą projektą. Tik nustačius, kad papildoma statyba šiuose žemės sklypuose galima, atsakovė turėtų teisę nutraukti žemės sklypų nuomos sutartis dėl to, kad ieškovai juose nevykdo veiklos.
    4. Teismai netinkamai taikė Viešojo administravimo įstatymo 3 straipsnio 1 dalies 1 punkto, 8 straipsnio 1 dalies nuostatas. Atsakovės įsakymuose nurodyti žemės nuomos sutarčių nutraukimo pagrindai nagrinėjamu atveju yra netinkami ir netaikytini, todėl ginčo įsakymai pažeidžia ieškovų teises ir teisėtus interesus, materialiosios teisės normas, prieštarauja gero viešojo administravimo ir teisinės valstybėms principams.
    5. Teismai pažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančias proceso teisės normas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 185 straipsnio 1 dalis), nes nevertino šios nutarties 13.3 punkte nurodytų aplinkybių, taip pat kasatorių teiktų įrodymų (statybos projekto, namų valdos žemės sklypo ribų plano, nekilnojamojo turto kadastro duomenų bylų), pagrindžiančių aplinkybę, jog statiniai ginčo sklypuose buvo statomi, nepasisakė, kodėl šie įrodymai atmetami. Teismai nesivadovavo logikos dėsniais, neatskleidė bylos esmės, padarė nepagrįstas išvadas.
    6. Apeliacinės instancijos teismo procesinis sprendimas nemotyvuotas (pažeistos CPK 31 straipsnio nuostatos). Konstatuodamas, kad ginčo sklypuose esantys statiniai nėra pagrindinio daikto priklausiniai, šios išvados teismas visiškai nemotyvavo, nenurodė, kokiais įrodymais remiantis ji padaryta.
  2. Atsakovė atsiliepimu į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
    1. Ieškovai neįrodė statinių funkcinio ryšio. Remiantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 28 punktu, išnuomojami 2.1, 2.2 ir 2.4 punktuose nurodyti naudojami žemės sklypai, užstatyti nurodytais asmenims nuosavybės teise priklausančiais arba jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išskyrus žemės sklypus, kuriuose pastatyti neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui. Taigi, net tuo atveju, jei būtų pripažinta, kad tvora, vartai bei neišlikusios aikštelių liekanos ir nebaigtas statyti garažas yra priklausiniai, tai nesuteiktų pirmumo teisės nuomoti valstybinės žemės sklypą.
    2. Žemės nuomos sutartis gali būti laikoma pažeista, kai žemė netinkamai naudojama. Ginčo žemės sklypai yra kitos paskirties, t. y. jie reikalingi esamiems statiniams naudoti. Ginčo nuomos sutarčių išsaugojimas neatitiktų viešųjų tikslų dėl valstybinės žemės naudojimo, nustatytų Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 1 straipsnio 2 dalyje, nes sklypai racionaliai nenaudoti ilgą laiką ir tai neatitinka visuomenės poreikių.
    3. Viešojo administravimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalies nuostatos nepažeistos, nes ginčo įsakymuose aiškiai išreikšta atsakovės valia nutraukti sutartis dėl žemės nenaudojimo.
    4. Teismai visapusiškai ir objektyviai išnagrinėjo įrodymus, išsamiai pasisakė dėl esminių bylos aplinkybių, taigi nėra pagrindo naikinti apskųstus procesinius sprendimus.
  3. Atsakovo Ž. G. atsiliepimo į kasacinį skundą įstatymo nustatyta tvarka negauta.

11Teisėjų kolegija

konstatuoja:

12IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

13Dėl valstybinės žemės pardavimo ir nuomos be aukciono teisinio reglamentavimo 1997 metais

  1. Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatyme nuo 1994 m. liepos 1 d. iki 1997 m. liepos 23 d. buvo nuostata, pagal kurią miestuose ir miesto tipo gyvenvietėse valstybinė žemė parduodama, suteikiama privatinėn nuosavybėn neatlygintinai, suteikiama naudotis arba išnuomojama Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka, vadovaujantis statybos projektais ir schemomis (įstatymo 15 straipsnio 5 dalis).
  2. Vyriausybės 1995 m. liepos 17 d. nutarime Nr. 987 „Dėl valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos“ (redakcija, galiojusi nuomos sutarčių sudarymo metu; teisės aktas neteko galios 1999 m. birželio 10 d.) buvo nustatyta, kad miestuose, išskyrus Neringos miestą, privačių namų valdoms parduodami faktiško valdos dydžio sklypai, bet ne didesni kaip 0,2 hektaro Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Alytuje, Marijampolėje, Druskininkuose, Palangoje, Birštone, Visagine ir 0,3 hektaro – kituose miestuose (4 punktas). Jeigu privačių namų valdos žemės sklypas yra didesnis kaip 0,2 ar 0,3 hektaro (išskyrus tuos atvejus, kai parduodamo žemės sklypo norma padidinta apskrities valdytojo sprendimu), tai šio sklypo techninės apskaitos bylos plano kopijoje pažymimos parduodamoji (0,2 ar 0,3 hektaro) ir išnuomojamoji (viršijanti 0,2 ar 0,3 hektaro) sklypo dalys.
  3. Byloje nustatyta, kad kasatoriai 1995 m. birželio 7 d. iš varžytynių nuosavybės teise įsigijo Lampėdžių poilsio namus su statiniais. Tais pačiais metais Kauno miesto savivaldybė suteikė leidimą poilsio namų pastatą pertvarkyti į gyvenamąjį namą pagal suderintą projektą ir jis Nekilnojamojo turto registre perregistruotas į gyvenamąjį namą. Kadangi kasatorių nupirkti poilsio namai (gyvenamasis namas) su statiniais, kurie varžytynių akte neįvardyti, užėmė didesnį negu 0,2 hektaro žemės plotą, 1996 m. gruodžio 9 d. pagal suderintą namų valdos žemės sklypo ribų planą žemės sklypas, esantis po pirktais statiniais, buvo padalytas į keturis žemės sklypus: 0,2000 ha žemės sklypą, kurį kasatoriai nusipirko iš valstybės be aukciono; 0,0241 ha žemės sklypą; 0,0315 ha žemės sklypą ir 0,0278 ha žemės sklypą, kurie išliko valstybės nuosavybė. Poilsio namai (gyvenamasis namas) stovi privačiame 20 arų žemės sklype, o kiti ieškovams priklausę kiemo statiniai – valstybei priklausančiuose žemės sklypuose. 1997 m. sausio 10 d valstybė su kasatoriais sudarė šių trijų žemės sklypų nuomos be aukciono sutartis.
  4. Nurodytos valstybės ir kasatorių sudarytos valstybinės žemės pardavimo ir nuomos be aukciono sutartys atitiko jų sudarymo metu galiojusį valstybinės žemės pardavimo ir nuomos teisinį reglamentavimą.

14Dėl pagrindinių daiktų ir pagrindinio daikto priklausinių, kaip antraeilių daiktų, teisinio reglamentavimo

  1. 1964 m. CK 153 straipsnio 1 dalis nustatė, kad priklausinį, t. y. daiktą, skirtą tarnauti pagrindiniam daiktui ir susijusį su juo bendra ūkine paskirtimi, ištinka pagrindinio daikto likimas, jeigu įstatymas ar sutartis nenustato ko kita.
  2. 2000 m. CK daiktinės teisės normose pagrindinio daikto ir jo priklausinių sąvokos ir teisinis reglamentavimas išplėstas ir detalizuotas.
  3. CK 4.12 straipsnis nustato, kad pagrindiniais daiktais laikomi daiktai, galintys būti savarankiškais teisinių santykių objektais; CK 4.13 straipsnio 1 dalis nustato, kad antraeiliais daiktais laikomi tik su pagrindiniais daiktais egzistuojantys arba pagrindiniams daiktams priklausantys, arba kitaip su jais susiję daiktai; CK 4.14 straipsnio 1 dalis, kaip ir 1964 m. CK 153 straipsnis, nustatė, kad antraeilį daiktą ištinka pagrindinio daikto likimas, jeigu sutarties ar įstatymo nenustatyta kitaip; priklausiniais pagal įstatymo nuostatas laikomi savarankiški pagrindiniam daiktui tarnauti skirti antraeiliai daiktai, kurie pagal savo savybes yra nuolat susiję su pagrindiniu daiktu.
  4. Teisminė praktika, aiškinant šias normas, pakankamai gausi ir nuosekli. Kasacinio teismo jurisprudencijoje dėl daikto kvalifikavimo kaip priklausinio ir jo teisinio ryšio su pagrindiniu daiktu išaiškinta, kad priklausiniu pripažįstamas toks daiktas, kuris yra skirtas tarnauti pagrindiniam daiktui ir yra susijęs su pagrindiniu daiktu bendra ūkine paskirtimi; konstatuojant teisiškai reikšmingas priklausinio sąsajas su pagrindiniu daiktu yra svarbus ne jų fizinis ryšys (geografinė padėtis, buvimas vieno šalia kito), o funkcinis; tam, kad pagrindinio daikto ir priklausinio funkcinis ryšys būtų pripažintas teisiškai reikšmingu, jis turi būti nuolatinio pobūdžio ir pasižymėti ne tik kito daikto naudojimu, bet ir nuolatiniu tarnavimu pagrindiniam daiktui (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. sausio 17 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-12/2012 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).
  5. Kasatorių 1995 m. varžytynių pagrindu sudarytoje pirkimo sutartyje nurodyta, kad ( - ) parduodami su statiniais. Nekilnojamojo turto registre poilsio namai (gyvenamasis namas) buvo iki pardavimo ir šiuo metu yra įregistruoti. Jiems tarnauti skirti sutartyje neįvardyti statiniai Nekilnojamojo turto registre nuo 1995 metų iki šio laiko neįregistruoti, tačiau, bylos duomenimis, poilsio namai (gyvenamasis namas) aptverti tvora su vartais; aptvertoje teritorijoje yra asfaltuotos ir gelžbetonio dangos automobilių stovėjimo aikštelės, nebaigtas statyti garažas. Byloje nėra ginčo, kad statiniai, sudarant valstybinės žemės nuomos sutartis, buvo.
  6. Teisminėje praktikoje pripažinta, kad tvora, kaip kitas statinys, priskirtina inžineriniams statiniams (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2002 m. gegužės 7 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-658/2002); asfalto danga priskiriama prie statinių, kurie neturi aiškios funkcinės paskirties (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).
  7. Teisėjų kolegija pažymi, kad garažas gali būti pagrindinis (savarankiškas) daiktas arba antraeilis daiktas (pagrindinio daikto priklausinys). Garažo teisinė padėtis pagal jo faktinę vietą priklauso nuo savininko valios išraiškos registruojant jį Nekilnojamojo turto registre, o kilus teisminiam ginčui, – nuo byloje nustatytų faktinių aplinkybių. Nagrinėjamu atveju garažas Nekilnojamojo turto registre neįregistruotas, kasatoriai nurodo jo, kaip ir kitų statinių, funkcinį ryšį su gyvenamuoju namu. Ši aplinkybė reiškia, kad dėl funkcinio ryšio garažas pripažintinas gyvenamojo namo priklausiniu.
  8. Byloje nustatytos aplinkybės rodo, kad kasatoriai 1995 metais nuosavybės teise įgijo poilsio namus (gyvenamąjį namą) su priklausiniais. Priklausiniai, pirkimo sutartyje įvardyti kaip statiniai, kasatoriams sukūrė teisinius padarinius – teisę į valstybinės žemės, būtinos šiems priklausiniams naudoti, nuomą be aukciono. Dėl to su jais sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartys teisėtos ir byloje ginčo dėl jų teisėtumo nėra.
  9. Byloje taip pat nustatyta, kad kasatoriai D. V. ir S. B. 1999 m. spalio 29 d. jiems nuosavybės teisėmis priklausančias gyvenamojo namo ir žemės sklypo dalis pardavė kasatoriui A. Š., o šis gyvenamąjį namą ir 0,20 hektaro žemės sklypą 2012 m. spalio 25 d. pardavė trečiajam asmeniui Ž. G.. Remiantis bylos duomenimis ir kasatorių teigimu, pirkimo–pardavimo sutartyse gyvenamojo namo priklausiniai nenurodyti ir jų likimas neaptartas.
  10. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 4.14 straipsnio normą, savo praktikoje yra pasisakęs, kad priklausinį ištinka pagrindinio daikto likimas ir tais atvejais, kai jis nenurodomas turto perleidimo sutartyje (jeigu sutartyje nėra priešingos išlygos) ir neįregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Priklausinio statusą ir paskirtį lemia ne jo įregistravimo faktas, bet jo nuolatinis funkcinis ryšys su vienu arba keliais pagrindiniais daiktais, o likimą nulemia pagrindinio daikto (daiktų) likimas, jeigu šalys sutartyje nepadaro kitokių išlygų ar įstatyme nenustatyta kitaip (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. spalio 19 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-433/2009); pastatų teisinės registracijos faktas nėra nuosavybės teisių atsiradimo pagrindas ir atlieka tik nuosavybės teisių išviešinimo funkciją; asmens nuosavybės teisei į nekilnojamojo turto objektą atsirasti turi būti konkretus teisės aktuose nustatytas nuosavybės teisės įgijimo pagrindas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-51/2012).
  11. Taigi tais atvejais, kai sutartyje nepadaryta išlygos, kad priklausinys neperduodamas kartu su pagrindiniu daiktu, laikoma, jog priklausinį ištinka pagrindinio daikto likimas. Nuosavybės teisė į tokį daiktą pripažintina pagrindinio daikto savininkui ir tuo atveju, kai priklausinys nebuvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-428/2014). Tam, kad priklausinio neištiktų pagrindinio daikto likimas, t. y. kad priklausinys būtų atskirtas nuo pagrindinio daikto, tai turi būti specialiai ir aiškiai aptarta pagrindinio daikto perleidimo sutartyje. Priešingu atveju būtų pagrindas vertinti, kad šalys nesusitarė dėl išimties taikymo, ir reikėtų daryti išvadą, kad priklausinį ištiko pagrindinio daikto likimas (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 24 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-422/2011; 2011 m. lapkričio 18 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-452/2011).
  12. Priklausiniu esantis daiktas gali būti savininko valia atskirtas nuo pagrindinio daikto. Jo realizavimo atveju tai būtų disponavimas naujai atsiradusiu pagrindiniu daiktu. Tačiau, jeigu yra parduodama pagrindinio daikto dalis su pagrindinio daikto priklausiniu (priklausiniais), tai, nesant išlygos, kad pagrindinio daikto dalis parduodama be priklausinių, yra pagrindo vertinti, jog pagrindinio daikto priklausinius ištinka pagrindinio daikto likimas, t. y. jie pereina kartu su pagrindiniu daiktu atitinkama dalimi.
  13. Teisėjų kolegija, vertindama byloje nustatytas faktines aplinkybes ir jas kvalifikuodama pagal aptartas antraeilių daiktų (priklausinių) teisinę padėtį reglamentuojančias teisės normas, konstatuoja, kad tiek D. V. ir S. B., parduodami nuosavybės teisėmis valdytą gyvenamojo namo dalį A. Š., tiek šis, parduodamas gyvenamąjį namą Ž. G., pardavė ir šiam namui tarnaujančių priklausinių dalį – bylos duomenimis, garažą, aikšteles ir tvorą, nes pirkimo–pardavimo sutartyse jų nenurodė ir nenustatė išlygos dėl kitokio jų likimo. Tai reiškia, kad kasatoriai nuo gyvenamojo namo dalies su priklausiniais pardavimo iš valstybės nuomotuose žemės sklypuose neturi nuosavybės teise valdomų statinių.
  14. Teisėjų kolegija sutinka su kasatorių argumentais, kad gyvenamojo namo priklausinių teisinės padėties kvalifikavimas pagal byloje nustatytas faktines aplinkybes reikšmingas sprendžiamam ginčui. Teismai, sureikšmindami faktines aplinkybes, kad priklausiniai neregistruoti Nekilnojamojo turto registre ir nenurodyti 1999 m. bei 2012 m. pirkimo–pardavimo sutartyse, neįvertino priklausinių teisinio reglamentavimo ir, spręsdami dėl gyvenamojo namo priklausinių teisinės padėties, netinkamai taikė aptartas teisės normas ir, jas aiškinant, formuojamą teisminę praktiką, tačiau galutinė teismų išvada, kad kasatoriai valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimo metu neturėjo šiuose sklypuose nuosavybės teise valdomų statinių, iš esmės pagrįsta, nes atitinka šios nutarties 32 punkte nurodytą išvadą.

15Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties

  1. CK 6.564 straipsnio 1 dalis nustato, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
  2. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs kad žemės sklypo nuomininkas išsinuomotame sklype turi plėtoti ūkinę veiklą, kurios plėtra neįmanoma be atitinkamų statinių eksploatavimo. Jeigu asmuo, ne aukciono tvarka išsinuomojęs valstybinės žemės sklypą, netenka nuosavybės teisės į pastatus arba šių pastatų kiekis sumažėja tiek, kad išnuomoto dydžio sklypas tampa nebereikalingas ūkinei veiklai plėtoti, t. y. nebelieka faktinio jo naudojimo su pastatais susijusioms reikmėms, yra pagrindas pripažinti, jog toks asmuo žemės sklypą naudoja ne pagal tikslinę naudojimo paskirtį, ir tai yra savarankiškas pagrindas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008).
  3. Pateiktas išaiškinimas ir šios nutarties 32 punkte nurodyta išvada reiškia, kad, kasatoriams netekus nuosavybės teisių į nuomojamuose valstybinės žemės sklypuose esančius statinius, atsakovė įgijo teisę nutraukti žemės nuomos sutartis, nes išnyko teisinis pagrindas, kuriuo jiems buvo išnuomota valstybinė žemė (CK 6.551 straipsnio 2 dalis ir kitos anksčiau aptartos teisės normos).
  4. Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje (redakcija, galiojusi valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimo metu) nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą.
  5. Kasacinis teismas 2010 m. lapkričio 29 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010, be kita ko, yra išaiškinęs, kad ši Žemės įstatymo norma reiškia, jog atsakovas turi ne tik teisę, bet ir viešosios teisės normų nustatytą pareigą reaguoti į esminį sutarties pažeidimą. Kasacinis teismas šioje nutartyje pripažino, kad neefektyvią veiklą ir neracionalų visuomeninių išteklių naudojimą sukuriančių santykių išsaugojimas neturėjo jokios vertės, todėl sprendžiant tolesnių sutartinių santykių tarp šalių tęsimo klausimą atsakovas sutarties stabilumo principui (favor contractus) pagrįstai nesuteikė prioriteto ir sutartį vienašališkai nutraukė.
  6. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pagal byloje nustatytas aplinkybes atsakovė, nepriklausomai nuo to, kad įsakymuose nepakankamai aiškiai įvardijo sutarčių nutraukimo teisinius pagrindus, turėjo ne tik teisę, bet ir pareigą nutraukti su kasatoriais sudarytas valstybinės žemės nuomos sutartis. Teismai, spręsdami ginčą, iš esmės padarė teisingą išvadą, kad kasatoriai žemės sklypus naudojo ne pagal tikslinę naudojimo paskirtį, todėl pagrįstai ieškinį atmetė. Kasacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo naikinti apeliacinės instancijos teismo nutartį.
  7. Teisėjų kolegija pažymi, kad nesvarsto ir nepasisako dėl trečiojo asmens Ž. G. teisių ir (ar) pareigų į kasatorių nuomotus valstybinės žemės sklypus, nes tai nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas. Šios bylos nagrinėjimo dalykas – kasatorių sudarytų valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimo teisėtumas.
  8. Pažymėtina ir tai, kad kasacinis teismas yra nurodęs, jog privatūs asmenys negali savo nuožiūra spręsti dėl valstybinės žemės nuomos teisės perleidimo, nuomos teisė į valstybinę žemę gali būti suteikiama (perleidžiama) tik imperatyviųjų teisės aktų nustatyta tvarka ir būdais (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-349-313/2016). Tai reiškia, kad trečiasis asmuo, kuris, bylos duomenimis, yra įgijęs nuosavybės teises į valstybinėje žemėje esančius statinius, gali įgyti teises į valstybinę žemę tik tuo atveju, jei įstatymo nustatyta tvarka bus nustatyti teisiniai to pagrindai ir tai atitiks valstybinės žemės teisinį reglamentavimą.

16Dėl bylinėjimosi išlaidų

  1. Kasacinis teismas patyrė 4,94 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 8 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Netenkinus kasacinio skundo, šios bylinėjimosi išlaidos valstybei turėtų būti priteistos lygiomis dalimis iš kasatorių (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis, 96 straipsnio 1 dalis). Tačiau kadangi iš kasatorių priteistina suma yra mažesnė negu minimali valstybei priteistina bylinėjimosi išlaidų suma – 3 Eur, nustatyta teisingumo ministro ir finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. sausio 1 d.), tai kasacinio teismo patirtų išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimas iš kasatorių nepriteistinas.

17Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

Nutarė

18Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. kovo 9 d. nutartį palikti nepakeistą.

19Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Proceso dalyviai
Ryšiai